房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理1.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類1.1.1地產(chǎn)、房產(chǎn)及其相互關(guān)系1、地產(chǎn)：指作為財(cái)產(chǎn)的土地，地產(chǎn)不僅包括土地這種物體（既包括自然土地也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地），而且包括土地權(quán)利，如土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)。(重視土地權(quán)利價(jià)值及其價(jià)值評估)2、房產(chǎn)：指建筑在土地上，可以作為財(cái)產(chǎn)的各種建筑物、構(gòu)筑物。3、地產(chǎn)和房產(chǎn)的關(guān)系（1）地產(chǎn)和房產(chǎn)的區(qū)別：第一、地產(chǎn)可以獨(dú)立存在，而房產(chǎn)則不能。第二、地產(chǎn)具有雙重性（不僅是一種財(cái)產(chǎn)或資產(chǎn)，而且還是一種重要的自然資源）第三、地產(chǎn)具有稀缺性和永續(xù)利用性，而房產(chǎn)存在著更新和重置問題。第四、在我國，地產(chǎn)和房產(chǎn)的所有制形式不同。（2）地產(chǎn)和房產(chǎn)的聯(lián)系第一、在物質(zhì)形態(tài)上，房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體而不可分離。第二、從價(jià)值形態(tài)來說，房價(jià)和地價(jià)也總是結(jié)合在一起。第三、從房地產(chǎn)的交易來說，任何形式的房產(chǎn)交易，必然同時(shí)伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四、從房地產(chǎn)經(jīng)營管理角度分析，二者也是緊密結(jié)合的。1.1.2房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)：一般認(rèn)為，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱，其內(nèi)涵有狹義和廣義之分。狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋結(jié)合在一起時(shí)才稱為房地產(chǎn)）,廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。1.1.3房地產(chǎn)的特性

1、位置固定性、個別性

2、使用長期性和用途的多樣性

3、商品的價(jià)值屬性

4、投資規(guī)模性

5、保值增值性

６、價(jià)格易受周圍環(huán)境影響1.1.4房地產(chǎn)的分類

1、按房地產(chǎn)用途分類

居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、辦公、倉儲、旅游等

2、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類

區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度

3、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房

4、按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類

國有、集體、私有、股份、合作、外資等

5、按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類

房屋開發(fā)、綜合開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)1.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)按一、二、三產(chǎn)業(yè)劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。1.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2、房地產(chǎn)業(yè)可以為國家提供巨大的財(cái)政收入。3、房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的投資有利于增加就業(yè)崗位。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使城鎮(zhèn)居民個人有了新的投資熱點(diǎn)，居住水平得到提高。第二章房地產(chǎn)開發(fā)概述2.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和形式2.2房地產(chǎn)開發(fā)程序2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理2.4我國房地產(chǎn)開發(fā)狀況2.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和形式2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中的物質(zhì)生產(chǎn)過程，是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟(jì)活動內(nèi)容。2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的特征綜合性、長期性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性

2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的形式1、按開發(fā)的對象劃分（1）土地開發(fā)（2）房屋開發(fā)：住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)（3）綜合開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開發(fā)、成片開發(fā)3、按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分舊城改造、新區(qū)2.1.4房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府有關(guān)部門、建筑承包商、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)2.2房地產(chǎn)開發(fā)程序2.2.1投資決策分析階段1、提出投資開發(fā)設(shè)想2、項(xiàng)目可行性研究2.2.2前期準(zhǔn)備工作階段1、獲取土地使用權(quán)2、征地與拆遷3、工程勘察與設(shè)計(jì)4、施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”5、建筑工程招標(biāo)2.2.3建設(shè)實(shí)施階段1、組織施工2、工程監(jiān)理3、竣工驗(yàn)收2.2.4租售及物業(yè)管理階段1、房屋租售2、物業(yè)管理2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件，分為一、二、三、四個資質(zhì)等級。（如：注冊資本5000、2000、800、100，經(jīng)營年限5年、3年、2年、1年，從業(yè)人員專業(yè)資格及數(shù)量等）2.3.3各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)范圍一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、范圍不受限制，二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定2.3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的審批

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批：一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。2.3.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)管理

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書管理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢管理

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、變更管理

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)降級管理

6、行政主管部門工作人員管理2.4我國房地產(chǎn)開發(fā)狀況

1、2005年固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資88604億元，比上年增長25.7%。其中，城鎮(zhèn)投資75096億元，增長27.2%；農(nóng)村投資13508億元，增長18.0%。

2、2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8%。商品房竣工面積48793萬平方米，增長14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2002年的7736.42億元增至2004年的13158.25億元，增幅高達(dá)70.08％；商品房施工面積從2002年的9.28億平方米增至2004年的14.05億平方米，增幅達(dá)51.42％；各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全面大幅上揚(yáng)，尤以商品房銷售額為甚，2004年商品房銷售額突破萬億大關(guān)，達(dá)到10375.71億元，增幅高達(dá)81.35％。中國房地產(chǎn)行業(yè)所處的大開發(fā)時(shí)代迅速造就了一批頗具成長潛力的超大規(guī)模企業(yè)。圖4

“十五”時(shí)期固定資產(chǎn)投資與增長速度

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的概念與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對新項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計(jì)、評價(jià)和選優(yōu)的過程。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃主要內(nèi)容：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位

