投資項(xiàng)目管控交流材料課件

投資部2017年6月26日中建三局投資項(xiàng)目管控交流材料目錄二、投資管理制度體系三、三局投資管理體系一、投資發(fā)展歷史簡(jiǎn)介-1-投資發(fā)展歷史簡(jiǎn)介一投資的定義與特點(diǎn)1中建的企業(yè)特性和投資方向2中建三局投資發(fā)展歷史3投資：社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體為獲取預(yù)期收益而投入資本進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。資金更多資金經(jīng)濟(jì)活動(dòng)1、重大性：投資系獨(dú)立于主業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之外的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)生存與發(fā)展具有重大影響，“國(guó)之利器”決策權(quán)掌握在企業(yè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2、長(zhǎng)期性：投資一般需要經(jīng)過較長(zhǎng)的時(shí)間，并要經(jīng)過一系列的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，否則叫“投資”。投資關(guān)注的是價(jià)值判斷，投資關(guān)注的是預(yù)測(cè)。3、風(fēng)險(xiǎn)性：投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性，收益不確定，甚至本金也有風(fēng)險(xiǎn)。4、收益性：投資相對(duì)于主業(yè)具有高收益性。我們是一個(gè)什么樣的企業(yè)？國(guó)務(wù)院授權(quán)國(guó)資委中國(guó)建筑總公司中建三局投資公司央企背景給我們帶來(lái)了超然的地位，也帶來(lái)了嚴(yán)格的管控！1、融投資建造投資：BT、PPP、融投資帶動(dòng)總承包等；2、房地產(chǎn)開發(fā)投資：住宅、寫字樓、適度商業(yè)等；3、新興業(yè)務(wù)投資：水務(wù)、環(huán)保、建筑工業(yè)化等；4、股權(quán)并購(gòu)；5、金融投資；中國(guó)建筑總公司階段特點(diǎn)代表項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)混沌階段（1998年之前）被動(dòng)投資為主，門類廣，效益差，管控力度不夠南京房地產(chǎn)項(xiàng)目、武漢商業(yè)銀行、金龍泉啤酒廠等總公司對(duì)投資業(yè)務(wù)無(wú)嚴(yán)格管理，工程局無(wú)對(duì)接部門禁止階段（1998年至2003年）房地產(chǎn)項(xiàng)目全面歇業(yè)，投資項(xiàng)目逐步清理無(wú)無(wú)相應(yīng)管理部門探索階段（2003年至2008年）總公司政策有所松動(dòng)，各工程局暗箱操作，逐步探索新時(shí)代商務(wù)中心、尚德大廈、國(guó)博項(xiàng)目、武咸項(xiàng)目總公司融投資部工程局投資部創(chuàng)業(yè)階段（2008年至2015年）總公司上市，鼓勵(lì)工程局院發(fā)展投資業(yè)務(wù)，我局發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)業(yè)BT系列項(xiàng)目、中建康城等系列房地產(chǎn)項(xiàng)目總公司投資部四大事業(yè)部工程局投資部專業(yè)投資平臺(tái)二次創(chuàng)業(yè)階段（2015年至？）十三五規(guī)劃下：兩輪驅(qū)動(dòng)、三商合一，投資區(qū)域化、專業(yè)化，外部市場(chǎng)變化PPP系列項(xiàng)目、房地產(chǎn)系列項(xiàng)目、建筑工業(yè)化項(xiàng)目、水務(wù)環(huán)保項(xiàng)目、其他新興投資總公司投資部工程局投資部專業(yè)投資平臺(tái)號(hào)碼區(qū)域公司中建三局投資發(fā)展歷史-1-投資管理制度體系一總公司制度體系1中建三局制度體系2投資管理制度體系規(guī)劃一個(gè)基本管理規(guī)定五個(gè)專項(xiàng)管理辦法二個(gè)實(shí)施細(xì)則投資項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則各類投資模式操作指引投資管理制度(投資管理規(guī)定)投資項(xiàng)目立項(xiàng)與決策管理辦法投資預(yù)算管理辦法投資項(xiàng)目過程監(jiān)控管理辦法投資管理委員會(huì)議事規(guī)則投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)管理辦法境外投資監(jiān)督管理辦法投資項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)管理實(shí)施細(xì)則各種類型投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作指引自上而下逐層細(xì)化一個(gè)經(jīng)營(yíng)層議事規(guī)則一個(gè)操作指引手冊(cè)立項(xiàng)建議書編制指引可行性研究報(bào)告編制指引總公司投資制度體系：中建三局投資制度體系：-1-中建三局投資管理體系二三局投資管理體系1主要投資管理活動(dòng)綜合管理評(píng)價(jià)表單23投資管理篇共8個(gè)章節(jié)，由投資業(yè)務(wù)管理和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理兩大部分構(gòu)成。