物權(quán)法多數(shù)決講稿

1、（一）第一部分1、意思說(shuō)：該說(shuō)基本觀點(diǎn)是權(quán)利本質(zhì)乃意思自由或意思支配，亦即權(quán)利為個(gè)人意思能 自由活動(dòng)或任意支配的范圍，故意思為權(quán)利基礎(chǔ)，無(wú)意思即無(wú)權(quán)利，權(quán)利的本質(zhì)應(yīng) 歸著于意思。鍵在于他將意思支配與法律關(guān)系相聯(lián)系，并且認(rèn)為法律關(guān)系的本質(zhì)就 是被確定的個(gè)人意志獨(dú)立支配的領(lǐng)域。2、利益說(shuō)：的創(chuàng)始人為德國(guó)學(xué)者耶林，此說(shuō)基本觀點(diǎn)是，權(quán)利本質(zhì)為法律所保護(hù)的利 益，凡依法律歸屬于個(gè)人生活之利益（精神的或物質(zhì)的）即為權(quán)利。耶林曾明確主張。 法權(quán)是信法加以保障的利益!，更有學(xué)者對(duì)此進(jìn)一步說(shuō)明:其實(shí)主觀法權(quán)的根本就是 一種利益，法權(quán)只當(dāng)利益經(jīng)法權(quán)的享有人或另一人用意思表示在外部證實(shí)時(shí)，才真 正地表現(xiàn)出來(lái)按照該觀

2、點(diǎn)，權(quán)利主體與受益主體同一3、法力說(shuō)、法力說(shuō)由德國(guó)法學(xué)家梅克爾首創(chuàng)，此說(shuō)基本觀點(diǎn)是，權(quán)利本質(zhì)乃享受特定 利益的法律上之力，也就是說(shuō)，權(quán)利由內(nèi)容和外形兩要素組成，前者為法律上的特 定利益，是人類為求生存不得不發(fā)生的人類與事物之間的各種關(guān)系;后者為法律上之 力，即法律因充實(shí)其所認(rèn)許的利益不能不賦予的一種力量。4、學(xué)說(shuō)評(píng)析：（1）意思說(shuō)不能合理說(shuō)明權(quán)利與法律誰(shuí)先存在，無(wú)意思能力者是否仍然 可作為權(quán)利主體，權(quán)利得喪是否均須取決于當(dāng)事人的意思等問題。按意思說(shuō)，只要 存在意志就應(yīng)有權(quán)利，但事實(shí)上權(quán)利的出現(xiàn)晚于法律，在法制史上早期的法律是以 義務(wù)為本位而非以權(quán)利為本位，此外，權(quán)若歸結(jié)于意思，則未成年人或精神

3、病患者 因無(wú)意思能力而不應(yīng)享有權(quán)利，但現(xiàn)代民法均以人格平等相標(biāo)榜，無(wú)論權(quán)利人精神 狀態(tài)如何，都無(wú)例外地為權(quán)利主體$固然，為補(bǔ)正無(wú)意思能力人的缺陷，可設(shè)法定 代理人制度，但以法定代理人意思為被代理人意思，可解決權(quán)利行使的問題，卻終 難證實(shí)無(wú)意思能力人有意思的自由。（2）對(duì)于!利益說(shuō)!，否定者一般認(rèn)為其主要不 足在于易將權(quán)利與權(quán)利所保護(hù)的利益混淆,這是因?yàn)椋环矫娣杀Ｗo(hù)的利益并不 都體現(xiàn)為權(quán)利，如交通安全作為一種法律保護(hù)的重大利益并未表現(xiàn)為權(quán)利，卻反映 為要求人人遵守交通規(guī)則的義務(wù);另一方面權(quán)利也不總是反映為利益，有時(shí)僅反映一 種自由，如人們?yōu)橘?zèng)與或捐助行為，以及舍己救人行為等，僅僅表明行為資格