（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策劃（8）房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的基本特性

1、地域性2、創(chuàng)新性3、系統(tǒng)性

4、前瞻性5、市場性6、操作性3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的作用1、使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差

2、使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭能力

3、探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

4、有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的原則

1、符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃

2、符合市場需求

3、符合環(huán)境條件

4、符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的模式

1、概念策劃模式

2、“賣點(diǎn)群”策劃模式

3、等值策劃模式3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇3.2.1區(qū)位的含義及區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)區(qū)位可簡單的理解為位置，但它不是簡單地指自然地理空間位置，而是自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置的綜合。區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)就是位置級差地租（即土地位置對經(jīng)營收益的影響）。3.2.2影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的因素

1、自然條件和環(huán)境方面的因素

2、城市規(guī)劃方面的因素

3、交通方面的因素

4、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施方面的因素

5、人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的因素

6、社會文化方面的因素3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的原則

1、合法原則2、最高最佳使用原則

3、開發(fā)潛力原則3.2.4不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求

1、居住房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求

（1）市政公用和公建配套設(shè)施完備

（2）公共交通便捷（3）環(huán)境良好（4）居民人口與收入

2、寫字樓項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求（1）接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施（2）交通方便快捷（3）周圍環(huán)境優(yōu)良

3、零售商業(yè)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求在微觀上應(yīng)位于城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處于交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通信便利，有足夠的人口流量

4、工業(yè)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求工業(yè)項(xiàng)目區(qū)位的選擇要求主要包括：取得原材料容易，交通運(yùn)輸方便，接近產(chǎn)品銷售市場，人力資源和土地、水、電等資源和能源供給有保證，能夠控制環(huán)境污染。3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析3.3.1房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇，一是從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程。二是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。3.3.2房地產(chǎn)周期

1、房地產(chǎn)復(fù)蘇階段

2、房地產(chǎn)繁榮階段

3、房地產(chǎn)衰退階段

4、房地產(chǎn)蕭條階段3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)定位是指房地產(chǎn)開發(fā)投資者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價(jià)值地位。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則

（1）受眾導(dǎo)向原則（2）差異化原則3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目的、有選擇、有針對性的銷售或推廣，在進(jìn)行客戶界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹立所開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊形象。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要有建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。3.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。3.4.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目形象定位

1、形象定位主要是找到房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有、不同于競爭對手、能進(jìn)行概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則

（1）項(xiàng)目形象易于展示和傳播。（2）項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征相符合（3）項(xiàng)目形象應(yīng)與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合

（4）項(xiàng)目形象應(yīng)與目標(biāo)客戶群的需求特征相符合

（5）項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別

3.4.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品牌定位

1、品牌是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號或設(shè)計(jì)，或是它們的組合應(yīng)用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品牌定位的影響因素品牌定位的影響因素主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)、廣告、員工。

3、樓盤品牌的創(chuàng)立（1）命名及標(biāo)志（2）產(chǎn)品品質(zhì)（3）概念創(chuàng)造（4）追求個性化

4、企業(yè)品牌與樓盤品牌聯(lián)動定位（1）樓盤品牌促進(jìn)企業(yè)品牌（2）企業(yè)品牌帶動樓盤品牌3.4.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷定位

1、價(jià)格定位（1）價(jià)格定位的目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格定位的目標(biāo)必須服從企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)。具體包括：最大利潤目標(biāo)、提高市場占有率目標(biāo)、穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)、過渡價(jià)格目標(biāo)、競爭價(jià)格目標(biāo)、（2）樓盤定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)方法：成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法。

（3）樓盤價(jià)格定位策略樓盤價(jià)格定位策略主要有：心理定價(jià)策略、折扣定價(jià)策略、新產(chǎn)品定價(jià)策略、過程定價(jià)策略

2、廣告定位（1）不同媒體廣告的特點(diǎn)（2）選擇廣告媒體應(yīng)考慮的因素在選擇媒體時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)考慮以下因素：項(xiàng)目規(guī)模、樓盤檔次、項(xiàng)目區(qū)位、資金實(shí)力。

（3）廣告預(yù)算方法廣告預(yù)算方法有：量力而行法、銷售百分比法、競爭對等法、目標(biāo)任務(wù)法。（4）廣告推廣安排

3、活動推廣定位（1）活動推廣的概念活動推廣是指企業(yè)整合本身的資源，通過具有創(chuàng)意性的活動或事件，使之成為大眾關(guān)心的話題，吸引媒體報(bào)道與消費(fèi)者參與，進(jìn)而達(dá)到提升企業(yè)樓盤形象，促進(jìn)樓盤銷售的目的。（2）活動推廣時(shí)機(jī)（3）活動推廣形式活動推廣形式有：樓盤慶典儀式、社會公益活動、社區(qū)內(nèi)活動、大型有獎銷售、打折促銷4、營銷渠道定位（1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售（2）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售第四章房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與細(xì)分4.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.3房地產(chǎn)市場細(xì)分4.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、特點(diǎn)及作用

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)查，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容廣泛

（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查針對性很強(qiáng)（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查方法多樣（4）房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性

