物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案

物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理方案概述：設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但業(yè)主無時(shí)無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，業(yè)主們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。**物業(yè)在詳細(xì)研究師大物業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合多年高檔寫字樓、住宅的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)該項(xiàng)目智能化程度高、設(shè)施設(shè)備齊全、容量大、數(shù)量多、分布廣的特點(diǎn)，進(jìn)行細(xì)致的綜合技術(shù)分析，并在此基礎(chǔ)上提出“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的工程設(shè)施設(shè)備管理模式，通過制定嚴(yán)格的管理制度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范、周密的維保計(jì)劃等，達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)的控制，為師大提供安全可靠大的動(dòng)力支持。一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對(duì)工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對(duì)設(shè)備知根知底，方能在工作時(shí)胸有成竹。為此，**物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程師對(duì)師大的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。在此，我們按工程設(shè)備系統(tǒng)分類逐一對(duì)其進(jìn)行技術(shù)分析，為制定工程設(shè)備管理思路和具體措施提供依據(jù)。（一）供配電系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的供配電系統(tǒng)是一個(gè)龐大的供配電系統(tǒng)，是整個(gè)師大的動(dòng)力心臟，它包括高壓供電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)和雙電源供電系統(tǒng)2、高壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析高壓配電系統(tǒng)具有顯著的系統(tǒng)大、分散廣、設(shè)備復(fù)雜、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，師大所有的動(dòng)力用電由它供給，這也是今后師大動(dòng)力保障的最關(guān)鍵點(diǎn)，其運(yùn)行可靠與否，直接決定了師大能否正常運(yùn)作，物業(yè)功能能否正常發(fā)揮的最主要因素！因此，這也是我們將其列入工程設(shè)備管理的重中之重的根本原因。為了把控好這一重要環(huán)節(jié)，這就要求我們從多方面做好工作。1 /73、低壓配電系統(tǒng)特點(diǎn)分析低壓配電是師大供電網(wǎng)絡(luò)中的基礎(chǔ)系統(tǒng)，具有設(shè)備數(shù)量多、設(shè)備分散面廣的特點(diǎn)，而且此部分設(shè)備又是供配電系統(tǒng)中操作使用最頻繁的部分，因而設(shè)備的故障率也相對(duì)較高。需要有足夠的運(yùn)行維護(hù)人員對(duì)各設(shè)備分布點(diǎn)進(jìn)行密切的監(jiān)控，加強(qiáng)日常巡視，隨時(shí)作好設(shè)備的例行維護(hù)管理工作，一有故障先兆，必須及時(shí)予以處理，防止出現(xiàn)惡性設(shè)備事故的發(fā)生。（二）電梯系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成師大的電梯運(yùn)輸系統(tǒng)總體數(shù)量大、分布廣、未來的使用頻率極高，是未來人流、物流運(yùn)輸?shù)闹饕緩健?、系統(tǒng)分析師大的電梯系統(tǒng)將是今后師大設(shè)備管理的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)殡娞菹到y(tǒng)首先是與業(yè)主接觸最多，使用頻率最高的設(shè)施設(shè)備，故障率也相對(duì)較高；擬采取請(qǐng)專業(yè)外包單位提供專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作，以滿足設(shè)備的運(yùn)行需要。（四）消防系統(tǒng)1、系統(tǒng)組成其主要設(shè)備包括報(bào)警主機(jī)、煙感、溫感、消火栓按鈕、玻璃破碎按鈕、消防電話、警鈴、揚(yáng)聲器、防火卷簾門、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)、噴淋頭、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防聯(lián)動(dòng)控制盤、緊急廣播等。2、系統(tǒng)分析（1）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)本火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)于總控制中心，報(bào)警控制主機(jī)設(shè)置有圖形顯示裝置及打印機(jī)等，具有全中文顯示的功能，除顯示報(bào)警信號(hào)外，還可直觀顯示各消防設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。探測器均內(nèi)置線路隔離開關(guān)，當(dāng)探測總線發(fā)生短路時(shí)，能在報(bào)警主機(jī)上將損壞的部件隔離，而不需另外增加隔離模塊。消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)是當(dāng)某處發(fā)生火災(zāi)時(shí)，系統(tǒng)能夠自動(dòng)啟動(dòng)其監(jiān)控對(duì)象轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài)，如強(qiáng)制切除火災(zāi)區(qū)域的供電電源、啟動(dòng)消防水泵、自動(dòng)關(guān)閉防火卷簾、自動(dòng)關(guān)閉送風(fēng)機(jī)、強(qiáng)制切入緊急事故廣播、迫降電梯至首層及電扶梯停止2 /7工作等。（2）消防廣播及背景音樂系統(tǒng)師大的消防廣播及背景音樂系統(tǒng)廣播在火警時(shí)作消防緊急廣播用，當(dāng)收到某區(qū)域火災(zāi)信號(hào)時(shí)，緊急廣播系統(tǒng)將預(yù)先錄下的信息，播出以引導(dǎo)員工疏散。平時(shí)作為背景音樂使用。兩個(gè)系統(tǒng)通過報(bào)警主機(jī)切換。（3）消防水系統(tǒng)消防水系統(tǒng)由室外消火栓系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)組成。師大的消防系統(tǒng)用水由市政自來水管網(wǎng)直接供給，設(shè)置消防水箱，消防水分別用于消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。（4）消防通訊系統(tǒng)消防通訊系統(tǒng)是供消防專用的通訊系統(tǒng)，其覆蓋范圍包括消防水泵房、電梯機(jī)房、消防控制室、發(fā)電機(jī)房、高低壓變配電房、風(fēng)機(jī)房、生活水泵房及各個(gè)重要場所。系統(tǒng)總機(jī)設(shè)于消防總控制中心，各主要機(jī)房則設(shè)置系統(tǒng)分機(jī)。（5）氣體滅火系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)主要用于配電房的滅火。（6）防火卷簾系統(tǒng)通過各防火卷簾將各區(qū)域分成不同的防火分區(qū)。