房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)培訓(xùn)文件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)一、認識房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，關(guān)于土地和房屋能夠按以下方法分類：（1）依照都市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準的規(guī)定，都市用地能夠分為9類：居住用地；公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；工業(yè)用地；倉儲用地；對外交通用地；道路廣場用地；市政公用設(shè)施用地；綠化用地；專門用地。（2）

2、按照房屋的使用功能能夠分為6類：居住用途的房屋；工業(yè)用途的房屋；商業(yè)用途的房屋；文體娛樂設(shè)施；政府和公用設(shè)施；多功能建筑（綜合樓宇，又叫都市綜合體）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為都市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，要緊從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。它從購買土地使用權(quán)開始，通過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品并對外出售或出租。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍要緊包括以下幾方面：（1）土地開發(fā)和經(jīng)營。（2）房屋開發(fā)和經(jīng)營。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同能夠分為商品

3、房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指同意地點政府和其他單位的托付而開發(fā)建設(shè)的各種房屋。（3）都市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。（4）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏耐懈?，代為開發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修建工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。此外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房

4、售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動要緊具有如下特點：（1）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；（2）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；（3）交易方式的多樣性；（4）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；（5）開發(fā)市場的區(qū)域性；（6）政策法規(guī)的制約性；（7）投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長期性；（8）開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險性。二、房地產(chǎn)項目的運作流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程要緊包括以下幾個時期：（一）前期預(yù)備時期前期的預(yù)備工作要緊包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。前期預(yù)備時期是項目

5、運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。前期預(yù)備時期的特點如下：（1）開發(fā)的前提是取得土地，目前要緊實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。（3）用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。（二）建設(shè)施工時期在該時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依照差不多確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、托付代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達到驗收標準。該時期

6、是房地產(chǎn)項目運作的中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工時期的特點如下：（1）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的操縱。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地治理等行政部門的監(jiān)控。（2）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗收才可交付購買者。通過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。（3）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等配套設(shè)施必須達到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。（4）對產(chǎn)品的設(shè)計要托付專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成。（5）建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都專門長，整個過程往往幾年才能全部完成。（三）銷售或自持時期關(guān)于銷售物

7、業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而關(guān)于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。1.銷售時期的特點（1）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個時期。預(yù)售即通常所講的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行銷售。由于預(yù)售能夠提早回收資金，目前開發(fā)商大多采納此種銷售方式。（2）商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)治理部門辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。（3）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)治理公司及物業(yè)

8、治理方案。2.自持時期的特點一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。所謂經(jīng)營性物業(yè)，確實是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相關(guān)于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：（1）為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。（3）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持

9、有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但通過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生專門大幅度的增值。（4）持有物業(yè)能夠產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程確實是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、治理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。關(guān)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。1.開發(fā)成本（1）土地使用權(quán)出讓金。（

10、2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用要緊有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地治理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地點有關(guān)規(guī)定進行。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地點政府能夠依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期預(yù)備時期所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水

11、文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平坦建設(shè)場地）等支出。（4）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，要緊包括建筑工程費（建筑、專門裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究時期，建安工程費可采納單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費，又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采納單位指標估算法來計算。（6）公共配套設(shè)施費。它要緊包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)

12、內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出。其估算可參照建安工程費的估算方法。（7）不可預(yù)見費。它包括差不多預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述（1）（6）項之和為基數(shù)，按3%5%計算。（8）開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地點政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中都市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)依照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。2.開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的治理費用、銷售費用和財務(wù)費用。（1）治理費用。能夠項目開發(fā)成本構(gòu)成中

13、前（1）（6）項之和為基數(shù)，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或托付銷售代理的各項費用。要緊包括以下3項：廣告宣傳費。約為銷售收入的2%3%；銷售代理費。約為銷售收入的1.5%2%；其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%1%。以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4%6%。（3）財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，要緊為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置2006年，財政部公布了企業(yè)會計

