集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告及財(cái)務(wù)管理知識(shí)分析

1、 題目:萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告系 不：商學(xué)院年級(jí)專業(yè)：1財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)七組組長(zhǎng):組員:013年 1 月3 日目錄 TO 12h z u HYPERLINK N:整理后引言 PAERE _oc7421962 h HYPERLINK N:整理后第一章:萬(wàn)科戰(zhàn)略分析 PGERE Toc4290 3HYPERLINK N:整理后一.房地產(chǎn)行業(yè)背景 AGRE _To37219064h3HYPERL l _oc3742905 二2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力排名前十名 PAGEREF _Toc374219065 h 4 HYPERN l _T37421966三.萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)歷 PAGEREF _T3729066 h

2、4 HYEINKl_o37419067 四.行業(yè)分析PARFc321967 h 5HYPERLINK N:整理后l五.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析 PGEF_o74219068 h 6 HPELNKl _T374109第二章：萬(wàn)科會(huì)計(jì)分析 PAGEE Toc374219069 h 9 HYELIK l _Toc3721907 一.資產(chǎn)分析 AGREF Tc349070 h HYPERLINK N:整理后二.利潤(rùn)分析 PAEREF _o3421071 h 11 HYPERNKl Tc3202三成本費(fèi)用分析 PAGERF_o321972 h12HYPERLINK N:整理后四.萬(wàn)科公司權(quán)益變動(dòng)分析 PAGER

3、EF _Toc3729073 h 1 YPELINK l _oc37421第三章:萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析 AGRE _c37219074 19HYPERLINK N:整理后 l Toc374105一.盈利能力的分析 PAGERE _Toc749075 1HYPERLINK N:整理后二.償債能力的分析 PAGEREF To707 20 HYPERLINK lTc4290 三.萬(wàn)科資產(chǎn)治理能力分析 PAEEF _Toc4219077 h 2 HYPERLINK l _Toc7421078 四.萬(wàn)科現(xiàn)金流量和盈利能力分析 EREF _Toc374219078 6HYPERLINK N:整理后l五.萬(wàn)科杜邦分

4、析 AGEEF _Tc3742979 h29HYPERLINK N:整理后l第四章:萬(wàn)科前景分析 PAGREF _c742980 32HYPERLINK N:整理后l一萬(wàn)科工業(yè)化 AGEE Toc7408 h 32YPRLINK l o372908 二.公司國(guó)際化進(jìn)展展望 PAEEF _Toc37421082 3 HYPNK l Toc3729 三財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析Z-Score模型 AERF _To7490 h HYPERLINKl _oc3742190 結(jié)束語(yǔ) PAGEE _Toc7421084h 5引言我們小組要緊是依照哈佛分析框架對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行的戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析,在

5、分析的基礎(chǔ)上對(duì)進(jìn)一步了解萬(wàn)科集團(tuán)甚至我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、進(jìn)展和以后。分成以下五個(gè)部分:一是戰(zhàn)略分析,首先介紹萬(wàn)科集團(tuán)公司概況，分析我國(guó)房地產(chǎn)的特征、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)以及萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；二是會(huì)計(jì)分析;三是財(cái)務(wù)分析;四是前景分析。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵,強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬(wàn)科不斷進(jìn)展壯大過(guò)程中的財(cái)務(wù)需求。但隨著萬(wàn)科規(guī)模的不斷擴(kuò)大，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率讓萬(wàn)科在業(yè)務(wù)開(kāi)拓可能會(huì)出現(xiàn)難以掌控的問(wèn)題。且面對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高速擴(kuò)張，萬(wàn)科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。第一章：萬(wàn)科戰(zhàn)略分析一.房地產(chǎn)行業(yè)背景1、市場(chǎng)需求急劇上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求,需求量一直呈上升姿態(tài),由于放房?jī)r(jià)的居高不下和政府調(diào)控等一

6、些因素,持幣待購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)峻。2、房屋銷售價(jià)格同比接著上漲,但漲幅回落。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平，商品住宅銷售價(jià)格小幅度下降，其中一般住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格小幅度下降。二手住宅銷售價(jià)格上漲，漲幅下降。、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量上升。房地產(chǎn)投資額同比增加,房屋施工面積、竣工面積都有所提升。4、直接融資受阻、信貸縮減。房企資金來(lái)源回落持續(xù)下滑。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源中,自籌資金所占的比例越來(lái)越高。5、房地產(chǎn)銷售量存在地域性特征。由于政府管制、人們預(yù)期、房?jī)r(jià)等各種因素，造成房地產(chǎn)銷量有不穩(wěn)定趨勢(shì)，“金九銀十”銷量漲幅同比降低。 總的來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)盡管備受爭(zhēng)論，但依舊國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要行業(yè)。在城鎮(zhèn)化

7、大背景下,房地產(chǎn)行業(yè)還有前景。203年慎重樂(lè)觀，短期還要貫徹限購(gòu)措施,長(zhǎng)期要有經(jīng)濟(jì)、法律等手段,更多的市場(chǎng)化方式;房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性較大，關(guān)注市場(chǎng)差異性問(wèn)題；暴利時(shí)代差不多過(guò)去,今后企業(yè)更多要靠?jī)?nèi)功,靠創(chuàng)新,靠品質(zhì);房企和上下游企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，城鎮(zhèn)化是進(jìn)一步要推進(jìn)集約、智能、綠色、低碳的城鎮(zhèn)化,提供高性價(jià)比的產(chǎn)品。二.2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力排名前十名第0名：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司第02名:恒大地產(chǎn)集團(tuán)第0名：保利房地產(chǎn)(集團(tuán)）股份有限公司第名：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司第05名:中國(guó)海外進(jìn)展有限公司第06名：綠地控股集團(tuán)有限公司第07名:龍湖地產(chǎn)有限公司第名:華潤(rùn)置地有限公司第09名:世

8、茂房地產(chǎn)控股有限公司第0名:富力地產(chǎn)股份有限公司三.萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)歷萬(wàn)科公司成立于1984年月,198年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，199年成為深圳證券交易所第二家上市公司。是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司致力于通過(guò)規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的進(jìn)展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受職員、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)。萬(wàn)科企業(yè)文化要緊有四點(diǎn): 1)、客戶是我們永久的伙伴 (服務(wù)) 2)、人才是萬(wàn)科的資本 （人力資源)3）、“陽(yáng)光照亮的體制”(簡(jiǎn)單不復(fù)雜、 規(guī)范不權(quán)謀)4)、持續(xù)的增長(zhǎng)和領(lǐng)跑2.萬(wàn)科企業(yè)進(jìn)展歷程 多元化

9、專業(yè)化精細(xì)化1).萬(wàn)科前十年進(jìn)展戰(zhàn)略：多元化的加法 、194991年：戰(zhàn)略混沌期 2、991年1993年:邊緣期,戰(zhàn)略初步形成2）萬(wàn)科第二個(gè)十年進(jìn)展戰(zhàn)略專業(yè)化的減法 1、諾基亞戰(zhàn)略:從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)一 2、從綜合商社到專營(yíng)房地產(chǎn) 91年：向綜合業(yè)務(wù)進(jìn)展 重組企業(yè)業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)讓怡寶蒸餾水 轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨3).萬(wàn)科第三個(gè)十年進(jìn)展戰(zhàn)略精細(xì)化的乘法 萬(wàn)科在完成“專業(yè)化”調(diào)整之后，從2000年開(kāi)始第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，由“專業(yè)化向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。從加法到減法,從多元化到專業(yè)化的回歸,使資源得以集中,在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上也形成了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，恢復(fù)了核心主業(yè)，獲得了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力,最終成就了萬(wàn)科三十多年的持續(xù)增長(zhǎng)的傳奇。四行業(yè)分析萬(wàn)