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可根據(jù)消防控制室、火災(zāi)探測器的指令或就地手動(dòng)操作使卷簾門下降到定點(diǎn)位置（7）防排煙及正壓送風(fēng)機(jī)系統(tǒng)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，各區(qū)域的煙感、溫感探測器首先會(huì)將探測到的信號(hào)傳到報(bào)警主機(jī)，通過主機(jī)信號(hào)關(guān)閉相關(guān)區(qū)域內(nèi)的新風(fēng)機(jī)，并啟動(dòng)相應(yīng)的排煙閥，進(jìn)而啟動(dòng)相關(guān)的排煙風(fēng)機(jī)及正壓送風(fēng)機(jī)。（8）樓宇管理系統(tǒng)的聯(lián)系接點(diǎn)消防系統(tǒng)提供各聯(lián)系接點(diǎn)至弱電系統(tǒng)，進(jìn)行系統(tǒng)的總體監(jiān)控，包括室外消火栓水泵的控制接點(diǎn)、室內(nèi)消火栓水泵的控制接點(diǎn)、噴淋水泵控制的接點(diǎn)、高區(qū)噴淋增壓泵控制的接點(diǎn)、高區(qū)室內(nèi)消火栓增壓泵控制接點(diǎn)、消防水池液位以及火警報(bào)警信號(hào)等。（9）綜述3 /7消防系統(tǒng)是師大一個(gè)不可或缺的系統(tǒng)，是防范和處理消防事故的安全線，是工程設(shè)備管理當(dāng)中一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此必須確保其設(shè)備的正常運(yùn)行。因此，消防系統(tǒng)的管理重點(diǎn)在于做好日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和定期的試驗(yàn)工作，保證消防控制主機(jī)系統(tǒng)和各消防系統(tǒng)設(shè)備隨時(shí)可以啟用，同時(shí)，將每兩年在消防監(jiān)測部門進(jìn)行一次系統(tǒng)全面檢測。（五）公共照明系統(tǒng)師大的公共照明系統(tǒng)是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、會(huì)所、機(jī)房、地下停車場、消防樓梯、電梯過道以及室外的庭院、車道、和外立面的泛光照明。公共照明系統(tǒng)的使用率高、故障率大，因此，管理的重點(diǎn)在于平時(shí)要求我們做好各照明系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工作，加強(qiáng)日常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證照明系統(tǒng)外觀整潔無缺損，無松落，光源完好率和維修及時(shí)率達(dá)100%。此外，公共照明系統(tǒng)的節(jié)能問題也是管理中的一大重點(diǎn)。二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施（一）設(shè)施設(shè)備的管理模式針對(duì)師大設(shè)備設(shè)施齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點(diǎn)，**物業(yè)以“重點(diǎn)控制”的工程設(shè)備管理模式，重點(diǎn)控制：所謂重點(diǎn)控制，就是對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。系統(tǒng) 管理重點(diǎn) 管理措施要點(diǎn)電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時(shí)年檢消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時(shí)可啟動(dòng)定期試驗(yàn)、巡查供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通2、模式管理要點(diǎn)該管理模式的管理要點(diǎn)在于對(duì)分布各區(qū)域的電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)、4 /7通風(fēng)空調(diào)裝置和給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班的管理辦法，對(duì)集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對(duì)日常維修保養(yǎng)、客戶報(bào)修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。（二）管理措施根據(jù)“重點(diǎn)控制”的管理模式，針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理1、工程前期介入的管理1.1.物業(yè)管理在工程前期介入，一方面向承建商提供有關(guān)建筑設(shè)計(jì)、建筑材料、設(shè)施設(shè)備選用、業(yè)主建議、商戶布局等專業(yè)意見以使該建筑充分體現(xiàn)其價(jià)值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能夠充分考慮業(yè)主、住戶、租客的使用需求，在小區(qū)的配套設(shè)施方面提供專業(yè)化意見，并顧及到在物業(yè)交付使用以后，需要專業(yè)化的全方位管理去繼續(xù)維護(hù)這項(xiàng)重大投資。2、設(shè)備交接管理設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理處可以先行實(shí)施崗位交接，對(duì)暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可以先予以代管，不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（此時(shí)維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。在接管過程中，管理處按發(fā)展商所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。3、設(shè)備檔案資料管理1）設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測試記5 /7錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。4、人員管理人員管理有兩層含義1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工種作業(yè)證、能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。5、制度管理建立交接班制度等一系列管理制度，對(duì)工程人員和工程設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。三、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理（一）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理師大的設(shè)施設(shè)備數(shù)量多，涉及面廣，做好工程設(shè)備的運(yùn)行管理，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。要保證設(shè)備的正確運(yùn)行，首先需熟悉各種設(shè)備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等。對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人員先進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作對(duì)。一些特殊崗位（如配電、暖通、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應(yīng)的操作證后方可進(jìn)行設(shè)備操作。四、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理根據(jù)“重點(diǎn)控制”的原則，工程部將對(duì)在管的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分析，確定重點(diǎn)控制管理部位，制定有針對(duì)性的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：6 /71、預(yù)防