14、準則（2006），2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓舞其他企業(yè)執(zhí)行。到2010年，除小企業(yè)外，差不多上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會計準則。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內(nèi)統(tǒng)一會計標準和指標口徑。因此，原執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和企業(yè)會計制度的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會計準則。本書順應(yīng)趨勢，在后面的內(nèi)容中將以企業(yè)會計準則（2006）及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進行介紹。依照企業(yè)會計準則應(yīng)用指南（2006）的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表1所示。表1 房地產(chǎn)開發(fā)

15、企業(yè)常用會計科目表 順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬預(yù)備55長期應(yīng)付款12材料采購56未確認融資費用13在途物資57專項應(yīng)付款14原材料58可能負債15庫存設(shè)備59遞延所得稅負債16材料成本差異三、所有者權(quán)益類17開發(fā)產(chǎn)品60實收資本18托付加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價預(yù)備63本年利潤21持有至到

16、期投資64利潤分配22持有至到期投資減值預(yù)備65庫存股23可供出售金融資產(chǎn)四、成本類24長期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長期股權(quán)投資減值預(yù)備67開發(fā)間接費用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實現(xiàn)融資收益五、損益類29固定資產(chǎn)70主營業(yè)務(wù)收入30累計折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值預(yù)備72公允價值變動損益32在建工程73投資收益33工程物資74營業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計攤銷77營業(yè)稅金及附加37無形資產(chǎn)減值預(yù)備78銷售費用38商譽79治理費用39長期待攤費用80財務(wù)費用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財產(chǎn)損

17、溢82營業(yè)外支出二、負債類83所得稅費用42短期借款84往常年度損益調(diào)整43交易性金融負債注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認、計量和報告規(guī)定的前提下，能夠依照本企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設(shè)置相關(guān)會計科目。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬簿設(shè)置房屋開發(fā)成本明細賬開發(fā)項目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細項目月日字號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算前已述及，房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險高等特點，同時，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)

18、雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最少的成本耗費獵取最大的經(jīng)濟利益。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分五個部分進行詳細介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費用核算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，要緊有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、都市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各時期所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同時期分不進行詳細介紹。第一章

19、第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件（一）公司法的具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要緊形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，依照公司法規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)不。1.有限責(zé)任公司的設(shè)立條件有限責(zé)任公司由50個以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）股東符合法定人數(shù)；（2）股東出資達到法定資本最低限額；（3）股東共同制定公司章程；（4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；（5）有公司住宅。有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的全體股東認繳的出資額。注冊資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于法定的注冊資

20、本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司能夠在5年內(nèi)繳足。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的30%。2.股份有限公司的設(shè)立條件股份有限公司應(yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住宅，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（2）發(fā)起人認購和募集的股本達到法定資本最低限額；（3）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；（4）發(fā)起人制訂公司章程，采納募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過；（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構(gòu)；（6）有公司住宅。股份有限公司的注冊資本為在公司登記機關(guān)登記的實收股本總額。注冊資本的最低

21、限額為人民幣500萬元。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認購的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份。股份有限公司采取發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司能夠在5年內(nèi)繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。（二）都市房地產(chǎn)治理法的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（三）都市房地

22、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例的具體規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府能夠依照本地點的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述（1）和（2）項的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政治理部門申請登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)

23、取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外商投資房地產(chǎn)，是指外國投資者（以下簡稱“外商”）通過新設(shè)、并購、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事一般住宅、公寓、不墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營，或以上述項目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。1.外商投資房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策國家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月

24、31日聯(lián)合頒布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大：（1）外商投資“一般住宅的開發(fā)建設(shè)”從鼓舞目錄中消逝；（2）限制外商投資的領(lǐng)域：土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；高檔賓館、不墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營；房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。（3）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營”不再歸于限制目錄。2.房地產(chǎn)市場外資準入要求外商投資房地產(chǎn)市場應(yīng)符合下列要求：（1）境外機構(gòu)和個人（以下簡稱境外投資者）在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)依照外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請設(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準并辦理有關(guān)注冊登記后，在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)從

