云南昆明南亞風(fēng)情商業(yè)廣場可行性研究

1、.PAGE ：.；南亞風(fēng)情商業(yè)廣場可行性研究報告昆明諾仕達(dá)企業(yè)集團(tuán)年月目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 目 錄 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章 總論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程提要 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程論證結(jié)論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二章 工程建立背景及建立必要性 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程建立背景 PAGEREF _Toc h HY

2、PERLINK l _Toc 二、工程建立區(qū)域簡況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程建立必要性分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三章 工程建立意義 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地域中心城市 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、添加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的開展奠定長足的根底 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、構(gòu)建調(diào)和社會，擴展就業(yè)，緩解老城“城市病 PAGER

3、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、推進(jìn)南市區(qū)開展，與現(xiàn)代新昆明建立的步伐相順應(yīng)。 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、打造城市名片，塑造昆明城市籠統(tǒng)。 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城籠統(tǒng)。 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、更新開展觀念，優(yōu)化開展構(gòu)造，轉(zhuǎn)變開展方式，提高開展質(zhì)量，推進(jìn)西山區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化開展進(jìn)程 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八、運用BOT方式突破根底設(shè)備建立瓶頸 PAGERE

4、F _Toc h HYPERLINK l _Toc 九、經(jīng)過工程建立，消除城中村對滇池的污染景象 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 十、以“三化帶動“三農(nóng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同昌盛 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四章 工程建立條件 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、投資企業(yè)根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、投資企業(yè)建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程的優(yōu)勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五章 工程建立方案 PAGEREF _Toc h

5、HYPERLINK l _Toc 一、工程的定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程建立方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程組成內(nèi)容 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、工程的建立方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第六章 工程運營及維護(hù)方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程運營組織機構(gòu)設(shè)置和職責(zé) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七章 工程的組織保證明施 PAGEREF _To

6、c h HYPERLINK l _Toc 一、嚴(yán)厲工程管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、嚴(yán)厲質(zhì)量管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、嚴(yán)厲法制保證 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第八章 結(jié)論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附圖：現(xiàn)南亞風(fēng)情園及南亞風(fēng)情商業(yè)廣場所在區(qū)域 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附圖：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場概念性規(guī)劃效果圖 PAGEREF _Toc h 第一章 總論一、工程提要、工程稱號：南亞風(fēng)情商業(yè)廣場南

7、亞風(fēng)情商業(yè)廣場是南市區(qū)的商業(yè)中心，是昆明市的商業(yè)副中心，是以現(xiàn)代化城市建立理念進(jìn)展規(guī)劃、設(shè)計、建立、運營和管理的，代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準(zhǔn)的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，集先進(jìn)商業(yè)商務(wù)設(shè)備、五星級酒店、高級公寓、空中景觀花園于一體。位于昆明市西山區(qū)滇池路，是屹立于南市區(qū)中心地段的地標(biāo)性建筑，是昆明南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務(wù)建筑群，未來西山區(qū)乃至昆明經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)力點。、建立性質(zhì)：改建、擴建、工程建立單位：昆明諾仕達(dá)企業(yè)集團(tuán)、工程建立地點：昆明市滇池路兩公里處，屬昆明市西山區(qū)福海鄉(xiāng)、工程建立周期：年月土建全面開工；年年初完成建立。、工程建筑面積：萬平方米 二、工程論證結(jié)論 建成后的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場地處南市區(qū)

8、的中心位置，交通便利，是昆明的商業(yè)副中心。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程運作勝利之后，每年將帶來上億元的營業(yè)收入，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場自營和出租部份，每年固定能為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超越億元以及更大的企業(yè)所得稅。處理人以上的就業(yè)，發(fā)明宏大的政治效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 第二章 工程建立背景及建立必要性一、工程建立背景 加快城市化開展步伐，是黨中央提出的新時期的重要義務(wù)。建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府舉全市之力加快城市化步伐的精神，經(jīng)過城市分商業(yè)中心的建立，處理城市擁堵，著力改造城中村，推進(jìn)新昆明現(xiàn)代化城市建立。也是貫徹西山區(qū)實施可繼續(xù)開展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商

9、貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)構(gòu)造等“七個重點，搶抓機遇，強化措施，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、調(diào)和之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建立，全面加強黨的建立，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快開展的宏偉戰(zhàn)略的詳細(xì)表達(dá)。建立昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程，是昆明城市開展的必然要求；是填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的效力需求，是新昆明建立的重要義務(wù)；以復(fù)合形狀的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體方式建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建立業(yè)態(tài)的必然選擇；是加快昆明城市現(xiàn)代化建立的必然要求。加快城市化開展步伐，是黨中央提出的新時期的重要義務(wù)。胡錦濤

10、總書記在黨的十七大報告上提出，在新的開展階段要繼續(xù)全面建立小康社會、開展中國特征社會主義，堅持以鄧小平實際和“三個代表重要思想為指點，深化貫徹落實科學(xué)開展觀。并明確提出，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快開展，要走中國特征城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、規(guī)劃合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原那么，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)開展。以加強綜合承載才干為重點，以特大城市為依托，構(gòu)成輻射作用大的城市群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長極。城鎮(zhèn)人口比重明顯添加。在年月舉行的云南省第十一屆人代會上，秦光彩省長在今后年的經(jīng)濟(jì)社會開展的主要目的中也明確提出，要貫徹落實科學(xué)開展觀，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)這篇大文章，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)開展；著力加強自

11、主創(chuàng)新才干，加快建立創(chuàng)新型社會；擴展公共效力，處理民生困難，加快構(gòu)建調(diào)和社會，把建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會放到突出位置，全面推進(jìn)生態(tài)文明建立。 同時，繼新昆明建立全面拉開，省委省政府站在云南省開展的高度，提出建立以昆明為中心的滇中城市群、滇中城市經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略部署，對昆明市的城市建立提出更高要求，對經(jīng)過加快城市建立帶動區(qū)域開展寄予了更高的期望。在此背景下，昆明市委、市政府仔細(xì)貫徹十七大精神，堅決執(zhí)行省委省政府的部署，圍繞建立現(xiàn)代新昆明的戰(zhàn)略目的，提出經(jīng)過大干、拼搏、攻堅、沖刺整個“十二五，要向世人展現(xiàn)現(xiàn)代新昆明以“一湖四環(huán)、“一湖四片、“一城四區(qū)為中心，三大板塊協(xié)調(diào)開展，集湖光山色、滇池景觀

