商品住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、商品住宅宅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告目 錄 一、總 論 二、市場(chǎng)場(chǎng)分析 三、建設(shè)設(shè)內(nèi)容 四、環(huán)保保與市政政配套 五、組織織機(jī)構(gòu)與與人力資資源配置置 六、建設(shè)設(shè)進(jìn)度安安排及物物料供應(yīng)應(yīng) 七、資金金籌措 八、效益益分析 九、研究究結(jié)論與與建議 一、總 論 （一）項(xiàng)項(xiàng)目背景景 1 項(xiàng)目目名稱： “聯(lián)想高高科經(jīng)典都都市”居住小小區(qū) 2 承辦辦單位概概況： “世紀(jì)地地產(chǎn)”是武漢漢專業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)公司司。 由于其他他的在開開發(fā)項(xiàng)目目占用大大量資金金，且本本項(xiàng)目工工程量大大，建設(shè)設(shè)周期長(zhǎng)長(zhǎng)。為了了降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，“世紀(jì)地地產(chǎn)”決定和和武漢高高科國(guó)有有控股集集團(tuán)有限限公司及及北京融融科智地地房地

2、產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司合作成成立控股股公司武武漢聯(lián)想想世紀(jì)高高科房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司開發(fā)本本項(xiàng)目。 公司注冊(cè)冊(cè)資本11億元（“世紀(jì)地地產(chǎn)”30000萬(wàn)元元，武漢漢高科國(guó)國(guó)有控股股集團(tuán)有有限公司司30000萬(wàn)元元，北京京融科智智地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司40000萬(wàn)萬(wàn)元）流流動(dòng)資金金24000萬(wàn)元元（滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)）。 武漢高科科國(guó)有控控股集團(tuán)團(tuán)有限公公司是經(jīng)經(jīng)武漢市市委、市市政府同同意成立立的，授授權(quán)全面面經(jīng)營(yíng)和和管理武武漢東湖湖新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)國(guó)有資資產(chǎn)。集集團(tuán)注冊(cè)冊(cè)資本115億元元，目前前全資、控股、參股企企業(yè)355家，已已成為“武漢中國(guó)光光谷”建設(shè)的的主力軍軍，是一一家集資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)

3、與管理理、創(chuàng)業(yè)業(yè)孵化器器、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易中心、工程科科學(xué)研究究、大學(xué)學(xué)科技園園建設(shè)于于一體的的大型國(guó)國(guó)有控股股集團(tuán)。 成立于220022年6月月的北京京融科智智地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司，是是聯(lián)想控控股公司司為進(jìn)軍軍房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)而而專門設(shè)設(shè)立的全全資子公公司，也也是其多多元化布布局的一一個(gè)重要要棋子。 3 可行行性研究究報(bào)告的的編制依依據(jù)： （1）城市居居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范 （2）武漢市市規(guī)劃管管理?xiàng)l例例及技術(shù)規(guī)規(guī)定 （3）城市居居住區(qū)公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置規(guī)定定 （4）住宅設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范 （5）住宅建建筑設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （6）建筑工工程交通通設(shè)計(jì)及及停車場(chǎng)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) （7）城市道

4、道路綠化化規(guī)劃及及設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范 （8）高層民民用建筑筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范范 （二）項(xiàng)項(xiàng)目概況況 1 地塊塊位置： 關(guān)山一路路與楚雄雄大道交交會(huì)處往往南4000m處處。光谷谷創(chuàng)業(yè)街街位于本本案東側(cè)側(cè)，南抵抵武漢職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院，西緊鄰鄰關(guān)山一一路，北北靠長(zhǎng)江江有線電電廠。地地塊緊鄰鄰光谷CCBD中中心區(qū)，不僅未未來(lái)發(fā)展展前景不不俗，其其現(xiàn)有配配套設(shè)施施也十分分成熟。周邊商商場(chǎng)、菜菜場(chǎng)、休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)眾多，大專院院校林立立，公園園、醫(yī)院院等公共共設(shè)施相相距不遠(yuǎn)遠(yuǎn)。“聯(lián)想高高科經(jīng)典都都市”居住小小區(qū)周邊邊有：華華中科技技大學(xué)、中南民民院、魯魯巷廣場(chǎng)場(chǎng)、關(guān)山山市場(chǎng)、關(guān)山中中學(xué)、魯魯巷小學(xué)學(xué)、光谷谷核心市市場(chǎng)、

5、電電信數(shù)碼碼港、長(zhǎng)長(zhǎng)江樂園園、東湖湖新技術(shù)術(shù)開區(qū)等等。位于于此地生生活方便便而多彩彩。 2 建設(shè)設(shè)規(guī)模與與目標(biāo)： 土地面積積：2770畝（18000900平方米米） 容積率：1.775（本本地塊位位于武漢漢市郊區(qū)區(qū)，沿關(guān)關(guān)山一路路南行8800米米即達(dá)武武黃高速速公路，是武漢漢光谷的的重點(diǎn)開開發(fā)地段段，因此此為了吸吸引眾多多的科技技人才，光谷白白領(lǐng)階層層來(lái)此購(gòu)購(gòu)房置業(yè)業(yè)，把容容積率把把握在較較小的數(shù)數(shù)值） 建筑面積積：31145228平方方米 開發(fā)周期期：7至至8年 土地價(jià)格格：54400萬(wàn)萬(wàn)（高科科集團(tuán)儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地，作為為股本投投入） 3 周圍圍環(huán)境與與設(shè)施 （1）步步行約22分鐘可可至588

6、6、5521、7155等公交交車站； （2）魯魯巷廣場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物中中心關(guān)山山超市以以及關(guān)山山飯店等等消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所均幾幾步之遙遙； （4）華華中科技技大學(xué)，中南民民族學(xué)院院等高校校環(huán)繞； （3）武武漢光谷谷CBDD中心?光谷谷創(chuàng)業(yè)街街位于本本案東側(cè)側(cè) 4 項(xiàng)目目投入資資金及效效益情況況 項(xiàng)目總投投資：3335997.228萬(wàn)元元 自有資金金投入：124400 萬(wàn)元 住宅銷售售價(jià)格：20000 元元/平米米起 項(xiàng)目銷售售收入：591104.00萬(wàn)萬(wàn)元 項(xiàng)目稅后后利潤(rùn)總總額：1161227.114萬(wàn)元元 項(xiàng)目毛利利潤(rùn)潤(rùn)：27.28 項(xiàng)目?jī)?nèi)部部收益率率：255.399 （三）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)緣由 1 項(xiàng)目目建設(shè)

7、有有利于我我公司在在武漢房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的進(jìn)進(jìn)一步開開拓發(fā)展展 公司自成成立以來(lái)來(lái)，秉承承“追求卓卓越、盡盡善盡美美”之企業(yè)業(yè)理念，依托開開發(fā)區(qū)的的優(yōu)惠政政策及政政府支持持，立足足于東湖湖開發(fā)區(qū)區(qū)，輻射射武漢三三鎮(zhèn)。通通過(guò)本項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)，占占據(jù)光谷谷CBDD區(qū)域房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，發(fā)發(fā)展壯大大公司實(shí)實(shí)力，并并進(jìn)一步步樹立企企業(yè)在武武漢地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的的形象。 2 項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)符合武武漢市對(duì)對(duì)光谷建建設(shè)的精精神 國(guó)家繼續(xù)續(xù)實(shí)行擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需、拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)政策策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的潛力力巨大，使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)預(yù)預(yù)期的盈盈利將進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)。隨隨著國(guó)家家取消了了銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款的限制制