10、科屬于興辦實(shí)業(yè)、國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) （不含專營(yíng)、?？亍Ｙu(mài)商品) 、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。控股子公司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)治理、投資咨詢等。公司為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的地產(chǎn)進(jìn)展商，連續(xù)三年被國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一名,并獲得CCV評(píng)選的中國(guó)最具價(jià)值上市公司稱號(hào)。公司在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局差不多初步形成。 近幾年來(lái)房地產(chǎn)的話題在各大新聞媒體上屢見(jiàn)不鮮,房地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度專門(mén)大基礎(chǔ)上是在于國(guó)家的宏觀調(diào)控以及全國(guó)人民對(duì)住房的需求。分析房地產(chǎn)行業(yè)要緊要通過(guò)下面幾個(gè)模塊來(lái)分析:一個(gè)是政策,經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下,我們覺(jué)得宏觀經(jīng)濟(jì)政策

11、特不是貨幣政策應(yīng)該可不能有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能,假如維持目前的狀況，或者較低的利率水平,或者信貸有所放松的話對(duì)房地產(chǎn)是有所利好的,然而另一方面我們又明白房地產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)問(wèn)題息息相關(guān),中央政府的態(tài)度是特不堅(jiān)決的，而且不斷通過(guò)督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們希望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是希望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能,然而假如我們有更緊的政策出臺(tái)，除非價(jià)格再回到特不快的上行狀況,否則專門(mén)緊的政策也不太可能。二是市場(chǎng)走勢(shì),成交整個(gè)全年是穩(wěn)中有升的，同比接著顯著增長(zhǎng)。不同都市的價(jià)格表現(xiàn)是分化的，一線都市供應(yīng)量趨向于短缺，以后住宅價(jià)格上漲壓力依舊比較大的,然而小都市，三四線都市我

12、們看到目前還沒(méi)有回升的現(xiàn)象,我們一二線都市價(jià)格是有回升的趨勢(shì),然而三四線都市會(huì)有更長(zhǎng)的時(shí)刻處在政策的調(diào)控下。 最后便是十八大的阻礙了。十八大開(kāi)完之后大伙兒都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地點(diǎn)走,我們也在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)簡(jiǎn)單的考慮，如何來(lái)領(lǐng)會(huì)，現(xiàn)在來(lái)閱讀、來(lái)分析十八大以后的趨勢(shì)，總結(jié)了五個(gè)方面的方法。 第一,房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)接著與民生和社會(huì)穩(wěn)定緊密相連,因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好,或者房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的過(guò)去十多年進(jìn)展的軌跡都離不開(kāi)跟整個(gè)社會(huì)息息相關(guān),因此這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)可不能是一個(gè)充分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國(guó)家進(jìn)展、民生是緊密相關(guān)的,因此政府出臺(tái)政策,我們也可不能有什么驚奇的地點(diǎn)，關(guān)于中國(guó)

13、來(lái)講社會(huì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致太多的問(wèn)題，房地產(chǎn)確信是跟社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。 第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)刻內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài),包括限購(gòu)政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是可不能改變的，特不是限購(gòu),目前來(lái)看依舊一個(gè)地點(diǎn)性的政策還不是一個(gè)國(guó)策,然而地點(diǎn)性的政策在國(guó)家的指導(dǎo)下也專門(mén)難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個(gè)層面保障性用房的規(guī)模會(huì)保持快速的增長(zhǎng)。 第三，我們盡管看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)刻以內(nèi)依舊會(huì)是中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),假如我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該依舊會(huì)一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在以后十年、十五年當(dāng)中,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個(gè)產(chǎn)業(yè),因此這是一個(gè)差不多的推斷。那個(gè)

14、推斷跟我們第四個(gè)推斷確實(shí)是都市化進(jìn)城,將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展,這點(diǎn)是一個(gè)保障，我們看到十八大對(duì)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展有專門(mén)多的闡述，因此我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會(huì)接著。什么緣故這么講?只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定進(jìn)展，7%也好，6也好只要不出現(xiàn)太大的波動(dòng),只要還能持續(xù)十年,中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就可不能停下來(lái),中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來(lái)，就會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)巨大的需求。在跟各方面的投資者,或者講若干的論壇討論的時(shí)候有兩個(gè)差不多的數(shù)字,來(lái)支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)以后十年是蓬勃進(jìn)展的,在過(guò)去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心都市、大一點(diǎn)的都市,這兩億多的都市會(huì)帶來(lái)對(duì)住宅、對(duì)辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)這些物業(yè)是一個(gè)特不大的需求，我們這2

15、0年來(lái)，十多年來(lái)是不是差不多滿足了那個(gè)需求?這依舊一個(gè)問(wèn)題,2億多人口,美國(guó)人口只有3億多，那個(gè)需求是最大的,這點(diǎn)確保了,我們往常的進(jìn)展,甚至于我們現(xiàn)在的進(jìn)展，甚至還確保了下來(lái)的進(jìn)展，我們?cè)偻白?年,只要中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展穩(wěn)定的話，還會(huì)有億多的人口進(jìn)入到那個(gè)中心都市，另外這2億人口又是另外一個(gè)美國(guó)，它會(huì)帶來(lái)住宅、辦公樓、電影院、購(gòu)物中心的需求,因此我們看到什么緣故講這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),而且十八大當(dāng)中一個(gè)專門(mén)重要的因素確實(shí)是城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化會(huì)越來(lái)越明顯，這就促成了我們最后第五條,像北京、上海這些中心都市，包括廣州都將會(huì)成為世界上超大規(guī)模的都市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千

16、多萬(wàn)人,十年后北京、上海增長(zhǎng)到五千萬(wàn)人，我們做一個(gè)簡(jiǎn)單國(guó)際性的比較,像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國(guó)的首爾，包括巴黎，這些都市差不多上都占到了一個(gè)國(guó)家1/3多的人口,我們?cè)傧胍幌氡本?、上海，哪怕上海有五千萬(wàn)人，對(duì)中國(guó)的占比有多大?我們看到這十年，講長(zhǎng)不長(zhǎng)，十年專門(mén)快就到，假如我們沒(méi)有一些預(yù)先的預(yù)備會(huì)帶來(lái)專門(mén)多問(wèn)題,然而這些都市化的進(jìn)展,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們?cè)?jīng)在幾年前講往三四線都市進(jìn)展,然而真正進(jìn)展的機(jī)會(huì)依舊在以中心都市為主，或者中心都市旁邊的三四線都市，那個(gè)機(jī)會(huì)才是最大，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力或者需求差不多上在這些大都市的周?chē)Ｒ虼?，十八大之后，我們看從中央政府開(kāi)始,大伙兒對(duì)都市化的進(jìn)展的導(dǎo)

17、向是特不強(qiáng)的,而這也是世界進(jìn)展的一個(gè)趨勢(shì)。通過(guò)這三個(gè)模塊的分析，能夠做以下的結(jié)論，在以后幾年內(nèi)房地產(chǎn)依舊會(huì)處于國(guó)家政府宏觀調(diào)控下，在大多大型都市中住房的供求關(guān)系為供不應(yīng)求,導(dǎo)致以后幾年大型都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的提升,而在大部分人員流向大型都市之余,中小型都市的住房供求沒(méi)有那么的嚴(yán)峻,大部分會(huì)依舊處于政策調(diào)控下,其價(jià)格趨勢(shì)可不能有太大的明顯波動(dòng),然而像房地產(chǎn)行業(yè)這種民生相關(guān)的行業(yè),同樣也受人民購(gòu)買(mǎi)取向的阻礙。從消費(fèi)者心理上來(lái)講,在大型都市的價(jià)格趨向阻礙下,人民的購(gòu)買(mǎi)趨向會(huì)更大程度上認(rèn)為所在城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)價(jià)格趨勢(shì)會(huì)大部分趨近于一線都市,從而會(huì)刺激人民購(gòu)房的欲望，也會(huì)變相的導(dǎo)致中小型都市的購(gòu)買(mǎi)需求變