投資業(yè)務(wù)管理，主要包括各級(jí)管理機(jī)構(gòu)職責(zé)分配表、投資業(yè)務(wù)定義及分類、投資項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)、投資市場(chǎng)拓展、投資項(xiàng)目過程管理、投資評(píng)價(jià)與考核及創(chuàng)新投資業(yè)務(wù)管理七項(xiàng)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，主要包括前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)管理、招采與成本管理、營(yíng)銷策劃、持有管理、客戶服務(wù)以及物業(yè)管理八項(xiàng)內(nèi)容。投資管理體系根據(jù)投資業(yè)務(wù)價(jià)值鏈分析，投資管理流程總圖共劃分為三個(gè)層級(jí)：投資管理活動(dòng)投資項(xiàng)目市場(chǎng)拓展投資項(xiàng)目過程管控投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)考核投資區(qū)域基本標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)審批投標(biāo)報(bào)價(jià)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)質(zhì)量安全商務(wù)管理確權(quán)回款總體責(zé)任中后評(píng)價(jià)考核兌現(xiàn)投資審計(jì)投資項(xiàng)目區(qū)域管理中建股份發(fā)布《中建股份基礎(chǔ)設(shè)施投資業(yè)務(wù)區(qū)域化布局方案》（中建股投[2015]584號(hào)文）核心布局區(qū)域1湖北延伸布局區(qū)域4京津冀遼寧浙江廣東點(diǎn)狀布局城市3成都西安昆明三局：核心布局區(qū)域1湖北延伸布局區(qū)域6廣東四川遼寧江蘇

陜西重慶點(diǎn)狀布局城市3昆明杭州哈爾濱三局：中建鐵路：XXX投資基本底線要求原則要求：投資項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)是局屬相關(guān)單位開展投資項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究，以及局、中建股份開展投資項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估、可行性研究報(bào)告評(píng)審和投資決策工作的基本依據(jù)。局“4167投資底限”：是指合作方為四線縣級(jí)城市，建安合同額低于10億元，政府上年財(cái)政收入低于60億元，建安合同額占項(xiàng)目總投資比例低于70%。投資項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)共包含四類評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目房建工程投資項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目股權(quán)投資項(xiàng)目1.區(qū)域選擇性指標(biāo)2.合法合規(guī)性指標(biāo)3.效益性指標(biāo)4.保障性指標(biāo)審批指標(biāo)區(qū)域選擇性標(biāo)準(zhǔn)（1）項(xiàng)目應(yīng)位于中建股份公司戰(zhàn)略投資區(qū)域、政府信用較高、政府方支付能力強(qiáng)的地區(qū)。（2）項(xiàng)目應(yīng)位于我局1+6+3授權(quán)布局區(qū)域（1個(gè)核心布局區(qū)域、6個(gè)延伸布局區(qū)域、3個(gè)點(diǎn)狀布局城市）。1區(qū)域類型一般公共預(yù)算收入核心布局區(qū)域≥40億核心布局區(qū)域外≥60億注：上級(jí)地方政府對(duì)簽約主體的財(cái)政支付義務(wù)作出補(bǔ)充支付承諾的，可將上級(jí)政府上年度一般公共預(yù)算收入作為區(qū)域選擇標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、規(guī)劃選址、用地預(yù)審、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等合法合規(guī)性審批工作應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求。指標(biāo)融投資建造融投資帶動(dòng)總承包PPP業(yè)主政府機(jī)構(gòu)/平臺(tái)公司：落實(shí)相應(yīng)級(jí)別政府授權(quán)（涉及PPP項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)許可獲得政府批準(zhǔn)）企業(yè)：履行企業(yè)內(nèi)部決策程序資金來(lái)源財(cái)政性資金：投資模式政府批文、納入財(cái)政預(yù)算、出人大決議（涉及PPP項(xiàng)目需通過物有所值評(píng)價(jià)、財(cái)政承受能力論證、納入政府PPP項(xiàng)目信息庫(kù)）企業(yè)自籌：盡職調(diào)查，確保具備投資能力和履約能力項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總投資≥10億自營(yíng)建安占比≥70%基礎(chǔ)設(shè)施：投資帶動(dòng)比≥1:5房建工程：投資帶動(dòng)比≥1:8公共財(cái)政≥60億：項(xiàng)目補(bǔ)貼占比≤2%公共財(cái)政≤60億：項(xiàng)目補(bǔ)貼占比≤1%自營(yíng)建安占比≥70%期限回購(gòu)期≤3年明確退出機(jī)制合作期≤15年（運(yùn)營(yíng)期≤10年），如超過需落實(shí)運(yùn)營(yíng)期間擁有退出權(quán)利特殊要求融資出表工程款支付≥85%利潤(rùn)須覆蓋我方出資地下綜合管廊明確政府負(fù)責(zé)落實(shí)入廊管線單位，及協(xié)商確定入廊費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)，并兜底合法合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)2