12、、春城新姿，融人文風(fēng)光和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可繼續(xù)開展的高原湖濱特征生態(tài)城市；要成為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)最高、文化特征最鮮明、人居環(huán)境最好、投資環(huán)境最正確、社會最安定調(diào)和的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市。在詳細(xì)措施上，要實施“一二三四五六工程，下大決心、使大力氣緩解或處理交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點民生問題。其中，“一是城市擁堵一年緩解工程。“二是一湖三環(huán)兩年閉合工程，環(huán)湖公路、環(huán)湖截污、環(huán)湖生態(tài)建立兩年全部建成?！叭侵鞒羌碍h(huán)湖污水搜集處置三年達(dá)標(biāo)，“四是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經(jīng)濟(jì)圈的軌道交通。

13、“五是“城中村五年改造重建工程?！傲恰八膭?chuàng)、“兩爭六年實現(xiàn)。即創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市、全國文明城市以及世界結(jié)合國人居城市、全國生態(tài)城市。在城市建立上，市委市政府明確提出，要認(rèn)清情勢，充分認(rèn)識加快城鄉(xiāng)建立、滇池治理、工業(yè)突破和城中村改造任務(wù)的重要性。要舉全市之力加快城市化步伐，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會追逐型、跨越式、超凡規(guī)開展，各級各類規(guī)劃要充分表達(dá)現(xiàn)代化國際大都市的氣派和風(fēng)格。在任務(wù)推進(jìn)上，新區(qū)和主城并重，一手抓新區(qū)建立，一手抓主城提升，加快載體建立，完善功能配套。主攻滇池治理和城市交通擁堵兩大難點，著力提升城市籠統(tǒng)。堅持把緩解城市交通擁堵作為民生工程的第一籠統(tǒng)，一手抓交通

14、硬件建立，一手抓交通軟件建立，著力從根本和長久處理昆明城市的交通擁堵問題。同時，市委市政府視城中村改造為最大的民生工程。昆明作為云南省的省會城市，有將近個城中村，居住著萬人口，平均每平方公里萬人口，城中村的建筑大多是“握手樓、“接吻樓，構(gòu)造非常簡單且不抗震，一旦有地震就是一個墳場，一旦有火災(zāi)就是一個火葬場。為此昆明市將向國家、省發(fā)改委申報社會事業(yè)開展工程，擬把昆明城中村改造納入中國省會城市最大的社會事業(yè)開展工程，積極爭取黨中央、國務(wù)院，省委、省政府的大力支持，改善民生。另一方面，市委、市政府正式成立城鄉(xiāng)規(guī)劃建立及重點根底設(shè)備建立指揮部和城中村改造指點小組。市委市政府以“難題再難，必需破題，而且

15、要快速破題；頑癥再頑，必需施治，而且要標(biāo)本兼治的魄力，從如今開場，橫下一條心，認(rèn)準(zhǔn)一條路，出重拳、施猛藥、攻難點、見實效。 自創(chuàng)先進(jìn)閱歷做法，研討制定推進(jìn)城中村改造的政策措施，做到高容積率、低密度、出精品，方案五年完成改造重建約城中村目的。 南亞風(fēng)情園是諾仕達(dá)集團(tuán)于年創(chuàng)建的企業(yè)，從當(dāng)年出名遐爾的滇池路上的紅房子到今天一派金碧輝煌、萬般南亞風(fēng)情的云南著名酒店餐飲品牌，南亞風(fēng)情園在十多年的運營當(dāng)中，發(fā)明了運營奇觀，成為南市區(qū)標(biāo)志性的建筑群和餐飲酒店文娛行業(yè)運營情況的晴雨表，云南最著名的綜合性的餐飲文娛商務(wù)中心，是西山區(qū)的納稅大戶，帶動了滇池路沿線的商業(yè)和地產(chǎn)昌盛。但是，隨著城市的開展，以及越來越多

16、的省級機關(guān)搬遷至南亞風(fēng)情園所在的南市區(qū)，南亞風(fēng)情園的運營內(nèi)容和運營方式也面臨著需求進(jìn)一步拔高，以更好地效力于南市區(qū)的問題。特別是環(huán)繞南亞風(fēng)情園的多個城中村，即束縛了南亞的開展，也影響了城市的籠統(tǒng)，不能滿足西山區(qū)城市化建立的需求，更不能站在更高的層面上為西山區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展提供強勁的推力。而在年行政區(qū)劃調(diào)整之后，西山區(qū)已是主城的重要組成部分，這是西山區(qū)建區(qū)年以來的艱苦歷史性轉(zhuǎn)機。經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)一步開展，面臨著城市化高速推進(jìn)的全新態(tài)勢。轄區(qū)范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會迅速交融，社會各種矛盾凸顯，城市任務(wù)義務(wù)加重。區(qū)委、區(qū)政府提出了將西山區(qū)建立成為“經(jīng)濟(jì)昌盛、社會穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、人民富有的現(xiàn)代

17、化新昆明中心區(qū)之一的宏偉目的。而南亞風(fēng)情園所在的南市區(qū)，是行政區(qū)劃調(diào)整以后，西山區(qū)最重要的城市區(qū)塊，是未來西山區(qū)經(jīng)濟(jì)開展最重要的增長極，推進(jìn)城市化建立最重要的發(fā)力點。為了配合西山區(qū)城市建立要求，滿足南市區(qū)城市功能需求，助推西山區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的開展，也為了使企業(yè)的開展躍上一個更高的平臺，諾仕達(dá)集團(tuán)決議集集團(tuán)之力，在原南亞風(fēng)情園的根底上，積極呼應(yīng)政府號召，配合城中村改造，建立南市區(qū)商業(yè)中心南亞風(fēng)情商業(yè)廣場。建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府精神，經(jīng)過城市分商業(yè)中心的建立，處理城市擁堵，著力改造城中村，推進(jìn)新昆明現(xiàn)代化城市建立，也是貫徹西山區(qū)實施可繼續(xù)開展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)

18、業(yè)、商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)構(gòu)造等“七個重點，搶抓機遇，強化措施，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、調(diào)和之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建立，全面加強黨的建立，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快開展的開展戰(zhàn)略的詳細(xì)表達(dá)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必將成為南市區(qū)最繁華的城市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會經(jīng)濟(jì)開展一臺強勁的發(fā)動機，必將為新昆明現(xiàn)代化城市建立描畫最絢麗的一筆！ 二、工程建立區(qū)域簡況南市區(qū)商業(yè)中心南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，位于昆明市滇池路福海街道辦事處。昆明市南市區(qū)由兩個部分構(gòu)成：、西山區(qū)福海、前衛(wèi)街道辦事處。是西山區(qū)的主要城市區(qū)域。、昆明滇池國家旅游度假區(qū)。西山區(qū)位于昆明市西南面，與官渡