25、事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營活動。（2）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬美元（含1 000萬美元）以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬美元至1 000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的70%。（3）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政治理機關(guān)依法批準設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期外商投資企業(yè)批準證書和營業(yè)執(zhí)照。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地治理部門申辦國有土地使用證，依照國有土地使用證到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的外商投資企業(yè)批準證書，再到工商行政治理機關(guān)換

26、發(fā)與外商投資企業(yè)批準證書經(jīng)營期限一致的營業(yè)執(zhí)照，到稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)登記。（4）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。（5）境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者收購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對價。對有不良記錄的境外投資者，不同意其在境內(nèi)進行上述活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定依照房地產(chǎn)

27、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)治理規(guī)定的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。（一）資質(zhì)等級的條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：1.一級資質(zhì)（1）注冊資本不低于5 000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積存計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%； （5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類

28、的專業(yè)治理人員許多于40人，其中具有中級以上職稱的治理人員許多于20人，持有資格證書的專職會計人員許多于4人；（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。2.二級資質(zhì)（1）注冊資本不低于2 000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積存計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （6）有

29、職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員許多于20人，其中具有中級以上職稱的治理人員許多于10人，持有資格證書的專職會計人員許多于3人；（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。3.三級資質(zhì)（1）注冊資本不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積存計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人

30、員許多于10人，其中具有中級以上職稱的治理人員許多于5人，持有資格證書的專職會計人員許多于2人；（6）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。4.四級資質(zhì)（1）注冊資本不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)治理人員許多于5人，持有資格證書的專職會計人員許多于2人；（5）工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，

31、財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（二）暫定資質(zhì)證書新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。暫定資質(zhì)證書有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門能夠視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質(zhì)證書有效期不得延長。（三）核定資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部

32、門應(yīng)當(dāng)依照其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：（1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（3）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；（4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)負責(zé)人的職稱證件；（5）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關(guān)證明材料；（6）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質(zhì)量保證書、住宅使用講明書執(zhí)行情況報告；（7）其他有關(guān)文件、證明。（四）資質(zhì)等級的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批：一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批方法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)

33、行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。（五）不同資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)范圍一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，能夠在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出資方式依照公司法規(guī)定，股東或者發(fā)起人必須以自己的名義，能夠用貨幣出資，也能夠用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等能夠用貨幣估價并能夠依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作

34、價出資。然而，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。股東或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財產(chǎn)等作價出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國家工商行政治理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合股權(quán)出資登記治理方法（國家工商行政治理總局令第39號）的規(guī)定。股東或者發(fā)起人應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額或者所認購的股份

35、。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。公司設(shè)立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時刻繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。第二節(jié)同意投資與開辦費的核算一、實收資本的核算企業(yè)同意投資者投入的資本時，應(yīng)借記“銀行存款”、“原材料”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，按其在注冊資本中所占的份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積資本溢價”科目。

36、【例1-1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分不為55%、30%和15%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙、丙三家公司投入的資本分不為2 750萬元、1 500萬元和750萬元。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。會計分錄為：借：銀行存款 50 000 000貸：實收資本甲公司 27 500 000乙公司 15 000 000丙公司 7 500 000【例1-2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權(quán)一項，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計分錄為：借：無形資產(chǎn)專

37、利權(quán) 300 000貸：實收資本A公司 300 000【例1-3】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊資本為1 000萬元。甲、乙持股比例分為為80%和20%。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價為270萬元，累計已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。會計分錄為：收到甲公司投資時：借：銀行存款 8 000 000貸：實收資本甲公司 8 000 000收到乙公司投入的A設(shè)備時：借：固定資產(chǎn)A設(shè)備 2 200 000貸：實收資本乙公司 2 000 000 資本公積資本溢價 200 000【例1-4】201年6月