效益性標(biāo)準(zhǔn)（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）3項(xiàng)目類型成本凈利潤(rùn)內(nèi)部收益率備注銷售型物業(yè)：銷售物業(yè)建筑面積占比≥80%≥12%≥15%非銷售物業(yè)部分按全部銷售進(jìn)行測(cè)算，在銷售物業(yè)的最后銷售期實(shí)現(xiàn)回款。定向開發(fā)型物業(yè)：擁有確定銷售對(duì)象的建筑面積占比≥50%≥8%≥10%≥6%≥20%保障性住房≥8%≥15%持有型物業(yè)：持有建筑面積占比≥70%投資回收期稅后全投資各類物業(yè)按其自身類型進(jìn)行測(cè)算?！?2年≥10%綜合型物業(yè)：含銷售和持有，80%＞銷售物業(yè)建筑面積占比＞30%投資回收期稅后全投資成本凈利潤(rùn)≥12%≤10年≥10%該表內(nèi)部收益率為年自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；投資回收期為靜態(tài)指標(biāo)。

指標(biāo)融投資建造融投資帶動(dòng)總承包PPP施工利潤(rùn)率基礎(chǔ)設(shè)施：≥15%房建工程：≥12%≥12%基礎(chǔ)設(shè)施：≥15%房建工程：≥12%內(nèi)部收益率基礎(chǔ)設(shè)施：≥15%房建工程：≥12%基礎(chǔ)設(shè)施：≥15%（非經(jīng)營(yíng)性）≥12%（準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)性），項(xiàng)目公司層面≥6%房建工程：≥12%效益性標(biāo)準(zhǔn)（融投資建造項(xiàng)目）3指標(biāo)融投資建造融投資帶動(dòng)總承包PPP回購(gòu)擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)政府：簽約政府財(cái)政收入＜150億元，必須落實(shí)合法合規(guī)、充分易變現(xiàn)的擔(dān)保措施（保證、抵押、質(zhì)押）。企業(yè)：主體信用評(píng)級(jí)＜AA，須落實(shí)足額有效的回購(gòu)擔(dān)保。同政府擔(dān)保條件融資擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)原則上，無(wú)需提供擔(dān)?；蚱渌鲂糯胧o(wú)需提供擔(dān)?；蚱渌鲂糯胧?。原則上，無(wú)需提供擔(dān)?；蚱渌鲂糯胧１Ｕ闲詷?biāo)準(zhǔn)4投資立項(xiàng)與審批（誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，誰(shuí)投資誰(shuí)負(fù)責(zé)）前提要求：原則上，投資項(xiàng)目實(shí)施前需分別履行立項(xiàng)和決策程序。投資項(xiàng)目取得同意立項(xiàng)的批復(fù)后進(jìn)入可行性研究階段，可行性研究報(bào)告經(jīng)有權(quán)決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)、取得投資項(xiàng)目實(shí)施批復(fù)后，主張單位方可實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)投資項(xiàng)目。投資原則：符合國(guó)家投資導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)政策、符合局及中建股份確定的投資策略和投資方向、符合局及中建股份區(qū)域化及專業(yè)化要求、符合局及中建股份投資預(yù)算和財(cái)務(wù)資金管控標(biāo)準(zhǔn)、投資項(xiàng)目擬采取的投資模式可行、具有良好的市場(chǎng)前景和合理的綜合效益。主要內(nèi)容：立項(xiàng)管理包括立項(xiàng)授權(quán)、立項(xiàng)研究、立項(xiàng)建議書、局立項(xiàng)程序、中建股份立項(xiàng)程序；決策管理包括決策授權(quán)、可行性研究報(bào)告、局決策程序、中建股份決策程序。立項(xiàng)申報(bào)（局立項(xiàng)）項(xiàng)目立項(xiàng)研究成熟，具備立項(xiàng)申報(bào)條件后，由主張單位投資相關(guān)部門編制《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》和立項(xiàng)請(qǐng)示，經(jīng)主張單位內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^后報(bào)送局立項(xiàng)。報(bào)局立項(xiàng)申報(bào)材料包括：《項(xiàng)目立項(xiàng)請(qǐng)示》、《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》、初步法律意見書及經(jīng)濟(jì)測(cè)算表。局收到主張單位立項(xiàng)申報(bào)材料后，由局投資部組織相關(guān)部門進(jìn)行初審，并將初審意見反饋給主張單位；由主張單位按照初審意見修改完善后報(bào)局投資部；初審合格的投資項(xiàng)目，由局投資部牽頭報(bào)送中建股份立項(xiàng)，主張單位配合落實(shí)相關(guān)材料。立項(xiàng)申報(bào)（中建股份立項(xiàng)）中建股份辦公廳收到公司立項(xiàng)申報(bào)材料后，轉(zhuǎn)發(fā)至中建股份投資部評(píng)審。中建股份投資部組織財(cái)務(wù)資金、法律管理及相關(guān)單位提出立項(xiàng)評(píng)估意見；中建股份投資部根據(jù)對(duì)《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》的研究情況，結(jié)合相關(guān)部門、單位的意見，擬定投資項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)估簽報(bào)，報(bào)中建股份有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后形成立項(xiàng)批復(fù)結(jié)論，并以中建股份投資部函的形式下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)?？