19、區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。全區(qū)總面積平方公里，城市建成區(qū)面積平方公里，有多個住宅小區(qū)，人口萬，再加上萬流動人口，全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)余萬，其中常住人口近萬，是擁有城市主城中心區(qū)、城郊區(qū)和山區(qū)鄉(xiāng)村的昆明市主城西區(qū)。轄馬街、金碧、永昌、前衛(wèi)、福海、棕樹營、西苑個街道辦事處和碧雞、?？?、團(tuán)結(jié)個鎮(zhèn)，共有個社區(qū)居委會，個村民委員會，個村民小組，居住著彝、白、苗、回等個少數(shù)民族。轄區(qū)內(nèi)有入滇河道條，公里的滇池湖岸線，滇池草海平方公里，有多個住宅小區(qū)。西山區(qū)省、市黨政機關(guān)聚集。轄區(qū)內(nèi)有省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳、市委、市政協(xié)、

20、市紀(jì)委、十四集團(tuán)軍等指點機關(guān)和余個廳局級單位，轄區(qū)內(nèi)還有眾多學(xué)校、醫(yī)院和企事業(yè)單位。 在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造中，第一產(chǎn)業(yè)占全區(qū)GDP.%, 第二產(chǎn)業(yè)占，第三產(chǎn)業(yè)占.，凸現(xiàn)出、的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開展規(guī)劃。與一、二產(chǎn)業(yè)相比，第三產(chǎn)業(yè)的開展速度勢不可擋，在GDP中居首位，理所當(dāng)然的成為西山區(qū)經(jīng)濟(jì)建立的主力軍，涌現(xiàn)出西南、宏盛達(dá)建材市場、廣豐和前衛(wèi)的茶葉、舊機動車買賣等一批規(guī)模市場。此外，產(chǎn)品輻射半徑達(dá)公里的螺螄灣小商品零售市場，已在東盟國家享有很高的知名度和佳譽度，構(gòu)成了規(guī)模、名牌、市場的良好效應(yīng)；而由新希望集團(tuán)投資億元，占地面積畝的大商匯，是以建材和食品百貨零售為主的商貿(mào)城；前衛(wèi)片區(qū)以及擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場

21、所在的福海片區(qū)，是西山區(qū)實施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點。同時，擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程，毗鄰昆明滇池國家旅游度假區(qū)，該度假區(qū)是國務(wù)院年月同意成立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一，也是全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。全區(qū)規(guī)劃控制面積.平方公里，南瀕滇池，北連市區(qū)，東與西山區(qū)接壤，西與著名的西山森林公園隔湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構(gòu)成昆明南市區(qū)。 是昆明市環(huán)境最為優(yōu)美，交通最為暢達(dá)，空氣最為清新，人居環(huán)境最為優(yōu)良的區(qū)域之一。年以來，先后吸引了紅塔集團(tuán)、云天化集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、滇池高爾夫等大型集團(tuán)落戶度假區(qū)。目前，全區(qū)共建成個以觀光游覽、度假休閑、健身文娛為

22、主要內(nèi)容的工程。擁有包括一個國家A級景區(qū)云南民族村、一個袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館云南民族博物館和翰榮軒博物館、一個洞高爾夫球場滇池高爾夫、二座專業(yè)化體育訓(xùn)練中心海埂體育訓(xùn)練基地和紅塔體育中心、三座四星級酒店滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店，個規(guī)范床位、塊足球場、塊網(wǎng)球場、個游泳館其中有個國際規(guī)范游泳館、道保齡球等民族風(fēng)情游覽和高原體育訓(xùn)練、康體休閑設(shè)備。此外，還擁有假設(shè)干籃球、排球、冰球、跳水、壘球、羽毛球、壁球館，以及較為完備的會議和文娛設(shè)備。初步構(gòu)成了以少數(shù)民族風(fēng)情和高原體育訓(xùn)練、康體休閑為支柱的兩大特征品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。成為海內(nèi)外投資商競相投

23、資的熱土、寬廣旅游消費者和體育喜好者觀光游覽、度假休閑、健身文娛的“第三空間。作為現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務(wù)中心，填補了南市區(qū)城市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。三、工程建立必要性分析一建立昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程，是昆明城市開展的必然要求、目前昆明的商圈構(gòu)造和商業(yè)格局情況到年，昆明市現(xiàn)已構(gòu)成有規(guī)模的商圈共有個，其中主力商圈個，即三市街商圈；次級商圈個，即小西門次級商圈和青年路次級商圈；休閑商圈有個，即翠湖休閑圈、昆都休閑圈、金碧休閑圈；專業(yè)市場商圈有個，即廣福路官南路專業(yè)市

24、場商圈、官渡園專業(yè)市場商圈、前衛(wèi)專業(yè)市場商圈、黃土坡專業(yè)市場商圈、金星小壩專業(yè)市場商圈和東部物流專業(yè)商圈。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團(tuán)的微型社區(qū)商圈。已構(gòu)成的商圈中，呈現(xiàn)出以下分布特點：以三市街主力商圈為中心，隨著城市環(huán)線逐漸向外擴張，各商圈以次級和休閑商圈、社區(qū)商圈和專業(yè)市場商圈為主。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。商圈分布在一環(huán)路以外呈現(xiàn)出明顯的南北分布特點，東部有一定的商圈分布，而在城市的西邊根本上屬于商圈空

25、白區(qū)。在城市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導(dǎo)位置，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有個大型綜合超市，大型百貨商場個。分別為：大型綜合超市：沃爾瑪小西門店、集大店、國貿(mào)店店、家樂福世紀(jì)廣場店、白云店、龍泉店、云紡店、好友集大店、新迎店、民升超市滇池路店、西紅聯(lián)店、麥德龍北辰店、世紀(jì)華聯(lián)廣福路店、百佳超市金碧路店。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨三市街、西南廣場、百大三市街個、西南廣場、美辰百貨、新大新百貨、奧特萊斯、金鷹百貨、厲山百貨、仟村百貨、攀成百貨、巨龍百貨。從目前這些大型百貨商場和大型超市的分布來看，主要有以

26、下特點：大型百貨主要集中在一環(huán)路以內(nèi)，以三市街商圈和青年路商圈內(nèi)為主。這些百貨構(gòu)成了對整個昆明市的輻射。大型超市分布相對分散，一環(huán)路、二環(huán)路內(nèi)、二環(huán)路外等都有分布。但是與商圈分布類似，大型超市的分布主要還是分布北片區(qū)，而南片區(qū)和西片區(qū)根本上沒有具有影響力的大型超市。、建立南市區(qū)商業(yè)中心“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程，是昆明城市開展的必然要求從昆明的商圈構(gòu)造和商業(yè)格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次級的小西門商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧個休閑圈全部集中規(guī)劃于一環(huán)路內(nèi)。而從城市的大型百貨商場和大型綜合超市的構(gòu)造來看，大型百貨商場由于全部集中在一環(huán)路以內(nèi)，再加上一環(huán)路以內(nèi)作為昆明市絕對的中心商圈，