3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用（1）市場調(diào)查可以使企業(yè)獲得大量信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對市場動態(tài)的感應(yīng)并作出相應(yīng)的反應(yīng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力（2）通過市場調(diào)查，企業(yè)可以了解、把握市場需求，確定企業(yè)的目標(biāo)市場，生產(chǎn)符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場的需求（3）通過市場調(diào)查，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分析，對其地段、價(jià)格、樓型、戶型、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查歸納和研究，也可使房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策具有針對性、超前性4.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序

1、確定調(diào)查目的

2、初步調(diào)查

3、調(diào)查設(shè)計(jì)

4、現(xiàn)場調(diào)查

5、資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析

6、撰寫和提交調(diào)查報(bào)告4.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

2、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)查（3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查

3、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查（1）行情調(diào)查（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況（4）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況

4、房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（4）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法分類

1、按調(diào)查對象分普查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查

2、按調(diào)查方法分訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法4.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的收集

1、基本資料的收集基本資料可分為一手資料和二手資料。一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料

2、房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集

3、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料的收集

4、交通流量資料的收集

5、人文社會經(jīng)濟(jì)資料的收集包括有：人口、職業(yè)或行業(yè)類別比例、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、流動人口

6、公共設(shè)施資料的收集

7、商圈資料的收集

8、房地產(chǎn)市場景氣資料的收集

9、銷售資料的收集

10、競爭項(xiàng)目資料的收集

11、租金資料的收集4.2.3房地產(chǎn)市場調(diào)查資料收集的途徑

1、房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民

2、交易雙方當(dāng)事人

3、房地產(chǎn)中間商

4、房地產(chǎn)租售廣告

5、房地產(chǎn)交易促銷活動

6、各類二手資料4.3房地產(chǎn)市場細(xì)分4.3.1房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念房地產(chǎn)市場細(xì)分是發(fā)現(xiàn)和了解市場機(jī)會、制定與執(zhí)行有效的營銷方案的關(guān)鍵和核心4.3.2房地產(chǎn)市場細(xì)分的原則（1）可測量性（2）可進(jìn)入性（3）可盈利性（4）可行性4.3.3房地產(chǎn)市場細(xì)分的依據(jù)

1、地理細(xì)分2、人口細(xì)分

3、心理細(xì)分4、行為細(xì)分4.3.4房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法

1、單維因素法2、三維因素法

3、變量組合法4.3.5房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序房地產(chǎn)細(xì)分一般遵行以下原則：

（1）依據(jù)市場調(diào)查的資料進(jìn)行分析，把握房地產(chǎn)市場需求供給狀況和發(fā)展趨勢，選擇和確定房地產(chǎn)市場產(chǎn)品范圍（2）依據(jù)市場細(xì)分變量排列出消費(fèi)者的需求（3）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體因素，初步確定細(xì)分市場的數(shù)量（4）對初步確定的細(xì)分市場進(jìn)行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營的細(xì)分市場作為目標(biāo)市場（5）考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低，目標(biāo)市場的特征和企業(yè)期望利潤大?。?）計(jì)算目標(biāo)市場給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場的風(fēng)險(xiǎn)程度（7）針對確定的目標(biāo)市場特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場的營銷策略第五章房地產(chǎn)開發(fā)投資5.1房地產(chǎn)投資概述5.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措5.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析5.1房地產(chǎn)投資概述5.1.1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為5.1.2房地產(chǎn)投資的主體

1、國家2、企業(yè)3、個人5.1.3房地產(chǎn)投資的分類

1、按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分（1）土地開發(fā)投資（2）房屋開發(fā)投資（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資

2、按房地產(chǎn)投資形式劃分（1）直接投資房地產(chǎn)直接投資主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資

（2）間接投資具體包括：購買住房抵押貸款證券，購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金5.1.4房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)

1、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)

（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級

2、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)（1）變現(xiàn)性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長

（4）需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)5.1.5房地產(chǎn)投資三要素

1、時(shí)機(jī)2、地段3、質(zhì)量5.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措

5.2.1項(xiàng)目資金籌措的渠道與方式

1、項(xiàng)目資本金籌集的渠道與方式

（1）國家預(yù)算內(nèi)投資（2）自籌投資

（3）發(fā)行股票

（4）吸收國外資本直接投資

2、項(xiàng)目負(fù)債籌資的渠道與方式

（1）銀行貸款

（2）發(fā)行債券（3）設(shè)備租賃（4）借用國外資金5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源

1、自有資金

（1）企業(yè)自身積累

（2）主管部門投入資金

（3）聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金

2、銀行貸款

3、社會集資

（1）房地產(chǎn)股票（2）房地產(chǎn)債券

4、利用外資

5、預(yù)售款5.2.3資金成本

1、資本成本的概念

資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本。

2、資金成本的計(jì)算（1）資金成本計(jì)算的一般形式資金成本一般用相對數(shù)表示，稱之為資金成本率。其一般計(jì)算公式為：

（2）各種資金來源的資金成本

①優(yōu)選股成本②普通股成本③債券成本④銀行借款⑤租賃成本⑥保留盈余成本

（3）平均資金成本為了進(jìn)行籌資和投資決策，需要計(jì)算全部資金來源的平均資金成本率，即綜合資金成本率。5.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析5.3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性的大小或程度，這種損失包括投入資本損失及實(shí)際收益小于預(yù)期收益的差額損失等。5.3.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

