物權(quán)法(車位庫歸屬)

1、百度文庫-讓毎個(gè)人平等地捉升自我 物權(quán)法：車庫歸屬用出售出租等方式約定物權(quán)法規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或附贈(zèng)等 方式約定小區(qū)的居民對小區(qū)是主人，物業(yè)是被雇傭的服務(wù)人員，小區(qū)居民的車輛停放應(yīng)該是有 規(guī)劃的管理，絕對不是物業(yè)收取費(fèi)用的依據(jù)和目標(biāo)。新華網(wǎng)網(wǎng)友據(jù)公開資料顯示，目前北京有近4000家小區(qū)，但此前由于權(quán)利歸屬 界定不淸，帶I繞著小區(qū)車位、道路、綠地等糾紛沖突時(shí)常見諸報(bào)端，并引發(fā)了一系列糾 紛。樓頂、露臺(tái)、外立而、樓道、電梯間、樓梯、大堂、車庫、物業(yè)用房這些在住 房以外又和住房唇齒相依的部分該歸誰所有？應(yīng)由誰來管理？利用小區(qū)里住宅外的設(shè) 施做廣告，收益應(yīng)該歸

2、誰？開辟地上車位岀租，該不該收業(yè)主的租金？這些關(guān)系業(yè) 主切身利益的問題，物權(quán)法作出規(guī)定，明確了業(yè)主對共有部分的權(quán)利，對重點(diǎn)區(qū)域的歸 屬進(jìn)行了劃分。如今,物業(yè)管理糾紛日漸增多，且糾紛種類多種多樣,業(yè)主在物業(yè)糾紛中如何伸張權(quán)利？ 小區(qū)共有部分權(quán)屬歸誰？新出臺(tái)的物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)作岀了規(guī)左。車位歸屬由當(dāng)事人約定中國政法大學(xué)李曙光教授解釋說，小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，新出臺(tái)的物權(quán)法規(guī)立很淸楚。 小區(qū)內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。小區(qū)內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有, 但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。他舉例說，城鎮(zhèn)公共道路一般岀現(xiàn)在建設(shè)規(guī)模很大的小區(qū)，例如北京的天通苑小區(qū)連接 一、二、三

3、期之間的路都屬于公共道路，在這些道路上公共汽車等社會(huì)車輛可以隨意通 行。雖然這些道路也在小區(qū)范用內(nèi)，但是按照法律規(guī)定就不能算業(yè)主共有。一樓的業(yè)主 如果通過向開發(fā)商付費(fèi)取得一樓院子內(nèi)的綠地，則綠地屬于業(yè)主個(gè)人C至于車庫和車位，根據(jù)物權(quán)法規(guī)左，業(yè)主在買房時(shí)，可以通過簽訂合同付費(fèi)的方式從開 發(fā)商處獲得車位的歸屬，從購房之初避免了以后的爭議。李教授認(rèn)為，事實(shí)上在物權(quán)法出臺(tái)之前，很多開發(fā)商已開始用簽訂合同的方式與業(yè)主確 定了車位的歸屬，但這些合同多屬于格式合同，且較為模糊。物權(quán)法的規(guī)左是為了調(diào)整 開發(fā)商的模糊條款，作出更加有利于業(yè)主的選擇。車庫首先滿足業(yè)主需要全國人大常委會(huì)法工委副主任王勝明說，現(xiàn)實(shí)生活

4、中有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售 給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道 路或者英他場地作為車位，因此物權(quán)法有針對性地規(guī)過： 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約左。占用業(yè)主共有的道路或者 其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。共有部分產(chǎn)生收益歸業(yè)主共有在去年轟動(dòng)北京的美然動(dòng)力社區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件中，地下室、廣告等共有部分 收益分配不明是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的主要原因。而同樣的問題也或多或少地困擾 其他小區(qū)。共有部分一旦岀租,收

5、益如何分配？李曙光說,小區(qū)的共有部分一般包括健身娛樂場所、 林地、草坪等，物權(quán)法規(guī)左這些部分屬于全體業(yè)主共有，那么由此產(chǎn)生的收益自然應(yīng)該 投入到業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)中的維護(hù)養(yǎng)護(hù)中。比如，公共道路劃地停車收費(fèi)的收益，應(yīng)納入小區(qū)收支預(yù)算，用于支付管理員工資和逍 路的維護(hù),而分配應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)來完成,物業(yè)公司只是一個(gè)代收性質(zhì)。業(yè)主不繳費(fèi)物業(yè)起訴更適合因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，很多業(yè)主以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來抵制,這一現(xiàn)象在并地都有發(fā)生。李曙光教授認(rèn)為這是一種不理智的做法，作為業(yè)主不能陷入誤區(qū)，將別人的錯(cuò)誤作為自 己犯錯(cuò)誤的前提。業(yè)主不繳費(fèi)帶來的后果是物業(yè)公司資金缺失，衛(wèi)生無人管、水電彼斷、 治安惡化，從