27、大型百貨商場在一環(huán)路內(nèi)密集集中。而昆明作為云南省的中心城市，主要的城市商業(yè)形狀在一個中心點上密集堆積，城市商業(yè)猶如全部擠在一個囚籠中，一切的消費、休閑、文娛全部要往城市中心擠，帶來的結(jié)果是城市嚴(yán)重?fù)矶?，也束縛了昆明城市商業(yè)的開展。同時，從大型綜合超市類業(yè)態(tài)上看，由于超市大部分的運營種類都是人們?nèi)粘Ｉ钏?jīng)常要運用的商品，因此從某種意義上來說是越接近人們的生活范圍越好。而目前昆明僅有的個大型綜合超市是很難滿足人們需求的。從詳細(xì)的區(qū)域來看，城市的西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)曾經(jīng)成為城市的主要居民區(qū)，但缺乏大型綜合超市，對于大型綜合超市類業(yè)態(tài)的需求比較緊迫。由于二環(huán)路內(nèi)只拆不建以及市內(nèi)居住空間狹窄等緣由

28、，越來越多的居民向西片區(qū)、南片區(qū)以及北片區(qū)搬遷。從昆明城市的開展趨勢來看，西市區(qū)和北市區(qū)受地理條件限制，而南市區(qū)是銜接昆明老城和呈貢新城的中心樞紐區(qū)域，必將是今后昆明最主要的居民居住區(qū)，迫切需求有現(xiàn)代化復(fù)合型的大型城市商業(yè)中心的出現(xiàn)。一是滇池路廣福路沿線大型居民住宅小區(qū)，高端住宅多，并在廣福路沿線聚集了大量住宅小區(qū)，居住人口迅速擴展，需求有大型商業(yè)設(shè)備來滿足城市開展的功能需求，并成為帶動區(qū)域開展的增長極。二是輻射到以新亞洲體育城世紀(jì)城為代表的主城區(qū)與呈貢銜接部。由于位處新城與老城的結(jié)合部，未來居住人口數(shù)量可觀，更是交通銜接的咽喉之處。但目前南市區(qū)缺乏綜合性的大型商業(yè)設(shè)備，生活、消費、休閑均極不

29、方便，在南市區(qū)建立大型的現(xiàn)代化復(fù)合型城市商業(yè)設(shè)備是城市開展的必然要求。二建立南市區(qū)商業(yè)中心南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的效力需求，是新昆明建立的重要義務(wù)。、南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況南市區(qū)，北至南二環(huán)高架路，南至滇池邊。西北至大商匯興科路沿線。東南至新亞洲體育城。目前，在整個南市區(qū)曾經(jīng)構(gòu)成了上百個住宅小區(qū)，從昆明城市開展看，南市區(qū)注定是一塊商賈云集的經(jīng)濟(jì)中心。南市區(qū)的住宅小區(qū)包含廣福路和滇池路兩大板塊。廣福路板塊廣福路是市政交通重點工程之一，是新城造城運動的策源地，沿線與老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未來銜接呈貢新城和昆明主城的重要交通樞紐，為城市級

30、主干道。因廣福路片區(qū)毗鄰市政新區(qū)板塊，所以目前區(qū)域內(nèi)成熟社區(qū)都是在年開場大量上市的，且建立速度較快，尤其以世紀(jì)城和新亞洲體育城為最。市場成交較好。目的客戶根本覆蓋了全昆明各區(qū)域、各年齡段的客戶群，并輻射至全省乃至外省在昆群體。滇池路板塊滇池路片區(qū)依托滇池旅游度假區(qū)，度假、餐飲、休閑文娛設(shè)備齊全，同時，教育、醫(yī)療等設(shè)備配套，區(qū)域內(nèi)也比較完善。從年滇池旅游度假區(qū)成立至今，開展速度很快，片區(qū)的居住價值不斷提升。滇池路片區(qū)獨享的自然風(fēng)光是其他片區(qū)無法比較的，有了這一得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，該片區(qū)將成為塑造昆明宜居城市的樣板區(qū)。從年昆明的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速開展的時期以來，滇池路片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也開場熾熱起來

31、。由于該片區(qū)的環(huán)境特點，開發(fā)商們紛紛把別墅類的高檔住宅工程設(shè)在這里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池光陰、波西米亞花園等風(fēng)格各異的別墅區(qū)曾經(jīng)定下了這一片區(qū)的居住顏色。該區(qū)以別墅為主，多層為輔，有少量小高層。年至今已開盤個樓盤。該片區(qū)是開發(fā)規(guī)模最大最集中、程度最高、密度最低的別墅類工程的聚集地，是昆明的“富人區(qū)。目前在南市區(qū)買房子的很多都是昆明的白領(lǐng)階層和一些個體老板。他們的年齡在至歲之間，受過高等文化教育，年薪在至萬之間，%都有屬于本人的車子?？粗鼐幼^(qū)室外的綠地、景觀和文化居住檔次。、南市區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)目前在南市區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)包括兩大類：沿廣福路和南二環(huán)分布的各類專業(yè)零售市場和城市商業(yè)業(yè)態(tài)。本報告僅

32、對城市商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展分析。南市區(qū)的城市商業(yè)業(yè)態(tài)又可細(xì)分為兩類：集中的商業(yè)業(yè)態(tài)和臨街商鋪。在南市區(qū)沿十里長街、廣福路、滇池路、官南大道構(gòu)成了沿小區(qū)的臨街商鋪，屬于輔助性的商業(yè)設(shè)備。特點是小、散、價值低，形不成對區(qū)域的影響力。集中的商業(yè)業(yè)態(tài)是指在一個小區(qū)域內(nèi)構(gòu)成的商業(yè)中心或商業(yè)街，有多種類型的商店商鋪，包括待建、在建、已建的或?qū)嵺`構(gòu)成的商業(yè)中心。在整個南市區(qū)，可稱得上集中商業(yè)業(yè)態(tài)的區(qū)域工程主要包括：富城商界、金都商集、自然構(gòu)成的十里長街佳湖路、大商匯、世紀(jì)金源購物大廣場、新亞洲體育城星天地商業(yè)廣場、國美民升超市、國貿(mào)中心商業(yè)區(qū)包括國貿(mào)小商品城和沃爾瑪購物廣場。稱號位置間隔 南亞KM面積商鋪方式業(yè)態(tài)類