裳猩陥?bào)（局實(shí)施流程）投資項(xiàng)目可行性研究成熟后，主張單位發(fā)起局實(shí)施流程，申報(bào)材料包括《項(xiàng)目實(shí)施請(qǐng)示》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、《公司法務(wù)部出具的法律意見書》。局收到主張單位報(bào)送的實(shí)施請(qǐng)示后，由局投資部組織召開局投委會(huì)進(jìn)行審議。主張單位編制項(xiàng)目提案資料提交局投委會(huì)審議，局投資部負(fù)責(zé)收集局投委會(huì)委員評(píng)審意見，并將意見反饋至申報(bào)單位。主張單位按照局投委會(huì)評(píng)審意見完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。經(jīng)局投委會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^的投資項(xiàng)目，由局投資部編寫議案材料提交局董常會(huì)審議，審議通過后由局投資部發(fā)起報(bào)送中建股份實(shí)施流程?？裳猩陥?bào)（中建股份實(shí)施流程）中建股份實(shí)施申報(bào)材料包括《以局名義出具的項(xiàng)目實(shí)施請(qǐng)示》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、《可研簽字頁(yè)》、《局法務(wù)部出具的法律意見書》及《局董事會(huì)決議》。中建股份收到主張單位投資項(xiàng)目實(shí)施申請(qǐng)文件及《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》等資料后，由中建股份投資部組織財(cái)務(wù)部、法務(wù)部等部門共同評(píng)估。市場(chǎng)與投標(biāo)報(bào)價(jià)管理投資項(xiàng)目投標(biāo)管理：需參與投標(biāo)的投資項(xiàng)目，應(yīng)按程序經(jīng)局立項(xiàng)、評(píng)審、決策批準(zhǔn)實(shí)施后方可正式投標(biāo)。目前局投資項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名和投標(biāo)審批已啟用網(wǎng)上OA平臺(tái)信息化流程。29全過程管理：包括從項(xiàng)目決策到完成投資、實(shí)現(xiàn)收益的全過程管理，注重考慮資金的時(shí)間價(jià)值，促進(jìn)各單位按計(jì)劃、分階段推進(jìn)各項(xiàng)工作。分級(jí)管理：健全投資項(xiàng)目過程管控體系，明確各級(jí)計(jì)劃工作與責(zé)任分工，統(tǒng)一指揮、協(xié)同有序，逐級(jí)落實(shí)。分類考核：根據(jù)投資項(xiàng)目類型與組織層級(jí)，從重要性與層次性兩個(gè)維度確定不同的管控目標(biāo)，確保管控的針對(duì)性與有效性。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：通過管理前移、亮燈督辦、獎(jiǎng)罰結(jié)合等措施，推動(dòng)不同層級(jí)的組織在完成管控目標(biāo)的過程中，及時(shí)糾正偏差，提早防控風(fēng)險(xiǎn)。1.過程管控原則投資項(xiàng)目全過程管控（建筑總部，而非投資總部）302.過程管控依據(jù)合同及實(shí)施方案（含調(diào)整方案）總體目標(biāo)責(zé)任狀及年度目標(biāo)責(zé)任狀獲批的可行研究報(bào)告及批復(fù)意見實(shí)施節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及投資預(yù)算安排全周期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及年度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃投資項(xiàng)目過程管控制度投資項(xiàng)目實(shí)施過程中、實(shí)施完畢之后需進(jìn)行中間評(píng)價(jià)、后評(píng)價(jià)，并按規(guī)定建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，進(jìn)行績(jī)效考核。中間評(píng)價(jià)后評(píng)價(jià)績(jī)效考核1落實(shí)決策批復(fù)2合同審批簽署3經(jīng)營(yíng)指標(biāo)制定4實(shí)施方案編制投資項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，須經(jīng)過合同審批簽署、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)制定、實(shí)施方案制定、簽訂責(zé)任合同等環(huán)節(jié)。5簽訂責(zé)任合同313.過程管控流程啟動(dòng)實(shí)施324.過程管控依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)分析；項(xiàng)目實(shí)施情況與可研報(bào)告、合同等對(duì)比分析等。信息報(bào)送：按月報(bào)送項(xiàng)目信息采集、按季報(bào)送運(yùn)營(yíng)報(bào)告等。項(xiàng)目檢查：不定期巡檢（查資料、看現(xiàn)場(chǎng)及交談等）、綜合管理評(píng)價(jià)及投資專項(xiàng)檢查等。會(huì)議推進(jìn)：月度投資推進(jìn)會(huì)、投資運(yùn)營(yíng)會(huì)和項(xiàng)目專題會(huì)等。目標(biāo)責(zé)任制管理：年度節(jié)點(diǎn)目標(biāo)責(zé)任狀和全周期目標(biāo)責(zé)任狀等。信息發(fā)布：發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告、警示函、約談主要領(lǐng)導(dǎo)和通過信息平臺(tái)及推進(jìn)會(huì)等方式發(fā)布項(xiàng)目推進(jìn)情況和節(jié)點(diǎn)完成情況等。