4、而與 利益無(wú)關(guān)。亦即權(quán)利與利益無(wú)必然聯(lián)系何況，民事法律作為行為規(guī)范通常僅規(guī)定 主體能否為何種行為的界限，而不顧及主體行為的動(dòng)機(jī)和結(jié)果等$此外，如不言明該利益是法律所保護(hù)的利益，則與!意思說(shuō)”相同，該說(shuō)亦以權(quán)利先 存為基礎(chǔ)，而不能合理解釋法律與權(quán)利的關(guān)系。！法力說(shuō)”以法律先存為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào) 先有法律后有權(quán)利，明確了法律與權(quán)利的關(guān)系，成為當(dāng)今通說(shuō)，但仍然有難以回避 的缺陷存在$這是因?yàn)椋鳛闄?quán)利要素的內(nèi)容和外形均非權(quán)利的本質(zhì)$即特定利益本 身是權(quán)利所要達(dá)到的目的，法律上之力系達(dá)到目的的手段和擔(dān)保$目的”僅是行為的 結(jié)果，而非對(duì)!行為”本身的注解，手段是法律的強(qiáng)制作用體現(xiàn)，僅表現(xiàn)為一種現(xiàn)象， 同樣也不

5、能揭示事物的固有屬性$而且，法律上之力只是法律制度對(duì)權(quán)利人的授權(quán)。 提共可能性5、意思說(shuō)或自由說(shuō)關(guān)注主觀層面的意志自由，著眼于權(quán)利動(dòng)態(tài);$利益說(shuō)”側(cè)重于客觀 層面存在的利益，重視法律保護(hù)的對(duì)象$法力說(shuō)”立足于應(yīng)用層面，強(qiáng)調(diào)法律是權(quán)利 的發(fā)生依據(jù)和前提，注重法律上之力的作用6、自己觀點(diǎn)：之所以認(rèn)可!意思說(shuō)或自由說(shuō)”揭示了權(quán)利本質(zhì)，是因?yàn)槊袷路勺鳛槭跈?quán) 性規(guī)范，主要是界定行為人!可以作為”的范圍，而特定行為的可能性或資格必然反映特定意 志的實(shí)現(xiàn)自由，且眾多具體權(quán)利行使與實(shí)現(xiàn)也體現(xiàn)為特定主體意志的實(shí)踐，本質(zhì)上與!意思 說(shuō)或自由說(shuō)”如出一轍$但將!意思說(shuō)或自由說(shuō)”作為權(quán)利本質(zhì)，并非置法律作用不理$事

6、實(shí) 上，無(wú)論是!意思說(shuō)!（含自由說(shuō)）還是!利益說(shuō)”均未脫離法律框架$具體而言，強(qiáng)調(diào)思想層 面任何人皆享有自由者，也充分意識(shí)到史上幾乎沒有以約束#規(guī)范思想為目的的法律$單純 意思自由不能被稱為權(quán)利，僅是思維上的活動(dòng)不能導(dǎo)致法律關(guān)系變動(dòng)，無(wú)法影響權(quán)利得喪$ 法律上能產(chǎn)生法律效果的各種事實(shí)包括行為和事件，所啟動(dòng)的權(quán)利得喪離不開具體法律關(guān) 系$因此，法律需規(guī)范的內(nèi)容只有行為的范圍#可能性或者自由，也只有這種外在表現(xiàn)意思 的客觀狀態(tài)，才能被法律調(diào)整和規(guī)制$這也是持!意思說(shuō)”者在確定意志支配領(lǐng)域時(shí)，要將 之與法律關(guān)系相聯(lián)系的原因所在$同樣，持!利益說(shuō)”者雖也認(rèn)為權(quán)利是法律確認(rèn)的一種行 為可能性，但因法律保

