小地塊別墅項(xiàng)目案例借鑒課件

1、小地塊別墅項(xiàng)目案例借鑒1新中心家族別墅區(qū)位寶安區(qū)寶安中心區(qū)興華路 容積率0.6總建筑面積43500平方米 產(chǎn)品4層高的獨(dú)棟及雙拼別墅共94戶 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-11-08產(chǎn)品特色高附加值，360平方送280平方，420平方送410平方價(jià)格總價(jià)1000-2000萬(wàn)元 城市中心、周邊高樓林立，旁邊有臭水河和城市干道，無(wú)景觀資源，如何稱(chēng)墅？覆蓋率高、公共空間極少，花園極小，何以墅？客戶對(duì)風(fēng)格的喜好與項(xiàng)目風(fēng)格差異極大，如何讓客戶接受托斯卡納風(fēng)格？蘭喬圣菲2社區(qū)中心廣場(chǎng)將軸線公共空間放大，使整個(gè)社區(qū)顯得開(kāi)闊，半空間如戶間小路設(shè)置鮮花綠植，長(zhǎng)椅，景觀小品等公共空間著力于環(huán)境與人文和諧的社區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)都市中

2、心區(qū)的靜謐生活氛圍營(yíng)造交通流線園林綠化空間組織采用人車(chē)分流，住宅區(qū)域不用設(shè)置車(chē)行道，沒(méi)有車(chē)行噪音及廢氣，減少干擾，地下車(chē)行減少交通面積地面園林面積增多社區(qū)靜謐感，園林面積擴(kuò)大產(chǎn)品布局雙拼置于外圍，劃地為圈，內(nèi)部的聯(lián)院住宅排布巧妙自如領(lǐng)域感，景觀資源最大化63.4%的綠化率休閑生活氛圍蘭喬圣菲3地下室天窗院子私家泳池改進(jìn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)造舒適的產(chǎn)品，別墅生活體驗(yàn)全方位展示，贏得客戶的認(rèn)可贈(zèng)送面積77%-79%，超大實(shí)用，設(shè)計(jì)為多功能空間陽(yáng)光生態(tài)地下室。車(chē)戶比 4：1，地下車(chē)庫(kù)自然通風(fēng)采光全套房設(shè)計(jì),包括保姆房也是套房，主仆分行私家院落，泳池更舒適更實(shí)惠更健康更尊貴更休閑雙層挑高兩側(cè)通透大橫廳，私家電梯

3、 ，室內(nèi)樓梯從常規(guī)的 0.9m加寬到1.3m，舒適度和別墅氣質(zhì)都有提升蘭喬圣菲4立體人車(chē)分流的設(shè)計(jì)，把地面空間最大限度留給了公共景觀及私家院落蘭喬圣菲5地下室設(shè)置了一系列下沉院落，形成良好的通風(fēng)采光蘭喬圣菲6超大贈(zèng)送面積，產(chǎn)品附加值高蘭喬圣菲365平米戶型贈(zèng)送地下室約280平米；457平米戶型贈(zèng)送地下室約410平米每戶均按4車(chē)位設(shè)計(jì)地下室贈(zèng)送7戶型采取多層次院落的處理方式，柱廊等過(guò)渡空間也得以呈現(xiàn)蘭喬圣菲8蘭喬圣菲產(chǎn)品借鑒點(diǎn)立體人車(chē)分流，地面景觀最大化；12地下室設(shè)置下沉院落，保證良好通風(fēng)采光；3產(chǎn)品附加值高，超大實(shí)用；4全套房設(shè)計(jì)，充分保證私密性；9高價(jià)格挑戰(zhàn)市場(chǎng)，樹(shù)立龍湖在西安的品牌形象龍