18、多，盡管中小型都市在宏觀調(diào)控的情況下價(jià)格波動(dòng)不大,然而其銷售情況也會(huì)有一定的上升。綜上所述,在大型都市價(jià)格與銷量處于一個(gè)相對(duì)平衡的點(diǎn)的基礎(chǔ)上,基于中小型都市的銷售前景變好的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)在以后幾年中依舊會(huì)處于一個(gè)穩(wěn)步上升的狀況。五.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析1.外部環(huán)境分析(1）、宏觀環(huán)境-PETEL模型政治因素：住房市場(chǎng)化改革和國(guó)家政策調(diào)控、貨幣信貸、行政措施經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入增加拉動(dòng)內(nèi)需,通貨膨脹壓力，資本市場(chǎng)變化-存款預(yù)備金提，高存款加息、海外資本社會(huì)因素:人口數(shù)量增加,都市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，人們健康環(huán)保意識(shí)加強(qiáng),傳統(tǒng)文化購(gòu)房意識(shí)技術(shù)因素:住房建設(shè)水平提高,融資創(chuàng)

19、新和銷售創(chuàng)新環(huán)境因素:住房節(jié)能環(huán)保,都市綠化和土地使用法律因素：限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款治理，規(guī)范土地儲(chǔ)備治理,加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款治理,切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。(2）競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者的選擇在競(jìng)爭(zhēng)者方面我們選擇的是同為房地產(chǎn)公司的兩大企業(yè):中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。要對(duì)這些競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行分析，我們首先要了解這些競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)目標(biāo)以及其以后走向:中海地產(chǎn)：以打造百年長(zhǎng)青基業(yè)為長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展目標(biāo)，堅(jiān)持規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化的進(jìn)展策略。與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新,預(yù)見(jiàn)性地滿足客戶的現(xiàn)實(shí)與潛在需求，致力成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和領(lǐng)先者。中海地產(chǎn)總經(jīng)理孔慶平講過(guò)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期進(jìn)展空間巨大，但當(dāng)前的

20、確差不多走到了一個(gè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),能夠預(yù)見(jiàn),從全局講，“和諧社會(huì)”、“低碳經(jīng)濟(jì)”、“可持續(xù)進(jìn)展”將是中國(guó)以后專門(mén)長(zhǎng)一段時(shí)刻內(nèi)高度追求的社會(huì)進(jìn)展目標(biāo),而與社會(huì)全面進(jìn)展高度關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)，則將被更加嚴(yán)格地操縱在與社會(huì)進(jìn)展相和諧的軌跡上。保利地產(chǎn)：以十二五規(guī)劃為指針,以“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”為戰(zhàn)略指引，推進(jìn)區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式和融資渠道的“四個(gè)拓寬”,實(shí)現(xiàn)公司快速、平穩(wěn)進(jìn)展!在不斷的收獲和成長(zhǎng)中,實(shí)現(xiàn)“和者筑善”的理想和追求！其董事長(zhǎng)宋廣菊有提過(guò)保利地產(chǎn)的以后進(jìn)展方向，確實(shí)是致力于中國(guó)和諧人居建設(shè),緊跟中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)展和都市集群建設(shè)腳步，持續(xù)提高產(chǎn)品效益,接著做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)。每個(gè)大競(jìng)爭(zhēng)者所

21、選擇的進(jìn)展戰(zhàn)略關(guān)于其行業(yè)內(nèi)大部分公司會(huì)有專門(mén)大的阻礙，尤其是以這些公司為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的企業(yè)。萬(wàn)科在以后戰(zhàn)略進(jìn)展之中,同樣要了解其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)展戰(zhàn)略,才能“知己知彼”。兩家競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略選擇如下:中海地產(chǎn)其進(jìn)展戰(zhàn)略分不從質(zhì)量、設(shè)計(jì)治理體系、創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)化四個(gè)方面著手: 質(zhì)量：招標(biāo)、施工的過(guò)程監(jiān)控 設(shè)計(jì)治理體系：設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、銷售整合 創(chuàng)新:中海怡翠山莊提出“5+2”模式 產(chǎn)業(yè)化：裝修產(chǎn)業(yè)化保利地產(chǎn)是以房地產(chǎn)主業(yè)為主、核心區(qū)域突出、住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開(kāi)發(fā)效益相結(jié)合、滾動(dòng)性的開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)型收入相結(jié)合、資本經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)相結(jié)合的“三個(gè)為主、三個(gè)結(jié)合”的戰(zhàn)略規(guī)劃。同樣競(jìng)爭(zhēng)者也存在其優(yōu)勢(shì)以及

22、劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì):中海地產(chǎn) 國(guó)有背景、土地儲(chǔ)備充足、高盈利能力 公司在一線都市購(gòu)地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。保利地產(chǎn) 資源優(yōu)勢(shì)，全國(guó)各要緊都市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)格偏激進(jìn)。2.內(nèi)部環(huán)境分析(1）產(chǎn)品研發(fā)能力 1）、較強(qiáng)的研發(fā)創(chuàng)新能力 多個(gè)研發(fā)基地:深圳萬(wàn)科研發(fā)中心、上海萬(wàn)科研發(fā)中心、東莞住宅產(chǎn)業(yè)化基地標(biāo)準(zhǔn)化。 2)、客戶導(dǎo)向型研發(fā)流程 客戶導(dǎo)向型：市場(chǎng)調(diào)查、要素整理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶測(cè)試和后評(píng)估、產(chǎn)品調(diào)整項(xiàng)目導(dǎo)向型:強(qiáng)度分析、產(chǎn)品定位、質(zhì)量操縱。(2)品牌營(yíng)銷能力1）科學(xué)的客戶細(xì)分方式生命周期與支付能力矩陣。2）品牌建設(shè):211中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)

23、值:中國(guó)海外246.87億元、 萬(wàn)科210.0億元、恒大10.1億元;王石的明星效應(yīng)。）客戶服務(wù)理念:全國(guó)首創(chuàng)“物業(yè)治理”概念、“6+2”步法服務(wù)體系、萬(wàn)客會(huì)等。(3）融資及盈利能力1)多渠道、較強(qiáng)的融資能力 透明化運(yùn)作投資信任渠道多元化：銀行信貸、債券發(fā)行、合作開(kāi)發(fā)等）相對(duì)欠缺的盈利能力 比較對(duì)象：中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率、凈利率(4)企業(yè)治理）內(nèi)化的企業(yè)文化：簡(jiǎn)單不復(fù)雜;規(guī)范不權(quán)謀；透明不黑箱；責(zé)任不放任)成熟的體制治理：操縱核心資源、制度化運(yùn)行、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作.萬(wàn)科戰(zhàn)略決策0TSW 機(jī)會(huì)城鎮(zhèn)化率加快,收入水平提高中國(guó)傳統(tǒng)觀念,結(jié)婚買(mǎi)房資金從股市流向地產(chǎn) 威脅T政策對(duì)環(huán)保要求提高地產(chǎn)業(yè)受

