工程部手冊(最終修改版)

1、山東省銀河偉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司.山東省銀河偉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司 工程效力質(zhì)量檢查表(四星級效力)類別工程效力規(guī)范存在問題整改情況儀容儀 表工裝、工牌能否符合效力規(guī)范效力禮儀能否符合效力規(guī)范效力用語能否符合效力規(guī)范房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)(一)房屋管理制定制度制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維涵養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度制定方案每年第四季度制定下一年度維涵養(yǎng)護方案標號標志小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面表示圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元門、戶門標號標志明顯外墻房屋外觀完好、整潔；對外墻面磚、涂料等裝飾資料進展定期巡視，發(fā)現(xiàn)零落、有污跡的及時編制維修

2、方案，適時組織維修共有部位樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)備等共有部位及設(shè)備結(jié)實、無裂痕、無破損、運用平安招牌、廣告牌、霓虹燈室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，堅持整潔一致美觀，無平安隱患或破損陽臺封鎖陽臺一致有序，顏色一致，不超出外墻面違章處置對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改動房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；對擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門(二)維涵養(yǎng)護房屋維護巡查工作房屋構(gòu)造每年1次觀測房屋構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進展檢測評定墻體、墻面每季檢查1次頂棚每年檢查2次樓梯、扶手每年檢查2次保溫隔熱層、防水

3、層每年檢查2次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)每年檢查2次散水坡、雨檐臺、連廊每年檢查2次樓板、地面磚每年全面檢查2次通風口每年檢查2次標識每月巡查1次公共門窗每2周全面檢查1次路面、側(cè)石、窨井蓋每2周巡查1次圍墻每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)備、兒童樂園每2周巡查1次專項維修在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修繕；按照合同商定，屬于物業(yè)效力費用中支出的維修工程應(yīng)在2日內(nèi)組織修復；需求動用住宅專項維修資金的，應(yīng)及時編制維修方案或?qū)ｍ椌S修資金運用方案，并于2日內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面懇求，根據(jù)業(yè)主大會的決議組織維修裝飾裝修管 理簽署協(xié)議受理業(yè)主或物業(yè)運用人的裝飾裝修懇求登記，與業(yè)主、物業(yè)運

4、用人或裝飾裝修企業(yè)簽署裝飾裝修管理效力協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)運用人裝修須知和本卷須知巡查裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)運用人未懇求登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益景象的，應(yīng)及時勸阻、制止；拒不矯正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門檢查裝飾裝修終了后進展檢查，對違反裝飾裝修管理效力協(xié)議的按照商定處置渣滓處置裝修產(chǎn)生的建筑渣滓應(yīng)在指定地點暫時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在23日內(nèi)清運共 用設(shè) 施設(shè) 備運轉(zhuǎn)維修保養(yǎng)服 務(wù)(一)公共照明院落、樓道照明每2周巡查1次，并及時修復損壞的開關(guān)、燈口、燈泡公共照明堅持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，

5、亮燈率95%以上，滿足運用要求公共照明組件公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證任務(wù)正常；燈具無損壞、無變形、完好率95%(二) 雨污水排放公共污水管道公共污水管道每年檢查2次，視情況進展清通，排水暢通雨水管道、化糞池雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞污水提升泵污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進展清挖、清抽，集水坑定期清理屋面天溝、落水口及雨水管雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進展清理清挖鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進展除銹、刷漆，損壞井蓋及時改換平安設(shè)備防 范(一)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運轉(zhuǎn)設(shè)備設(shè)備24

6、小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、明晰檢修保養(yǎng)按設(shè)備運用闡明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進展檢修保養(yǎng)缺點修復系統(tǒng)發(fā)生缺點，應(yīng)及時進展修復，需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防備措施(二)門禁系統(tǒng)巡視每周巡視1次，保證系統(tǒng)任務(wù)正常檢查保養(yǎng)門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次缺點維修系統(tǒng)發(fā)生缺點，普通性缺點2小時內(nèi)修復；較為復雜的缺點2日內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防備措施(三)周界防備系統(tǒng)結(jié)實性檢查主機除塵，壓線端子結(jié)實，每年對射探頭結(jié)實性檢查1次報警系統(tǒng)報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或缺點發(fā)生的信