7、護(hù)的利益作為一種形式無(wú)法顯示事物的根本屬性。即使明確權(quán)利取得 的依據(jù)及其范圍，也得關(guān)注權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)的法律保障措施，否則法律確定權(quán)利將失去意義$無(wú) 疑，$法力說(shuō)”作為一種手段和措施，僅反映了事物的現(xiàn)象，卻無(wú)法揭示事物的本質(zhì)屬性$但 從實(shí)證角度而言，充分關(guān)注法律的強(qiáng)制作用對(duì)全面把握法律確定權(quán)利的意義，似乎比單純了 解權(quán)利本質(zhì)更為重要。事實(shí)上，法律授予主體享有權(quán)利，并不意味著權(quán)利人就可親自去實(shí) 現(xiàn)與權(quán)利相適應(yīng)的狀態(tài)，如僅有請(qǐng)求權(quán)，未必導(dǎo)致債權(quán)實(shí)現(xiàn)$可見，對(duì)于權(quán)利人而言，不僅 需要關(guān)注權(quán)利的有無(wú)及其界限，而且更應(yīng)重視權(quán)利能否在法律的保障下得以實(shí)現(xiàn)。因此，法 律賦予權(quán)利之!法力”應(yīng)體現(xiàn)為具體和抽象之力的

8、結(jié)合：具體之力源自法律規(guī)定或意思自治， 主要指權(quán)利主體對(duì)權(quán)利客體基于其意志為自由行使和處分的可能或資格，取決于不同法律關(guān) 系內(nèi)在效力的表現(xiàn);抽象之力來(lái)自法律規(guī)定，為任何權(quán)利所共有，表現(xiàn)為權(quán)利的外在效果即 法律的擔(dān)保力。權(quán)利的本質(zhì)乃意志自由，而自由既應(yīng)受到法律的約束，又應(yīng)得到法律之力的 保障，故應(yīng)得到法律的確認(rèn)。2、，權(quán)利的行使或保護(hù)應(yīng)以法律合理和有度賦權(quán)為前提，而權(quán)利的邊界則需在兼顧他人和社 會(huì)利益的基礎(chǔ)上確定。民法制度似乎正經(jīng)歷著從個(gè)人本位向社會(huì)本位的轉(zhuǎn)變。出現(xiàn)了權(quán)利相 對(duì)化和權(quán)利社會(huì)化。權(quán)利相對(duì)化，要求權(quán)利人對(duì)權(quán)利的占有與行使，必須符合社會(huì)共同生活 的需求，不容個(gè)人恣意妄為。權(quán)利社會(huì)化主張

9、權(quán)利作用在于調(diào)和社會(huì)成員之間的利益沖突, 從而發(fā)揮法律的社會(huì)工程的功能。3、分層建筑物是是鄰人共同體的物化象征，而鄰人共同體成為社群的基礎(chǔ)，產(chǎn)生共同利害 的狀態(tài)，產(chǎn)生分歧怎么辦，需兼顧公平和效率。團(tuán)體法下，權(quán)利受到限制。權(quán)利本位。作 為團(tuán)體性權(quán)利業(yè)主專有權(quán)因團(tuán)體利益而受到限制是業(yè)主選擇自由下的產(chǎn)物符合其根本利益 并體現(xiàn)了業(yè)主的共同意志專有權(quán)有別于傳統(tǒng)所有權(quán)對(duì)專有權(quán)的限制并不違背保護(hù)所有權(quán)的理念為業(yè)主團(tuán)體利益限制業(yè)主專有權(quán)是團(tuán)體利益優(yōu)先于個(gè)體利益的團(tuán)體法規(guī) 則的體現(xiàn)。第二部分：1、功利主義，來(lái)源于為大多數(shù)人謀福利，將社會(huì)福利等同于其他社會(huì)成員的福利總量，2、法經(jīng)濟(jì)學(xué)：吧經(jīng)濟(jì)效率做為重要的法律原則