24、到較多宏觀調(diào)控土地資源儲(chǔ)備有限,拿地困難 優(yōu)勢(shì)S較強(qiáng)的產(chǎn)品研發(fā)能力(標(biāo)準(zhǔn)化、環(huán)保)強(qiáng)勢(shì)的品牌效應(yīng)精準(zhǔn)的額客戶細(xì)分規(guī)范的組織運(yùn)行高效的資本運(yùn)作體系可能的戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)新的目標(biāo)群產(chǎn)品，擴(kuò)展新市場(chǎng)(S，S2，S3，4,O，O,O）擴(kuò)大融資,進(jìn)入更多區(qū)域市場(chǎng)（5，O1,，O3）可能的戰(zhàn)略注重產(chǎn)品環(huán)保性,引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(S1，T)2.適度放緩規(guī)模擴(kuò)張,注重精品運(yùn)作，提高單品利（,T，T） 劣勢(shì)資產(chǎn)負(fù)債比過(guò)高，資金有限成本費(fèi)用過(guò)高，利潤(rùn)率偏低可能的戰(zhàn)略加強(qiáng)成本操縱，提高凈利潤(rùn)率(，W2)可能的戰(zhàn)略1.減緩擴(kuò)張速度，操縱成本,精耕細(xì)作（W1，W2,T2,T3）愿景:“成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”定位: 提供有品質(zhì)的產(chǎn)

25、品.戰(zhàn)略選擇)更加注重產(chǎn)品質(zhì)的提高，穩(wěn)定增長(zhǎng)；客戶導(dǎo)向型、環(huán)保、品牌力2)操縱費(fèi)用，提高凈利潤(rùn)率；成本、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等;降低資產(chǎn)負(fù)債率、5.萬(wàn)科實(shí)際戰(zhàn)略選擇萬(wàn)科的總戰(zhàn)略： 提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn);培養(yǎng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，鞏固優(yōu)勢(shì)地位萬(wàn)科的公司層面戰(zhàn)略:減法戰(zhàn)略；橫向一體化戰(zhàn)略萬(wàn)科的業(yè)務(wù)層次戰(zhàn)略：品牌戰(zhàn)略;加強(qiáng)型戰(zhàn)略;營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略展望： 專業(yè)化、品牌化、全球化、質(zhì)量化專家戰(zhàn)略建議: 1).全球化戰(zhàn)略；2)不能改變專注做住宅的核心戰(zhàn)略第二章:萬(wàn)科會(huì)計(jì)分析一資產(chǎn)分析1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表 項(xiàng)目萬(wàn)元011年0月 202年09月 新增% 2011年占 比20年占 比% 流淌資產(chǎn)11,75，184.762,37

26、9,27.80.7%6.5 95.5% 長(zhǎng)期投資1,89928,10.1222.69%1.91% 22%固定類資產(chǎn) 93,.85，5.713.9.7%07 其它長(zhǎng)期資產(chǎn) 0,6.71，858.228%.87%1.24% 資產(chǎn)總計(jì) 12,1,7.812,9,20.2.2%000%00.00%凈利潤(rùn) 111,61.09134,79.72270%- 總資產(chǎn)收益率 2.0%.%0.00% 資產(chǎn)總額比上期增加03，72312萬(wàn)元,增長(zhǎng)率為6.62%。資產(chǎn)總額增加的緣故如下:流淌資產(chǎn)增加664，92.03萬(wàn)元，長(zhǎng)期投資增加5，61493萬(wàn)元,固定資產(chǎn)增加3,792.53萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)增加,2.6

27、萬(wàn)元;相比較而言,流淌資產(chǎn)有所增加,增加5.7% ，長(zhǎng)期投資大幅增加,增加.69%，固定資產(chǎn)大幅增加，增加3.9 ,無(wú)形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)大幅增加,增加.% 。由此可見(jiàn),從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來(lái)看，長(zhǎng)期資產(chǎn)、流淌資產(chǎn)都較上期增加，長(zhǎng)期資產(chǎn)增加的速度快于流淌資產(chǎn),資產(chǎn)總額增加,長(zhǎng)期資產(chǎn)的比重增加，企業(yè)調(diào)整了資產(chǎn)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。從資產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)看,資產(chǎn)總額增加,凈利潤(rùn)增加，資產(chǎn)增加的速度與凈利潤(rùn)相同,總資產(chǎn)凈利率保持不變,企業(yè)資產(chǎn)從質(zhì)量上與上期相同，新增資產(chǎn)并沒(méi)有帶來(lái)過(guò)多的新利潤(rùn)。2、投資結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表項(xiàng)目萬(wàn)元201年09月 12年9月 新增%21年占 比%22年占比 交易性金融資產(chǎn)0.000.0000%0%0.00

28、% 一年內(nèi)到期的非流淌資產(chǎn) .00.00.0%0.0%0.00%長(zhǎng)期應(yīng)收款 38，30.212,97.0-6.% 153%.57%長(zhǎng)期股權(quán)投資.000.000.000.00%00%投資性房地產(chǎn) 00 000.00%0.0%.00固定資產(chǎn)6，1.0248,52.0.5%6.27.6% 在建工程 16,748.7022,959.637.8%7.22%8.0% 長(zhǎng)期投資合計(jì) 231，95.19284,510.1222.69%00.00%.0投資收益 6，84.1631,424213616%-投資總額比上期增加5,14.93萬(wàn)元,增長(zhǎng)率為2.6%。投資總額增加的緣故如下：固定資產(chǎn)增加71,36.46萬(wàn)

29、元,在建工程增加6,115萬(wàn)元,共計(jì)增加投資7,97.52萬(wàn)元;長(zhǎng)期應(yīng)收款減少25,32.5萬(wàn)元，共計(jì)減少投資25,2.59萬(wàn)元；企業(yè)投資以權(quán)益性投資為主,應(yīng)關(guān)注投資項(xiàng)目的盈利能力和持續(xù)進(jìn)展能力,本期投資收益上升,權(quán)益投資能力增強(qiáng)。3、存貨變化表 項(xiàng)目萬(wàn)元2011年9月 21年09月 新增 存貨8,7,557.358,65,22.94-0.7% 營(yíng)業(yè)成本,31,15952,061，99.6053.69%毛利率.400.3025.0% 存貨周轉(zhuǎn)率 0.170.244118通過(guò)毛利率及存貨周轉(zhuǎn)率的變化分析,能夠看出企業(yè)毛利率的下降，促進(jìn)了存貨的加速周轉(zhuǎn),講明市場(chǎng)上的同類產(chǎn)品差不多處于相對(duì)的過(guò)剩狀態(tài)

30、，降價(jià)是能夠帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望的。企業(yè)能夠充分利用當(dāng)前的時(shí)機(jī)，進(jìn)一步鞏固已取得的成績(jī)；另外通過(guò)存貨的搭配分析能夠看出:企業(yè)存貨的變化與營(yíng)業(yè)成本變化協(xié)調(diào)。二.利潤(rùn)分析1.利潤(rùn)總額結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表 項(xiàng)目萬(wàn)元011年09月 01年9月 新增%21年占 比 2012年占 比%正常營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 369，018.8470,84992.6098.39%93.85投資收益 6,81163,42.213.1% 182%.6% 補(bǔ)貼收入 0.000000.00% 0.00%000%營(yíng)業(yè)外收入 4，623.7,14.6062.2%1.23% 150% 營(yíng)業(yè)外支出5，414608，080.49.24%.441.61%

31、阻礙利潤(rùn)總額的其他科目 0.00.00.0%.0%0.00%利潤(rùn)總額 37，04150,7079233.7%100.0%10. 201年月,利潤(rùn)總額為1,07.92萬(wàn)元；較上期的375,042.13萬(wàn)元上升337%;正常營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為470,9.9萬(wàn)元,占比為935;投資收益為31，424.21萬(wàn)元，占比為6.26%;補(bǔ)貼收入為占比為0%；營(yíng)業(yè)外收入為7，54.6萬(wàn)元,占比為1.5%；營(yíng)業(yè)外支出為,0804萬(wàn)元,占比為1.1%;阻礙利潤(rùn)總額的其他科目為占比為00;本期企業(yè)盈利要緊靠自身的經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)的可靠性高，利潤(rùn)來(lái)源多樣化，盈余質(zhì)量好；而上期上述指標(biāo)分析不為83% 、1.82% 、00 、.23