7、息，并同時發(fā)出聲光報警信號缺點維修系統(tǒng)發(fā)生缺點，普通性缺點1小時內(nèi)修復，較為復雜的缺點24小時內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防備措施防雷接 地檢查每年對避雷安裝進展2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復測試高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進展測試，保證其性能符合國家規(guī)定景觀配套附屬設(shè)備設(shè)備按時開啟檢查每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案檢修艱苦節(jié)日前對景觀附屬設(shè)備設(shè)備進展平安功能檢修，保證各項設(shè)備運轉(zhuǎn)正常工程效力質(zhì)量檢查表(五星級效力)類別工程效力規(guī)范存在問題整改情況儀容儀 表工裝、工牌能否符合效力規(guī)范效力禮儀能否符合效力規(guī)范

8、效力用語能否符合效力規(guī)范房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)(一)房屋管理制定制度制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維涵養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度制定方案每年第四季度制定下一年度維涵養(yǎng)護方案標號標志小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面表示圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元門、戶門標號標志明顯外墻房屋外觀完好、整潔；對外墻面磚、涂料等裝飾資料進展定期巡視，發(fā)現(xiàn)零落、有污跡的及時編制維修方案，適時組織維修共有部位樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)備等共有部位及設(shè)備結(jié)實、無裂痕、無破損、運用平安招牌、廣告牌、霓虹燈室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，堅持整潔一致、美觀，無平安隱患或破損陽

9、臺封鎖陽臺一致有序，顏色一致，不超出外墻面空調(diào)安裝位置一致，冷凝水集中搜集私搭亂建對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改動房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門；對擅自安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門(二)維涵養(yǎng)護房屋維護巡查工作房屋構(gòu)造每年1次觀測房屋構(gòu)造，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進展檢測評定墻體、墻面每季檢查1次頂棚每季檢查1次樓梯、扶手每季檢查1次保溫隔熱層、防水層每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊每季檢查1次樓板、地面磚每季全面檢查1次通風口每季檢查1次標識每半月巡查1次公共門窗每周全面檢查

10、1次路面、側(cè)石、窨井蓋每周巡查1次圍墻每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設(shè)備、兒童樂園每周巡查1次專項維修在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時安排專項修繕；按照合同商定，屬于物業(yè)效力費用中支出的維修工程應(yīng)在24小時內(nèi)組織維修；需求動用住宅專項維修資金的，應(yīng)及時編制維修方案或?qū)ｍ椌S修資金運用方案，并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面懇求，根據(jù)業(yè)主大會的決議組織維修裝飾裝修管 理簽署協(xié)議受理業(yè)主或物業(yè)運用人的裝飾裝修懇求登記，與業(yè)主、物業(yè)運用人或裝飾裝修企業(yè)簽署裝飾裝修管理效力協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)運用人裝修須知和本卷須知巡查裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)運用人未懇求登記或違規(guī)裝修，

11、影響房屋外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益景象的，應(yīng)及時勸阻、制止，拒不矯正的，報告業(yè)主委員會和相關(guān)行政主管部門檢查裝飾裝修終了后進展檢查，對違反裝飾裝修管理效力協(xié)議的按照商定處置渣滓處置裝修產(chǎn)生的建筑渣滓應(yīng)在指定地點暫時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運共 用設(shè) 施設(shè) 備運轉(zhuǎn)維修保養(yǎng)服 務(wù)(一)公共照明院落、樓道照明院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關(guān)、燈口、燈泡公共照明堅持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率100%，滿足運用要求公共照明組件公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證任務(wù)正常；燈具無損壞、無變形、完好率100%。

12、(二) 雨污水排放公共污水管道公共污水管道每季檢查1次，視情況進展清通，排水暢通雨水管道、化糞池雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞污水提升泵污水提升泵每半年檢查保養(yǎng)1次，定期對化糞池進展清挖、清抽，集水坑定期清理屋面天溝、落水口及雨水管雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進展清理清挖鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進展除銹、刷漆，損壞井蓋及時改換平安設(shè)備防 范(一)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運轉(zhuǎn)設(shè)備設(shè)備24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、明晰檢修保養(yǎng)按設(shè)備運用闡明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進展檢修保養(yǎng)缺點修復系統(tǒng)發(fā)

13、生缺點，應(yīng)及時進展修復，需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防備措施(二)門禁系統(tǒng)巡視每周巡視1次，保證系統(tǒng)任務(wù)正常檢查保養(yǎng)門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次缺點維修系統(tǒng)發(fā)生缺點，普通性缺點2小時內(nèi)修復；較為復雜的缺點2日內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案，并采取相應(yīng)防備措施(三)周界防備系統(tǒng)結(jié)實性檢查主機除塵，壓線端子結(jié)實，每年對射探頭結(jié)實性檢查1次報警系統(tǒng)報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或缺點發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號缺點維修系統(tǒng)發(fā)生缺點，普通性缺點1小時內(nèi)修復，較為復雜的缺點24小時內(nèi)修復；需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制