1、市場風(fēng)險(xiǎn)（1）市場供求風(fēng)險(xiǎn)

（2）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（3）購買力風(fēng)險(xiǎn)（4）未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)

2、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（1）決策風(fēng)險(xiǎn)（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（3）管理風(fēng)險(xiǎn)

3、金融風(fēng)險(xiǎn)

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

5、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。

6、政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)主要政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。

7、自然風(fēng)險(xiǎn)

5.3.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制

1、風(fēng)險(xiǎn)回避2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防3、風(fēng)險(xiǎn)組合

4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（1）契約性轉(zhuǎn)移（2）購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)（3）項(xiàng)目資金證券化

5、風(fēng)險(xiǎn)自留第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述6.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析6.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選6.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)6.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義和目的

1、可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。

2、可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用

1、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

2、籌集建設(shè)資金的依據(jù)

3、開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

4、編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作階段

1、投資機(jī)會研究

2、初步可行性研究

3、詳細(xì)可行性研究

4、項(xiàng)目的評估和決策6.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的具體步驟

1、接受委托

2、調(diào)查研究

3、方案選擇和優(yōu)化

4、財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)

5、編制可行性研究報(bào)告6.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

1、項(xiàng)目概況

2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

3、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇

5、資源供給條件分析

6、環(huán)境影響評價(jià)

7、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)費(fèi)用的研究

8、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析

10、結(jié)論及建議6.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資估算

1、開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期（指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。

2、經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各費(fèi)用估算

1、土地費(fèi)用

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為渠取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。

（2）根據(jù)取得方式的不同，所發(fā)生的費(fèi)用有：土地征收拆遷費(fèi)、土地出讓地價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)、土地投資折價(jià)

2、前期工程費(fèi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

4、建筑安裝工程費(fèi)

5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

6、開發(fā)間接費(fèi)用

7、管理費(fèi)用

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用

9、銷售費(fèi)用

10、開發(fā)期稅費(fèi)

11、其他費(fèi)用

12、不可預(yù)見費(fèi)6.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入

房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、和自營收入。（1）租售收入 租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。（2）自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服物業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。6.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

1、現(xiàn)金流量表（1）全部投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表

2、資金來源與運(yùn)用表

3、損益表6.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析

1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

3、投資回收期

4、投資利潤率

5、資本金利潤率

6、資本金凈利潤率6.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力分析

1、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

2、有效利率與名義利率

3、借款利息的計(jì)算方法

4、借款償還期的計(jì)算

（1）國內(nèi)借款償還期

（2）國外借款償還期6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析

6.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。6.4.2敏感性分析

1、敏感性分析的概念敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出的影響。（1）單因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析

2、敏感性分析的步驟（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變化范圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動時(shí)，評價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動值。（4）通過評價(jià)指標(biāo)變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進(jìn)一步的分析。

3、敏感性分析方法的應(yīng)用

（1）建造費(fèi)用的敏感性分析（2）建設(shè)周期的敏感性分析（3）租金的敏感性分析（4）建筑面積的敏感性分析6.4.3臨界點(diǎn)分析

可進(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：

1、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率

2、最高土地取得價(jià)格

3、最高工程費(fèi)用6.4.4概率分析

1、概率分析的概念概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定因素對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。

2、概率分析的步驟：

（1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素（2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)（3）分析確定每個不確定性因素的概率（4）計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。

3、概率分析的方法（1）期望值法（2）蒙特卡羅模擬法6.5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案比選6.5.1開發(fā)經(jīng)營期相同的方案比選

1、凈現(xiàn)值法

2、差額內(nèi)部收益率法

3、最小費(fèi)用法6.5.2開發(fā)經(jīng)營期不同的方案比選

1、年值法

2、最小公倍數(shù)法

3、研究期法6.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)6.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)是從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合理性。6.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的效益和費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的效益

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的費(fèi)用6.6.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的盈利能力分析綜合評價(jià)的盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。6.6.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評價(jià)的社會影響分析社會影響分析主要包括下列內(nèi)容：

（1）就業(yè)效果分析（2）對區(qū)域資源配置的影響（3）對環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響（4）對區(qū)域科技進(jìn)步的影響（5）對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（6）對減少進(jìn)口和增加出口的影響（7）對節(jié)約及合理利用國家資源的影響（8）對提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利的影響（9）對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響6.7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫6.7.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

1、封面2、摘要3、目錄

4、正文5、附表6、附圖6.7.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的編寫要點(diǎn)

1、項(xiàng)目總說明

2、項(xiàng)目概況

3、投資市場研究

4、市場研究

5、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件

7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排

8、投資估算及資金籌措

9、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

11、風(fēng)險(xiǎn)分析

12、可行性研究的結(jié)論第七章房地產(chǎn)開發(fā)用地取得7.1房地產(chǎn)開發(fā)用地制度概述7.2國有土地使用權(quán)出讓7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押7.4國有土地使用權(quán)劃撥7.5閑置土地的處理7.6集體土地征收7.1房地產(chǎn)開發(fā)用地制度概述

7.1.1我國基本土地制度

1、土地制度的概念土地制度是人們在一定社會條件下土地關(guān)系的總稱。包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度