32、、1.4 、0.00。2、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)變動(dòng)表212年9月,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為502,74.6萬(wàn)元， 比上期增加2,4411萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.6%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額增加的緣故如下：營(yíng)業(yè)收入增加00,12.5萬(wàn)元,投資收益增加24,0.0萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)減少2,00.95萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)費(fèi)用減少1,.29萬(wàn)元,治理費(fèi)用減少11，633.10萬(wàn)元，資產(chǎn)減值損失減少80,298.93萬(wàn)元,共計(jì)增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)83,6.87萬(wàn)元；公允價(jià)值變動(dòng)凈收益減少1,7.62萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)成本增加720,28.64萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加15,18.8萬(wàn)元,共計(jì)減少營(yíng)業(yè)利潤(rùn)37，227.75萬(wàn)元;本期營(yíng)業(yè)收入上升,但銷售毛利率下降,講明企業(yè)采取了降低產(chǎn)品的

33、整體市場(chǎng)價(jià)格以換取增加市場(chǎng)份額做法，然而營(yíng)業(yè)成本及稅費(fèi)沒(méi)有得到相應(yīng)操縱，反而上升,最終導(dǎo)致銷售毛利率下降。三.成本費(fèi)用分析1、成本結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表 項(xiàng)目萬(wàn)元2011年09月 2012年09月 新增2011年占比%2年占比% 營(yíng)業(yè)成本 1，341,615.92,01，899.605.6%32.40 37.2%營(yíng)業(yè)稅金及附加 48,04.220,9921-189% 5.9% 406% 銷售費(fèi)用 13,37.09,48.42 -178%274%1.2% 治理費(fèi)用10,370.56,7346 -11.59 .2.63%財(cái)務(wù)費(fèi)用 27,285.55,434.55%066%0.78%資產(chǎn)減值損失 56,483

34、.1-23,832 -26 .6%-4 營(yíng)業(yè)外支出,414.0，08.8449.4%0.3%0.5%所得稅11,610.094，709.22.70%0%2.48% 成本費(fèi)用總計(jì) 4,141，38.85,438，087231.31%100.00%00.00成本費(fèi)用總額比上期增加，2,7.40萬(wàn)元,增長(zhǎng)率為1.1%；成本費(fèi)用總額增加的緣故如下:營(yíng)業(yè)成本增加20，283.64萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加15,88萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)外支出增加2，66.24萬(wàn)元，所得稅增加23,099.63萬(wàn)元，共計(jì)增加成本費(fèi)用6,19.9萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅金及附加減少27，00.5萬(wàn)元，銷售費(fèi)用減少19,929.9萬(wàn)元,治理費(fèi)用減少11,6

35、310萬(wàn)元,資產(chǎn)減值損失減少80,98.93萬(wàn)元，共計(jì)減少成本費(fèi)用138,86.27萬(wàn)元；企業(yè)支出要緊以營(yíng)業(yè)支出及稅金為主,支出結(jié)構(gòu)正常。本期固定成本占比為.0%,上期為0.00%,與上期持平。、期間費(fèi)用結(jié)構(gòu)及變動(dòng)表 項(xiàng)目萬(wàn)元21年09 月 202年月新增%211年占 比% 2012年占 比%營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1,377.79,448-17.58% 0.18.1治理費(fèi)用 10,370.68，37.46-11.59% 267117.67%財(cái)務(wù)費(fèi)用 27,285.42,3.035.52%7.26% 8.45% 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 375,83.0450,27.63.6410.00% 100.00%營(yíng)業(yè)費(fèi)用為3,44

36、82萬(wàn)元,較上期減少17.8%,大幅減少，減少1.8。治理費(fèi)用為88,7.46萬(wàn)元,較上期減少-1.59%,大幅減少，減少11.59。財(cái)務(wù)費(fèi)用為42,4.03萬(wàn)元,較上期增加55.52，大幅增加，增加55.52。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為50,2416萬(wàn)元,較上期增加33.64，大幅增加,增加33.64。公司營(yíng)業(yè)費(fèi)用下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上升,營(yíng)業(yè)費(fèi)用取得專門(mén)好的效果,企業(yè)的銷售活動(dòng)取得了明顯的市場(chǎng)效果。公司治理費(fèi)用下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上升，企業(yè)內(nèi)部治理成本操縱能力上升。公司財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)速度超過(guò)營(yíng)業(yè)利潤(rùn),企業(yè)籌資運(yùn)用操縱能力下降,主營(yíng)盈利能力減弱。四.萬(wàn)科公司權(quán)益變動(dòng)分析1權(quán)益變動(dòng)分析的目的）能

37、夠清晰體現(xiàn)會(huì)計(jì)期間構(gòu)成所有者權(quán)益各個(gè)項(xiàng)目的變動(dòng)規(guī)模與結(jié)構(gòu),了解其變動(dòng)趨勢(shì)，翻譯公司凈資產(chǎn)的實(shí)力,提供其增值的重要信息；2)能夠進(jìn)一步從全面收益角度報(bào)告更全面、更有用的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)信息，以滿足報(bào)表使用者投資、信貸及其他經(jīng)濟(jì)決策的需要;3）能夠反映會(huì)計(jì)政策變更的合理性，反應(yīng)會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正的幅度，具體報(bào)告由于會(huì)計(jì)政策變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正對(duì)所有者權(quán)益的阻礙數(shù)額；4)能夠反映由于股權(quán)分置、股東分配政策、再籌資方案等財(cái)務(wù)政策對(duì)所有者權(quán)益的阻礙。2.權(quán)益變動(dòng)情況分析(1)權(quán)益總額變動(dòng)情況 208年212年萬(wàn)科A集團(tuán)負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(jì)(元）分析：200年權(quán)益總額變動(dòng)趨勢(shì)較緩,209年到2012年呈明顯上升

38、趨勢(shì)。(2)要緊項(xiàng)目變動(dòng)情況 008年201年權(quán)益的要緊變動(dòng)項(xiàng)目(元)分析:2008年所有者和負(fù)債總額變動(dòng)趨勢(shì)較緩，2009年到0年呈明顯上升趨勢(shì)。其中，所有者權(quán)益0009年到2012年增長(zhǎng)幅度比負(fù)債大，講明該集團(tuán)的企業(yè)治理得當(dāng)，股東權(quán)益得到加強(qiáng)。3、權(quán)益結(jié)構(gòu)分析（1)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 分析：萬(wàn)科A集團(tuán)202年比211年要緊負(fù)債應(yīng)付賬款 、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款 、一年內(nèi)到期的非流淌負(fù)債及長(zhǎng)期借款盡管都有增加，但占總資產(chǎn)的比重預(yù)收賬款 、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流淌負(fù)債同比211年分不下降2.2、0.8%和6%。講明萬(wàn)科集團(tuán)2012年經(jīng)營(yíng)得到改善,負(fù)債減少。12年合并現(xiàn)金流量表(部分)分析:萬(wàn)科A