4、湖曲江盛景占地50畝建筑面積：76332平米容積率：1.39物業(yè)類(lèi)型：雙拼、疊加樓間距：17.5米車(chē)位配比：1：2，人車(chē)分流總套數(shù)：174套現(xiàn)狀：已有園林展示區(qū)和售樓處，預(yù)售證已到位， 預(yù)計(jì)7月底開(kāi)盤(pán)價(jià)格：總價(jià)在380-520萬(wàn)之間，地上面積單價(jià)在 14000元左右，算地下室面積單價(jià)在12000元左右龍湖曲江盛景10項(xiàng)目位于曲江新區(qū)的較核心地帶，大型配套及便捷的交通對(duì)客戶有較強(qiáng)的吸引力區(qū)位：項(xiàng)目位于西安市東南部旅游度假新區(qū)、國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地-曲江新區(qū)，屬于城市新興的拓展區(qū)域;交通：項(xiàng)目北有雁南三路；南有環(huán)城高速；東有雁塔南路城市主干道；發(fā)達(dá)的路網(wǎng)系統(tǒng)給自駕車(chē)出行帶來(lái)了極大方便；配套：項(xiàng)目

5、南側(cè)有“盛唐天街”商業(yè)配套，占地48畝，隸屬大唐不夜城商業(yè)。地塊圖大唐芙蓉園大雁塔曲江南湖唐城墻遺址公園大唐不夜城廣播電視中心金地芙蓉世家龍湖曲江盛景龍湖曲江盛景11項(xiàng)目為龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍西安的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模較小開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)占地面積50畝建筑面積76332容積率1.39總戶數(shù)174套規(guī)劃行列式規(guī)劃車(chē)位比1：1，人車(chē)分流樓間距17.5物業(yè)類(lèi)型疊加、雙拼配套會(huì)所、盛唐天街商業(yè)項(xiàng)目龍湖曲江盛景12項(xiàng)目為龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍西安的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模較小開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)占地面積50畝建筑面積76332容積率1.39總戶數(shù)174套規(guī)劃行列式規(guī)劃車(chē)位比1：1，人車(chē)分流樓間距17.5物業(yè)類(lèi)型疊加、雙拼配套會(huì)所、盛唐天街商

6、業(yè)項(xiàng)目龍湖曲江盛景13龍湖曲江盛景：客戶對(duì)龍湖的評(píng)價(jià)客戶評(píng)價(jià)：龍湖的綠化做的挺好的，小區(qū)里有好多的大樹(shù)，感覺(jué)不錯(cuò)；前幾天去北京看了龍湖在北京的項(xiàng)目后，覺(jué)得龍湖的景觀真的做的不錯(cuò)，不知道在西安的項(xiàng)目是否也能做成這樣？小區(qū)里的樹(shù)種的倒挺多的，但是整個(gè)小區(qū)還是挺小的，沒(méi)什么規(guī)模；龍湖的價(jià)格太高了，我不考慮了，只考慮你芙蓉世家了。客戶集中認(rèn)可的是龍湖園區(qū)的綠化景觀，但覺(jué)其規(guī)模較小，價(jià)格高14玫瑰公館別墅產(chǎn)品打造15產(chǎn)品建議規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型別墅，主力產(chǎn)品為200-220平米聯(lián)排 別墅產(chǎn)品規(guī)劃地 占地;13582 容積率：0.6 建面：8149產(chǎn)品規(guī)劃建議別墅產(chǎn)品規(guī)劃地在地塊面積受限情況下，建議主要規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)

7、型別墅，主力產(chǎn)品為200-220平米聯(lián)排，加之少量250-260平米左右雙拼。16別墅產(chǎn)品組合別墅戶型配比圖類(lèi)型戶型建面套數(shù)套數(shù)比合計(jì)聯(lián)排四房?jī)蓮d四衛(wèi)約200-220平米3083%83%雙拼四房?jī)蓮d四衛(wèi)約250-260平米617%17%合計(jì)（建面：8149平方米）36100%100%備注：聯(lián)排產(chǎn)品建議設(shè)計(jì)為四聯(lián)至五聯(lián)； 17聯(lián)排產(chǎn)品尺度建議分層功能空間面積()總面積()三層主臥主臥室25-3040-55衛(wèi)生間+衣帽間10-15衛(wèi)生間+衣帽間5-10二層次臥臥室10-1560-65衛(wèi)生間+衣帽間5次臥室115次臥室215公衛(wèi)5家庭廳10首層門(mén)廳570-90客廳40-50公用衛(wèi)生間5中廚10-15