8、、解除除了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)禁禁令，更更加堅(jiān)定定了房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的信信心。武武漢市政政府加大大對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的投入。每年投投資1000億元元興建6600萬(wàn)萬(wàn)平方米米的住宅宅，五年年共建330000萬(wàn)平方方米，用用五年的的時(shí)間解解決300萬(wàn)居民民的住房房問題的的戰(zhàn)略方方針的實(shí)實(shí)施對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響響是十分分明顯的的。形成成了二、三級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)效應(yīng)。武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)多多年健康康規(guī)范的的發(fā)展，加之廣廣泛的宣宣傳引導(dǎo)導(dǎo)，市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作逐逐步放寬寬條件，市民賣賣舊買新新，二次次置業(yè)的的積極性性逐步得得到調(diào)動(dòng)動(dòng)和發(fā)揮揮，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已形成了了二、三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的的良好局局面。部部分條件件好

9、的行行政、企企事業(yè)單單位已進(jìn)進(jìn)入住房房貨幣化化分配階階段，房房改前的的好條件件正在逐逐步被消消化，繼繼而轉(zhuǎn)入入個(gè)人購(gòu)購(gòu)房，會(huì)會(huì)刺激住住房有效效需求，形成住住房梯級(jí)級(jí)消費(fèi)。 根據(jù)20002年年第二季季度武房房指數(shù)報(bào)報(bào)告，洪洪山區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)最大大特征就就是“光谷地地區(qū)以住住宅項(xiàng)目目為主，武珞路路沿線以以商務(wù)寫寫字樓為為主”。作為為洪山區(qū)區(qū)兩大經(jīng)經(jīng)濟(jì)支柱柱“中國(guó)光光谷”與“電腦一一條街”在洪山山區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)中將占占據(jù)主導(dǎo)導(dǎo)地位。隨著中中國(guó)光谷谷的發(fā)展展壯大，小區(qū)周周邊土地地已成為為武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點(diǎn)，在未來(lái)來(lái)的5年年內(nèi)，中中國(guó)光谷谷方圓550平方方公里的的區(qū)域?qū)⑿纬梢灰粋€(gè)科工工貿(mào)

10、年收收入超過(guò)過(guò)10000億以以上的高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)長(zhǎng)江樂園園的帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，一大批批第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)在在此地蓬蓬勃興起起，本地地域?qū)⒊沙蔀槲錆h漢市人文文環(huán)境最最好、居居住質(zhì)量量最高、規(guī)劃配配套最完完善的生生活社區(qū)區(qū)。 因此，我我公司決決定在此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)尋找合合適的地地段投資資建設(shè)高高品質(zhì)的的商品住住宅小區(qū)區(qū)，由于于本區(qū)域域內(nèi)土地地的稀缺缺以及我我公司資資金暫時(shí)時(shí)的短缺缺，我們們選取武武漢高科科國(guó)有控控股集團(tuán)團(tuán)和北京京融科智智地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司作為為戰(zhàn)略合合作伙伴伴，三方方經(jīng)過(guò)協(xié)協(xié)商，達(dá)達(dá)成一致致，成立立合資公公司武漢漢聯(lián)想世紀(jì)高高科房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股份有有限公司司共同開開發(fā)高科科集團(tuán)2

11、270畝畝儲(chǔ)備地地塊。具具體合作作方式在在資金籌籌措一節(jié)節(jié)中有詳詳細(xì)敘述述。 3 由于于市區(qū)可可開發(fā)土土地稀缺缺，三方方合作開開發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目符合合我公司司投資開開發(fā)策略略 從土地供供應(yīng)的角角度分析析，由于于土地?cái)?shù)數(shù)量的相相對(duì)穩(wěn)定定性和自自90年年代中期期以來(lái)武武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的高速速發(fā)展，武漢市市區(qū)土地地資源日日益減少少，在市市區(qū)內(nèi)，土地供供應(yīng)絕對(duì)對(duì)數(shù)量必必然呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨趨勢(shì)。類類似本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)可2000多畝畝以上大大規(guī)模住住宅區(qū)域域的土地地稀缺，土地資資源彌足足珍貴。隨著土土地供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)的的秩序日日益規(guī)范范化，為為了合理理的利用用城市土土地資源源，土地地獲得方方式已由由過(guò)去的的劃撥、協(xié)議出

12、出讓方式式逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為以以拍賣、招標(biāo)方方式為主主。而后后兩種方方式必然然提高土土地獲得得成本，對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)建建設(shè)不利利。 本項(xiàng)目由由武漢高高科國(guó)有有控股集集團(tuán)提供供土地使使用權(quán)，為資金金流動(dòng)周周轉(zhuǎn)和項(xiàng)項(xiàng)目建成成收益創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件。一次次性獲得得大面積積有開發(fā)發(fā)潛力的的地塊，有利于于對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行滾滾動(dòng)開發(fā)發(fā)。根據(jù)據(jù)市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)，合合理調(diào)整整設(shè)計(jì)方方案和營(yíng)營(yíng)銷策略略，穩(wěn)步步樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象，這在武武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)并不多多見。項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊樓盤的的開發(fā)已已經(jīng)提升升了本地地區(qū)土地地的潛在在價(jià)值，本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)可以使使?jié)撛趦r(jià)價(jià)值得到到實(shí)現(xiàn)。 4 項(xiàng)目目開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)所在在 世紀(jì)地產(chǎn)產(chǎn)豐富房房地產(chǎn)項(xiàng)

13、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以以及良好好的信譽(yù)譽(yù) 高科集團(tuán)團(tuán)的相關(guān)關(guān)政策優(yōu)優(yōu)勢(shì)和充充足的土土地儲(chǔ)備備 融科智地地依托于于聯(lián)想集集團(tuán)的高高科技理理念和品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì) （四）市市場(chǎng)分析析 1 武漢漢概況 武漢市是是中國(guó)六六大中心心城市之之一。 在19992年年國(guó)家公公布的中中國(guó)城市市綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力50強(qiáng)強(qiáng)中，武武漢名列列第六。20001年，武漢市市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到113488億元，按可比比價(jià)格計(jì)計(jì)算，比比20000年增增長(zhǎng)122%。經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量提提高，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政收收入1550.118億元元,同比比增長(zhǎng)221.88%,占占國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值的比重重為本111.11%。自自19992年以以來(lái),武武漢經(jīng)濟(jì)

14、濟(jì)發(fā)展駛駛?cè)肟燔囓嚨?全全市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值連續(xù)續(xù)保持兩兩位數(shù)增增長(zhǎng),高高于全國(guó)國(guó)、全省省平均水水平。經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量和和效益明明顯提高高，人民民生活水水平繼續(xù)續(xù)改善，各項(xiàng)社社會(huì)事業(yè)業(yè)全面進(jìn)進(jìn)步，實(shí)實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的的良好開開局。得得天獨(dú)厚厚的地理理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)數(shù)千年的的開拓點(diǎn)點(diǎn)染，創(chuàng)創(chuàng)造了輝輝煌的物物資文明明和精神神文明，為武漢漢的飛速速發(fā)展奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。 中華人民民共和國(guó)國(guó)成立后后，武漢漢經(jīng)過(guò)幾幾十年的的發(fā)展，已經(jīng)成成為一個(gè)個(gè)門類齊齊全的綜綜合性工工業(yè)基地地，華中中地區(qū)的的內(nèi)外貿(mào)貿(mào)易中心心，我國(guó)國(guó)內(nèi)地最最大的交交通樞紐紐和重要要的教育育、科研研基地，在全國(guó)國(guó)2211個(gè)地級(jí)級(jí)以上