33、型形狀富城商界十里長街省高院對面占地面積畝，共有間商鋪由單層、雙層門面，多條商業(yè)街組成的商業(yè)地產(chǎn)餐飲、茶葉、文娛、品牌零售在建，年月開業(yè)金都商集滇池路西貢碼頭對面占地面積.畝，建筑面積平米一套三層，按每套均價銷售。共套。歐式購物村。餐飲、酒吧、品牌專賣店，另有農(nóng)產(chǎn)品超市在建，年月交房佳湖路十里長街省工商局斜對面.全長約km，有家商鋪兩層商鋪和單層商鋪超市、藥店、食品、日用品、小家電自然構(gòu)成的商業(yè)街大商匯廣福路中段.面積畝，規(guī)劃建筑面積萬平米，層至多層建筑，其中，層為商鋪目前為陶瓷、燈具等建材零售已營業(yè)，招商好，屬專業(yè)市場世紀(jì)金源購物廣場廣福路下段.購物廣局面積.萬平米層框架式構(gòu)造SHOPPIN

34、G MALL綜合商場正在招商新亞洲星天地商業(yè)廣場廣福路下段商業(yè)街占地畝多棟商鋪構(gòu)成的商業(yè)街餐飲、文娛、購物在建，部分營業(yè)國美民升超市滇池路口.國貿(mào)商品城國貿(mào)中心.總面積平方米在原國貿(mào)內(nèi)分割的小商鋪已營業(yè)在以上區(qū)域當(dāng)中，大商匯目前是建材商城，但包含了一些簡單的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。從對商業(yè)業(yè)態(tài)的分析可看出，即使是南市區(qū)集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是內(nèi)容單一、容量偏小，商業(yè)形狀初級，缺乏綜合性的商業(yè)設(shè)備。這些集中的商業(yè)業(yè)態(tài)，即使是已建成的或在建的，更多是一種缺乏前瞻性規(guī)劃的輔助性的商業(yè)設(shè)備，是在城市開展的過程當(dāng)中伴生的暫時性的商業(yè)聚合。而且在人口最稠密、行政機關(guān)最密集的滇池路南亞風(fēng)情園附近，嚴(yán)重缺乏成規(guī)模的商業(yè)設(shè)備

35、。、建立南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的效力需求從現(xiàn)狀來分析，南市區(qū)內(nèi)，世紀(jì)金源、大商匯、新亞洲體育城及其他房地產(chǎn)開發(fā)商落戶此地。常住人口達(dá)近萬人，相當(dāng)于個我省的曲靖市。人氣旺否，關(guān)鍵在常住人口，常住人口多，人氣就旺。無疑，旺場將會帶來流動人口聚集，第三產(chǎn)業(yè)的昌盛。但南市區(qū)顯然缺乏統(tǒng)領(lǐng)性的商業(yè)設(shè)備，無法構(gòu)成強大的對區(qū)域的吸引力，更談不上對“環(huán)昆經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的曲靖、玉溪、楚雄的輻射作用。而昆明城市的城市建立，曾經(jīng)開場從“攤大餅式的環(huán)狀開展，向環(huán)狀式組團(tuán)方向開展演化。主城區(qū)城市區(qū)域與北市區(qū)、南市區(qū)、呈貢新城等次級區(qū)域的結(jié)合，成為新昆明建立最主要的城

36、市格局。而城市次區(qū)域又需求有相應(yīng)的次級商業(yè)商務(wù)中心支撐區(qū)域的運營。而且，省委、省人大、省政協(xié)、省紀(jì)委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳等省級機關(guān)都已陸續(xù)搬到南市區(qū)辦公，迫切需求有功能齊備的商業(yè)商務(wù)中心來支撐省級行政首腦機關(guān)的運營。建立南市區(qū)商業(yè)商務(wù)中心，填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的效力需求，曾經(jīng)成為新昆明建立迫在眉睫的重要義務(wù)。三建立友好復(fù)合的城市商業(yè)綜合體南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明城市商業(yè)開展的必然需求。昆明城市商業(yè)的開展，有商業(yè)體制階段、個體商戶興起階段、商戶集中化和品牌化階段、超市異軍突起階段、商圈化階段等五個階段。、昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史演繹和商業(yè)業(yè)態(tài)的演化昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的

37、方式和演化可以按類別作如下區(qū)分：專業(yè)市場形狀：昆明商業(yè)地產(chǎn)的歷史可以追溯到年，由于青年路的改造，青年路服裝零售商家集體搬遷到螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，構(gòu)成了新建的螺螄灣商品零售市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到年，昆明市區(qū)共有個各類專業(yè)市場，成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形狀，也將在未來長期存在。寫字樓底商：年，昆明第一個寫字樓鴻城廣場開盤。到年，昆明市中心區(qū)余個寫字樓陸續(xù)開發(fā)，成為那個年代最主要的、也是最難運作的商業(yè)地產(chǎn)工程。到目前為止，還有部分寫字樓底商尚未完成出租或銷售，出租和銷售出去的，也多是

38、租售給銀行。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒能實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。緣由是，在一個單體內(nèi)包容住宅、商業(yè)、甚至酒店、寫字樓等功能樓層，受規(guī)劃和建筑條件限制較多，即使要做成單體綜合體，也需求將商業(yè)部分樓層與其它功能樓層分開思索。這樣的商業(yè)地產(chǎn)方式根本上是不勝利的。依托社區(qū)的街鋪型商業(yè)街：這類商業(yè)物業(yè)主要是一些住宅底商、商業(yè)街區(qū)、以及部分零售市場。其特點是鋪面面積較小，而且比較均等，各個鋪面之間的聯(lián)絡(luò)性不強，呈現(xiàn)為一種較為松散的商鋪集合體，因此也沒有專門的招商要求、業(yè)態(tài)組合要求和商業(yè)運營管理要求。年前后開發(fā)的新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街，連同官房大酒店及周邊新的餐飲集中區(qū)；年到年，年滇池路最早的租售型商

39、業(yè)地產(chǎn)工程西貢碼頭的開發(fā)、銷售和招商，北大門美食城、金星小區(qū)的金江路兩側(cè)、北市區(qū)北辰中路到財富中心等，都是這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的表達(dá)。社區(qū)商業(yè)容易成熟，但也最容易到達(dá)價值頂點。休閑商業(yè)街區(qū)：昆明最時髦的休閑文娛集中區(qū)昆都，翠湖周邊、祥云街、金碧廣場、景星街花鳥市場、昆明走廊等。是昆明文化特質(zhì)的典型表達(dá)。年代時間年代年代中年前后業(yè)態(tài)變化年代后期百貨大樓供銷社集體商鋪個體商鋪農(nóng)貿(mào)街百貨大樓個體商鋪以零售為主的零售市場綜合百貨商場商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)零售市場綜合百貨商場綜合超市主題百貨商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店專業(yè)零售市場購物中心連鎖超市連鎖便利店綜合百貨商場綜合超

