中國(guó)房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式

1、精品word文檔值得下載值得擁有中國(guó)房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式我國(guó)房地產(chǎn)投資信托分為資金信托和財(cái)產(chǎn)信托兩大類(lèi)。集合資金信托又可以細(xì) 分為債權(quán)類(lèi)投資信托、股權(quán)類(lèi)投資信托和組合投資信托。還有衍生的租賃權(quán)投資信 托模式等。（1）債權(quán)投資信托模式債權(quán)投資信托是一種初級(jí)的信托產(chǎn)品，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏 資金時(shí)，信托投資機(jī)構(gòu)籌集資金，按照貸款的流程發(fā)放貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，填 補(bǔ)其資金缺口，開(kāi)發(fā)公司在信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)時(shí)，將資金和貸款利息償還給信托機(jī) 構(gòu)。而信托機(jī)構(gòu)在固定時(shí)點(diǎn)向投資者支付收益，并于期滿(mǎn)時(shí)將最后一期信托受益和 本金償還投資者。根據(jù)投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段的不同，出現(xiàn)了以下兩種形式：開(kāi)發(fā)

2、前期貸款商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“四證”辦齊后才可進(jìn)行。對(duì)于自由資金不 足，進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目，便可以通過(guò)信托貸款形式取得資金，用于征 地、拆遷等前期投入，在達(dá)到銀行貸款的條件之后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)利用這段時(shí)間差把 成本較高的信托貸款還了，而改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。后期貸款2004年1月，今典集團(tuán)與北京國(guó)際信托有限公司聯(lián)手推出了 “蘋(píng)果消費(fèi)信托項(xiàng) 目”。該項(xiàng)目將募集到的資金給蘋(píng)果社區(qū)的購(gòu)房人提供短期住宅消費(fèi)貸款，將信托資 金運(yùn)用于房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域，其收益直接來(lái)源于貸款人支付的貸款利息，相當(dāng)于在項(xiàng) 目封頂之前的一段時(shí)間內(nèi)代替了銀行按揭貸款。我國(guó)債權(quán)投資信托特征從某種意義上說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)

3、信托與其說(shuō)是房地產(chǎn)公司精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有 的融資渠道，不如說(shuō)是房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目取得銀行貸款資格之前向信托公司借用的“過(guò)橋費(fèi)，模式與貸款無(wú)異，只不過(guò)放貸者從銀行變成了信托公司。在這種方式下， 風(fēng)險(xiǎn)控制手段主要是通過(guò)有一定實(shí)力和信譽(yù)的機(jī)構(gòu)提供貸款擔(dān)保，少數(shù)信托計(jì)劃利 用政府財(cái)政支持或商業(yè)銀行擔(dān)保。與商業(yè)銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn): 期限較短，對(duì)資金及收益安全性較高，利率相對(duì)較低，適用于滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)形式。但 是單純依靠信托資金開(kāi)發(fā)規(guī)模受到限制，信托投資機(jī)構(gòu)憑借現(xiàn)有的實(shí)力也無(wú)法承受 其中的信用風(fēng)險(xiǎn)。特別是按照212號(hào)文有關(guān)規(guī)定，如果繼續(xù)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸

4、款，二級(jí) 以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、“四證”齊全、35%的自有資金等條件等于將信托投資機(jī)構(gòu)和 商業(yè)銀行擺到了同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)線(xiàn)上，但是銀行資金的實(shí)力雄厚、融資成本之低是信托 投資機(jī)構(gòu)無(wú)法企及的。(2)股權(quán)投資信托模式股權(quán)投資信托的特征 在房地產(chǎn)股權(quán)投資信托中，信托投資公司將信托資金以股 權(quán)的方式投資，派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目管理，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn) 項(xiàng)目所有者，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股 權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益的來(lái)源。一般來(lái) 說(shuō)，信托投資公司購(gòu)買(mǎi)并經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)，都是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、住宅等有 穩(wěn)定現(xiàn)金流的收益性房地產(chǎn)。有