2、我國土地所有制

（1）國有土地所有權(quán)的主體和客體（2）集體土地所有權(quán)的主體和客體

3、我國土地使用制

4、我國土地國家管理制度7.1.2土地儲備制度

1、土地儲備制度的概念城市政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征收等方法取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需要，確保政府切實(shí)壟斷土地一級市場的一種管理制度。

2、土地儲備的范圍土地儲備的范圍主要包括：（1）依法收回的國有土地（2）可收購的國有土地（3）在企業(yè)改制、舊城改造、污染企業(yè)外遷、城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整中可置換的土地（4）征收的集體土地和政府代征的土地

3、土地儲備制度的運(yùn)作過程（1）土地收購儲備（2）儲備土地前期開發(fā)整理與利用（3）儲備土地供應(yīng)7.1.3土地用途管制制度根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，

規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。7.1.4耕地保護(hù)制度

1、國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度

2、國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度

3、禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地7.1.5房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有:出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、與土地使用權(quán)擁有者合作。7.2國有土地使用權(quán)出讓

7.2.1國有土地使用權(quán)出讓第概念國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7.2.2國有土地使用權(quán)出讓的年限（1）居住用地70年（2）工業(yè)用地50年（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年（5）綜合或其他用地50年7.2.3國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓

1、協(xié)議出讓的概念協(xié)議出讓是指土地使用有意受讓人直接向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請，并就土地的用途、范圍、價(jià)格等談判、

協(xié)商，達(dá)成一致并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的一種出讓方式。

2、協(xié)議出讓的特點(diǎn)

受主觀因素影響大，缺乏公平競爭，地價(jià)往往偏低。

3、協(xié)議出讓的程序（1）申請（2）協(xié)商（3）報(bào)批（4）簽約（5）登記、領(lǐng)證7.2.4國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

1、招標(biāo)出讓的概念招標(biāo)出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

2、招標(biāo)出讓的特點(diǎn)（1）招標(biāo)人不說明自己的標(biāo)底，投標(biāo)人各自也不公開投標(biāo)價(jià)（2）不一定“價(jià)高者得”（3）投標(biāo)人只有一次機(jī)會

3、招標(biāo)出讓的程序（1）招標(biāo)（2）投標(biāo)（3）開標(biāo)、評標(biāo)、和中標(biāo)（4）簽約（5）登記、領(lǐng)證7.2.5國有土地使用權(quán)拍賣出讓

1、拍賣出讓的概念拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為

2、拍賣出讓的特點(diǎn)（1）完全競爭（2）無主觀因素影響（3）價(jià)高者得（4）多次報(bào)價(jià)

3、拍賣出讓的程序（1）發(fā)布拍賣公告（2）資格審查及交納保證金（3）組織拍賣會（4）簽約（5）登記、領(lǐng)證7.2.6國有土地使用權(quán)掛牌出讓

1、掛牌出讓的概念掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)

定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。

2、掛牌出讓的特點(diǎn)（1）公開競爭（2）有一定的掛牌期限（3）價(jià)高得勝

（4）簡便、節(jié)省

3、掛牌出讓的程序（1）發(fā)布掛牌公告（2）掛牌公布出讓宗地基本情況和掛牌出讓基本要求（3）符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)（4）出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格（5）出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)

（6）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人（7）簽約（8）登記、領(lǐng)證7.2.7出讓土地使用權(quán)終止

1、因土地使用權(quán)期滿終止

2、因土地使用權(quán)提前收回終止

3、因違反出讓合同有關(guān)規(guī)定終止

4、因土地滅失終止7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

7.3.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式（1）出售（2）交換（3）贈與

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則（1）出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則（2）土地使用權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致的原則（3）不得損害土地及地上建筑物經(jīng)濟(jì)效益的原則

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件

5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）提交轉(zhuǎn)讓申請（2）審查批準(zhǔn)（3）交納有關(guān)稅費(fèi)（4）登記、發(fā)證7.3.2土地使用權(quán)出租

1、土地使用權(quán)出租的概念我國現(xiàn)行法規(guī)文件有不同的規(guī)定：一、國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十八條為：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同

地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！倍?、1999年7月由國土資源部印發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中的定義：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?！?/p>

2、土地使用權(quán)出租的條件和范圍

3、土地年租制7.3.3土地使用權(quán)抵押

1、土地使用權(quán)抵押概念土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保向銀行抵押取得貸款的行為

2、土地使用權(quán)抵押的法律特征（1）土地使用權(quán)抵押是以不轉(zhuǎn)移占有的方式設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)（2）土地使用權(quán)抵押具有附從性（3）土地使用權(quán)抵押具有公示性和對抗性（4）土地使用權(quán)抵押具有絕對性和排他性

3、可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)范圍

4、土地使用權(quán)抵押的設(shè)定（1）土地使用權(quán)抵押合同（2）土地使用權(quán)的抵押登記

5、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

6、抵押權(quán)的滅失7.4國有土地使用權(quán)劃撥7.4.1國有土地使用權(quán)劃撥的概念和特征

1、土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

2、土地使用權(quán)劃撥的特征

7.4.2國有土地使用權(quán)劃撥的適用范圍劃撥用地范圍如下：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地7.4.3國有土地使用權(quán)劃撥的程序

1、用地單位提交用地申請

2、審核批準(zhǔn)