38、12日，A房地產(chǎn)公司與B投資公司達成合作開發(fā)協(xié)議，A公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，B公司以現(xiàn)金1億元作為投資，共同成立C房地產(chǎn)開發(fā)公司，對該地塊進行開發(fā)。該地塊經(jīng)雙方確認的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，依照合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分不占公司股權(quán)的60%和40%。C公司收到B公司投入的資本1億元，該款項全部存入公司的開戶銀行。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。C公司依照有關(guān)原始憑證，編制會計分錄為：借：銀行存款 100 000 000無形資產(chǎn) 200 000 000貸：實收資本A公司 180 000 000B公司 120 000 000【例1-5】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資

39、本為1億元，甲、乙、丙、丁投資者各繳付資本金2 500萬元，經(jīng)營兩年以后，該企業(yè)共提取了盈余公積金1 000萬元，這時有新投資者有意加入該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示情愿出資3 000萬元而僅取得該企業(yè)20%的權(quán)益，則在會計上，應(yīng)將新投資者投入的2 500萬元作為資本金記入“實收資本”科目，出資額超出其資本金的500（3 0002 500）萬元記入“資本公積資本溢價”科目，會計分錄為：借：銀行存款 30 000 000貸：實收資本 25 000 000 資本公積資本溢價 5 000 000【例1-6】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)章程規(guī)定，將資本公積500萬元、盈余公積100萬元轉(zhuǎn)增資本，已按法定程序辦

40、妥增資手續(xù)。會計分錄為：借：資本公積5 000 000盈余公積1 000 000貸：實收資本6 000 000需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時，假如是獨資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；假如是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額?！纠?-7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本5 000 000元，以銀行存款支付。會計分錄為：借：實收資本5 000 000貸：銀行存款5 000 000二、其他出資方式的核算（一）投資者以股權(quán)出資投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定

41、的價值不公允的除外?！纠?-8】甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立丁房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分不為50%、30%和20%。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權(quán)投資作價出資，該項長期股權(quán)投資的賬面價值為1 200萬元，作價1 000萬元。協(xié)議約定價值與公允價值相符。會計分錄為：借：長期股權(quán)投資A公司 10 000 000貸：實收資本丙公司 10 000 000（二）投資者以債權(quán)出資以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：債務(wù)人為股份有限公司時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認為股本

42、；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積。債務(wù)人為其他企業(yè)時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)份額確認為實收資本；股權(quán)的公允價值與實收資本之間的差額確認為資本公積。三、開辦費的核算（一）開辦費的概念及范圍開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等。籌建期間為企業(yè)被批準籌建之日起至營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止的期間。1.同意計入開辦費的支出（1）籌建人員開支的費用?；I建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應(yīng)交納的各種社會保險費、住房公積金等。差旅費：包括市內(nèi)交通費

43、和外埠差旅費。董事會費和聯(lián)合委員會費。（2）企業(yè)登記、公證的費用：要緊包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務(wù)登記費、公證費等。（3）籌措資本的費用：要緊是指籌資支付的手續(xù)費以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匯兌損益和利息等。（4）人員培訓(xùn)費：要緊有以下二種情況：引進設(shè)備和技術(shù)需要消化汲取，選派一些職工在籌建期間外出進修學(xué)習(xí)的費用；聘請專家進行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費及相關(guān)費用。（5）企業(yè)資產(chǎn)的攤銷、報廢和毀損。（6）其他費用：籌建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費等；印花稅、車船稅等；經(jīng)投資人確認由企業(yè)負擔(dān)的進行可行性研究所發(fā)生的費用；其他與籌建有關(guān)的費用，例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、

44、通訊費以及慶典禮品費等支出。2.不能計入開辦費的支出（1）取得各項資產(chǎn)所發(fā)生的費用。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬。（2）規(guī)定應(yīng)由投資各方負擔(dān)的費用。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。（3）為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出。（4）投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應(yīng)由出資方自行負擔(dān)。（5）以外幣現(xiàn)金存入銀行而支付的手續(xù)費，該費用應(yīng)由投資者負擔(dān)。（二）開辦費的賬務(wù)處理新企業(yè)準則對開辦費的會計處理相關(guān)于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化。從企業(yè)會計準則應(yīng)用指南（200