15、城城市中，武漢的的綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力居第六六位，是是中國(guó)的的特大中中心城市市之一。改革開開放以來(lái)來(lái)，武漢漢的投資資“洼地效效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利利用外資資居中國(guó)國(guó)中西部部大中城城市之首首，實(shí)際際利用外外資633.7億億美元，外資來(lái)來(lái)自全球球五大洲洲40多多個(gè)國(guó)家家或地區(qū)區(qū)，全球球5000強(qiáng)跨國(guó)國(guó)公司有有35家家來(lái)漢投投資，另另有455家設(shè)立立了代表表處。 邁向世界界超級(jí)城城市 世世紀(jì)之交交，正當(dāng)當(dāng)世界各各大城市市都在描描繪新的的發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖之際際，美國(guó)國(guó)未來(lái)來(lái)學(xué)家雜志119999年6-7月刊刊發(fā)表了了著名學(xué)學(xué)者麥金金利-康康韋所著著題為未來(lái)的的超級(jí)城城市的的文章，預(yù)言中中國(guó)的上上海、武武漢將進(jìn)進(jìn)入21

16、1世紀(jì)全全球十大大超級(jí)城城市之列列。 超級(jí)城市市是指具具有下列列3項(xiàng)條條件特征征的城市市地區(qū)：人口超超過(guò)1000萬(wàn)；能夠可可持續(xù)地地滿足居居民的物物質(zhì)和社社會(huì)需求求（包括括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；擁有有健康和和充滿火火力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，能夠夠創(chuàng)造、吸引和和培育可可產(chǎn)生足足夠就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)和和財(cái)政收收入的經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資。未來(lái)來(lái)超級(jí)城城市必不不可少的的10個(gè)個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)；與與腹地的的交通聯(lián)聯(lián)絡(luò)；圓圓頂體育育場(chǎng)；技技術(shù)中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾處理理；綠色色基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；新新的政治治機(jī)制。 未來(lái)的十十大超級(jí)級(jí)城市：班加羅羅爾（印印度）；武漢（中國(guó)

17、）；上海海（中國(guó)國(guó)）；曼曼谷（泰泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特特蘭大（美國(guó)）；昆坎坎-圖盧盧姆地區(qū)區(qū)（墨西西哥）；馬德里里（西班班牙）；溫哥華華（加拿拿大）。由于地地處中部部要沖，擁有高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)以以及數(shù)十十所大學(xué)學(xué)和技術(shù)術(shù)學(xué)院，武漢具具有很大大的機(jī)會(huì)會(huì)。 2 光谷谷地區(qū)房房地產(chǎn)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析 （1）“光谷地地區(qū)”概況 信息技術(shù)術(shù)的突飛飛猛進(jìn)，給世界界生產(chǎn)力力和人類類社會(huì)的的發(fā)展帶帶來(lái)了極極大的推推動(dòng)。光光電子技技術(shù)是信信息技術(shù)術(shù)的核心心技術(shù)之之一，隨隨著國(guó)際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)業(yè)務(wù)和和通信業(yè)業(yè)的飛速速發(fā)展，光電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將是是影響未未來(lái)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的戰(zhàn)略性性產(chǎn)業(yè)，必將成成為211世紀(jì)最最重要的的

18、支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。 在在此背景景下，大大陸許多多專家學(xué)學(xué)者建議議建立國(guó)國(guó)家光電電子信息息產(chǎn)業(yè)基基地。湖湖北省和和武漢市市政府審審時(shí)度勢(shì)勢(shì)，及時(shí)時(shí)決策，力爭(zhēng)在在武漢創(chuàng)創(chuàng)建國(guó)家家光電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地。去年年，武漢漢以其發(fā)發(fā)展光電電子產(chǎn)業(yè)業(yè)的綜合合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家家科技部部、國(guó)家家計(jì)委批批準(zhǔn)為國(guó)國(guó)家光電電子信息息產(chǎn)業(yè)基基地（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“武漢中國(guó)光光谷”）。 “武漢中國(guó)光光谷”高等院院校和科科研院所所眾多，匯聚了了一大批批國(guó)內(nèi)外外知名的的專家學(xué)學(xué)者，為為發(fā)展光光電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供了強(qiáng)勁勁的智力力支持；以武漢漢烽火科科技集團(tuán)團(tuán)、長(zhǎng)飛飛公司、精倫電電子、華華工科技技等企業(yè)業(yè)為代表表的一批批光電子子企業(yè)，已經(jīng)形形

19、成了一一定的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模，形成成了光谷谷發(fā)展的的骨架；“武漢中國(guó)光光谷”依托國(guó)國(guó)家級(jí)開開發(fā)區(qū)-武漢漢東湖新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，有著良良好的外外部環(huán)境境和條件件，這些些都為光光谷的建建設(shè)發(fā)展展奠定了了良好的的基礎(chǔ)。 武漢東湖湖新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)50平平方公里里范圍內(nèi)內(nèi)集聚了了18所所高等院院校，556個(gè)省省部屬科科研院所所，655個(gè)國(guó)家家重點(diǎn)學(xué)學(xué)科，110個(gè)國(guó)國(guó)家重點(diǎn)點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室室，7個(gè)個(gè)國(guó)家工工程技術(shù)術(shù)研究中中心，443名兩兩院院士士，200多萬(wàn)名名各類專專業(yè)科技技人員，35萬(wàn)萬(wàn)在校大大學(xué)生，每年有有5萬(wàn)余余名大學(xué)學(xué)生從這這里走向向四面八八方。武武漢東湖湖高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)是僅僅次于北北京中關(guān)關(guān)村的中中

20、國(guó)第二二大智力力密集區(qū)區(qū)，擁有有非常豐豐富的高高新技術(shù)術(shù)人才資資源。 （2）建建筑類型型 武漢市（光谷地地區(qū)）住住宅類建建筑其類類型現(xiàn)狀狀： 多層。作為一一種最為為普遍的的建筑形形式，多多層住宅宅依然是是市場(chǎng)供供應(yīng)量的的主體，這一點(diǎn)點(diǎn)在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部的郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)尤尤為突出出。目前前市中心心的多層層項(xiàng)目越越來(lái)越少少，有徹徹底“逃離市市中心”的趨勢(shì)勢(shì)。反觀觀城市的的外延，尤其是是近兩年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)較較熱的“三區(qū)五五片”，即漢漢口的金金銀湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、東湖高高新開發(fā)發(fā)區(qū)片以以及漢陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)的的沌口開開發(fā)區(qū)，無(wú)論樓樓盤規(guī)模模如何，均以多多層物業(yè)業(yè)為開發(fā)發(fā)的主要要建筑形形式

21、。從從最近新新開樓盤盤來(lái)看，多層物物業(yè)也是是占著絕絕對(duì)的比比例。 小高層層。目前前小高層層最大的的特點(diǎn)是是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到到了郊區(qū)區(qū)。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高層也出出現(xiàn)在了了離市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部。位于于金銀湖湖片區(qū)的的“麗水佳佳園”開盤，其一期期工程推推出了數(shù)數(shù)棟八層層帶電梯梯的小高高層，再再加上戶戶型上的的創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)，市市場(chǎng)反映映良好。此外，近期開開盤的位位于青山山區(qū)工業(yè)業(yè)二路上上的 “寶安公園家家”在其規(guī)規(guī)劃中也也有數(shù)棟棟小高層層項(xiàng)目。這一現(xiàn)現(xiàn)象打破破了“小高層層只能在在市中心心生存”的定式式。 高層。目前武武漢市高高層物業(yè)業(yè)尷尬的的現(xiàn)狀正正在被城城市中

22、心心區(qū)日益益增多的的新一代代高層住住宅項(xiàng)目目所改變變。市中中心幾個(gè)個(gè)高層樓樓盤的面面世，為為高層物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)增添了了幾分亮亮色。福福星城市市花園、怡景花花園等樓樓盤紛紛紛亮相，而且都都以高品品質(zhì)樹立立江城樓樓市的頂頂級(jí)豪宅宅形象，使高層層物業(yè)的的現(xiàn)狀有有所改觀觀。 別墅。江城特特有的豐豐富水資資源成就就了眾多多的別墅墅項(xiàng)目。就目前前的實(shí)際際情況來(lái)來(lái)看，別別墅市場(chǎng)場(chǎng)中無(wú)論論從供應(yīng)應(yīng)量還是是市場(chǎng)的的接納程程度看，TOWWNHOOUSEE（即聯(lián)聯(lián)排別墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是聯(lián)排排別墅自自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，即即住宅功功能齊全全，并且且位于郊郊區(qū)價(jià)格格相對(duì)較較低，綠綠化率高高，環(huán)境境優(yōu)美；