14、維修方案，并采取相應(yīng)防備措施防雷接地檢查每年對避雷安裝進展2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復測試高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進展測試，保證其性能符合國家規(guī)定景觀配套附屬設(shè)備設(shè)備按時開啟檢查每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應(yīng)及時編制維修方案檢修艱苦節(jié)日前對景觀附屬設(shè)備設(shè)備進展平安功能檢修，保證各項設(shè)備運轉(zhuǎn)正常寫字樓工程效力質(zhì)量檢查表類別工程效力規(guī)范存在問題整改情況儀容儀表工裝 工牌能否符合效力規(guī)范效力禮儀能否符合效力規(guī)范效力用語能否符合效力規(guī)范房屋維修與管理巡查制度建立房屋巡查制度，根據(jù)房屋實踐運用年限，定期檢查房屋的運用情況；大風、暴雨等極端天氣之前進展應(yīng)急檢查；巡

15、查中發(fā)現(xiàn)損壞需求維修時，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)相關(guān)單位進展維修。超出保修期的，屬于合同商定由物業(yè)效力費用支出的工程應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復；需求動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修方案或?qū)ｍ椌S修資金運用方案，并在24小時內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)人提出書面懇求，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決議，組織維修方案每年制定房屋的年度維護保養(yǎng)方案，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)運用人贊同后，組織實施私 搭 亂 建對業(yè)主或物業(yè)運用人違反規(guī)劃私搭亂建或擅自改動房屋用途的行為進展勸阻，勸阻不成向有關(guān)部門報告樓內(nèi)及周邊各項標示進展管理各主出入口的平面表示圖；主要道路、停車場、泊車導向等標識辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標識；各樓層指示、

16、引導標識公共衛(wèi)生間、效力臺等公共效力設(shè)備引導和位置標識公共場所的平安設(shè)備設(shè)備、消防設(shè)備設(shè)備標識共用設(shè)備設(shè)備的平安警示標識；暫時性效力標識；其他標識共用設(shè)施設(shè)備維修與管理共用設(shè)施設(shè)備維修與管理共用設(shè)施設(shè)備維修與管理共用設(shè)施設(shè)備維修與管理共用設(shè)施設(shè)備維修與管理修公 共照 明公共照明燈按時開啟，滿足物業(yè)效力區(qū)域內(nèi)運用要求應(yīng)定期巡視院落、道路、大堂、電梯廳、樓道等公共部位照明設(shè)備，及時修復損壞的開關(guān)和燈具。供變電系統(tǒng)供變電系統(tǒng)一、任務(wù)要求管理規(guī)范制定供電系統(tǒng)內(nèi)部管理規(guī)范及暫時用電管理措施從業(yè)人員操作時嚴厲執(zhí)行DL 408的規(guī)定，并熟練掌握觸電緊急救護法配電室總配電室專人值守，定時檢查設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，對主

17、要運轉(zhuǎn)參數(shù)進展查抄；具備無人值守條件的配電室應(yīng)定期檢查，用電頂峰時期適當添加巡視次數(shù)；其他低壓配電室定期巡查；配電室平安標識、平安防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔；配備符合要求的滅火器材變電系統(tǒng)應(yīng)明確變電系統(tǒng)的限電、停電審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知業(yè)主或物業(yè)運用人；遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處置措施發(fā)電機 組、應(yīng)急照明應(yīng)按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設(shè)備進展檢查、維護，堅持設(shè)備完好，定期啟動及維護備用發(fā)電機組，確保隨時可應(yīng)急啟用；定期對應(yīng)急照明帶蓄電池設(shè)備進展檢查、維護，每月1次對蓄電池組進展充放電實驗，使其處于有效待命形狀；至少每半年1次對變配

18、電設(shè)備設(shè)備進展檢查、維護、清潔，并做記錄；每年1次進展高壓電氣設(shè)備實驗，留存高壓電氣測試合格的報告；發(fā)生艱苦人身、設(shè)備平安事故應(yīng)及時向供電主管部門匯報，并記錄二、技術(shù)要求 高、低供電系統(tǒng)高低壓變配電柜操作運轉(zhuǎn)正常，檢測表計顯示準確高低壓變壓器運轉(zhuǎn)正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正常變配電柜直流操作系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合任務(wù)要求功率要素自動補償電容器組運轉(zhuǎn)正常，自動切換正確可靠變配電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常EPS和 USP電源系統(tǒng)控制柜運轉(zhuǎn)正常，檢測表計顯示正常輸出負荷不得超出設(shè)計范圍蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合任務(wù)要求電源切換功能正常，不出現(xiàn)電火花、輸出中斷等景象確保運轉(zhuǎn)時散熱功能正常

