土地增值稅清算涉稅技巧詳解

1、 站在物權(quán)法的角度，有可操作性。土地增值稅的作法與相關(guān)法律緊密銜接，站在物權(quán)法的角度，有可操作性。土地增值稅的作法與相關(guān)法律緊密銜接，并且具5、公共配套設(shè)施的非法占用產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的公共配套設(shè)施，多數(shù)情況下被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非法占用，或者自用辦公（物業(yè)管理除外），或者對(duì)外出租，理論上講全體業(yè)主可以通過(guò)法律等救濟(jì)途徑享有所有權(quán)對(duì)應(yīng)的占有、使用、收益等權(quán)利。土地增值稅貫徹法定登記原則，均允許作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，但企業(yè)所得稅視為經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)處理，不允許一次性扣除，但允許在折舊年限內(nèi)分期扣除。第十二部分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的審核口土地增值稅清算管理規(guī)程口（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）第二十六條審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

2、用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。（二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。一般按照預(yù)算造價(jià)法或建筑面積法在各成本對(duì)象之間進(jìn)行分配：1、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)類(lèi)似于工業(yè)企業(yè)的制造費(fèi)用，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)，應(yīng)當(dāng)作為開(kāi)發(fā)成本的組成部分。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)如果涉及不同的清算對(duì)象，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積

3、法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。2、已裝修房屋2008青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)2010廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第二十三條納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?？梢韵硎芗佑?jì)扣除。2008廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷(xiāo)售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷(xiāo)售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。3、單獨(dú)的樣板房（1）單獨(dú)建造、事后拆除的建造成本和裝修

4、費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費(fèi)用），攤銷(xiāo)年限不得低于年。注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的租金和裝修費(fèi)用在租賃期間均勻攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費(fèi)用）（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)2010廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第二十三條納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?？梢韵硎芗佑?jì)扣除。2008廣州土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷(xiāo)售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷(xiāo)售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)

5、品對(duì)外銷(xiāo)售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。3、單獨(dú)的樣板房（1）單獨(dú)建造、事后拆除的建造成本和裝修費(fèi)用，作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，參照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第七十條的規(guī)定分期攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費(fèi)用），攤銷(xiāo)年限不得低于年。注：以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋進(jìn)行裝修，發(fā)生的租金和裝修費(fèi)用在租賃期間均勻攤銷(xiāo)（銷(xiāo)售費(fèi)用）（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的樣板間利用公共配套設(shè)施作為樣板間的建造費(fèi)用按照公共配套設(shè)施處理，裝修費(fèi)用作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售費(fèi)用?？诶瞄_(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為樣板間，并且未來(lái)包括裝修一并出售的建造費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)裝修費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)第十三部分匯算清繳熱點(diǎn)問(wèn)題一、匯算清繳與稅務(wù)稽查二、所得額與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的關(guān)系三、季

6、度申報(bào)與年度申報(bào)的關(guān)系四、年度與季度虧損的彌補(bǔ)五、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)的確定與匯算清繳（國(guó)稅發(fā)【2009】（國(guó)稅發(fā)【2009】79號(hào)）口企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法口第十條納稅人在匯算清繳期內(nèi)發(fā)現(xiàn)當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)有誤的，可在匯算清繳期內(nèi)重新辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)。注：在匯算清繳結(jié)束前，對(duì)于報(bào)告年度來(lái)說(shuō)，不論是自查還是稅務(wù)稽查，只有稅款補(bǔ)退問(wèn)題而沒(méi)有對(duì)應(yīng)的滯納金。中華人民共和國(guó)行政處罰法口第二十七條當(dāng)事人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依法從輕或者減輕行政處罰：（一）主動(dòng)消除或者減輕違法行為危害后果的；（二）受他人脅迫有違法行為的；（三）配合行政機(jī)關(guān)查處違法行為有立功表現(xiàn)的；（四）其他依法從輕或

7、者減輕行政處罰的。匯算后稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)口關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告口（2010年第20號(hào)公告）口關(guān)于企業(yè)虛報(bào)虧損適用稅法問(wèn)題的通知口（國(guó)稅函【2005】190號(hào)）調(diào)整后報(bào)告年度仍然虧損調(diào)整后報(bào)告年度為盈利但全部彌補(bǔ)以前年度虧損虛假計(jì)稅依據(jù)調(diào)整后報(bào)告年度為盈利但部分彌補(bǔ)以前年度虧損偷稅二、所得額與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的關(guān)系年度所得稅申報(bào)表是以企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的年度會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行納稅調(diào)增、調(diào)減后，計(jì)算出年度應(yīng)納稅所得額。三、匯算清繳與季度預(yù)繳A.關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知口（國(guó)稅函口2008】635號(hào)）中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）

8、度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類(lèi)）口第4行，利潤(rùn)總額修改為,實(shí)際利潤(rùn)額。填報(bào)說(shuō)明第五條第3項(xiàng)相應(yīng)修改為：，第4行實(shí)際利潤(rùn)額：填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。B.關(guān)于發(fā)布中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月季度預(yù)繳納稅申報(bào)表等報(bào)表的公告口（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第B.關(guān)于發(fā)布中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月季度預(yù)繳納稅申報(bào)表等報(bào)表的公告口（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第64號(hào)）第5行，特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額口。該行次填報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)毛利。C口季度申報(bào)如果沒(méi)有特殊事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，不考慮納稅如果沒(méi)有特殊事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，不

9、考慮納稅調(diào)整。思考：會(huì)計(jì)差錯(cuò)不合理的減值準(zhǔn)備如果沒(méi)有正確執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，造成季度少預(yù)繳所得稅的，有權(quán)征如果沒(méi)有正確執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，造成季度少預(yù)繳所得稅的，有權(quán)征收滯納金，不考慮匯算清繳是否足額調(diào)整。四、年度虧損的彌補(bǔ)口關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問(wèn)題的通知口（國(guó)稅函【2008】635號(hào)）中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類(lèi)川口行，利潤(rùn)總額修改為,實(shí)際利潤(rùn)額（國(guó)稅函【2008】635號(hào)）中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類(lèi)川口行，利潤(rùn)總額修改為,實(shí)際利潤(rùn)額。填報(bào)說(shuō)明第五條第3項(xiàng)相應(yīng)修改為：，第4行實(shí)際利潤(rùn)額：填報(bào)按會(huì)計(jì)制度核算的利潤(rùn)總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。季度申報(bào)時(shí)，可以彌補(bǔ)以前年度符合條件的虧損，具體操作，到辦稅大廳要求開(kāi)通系統(tǒng)進(jìn)行處理。五、