3、劃撥土地和登記發(fā)證7.4.4劃撥土地的管理（1）劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓（2）劃撥土地使用權(quán)可以出租（3）劃撥土地使用權(quán)可以抵押（4）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。（5）國有企業(yè)改革中的劃撥土地（6）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理（7）劃撥土地使用權(quán)的收回7.5閑置土地的處理7.5.1閑置土地的概念和范圍

1、閑置土地是指土地使用者取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

2、有下列情況之一的，可以認(rèn)定為閑置用地：（1）未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地（2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的（3）已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積1／3，或投資額不足總投資額25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的（4）法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的7.5.2閑置土地的處置方式（1）延長開發(fā)建設(shè)期，但最長不得超過一年（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)（3）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)（4）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地（5）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原原土地使用者給予補(bǔ)償（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文件，將土地使用權(quán)交還政府（7）對因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費(fèi)或征地費(fèi)的，除選擇前款規(guī)定的方式外，可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回7.5.3征收土地閑置費(fèi)和無償收回土地使用權(quán)根據(jù)國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》，對征收土地造成閑置的，要征收土地閑置費(fèi)，直到無償收回土地使用權(quán)。7.6集體土地征收7.6.1土地征收的概念及特征

1、土地征收的概念我國的土地征收是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國有的措施

2、土地征收的特征（1）土地征收以公共利益為目的（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地（4）征地行為具有強(qiáng)制性（5）征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件7.6.2土地征收的審批根據(jù)我國《土地管理法》，土地征收實(shí)行二級審批，即由國務(wù)院和省級人民政府審批7.6.3土地征收的補(bǔ)償根據(jù)《土地管理法》征收的，按照被征收土地

的原用途給予補(bǔ)償。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。7.6.4土地征收的工作程序

1、申請用地

2、受理申請并審查有關(guān)文件

3、審批用地

4、征地實(shí)施

5、簽發(fā)用地協(xié)議

6、征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理

7、頒發(fā)土地使用證

8、建立征收土地檔案第八章房地產(chǎn)開發(fā)房屋拆遷8.1城市房屋拆遷管理概述8.2城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置8.3城市房屋拆遷估價(jià)8.4城市房屋拆遷行政裁決8.1城市房屋拆遷管理概述8.1.1城市房屋拆遷的概念及原則

1、城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷是指為了城市發(fā)展和建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，由取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附著物，并對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。

2、城市房屋拆遷的原則（1）城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃（2）城市房屋拆遷要與城市的舊區(qū)改造相結(jié)合（3）城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)有利于生態(tài)環(huán)境改善（4）城市房屋拆遷要注意保護(hù)文物古跡8.1.2城市房屋拆遷的管理

1、城市房屋拆遷行政許可制度

2、房屋拆遷單位資格管理（1）房屋拆遷方式（自行拆遷、委托拆遷）。（2）拆遷人有資格對本單位建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施拆遷（3）接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格（4）房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托（5）關(guān)于委托拆遷的有關(guān)規(guī)定

3、拆遷范圍和拆遷期限的管理（1）房屋拆遷公告（2）拆遷范圍的管理（3）拆遷期限的管理

4、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立及爭議的處理（1）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立與管理（2）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議爭議的處理

5、拆遷補(bǔ)償安置資金的使用與監(jiān)督8.1.3城市房屋拆遷的程序

1、確定拆遷地塊

2、調(diào)查摸底

3、預(yù)測拆遷費(fèi)用及擬定拆遷安置補(bǔ)償方案

4、申請辦理《房屋拆遷許可證》

5、公布房屋拆遷公告

6、進(jìn)行拆遷宣傳

7、簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書

8、被拆遷人騰出房屋

9、領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)用，辦理安置手續(xù)

10、拆遷爭議的處理

11、實(shí)施拆除

12、房屋拆遷資料歸檔管理8.2城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置8.2.1城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο蟾鶕?jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條：拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

8.2.2城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

1、貨幣補(bǔ)償

2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

3、拆遷補(bǔ)償方式的選擇8.2.3城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的原則城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價(jià)有償。8.2.4產(chǎn)權(quán)掉換后房屋差價(jià)的結(jié)算

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。8.2.5公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。8.2.6出租房屋的拆遷補(bǔ)償安置根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條:拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。8.2.7拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十九條:拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。8.2.8設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償安置（1）要認(rèn)定抵押的有效性（2）應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人（3）能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可。（4）不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。8.2.9對搬遷和過渡補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定

1、對搬遷補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條：拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

2、對臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的規(guī)定

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條：在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。3、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

8.2.10拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

8.2.11拆遷安置房屋的質(zhì)量安全要求第二十八條拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。8.3城市房屋拆遷估價(jià)8.3.1城市房屋拆遷估價(jià)的概念

城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

8.3.2城市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇

城市房屋拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。8.3.3城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)

1、城市房屋拆遷估價(jià)基本事項(xiàng)城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。（1）拆遷估價(jià)目的。拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。”

（2）拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（3）拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（4）拆遷估價(jià)方法。一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。（5）實(shí)地查勘拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。（6）技術(shù)協(xié)調(diào)（7）計(jì)價(jià)貨幣和精度

2、被拆遷房屋面積和性質(zhì)的認(rèn)定（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。（2）對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