19、蓄電池損壞或到達運用壽命應(yīng)及時改換，保證系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)應(yīng)急供電系統(tǒng)發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常自動轉(zhuǎn)換開關(guān)形狀顯示完好油料儲存應(yīng)符合平安要求電梯電梯應(yīng)經(jīng)獲得相應(yīng)資質(zhì)的特種設(shè)備檢驗機構(gòu)檢驗合格，并獲得后投入運用，以后每年進展1次定期檢驗，并張貼新的合格證應(yīng)由獲得相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)維修保養(yǎng)單位對電梯進展定期保養(yǎng)和維修，并按照所簽定的設(shè)備維保合同對其提供的效力進展監(jiān)視電梯日常運轉(zhuǎn)平穩(wěn)溫馨，動作準確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件堅持完好建立應(yīng)急事件處置機制，培訓本單位工程技術(shù)人員處理普通的電梯缺點，發(fā)生艱苦缺點時應(yīng)對維修保養(yǎng)單位到達現(xiàn)場的時間做出要求空調(diào)系統(tǒng)空

20、調(diào)系統(tǒng)對空調(diào)系統(tǒng)開機前進展檢查，測試運轉(zhuǎn)控制和平安控制功能，記錄運轉(zhuǎn)參數(shù)，分析運轉(zhuǎn)記錄定期檢查冷卻塔風機、變速齒輪箱、淋水安裝、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水定期進展循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進展檢查保養(yǎng)定期檢查空調(diào)機組馬達、風機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運轉(zhuǎn)參數(shù)定期安排對新風量、排風量的測定確保各種管道、閥件及儀表完好齊備確保能量計費系統(tǒng)處于完好形狀保證冷凍主機及附屬設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水保證采暖熱水及附屬設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)和良好

21、保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水應(yīng)委托獲得資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)定期對空調(diào)系統(tǒng)進展清洗保養(yǎng)，清洗內(nèi)容和頻次符合相關(guān)規(guī)定給排水系統(tǒng)每日對各類水泵、閥門等進展檢查，確保給排水系統(tǒng)通暢，風機正常，各種管道閥門完好確保儀表顯示正確，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲每季度對樓宇排水總管進展檢查，定期對水泵、管道進展除銹油漆，定期對軸承進展光滑，定期對污水處置系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)每半年1次對二次供水水箱、蓄水池進展清洗消毒，并獲得衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗報告，確保生活飲用水水質(zhì)到達GB 5749的要求；生活飲用水設(shè)備的日常運用管理、清洗消毒人員的安康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB 17051執(zhí)行定期對電機、水泵、水質(zhì)處置和消毒安裝及設(shè)備

22、控制柜進展保養(yǎng)進展規(guī)范加壓操作，確保用戶末端的水壓及流量滿足運用要求水箱、蓄水池蓋板應(yīng)堅持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進展防凍維護定期對室內(nèi)集水坑、隔油池、室外化糞池進展清理樓宇自動化系統(tǒng)效力器、UPS、傳感器、直接數(shù)字控制器等任務(wù)正常、通訊正常、線路整齊、整潔末端設(shè)備接線正確、線路無損、安裝結(jié)實定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進展備份每年對傳感器、執(zhí)行器等儀器儀表相關(guān)設(shè)備進展校正建立機房管理制度，控制室機房實行封鎖管理，配備符合要求的滅火器材電子巡更及防盜報警系統(tǒng)任務(wù)站任務(wù)正常、整潔巡更器具任務(wù)正常巡更點位置正確、安裝結(jié)實、任務(wù)正常各類防盜探測器安裝結(jié)實、線路無損、

23、任務(wù)正常、整潔防盜報警控制器線路無損、任務(wù)正常、整潔車庫管理系統(tǒng)任務(wù)站、效力器、收費站任務(wù)正常、整潔；取票站、柵欄機安裝結(jié)實、任務(wù)正常區(qū)域及車庫車位計數(shù)顯示器任務(wù)正常、整潔、數(shù)據(jù)準確圖像識別系統(tǒng)任務(wù)正常，攝像機功能任務(wù)正常系統(tǒng)檢查、檢修保養(yǎng)定期進展，保證系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常廣播、會議背景音響音源設(shè)備、功放設(shè)備任務(wù)正常，整潔完好；揚聲器等末端設(shè)備任務(wù)正常、整潔，音質(zhì)堅持明晰背景音響與消防報警系統(tǒng)的銜接切換任務(wù)正常；多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備任務(wù)正常視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；每半年進展1次全面檢查與調(diào)試避雷系統(tǒng)避雷系統(tǒng)應(yīng)由獲得資質(zhì)的專業(yè)檢測機構(gòu)進展檢測；定期檢查避雷帶、避雷針