23、另一方方面是因因?yàn)殡S著著二次置置業(yè)者在在購(gòu)房人人群中所所占的比比例不斷斷增大，要求改改善生活活質(zhì)量的的購(gòu)房消消費(fèi)者日日益增多多，直接接促使別別墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水藍(lán)郡郡和黃金金海岸等等樓盤的的此類物物業(yè)都取取得了良良好的市市場(chǎng)效果果。 本項(xiàng)目建建筑類型型： 以高層（C型）為主干干，周圍圍點(diǎn)綴布布局（AA、B、D、EE型）多多層住宅宅。整個(gè)個(gè)小區(qū)外外觀上錯(cuò)錯(cuò)落有致致，1.75的的容積率率保證了了充足的的綠化面面積和多多處現(xiàn)代代景觀小小品設(shè)置置在住宅宅樓周圍圍。 配比： 多層：AA型8棟棟、B型型6棟、D型112棟、E型77棟 高高層：CC型144棟 3 目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)地地位 項(xiàng)目

24、銷售售目標(biāo)群群如下： （1）外外企、高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)、金融證證券信息息業(yè)界白白領(lǐng)人士士； （2）周周邊高校校的教師師以及工工作者； （3）欲欲改善居居住條件件的置業(yè)業(yè)者； （4）政政府及企企事業(yè)單單位中層層以上管管理干部部； （5）外外地來(lái)漢漢的經(jīng)商商者。 （6）其其他 （五）結(jié)結(jié)論 本項(xiàng)目社社會(huì)效益益、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、環(huán)境效效益俱佳佳，項(xiàng)目目可行。 （一）市市場(chǎng)概況況 1 武漢漢市總體體經(jīng)濟(jì)狀狀況 武漢市是是中國(guó)六六大中心心城市之之一。 在19992年年國(guó)家公公布的中中國(guó)城市市綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力50強(qiáng)強(qiáng)中，武武漢名列列第六。20001年，武漢市市國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到113488億元，按可比比價(jià)格計(jì)

25、計(jì)算，比比20000年增增長(zhǎng)122%。經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量提提高，全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政收收入1550.118億元元,同比比增長(zhǎng)221.88%,占占國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值值的比重重為本111.11%。自自19992年以以來(lái),武武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展駛駛?cè)肟燔囓嚨?全全市國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值連續(xù)續(xù)保持兩兩位數(shù)增增長(zhǎng),高高于全國(guó)國(guó)、全省省平均水水平。經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量和和效益明明顯提高高，人民民生活水水平繼續(xù)續(xù)改善，各項(xiàng)社社會(huì)事業(yè)業(yè)全面進(jìn)進(jìn)步，實(shí)實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的的良好開開局。 得天獨(dú)厚厚的地理理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)數(shù)千年的的開拓點(diǎn)點(diǎn)染，創(chuàng)創(chuàng)造了輝輝煌的物物資文明明和精神神文明，為武漢漢的飛速速發(fā)展奠奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。 中華人民民

26、共和國(guó)國(guó)成立后后，武漢漢經(jīng)過(guò)幾幾十年的的發(fā)展，已經(jīng)成成為一個(gè)個(gè)門類齊齊全的綜綜合性工工業(yè)基地地，華中中地區(qū)的的內(nèi)外貿(mào)貿(mào)易中心心，我國(guó)國(guó)內(nèi)地最最大的交交通樞紐紐和重要要的教育育、科研研基地，在全國(guó)國(guó)2211個(gè)地級(jí)級(jí)以上城城市中，武漢的的綜合經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力居第六六位，是是中國(guó)的的特大中中心城市市之一。改革開開放以來(lái)來(lái)，武漢漢的投資資“洼地效效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利利用外資資居中國(guó)國(guó)中西部部大中城城市之首首，實(shí)際際利用外外資633.7億億美元，外資來(lái)來(lái)自全球球五大洲洲40多多個(gè)國(guó)家家或地區(qū)區(qū)，全球球5000強(qiáng)跨國(guó)國(guó)公司有有35家家來(lái)漢投投資，另另有455家設(shè)立立了代表表處。 邁向世界界超級(jí)城城市 世世紀(jì)之交

27、交，正當(dāng)當(dāng)世界各各大城市市都在描描繪新的的發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖之際際，美國(guó)國(guó)未來(lái)來(lái)學(xué)家雜志119999年6-7月刊刊發(fā)表了了著名學(xué)學(xué)者麥金金利-康康韋所著著題為未來(lái)的的超級(jí)城城市的的文章，預(yù)言中中國(guó)的上上海、武武漢將進(jìn)進(jìn)入211世紀(jì)全全球十大大超級(jí)城城市之列列。 超級(jí)城市市是指具具有下列列3項(xiàng)條條件特征征的城市市地區(qū)：人口超超過(guò)1000萬(wàn)；能夠可可持續(xù)地地滿足居居民的物物質(zhì)和社社會(huì)需求求（包括括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及及教育等等方面的的需求）；擁有有健康和和充滿火火力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，能夠夠創(chuàng)造、吸引和和培育可可產(chǎn)生足足夠就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)和和財(cái)政收收入的經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資。未來(lái)來(lái)超級(jí)城城市必不不可少的的1

28、0個(gè)個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)；與與腹地的的交通聯(lián)聯(lián)絡(luò)；圓圓頂體育育場(chǎng)；技技術(shù)中心心；通信信中心；公共交交通；垃垃圾處理理；綠色色基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；新新的政治治機(jī)制。 未來(lái)的十十大超級(jí)級(jí)城市：班加羅羅爾（印印度）；武漢（中國(guó)）；上海海（中國(guó)國(guó)）；曼曼谷（泰泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特特蘭大（美國(guó)）；昆坎坎-圖盧盧姆地區(qū)區(qū)（墨西西哥）；馬德里里（西班班牙）；溫哥華華（加拿拿大）。由于地地處中部部要沖，擁有高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)以以及數(shù)十十所大學(xué)學(xué)和技術(shù)術(shù)學(xué)院，武漢具具有很大大的機(jī)會(huì)會(huì)。 2 武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況 國(guó)家繼續(xù)續(xù)實(shí)行擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需、拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)政策策對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的潛力力巨大，使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)

29、企業(yè)預(yù)預(yù)期的盈盈利將進(jìn)進(jìn)一步增增強(qiáng)。隨隨著國(guó)家家取消了了銀行對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款的限制制、解除除了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)禁禁令，更更加堅(jiān)定定了房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的信信心。 武漢市政政府加大大對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的投入。每年投投資1000億元元興建6600萬(wàn)萬(wàn)平方米米的住宅宅，五年年共建330000萬(wàn)平方方米，用用五年的的時(shí)間解解決300萬(wàn)居民民的住房房問題的的戰(zhàn)略方方針的實(shí)實(shí)施對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影想想是十分分明顯的的。 形成了二二、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)多年健健康規(guī)范范的發(fā)展展，加之之廣泛的的宣傳引引導(dǎo)，市市場(chǎng)運(yùn)做做逐步放放寬條件件，市民民賣舊買買新，二二次置業(yè)業(yè)的積極極性逐

