房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)培訓(xùn)文件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂(lè)、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，關(guān)于土地和房屋能夠按以下方法分類：（1）依照都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，都市用地能夠分為9類：居住用地；公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；工業(yè)用地；倉(cāng)儲(chǔ)用地；對(duì)外交通用地；道路廣場(chǎng)用地；市政公用設(shè)施用地；綠化用地；專門用地。（2）

2、按照房屋的使用功能能夠分為6類：居住用途的房屋；工業(yè)用途的房屋；商業(yè)用途的房屋；文體娛樂(lè)設(shè)施；政府和公用設(shè)施；多功能建筑（綜合樓宇，又叫都市綜合體）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為都市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，要緊從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。它從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過(guò)程，建成房地產(chǎn)商品并對(duì)外出售或出租。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍要緊包括以下幾方面：（1）土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。（2）房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同能夠分為商品

3、房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營(yíng)的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指同意地點(diǎn)政府和其他單位的托付而開發(fā)建設(shè)的各種房屋。（3）都市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。（4）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏耐懈?，代為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修建工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。此外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動(dòng)，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房

4、售后服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要緊具有如下特點(diǎn)：（1）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；（2）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；（3）交易方式的多樣性；（4）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；（5）開發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性；（6）政策法規(guī)的制約性；（7）投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)期性；（8）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程要緊包括以下幾個(gè)時(shí)期：（一）前期預(yù)備時(shí)期前期的預(yù)備工作要緊包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期預(yù)備時(shí)期是項(xiàng)目

5、運(yùn)作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。前期預(yù)備時(shí)期的特點(diǎn)如下：（1）開發(fā)的前提是取得土地，目前要緊實(shí)行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無(wú)須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過(guò)政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批。（3）用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。（二）建設(shè)施工時(shí)期在該時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依照差不多確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過(guò)自建、托付代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過(guò)程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。該時(shí)期

6、是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工時(shí)期的特點(diǎn)如下：（1）開發(fā)過(guò)程中受到政府相關(guān)部門的操縱。在建設(shè)過(guò)程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地治理等行政部門的監(jiān)控。（2）開發(fā)產(chǎn)品只有通過(guò)政府的驗(yàn)收才可交付購(gòu)買者。通過(guò)消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。（3）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。（4）對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要托付專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。（5）建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都專門長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程往往幾年才能全部完成。（三）銷售或自持時(shí)期關(guān)于銷售物

7、業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)出售房地產(chǎn)，回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而關(guān)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營(yíng)收入。1.銷售時(shí)期的特點(diǎn)（1）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)時(shí)期。預(yù)售即通常所講的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售能夠提早回收資金，目前開發(fā)商大多采納此種銷售方式。（2）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)治理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。（3）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過(guò)政府審批，即取得政府的竣工驗(yàn)收后才得以實(shí)現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實(shí)物業(yè)治理公司及物業(yè)

8、治理方案。2.自持時(shí)期的特點(diǎn)一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。所謂經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，確實(shí)是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。相關(guān)于作為最終消費(fèi)品的住宅而言，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有長(zhǎng)期收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：（1）為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入。（3）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不是短期持

9、有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，因不具備商業(yè)氛圍，一般價(jià)值較低，但通過(guò)較長(zhǎng)的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生專門大幅度的增值。（4）持有物業(yè)能夠產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程確實(shí)是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價(jià)、治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。關(guān)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。1.開發(fā)成本（1）土地使用權(quán)出讓金。（

10、2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用要緊有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地治理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地點(diǎn)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地點(diǎn)政府能夠依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目前期預(yù)備時(shí)期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水

11、文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平坦建設(shè)場(chǎng)地）等支出。（4）建安工程費(fèi)，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費(fèi)用，要緊包括建筑工程費(fèi)（建筑、專門裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究時(shí)期，建安工程費(fèi)可采納單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采納單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它要緊包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)

12、內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括差不多預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%5%計(jì)算。（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地點(diǎn)政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中都市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)依照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。2.開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的治理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）治理費(fèi)用。能夠項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中