24、、避雷線、避雷網(wǎng)等安裝定期檢查重要機房的設(shè)備防靜電地板的接地能否可靠，并對各樓層的鋼窗、鋼構(gòu)造進展外觀檢查。定期對變配電室內(nèi)設(shè)備的接地帶、各重要機房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進展檢查；保證一切機電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好消防設(shè)施疏散通道、平安出口、消防車道堅持暢通，無堵塞、占用、鎖閉景象；嚴禁占用防火間距室內(nèi)消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應(yīng)設(shè)置緊急開啟安裝，栓口、水槍、水帶齊全好用，啟泵按鈕應(yīng)可以正常啟動消防水泵室外消火栓、水泵接合器應(yīng)完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占景象滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內(nèi)，應(yīng)定期維修、檢測消防水池等消防儲水設(shè)備水量到達規(guī)定水位，冬季應(yīng)

25、有防凍措施設(shè)自動消防設(shè)備的，應(yīng)確保自動消防設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；發(fā)生火災時，火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、排煙送風系統(tǒng)、防火卷簾等應(yīng)能及時聯(lián)動，各設(shè)備啟停均在消防控制室有信號反響設(shè)自動消防設(shè)備的，應(yīng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設(shè)備進展檢測和維保，每年至少進展1次全面聯(lián)動檢測，每月進展1次專項檢查，檢測、檢查應(yīng)有記錄網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備通訊處置機、交換和調(diào)制解調(diào)器數(shù)據(jù)通訊任務(wù)正常；維護終端任務(wù)正常、整潔任務(wù)電源及UPS任務(wù)正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；配線架、光纖配架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全插座模塊安裝完好，線路暢通，外表整潔；對相關(guān)軟件定期進展檢測，發(fā)現(xiàn)缺點及時記錄，并通知軟件供應(yīng)商

26、進展維修做好機房防火、防霉、防潮、防雷擊的平安捍衛(wèi)任務(wù)和清潔衛(wèi)生任務(wù)，機房內(nèi)設(shè)警示標識，溫度應(yīng)堅持在25度左右，并定期做好平安檢查，排除隱患，防止發(fā)惹事故；對關(guān)鍵的數(shù)據(jù)和信息做好備份任務(wù)。山東省銀河偉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司十、作業(yè)指點書(一)電梯管理制度1、 電梯運轉(zhuǎn)：工程部擔任電梯的日常管理，并監(jiān)視電梯維修保養(yǎng)承辦商的任務(wù)。每天開梯后維修人員進展一次電梯全段運轉(zhuǎn)情況檢查，留意電梯運轉(zhuǎn)能否良好，電梯轎廂井道等設(shè)備有無雜物和濕水情況工程部任務(wù)人員對電梯進展定期全面檢查時，應(yīng)通知客服部配合，并放置檢查任務(wù)牌。缺點及緊急事故發(fā)生時工程部任務(wù)人員應(yīng)采取緊急應(yīng)變措施，重點保證人員的平安。電梯普通情況下不

27、準許載貨，特殊情況下要及時上報，采取必要措施，嚴禁超載運轉(zhuǎn)。由保潔人員日常清潔電梯，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。年審標志張貼在轎廂內(nèi)呼按鈕上方。制止幼兒在無成年人看管的情況下單獨搭乘或進入電梯以免發(fā)生危險。電梯內(nèi)求救報警鈴、排風扇必需堅持良好任務(wù)形狀。 2、 電梯維護： 工程部監(jiān)管電梯保養(yǎng)承包商進展保養(yǎng)維修。 在電梯保養(yǎng)承包商對電梯進展保養(yǎng)和維修任務(wù)時，工程部應(yīng)擔任協(xié)助，并全程實施監(jiān)視任務(wù)。 保養(yǎng)維修終了管理部人員將維修保養(yǎng)情況記錄于。 當電梯年檢到期前，由工程部向技術(shù)監(jiān)視局申報電梯年檢年審。 維修人員在巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常，應(yīng)急時與電梯保養(yǎng)承辦商聯(lián)絡(luò)維修。(二)設(shè)備保養(yǎng)制度1、工程部主管每