項(xiàng)目后評(píng)價(jià)：超過2年以上的項(xiàng)目開展需中期評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要管控內(nèi)容（總公司重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)）335.過程管控重點(diǎn)序號(hào)指標(biāo)名稱黃色預(yù)警橙色預(yù)警紅色預(yù)警1地價(jià)款（或公司收購(gòu)價(jià)款）--高于批復(fù)獲取價(jià)格2項(xiàng)目公司股東及股權(quán)比例調(diào)整--股東、股權(quán)比例與批復(fù)不一致3預(yù)計(jì)總投資額預(yù)計(jì)大于可研30%，但累計(jì)沒超過130%預(yù)計(jì)大可研130%，但累計(jì)介于可研和可研130%累計(jì)超過130%可研為黑色4預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)額減少額少于可研5%減少額在可研5%到15%之間減少額大于可研15%5預(yù)計(jì)年自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+15%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)＞15%低于或等15%6預(yù)計(jì)成本凈利潤(rùn)率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+15%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)＞12%低于或等于12%7累計(jì)投資完成比例偏差偏差在5%以內(nèi)偏差在5%到15%之間偏差在20%以上8累計(jì)回款完成偏差偏差在-5%到-15%之間偏差在-15%到-30%之間偏差大于30%8預(yù)計(jì)籌備周期（拿地到首次開盤）6個(gè)月以上9個(gè)月以上12個(gè)月以上9預(yù)計(jì)銷售周期滯后可研6個(gè)月以上滯后可研12個(gè)月滯后可研24個(gè)月注：以上數(shù)據(jù)比較均為實(shí)施批復(fù)、可研和投資變更。適用于所有類型項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目主要管控內(nèi)容34局投資項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)形勢(shì)及政策研究分析、投資變更、實(shí)施方案制訂、土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、拆遷進(jìn)度及費(fèi)用、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品定位方案、整體開發(fā)進(jìn)度、整體成本控制、營(yíng)銷策劃方案、產(chǎn)品銷售定價(jià)方案、融資方案及資金到位情況、銷售額及去化速度、銷售回款、物業(yè)租金水平、出租率等。項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任單位自有資金來(lái)源、回收資金再投入方案及執(zhí)行、其他資金籌集及使用情況、年度經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、營(yíng)銷費(fèi)用及費(fèi)效比、開工面積、竣工面積、租售面積、租售額、土地儲(chǔ)備面積、存貨價(jià)值、稅務(wù)籌劃情況、招投標(biāo)工作完成情況及合同簽署情況、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)等。公司（項(xiàng)目公司）

項(xiàng)目開發(fā)周期及節(jié)點(diǎn)目標(biāo)、項(xiàng)目工程質(zhì)量、項(xiàng)目工程安全、項(xiàng)目成本控制、項(xiàng)目現(xiàn)金流量等。融投資建造項(xiàng)目主要管控內(nèi)容（總公司重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)）35序號(hào)指標(biāo)名稱黃色預(yù)警橙色預(yù)警紅色預(yù)警1回購(gòu)擔(dān)保覆蓋率0.8到1之間0.6到0.8之間0.6以下2回購(gòu)周期可研周期到可研1.2倍之間可研1.2倍到可研1.4倍可研1.4倍以上3預(yù)計(jì)年自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+20%）/2（可研+20%）/2＞預(yù)計(jì)＞15%低于或等15%4預(yù)計(jì)成本凈利潤(rùn)率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+15%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)＞12%低于或等于12%5預(yù)計(jì)靜態(tài)投資回收期可研＜預(yù)計(jì)≤（可研+8年）/2（可研+8年）/2＜預(yù)計(jì)≤8年大于8年6預(yù)計(jì)施工利潤(rùn)率（基礎(chǔ)設(shè)施BT項(xiàng)目）可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+20%）/2（可研+20%）/2＞預(yù)計(jì)≥20%預(yù)計(jì)＜20%，且未獲變更批復(fù)。7預(yù)計(jì)施工利潤(rùn)率（融投資帶動(dòng)總承包）可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+12%）/2（可研+12%）/2＞預(yù)計(jì)≥12%預(yù)計(jì)＜12%。未獲變更批復(fù)8預(yù)計(jì)施工利潤(rùn)率（房建BT項(xiàng)目）可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+12%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)≥12%預(yù)計(jì)＜12%，且未獲變更批復(fù)8預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工時(shí)間竣工時(shí)間較合同備案表滯后6個(gè)月以內(nèi)。竣工時(shí)間較合同備案表滯后6-11個(gè)月?？⒐r(shí)間較合同備案表滯后12個(gè)月及以上。注：以上數(shù)據(jù)比較均為實(shí)施批復(fù)、可研和投資變更36融投資建造項(xiàng)目主要管控內(nèi)容局