30、步步得到調(diào)調(diào)動(dòng)和發(fā)發(fā)揮，我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已形成成了二、三級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)的良好好局面。 部分條件件好的行行政、企企事業(yè)單單位已進(jìn)進(jìn)入住房房貨幣化化分配階階段，房房改前的的好條件件正在逐逐步被消消化，繼繼而轉(zhuǎn)入入個(gè)人購(gòu)購(gòu)房，會(huì)會(huì)刺激住住房有效效需求，形成住住房梯級(jí)級(jí)消費(fèi)。 3 武漢漢商品住住宅價(jià)格格走勢(shì) 20011年武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)出出市場(chǎng)活活躍，交交易量放放大，價(jià)價(jià)格上漲漲并逐步步走高的的態(tài)勢(shì)。本季度度洪山區(qū)區(qū)高檔物物業(yè)依然然保持336000元/?。虹景景豪庭、曙光嘉嘉園等樓樓盤盤的的加入也也起到了了一定的的作用。 洪山區(qū)：20002年第第四季度度洪山區(qū)區(qū)住宅價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)為1448

31、8.67點(diǎn)點(diǎn)，比上上季度上上漲了336.992點(diǎn)；住宅平平均價(jià)格格為23325.85元元/平方方米，比比上季度度上漲了了57.68元元/平方方米，漲漲幅為22.544%。 洪山區(qū)指指數(shù) 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價(jià)在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價(jià)在332000元/平平方米左左右的兆兆富國(guó)際際大廈取取得了330000平方米米

32、以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區(qū)域樓樓盤有充充足的消消費(fèi)群體體?高高校教職職工和成成長(zhǎng)中的的新小企企業(yè)、個(gè)個(gè)人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對(duì)的是是高校教教師和博博士、研研究生等等。從市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀看，武武珞路沿沿線地處處城市中中心，土土地成本本比較高高，因此此開發(fā)的的項(xiàng)目多多為高層層的商務(wù)務(wù)寫字樓樓或商住住樓。 楚雄大道道沿線聚聚集了名名都花園園、尚文文創(chuàng)業(yè)城城、華城城新都、當(dāng)代光光谷智慧慧城等多多個(gè)住宅宅項(xiàng)目，除了名名都花園園價(jià)格達(dá)達(dá)到29900元元/平方方米以外外，其他他樓盤均均價(jià)在119400元/平平方米上上下浮動(dòng)動(dòng)，該區(qū)區(qū)域高校校眾

33、多，有較好好的自然然環(huán)境與與人文環(huán)環(huán)境，購(gòu)購(gòu)房者多多以高校校教職工工為主。華城新新都本季季度銷售售量在11萬(wàn)平方方米以上上；當(dāng)代代光谷智智慧城本本季度銷銷量也保保持在550000平方米米左右?？傮w而而言，楚楚雄大道道沿線樓樓盤體本本季度價(jià)價(jià)格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島尊尊邸和南南湖山莊莊。麗島島花園往往南樓盤盤由于均均價(jià)逐漸漸降低，取得了了較好的的銷售業(yè)業(yè)績(jī)，此此季度新新開盤的的明澤半島尊尊邸取得得了開門門紅，銷銷量在440000平方米米左右。該區(qū)域域樓盤呈呈現(xiàn)別墅墅化、大大戶型化化發(fā)展的的趨勢(shì)。 坐落在洪洪山區(qū)的的“中國(guó)光光谷”所在

34、區(qū)區(qū)域此季季度又推推出了學(xué)學(xué)府佳園園三期，平均價(jià)價(jià)格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在此此季度銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，東林林外廬二二期項(xiàng)目目均價(jià)為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢(shì)頭頭；銀河河灣均價(jià)價(jià)為17700元元/平方方米，銷銷量達(dá)到到1.44萬(wàn)平方方米左右右；均價(jià)價(jià)在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅此季也也銷售了了40000多平平方米；水藍(lán)郡郡經(jīng)過(guò)66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場(chǎng)場(chǎng)，呈良良好態(tài)勢(shì)勢(shì)。 4 武漢漢主要商商品住宅宅樓盤220022年銷售售大勢(shì) 1市場(chǎng)場(chǎng)整體活活躍，樓樓盤銷售售順暢 20022年第四四季是武武漢市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)最為

35、為活躍的的一個(gè)季季度，各各區(qū)域銷銷售價(jià)格格和銷售售量都大大幅度提提高，如如漢陽(yáng)的的奧林花花園剛剛剛開盤一一個(gè)月的的時(shí)間，一期的的4000余套已已銷售逾逾70。碧水水晴天一一期推出出的2992套住住房，兩兩個(gè)季度度不到銷銷售了770%，而其出出售的442間商商鋪也被被一搶而而空。武武昌南湖湖附近的的華錦花花園此季季度也取取得近1100000平方方米的銷銷售量；中北路路上天源源城住宅宅小區(qū)也也是近萬(wàn)萬(wàn)平方米米的銷售售量。在在價(jià)格上上，各區(qū)區(qū)域的銷銷售價(jià)格格均上漲漲約1000元/平方米米。 2名家家操盤實(shí)實(shí)力大增增 目前，武武漢市中中、高檔檔樓盤訴訴諸于市市場(chǎng)的賣賣點(diǎn)，基基本上集集中在尊尊貴性、環(huán)境

36、、功能及及服務(wù)特特色方面面，講究究名家規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)、名名家建筑筑與安裝裝、名家家管理與與服務(wù)、名人居居住與生生活。例例如，位位于漢口口金融一一條街西西北湖畔畔的“世紀(jì)華華庭”，便是是以尊貴貴氣息走走向市場(chǎng)場(chǎng)直言，使得只只有1889套豪豪宅的“世紀(jì)華華庭”在推出出不到半半年的時(shí)時(shí)間里就就售出了了1377套。武武漢市另另一個(gè)同同樣屬于于成功人人士居住住的高檔檔樓盤?“麗島花花園”，則是是在借助助優(yōu)勢(shì)的的臨湖地地理位置置優(yōu)勢(shì)之之外，仍仍然十分分注重小小區(qū)內(nèi)部部的環(huán)境境建設(shè)，這在武武漢市的的樓盤環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)中可以以說(shuō)是占占據(jù)著首首屈一指指的地位位。同樣樣，武漢漢市還有有著像“虹景花花園”這樣原原滋原

37、味味的高檔檔歐式住住宅，有有著以名名家設(shè)計(jì)計(jì)、精雕雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)的“金色港港灣”，以及及像“藍(lán)灣俊俊園”這樣聘聘請(qǐng)了著著名的物物業(yè)管理理公司來(lái)來(lái)提升品品牌魅力力的樓盤盤。 3小高高層、高高層住宅宅將呈現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)的趨勢(shì)勢(shì) 20022年7月月1日武武漢市土土地供應(yīng)應(yīng)方式的的改革，土地價(jià)價(jià)格的逐逐步攀升升，在房房地產(chǎn)開開發(fā)中充充分利用用土地資資源，降降低土地地成本，已成為為開發(fā)商商的共識(shí)識(shí)。在這這種市場(chǎng)場(chǎng)背景下下，武漢漢市小高高層、高高層項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)比例呈呈現(xiàn)增大大的趨勢(shì)勢(shì)，其所所占市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模也也會(huì)得到到明顯的的提高。據(jù)調(diào)查查：20002年年武漢市市小高層層、高層層住宅的的開發(fā)棟棟數(shù)