（3）對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。8.3.4城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理

1、拆遷估價(jià)初步結(jié)果公示和估價(jià)報(bào)告送達(dá)

2、拆遷估價(jià)報(bào)告疑問處理

3、拆遷估價(jià)結(jié)果異議處理

4、復(fù)核估價(jià)和另行估價(jià)8.3.5城市房屋拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處

1、調(diào)處途徑

2、估價(jià)技術(shù)鑒定

3、估價(jià)專家委員會及其工作機(jī)制8.3.6對違規(guī)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的處罰對有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、

《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(1)出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

(2)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

(3)以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(4)允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

(5)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的；

(6)違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。8.4城市房屋拆遷行政裁決8.4.1城市房屋拆遷行政裁決制度

1、行政調(diào)解制度

2、拆遷聽證制度

3、集體決策制度

4、對違法違規(guī)行為建立責(zé)任追究制度

5、不服從行政裁決的行政復(fù)議與起訴制度

6、回避制度8.4.2城市房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的裁決依據(jù)

行政裁決應(yīng)當(dāng)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、及時(shí)的原則。

8.4.3城市房屋拆遷行政裁決的基本程序

1、受理拆遷當(dāng)事人拆遷裁決申請

2、向申請人發(fā)出裁決受理通知書

3、房屋拆遷管理部門裁決

4、拆遷行政裁決的執(zhí)行8.4.4城市房屋拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的要求（1）未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。（2）房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提交下列資料:①行政強(qiáng)制拆遷申請書;②裁決調(diào)解記錄和裁決書；③被拆遷人不同意拆遷的理由；④被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書；⑤被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補(bǔ)償資金證明；⑥被拆遷人拒絕接收補(bǔ)償資資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明；

⑦市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。（3）拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。（4）依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷。（5）行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處(居委會)、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。（6）拆遷人、接受委托的拆遷單位在實(shí)施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強(qiáng)迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強(qiáng)制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。第九章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)9.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察9.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)9.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)9.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程勘察

1、勘察工作的任務(wù)、目的及作用

2、勘察工作的主要程序

3、勘察過程的分類可分為現(xiàn)場勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察、施工勘察。

4、勘察工作的原則

5、勘察工作的具體內(nèi)容（1）地形測量（2）工程勘察（3）地下水、地表水的勘察（4）氣象調(diào)查

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程勘察工作的管理（1）樹立重視工程勘察工作的觀念（2）選擇好的工程勘察單位（3）簽訂好工程勘察合同（4）督促協(xié)助勘察單位開展工程勘察工作（5）親自到現(xiàn)場踏勘9.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)9.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則

1、符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu)

2、豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足的其他要求9.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容

1、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）建筑類型的選擇（2）建筑布局（3）配套公建（4）環(huán)境小品（5）健康住宅的要求（6）居住建筑的規(guī)劃布局原則（7）居住建筑的布置形式

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目道路規(guī)劃（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目道路功能（2）道路規(guī)劃原則

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綠化規(guī)劃（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目綠化系統(tǒng)分類（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目綠化的布置原則9.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理（1）選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行多方案的比較，確定可以實(shí)施的設(shè)計(jì)方案（2）做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（3）有計(jì)劃地完成設(shè)計(jì)圖紙，積極為施工單位開工創(chuàng)造條件（4）認(rèn)真審查并熟悉圖紙（5）組織現(xiàn)場規(guī)劃設(shè)計(jì)小組，指派房地產(chǎn)項(xiàng)目責(zé)任規(guī)劃師（6）為開展工程規(guī)劃創(chuàng)造條件（7）樹立重視工程規(guī)劃的觀念9.2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批內(nèi)容及程序

1、選址意見書制度（1）選址意見書的含義選址意見書是指建設(shè)項(xiàng)目在立項(xiàng)過程中，城市規(guī)劃行政主管部門對提出的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目選擇具體用地地址的批復(fù)意見等具有法律效力的文件。（2）選址意見書的內(nèi)容①建設(shè)項(xiàng)目的基本情況②建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)（3）開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批程序

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證制度（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證的審批

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的含義建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批9.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)9.3.1工程設(shè)計(jì)的原則和依據(jù)

1、工程設(shè)計(jì)的原則（1）遵守國家法律、法規(guī)（2）要采取節(jié)約能源的措施（3）防止有害因素對環(huán)境的污染（4）提高土地利用率（5）引進(jìn)技術(shù)符合我國國情（6）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用、美觀、安全（7）合理設(shè)計(jì)居民關(guān)心的內(nèi)容

2、工程設(shè)計(jì)的依據(jù)進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)是項(xiàng)目建議書。9.3.2工程設(shè)計(jì)階段及其內(nèi)容

1、工程設(shè)計(jì)階段

2、工程設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容（1）初步設(shè)計(jì)（2）技術(shù)設(shè)計(jì)（3）施工圖設(shè)計(jì)9.3.3工程設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容

1、總體設(shè)計(jì)

2、單體設(shè)計(jì)

3、建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)