6、而導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)利受到侵害。按照物權(quán)法第八十三條規(guī)左，對業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的行為，不排除業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì) 有權(quán)提尼訴訟。但李教授說，他個(gè)人并不贊同以業(yè)委會(huì)為主體起訴不繳費(fèi)業(yè)主。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)都有 權(quán)利起訴，這樣會(huì)將法律關(guān)系搞亂，甚至?xí)斐蓪砦飿I(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)互相推諉， 怠于職守。李教授認(rèn)為，起訴不繳費(fèi)業(yè)主的責(zé)任更應(yīng)該在物業(yè)公司，畢竟物業(yè)公司與業(yè)主形成有合 同關(guān)系。以案說法美麗園物業(yè)費(fèi)、注水案業(yè)主勝訴2002年底，北京美麗園小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過核查，對小區(qū)鴻銘物業(yè)管理有限公 司每平方米元的物業(yè)費(fèi)測算產(chǎn)生了疑問，他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)中的水泵費(fèi)并非按照實(shí)際使用 的1組變頻水泵收費(fèi)，而是按照原規(guī)劃中3

7、0組高壓水泵來收費(fèi)：電梯的維護(hù)與運(yùn)行費(fèi), 也是按照規(guī)劃中的118部來收費(fèi)，而實(shí)際運(yùn)行的電梯僅有Ill部。此外，有關(guān)文件規(guī)立按戶收費(fèi)的保安費(fèi)、保潔費(fèi)、垃圾淸運(yùn)費(fèi)等均按平方米收費(fèi)；室內(nèi) 中小維修費(fèi)，不論是否委托給物業(yè)公司，也一律照收。2004年8月，美麗園小區(qū)成立了新一屆業(yè)委會(huì)。此前，部分業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司亂收費(fèi) 行為不滿，緩交有爭議部分的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭，兩審法院均未支持業(yè)主的 抗辯理由，業(yè)主完全敗訴且承擔(dān)滯納金。法院判決稱，小區(qū)公共事務(wù)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì) 起訴。案件回放依據(jù)小區(qū)公約判業(yè)主勝訴2005年3月，美麗園業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)收費(fèi)不實(shí)為由將鴻銘物業(yè)告上了法庭，提岀 13項(xiàng)訴訟請求，一審法

8、院認(rèn)為，根據(jù)鴻銘物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，該公司各項(xiàng)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式，與國家規(guī)定和業(yè)委會(huì)所要求的沒有矛盾。業(yè)主關(guān)于電梯費(fèi)、水泵費(fèi)等 訴求，國家規(guī)左中沒有可以參照的汁算方法，一審法院駁回了業(yè)委會(huì)全部訴訟請求。之 后業(yè)委會(huì)上訴：同年12月15日，北京市第一中級人民法院二審，依據(jù)北京市居住小 區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)的美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約認(rèn)為，這份經(jīng)政府主管 部門核準(zhǔn)的公約，對鴻銘物業(yè)管理公司以及小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，凡未經(jīng)對方同 意，背離公約或者相關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，都屬違約行為，判決業(yè)委會(huì)勝訴。根據(jù)該判決，美麗園小區(qū)的物業(yè)費(fèi)單價(jià)由元/月/平

9、方米降為元，法院還判令鴻銘物業(yè)向 業(yè)主歸還3年的電梯廣告費(fèi)收益18萬元。鴻銘物業(yè)拒絕執(zhí)行二審判決，向法院提出再審，去年8月，北京市第一中級人民法院 對美麗園物業(yè)費(fèi)糾紛案當(dāng)庭作出再審判決，宣布駁回訴訟，維持原判。物權(quán)法出臺(tái)后，該案件可根據(jù)物權(quán)法第七十六條中的（業(yè)主共同決左籌集和使用建 筑物及英附屬設(shè)施的維修資金）、第七十九條（建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于 業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決沱，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、 使用情況應(yīng)當(dāng)公布）、第八十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者苴他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理 建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及英附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。）作岀判決，物業(yè)公司自行增 加

10、、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違反物權(quán)法行為，應(yīng)判決業(yè)委會(huì)勝 訴。點(diǎn)評：物權(quán)法草案較之先前頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)左 這兩部法規(guī)具有如下新穎性：一是首次使用了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。二是確 認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。三是明確了重要設(shè)施的權(quán)利歸屬。四是對業(yè)主的行為加 以嚴(yán)格規(guī)范。這對化解社會(huì)矛盾，維護(hù)業(yè)主權(quán)利均具有非常重要的意義。焦點(diǎn)熱議籌集維修資金要滿足兩條件維修資金的用途和征繳是引發(fā)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛比較多的方而。公共維修資金由 誰來籌集，籌集標(biāo)準(zhǔn)由誰制左？物權(quán)法對這些進(jìn)行了明確規(guī)定?；I集公共維修資金需要 業(yè)主決左，但多少業(yè)主同意，就可籌集維修資金呢，