39、集團(tuán)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入201年同比01年增長(zhǎng)4,籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出21年同比01年增長(zhǎng)12%,籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~212年同比011年增長(zhǎng)20%。講明萬(wàn)科A集團(tuán)201年籌集資金能力強(qiáng)，資金剩余多，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)佳。2012年萬(wàn)科籌集資金情況:(2)所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)分析分析：萬(wàn)科A集團(tuán)股東權(quán)益2012年同比201年股本和資本公積大體不變，盈余公積、未分配利潤(rùn)和少數(shù)股東權(quán)益有明顯的增加。(）所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)具體分析子公司本年提取的歸屬于母公司的盈余公積為人民幣 1,017,538,03.4 元 (20年: 人民幣71,90,7299 元）。截至22年 12月 31日，本集團(tuán)的未分配利潤(rùn)中包含了本公司的

40、子公司盈余公積中歸屬于母公司的部分人民幣 4,93,16,9.18 元 (1 年12 月 31 日:人民幣3，5，3,.73元) 。 第三章:萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析一盈利能力的分析1. 縱向分析20半年度2010半年度201半年度2012半年度21半年度21,808,62,42716,7,33，4919,988,838,30,722,991,2154,390，35，56營(yíng)業(yè)總收入,10,7,2543,160,82，883,22,517,5344，55,477,6355，335，81,98凈利潤(rùn)從圖中我們能夠發(fā)覺(jué),萬(wàn)科營(yíng)業(yè)總收入在20年以后一直上升,這得益于現(xiàn)在的市場(chǎng)空間較大,得力的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道。相關(guān)于營(yíng)

41、業(yè)總收入的不斷上升,其凈利潤(rùn)表現(xiàn)出一種較為平和的增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)總收入的上升幅度。凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)的偏離，要緊來(lái)源于房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)程度加大，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格站市場(chǎng)策略，導(dǎo)致了萬(wàn)科盈利能力的下降，因此大幅的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)只是帶來(lái)較低幅度的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，導(dǎo)致了凈利潤(rùn)率和總資產(chǎn)酬勞率的下降。2、橫向比較從圖中我們能夠發(fā)覺(jué)，萬(wàn)科與招商地產(chǎn)相比較，它的總體盈利能力指標(biāo)都比招商地產(chǎn)的弱。講明萬(wàn)科在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)的治理戰(zhàn)略都處于不足的狀態(tài)。二.償債能力的分析.流淌比率流淌比率反映企業(yè)短期償債能力的強(qiáng)弱。從圖中我們能夠發(fā)覺(jué)，萬(wàn)科在近五年流淌比率在2009年和201年下降快，201-22年稍有

42、回升,但在201201年下降?？傮w而言。企業(yè)償債能力變?nèi)?債權(quán)人利益的安全程度有所下降。從圖中我們能夠發(fā)覺(jué),萬(wàn)科與招商地產(chǎn)相比較,它的總體流淌比率都比招商地產(chǎn)的弱。2.速動(dòng)比率. 速動(dòng)比率的內(nèi)涵是每1元流淌負(fù)債有多少元速動(dòng)資產(chǎn)作為保障。萬(wàn)科近五年速動(dòng)比率平均 在044左右，面臨蠻大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科的速動(dòng)比率是在0.44左右，而招商地產(chǎn)的是在5左右。速動(dòng)比率一般以等于為宜,小于1會(huì)使企業(yè)面臨償債危機(jī)；大于1盡管保證企業(yè)的償債安全,但會(huì)增加企業(yè)的資金成本。因此招商地產(chǎn)相關(guān)于萬(wàn)科償債能力而言,依舊強(qiáng)于萬(wàn)科。3.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率該指標(biāo)越高，表明企業(yè)應(yīng)收款變現(xiàn)速度快，賬齡短,短期的償債能力強(qiáng)，同時(shí)能夠減少

43、壞賬，提高企業(yè)流淌資金利用效率。從圖中我們能夠發(fā)覺(jué)，萬(wàn)科與招商地產(chǎn)相比較，它的總體應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比招商地產(chǎn)的弱。講明萬(wàn)科的變現(xiàn)速度比招商地產(chǎn)的慢，償債能力弱。4.資產(chǎn)負(fù)債比率資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志。資產(chǎn)負(fù)債率越小,表明企業(yè)償債能力越強(qiáng)。萬(wàn)科近五年資產(chǎn)負(fù)債率逐年提高,償債能力逐年變?nèi)?。萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債比率都要比招商地產(chǎn)的大,而那個(gè)比率是越小的償債能力越強(qiáng)。因此萬(wàn)科比招商地產(chǎn)的償債能力弱。結(jié)論:萬(wàn)科的盈利能力和償債能力是下降的。三萬(wàn)科資產(chǎn)治理能力分析資產(chǎn)治理能力又稱為運(yùn)營(yíng)能力，常用分析指標(biāo)如下:應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。年份比率200801

44、02011012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率.8619.754.91800632存貨周轉(zhuǎn)率032.90690.53-固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率44.54337.295.3815.9264.85總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率.37403810.2870280.01.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)賒銷凈收入與應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)平均余額的比率，用來(lái)衡量應(yīng)收款項(xiàng)的變現(xiàn)能力。由于賒銷收入凈額數(shù)據(jù)專門(mén)難從財(cái)務(wù)報(bào)表得到,因此我們采取銷售收入凈額來(lái)代替。從萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表我們能夠看到它從08年到2012年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)分不為：8天、6天、8天、8天、6天,能夠看到，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)較少，講明其應(yīng)收款項(xiàng)的回收速度專門(mén)快。結(jié)論：整體來(lái)

45、看，萬(wàn)科的應(yīng)收賬款治理工作做得專門(mén)好，一方面對(duì)賒款銷條件和付款期操縱得專門(mén)緊,銷售政策嚴(yán),另一方面預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬(wàn)科有著專門(mén)好的聲譽(yù)，尚未竣工的樓盤(pán)較受購(gòu)買(mǎi)者歡迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收賬款率遙遙領(lǐng)先,因此萬(wàn)科能夠適當(dāng)放寬條件,增加銷售機(jī)會(huì)，更有利于企業(yè)進(jìn)展。2.存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)銷售水平或營(yíng)業(yè)成本與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù)，反應(yīng)存貨變現(xiàn)能力和銷貨能力。一般情況下，講明企業(yè)銷售工作做得好,存貨治理得好,占用資金少，獲利的機(jī)會(huì)就越多。萬(wàn)科的存貨要緊以“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”和“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”為主。存貨大幅增長(zhǎng)的緣故確實(shí)是由于“在建開(kāi)進(jìn)展品”和“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”

46、的大幅增長(zhǎng)。因此從09年開(kāi)始,萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率一直處于下降的趨勢(shì)，但其存貨周轉(zhuǎn)率在行業(yè)內(nèi)差不多是相當(dāng)出色的了。結(jié)論：由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿足“銷售”與“竣工”兩個(gè)條件,致使萬(wàn)科在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量巨大，部分銷售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬款的樓盤(pán)未能按原打算竣工,或者竣工的樓盤(pán)能夠?qū)ｉT(mén)快銷售出去并結(jié)算，那么企業(yè)的現(xiàn)金就能夠?qū)ｉT(mén)快回籠。能夠?qū)ｉT(mén)快確認(rèn)收入也意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的加快。因此20年至01年，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率一直處于下降趨勢(shì)，一方面是由于其存貨中待開(kāi)發(fā)土地和在建增加較快,另一方面是整個(gè)房地產(chǎn)大環(huán)境的阻礙,總的來(lái)講它的銷售工作依舊做得比較好的，存貨治理也十分出色。3.固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)是指銷