13、前（1）（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。（2）銷售費(fèi)用。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或托付銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。要緊包括以下3項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收入的2%3%；銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1.5%2%；其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0.5%1%。以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4%6%。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要緊為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置2006年，財(cái)政部公布了企業(yè)會(huì)計(jì)

14、準(zhǔn)則（2006），2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓舞其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，差不多上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照財(cái)政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度等原有規(guī)定，實(shí)現(xiàn)在全社會(huì)范圍內(nèi)統(tǒng)一會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。因此，原執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)制度的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過(guò)渡到執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本書順應(yīng)趨勢(shì)，在后面的內(nèi)容中將以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進(jìn)行介紹。依照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南（2006）的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示。表1 房地產(chǎn)開發(fā)

15、企業(yè)常用會(huì)計(jì)科目表 順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱順序號(hào)會(huì)計(jì)科目名稱一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫(kù)存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費(fèi)5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長(zhǎng)期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬預(yù)備55長(zhǎng)期應(yīng)付款12材料采購(gòu)56未確認(rèn)融資費(fèi)用13在途物資57專項(xiàng)應(yīng)付款14原材料58可能負(fù)債15庫(kù)存設(shè)備59遞延所得稅負(fù)債16材料成本差異三、所有者權(quán)益類17開發(fā)產(chǎn)品60實(shí)收資本18托付加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價(jià)預(yù)備63本年利潤(rùn)21持有至到

16、期投資64利潤(rùn)分配22持有至到期投資減值預(yù)備65庫(kù)存股23可供出售金融資產(chǎn)四、成本類24長(zhǎng)期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長(zhǎng)期股權(quán)投資減值預(yù)備67開發(fā)間接費(fèi)用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長(zhǎng)期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實(shí)現(xiàn)融資收益五、損益類29固定資產(chǎn)70主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值預(yù)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益32在建工程73投資收益33工程物資74營(yíng)業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營(yíng)業(yè)務(wù)成本35無(wú)形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計(jì)攤銷77營(yíng)業(yè)稅金及附加37無(wú)形資產(chǎn)減值預(yù)備78銷售費(fèi)用38商譽(yù)79治理費(fèi)用39長(zhǎng)期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財(cái)產(chǎn)損

17、溢82營(yíng)業(yè)外支出二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用42短期借款84往常年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，能夠依照本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置房屋開發(fā)成本明細(xì)賬開發(fā)項(xiàng)目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日字號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，同時(shí)，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)

18、雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獵取最大的經(jīng)濟(jì)利益。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分五個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費(fèi)用核算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，要緊有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各時(shí)期所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同時(shí)期分不進(jìn)行詳細(xì)介紹。第一章

19、第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（一）公司法的具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要緊形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，依照公司法規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)不。1.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件有限責(zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）股東符合法定人數(shù)；（2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；（3）股東共同制定公司章程；（4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；（5）有公司住宅。有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣3萬(wàn)元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定的注冊(cè)資

20、本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司能夠在5年內(nèi)繳足。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。2.股份有限公司的設(shè)立條件股份有限公司應(yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住宅，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（2）發(fā)起人認(rèn)購(gòu)和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；（3）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；（4）發(fā)起人制訂公司章程，采納募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過(guò)；（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；（6）有公司住宅。股份有限公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。注冊(cè)資本的最低

21、限額為人民幣500萬(wàn)元。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。股份有限公司采取發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司能夠在5年內(nèi)繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。（二）都市房地產(chǎn)治理法的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）都市房地

22、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府能夠依照本地點(diǎn)的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述（1）和（2）項(xiàng)的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政治理部門申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)

23、取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外商投資房地產(chǎn)，是指外國(guó)投資者（以下簡(jiǎn)稱“外商”）通過(guò)新設(shè)、并購(gòu)、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事一般住宅、公寓、不墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。1.外商投資房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月

24、31日聯(lián)合頒布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：（1）外商投資“一般住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓舞目錄中消逝；（2）限制外商投資的領(lǐng)域：土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、不墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。（3）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”不再歸于限制目錄。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入要求外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)符合下列要求：（1）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱境外投資者）在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)依照外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)注冊(cè)登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從