項(xiàng)目所在地政策法規(guī)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化、投資變更、實(shí)施方案制訂、項(xiàng)目合法性文件、項(xiàng)目采購(gòu)手續(xù)合法性文件、項(xiàng)目簽約主體合法性文件、項(xiàng)目實(shí)施外部條件變化、投資合同主體變化、投資合同商務(wù)條件、回購(gòu)擔(dān)保額度和手續(xù)、項(xiàng)目拆遷進(jìn)度與費(fèi)用、項(xiàng)目融資方案及資金到位情況、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移交、項(xiàng)目投資款及投資收益回收、地方政府財(cái)力及履約情況、工程與土地聯(lián)動(dòng)（如有）等。項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任單位

項(xiàng)目業(yè)主及合作單位信用情況、自有資金來(lái)源、其他資金籌集及使用情況、年度經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、招投標(biāo)工作完成情況及合同簽署情況、稅務(wù)籌劃情況、項(xiàng)目投資進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、財(cái)政預(yù)算評(píng)審情況、納入年度財(cái)政預(yù)算情況等。公司（項(xiàng)目公司

項(xiàng)目工程工期及節(jié)點(diǎn)目標(biāo)、項(xiàng)目工程質(zhì)量、項(xiàng)目工程安全、項(xiàng)目成本控制、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算、項(xiàng)目投資回收、項(xiàng)目回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制等。城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項(xiàng)目主要管控內(nèi)容（總公司重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)）37序號(hào)指標(biāo)名稱黃色預(yù)警橙色預(yù)警紅色預(yù)警1項(xiàng)目收益組成--項(xiàng)目實(shí)際情況較可研約定出現(xiàn)變更2可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出地量（畝）可研＞出地量≥可研*85%可研*85%＞出地量≥可研*70%可研*70%＞出地量3預(yù)計(jì)年自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+15%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)＞15%預(yù)計(jì)≤15%，且未獲變更批復(fù)4預(yù)計(jì)成本凈利潤(rùn)率可研＞預(yù)計(jì)≥（可研+15%）/2（可研+15%）/2＞預(yù)計(jì)＞15%預(yù)計(jì)≤15%，且未獲變更批復(fù)5完成項(xiàng)目整體拆遷時(shí)間(預(yù)計(jì))完成拆遷時(shí)間較可研滯后3個(gè)月以上，不足6個(gè)月(預(yù)計(jì))完成拆遷時(shí)間較可研滯后6個(gè)月以上-6取得土地一級(jí)開發(fā)合法資格--紅色預(yù)警。項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施時(shí)，未取得合法文件注：以上數(shù)據(jù)比較均為實(shí)施批復(fù)、可研和投資變更38局

項(xiàng)目投資變更、實(shí)施方案制訂、項(xiàng)目合法性審批文件、項(xiàng)目采購(gòu)手續(xù)合法性文件、項(xiàng)目簽約主體合法性文件、項(xiàng)目實(shí)施外部條件變化、投資合同主體變化、投資合同商務(wù)條件、土地出讓溢價(jià)分成方式和實(shí)現(xiàn)路徑、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體授權(quán)、項(xiàng)目融資方案及資金到位情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)修編、征地拆遷進(jìn)度與費(fèi)用、招商和產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、政府配套資源投入、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及移交、項(xiàng)目土地收儲(chǔ)和出讓計(jì)劃及實(shí)施、土地一級(jí)開發(fā)成本結(jié)算時(shí)間及金額、項(xiàng)目投資款及投資收益回收、一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)等。項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任單位

項(xiàng)目業(yè)主及合作單位信用情況、自有資金來(lái)源、其他資金籌集及使用情況、年度經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流、招投標(biāo)工作完成情況及合同簽署情況、稅務(wù)籌劃情況、投資進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、建設(shè)用地指標(biāo)獲取情況、土地上市出讓計(jì)劃和出讓底價(jià)等。公司（項(xiàng)目公司