40、市主題百貨商場專業(yè)連鎖商場社區(qū)便利店/小超市商業(yè)步行街品牌專賣店專營店文娛休閑購物中心連鎖超市連鎖便利店復(fù)合商業(yè)中心市場專業(yè)化分工協(xié)作時代市場經(jīng)濟(jì)時代商品經(jīng)濟(jì)時代方案經(jīng)濟(jì)時代 市場白熱化競爭時代單一的商業(yè)體：年后，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的純粹的商業(yè)工程。這種單一的商業(yè)體，主要指可獨立運營的單一的寫字樓、或酒店、或百貨商業(yè)等，不參雜其它商業(yè)體，也不含單一的商業(yè)街。單一商業(yè)體屬于前市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，屬于土地本錢很低乃至劃撥時代的產(chǎn)物。由于不能順應(yīng)城市的開展要求，大多數(shù)曾經(jīng)在商業(yè)上銷聲匿跡。圖：昆明城市商圈開展演化

41、圖以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)三市街商圈百貨大樓為主題年代前商業(yè)街-青年路、武成路等以百貨大樓、正義百貨商場為主體的商業(yè)區(qū)中心位置繼續(xù)加強，青年路、武成路為主的個體商業(yè)街開場構(gòu)成年代前一些次級商圈青年路商圈三市街商圈小西門商圈三市街、白塔路、青年路及小西門四個以大型綜合百貨商場為主的四大商業(yè)區(qū)開場構(gòu)成，以螺獅灣為主的大型零售市場商業(yè)區(qū)構(gòu)成并開展，一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了開展。白塔路商圈螺螄灣商圈年代三市街-青年路商圈四大商圈繼續(xù)演化，三市街商圈的中心指點位置得到空前加強；青年路商圈在沉寂一段時間后將與三市街商圈連為一體。一些如昆都、和平村等的次級商圈也得到了開展

42、，復(fù)合商業(yè)中心出現(xiàn)。-年次級社區(qū)商圈小西門商圈螺螄灣商圈白塔路商圈復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)：昆百大新紀(jì)元店和柏聯(lián)廣場是單一的商業(yè)體。但由于周邊工程和街區(qū)配套的緣由，共同構(gòu)成購物、餐飲、休閑、文娛、文化的商業(yè)復(fù)合體以商業(yè)街區(qū)如休閑餐飲街區(qū)、單體建筑及多個獨立建筑構(gòu)成的購物中心等共同組成的商業(yè)組合體而存活下來并獲得長足開展。這種復(fù)合的商業(yè)業(yè)態(tài)必然是未來城市開展的中心商業(yè)方式。、以復(fù)合形狀的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體方式建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建立業(yè)態(tài)的必然選擇。昆明商業(yè)業(yè)態(tài)的演化是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時髦百貨、商業(yè)街，從單一運營實體到連鎖化運營

43、，從單純的購物、餐飲、文娛功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑文娛集中區(qū)、購物中心，傳統(tǒng)的商業(yè)方式不斷讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工和新的專業(yè)化組合方式。 商業(yè)是城市的血液，是城市跳動的心臟。而商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演化和興衰息息相關(guān)，也必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求親密相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到年代末就遭到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形狀，導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場型商業(yè)物業(yè)遭到?jīng)_擊。專業(yè)市場作為城市功能的重要補充和中心城市商業(yè)流通的主要方式，在過去二十多年來得到了快速的開展，但也隨著時代的開展而逐漸演化，有的專業(yè)市場開場衰落。社會的進(jìn)程推進(jìn)城市化

44、的開展，也推進(jìn)著商業(yè)業(yè)態(tài)向更高的層面開展。假設(shè)商業(yè)形狀是落后的，將必然被社會的進(jìn)程所淘汰。一切的這一切都闡明，要按現(xiàn)代化城市的要求建立城市的商業(yè)商務(wù)中心，其商業(yè)形狀必然是復(fù)合性的商業(yè)綜合體，要滿足購物、餐飲、休閑、文娛、文化的現(xiàn)代城市生活的綜合需求，實現(xiàn)不同物業(yè)形狀之間的互補和共振效應(yīng)商業(yè)是住宅和寫字樓、酒店的配套，反過來，住宅、寫字樓、酒店客人成為商業(yè)的第一目的客群。才干成為城市區(qū)域的活力之窗、魅力之源。四現(xiàn)代化的城市需求現(xiàn)代化的城市商業(yè)，建立南市區(qū)商業(yè)中心商業(yè)綜合體方式的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是加快昆明城市現(xiàn)代化建立的必然要求。 、現(xiàn)代化城市的商業(yè)開展趨勢 隨著城市的開展，城市商業(yè)也不斷在演化

45、開展。而沒有現(xiàn)代化商業(yè)的城市也不能成為現(xiàn)代化的城市。從國內(nèi)外現(xiàn)代化城市的開展歷程來看，城市商業(yè)的開展必然遵照城市開展的客觀規(guī)律。一是城市商業(yè)空間擺布將更加合理：主要表如今城市商業(yè)業(yè)態(tài)在空間上的擺布將一改往昔城市只需一個商業(yè)中心的形狀，而出現(xiàn)“邊緣崛起、區(qū)域性商業(yè)商務(wù)分中心與市商業(yè)中心并存的跡象。根據(jù)城市商業(yè)業(yè)態(tài)運營性質(zhì)，時髦精品、選購品運營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心，便利品運營更多項選擇擇在臨近居民集中居住區(qū)布點。國際化的上海、北京是如此，地方區(qū)域化的南京、杭州、成都也如此。昆明今后也會構(gòu)成以三市街為中心，涵蓋青年路、小西門的昆明市商業(yè)中心，同時有幾個區(qū)域性商業(yè)分中心。二是城市商業(yè)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，

46、競爭將更加猛烈。主要表如今商業(yè)業(yè)態(tài)方式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)：“一站式購物中心、超市、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店、便利店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場。經(jīng)過殘酷的市場爭奪后，商業(yè)業(yè)態(tài)的開展將會根據(jù)市場大勢和不同消費層次而走向多元化、理性與高層次開展階段。三是城市零售業(yè)市場定位呈現(xiàn)多元化。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷豐富，賣場數(shù)量的不斷添加，供貨商和消費者挑選零售賣場的余地越來越大。在這種市場情勢下，單一商場的競爭曾經(jīng)讓位于綜合商區(qū)的競爭。四是城市商業(yè)營銷理念的消費者本位化。現(xiàn)代化商業(yè)業(yè)態(tài)的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革，在于以消費者為本位理念的真正確立。這是城市商業(yè)順應(yīng)市場