25、事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（2）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬(wàn)美元（含1 000萬(wàn)美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬(wàn)美元至1 000萬(wàn)美元的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬(wàn)美元以下（含300萬(wàn)美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%。（3）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政治理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地治理部門申辦國(guó)有土地使用證，依照國(guó)有土地使用證到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，再到工商行政治理機(jī)關(guān)換

26、發(fā)與外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書經(jīng)營(yíng)期限一致的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。（4）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。（5）境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者收購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不同意其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定依照房地產(chǎn)

27、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理規(guī)定的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（一）資質(zhì)等級(jí)的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：1.一級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于5 000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（3）近3年房屋建筑面積存計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； （5）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類

28、的專業(yè)治理人員許多于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的治理人員許多于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員許多于4人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。2.二級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于2 000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑面積存計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （6）有

29、職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)治理人員許多于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的治理人員許多于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員許多于3人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。3.三級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑面積存計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)治理人

30、員許多于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的治理人員許多于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員許多于2人；（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（8）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。4.四級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)治理人員許多于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員許多于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，

31、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（7）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（二）暫定資質(zhì)證書新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門能夠視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長(zhǎng)。（三）核定資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部

32、門應(yīng)當(dāng)依照其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：（1）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（3）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；（5）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；（6）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用講明書執(zhí)行情況報(bào)告；（7）其他有關(guān)文件、證明。（四）資質(zhì)等級(jí)的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批方法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)

33、行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。（五）不同資質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，能夠在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式依照公司法規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，能夠用貨幣出資，也能夠用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等能夠用貨幣估價(jià)并能夠依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作

34、價(jià)出資。然而，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。股東或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家工商行政治理總局會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合股權(quán)出資登記治理方法（國(guó)家工商行政治理總局令第39號(hào)）的規(guī)定。股東或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額或者所認(rèn)購(gòu)的股份

35、。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時(shí)刻繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記。第二節(jié)同意投資與開辦費(fèi)的核算一、實(shí)收資本的核算企業(yè)同意投資者投入的資本時(shí)，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊(cè)資本中所占的份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積資本溢價(jià)”科目。

36、【例1-1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5 000萬(wàn)元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分不為55%、30%和15%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分不為2 750萬(wàn)元、1 500萬(wàn)元和750萬(wàn)元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款 50 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 27 500 000乙公司 15 000 000丙公司 7 500 000【例1-2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項(xiàng)，雙方協(xié)議約定價(jià)值為300 000元，協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：借：無(wú)形資產(chǎn)專

37、利權(quán) 300 000貸：實(shí)收資本A公司 300 000【例1-3】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊(cè)資本為1 000萬(wàn)元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬(wàn)元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價(jià)為270萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊為40萬(wàn)元，投資合同約定的價(jià)值為220萬(wàn)元，投資合同約定的價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：收到甲公司投資時(shí)：借：銀行存款 8 000 000貸：實(shí)收資本甲公司 8 000 000收到乙公司投入的A設(shè)備時(shí)：借：固定資產(chǎn)A設(shè)備 2 200 000貸：實(shí)收資本乙公司 2 000 000 資本公積資本溢價(jià) 200 000【例1-4】201年6月

38、12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)該地塊進(jìn)行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價(jià)值為2億元，C公司的注冊(cè)資本為3億元，依照合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分不占公司股權(quán)的60%和40%。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項(xiàng)全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。C公司依照有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款 100 000 000無(wú)形資產(chǎn) 200 000 000貸：實(shí)收資本A公司 180 000 000B公司 120 000 000【例1-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資

39、本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬(wàn)元，這時(shí)有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營(yíng)，并表示情愿出資3 000萬(wàn)元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在會(huì)計(jì)上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬(wàn)元作為資本金記入“實(shí)收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 0002 500）萬(wàn)元記入“資本公積資本溢價(jià)”科目，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款 30 000 000貸：實(shí)收資本 25 000 000 資本公積資本溢價(jià) 5 000 000【例1-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬(wàn)元、盈余公積100萬(wàn)元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦

40、妥增資手續(xù)。會(huì)計(jì)分錄為：借：資本公積5 000 000盈余公積1 000 000貸：實(shí)收資本6 000 000需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時(shí)，假如是獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；假如是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額?！纠?-7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊(cè)資本5 000 000元，以銀行存款支付。會(huì)計(jì)分錄為：借：實(shí)收資本5 000 000貸：銀行存款5 000 000二、其他出資方式的核算（一）投資者以股權(quán)出資投資者投入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定

41、的價(jià)值不公允的除外?！纠?-8】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5 000萬(wàn)元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分不為50%、30%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資作價(jià)出資，該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值為1 200萬(wàn)元，作價(jià)1 000萬(wàn)元。協(xié)議約定價(jià)值與公允價(jià)值相符。會(huì)計(jì)分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資A公司 10 000 000貸：實(shí)收資本丙公司 10 000 000（二）投資者以債權(quán)出資以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：債務(wù)人為股份有限公司時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本

42、；股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。債務(wù)人為其他企業(yè)時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確認(rèn)為實(shí)收資本；股權(quán)的公允價(jià)值與實(shí)收資本之間的差額確認(rèn)為資本公積。三、開辦費(fèi)的核算（一）開辦費(fèi)的概念及范圍開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等?；I建期間為企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止的期間。1.同意計(jì)入開辦費(fèi)的支出（1）籌建人員開支的費(fèi)用?；I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費(fèi)、以及應(yīng)交納的各種社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等。差旅費(fèi)：包括市內(nèi)交通費(fèi)

43、和外埠差旅費(fèi)。董事會(huì)費(fèi)和聯(lián)合委員會(huì)費(fèi)。（2）企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：要緊包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。（3）籌措資本的費(fèi)用：要緊是指籌資支付的手續(xù)費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。（4）人員培訓(xùn)費(fèi)：要緊有以下二種情況：引進(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化汲取，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用；聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。（5）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報(bào)廢和毀損。（6）其他費(fèi)用：籌建期間發(fā)生的辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；印花稅、車船稅等；經(jīng)投資人確認(rèn)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的進(jìn)行可行性研究所發(fā)生的費(fèi)用；其他與籌建有關(guān)的費(fèi)用，例如資訊調(diào)查費(fèi)、訴訟費(fèi)、文件印刷費(fèi)、

44、通訊費(fèi)以及慶典禮品費(fèi)等支出。2.不能計(jì)入開辦費(fèi)的支出（1）取得各項(xiàng)資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。包括購(gòu)建固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)所支付的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和購(gòu)建時(shí)發(fā)生的職工薪酬。（2）規(guī)定應(yīng)由投資各方負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出。（3）為培訓(xùn)職工而購(gòu)建的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等支出。（4）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。（5）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費(fèi)，該費(fèi)用應(yīng)由投資者負(fù)擔(dān)。（二）開辦費(fèi)的賬務(wù)處理新企業(yè)準(zhǔn)則對(duì)開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理相關(guān)于行業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度而言，發(fā)生了一定的變化。從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南（200

45、6）附錄：“會(huì)計(jì)科目與要緊賬務(wù)處理”（財(cái)會(huì)200618號(hào)）中關(guān)于“治理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目的核算內(nèi)容與要緊賬務(wù)處理能夠看出，開辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下特點(diǎn)：（1）改變了過(guò)去將開辦費(fèi)作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費(fèi)不再是“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費(fèi)用化；（2）新的資產(chǎn)負(fù)債表沒(méi)有反映“開辦費(fèi)”的項(xiàng)目，也確實(shí)是講不再披露開辦費(fèi)信息；（3）明確規(guī)定開辦費(fèi)在“治理費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目核算；（4）統(tǒng)一了開辦費(fèi)的核算范圍，即開辦費(fèi)包括人職員資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等。（5）規(guī)范了開辦費(fèi)的賬務(wù)處理程序，即開辦費(fèi)首先在“治理費(fèi)用”科目核算，然后計(jì)入當(dāng)期損益，不再按