項(xiàng)目工程工期及節(jié)點(diǎn)目標(biāo)、項(xiàng)目工程質(zhì)量、項(xiàng)目工程安全、項(xiàng)目成本控制、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算、項(xiàng)目投資回收、項(xiàng)目回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制等。城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目主要管控內(nèi)容

項(xiàng)目完成之后的后評(píng)價(jià)，通常對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程、結(jié)果及其影響進(jìn)行系統(tǒng)回顧，與決策時(shí)確定的目標(biāo)及相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，分析變化的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，得到啟示，通過信息反饋，改善投資管理和決策，達(dá)到提高投資效益的目的。后評(píng)價(jià)信息和成果是投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核的重要依據(jù)，是對(duì)實(shí)施責(zé)任單位績(jī)效考核的重要依據(jù)，是投資運(yùn)營(yíng)人才考核評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。后評(píng)價(jià)信息和成果應(yīng)成為投資規(guī)劃和決策的參考和依據(jù)；應(yīng)用于指導(dǎo)新拓展投資項(xiàng)目策劃，調(diào)整投資計(jì)劃和在施投資項(xiàng)目，完善已建成運(yùn)營(yíng)的投資項(xiàng)目。在新拓展投資項(xiàng)目策劃時(shí)，應(yīng)參考過去同類投資項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)結(jié)論、經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，相關(guān)材料應(yīng)附在新拓展投資項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告之后，一并報(bào)送立項(xiàng)和決策審批單位。在投資項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)參照后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，開展監(jiān)測(cè)分析，改善日常管理，并為后評(píng)價(jià)積累資料。39投資后評(píng)價(jià)與中期評(píng)價(jià)-1-一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在完成竣工驗(yàn)收、銷售和入住達(dá)85%以上后6個(gè)月二持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和房建工程融投資建造項(xiàng)目在完成竣工驗(yàn)收和交付使用后24個(gè)月三非持有運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施和房建工程融投資建造項(xiàng)目在完成竣工驗(yàn)收、移交和回購(gòu)后3個(gè)月四基礎(chǔ)設(shè)施和房建工程融投資帶動(dòng)總承包項(xiàng)目在完成竣工驗(yàn)收、施工總承包結(jié)算、投入資金及其收益回收后3個(gè)月五城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目（包括統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項(xiàng)目）在完成土地一級(jí)開發(fā)（包括相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、配套公建和安置房等工程）、整理出的土地出讓并交付、土地一級(jí)開發(fā)成本和投資收益回收后6個(gè)月六總投資額超過5000萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目在竣工投產(chǎn)（運(yùn)營(yíng)）后24個(gè)月七投資項(xiàng)目提前終止或轉(zhuǎn)讓后6個(gè)月后評(píng)價(jià)工作原則上應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)完成1.后評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)于出現(xiàn)下列情況的投資項(xiàng)目，應(yīng)在項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)開展中間評(píng)價(jià)：實(shí)施時(shí)間超過2年的；預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)額比經(jīng)批準(zhǔn)的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》測(cè)算值低15%以上；預(yù)計(jì)盈利指標(biāo)達(dá)不到中建股份制定的項(xiàng)目基本標(biāo)準(zhǔn)。