10、看待，取決于不浪費(fèi)資源，提升社會(huì)福利， 團(tuán)體中的決定既不是集體，也不是個(gè)人決定的，而由大多數(shù)人決定，避免了交易成本。3、社會(huì)契約：少數(shù)服從多數(shù)是一種公意，而公意是多數(shù)決的正當(dāng)性基礎(chǔ)，而且這種公意只 著眼于公共利益。其二，表決的程序規(guī)則看成是另一種契約。從契約的結(jié)果來(lái)看，投票 的大多數(shù)總是可以制約其他的人，并為其他人的權(quán)利提供保障。4、對(duì)于民法基本觀念，民法“作為一種自治規(guī)范它的主要目的不在改變?nèi)藗兊纳鐣?huì)行為, 而在回應(yīng)社會(huì)的規(guī)范，基于自由意志觀念建構(gòu)的民法，在多數(shù)決下仍然是最具有正當(dāng)性 的。多數(shù)人的優(yōu)位，為了更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分的利用以及對(duì)公共事務(wù)的管理，一致同 意原則逐漸緩和，并被多數(shù)決原則

11、所取代，這實(shí)際上是民主制度在區(qū)分所有權(quán)制度中的 體現(xiàn)從法理上講的。5、建筑物區(qū)分所有權(quán)中多數(shù)決的正當(dāng)性，第三部分、1、立法規(guī)定，弊端：1）、使得相同的行為性質(zhì)所應(yīng)具有的共同標(biāo)準(zhǔn)被分割，標(biāo) 準(zhǔn)多樣化；2）、浪費(fèi)司法資源，不利于司法適用。王利明教授將決議行為定義為：“數(shù)個(gè)當(dāng) 事人之間以多數(shù)決形式達(dá)成合意的法律行為。例如，業(yè)主大會(huì)的決議、股東大會(huì)的決議等?！?王澤鑒教授認(rèn)為“社團(tuán)決議是出席會(huì)議的一定表決權(quán)人所為的意思表示而趨于一致的共同行 為，它屬于一種集體意思形成的行為，即使社團(tuán)成員存在相反的意思表示，只要其同意的人 數(shù)符合法律的規(guī)定，決議即可成立，與契約須全體當(dāng)事人意思合致并不相同“。李永軍教授

12、：決議是人合組織、合伙、法人之由若干人組成的機(jī)構(gòu)（如社團(tuán)的董事會(huì)）通過 語(yǔ)言形式表達(dá)出來(lái)的意思形成的結(jié)果。決議可以通過全票通過的方式作出，也可以多數(shù)票通 過的方式作出。雙重多數(shù)決，該制度本身是為了尊重每個(gè)業(yè)主意見而創(chuàng)設(shè)的，但在有些情況下，卻會(huì)演 變成為個(gè)別業(yè)主為維護(hù)自己個(gè)人利益而不顧其他業(yè)主利益的擋箭牌；而且那樣的話，業(yè)主大 會(huì)的功能也會(huì)被削弱.建議將業(yè)主大會(huì)的決議事項(xiàng)分成三個(gè)層次，不同的層次采用不同的決 議方式.對(duì)特別重大事項(xiàng)，如區(qū)分所有權(quán)的再區(qū)分、合并等，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行重大 處分的事項(xiàng)，因?yàn)槭玛P(guān)重大，與每一個(gè)業(yè)主都有著切身重大利益關(guān)系，采用一致決的決議方 式，以便該決議的作出能最大

13、程度地發(fā)揚(yáng)民主，充分尊重每一個(gè)業(yè)主的意見承租人的權(quán)利，是否擴(kuò)展為業(yè)主。（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容包括：建筑物區(qū)分所有權(quán)人 的專有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有所有權(quán)和建筑物區(qū)所有權(quán)人的成員權(quán)。成員權(quán)是指“建 筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物之構(gòu)造，權(quán)利歸屬及使用人的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn) 生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。”成員權(quán)包括以下權(quán) 利：、參加建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)并享有表決權(quán)；、管理規(guī)約的制定權(quán)；、選舉和罷免管理 人的權(quán)利；請(qǐng)求權(quán)。成員權(quán)是一種永續(xù)性權(quán)利，只要建筑物存在，區(qū)分所有人之間的團(tuán)體關(guān)系就會(huì)存續(xù)，原 則上不會(huì)解散。成員權(quán)是業(yè)主們基于共同的財(cái)產(chǎn)利益而形