38、達(dá)1150余余棟，總總建筑面面積將達(dá)達(dá)到2000萬(wàn)平平方米以以上，與與上年相相比，其其增幅為為30%左右。隨著小小高層、高層住住宅的逐逐步增多多，消費(fèi)費(fèi)者的居居住觀念念也會(huì)隨隨之發(fā)生生悄然的的變化，并在心心理上會(huì)會(huì)逐漸接接受高層層住宅。 4消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)房行為為漸趨理理性 隨著房改改政策的的深入實(shí)實(shí)施和城城市建設(shè)設(shè)不斷深深化，各各種借、貸款手手續(xù)相應(yīng)應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的的物業(yè)管管理使住住房消費(fèi)費(fèi)需求不不斷擴(kuò)大大，然而而房地產(chǎn)產(chǎn)是一個(gè)個(gè)個(gè)性化化十分突突出的產(chǎn)產(chǎn)品，消消費(fèi)頻次次又很低低，也許許有的人人一生只只有一次次購(gòu)房行行為，因因此越來(lái)來(lái)越多的的人開始始慎重看看待購(gòu)房房行為，據(jù)調(diào)查查：購(gòu)房房影響因因素

39、中地地理位置置40，價(jià)格格為366.855，環(huán)環(huán)境為222.996，交通為為6.447，其他因因素的被被選率為為0.993，這些因因素包括括：戶型型、物業(yè)業(yè)管理、開發(fā)商商的實(shí)力力等。 5. 價(jià)價(jià)格及指指數(shù) 20002年年第四季季度房地地產(chǎn)綜合合物業(yè)指指數(shù)為111155.722點(diǎn)，較較上季度度上漲666.443點(diǎn)；綜合物物業(yè)平均均價(jià)格為為32007.776元/平方米米，與上上季度相相比上漲漲了1990.998元/平方米米，漲幅幅為6.33%。 住宅價(jià)格格指數(shù)此此季度為為11336.663點(diǎn)，比上季季度上漲漲58.32點(diǎn)點(diǎn)；平均均價(jià)格為為22006.888元/平方米米，比上上季度上上升1113.2

40、23元/平方米米，其升升幅為55.411%。 寫字字樓價(jià)格格指數(shù)此此季度為為10550.007點(diǎn)，較上季季度上漲漲11.36點(diǎn)點(diǎn)；平均均價(jià)格為為42008.663元/平方米米，較上上季度漲漲了455.555元/平平方米，漲幅為為1.009%。 20022年消費(fèi)費(fèi)者對(duì)所所購(gòu)物業(yè)業(yè)的要求求更高，買房不不再只是是需求，還有欲欲望的滿滿足、房房地產(chǎn)的的增值保保值等成成分因素素含在其其中。220033年的住住宅將會(huì)會(huì)進(jìn)一步步分為學(xué)學(xué)生公寓寓、單身身公寓、教師公公寓、老老年公寓寓、公務(wù)務(wù)員公寓寓等。11-6月月房屋成成交2111188起，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)52%，其中中，存量量房買賣賣成交1129999起，占總

41、成成交量的的61.55%。全市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易面面積2447.442萬(wàn)平平方米，成交價(jià)價(jià)值233.144億元。其中，存量房房交易面面積1558.111萬(wàn)平平方米，占總交交易面積積的633.9%，同比比增長(zhǎng)66%，下下半年將將會(huì)有大大副上升升；同期期居民已已購(gòu)公房房上市交交易200.999萬(wàn)平方方米，占占總交易易面積的的13.3%。 區(qū) 位 交易總總量 存存量房 百分比比 洪 山 28.71 14.34 50% （三）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 1 武漢漢市房地地產(chǎn)住宅宅市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)點(diǎn) 特點(diǎn)一一：市政政政策繼繼續(xù)帶動(dòng)動(dòng)樓市發(fā)發(fā)展 特點(diǎn)二二：規(guī)模模性小區(qū)區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)潮流 特點(diǎn)三三：戶型型面積在在變小、房間在在變多

42、 特點(diǎn)四四：小高高層物業(yè)業(yè)受消費(fèi)費(fèi)者青睞睞 特點(diǎn)五五：成規(guī)規(guī)模、重重環(huán)境 特點(diǎn)六六：板狀狀結(jié)構(gòu)已已成為高高層住宅宅的主流流 特點(diǎn)七七：精裝裝修房需需求不容容忽視 特點(diǎn)八八：品牌牌營(yíng)銷引引發(fā)樓市市新賣點(diǎn)點(diǎn) 2 武漢漢區(qū)域房房地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 本項(xiàng)目位位于武漢漢洪山區(qū)區(qū)，周邊邊的武昌昌區(qū)區(qū)域域內(nèi)樓盤盤對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告告采擷洪洪山區(qū)和和武昌區(qū)區(qū)內(nèi)主要要樓盤大大勢(shì)加以以對(duì)比分分析。 洪山區(qū)： 20022年第四四季度洪洪山區(qū)住住宅價(jià)格格指數(shù)為為14888.667點(diǎn)，比上季季度上漲漲了366.922點(diǎn)；住住宅平均均價(jià)格為為23225.885元/平方米米，比上上季度上上漲了557.668元/平方

43、米米，漲幅幅為2.54%。 洪山區(qū)指指數(shù) 20011第四季季度 111455.399 20022第一季季度 112733.522 20022第二季季度 113277.122 20022第三季季度 114511.755 20022第四季季度 114888.677 此季度武武珞路沿沿線樓盤盤銷售均均價(jià)在330000元/平平方米左左右，且且銷售情情況良好好：書香香門第售售罄，均均價(jià)在332000元/平平方米左左右的兆兆富國(guó)際際大廈取取得了330000平方米米以上的的銷量。究其原原因，一一是有良良好的地地理位置置，交通通方便；二是該該區(qū)域樓樓盤有充充足的消消費(fèi)群體體?高高校教職職工和成成長(zhǎng)中的的新小企

44、企業(yè)、個(gè)個(gè)人投資資者，如如書香門門第住宅宅主要針針對(duì)的是是高校教教師和博博士、研研究生等等。從市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀看，武武珞路沿沿線地處處城市中中心，土土地成本本比較高高，因此此開發(fā)的的項(xiàng)目多多為高層層的商務(wù)務(wù)寫字樓樓或商住住樓。 楚雄大道道沿線聚聚集了名名都花園園、尚文文創(chuàng)業(yè)城城、華城城新都、當(dāng)代光光谷智慧慧城等多多個(gè)住宅宅項(xiàng)目，除了名名都花園園價(jià)格達(dá)達(dá)到29900元元/平方方米以外外，其他他樓盤均均價(jià)在119400元/平平方米上上下浮動(dòng)動(dòng)，該區(qū)區(qū)域高校校眾多，有較好好的自然然環(huán)境與與人文環(huán)環(huán)境，購(gòu)購(gòu)房者多多以高校校教職工工為主。華城新新都此季季度銷售售量在11萬(wàn)平方方米以上上；當(dāng)代代光谷智智慧城本

45、本季度銷銷量也保保持在550000平方米米左右?？傮w而而言，楚楚雄大道道沿線樓樓盤體本本季度價(jià)價(jià)格都有有所提高高。 楚雄大道道以南沿沿珞獅南南路聚集集了麗島島花園、新開盤盤的明澤澤半島尊尊邸和南南湖山莊莊。麗島島花園往往南樓盤盤由于均均價(jià)逐漸漸降低，取得了了較好的的銷售業(yè)業(yè)績(jī)，本本季度新新開盤的的明澤半島尊尊邸取得得了開門門紅，銷銷量在440000平方米米左右。該區(qū)域域樓盤呈呈現(xiàn)別墅墅化、大大戶型化化發(fā)展的的趨勢(shì)。 坐落在洪洪山區(qū)的的“中國(guó)光光谷”所在區(qū)區(qū)域此季季度又推推出了學(xué)學(xué)府佳園園三期，平均價(jià)價(jià)格在220000元/平平方米左左右。湯湯遜湖版版塊在此此季度銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，東林林外廬二二期項(xiàng)目