4、抗震設(shè)計(jì)9.3.4住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與趨勢

1、新世紀(jì)住宅設(shè)計(jì)“十大標(biāo)準(zhǔn)”（1）規(guī)劃超前化（2）戶型合理化（3）建筑藝術(shù)化（4）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化（5）建材環(huán)?；?）配套完善化（7）服務(wù)酒店化（8）環(huán)境公園化（9）生活科技化（10）社區(qū)人性化

2、住宅設(shè)計(jì)新趨勢（1）外立面日趨簡潔明快（2）室內(nèi)布局注重實(shí)用（3）橫廳設(shè)計(jì)替代直廳（4）綠化率趨向大樹率（5）逐漸向一梯一戶靠攏（6）電梯與大堂賓館化（7）共享空間逐漸增多（8）主題景觀代替園林（9）建筑節(jié)能技術(shù)普遍應(yīng)用（10）環(huán)保得到充分重視（11）住宅自動化和智能信息管理系統(tǒng)的應(yīng)用（12）室內(nèi)空間強(qiáng)調(diào)三大分區(qū)第十章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)10.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)10.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同10.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)10.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理10.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)10.1.1招標(biāo)投標(biāo)的概念和方式

1、招標(biāo)投標(biāo)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)是指房地產(chǎn)招標(biāo)人設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干個建設(shè)單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競爭，由招標(biāo)人從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。

2、開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)（3）議標(biāo)10.1.2招標(biāo)程序

1、招標(biāo)準(zhǔn)備（1）選擇招標(biāo)方式（2）辦理招標(biāo)備案（3）編制招標(biāo)有關(guān)文件（4）編制招標(biāo)工程標(biāo)底（5）確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函

2、對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審（1）資格預(yù)審的程序（2）資格預(yù)審的主要審查內(nèi)容財(cái)務(wù)狀況、施工經(jīng)驗(yàn)及履約情況、人員和施工設(shè)備

3、招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容（1）招標(biāo)文件的發(fā)售（2）現(xiàn)場考察（3）解答投標(biāo)人的質(zhì)疑

4、決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容（1）開標(biāo)（2）評標(biāo)（3）定標(biāo)10.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程合同

10.2.1合同形式

1、按計(jì)價(jià)方式不同劃分（1）總價(jià)合同（2）單價(jià)合同（3）成本加酬金合同

2、按合同所包括的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分（1）總包合同（2）招標(biāo)人直接發(fā)包的專業(yè)承包合同（3）獨(dú)立承包合同

3、按是否包料劃分（1）包工包料合同（2）包工部分包料合同（3）勞務(wù)合同10.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同的一般條款

1、一般義務(wù)（1）承包人責(zé)任（2）履約保函（3）工程應(yīng)使工地監(jiān)理人員滿意（4）承包人應(yīng)提交總進(jìn)度計(jì)劃（5）竣工時(shí)的現(xiàn)場清理

2、合同文件管理

3、材料及設(shè)備供應(yīng)

4、開工、竣工時(shí)間及工期

5、變更與增減

6、轉(zhuǎn)讓與分包

7、竣工驗(yàn)收與維修

8、支付方式預(yù)付款、工程進(jìn)度款、最終付款、退還保留金

9、風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)（1）工程的保險(xiǎn)（2）工作人員人身保險(xiǎn)（3）第三方保險(xiǎn)

10、中斷合同（1）招標(biāo)人中斷合同（2）承包商中斷合同

11、經(jīng)濟(jì)責(zé)任

12、爭端的解決10.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合同管理

1、合同分析

2、建立合同目錄、編碼和檔案

3、合同履行的監(jiān)督、檢查

4、索賠10.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)10.3.1房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的含義及其作用

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的含義房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施主要是就住宅工程配套而言，是指保證住宅使用功能，為小區(qū)服務(wù)的一系列附屬設(shè)施。

2、房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的作用

住宅工程配套建設(shè)是住宅建設(shè)的重要組成部分，是保證住宅使用功能的基本條件，也是豐富人們文化生活、改善生活環(huán)境的必要條件。10.3.2房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的原則

1、服從整體2、綜合設(shè)計(jì)3、統(tǒng)籌施工

4、全面配套5、講究效益6、組織協(xié)調(diào)10.3.3房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系

1、實(shí)物量比例關(guān)系每平方米住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)物量＝基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)物量/住宅建筑面積

2、價(jià)值量比例關(guān)系該比例關(guān)系通常用基礎(chǔ)設(shè)施投資與住宅建設(shè)投資的比例和每平方住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施投資量來表示。10.3.4房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的主要內(nèi)容

1、管線工程（1）管線工程布置管線的布置與房屋道路和綠化等應(yīng)互相配合，同時(shí)必須符合城市總體規(guī)劃的要求。（2）管線綜合管線綜合是將各單項(xiàng)管線工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)

行綜合安排，以解決它們之間在平面、空間、建設(shè)時(shí)間的先后及施工維修等方面的矛盾。

2、道路工程道路工程是指在項(xiàng)目建設(shè)過程中和工程完成后居住小區(qū)內(nèi)使用的道路及與之配套的其他工程10.3.5房地產(chǎn)基礎(chǔ)配套設(shè)施施工許可證的申請

1、申請施工許可證所須具備的條件（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托理。（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50％，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上

不導(dǎo)少于工程合同價(jià)的30％。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。（9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2、申請辦理施工許可證的程序（1）建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。（2）建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的

《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請。（3）發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送