46、照攤銷處理。實(shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開辦費(fèi)的賬務(wù)處理。如此不僅簡(jiǎn)化了會(huì)計(jì)核算，更準(zhǔn)確反映了會(huì)計(jì)信息。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費(fèi)，在實(shí)際發(fā)生時(shí)，借記“治理費(fèi)用”科目（開辦費(fèi)），貸記“銀行存款”等科目?！纠?-9】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費(fèi)用300 000元，其中：以銀行存款支付人職員資91 200元、辦公費(fèi)60 000元、職工培訓(xùn)費(fèi)90 000元、差旅費(fèi)30 000元、注冊(cè)登記費(fèi)5 000元、其他費(fèi)用23 800元，會(huì)計(jì)分錄為：借：治理費(fèi)

47、用開辦費(fèi)300 000貸：銀行存款300 000第二章獵取土地時(shí)期會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第一節(jié)我國(guó)現(xiàn)行土地制度 一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度（一）土地所有權(quán)制度依照憲法，我國(guó)土地所有制形式為社會(huì)主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定，我國(guó)都市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。我國(guó)的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國(guó)家為了公共利益的需要能夠依法征收或者征用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為整理土地而調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外，土地所有權(quán)關(guān)系是不能改變的。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為差不多上非法的

48、，都必須依法禁止。（二）土地使用權(quán)制度土地使用權(quán)能夠分為多種。按所有權(quán)的不同，分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。1.土地有償使用制度土地有償使用制度的形式要緊有：（1）土地使用權(quán)出讓。所謂國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個(gè)人使用，而土地使用者一次性地向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。（2）土地使用權(quán)租賃和作價(jià)入股。所謂國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使

49、用，而土地使用者按年度向國(guó)家交納租金的行為；所謂國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。（3）土地承包經(jīng)營(yíng)，是指公民個(gè)人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟(jì)組織依照法律規(guī)定和合同約定對(duì)集體所有或國(guó)家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。2.土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度土地治理法第二條規(guī)定，土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并通過(guò)一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個(gè)使用者轉(zhuǎn)移到另一個(gè)使用者的行為。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，能夠促進(jìn)土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流淌，通過(guò)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力實(shí)現(xiàn)

50、土地資源的有效配置，達(dá)到更好地利用土地的目的。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式要緊有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈(zèng)與、繼承）、租賃、入股等。3.國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度土地的劃撥是指縣級(jí)以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將一定數(shù)量的國(guó)有土地交付其使用，或者為了社會(huì)公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國(guó)有土地?zé)o償、無(wú)期限交付給土地使用者使用的制度。二、土地用途管制制度（一）土地用途管制的概念土地治理法第四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。土地用途管制是指依據(jù)法律、法規(guī)，對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實(shí)行強(qiáng)制性的治理制度。具體地講是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)

51、濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)進(jìn)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。（二）土地用途管制的內(nèi)容依照法律規(guī)定，我國(guó)土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內(nèi)容也要緊包括這三個(gè)方面。1.農(nóng)業(yè)用地管制農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管制。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地。2.建設(shè)用地管制 建設(shè)用地是指建筑建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等

52、。按不同分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨(dú)立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。對(duì)建成區(qū)內(nèi)的土地，管制的要緊內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時(shí)滿足公益事業(yè)對(duì)一部分土地的需要等。對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點(diǎn)，要緊是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地?cái)?shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分時(shí)期愛(ài)護(hù)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。3.未利用土地管制農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利

53、用地。未利用土地管制的要緊內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓舞單位、集體、個(gè)人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā)許可證的前提下，依照土地適宜性，保證一定的耕地開墾率；鼓舞對(duì)廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進(jìn)行土地整理。（三）土地用途管制的手段土地用途管制的手段要緊包括：（1）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴(yán)格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；（2）嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；（3）嚴(yán)格執(zhí)行土地用途登記制度；（4）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化土地法律責(zé)任。三、土地治理體制