47、售收入凈額與固定資產(chǎn)平均值的比率，反映企業(yè)固定資產(chǎn)的利用效率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,不僅表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用比較充分,也表明企業(yè)固定資產(chǎn)投資得當(dāng)能夠發(fā)揮效率。從數(shù)據(jù)中能夠看到,萬(wàn)科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大致上是連年上升的趨勢(shì)，則就房地產(chǎn)行業(yè)的水平來(lái)看，這一方面做得較為出色。結(jié)論:相比于其他同行來(lái)講，萬(wàn)科在這方面占有優(yōu)勢(shì)，固定資產(chǎn)治理水平較高。從連年的數(shù)據(jù)來(lái)看,還有上升的趨勢(shì)，進(jìn)展前景較好。4.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指銷售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較。顯而易見(jiàn),總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率越好,取得的銷售收入也高。由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和,加上金融危機(jī)的阻礙,因而能夠看到萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

48、逐年下滑。然而每年萬(wàn)科的銷售收入?yún)s是出于增長(zhǎng)的,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下低,這就意味著萬(wàn)科的資產(chǎn)沉淀越來(lái)越多，銷售回籠的速度也在放緩。因此房?jī)r(jià)的飆漲也是不可忽略的緣故。結(jié)論:從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依舊比同行業(yè)平均水平要高得多，講明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)。整體來(lái)看,萬(wàn)科相關(guān)于同行業(yè)其他企業(yè)依舊相當(dāng)占有優(yōu)勢(shì)的。.綜合分析從以上各個(gè)數(shù)據(jù)看來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)不管是在其企業(yè)資金流淌性、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和增值性方面相關(guān)于同行業(yè)來(lái)講差不多上比較出色的，其運(yùn)營(yíng)能力能夠稱得上是優(yōu)等。首先萬(wàn)科在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方面的數(shù)據(jù)顯示了其強(qiáng)大的應(yīng)收賬款回收治理能力,表明其信用程度專門(mén)高。其次萬(wàn)科的存貨治理和銷售也是十分出色

49、的，也表明了其獵取利潤(rùn)的能力。在對(duì)其資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)治理方面尤其是固定資產(chǎn)方面還有專門(mén)大的改善空間，但從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率我們依舊能夠看到萬(wàn)科的強(qiáng)大實(shí)力。從數(shù)據(jù)還能夠看到萬(wàn)科在中國(guó)成為地產(chǎn)龍頭企業(yè)后，采取了“穩(wěn)”的運(yùn)營(yíng)方式，放慢了進(jìn)展的腳步,這也是必經(jīng)的一個(gè)時(shí)期。四.萬(wàn)科現(xiàn)金流量和盈利能力分析1.縱向分析 萬(wàn)科0年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入出現(xiàn)負(fù)數(shù),這和當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是分不開(kāi)的,9年之后萬(wàn)科每年有著大量的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入，并不斷上升。這關(guān)系到萬(wàn)科強(qiáng)勁的現(xiàn)金獵取能力和不斷擴(kuò)展的市場(chǎng)容量,同時(shí)總現(xiàn)金凈流入處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。從圖可知，凈資產(chǎn)酬勞率這項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)(見(jiàn)上表)。講明企業(yè)盈利能力不斷 提高。通過(guò)以上分析可見(jiàn),萬(wàn)科擁

50、有較強(qiáng)的獲利能力，且這種獲利能力有專門(mén)好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年,萬(wàn)科一直保持了專門(mén)高的盈利水平，除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外，講明其擁有專門(mén)高的治理水平和決策能力，另外，規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。橫向分析從圖可知，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率大于其他兩個(gè)個(gè)房地產(chǎn)商，同時(shí)長(zhǎng)期進(jìn)行大量的資本性投資。假如，在同等投資規(guī)模下,萬(wàn)科的盈利能力比較強(qiáng)，同時(shí)萬(wàn)科的分紅也是所有比較高的。凈資產(chǎn)收益率反映了萬(wàn)科將在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。五萬(wàn)科杜邦分析 企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高,要緊得益于財(cái)務(wù)杠桿的作用，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為67%,使企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率得到放大,然而如此高的負(fù)債也為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

51、 另一方面，企業(yè)的總資產(chǎn)收益率也較高，通過(guò)細(xì)分后，營(yíng)業(yè)凈利率為13.15%,比較高。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3,并不理想,反映了企業(yè)總投入所產(chǎn)生的效率較低，企業(yè)資產(chǎn)的利用效率較低。將總資產(chǎn)再進(jìn)一步細(xì)分,能夠看出存貨占據(jù)了大量的資產(chǎn)比重，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情有關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)存貨的囤積采取對(duì)策。 企業(yè)凈資產(chǎn)收益率比09年有所提高,要緊是由于權(quán)益乘子的作用，企業(yè)的負(fù)債率從09年的67上升到了74.69%,進(jìn)一步放大了凈資產(chǎn)收益率，然而與此同時(shí)也增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。 另一方面,總資產(chǎn)收益率卻比0年低。細(xì)分后,營(yíng)業(yè)凈利率比09年高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比09年低。因此總資產(chǎn)收益率比09年低要緊是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

52、率大大減少。在總資產(chǎn)一項(xiàng)中，流淌資產(chǎn)的增加量特不大，其中,存貨的囤積仍然是企業(yè)資產(chǎn)治理的一大問(wèn)題。11年凈資產(chǎn)收益率有所提高,仍然是以權(quán)益乘子的增加為要緊緣故。企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率增加至7.0%,增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。而總資產(chǎn)收益率略有下降,要緊是由于營(yíng)業(yè)凈利率下降的緣故。通過(guò)細(xì)分,發(fā)覺(jué)是年的凈利潤(rùn)不高,其緣故是11年成本增長(zhǎng)率大于總收入的增長(zhǎng)率，其中，營(yíng)業(yè)成本增加較多。012年萬(wàn)科杜邦分析1.從數(shù)據(jù)中可看到,萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率在逐年降低,行業(yè)平均也在降低,只是萬(wàn)科仍高于行業(yè)平均值。反映了近幾年的行業(yè)和公司的盈利能力在減弱。2萬(wàn)科權(quán)益乘數(shù)在逐年地增高,且其值在行業(yè)平均值之上。講明了公司的負(fù)債的比率

53、變大了,給企業(yè)帶來(lái)了較多的杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年降低，反應(yīng)了全部資產(chǎn)的利用效率較差,最終會(huì)阻礙到公司的獲利能力降低。4.在進(jìn)展能力上，講明了萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境進(jìn)展越來(lái)越嚴(yán)峻的形勢(shì)下,仍能維持盈利的狀態(tài),但是進(jìn)展的空間縮小了。 第四章：萬(wàn)科前景分析一萬(wàn)科工業(yè)化萬(wàn)科202年的業(yè)績(jī)報(bào)表,1412億元的銷售成績(jī)單令萬(wàn)科再次穩(wěn)坐世界住宅銷售冠軍的寶座。早在209年,萬(wàn)科著力推進(jìn)其以裝修房、工廠化、綠色建筑為要緊內(nèi)容的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略之后。時(shí)至今日，在實(shí)現(xiàn)8%的精裝修房交房比例之后,萬(wàn)科能夠講差不多實(shí)現(xiàn)了其住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略的第一步。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的快速擴(kuò)張以及住宅產(chǎn)業(yè)化的

54、嘗試，萬(wàn)科在精裝房戰(zhàn)略之后推出了“工廠化戰(zhàn)略”。早年,萬(wàn)科曾以上海萬(wàn)科新里程一棟2層的住宅實(shí)驗(yàn)樓為案例進(jìn)行研究統(tǒng)計(jì)，從開(kāi)工到封頂,相比傳統(tǒng)施工方式，采納工廠化建設(shè)的工期縮短了30天左右。而獲悉,通常萬(wàn)科的一個(gè)住宅項(xiàng)目從拿地、開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)刻是9個(gè)月左右，縮短3天的建設(shè)工期,則相當(dāng)于萬(wàn)科將施工效率提升了10%以上?？焖僦苻D(zhuǎn)是萬(wàn)科模式的核心之一，假如萬(wàn)科能夠在保證質(zhì)量的前提下提高施工效率,關(guān)于萬(wàn)科突破當(dāng)前的規(guī)模瓶頸顯然意義甚大。萬(wàn)科差不多在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分項(xiàng)目當(dāng)中應(yīng)用了工業(yè)化的施工方式“生產(chǎn)”房子。212年萬(wàn)科的工廠化項(xiàng)目新開(kāi)工面積差不多達(dá)到272萬(wàn)平方米，鋁模、大鋼模的