11、對此，專家們爭議頗多。對此，中國政法大學(xué)李曙光教授根據(jù)物權(quán)法解釋說，以前法律規(guī)左三分之二以上業(yè)主同 意就可以，現(xiàn)在物權(quán)法規(guī)定除了人數(shù)占全體業(yè)主三分之二業(yè)主同意外，還增加了房屋專 有部分占建筑物總而積三分之二以上的業(yè)主同意。從業(yè)主人數(shù)上和建筑物而積兩方而明 確了籌集和動(dòng)用維修基金的條件。對業(yè)主權(quán)利的界龍更加淸晰，某種程度上限制了物業(yè) 公司的權(quán)利，物業(yè)公司不能隨意聯(lián)合部分業(yè)主就擅自動(dòng)用公共維修資金，更加有利于業(yè) 主正當(dāng)維護(hù)自身權(quán)益。李教授指岀，根據(jù)物權(quán)法規(guī)左，決左籌集使用公共維修資金的條件較以往明顯提高了門 檻。這也防止了一些業(yè)主濫訴，避免有限司法資源的浪費(fèi)。而這在某種程度上也加強(qiáng)了 對物業(yè)服務(wù)機(jī)

12、構(gòu)的保護(hù)力度，對于物業(yè)雙方權(quán)利的保護(hù)都是有積極意義的。以案說法開發(fā)商轉(zhuǎn)賣共有車庫被判賠償南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報(bào)時(shí)， 南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)訃要點(diǎn)通知書要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車車位/ 戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售 住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商以8 萬元的單價(jià)將車位賣給小區(qū)附近的一家公司。業(yè)主每天都為停車的事情發(fā)愁，給業(yè)主生活帶來諸多不便，后雙方多次協(xié)商無效，迫不 得已于2003年6月，由該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民

13、法院起訴開發(fā)商，請求法院 判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。案件回放車庫被判為公共配套設(shè)施法院判決開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下 停車庫的權(quán)益。法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)岀的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫， 這一文件既明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫作為開發(fā)商的法泄義務(wù) 進(jìn)行了確定。開發(fā)商在小區(qū)建成后，該小區(qū)的車庫作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的 所有人共同使用。因?yàn)樾^(qū)上地而積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的上地使用權(quán)為 該小區(qū)業(yè)主享有，所以，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該上

14、地 上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。該上地使用權(quán)人應(yīng)是業(yè)主共有。同時(shí)，由于開發(fā)商并無證拯證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再 行銷售的行為違反了誠實(shí)信用原則，故判泄地下車庫為全體業(yè)主共同享有。虛擬法庭車庫算入公攤面積屬約定在本案中，該地下車庫在建設(shè)規(guī)劃中是用于停放業(yè)主汽車的車位，并且該部分已經(jīng)算入 小區(qū)公攤而積。根拯物權(quán)法第七十四條的規(guī)肚建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的 歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約泄。在本案中，該地下車位已經(jīng)算 入業(yè)主的公攤面積，屬于業(yè)主共同所有。開發(fā)商將車位買給附近公司的行

15、為導(dǎo)致業(yè)主無法停車。違反了物權(quán)法規(guī)立的應(yīng)當(dāng)首先 滿足業(yè)主的需要條款，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)圧，規(guī)劃內(nèi)的車位 的歸屬，當(dāng)事人可以約左。該案中，實(shí)際上是以把車位劃入公攤而積的方法將車位約左 為業(yè)主共同所有。故法院應(yīng)判立開發(fā)商無權(quán)處分該地下車庫，英將車位出賣的行為無效, 車位應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，業(yè)主對車庫享有優(yōu)先使用權(quán)。點(diǎn)評：據(jù)統(tǒng)汁顯示，近年來由于小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛已經(jīng)排在物管糾紛前三位，在 實(shí)際生活中，該類糾紛真正通過法律渠道解決的少之又少，主要原因是法律對停車位的 歸屬一直就沒有規(guī)圧。導(dǎo)致權(quán)屬不淸，職責(zé)不明。物權(quán)法岀臺(tái)，為小區(qū)業(yè)主維權(quán)提 供了法律依據(jù)。焦點(diǎn)熱議業(yè)委會(huì)有訴訟資格？物

16、權(quán)法規(guī)定業(yè)主可以自行管理小區(qū)，也可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者英他管理人管理，物 業(yè)機(jī)構(gòu)接受業(yè)主的監(jiān)督。而一旦業(yè)主集體利益受到侵害時(shí)，誰可以作為訴訟主體提起訴 訟？是業(yè)主個(gè)人還是業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)？中國政法大學(xué)李曙光教授認(rèn)為，對這種情況要具體問題具體分析。對于侵害業(yè)主個(gè)人權(quán) 利的，業(yè)主個(gè)人可以提起訴訟。而對于侵害全體業(yè)主共有權(quán)益的，按照物權(quán)法規(guī)左，業(yè) 主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以提起訴訟。根據(jù)物權(quán)法第八十三條規(guī)窪，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對損害他人合法權(quán)益的行為, 有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償 損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。李曙光認(rèn)為，此規(guī)左的目的是在強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的權(quán)利，暫時(shí)弱化業(yè)主個(gè)人的權(quán) 利，寄希望通過組織和機(jī)構(gòu)解決問題，也是為了避