54、土地治理體制，是指土地治理機(jī)構(gòu)設(shè)置和治理職能權(quán)限劃分所形成的體系和治理制度。我國(guó)現(xiàn)行的土地治理體制，要緊由中華人民共和國(guó)土地治理法、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院組織法、中華人民共和國(guó)地點(diǎn)人民代表大會(huì)和地點(diǎn)人民政府組織法等法律條文確定。（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置及要緊職能各級(jí)國(guó)家行政治理機(jī)關(guān)的土地治理職能及其所屬的土地治理部門的要緊職能如下：1.國(guó)務(wù)院及其所屬的土地治理部門國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地治理部門的土地治理工作，并具體行使以下土地治理的專門職能：（1）代表國(guó)家行使國(guó)有土地所有權(quán)，制定和實(shí)施土地治理的有關(guān)行政法規(guī)；（2）編制和執(zhí)行全國(guó)土地利用總體規(guī)劃，并審批下級(jí)地點(diǎn)政府的土地利用總體規(guī)劃；（3）審批下級(jí)地點(diǎn)政

55、府上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請(qǐng)報(bào)告。國(guó)務(wù)院所屬的土地治理部門，目前為國(guó)土資源部，其土地治理的職責(zé)要緊有：（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實(shí)施土地治理的有關(guān)行政規(guī)章；（2）負(fù)責(zé)組織全國(guó)土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計(jì)工作，組織有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī)劃；（3）主管全國(guó)的土地征用和劃撥工作，負(fù)責(zé)需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、劃撥土地的審查、報(bào)批；（4）調(diào)查研究，處理土地治理中的重大問(wèn)題；（5）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；（6）會(huì)同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；（7）負(fù)責(zé)有關(guān)土地治理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。2.縣以上地點(diǎn)人民政府及其所屬的土地治理

56、部門縣以上地點(diǎn)人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地治理部門的土地治理工作。并具體行使以下土地治理的專門職能：（1）縣以上地點(diǎn)人民政府能夠依照有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地治理的規(guī)章制度；（2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；同時(shí)，省級(jí)人民政府也擁有批準(zhǔn)不須直接報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的下級(jí)人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權(quán)限；（3）省級(jí)人民政府關(guān)于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，擁有批準(zhǔn)權(quán)；（4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上地點(diǎn)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；（5）關(guān)于本

57、行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，如當(dāng)事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)定，由縣級(jí)和縣以上地點(diǎn)政府處理。3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地治理工作，行使以下土地治理的專門職能：（1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地操縱指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；（2）關(guān)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地治理部門提出申請(qǐng)的職能；（3）關(guān)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。四、土地的獵取方式依照都市房地產(chǎn)治理法、都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例的規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地來(lái)源要緊有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃

58、撥、投資者投入等方式。（一）土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋刂卫聿块T與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地使用權(quán)出讓，能夠采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議和掛牌等方式。1.拍賣出讓拍賣出讓，是指出讓人公布拍賣公告，由競(jìng)買人在指

59、定時(shí)刻、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，依照出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣方式的特點(diǎn)是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。在指定的時(shí)刻和公開場(chǎng)合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價(jià)的方式，競(jìng)爭(zhēng)土地的使用權(quán)，一般是價(jià)高者中標(biāo)。另外，政府尚保留在叫價(jià)低于議定的最低價(jià)時(shí)，拒絕任何叫價(jià)行為的權(quán)利。2.招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人（受讓方），以書面競(jìng)標(biāo)的形式，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則依照一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者。依照招標(biāo)者的范圍，招標(biāo)出讓方式可分為公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)。關(guān)于公開招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個(gè)人均可

60、投標(biāo)；而關(guān)于邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請(qǐng)的單位或個(gè)人。3.協(xié)議出讓協(xié)議出讓也稱定向議標(biāo)，即出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土地使用權(quán)。這種方式的具體運(yùn)作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商確定土地地價(jià)、用地年限、付款方式和時(shí)刻以及其他用地條件。若雙方達(dá)成協(xié)議，便簽訂用地合同，如此即實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)的出讓。這種地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式一般適應(yīng)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項(xiàng)目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項(xiàng)目。4.掛牌出讓掛牌出讓，是指土地出讓人公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易