55、新開(kāi)工面積達(dá)到695萬(wàn)平方米，較01年增加了93。然而,盡管“工廠化”被萬(wàn)科視為其以后核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要來(lái)源。但在短時(shí)刻內(nèi)，萬(wàn)科可能還需要面對(duì)成本上升、相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏,乃至完善產(chǎn)業(yè)鏈條等種種挑戰(zhàn)。針對(duì)萬(wàn)科的“工廠化”試驗(yàn),現(xiàn)時(shí)期假如采納工業(yè)化的方式施工,每平方米的開(kāi)發(fā)成本將可能要增加數(shù)百元，成本提高關(guān)于利潤(rùn)率而言帶來(lái)的壓力不言而喻。由于萬(wàn)科工業(yè)化在國(guó)內(nèi)尚屬于進(jìn)展培育時(shí)期,其材料采購(gòu)成本、所需技術(shù)人員人工還相對(duì)較高，在目前較小的規(guī)模下，總體成本仍將高于傳統(tǒng)的施工方式。然而，近年來(lái)萬(wàn)科在工業(yè)化技術(shù)方面的研發(fā)投入差不多達(dá)到十幾億元,僅每年派出職員前往日本學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)化相關(guān)技術(shù)一項(xiàng)就耗資過(guò)億。從長(zhǎng)期看,隨

56、著工業(yè)化施工規(guī)模擴(kuò)大,采購(gòu)成本和技術(shù)人工將逐步降低,工業(yè)化工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點(diǎn)將得到體現(xiàn)。近年來(lái)建筑行業(yè)人工成本不斷下降，工業(yè)化的經(jīng)濟(jì)性會(huì)不斷得到改善。而更加現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是,目前國(guó)內(nèi)仍然沒(méi)有一個(gè)相關(guān)的行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。假如缺乏相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)體系，住宅工業(yè)化技術(shù)的推廣應(yīng)用可能也將面臨諸多問(wèn)題。目前我國(guó)住宅工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系尚不健全,一方面是缺乏要緊的工業(yè)化住宅結(jié)構(gòu)體系標(biāo)準(zhǔn)；另一方面,我們?cè)谧≌糠矫嬗幸恍┘瘸蓸?biāo)準(zhǔn)，但不成體系。同時(shí)，由于我國(guó)在住宅建筑上長(zhǎng)期沒(méi)有工業(yè)化建筑的需要,相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在設(shè)計(jì)中的運(yùn)用微乎其微。早在7年，萬(wàn)科在東莞成立其住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地時(shí)，曾出臺(tái)了一份萬(wàn)科工業(yè)化住宅設(shè)計(jì)建筑標(biāo)準(zhǔn)以及

57、萬(wàn)科住宅產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn),但企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)怎么講不屬于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的范疇,其推廣仍然有專門(mén)大的局限性。最后,從產(chǎn)業(yè)鏈方面而言,住宅工業(yè)化的推廣普及需要完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，那個(gè)鏈條上應(yīng)該包括模板供應(yīng)商、預(yù)制件供應(yīng)商等上游企業(yè)。當(dāng)前萬(wàn)科還不能解決產(chǎn)業(yè)鏈條上的所有問(wèn)題。萬(wàn)科目前還沒(méi)有大規(guī)模投資介入上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的打算盡管萬(wàn)科工業(yè)化依舊面臨著種種挑戰(zhàn),然而相關(guān)于傳統(tǒng)的施工方式而言，工廠化有利于實(shí)現(xiàn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)下的房屋品質(zhì)操縱，其建筑速度也高于傳統(tǒng)方式,有利于實(shí)現(xiàn)更快的周轉(zhuǎn);與此同時(shí)，工廠化施工與傳統(tǒng)的施工方式而言也更加環(huán)保。過(guò)去幾年,在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式下，萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目不能杜絕質(zhì)量問(wèn)題的困擾。萬(wàn)科期望能夠通過(guò)工業(yè)

58、化的標(biāo)準(zhǔn)施工方式,改變傳統(tǒng)施工方式中的滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量通病,以此提高整體項(xiàng)目的建筑質(zhì)量。而“工廠化”戰(zhàn)略背后的深意在于,它會(huì)提高萬(wàn)科的施工銷售，縮短營(yíng)銷周期乃至加速資金回籠。而假如萬(wàn)科能夠在保證質(zhì)量的前提下提高施工效率，那么“工廠化”戰(zhàn)略關(guān)于萬(wàn)科突破當(dāng)前的規(guī)模瓶頸顯然意義甚大。二公司國(guó)際化進(jìn)展展望萬(wàn)科的國(guó)際化目前還談不上有什么國(guó)際化的業(yè)務(wù),都依舊處于試水時(shí)期，仍未有專門(mén)明晰的國(guó)際化策略。事實(shí)上，萬(wàn)科的國(guó)際化早在20年便提出,萬(wàn)科第4個(gè)10年的目標(biāo)便是成為全球優(yōu)秀企業(yè)。然而公司到了20年才邁出了國(guó)際化的第一步。事實(shí)上，萬(wàn)科出海也是不得以為之。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,差不多有許多品牌房企開(kāi)始布局海外房產(chǎn)

59、市場(chǎng)。來(lái)自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,201年以來(lái),包括碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資打算，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。這也表明,萬(wàn)科假如不出海,將失去海外進(jìn)展機(jī)會(huì)，會(huì)被同行超越；假如出海,又將面臨風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)也難提升業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)終究依舊一項(xiàng)本地化的業(yè)務(wù)。即使是做國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的海外延伸、面向海外的國(guó)內(nèi)客戶,國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也必須要熟悉當(dāng)?shù)赝恋卣?、法律法?guī)、市場(chǎng)需求、融資環(huán)境、政治制度乃至風(fēng)俗適應(yīng)。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，類似于萬(wàn)科如此的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀角度看，國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)也不平靜。作為市場(chǎng)化程度較高的

60、美國(guó)市場(chǎng),風(fēng)險(xiǎn)傳播途徑將更復(fù)雜，并能顯著阻礙相應(yīng)的海外項(xiàng)目。而從微觀角度看，國(guó)內(nèi)大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長(zhǎng)痕跡。這種模式在國(guó)外如沒(méi)有較好的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)把控能力，則完全可能拖累其相應(yīng)項(xiàng)目。在重重壓力之下，萬(wàn)科到了01年才開(kāi)始邁出國(guó)際化的步伐。2012 年，公司成立了海外業(yè)務(wù)推進(jìn)小組,在全球范圍內(nèi)展開(kāi)考察和調(diào)研。2012年月,萬(wàn)科公司全資子公司萬(wàn)科置業(yè)（香港）有限公司與香港永泰地產(chǎn)有限公司達(dá)成收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議,在南聯(lián)地產(chǎn)完成約定的重組后， 萬(wàn)科置業(yè)將通過(guò)Wkla Ivestment收購(gòu)永泰地產(chǎn)持有的重組后的南聯(lián)地產(chǎn)股分。南聯(lián)地產(chǎn)短期看是公司國(guó)際化和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的嘗試，中期看是公司