14、成的身份權(quán)，是各區(qū)分所有人就共同關(guān)系事務(wù)如何作出 決定，以及該決定應(yīng)如何被執(zhí)行而享有的權(quán)利。租期不同啊。成員權(quán)是指業(yè)主基于在一棟建筑物的構(gòu)造權(quán)利歸屬 及適用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。人法性 因素。（2）而在建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋（征求意見稿）的第1條卻規(guī)定：依法取得建筑物內(nèi)的住宅經(jīng)營(yíng)性用房等 專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依 法占有使用該專有部分的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱業(yè)主換言之，即使是沒有登記的人，只要依法占有 使用專有部分，也屬于業(yè)主于是，在沒有初始登記時(shí)

15、，業(yè)主的專有部分的建筑面積是無(wú)法靠登記簿來(lái)表現(xiàn)的， 一旦存在未登記的業(yè)主，由于專有部分只是按照建筑面積而非登記的建筑面積計(jì)算，那么專有部分的建筑面積總 和必然小于實(shí)際的建筑物總面積，這樣實(shí)際上又降低了表決的門檻由于規(guī)定之間的不協(xié)調(diào)，建筑物區(qū)分所有權(quán)司 法解釋（征求意見稿）在彌補(bǔ)漏洞的同時(shí)，又增加了一個(gè)漏洞。是否受到限制。1、考慮到管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)制定修改所以業(yè)主大會(huì)所作決定應(yīng)作體系 解釋既指一般的有學(xué)者指出從未來(lái)立法層面而言相關(guān)立法應(yīng)當(dāng)確立賦予異議業(yè)主利益補(bǔ)償 制度賦予因共同決而個(gè)體利益受損的業(yè)主向其他業(yè)主的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)從當(dāng)前司法層面而言法 官應(yīng)積極引導(dǎo)異議業(yè)主以補(bǔ)償訴請(qǐng)?zhí)娲蜂N訴請(qǐng)。業(yè)主大會(huì)

16、決議也包括管理規(guī)約在內(nèi) 筆者認(rèn)為就該條作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的一語(yǔ)也應(yīng)該做目的性擴(kuò)張解釋包括直接侵 害和間接侵害關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第12條 規(guī)定 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程 序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng) 當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。首先，提出異議之訴期間建筑 物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議的效力問題。為避免建筑物區(qū)分所有權(quán)人濫用異議權(quán)議權(quán)作為 阻礙建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織發(fā)揮正常管理 職能的手段，一般認(rèn) 為起訴并不產(chǎn)生中止 決 議執(zhí)行的

17、效力。例如意大利法律規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人的異議之訴，并不產(chǎn)生停止執(zhí) 行決議的效力但司法機(jī)關(guān)可以作出停止執(zhí)行決議的規(guī)，建議除非法院中止建筑物區(qū)分所有 權(quán)人大會(huì)決議的執(zhí)行決議不停止執(zhí)行。其次異議權(quán)的行使期限。對(duì)于期限，存在業(yè) 主常年不能行使業(yè)主大會(huì)表決權(quán)的情況，適當(dāng)延長(zhǎng)，但不宜超過兩年。如果對(duì)建筑物區(qū)分 所有權(quán) 人行使異議權(quán)的期限沒有限制，就會(huì)導(dǎo)致建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議長(zhǎng)時(shí)間處于 效力待定的狀態(tài)，嚴(yán)重影響建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織正常發(fā)揮管理職能為及早確定建筑物 區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議的效力一般都對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使異議權(quán)規(guī)定了較短的 期限例如法國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定建筑物區(qū)有權(quán)人必須在決議公布