5、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)能力的信托投資公司自行管理，或 者聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，通過(guò)獲取租金收入或變賣(mài)房地產(chǎn)獲得增值收 入。這種方式相當(dāng)于房地產(chǎn)金融租賃的形式(接近于美國(guó)REITs形式)，一些實(shí)力雄 厚的外資商業(yè)企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂(lè)福等，其經(jīng)營(yíng)理念一般是只租不買(mǎi)且租期較 長(zhǎng)，是潛在合作對(duì)象。股權(quán)投資信托的創(chuàng)新模式一股權(quán)證券化投資信托精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有股權(quán)證券化投資信托，又叫夾層融資、過(guò)橋股權(quán)等。在此類(lèi)信托中，信托投資 公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)所有者之后并不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng) 目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房

6、地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者）， 約定在一定時(shí)間后，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)（溢 價(jià)部分為信托投資收益）。股權(quán)證券化信托的目的不是長(zhǎng)期控制某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)，而是通過(guò)資金運(yùn)作達(dá)到預(yù)期的理財(cái)效果，為委托人謀取收益，獲取信托報(bào)酬。 信托期限結(jié)束后，股份或者由開(kāi)發(fā)商或公司回購(gòu)，或者到期拍賣(mài)。股權(quán)證券化信托運(yùn)作特征股權(quán)證券化信托方式在項(xiàng)目初期股權(quán)注資，在分紅時(shí)只采用固定比例，信托資 金只要在一段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)。這樣 既滿(mǎn)足了開(kāi)發(fā)商股本金的要求，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，開(kāi)發(fā)商仍 然保留大部分利潤(rùn)。本質(zhì)上具有優(yōu)先股和次級(jí)債權(quán)的性質(zhì)，沒(méi)有表

7、決權(quán)，在合同中 固定回報(bào)率，不參與利潤(rùn)分成。根據(jù)新的公司法規(guī)定：股東的出資比例、表決權(quán)、分紅比例都可以不一致，由 股東在公司章程中約定。所以，信托公司成為項(xiàng)目公司的股東之后，可以根據(jù)需要 在合同中和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，靈活性增加。信托公司放棄一部分管理權(quán)和表決權(quán)， 換取優(yōu)先分紅的權(quán)利。在這種信托方式中，信托公司只作為一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，不介入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。但是為了防止風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)候也可以設(shè)計(jì)一票否決權(quán)等約束項(xiàng)目公 司的行為。股權(quán)證券化信托的出現(xiàn)，一方面使得信托投資公司繞開(kāi)的單一債權(quán)信托的政策 敏感區(qū)域，得到了新的生存空間；另一方面又使回報(bào)周期短的債權(quán)投資模式得以保 留。在銀行信貸、信托兩個(gè)融資渠道相繼

8、受到限制之后，此類(lèi)投資信托的無(wú)疑為他精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有們提供了新的融資渠道。（3）組合投資信托組合投資信托，是一種兼顧股權(quán)和債權(quán)的混合信托產(chǎn)品，可以根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際 情況搭配不同的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整各種資金投向的比例。信托投資公司以股權(quán)信 托和債權(quán)信托相結(jié)合的方式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目。信托公司與委托人在合同中對(duì)信托資 金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)和貸款融資的 方式組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。因此可以看出，組合投資信托中存在兩種權(quán)益 關(guān)系：股權(quán)和債權(quán)。股權(quán)分享公司收益，債權(quán)獲取穩(wěn)定的利息。（4）租賃權(quán)投資信托租賃權(quán)投資信托的運(yùn)