45、6）附錄：“會計科目與要緊賬務(wù)處理”（財會200618號）中關(guān)于“治理費用”會計科目的核算內(nèi)容與要緊賬務(wù)處理能夠看出，開辦費的會計處理有以下特點：（1）改變了過去將開辦費作為資產(chǎn)處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費用化；（2）新的資產(chǎn)負債表沒有反映“開辦費”的項目，也確實是講不再披露開辦費信息；（3）明確規(guī)定開辦費在“治理費用”會計科目核算；（4）統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括人職員資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。（5）規(guī)范了開辦費的賬務(wù)處理程序，即開辦費首先在“治理費用”科目核算，然后計入當(dāng)期損益，不再按

46、照攤銷處理。實施新準則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的賬務(wù)處理。如此不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的各種開辦費，在實際發(fā)生時，借記“治理費用”科目（開辦費），貸記“銀行存款”等科目。【例1-9】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費用300 000元，其中：以銀行存款支付人職員資91 200元、辦公費60 000元、職工培訓(xùn)費90 000元、差旅費30 000元、注冊登記費5 000元、其他費用23 800元，會計分錄為：借：治理費

47、用開辦費300 000貸：銀行存款300 000第二章獵取土地時期會計實務(wù)第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度 一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度（一）土地所有權(quán)制度依照憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定，我國都市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家所有；農(nóng)村和都市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。我國的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國家為了公共利益的需要能夠依法征收或者征用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為整理土地而調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外，土地所有權(quán)關(guān)系是不能改變的。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為差不多上非法的

48、，都必須依法禁止。（二）土地使用權(quán)制度土地使用權(quán)能夠分為多種。按所有權(quán)的不同，分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。1.土地有償使用制度土地有償使用制度的形式要緊有：（1）土地使用權(quán)出讓。所謂國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。（2）土地使用權(quán)租賃和作價入股。所謂國有土地使用權(quán)租賃，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使

49、用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有土地使用權(quán)作價入股，是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。（3）土地承包經(jīng)營，是指公民個人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟組織依照法律規(guī)定和合同約定對集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。2.土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度土地治理法第二條規(guī)定，土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并通過一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個使用者轉(zhuǎn)移到另一個使用者的行為。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，能夠促進土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流淌，通過市場驅(qū)動力實現(xiàn)

50、土地資源的有效配置，達到更好地利用土地的目的。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式要緊有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等。3.國有土地使用權(quán)劃撥制度土地的劃撥是指縣級以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補償、安置等費用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會公共利益的需要，直接將一定數(shù)量的國有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者使用的制度。二、土地用途管制制度（一）土地用途管制的概念土地治理法第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。土地用途管制是指依據(jù)法律、法規(guī)，對土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實行強制性的治理制度。具體地講是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)

51、濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)進展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。（二）土地用途管制的內(nèi)容依照法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內(nèi)容也要緊包括這三個方面。1.農(nóng)業(yè)用地管制農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管制。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地。2.建設(shè)用地管制 建設(shè)用地是指建筑建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等

52、。按不同分類標準，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。對建成區(qū)內(nèi)的土地，管制的要緊內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對現(xiàn)有建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時滿足公益事業(yè)對一部分土地的需要等。對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點，要緊是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地數(shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標準；分時期愛護建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動態(tài)平衡。3.未利用土地管制農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利

53、用地。未利用土地管制的要緊內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓舞單位、集體、個人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā)許可證的前提下，依照土地適宜性，保證一定的耕地開墾率；鼓舞對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進行土地整理。（三）土地用途管制的手段土地用途管制的手段要緊包括：（1）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；（2）嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；（3）嚴格執(zhí)行土地用途登記制度；（4）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責(zé)任。三、土地治理體制