28、年12月制定下一年度的設(shè)備保養(yǎng)方案。2、督促維修保養(yǎng)承包商對設(shè)備進展如期保養(yǎng)。3、維修保養(yǎng)過程應(yīng)嚴厲遵守有關(guān)規(guī)定。4、根據(jù)設(shè)備的特點，做好保養(yǎng)任務(wù)。5、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響寫字樓正常營運為原那么，特殊情況，須報告工程部主管，及時通知受影響的業(yè)主客戶。6、維修保養(yǎng)終了后，要對被保養(yǎng)的設(shè)備進展測試，填寫。三給排水管理制度1、維修人員必需了解、熟習樓宇內(nèi)的給排水系統(tǒng)，如水管、開關(guān)、閥門等的位置。2、定期巡視供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必需盡快關(guān)上相關(guān)閥門；大水管爆裂，那么總閥門封鎖，并及時發(fā)出通告，立刻安排緊急維修。3、經(jīng)常檢查消防設(shè)備，如有損壞，應(yīng)立刻維修，嚴禁將消防設(shè)備作其他用途

29、運用。4、經(jīng)常檢查排水管道能否暢通，如有阻塞及時疏通，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。5、接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向業(yè)主客戶發(fā)出通知，使業(yè)主客戶有所預備。四暫時用電安裝平安管理制度暫時用電安裝是指因消費或生活急需而裝設(shè)的暫時用電線路。由于暫時用電安裝的運用是暫時性和短暫的，所以很多人存在暫時觀念，如安裝不按規(guī)程、線路亂拉亂拖，甚至私拉私拖，導致暫時用電安裝極易發(fā)生觸電或其他用電事故。暫時用電安裝嚴厲控制，如確需裝臨設(shè)時，應(yīng)由業(yè)主或者物業(yè)運用人填寫“暫時線路安裝懇求單，經(jīng)工程部主管同意后方可裝設(shè)。在暫時用電安裝的電源及操作處均應(yīng)裝熔斷器和開關(guān)。電動機和操作開關(guān)的安裝部位應(yīng)能看見電動機的運

30、轉(zhuǎn)情況，以防事故。五挪動電具平安制度挪動電具是指無固定安裝地點，無固定操作工人的消費設(shè)備及電開工具，如電焊機、挪動水泵、電鉆、電錘、手提磨光機、電風扇、電吹風、電熨頭、電烙鐵等。1、挪動電具的要求根本金屬外殼的挪動電具，必需有明顯的接地螺絲和可靠的接地線。電源線必需采用“不可重接電源插頭線長度普通為2m左右。單相220V的電具運用三芯線，三相380V的電具運用四芯線，其中綠黃雙色為公用接地線。挪動電具的引線，插頭，開關(guān)應(yīng)完好無損。運用前運用驗電筆檢查外殼有否漏電。電焊機的外殼必需可靠接地，電源線的長度不應(yīng)超越2m。焊鉗和焊鉗線應(yīng)完好無損。挪動電具的絕緣電阻，根據(jù)現(xiàn)行低壓電氣安裝規(guī)程，應(yīng)不低于2

31、M 。2、運用電鉆及類似工具的平安要求1用電鉆、電錘鉆，手握的緊，力用得大，所以手心容易出汗。如有漏電景象極容易引起觸電事故，為了確保平安我們要嚴厲遵守平安運用要求；2鉆、電錘等必需有控制開關(guān)，嚴禁運用無插頭的電源引出線，嚴禁將電源引線直接插入電源插座；3鉆、電錘等類似挪動電具在運用時，須戴絕緣手套，另穿絕緣靴或站在絕緣墊上；4用時如發(fā)現(xiàn)手麻，應(yīng)立刻停用檢查，互換鉆頭時要拔脫插頭或關(guān)斷開關(guān)。如有以下三條平安措施之一者，可不戴絕緣手套：a.電錘等類似挪動電具得額定電壓是50V以下的平安電壓；b.絕緣外殼和絕緣手柄的雙重絕緣移開工具；c.1：1雙線圈的隔離變壓器，變壓器的次極不得接地。3、運用電風