18、A2個(gè)月內(nèi)對(duì)建 筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議提出異議之訴。均意大利法律規(guī)定，撤銷決議訴訟應(yīng)自 決議通過之30日起A A內(nèi)提起期限屆滿后提起的撤銷之訴無(wú)效。對(duì)于缺席會(huì)議的建 筑物區(qū)分所有權(quán)人這一期限自獲悉決議通過之日起計(jì)算。試指南建議對(duì)決議的 異議之訴必須在決議經(jīng)會(huì)議通過后或書面向建筑物區(qū)分所有權(quán)人通告后周內(nèi)提起。這一規(guī)定賦予了業(yè)主請(qǐng)求人民法院撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的不當(dāng)決定的權(quán)利。業(yè)主在具體行使這一權(quán) 利時(shí)，還要依據(jù)民法通則、民事訴訟法等法律的規(guī)定。例如除法律另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)在知道權(quán)益被侵害之日起二 年內(nèi)向人民法院提出撤銷的請(qǐng)求，要向有管轄權(quán)的人民法院提出，要有明確的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由等

19、。建 筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年 之內(nèi)。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種侵害排除請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到除斥期間的限制，對(duì)這一期限，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為并非訴訟時(shí)效， 而是除斥期間，不存在中止、中斷和延長(zhǎng)的情形，即從業(yè)主團(tuán)體作出決定之日起一定的期限內(nèi)未行使撤銷權(quán)，則 撤銷權(quán)消滅。最高法院的發(fā)言人解釋說(shuō)：這樣規(guī)定是參照合同法有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定，將其確定如此，既可以督促受 侵害的業(yè)主及時(shí)行使權(quán)利，也有利于盡量維護(hù)業(yè)主共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點(diǎn)為在知道或者 應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起，所以也不會(huì)對(duì)業(yè)主合法權(quán)益保護(hù)帶來(lái)不利影響見

20、參考文獻(xiàn) 21。筆者認(rèn)為，這個(gè)除斥期間設(shè)定得還是過長(zhǎng)，不利于社區(qū)生活的和諧穩(wěn)定。比如，業(yè)主團(tuán)體決定委托物業(yè)服務(wù) 企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)簽訂，服務(wù)企業(yè)已然進(jìn)駐并有資金、人力、設(shè)施等方面 的投入，服務(wù)已經(jīng)開展近一年，此時(shí)某業(yè)主訴訟撤銷上述決定，如果上述決定被判決撤銷，這樣受損害的就是全 體業(yè)主和服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)管理小區(qū)的管理服務(wù)秩序就會(huì)被打亂，業(yè)主團(tuán)體的活動(dòng)也會(huì)受到嚴(yán)重干擾，甚至停頓。國(guó)外立法對(duì)決議異議權(quán)的行使均規(guī)定較短期限，值得借鑒：法國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人須在區(qū) 分所有權(quán)人大會(huì)決議公布2個(gè)月內(nèi)提出異議之訴。意大利法律規(guī)定，撤銷決議訴訟應(yīng)自決議通過之日起30

21、內(nèi)提 起，對(duì)缺席會(huì)議的區(qū)分所有權(quán)人，該期限自獲悉決議通過之日起計(jì)算。聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)轉(zhuǎn)型國(guó)家住宅類 建筑物區(qū)分所有權(quán)指南建議對(duì)決議的異議之訴須在決議通過后或書面向區(qū)分所有權(quán)人通告后6周內(nèi)提起12。2、另一方面業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)范圍也 具有限定性不能通過業(yè)主共同決定作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決議以妨礙其他業(yè)主的自主選擇 和基本自由物業(yè)管理?xiàng)l例第19條第1款規(guī)定業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行 職責(zé)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)物權(quán)法第7 0條 也暗含對(duì)業(yè)主共同管理權(quán)利范圍的界定即限于對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同 管理的權(quán)利可