54、土地治理體制，是指土地治理機構(gòu)設(shè)置和治理職能權(quán)限劃分所形成的體系和治理制度。我國現(xiàn)行的土地治理體制，要緊由中華人民共和國土地治理法、中華人民共和國國務(wù)院組織法、中華人民共和國地點人民代表大會和地點人民政府組織法等法律條文確定。（一）機構(gòu)設(shè)置及要緊職能各級國家行政治理機關(guān)的土地治理職能及其所屬的土地治理部門的要緊職能如下：1.國務(wù)院及其所屬的土地治理部門國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地治理部門的土地治理工作，并具體行使以下土地治理的專門職能：（1）代表國家行使國有土地所有權(quán)，制定和實施土地治理的有關(guān)行政法規(guī)；（2）編制和執(zhí)行全國土地利用總體規(guī)劃，并審批下級地點政府的土地利用總體規(guī)劃；（3）審批下級地點政

55、府上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請報告。國務(wù)院所屬的土地治理部門，目前為國土資源部，其土地治理的職責(zé)要緊有：（1）貫徹執(zhí)行國家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實施土地治理的有關(guān)行政規(guī)章；（2）負責(zé)組織全國土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計工作，組織有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī)劃；（3）主管全國的土地征用和劃撥工作，負責(zé)需要國務(wù)院批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、劃撥土地的審查、報批；（4）調(diào)查研究，處理土地治理中的重大問題；（5）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；（6）會同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；（7）負責(zé)有關(guān)土地治理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。2.縣以上地點人民政府及其所屬的土地治理

56、部門縣以上地點人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地治理部門的土地治理工作。并具體行使以下土地治理的專門職能：（1）縣以上地點人民政府能夠依照有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地治理的規(guī)章制度；（2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報上級人民政府批準后執(zhí)行；同時，省級人民政府也擁有批準不須直接報國務(wù)院批準的下級人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權(quán)限；（3）省級人民政府關(guān)于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用，在法律規(guī)定的批準權(quán)限內(nèi)，擁有批準權(quán)；（4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)；單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地點人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)；（5）關(guān)于本

57、行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，如當(dāng)事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)定，由縣級和縣以上地點政府處理。3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地治理工作，行使以下土地治理的專門職能：（1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地操縱指標，報經(jīng)有批準權(quán)上級人民政府批準后執(zhí)行；（2）關(guān)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級人民政府土地治理部門提出申請的職能；（3）關(guān)于個人之間、個人與單位之間的土地使用權(quán)爭議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。四、土地的獵取方式依照都市房地產(chǎn)治理法、都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例的規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源要緊有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃

58、撥、投資者投入等方式。（一）土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋刂卫聿块T與土地使用者簽訂出讓合同。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。土地使用權(quán)出讓，能夠采取拍賣、招標、協(xié)議和掛牌等方式。1.拍賣出讓拍賣出讓，是指出讓人公布拍賣公告，由競買人在指

59、定時刻、地點進行公開競價，依照出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣方式的特點是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。在指定的時刻和公開場合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價的方式，競爭土地的使用權(quán)，一般是價高者中標。另外，政府尚保留在叫價低于議定的最低價時，拒絕任何叫價行為的權(quán)利。2.招標出讓招標出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人（受讓方），以書面競標的形式，投標競爭某幅用地的使用權(quán)，招標人則依照一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者。依照招標者的范圍，招標出讓方式可分為公開招標與邀請招標。關(guān)于公開招標，所有具有投標資格的單位或個人均可

60、投標；而關(guān)于邀請招標，投標者僅限于被邀請的單位或個人。3.協(xié)議出讓協(xié)議出讓也稱定向議標，即出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土地使用權(quán)。這種方式的具體運作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準后，再由出讓方和受讓方通過協(xié)商確定土地地價、用地年限、付款方式和時刻以及其他用地條件。若雙方達成協(xié)議，便簽訂用地合同，如此即實現(xiàn)了土地使用權(quán)的出讓。這種地產(chǎn)經(jīng)營方式一般適應(yīng)于國民經(jīng)濟重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項目。4.掛牌出讓掛牌出讓，是指土地出讓人公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易