32、扇的平安要求：每年取出運用時，應(yīng)作全面的檢查和維護，檢查合格后貼上合格證。搬動電扇，須拔脫插頭或拉脫開關(guān)。六電檢修任務(wù)平安制度停電檢修任務(wù)是指電氣設(shè)備、電氣線路的檢修任務(wù)，是在全部停電或部分停電后進展。停電檢修任務(wù)必需得到供電部門的贊同或運用任務(wù)票。1、停電檢修任務(wù)的根本平安要求停電檢修任務(wù)，必需在驗明確實無電后才干進展。停電檢修時，對有能夠送電到所檢修的設(shè)備及線路的開關(guān)和閘刀，應(yīng)全部斷開，并須做好防止誤合閘措施。如在已斷開的開關(guān)和閘刀的操作手柄上，掛上“制止合閘，有人任務(wù)的標識牌，必要時加鎖。對多回路的線路，更要做好防止忽然來電的措施。2、停電檢修任務(wù)的根本程序1首先應(yīng)根據(jù)任務(wù)票內(nèi)容，做好全

33、部停電的倒閘操作。停電后為了消除被檢修設(shè)備及線路的殘存靜電，對電力電容器、電纜線等運用攜帶型接地線及絕緣棒放電。留意：放電時操作人員的手不得與放電導體接觸；2然后用驗證良好的驗電筆，對所檢修的設(shè)備及線路進展驗電。在證明無電后才干開場任務(wù)。留意：對能夠來電的地方，應(yīng)加裝攜帶型暫時接地線；對能夠碰觸的導電體或檢修的平安距缺乏時，應(yīng)半設(shè)暫時遮攔及護罩，將導電體與檢修設(shè)備，檢修線路隔離，并掛上“止步！高壓危險的標識牌，使檢修人員與帶電體之間堅持一定間隔 。檢修終了后的送電程序必需將遺留在任務(wù)現(xiàn)場的工具，器具資料等徹底拾掇清理。撤除攜帶型暫時接地線，暫時遮攔及護罩，檢查無遺留后，按任務(wù)票或倒閘操作票內(nèi)容

34、，撤除開關(guān)，閘刀等操作手柄上的標識牌，然后進展送電的倒閘操作。七 不停電任務(wù)平安制度不停電任務(wù)是指在帶電設(shè)備、帶電體附近或在帶電設(shè)備的外殼上進展檢修任務(wù)，如在不停電的帶電體上進展用絕緣桿任務(wù)，帶電任務(wù)，帶電水沖洗等。1、不停電任務(wù)的根本平安要求低壓系統(tǒng)的檢修任務(wù)，普通應(yīng)停電進展。不停電任務(wù)必需嚴厲執(zhí)行監(jiān)護制度，應(yīng)派有閱歷的電工專人監(jiān)護，由經(jīng)過訓練，考試合格，能熟練掌握不停電檢修技術(shù)的電工擔任。一切的工具應(yīng)經(jīng)過檢查和實驗。不停電任務(wù)必需保證足夠的平安間隔 。帶電部分只能在任務(wù)人員的一側(cè)。不停電檢修任務(wù)的時間不宜太長，以免檢修人員的留意力分散而發(fā)惹事故。不停電任務(wù)嚴禁運用無絕緣柄的鉗子、螺絲刀、活

35、扳手、金屬尺和有金屬物的毛刷等工具。在帶電的低壓導線上任務(wù)，導線與導線未采取絕緣措施時，任務(wù)人員不得穿越導線。在帶電的低壓配電安裝上任務(wù)時，應(yīng)采取防止相間短路，相地短路的隔離防護措施。2、不停電任務(wù)的程序1帶電作業(yè)的電工，應(yīng)穿好長袖上衣和長褲，扣緊袖口。嚴禁穿汗背心，短褲進展帶電任務(wù)。帶電任務(wù)應(yīng)戴絕緣手套和平安帽，穿絕緣鞋或站在枯燥的絕緣墊上；2在帶電的低壓線路上任務(wù)，上桿前應(yīng)分清相線，后斷開零線，搭接導線時，應(yīng)先將線頭試搭，然后先接零線，后接相線。八操作規(guī)程1、水泵房運轉(zhuǎn)操作規(guī)程1檢查各閥門的開啟或封鎖形狀；2檢查配電電壓能否正常；3翻開配電柜開關(guān)，接通水泵控制柜電源；4把控制柜開關(guān)打到手動

36、位置，接通電源，再把開關(guān)打到自動位置進展自動運轉(zhuǎn)；5水泵房為小區(qū)生活、消防控水控制中心，其設(shè)備任務(wù)能否正常，直接關(guān)系小區(qū)用戶的生活及平安問題，運轉(zhuǎn)操作人員必需將設(shè)備的平安運轉(zhuǎn)房在首位；6水泵的運轉(zhuǎn)操作 運轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查進水泵的閥門能否翻開，水池內(nèi)蓄水能否充足，泵轉(zhuǎn)動部分能否靈敏。運轉(zhuǎn)時，水泵發(fā)出不正常聲響，應(yīng)立刻查出緣由，及時排除； 泵的填料出允許有少量滴水10-20滴/分鐘，如出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當調(diào)整； 各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓；供水時應(yīng)經(jīng)常留意水箱水位，嚴禁漏水跑水； 水泵及其它設(shè)備的巡視檢查每班不少于兩次，應(yīng)做好記錄。7泵房衛(wèi)生 小區(qū)內(nèi)各水箱、水池間每星期應(yīng)清掃