46、目均價(jià)為為16000元/平方米米，仍保保持著較較好的銷銷售勢(shì)頭頭；銀河河灣均價(jià)價(jià)為17700元元/平方方米，銷銷量達(dá)到到1.44萬(wàn)平方方米左右右；均價(jià)價(jià)在23300元元/平方方米的玉玉龍島花花園別墅墅本季也也銷售了了40000多平平方米；水藍(lán)郡郡經(jīng)過(guò)66月底的的暫停銷銷售后于于8月重重新登場(chǎng)場(chǎng)，呈良良好態(tài)勢(shì)勢(shì)。 武昌區(qū)： 20022年第四四季度武武昌區(qū)平平均指數(shù)數(shù)為10083.44點(diǎn)點(diǎn)，比上上季度上上漲了770.889點(diǎn)。平均價(jià)價(jià)格為223500.499元/平平方米，比上季季度上漲漲了1553.779元/平方米米，漲幅幅為7%。 武昌區(qū)指指數(shù) 20011年第四四季度 10003.118 200

47、22年第一一季度 9299.888 20022年第二二季度 10446.669 20022年第三三季度 10112.555 20022年第四四季度 10883.444 此季度南南湖地區(qū)區(qū)普通住住宅的均均價(jià)為117322.699元/平平方米，比上季季度提高高13.27元元/平方方米。隨隨著南湖湖地區(qū)逐逐步成為為武昌最最大的居居住社區(qū)區(qū)，市政政配套設(shè)設(shè)施越來(lái)來(lái)越完善善，社區(qū)區(qū)文化氣氣息濃厚厚，況且且隨著社社區(qū)規(guī)模模的逐步步形成，土地稀稀缺性明明顯化，目前該該地區(qū)已已經(jīng)沒有有任何土土地可用用來(lái)開發(fā)發(fā)樓盤，這使得得更多的的人希望望在剩下下為數(shù)不不多的樓樓盤里搶搶到一塊塊居住空空間。此此季度該該地區(qū)強(qiáng)強(qiáng)

48、銷物業(yè)業(yè)是華錦錦花園（二期）、新大大地博雅雅苑、虹虹頂花園園等中檔檔樓盤，銷售量量都近1100000平方方米，而而且高檔檔物業(yè)像像寶安加洲花花園、中中央花園園等高檔檔樓盤的的銷售量量也提高高不少。 此季度徐徐東新區(qū)區(qū)物業(yè)的的均價(jià)為為25009.447元/平方米米，比上上季度提提高了551.997元/平方米米。本季季度該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一片活活躍，銷銷售量和和價(jià)格的的提升是是武昌地地區(qū)最高高的，這這與長(zhǎng)江江二橋取取消收費(fèi)費(fèi)的措施施是分不不開的。此季度度強(qiáng)銷的的物業(yè)為為和盛世世家、新新世紀(jì)家家園、都都市經(jīng)典典，銷量量都超過(guò)過(guò)60000平方方米。中中北路連連接了徐徐東新區(qū)區(qū)和武昌昌小東門門，是武

49、武昌南北北交通的的主干道道之一，徐東新新區(qū)的物物業(yè)項(xiàng)目目的旺銷銷同時(shí)也也帶動(dòng)中中北路沿沿線房地地產(chǎn)活躍躍。中北北路沿線線現(xiàn)已成成為小高高層聚集集區(qū)，此此季度均均價(jià)在224500元/平平方米左左右，該該區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)駐扎了了天源城城住宅小小區(qū)、四四季彩城城、安順順星苑、白玫瑰瑰花苑等等等小高高層。隨隨著市政政配套的的完善，中北路路沿線有有望成為為武昌地地區(qū)集住住宅辦公公為一體體的新區(qū)區(qū)。 此季度東東湖周邊邊地區(qū)依依然是東東湖林語(yǔ)語(yǔ)獨(dú)占鰲鰲頭，均均價(jià)不僅僅不降反反而逐步步攀升高高達(dá)41150元元/平方方米，這這主要是是由于其其周邊自自然環(huán)境境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃布布置也延延伸了周周邊的環(huán)環(huán)境特色色，在建建

50、筑形式式、戶型型及房屋屋的細(xì)節(jié)節(jié)方面也也充分體體現(xiàn)人性性化的居居住理念念。 3 光谷谷地區(qū)房房地產(chǎn)住住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析 （1）“光谷地地區(qū)”概況 信息技術(shù)術(shù)的突飛飛猛進(jìn)，給世界界生產(chǎn)力力和人類類社會(huì)的的發(fā)展帶帶來(lái)了極極大的推推動(dòng)。光光電子技技術(shù)是信信息技術(shù)術(shù)的核心心技術(shù)之之一，隨隨著國(guó)際際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)業(yè)務(wù)和和通信業(yè)業(yè)的飛速速發(fā)展，光電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將是是影響未未來(lái)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的戰(zhàn)略性性產(chǎn)業(yè)，必將成成為211世紀(jì)最最重要的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。 在在此背景景下，大大陸許多多專家學(xué)學(xué)者建議議建立國(guó)國(guó)家光電電子信息息產(chǎn)業(yè)基基地。湖湖北省和和武漢市市政府審審時(shí)度勢(shì)勢(shì)，及時(shí)時(shí)決策，力爭(zhēng)在在武漢創(chuàng)創(chuàng)建國(guó)家家光電子子

51、信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地。去年年，武漢漢以其發(fā)發(fā)展光電電子產(chǎn)業(yè)業(yè)的綜合合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家家科技部部、國(guó)家家計(jì)委批批準(zhǔn)為國(guó)國(guó)家光電電子信息息產(chǎn)業(yè)基基地（俗俗稱“武漢中國(guó)光光谷”）。 “武漢中國(guó)光光谷”高等院院校和科科研院所所眾多，匯聚了了一大批批國(guó)內(nèi)外外知名的的專家學(xué)學(xué)者，為為發(fā)展光光電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供供了強(qiáng)勁勁的智力力支持；以武漢漢烽火科科技集團(tuán)團(tuán)、長(zhǎng)飛飛公司、精倫電電子、華華工科技技等企業(yè)業(yè)為代表表的一批批光電子子企業(yè)，已經(jīng)形形成了一一定的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模，形成成了光谷谷發(fā)展的的骨架；“武漢中國(guó)光光谷”依托國(guó)國(guó)家級(jí)開開發(fā)區(qū)-武漢漢東湖新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，有著良良好的外外部環(huán)境境和條件件，這些些都為光光谷的建建設(shè)發(fā)

52、展展奠定了了良好的的基礎(chǔ)。 武漢東湖湖新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)50平平方公里里范圍內(nèi)內(nèi)集聚了了18所所高等院院校，556個(gè)省省部屬科科研院所所，655個(gè)國(guó)家家重點(diǎn)學(xué)學(xué)科，110個(gè)國(guó)國(guó)家重點(diǎn)點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室室，7個(gè)個(gè)國(guó)家工工程技術(shù)術(shù)研究中中心，443名兩兩院院士士，200多萬(wàn)名名各類專專業(yè)科技技人員，35萬(wàn)萬(wàn)在校大大學(xué)生，每年有有5萬(wàn)余余名大學(xué)學(xué)生從這這里走向向四面八八方。武武漢東湖湖高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)是僅僅次于北北京中關(guān)關(guān)村的中中國(guó)第二二大智力力密集區(qū)區(qū)，擁有有非常豐豐富的高高新技術(shù)術(shù)人才資資源。 （2）建建筑類型型 多層。作為一一種最為為普遍的的建筑形形式，多多層住宅宅依然是是市場(chǎng)供供應(yīng)量的的主體，這一點(diǎn)點(diǎn)