22、見市民社會(huì)生活中的多數(shù)決事項(xiàng)一般限于共同體特有的公共事務(wù)排除就 個(gè)人事務(wù)進(jìn)行多數(shù)決以禁止多數(shù)意志替代個(gè)人選擇，非為業(yè)主共同決定事項(xiàng)除非全 體業(yè)主同意不能依多數(shù)決來(lái)侵害少數(shù)業(yè)主的專有權(quán)，當(dāng)然如上所述筆者認(rèn)為單純對(duì)物權(quán)法第70條后段和第76條第七項(xiàng)做文義解釋將管理規(guī)約的適用范圍嚴(yán)格限縮為 對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利的限制則不符合對(duì)物權(quán)法第六章體系解釋的結(jié)論如該法第77條第83條等條文都體現(xiàn)出對(duì)業(yè)主專有部分專有權(quán)的必要 限制。第四部分、比例問題：1、業(yè)主表決權(quán)確定規(guī)則的設(shè)計(jì)應(yīng)同時(shí)考慮建筑物區(qū)分所有權(quán)的物法性因素和人法性因素就物法性因素，專有部分建筑面積占建筑物總建筑面積的比例起

23、著決定作用，其中，專 有部分建筑面積是指專有部分的套內(nèi)建筑面積，建筑物總建筑面積是指各專有部分套內(nèi)建筑 面積之和；就人法性因素，小區(qū)內(nèi)各專有部分的業(yè)主均享有平等的表決權(quán)，數(shù)人共有一專有 部分者，視為一個(gè)業(yè)主；一人擁有數(shù)專有部分者，視為數(shù)個(gè)業(yè)主；建設(shè)單位未售出的專有部 分，由建設(shè)單位行使相應(yīng)數(shù)量的表決權(quán)。2、它既能避免單純依據(jù)人數(shù)決可能導(dǎo)致專有部分面積較小的多數(shù)人支配專有部分面積較多 的少數(shù)人，也能防止單純依據(jù)面積決可能導(dǎo)致專有部分面積較多的少數(shù)人支配專有面積較少 的多數(shù)人，克服了單純面積決和單純?nèi)藬?shù)決可能導(dǎo)致的弊端對(duì)于價(jià)值決，由于專有部分的價(jià) 值會(huì)經(jīng)常變動(dòng)，計(jì)算價(jià)值的比例又是一個(gè)復(fù)雜的問題，故

24、不值得采用。3、雙重多數(shù)決并不能充分平衡大業(yè)主和小業(yè)主之間的利益，例如某個(gè)大業(yè)主擁有的面積超 過三分之一，或者其擁有的面積加上其能夠爭(zhēng)取的面積超過三分之一，那么小業(yè)主無(wú)論如何 都不能就特別事項(xiàng)通過決議對(duì)此，有學(xué)者建議應(yīng)對(duì)單個(gè)業(yè)主的表決權(quán)上限進(jìn)行限制，超過 限額的部分則不予計(jì)算。4、成員權(quán)畢竟依附于專有權(quán)，而就專有權(quán)的取得，每位業(yè)主所支付的對(duì)價(jià)會(huì)因面積的不同 而存在差異同時(shí)，面積不同，物業(yè)管理費(fèi)公共維修基金的交納數(shù)額也不同，本著權(quán)利與義務(wù) 相當(dāng)?shù)幕疽?guī)則，面積大的業(yè)主的權(quán)利也大由此可見，面積決有其合理因素。5、專有部分是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能成為區(qū)分所有權(quán)客體的部分，19也就是說(shuō)，專有部分可以被區(qū)分而與建筑物其他 部分完全隔離，且在區(qū)分之后可以作為獨(dú)立的一部單獨(dú)使用，具有獨(dú)立出入的門戶及獨(dú)立的 經(jīng)濟(jì)效用，20并可通過登