37、一次衛(wèi)生，管道、閥門及水泵周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵； 水箱、水池內(nèi)應(yīng)堅持清潔，人分開時，房門必需上鎖； 假設(shè)機房內(nèi)的電器部分出現(xiàn)缺點，應(yīng)請維修電工進展修繕，值班人員不得隨意亂動。2、生活水泵檢查任務(wù)規(guī)程1生活水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進展1次，水泵要隨時注油且每年要換1-2次新油；2檢查水泵和電機周圍清潔情況，有無松動景象；3察看壓力表指示能否正常；4檢查進水閥門和進水系統(tǒng)能否暢通；6聽水泵機組運轉(zhuǎn)時有無異常雜音；7留意觀看水泵機組運轉(zhuǎn)時有無跑、冒、滴、漏景象；8如有情況需停泵，應(yīng)通知值班人員備案，并報告領(lǐng)班作出維修方案。3、消防水泵檢查任務(wù)規(guī)程1消防水泵的保養(yǎng)應(yīng)每月進展1次，平常要隨時注油，并且每年要

38、改換新油；2檢查泵體清潔情況；3檢查各種螺絲結(jié)合能否結(jié)實；4察看壓力表指示能否正常；5檢查盤根能否正常；6檢查泵體有無跑、冒、滴、漏景象；7水泵運轉(zhuǎn)時有無雜音；8填寫保養(yǎng)記錄；9檢查加壓泵及電氣控制設(shè)備；10加壓泵及電氣控制設(shè)備應(yīng)每年進展一次維修、保養(yǎng)；11察看壓力表指示有無異常顯示；12檢查加壓泵盤根能否漏水；13檢查機械運轉(zhuǎn)能否正常；14檢查電器控制設(shè)備油污斷路景象；15檢查電器控制能否靈敏；4、 配電室平安任務(wù)規(guī)程1配電室內(nèi)制止無關(guān)人員聚集逗留；2外來聯(lián)絡(luò)任務(wù)或觀賞人員進入配電室時必需登記，并需經(jīng)工程部主管贊同或派人陪同；3配電室外線，一概不得外借，更不準傳呼叫人；4運轉(zhuǎn)中，配電室內(nèi)不得

39、無人看守。5、平安防護作業(yè)規(guī)程合情合理真實可行的電氣平安作業(yè)規(guī)程是電氣平安管理的重要內(nèi)容。由于電氣平安作業(yè)規(guī)程是用來確保電氣設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和維護電氣作業(yè)人員生命的有效措施，是電任務(wù)業(yè)人員長期實際的閱歷總結(jié)。有些規(guī)章是許多電任務(wù)業(yè)人員用生命和鮮血換來的教訓，因此我們必需牢記在心頭，落真實行動，嚴厲遵守，真實執(zhí)行。凡接到違反章程的任務(wù)命令，要回絕執(zhí)行，同時向發(fā)令人指出錯誤的地方及不執(zhí)行命令的理由。假設(shè)看到違反電氣平安任務(wù)規(guī)程或呵斥人生設(shè)備事故的違章作業(yè)時，應(yīng)盡力阻止，并立刻報告有關(guān)指點。6、 電梯平安操作規(guī)程(1) 電梯行駛前的檢查與預備任務(wù)； 開啟層門進入轎廂之前，要留意轎廂能否停在該層； 開啟轎內(nèi)照明； 每日開場任務(wù)前，經(jīng)試運轉(zhuǎn)確定無異常景象后方可運用； 層門封鎖后，從層門外不能用手撥啟，當層門轎門未完全封鎖時，電梯不能正常啟動； 平層準確度無顯著變化在規(guī)范范圍內(nèi)； 經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。(2) 電梯行駛中應(yīng)本卷須知： 轎廂的載分量應(yīng)不超越額定分量； 乘客電梯不允許經(jīng)常作為載貨電梯運用； 不允許運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需上報贊同、同意并嚴加平安維護措施后裝運； 嚴禁在層門開啟情況下，先按檢修按鈕來開動電梯做普通行駛，不允許先按檢修、急停按鈕來消除