47、大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的反映。消費者對于城市商業(yè)的需求，曾經(jīng)從單一的買賣場所上升購物、文娛、休閑、文化的綜合享用。要構(gòu)建滿足未來開展要求的現(xiàn)代化的城市商業(yè)，必需梳理以消費者為本位的運營理念，一方面在有形環(huán)節(jié)有所表達(dá)，在業(yè)態(tài)方式上、定位上、空間擺布上、品牌組合上滿足消費者的綜合需求；另一方面也要在無形環(huán)節(jié)表達(dá)出來，在效力上保證表達(dá)。發(fā)明顧客價值，提高顧客稱心度，是其立足市場的根本，是一種實真實在的行動。必需在建立規(guī)劃上充分表達(dá)。、建立南市區(qū)商業(yè)中心友好復(fù)合的商業(yè)綜合體方式的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，是昆明現(xiàn)代化城市建立的必然要求。城市作為經(jīng)濟(jì)社會的主要載體，其建立程度與質(zhì)量，直接

48、影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會的開展速度和競爭力。昆明的經(jīng)濟(jì)總量占據(jù)全省的/，在昆明工業(yè)化加速、城市化提升、市場化轉(zhuǎn)型、國際化拓展的關(guān)鍵時期，如何提高建立程度和建立質(zhì)量，提升城市綜合競爭力，是一切任務(wù)的出發(fā)點。省委常委、市委書記仇和以為，現(xiàn)代化城市，不是個名字，各個領(lǐng)域、各個層面、各個細(xì)節(jié)上都要瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化新城市的規(guī)范、規(guī)范和要求。符合現(xiàn)代化城市商業(yè)開展趨勢建立的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，必然以其復(fù)合友好的綜合性形狀和強勢的商業(yè)運營，為昆明城市現(xiàn)代化建立增光添彩。第三章 工程建立意義南亞風(fēng)情商業(yè)廣場每年能固定地為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超越億元以及更大的企業(yè)所得稅，處理人以上的就業(yè)。對提

49、高城市競爭力，助推昆明成為東盟地域中心城市；構(gòu)建調(diào)和社會，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的開展奠定長足的根底；緩解老城“城市??；推進(jìn)南市區(qū)開展，與現(xiàn)代新昆明建立的步伐相順應(yīng)；打造城市名片，塑造昆明城市籠統(tǒng)；高規(guī)格建立，助推西山區(qū)社會開展進(jìn)程有重要意義。一、提高城市競爭力，助推昆明成為東盟地域中心城市 昆明是中國面向東盟地域的前沿城市，是未來中國經(jīng)濟(jì)開展的重要突破口。依托強大的國內(nèi)市場和經(jīng)濟(jì)實力，面對最具開展活力的東盟地域，昆明的開展面臨千載難逢的機遇和條件。秦光彩省長在中提出要著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場以前瞻性的商業(yè)和商務(wù)體系，推進(jìn)南市區(qū)成為會聚高

50、端商業(yè)、高效商務(wù)和高層次市民群體的城市新興區(qū)域，成為銜接昆明老城和呈貢新城的中心和樞紐，構(gòu)成超前的、效力于國際國內(nèi)政治活動、經(jīng)濟(jì)活動的城市發(fā)力點，有利于加強城市輻射功能。昆明是省會中心城市。做大做強昆明，不僅是昆明本身開展的問題，而且關(guān)系到全省開展的大局。建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，可輻射滇中城市群，又經(jīng)過滇中城市群的輻射作用，促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)的大開展，使云南在中國東盟自在貿(mào)易區(qū)的建立中進(jìn)一步發(fā)揚橋頭堡作用。建立南亞風(fēng)情商業(yè)廣場，有助于提升昆明的城市競爭力，推進(jìn)昆明成為東盟地域中心城市。 二、添加稅收，成為西山區(qū)一個經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機，為西山區(qū)的開展奠定長足的根底南亞風(fēng)情商業(yè)廣場展現(xiàn)了一種誘人的、具備無限

51、活力并順應(yīng)時代開展的商業(yè)格局，將吸引昆明老城、南市區(qū)、滇中滇東地域甚至東盟地域的客人會聚于此，一站式購物、一站式文娛、一站式休閑，突破老城舊有的商業(yè)格局，從而發(fā)明宏大的銷售業(yè)績，培育出一個宏大的稅源，給政府帶來源源不斷的財政收入。初步估計，工程運營勝利后，每年政府可獲得近億元的稅款收入，為西山區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展提供源源不斷的開展動力。同時，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和建立，依托諾仕達(dá)集團(tuán)的運營實力，采取整體推進(jìn)的方式，建立高層次的商業(yè)形狀，構(gòu)成友好的復(fù)合型商業(yè)商務(wù)體系，具備長足的開展空間，經(jīng)過自上而下的輻射作用，引領(lǐng)地域的城市化進(jìn)程，為西山區(qū)乃至昆明市的開展奠定根底。三、構(gòu)建調(diào)和社會，擴展就業(yè)，

52、緩解老城“城市病目前，全球及中國各大城市由于城市空間的單中心特征引起的“城市病日益惡化，均面臨如城市環(huán)境惡化、交通擁堵等不同程度的問題，給城市管理帶來了諸多問題。從年代起，昆明進(jìn)入城市化、工業(yè)化高度開展期，呵斥了交通堵塞、滇池污染、建筑密度高、城市特征欠缺、人居環(huán)境差等城市病。主城建成區(qū)由上世紀(jì)年代初的平方公里左右開展到目前的約平方公里，面積添加了，但同時隨著人們生活程度不斷提高，買車的人增多是必然趨勢，車流量的不斷增大，使市中心道路負(fù)載過重。從某種意義上講，規(guī)劃道路并不能徹底處理問題，由于供應(yīng)越大，需求越大。他們雖然可以以拓寬道路，建筑各類停車場等方式來做出規(guī)劃，但這只是一種靜態(tài)的處置方式，

53、而在動態(tài)方面，環(huán)境的改善吸引來更多的車輛，車流量自然隨之增大。但城市道路容量是有限的，所以，依然會發(fā)生交通堵塞、停車難的景象。有限的空間根本不能滿足人們的需求，一味地改善道路環(huán)境，只能構(gòu)成一種惡性循環(huán)，并不能從根本上改動交通困難的問題。目前昆明機動車擁有量已突破萬輛，估計年將到達(dá)百萬輛。昆明城內(nèi)，人滿為患，塞車難以根治，人均綠地少，建筑密度高。在這樣的主城區(qū)環(huán)境里，同時車輛引發(fā)的污染、能源耗費過大、停車等其他問題，辦事效率難以提高，這樣的情況不改動，很難想象人們會認(rèn)可昆明的投資和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。交通與商業(yè)開展有著艱苦的聯(lián)絡(luò)，交通和道路的格局決議了商業(yè)網(wǎng)點的分布形狀，同樣，商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃也影響著城市的