9、作租賃權(quán)投資信托指的是委托人將其合法擁有的資金交付給信托公司，購(gòu)買(mǎi)物業(yè) 的租賃權(quán)。投資者在購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)后自己并不參與經(jīng)營(yíng)，而是委托信托公司進(jìn)行統(tǒng)一 的管理，享受回報(bào)。租賃期滿(mǎn)后，由物業(yè)所有者或承租方回購(gòu)商鋪剩余年限的租賃 權(quán)。租賃權(quán)投資信托一般只限于商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的就是 用現(xiàn)有的資產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善現(xiàn)金流水平，與財(cái)產(chǎn)信托類(lèi)似。但是從信托 財(cái)產(chǎn)交付的原始形態(tài)來(lái)看，租賃權(quán)信托屬于集合資金信托的范圍，因此在發(fā)行上仍 受200份的限制。（5）受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)信托與上述幾種資金信托不同，房地產(chǎn)類(lèi)財(cái)產(chǎn)信托設(shè)立的前提是：委托人必須提供 已經(jīng)存在并具有較強(qiáng)現(xiàn)金流和變現(xiàn)能力的房地產(chǎn)類(lèi)

10、信托財(cái)產(chǎn)，然后委托給信托投資 公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托。委托人取得信托受益權(quán)，委托人再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資 者并取得相應(yīng)利益實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資，目的是用現(xiàn)有的資 精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有 產(chǎn)為公司或項(xiàng)目融資，改善現(xiàn)金流水平。財(cái)產(chǎn)信托在操作過(guò)程上，與租賃權(quán)投資信托剛好相反。它的優(yōu)勢(shì)在于不屬于資金信托，可以不受合同份數(shù)的限制。財(cái)產(chǎn)信托的特征 這種融資方式最大特點(diǎn)是幾乎不用額外的擔(dān)保，是以企業(yè)資產(chǎn) 的未來(lái)預(yù)期現(xiàn)金流入作為信用基礎(chǔ)，不僅發(fā)揮了隔離信托風(fēng)險(xiǎn)的功能，而且作為財(cái) 產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不得超過(guò)200份的限制，籌得更多低成本的資金

11、。 信托財(cái)產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)受托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)不屬于 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不參與對(duì)債權(quán)人的分配。對(duì)于委托人而言，當(dāng)委托人破產(chǎn)清算時(shí)，信托 財(cái)產(chǎn)也不得被清算。（6）我國(guó)房地產(chǎn)投資信托模式的比較上述的幾種房地產(chǎn)投資信托在操作過(guò)程中并沒(méi)有完全的區(qū)分，在某些方面都有 相通之處，有的已經(jīng)接近REITs的運(yùn)作模式。股權(quán)投資信托和股權(quán)證券化投資信托股權(quán)投資信托和股權(quán)證券化投資信托同屬于資金信托，通過(guò)股權(quán)投資的方式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)， 獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益。前者類(lèi)似于普通股的性質(zhì)，通過(guò)投資者擁有的股權(quán)比例 獲取收益，后者則具有優(yōu)先股的性質(zhì)，按照協(xié)議獲取固定的回報(bào)。股權(quán)投資

12、信托和租賃權(quán)投資信托 房地產(chǎn)租賃權(quán)信托與股權(quán)投資信托的不同之處 在于，房地產(chǎn)投資信托是一種長(zhǎng)期穩(wěn)定性的投資，而租賃權(quán)信托以一種短期信托憑 證的形式發(fā)行，具有短期性和優(yōu)先股的特征，一般只限于商業(yè)房地產(chǎn)。兩者在操作 和盈利方式上并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。租賃權(quán)投資信托和財(cái)產(chǎn)信托租賃權(quán)投資信托屬于資金信托，而受益權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于財(cái)產(chǎn)信托。在這兩種信托中，投資者都是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一定年限（部分）經(jīng)營(yíng)受益權(quán)， 獲取租金收入。前面提到的4種基本信托模式在我國(guó)基本上都是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段精品word文檔值得下載值得擁有精品word文檔值得下載值得擁有服務(wù)，只有后2種是以現(xiàn)有房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流為信托基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托模式與REITs的比較信托資產(chǎn)權(quán)益關(guān)系主要收入來(lái)源特性收益與風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)信托資金信托債權(quán)貸款利息債券穩(wěn)定較低股權(quán)信托資金信托所有權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)普通股不定較高股權(quán)證券 化