8、餐廳10-15地下室車(chē)庫(kù)6565(贈(zèng)送)多功能室工人房(衛(wèi))健身區(qū)建筑面積：約200-220平米18蔚藍(lán)城邦，約220平米；主要借鑒點(diǎn)：贈(zèng)送地下室，前后庭院、中空庭院，主人房設(shè)計(jì)首層建議增加父母套房二層建議增加一個(gè)套房聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)參考19分層功能空間面積()總面積()三層主臥區(qū)臥室1540衛(wèi)生間10步入式衣櫥5臥室10二層次臥室臥室1530-35衛(wèi)生間10步入式衣櫥510次臥室110-1520-30次臥室210-15首層門(mén)廳5110客廳+餐廳+家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室(老人臥房)臥室10衛(wèi)生間5地下室車(chē)庫(kù)100100(贈(zèng)送)影音室儲(chǔ)藏室健身區(qū)工人房(衛(wèi))建筑面積：

9、約250-260平米雙拼產(chǎn)品尺度建議20雙拼別墅4房2廳4衛(wèi)面積：264.05建筑面積戶型層數(shù)開(kāi)間進(jìn)深客廳開(kāi)間主臥面積車(chē)位264436.617.86.6252地下室客廳挑空餐廳挑空中庭設(shè)計(jì)雙主臥設(shè)計(jì)工人房洗衣房?jī)?chǔ)藏室多功能室首層二層地下一層三層架空兩層、空間開(kāi)闊自由布局，贈(zèng)送大花園配私家電梯和雙車(chē)位躍式客廳，自然采光挑高陽(yáng)光餐廳超大通透雙臥套房、雙露臺(tái)設(shè)計(jì)頂層全湖景主臥，三面采光星河丹堤：主要借鑒點(diǎn)：電梯設(shè)計(jì)、地下室贈(zèng)送、大花園贈(zèng)送、挑高客廳；帶電梯設(shè)計(jì)首層建議增加父母套房雙拼產(chǎn)品設(shè)計(jì)參考21人車(chē)分流，保證地塊利用率最大化 車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)就下車(chē)庫(kù)，地面完全沒(méi)有車(chē)輛；小區(qū)內(nèi)所有空間都可以用來(lái)做綠化

10、景觀，雖然小區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，但人可以活動(dòng)的空間非常大。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造人車(chē)分流示意圖22聯(lián)院處理聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過(guò)小帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和緊湊之感前 院內(nèi) 院后 院典型案例：香江別墅產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造23下沉式庭院下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類(lèi)使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力

11、。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。 增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造24兼顧私有和鄰里的單元組合傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過(guò)“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間呈現(xiàn)線型特征。通過(guò)院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造25“錯(cuò)聯(lián)”增大中間單元的采光面與觀景點(diǎn)首層：89平米二層：80平米地上建面：16

12、9平米 錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來(lái)看，外墻面積增加，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。首層二層產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造26“對(duì)拼”私家院落得到強(qiáng)化，突破傳統(tǒng)物業(yè)形式，創(chuàng)造溢價(jià)新浦江城聯(lián)院別墅居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性；提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造27地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；亞運(yùn)新新家園中庭花園下沉；亞運(yùn)新新家園半地下室，頂部高出水平面

13、60工分以上；美林香檳小鎮(zhèn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造28入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門(mén)廳還可考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門(mén)廳和玄關(guān)，體面氣派；將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科藍(lán)山金地格林春曉美林香檳小鎮(zhèn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造29中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法設(shè)置中庭花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬(wàn)科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬(wàn)科第五園產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造30在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少；直跑：節(jié)約面寬 雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過(guò)爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無(wú)完整的大平面空間，建議不采用 橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng)，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造31端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開(kāi)闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；北有陽(yáng)臺(tái)、南有