54、交通情況。因此，商業(yè)與交通存在一種相互依存、相互影響的關(guān)系。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場工程將帶動我市商業(yè)圈向南市區(qū)轉(zhuǎn)移，減輕市中心商業(yè)區(qū)主要街道壓力，特別是交通擁堵情況，保證平安和環(huán)境整潔。同時工程本身可以處理人以上的就業(yè)。對緩解老城“城市病，擴展就業(yè)，構(gòu)建調(diào)和社會。四、推進(jìn)南市區(qū)開展，與現(xiàn)代新昆明建立的步伐相順應(yīng)。年，省委、省政府做出建立現(xiàn)代新昆明的艱苦戰(zhàn)略部署。 現(xiàn)代新昆明城市開展戰(zhàn)略實現(xiàn)后，昆明市的總?cè)丝趯娜缃竦娜f開展到萬，城鎮(zhèn)人口由萬開展到萬，城鎮(zhèn)化率由%提高到%。其中，主城區(qū)從如今的平方公里開展到“一湖四片現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的平方公里，人口由萬開展到萬。城市空間較大拓展，生態(tài)環(huán)境明顯改善。一個

55、綜合實力雄厚、特征鮮明、環(huán)境優(yōu)美的湖濱生態(tài)城市和面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市將展如今世人面前。作為昆明城市區(qū)域的重要組成部分，南市區(qū)的開展必需與現(xiàn)代新昆明的建立步伐相順應(yīng)，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將是推進(jìn)南市區(qū)開展的重要力量。 五、打造城市名片，塑造昆明城市籠統(tǒng)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于普通商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復(fù)合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的聚集之地。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式文娛、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑文娛體驗，成為人們在任務(wù)之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人

56、們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間。由此發(fā)端，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將推進(jìn)昆明生長為東盟及中國西南地域的購物天堂，成為昆明新的城市名片。六、改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境，打造城市名片，塑造春城籠統(tǒng)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的商業(yè)體系不同于普通商業(yè)中心的概念，而是一個多功能、高檔次、高品味，專業(yè)化、個性化極強，友好復(fù)合的綜合性商業(yè)體系，是奢侈品和名品的聚集之地。使消費者在集中時間內(nèi)感受多元化、綜合性的消費，一站式購物、一站式文娛、一站式休閑，給消費者帶來前所未有的休閑文娛體驗，成為人們在任務(wù)之余一個釋放壓力、彰顯個性、感受精彩生活的空間，成為人們在辦公室及家庭以外的“第三生活空間。由此發(fā)端，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將推進(jìn)昆明生

57、長為東盟及中國西南地域的購物天堂，成為昆明新的城市名片。仇和書記為昆明的城市環(huán)境定位：要把昆明建立成為集湖光山色、滇池景觀、昆城新姿，融人文景觀和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可繼續(xù)開展的高原湖濱特征生態(tài)城市。以加強生態(tài)環(huán)境建立為突破口，開創(chuàng)城市可繼續(xù)開展的新局面。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)和建立，完全符合仇和書記關(guān)于昆明城市環(huán)境的定位，一片被綠水鮮花環(huán)繞的嶄新的建筑群的誕生，將使城市籠統(tǒng)發(fā)生根本的改動。七、更新開展觀念，優(yōu)化開展構(gòu)造，轉(zhuǎn)變開展方式，提高開展質(zhì)量，推進(jìn)西山區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、文化開展進(jìn)程胡錦濤同志在黨的十七大報告中提到“要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的緊

58、迫而艱苦的戰(zhàn)略義務(wù)。就是要把粗放型分散型的開展方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)型集約型的開展方式，更新開展觀念，優(yōu)化開展構(gòu)造，轉(zhuǎn)變開展方式，提高開展質(zhì)量。做到全面協(xié)調(diào)可繼續(xù)的開展。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建立將更好地表達(dá)科學(xué)開展觀的本質(zhì)要求，可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不斷優(yōu)化，資源利用效率不斷提高，生態(tài)環(huán)境不斷改善，在此根底上實現(xiàn)可繼續(xù)增長，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快開展。同時，工程的建立將有力的破解南市區(qū)的開展難題，從根源上本質(zhì)上抓好產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和需求構(gòu)造的調(diào)整，從而提高自主創(chuàng)新才干，不斷加強消費的需求、效力業(yè)的開展以及科技提高對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建立既表達(dá)科學(xué)性、前瞻性，也強調(diào)藝術(shù)性、文化性，同時特別突出對人的關(guān)愛、

59、對社會公共利益的尊重。是社會開展進(jìn)程當(dāng)中，政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化、藝術(shù)和人文精神的綜合表達(dá)，構(gòu)建了一種高規(guī)范的社會文明體系，將對社會的開展起到積極的示范作用，助推西山區(qū)社會開展進(jìn)程。 南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的運營建立當(dāng)中很重要的一條就是與世界堅持同步，要引領(lǐng)開展潮流。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將引進(jìn)諸多的國際品牌，他們不僅帶來商品，同時也帶來世界先進(jìn)的運營理念。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場將以高規(guī)范的綜合優(yōu)勢，吸引眾多的品牌和組織進(jìn)駐，他們的管理方式、營銷理念、信息優(yōu)勢都將給社會群體帶來強有力的沖擊。而南亞風(fēng)情商業(yè)廣場富有藝術(shù)氣質(zhì)的城市建筑群，表達(dá)人文關(guān)懷的建立方式，為昆明的春城籠統(tǒng)注入新穎的元素，和新城的其他工程一同，

60、共同改善昆明人居環(huán)境，提升昆明城市魅力。八、運用BOT方式突破根底設(shè)備建立瓶頸BOT是英文BuildOperateTransfer的縮寫，通常直譯為“建立運營轉(zhuǎn)讓。 BOT本質(zhì)上是根底設(shè)備投資、建立和運營的一種方式，以政府和企業(yè)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向企業(yè)公布特許，允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建立某一根底設(shè)備并管理和運營該設(shè)備及其相應(yīng)的產(chǎn)品與效力。保證企業(yè)具有獲取利潤的時機。整個過程中的風(fēng)險由政府和企業(yè)分擔(dān)。所以，BOT就是“根底設(shè)備特許權(quán)。目前昆明市在根底設(shè)備建立當(dāng)中存在的根本問題是義務(wù)重，資金緊張。假設(shè)全部靠政府投資，要完成根底設(shè)備建立的過程將非常漫長。經(jīng)過BOT方式，一方面減輕了政府的