53、在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部的郊區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)尤尤為突出出。目前前市中心心的多層層項(xiàng)目越越來(lái)越少少，有徹徹底“逃離市市中心”的趨勢(shì)勢(shì)。反觀觀城市的的外延，尤其是是近兩年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)較較熱的“三區(qū)五五片”，即漢漢口的金金銀湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、東湖高高新開發(fā)發(fā)區(qū)片以以及漢陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)的的沌口開開發(fā)區(qū)，無(wú)論樓樓盤規(guī)模模如何，均以多多層物業(yè)業(yè)為開發(fā)發(fā)的主要要建筑形形式。從從武漢三三鎮(zhèn)各區(qū)區(qū)新開樓樓盤來(lái)看看，多層層物業(yè)也也是占著著絕對(duì)的的比例。 小高層層。目前前小高層層最大的的特點(diǎn)是是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到到了郊區(qū)區(qū)。除了了在“寸土寸寸金”的市中中心之外外，小高高層也出出現(xiàn)在了了離市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)

54、結(jié)合部部。位于于金銀湖湖片區(qū)的的“麗水佳佳園”開盤，其一期期工程推推出了數(shù)數(shù)棟八層層帶電梯梯的小高高層，再再加上戶戶型上的的創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)，市市場(chǎng)反映映良好。此外，近期開開盤的位位于青山山區(qū)工業(yè)業(yè)二路上上的 “寶安公園家家”在其規(guī)規(guī)劃中也也有數(shù)棟棟小高層層項(xiàng)目。這一現(xiàn)現(xiàn)象打破破了“小高層層只能在在市中心心生存”的定式式。 高層。目前武武漢市高高層物業(yè)業(yè)尷尬的的現(xiàn)狀正正在被城城市中心心區(qū)日益益增多的的新一代代高層住住宅項(xiàng)目目所改變變。市中中心幾個(gè)個(gè)高層樓樓盤的面面世，為為高層物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)增添了了幾分亮亮色。本本季度福福星城市市花園、怡景花花園等樓樓盤紛紛紛亮相，而且都都以高品品質(zhì)樹立立江城樓樓市的頂

55、頂級(jí)豪宅宅形象，使高層層物業(yè)的的現(xiàn)狀有有所改觀觀。 別墅。江城特特有的豐豐富水資資源成就就了眾多多的別墅墅項(xiàng)目。就目前前的實(shí)際際情況來(lái)來(lái)看，別別墅市場(chǎng)場(chǎng)中無(wú)論論從供應(yīng)應(yīng)量還是是市場(chǎng)的的接納程程度看，TOWWNHOOUSEE（即聯(lián)聯(lián)排別墅墅）都是是最好的的。究其其原因，一方面面是聯(lián)排排別墅自自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，即即住宅功功能齊全全，并且且位于郊郊區(qū)價(jià)格格相對(duì)較較低，綠綠化率高高，環(huán)境境優(yōu)美；另一方方面是因因?yàn)殡S著著二次置置業(yè)者在在購(gòu)房人人群中所所占的比比例不斷斷增大，要求改改善生活活質(zhì)量的的購(gòu)房消消費(fèi)者日日益增多多，直接接促使別別墅的需需求量增增大。目目前汀香香水榭、水藍(lán)郡郡和黃金金海岸等等樓盤的的此

56、類物物業(yè)都取取得了良良好的市市場(chǎng)效果果。 本項(xiàng)目建建筑類型型： 以高層（C型）為主干干，周圍圍點(diǎn)綴布布局（AA、B、D、EE型）多多層住宅宅。整個(gè)個(gè)小區(qū)外外觀上錯(cuò)錯(cuò)落有致致，1.75的的容積率率保證了了充足的的綠化面面積和多多處現(xiàn)代代景觀小小品設(shè)置置在住宅宅樓周圍圍。 4 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤分分析 本項(xiàng)目地地處關(guān)山山一路與與雄楚大大道交界界處，緊緊臨光谷谷CBDD核心地地區(qū)，屬屬于東湖湖高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)黃金金地段。周邊地地區(qū)近年年來(lái)相繼繼開發(fā)了了一些與與本項(xiàng)目目相關(guān)的的樓盤，形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。對(duì)于于這些樓樓盤的分分析有助助于找準(zhǔn)準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)向，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行綜合合市場(chǎng)定定位。 樓盤名稱稱 開發(fā)發(fā)商 房

57、房型 結(jié)結(jié)構(gòu) 價(jià)價(jià)格(元元/m22) 交交房方式式 逸景苑 銀峰置置業(yè)發(fā)展展（武漢漢）有限限公司 3*22、4*2、復(fù)復(fù)式 框框架 118800起 期期房 兆富國(guó)際際大廈 湖北駿駿華房地地產(chǎn)發(fā)展展公司 3*22 框架架 28880起起 現(xiàn)房房 當(dāng)代光谷谷智慧城城 武漢漢當(dāng)代物物業(yè)發(fā)展展公司 3*22*2、4*22*. 框框架 220200均 期期房 銀河灣 武漢鑫鑫萬(wàn)國(guó)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展公司司 2*1、33*1 框架 18000均 期房 華城新都都 武漢漢匯峰房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司 1*1、22*2、3*. 框架 19880均 期房 東林外廬廬 岡部部置業(yè)（武漢）公司 3*22、1*1、44*. 框

58、框架 116700均 期期房 名都花園園 武漢漢城投房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司 2*2、33*1、3*. 框架 27000均 現(xiàn)房、期房 麗島花園園 聯(lián)合合置業(yè)（武漢）公司 3*22、4*1、44*. 框框架、磚磚混 339000均 現(xiàn)現(xiàn)房 電腦大世世界 洪洪港置業(yè)業(yè) 3*2 框框架、磚磚混 443000起 現(xiàn)現(xiàn)房 明珠園 武漢聯(lián)聯(lián)亨物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 2*1 框框架 110000起 期期房 弘業(yè)俊園園 武漢漢市武昌昌政通實(shí)實(shí)業(yè)公司司、湖北北弘業(yè)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限限公司 不詳 框架 未開盤盤 期房房 南波灣 武漢農(nóng)農(nóng)墾房地地產(chǎn)公司司 別墅墅 框架架 12290起起 期房房 文豪苑 武漢洪洪榮物業(yè)

59、業(yè)有限公公司 33*2*2、22*2*2 框框架 118200均 期期房 當(dāng)代曙光光嘉園 武漢曙曙光雙環(huán)環(huán)開發(fā)公公司 33*2*2、44*2*2 磚磚混 114900起 期期房 半島尊邸邸 湖北北鑫豐物物業(yè)發(fā)展展有限公公司 44*2、3*22、2*2 框框架 221888起 期期房 華樂苑 武漢東東湖物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司 3*1、33*2 框架 17000起 期房 水藍(lán)郡 湖北長(zhǎng)長(zhǎng)城建設(shè)設(shè)實(shí)業(yè)有有限公司司 別墅墅 框架架 26600起起 現(xiàn)房房 獅龍花苑苑 湖北北云頂房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司 3*2、22*2 框架 17880起 期房 山水華庭庭 武漢漢市鑄久久置業(yè)有有限公司司 2*1 33*2

60、 4*22 磚混混、框架架 14400起起 期房房 虹景豪庭庭 武漢漢市洪匯匯物業(yè)發(fā)發(fā)展公司司 3*2 44*2 框架 29220均 期房 湯遜湖山山莊 湖湖北華泰泰置地公公司 33*2、5*22 磚混混 框架架 17700起起 期房房 櫻花大廈廈 湖北北新長(zhǎng)江江置業(yè)公公司 22*1、2*22、3*. 框架架 25580起起 期房房 明雅苑 明鴻房房地產(chǎn) 不詳 不詳 17880起 期房 華樂花園園 匯峰峰房地產(chǎn)產(chǎn) 不詳詳 框架架 14478起起 期房房 發(fā)展大廈廈 武漢漢經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū) 33*2 框架 40000均 現(xiàn)房 世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng) 湖北北省住宅宅發(fā)展公公司 33*2 框架 35000起