中間評(píng)價(jià)是對(duì)項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)的階段性總結(jié)和評(píng)價(jià)，參照后評(píng)價(jià)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。中間評(píng)價(jià)41自行組織方式委托方式投資管理部門牽頭組織本單位相關(guān)部門人員組成的內(nèi)部小組承擔(dān)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，必要時(shí)可聘請(qǐng)系統(tǒng)內(nèi)外獨(dú)立專家參與。投資管理部門通過招標(biāo)委托具有甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。實(shí)施方式上述兩種方式規(guī)定中的內(nèi)部小組和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)稱為后評(píng)價(jià)承擔(dān)機(jī)構(gòu)。422.后評(píng)價(jià)實(shí)施報(bào)告編制現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前期準(zhǔn)備局投資部：明確負(fù)責(zé)組織實(shí)施的人員，確定后評(píng)價(jià)承擔(dān)機(jī)構(gòu)，后評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)任務(wù)、目的和要求，項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任單位負(fù)責(zé)后評(píng)價(jià)的人員。后評(píng)價(jià)承擔(dān)機(jī)構(gòu)：組建后評(píng)價(jià)工作組，明確負(fù)責(zé)人和后評(píng)價(jià)專家，編制計(jì)劃，收集資料。后評(píng)價(jià)專家：分為技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及綜合管理類，具有專業(yè)技術(shù)水平，并從事相關(guān)工作一定年限，在相關(guān)領(lǐng)域具有一定的權(quán)威性。實(shí)施責(zé)任單位：完成《項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)總結(jié)報(bào)告》，并提供相關(guān)資料。在收集和研究項(xiàng)目有關(guān)資料后，后評(píng)價(jià)承擔(dān)機(jī)構(gòu)要制定現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方案，開展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；組織技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、綜合管理等后評(píng)價(jià)專家與實(shí)施責(zé)任單位進(jìn)行對(duì)口座談，查閱資料；內(nèi)部討論和交換意見；與實(shí)施責(zé)任單位交換初步意見。后評(píng)價(jià)承擔(dān)機(jī)構(gòu)編制《項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告》。與項(xiàng)目后評(píng)價(jià)相關(guān)的重要專題研究報(bào)告和資料須作為《項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告》的附件。432.后評(píng)價(jià)實(shí)施序號(hào)綜合管理評(píng)價(jià)表構(gòu)成評(píng)價(jià)要素備注1局總部評(píng)價(jià)表投資戰(zhàn)略與市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目拓展與評(píng)估、新興業(yè)務(wù)培育與發(fā)展、投資預(yù)算管理、責(zé)任目標(biāo)管理、投資項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理、投資項(xiàng)目中（后）期評(píng)價(jià)、投資綜合管理8項(xiàng)要素，100分2公司總部評(píng)價(jià)表投資體系建設(shè)、投資預(yù)算管理、投資市場(chǎng)研究、投資項(xiàng)目立項(xiàng)與可研報(bào)批、責(zé)任目標(biāo)管理、投資項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理、投資項(xiàng)目中（后）期評(píng)價(jià)、投資團(tuán)隊(duì)建設(shè)8項(xiàng)要素，100分綜合管理評(píng)價(jià)要素局總部投資管理評(píng)價(jià)表ZHPJ-TZ-01被評(píng)價(jià)單位負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)日期評(píng)價(jià)組名稱評(píng)價(jià)人評(píng)價(jià)總分序號(hào)評(píng)價(jià)要素（分?jǐn)?shù)）評(píng)價(jià)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)記錄評(píng)分1投資戰(zhàn)略與市場(chǎng)研究（12分）1.組織編撰局投資業(yè)務(wù)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并督促規(guī)劃的執(zhí)行和落實(shí)。6未按局統(tǒng)一安排編撰局投資中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃扣6分。2.組織開展行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究和市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)研究，形成調(diào)研報(bào)告或目標(biāo)城市投資環(huán)境分析報(bào)告。6未編寫報(bào)告的少一個(gè)扣2分。2投資項(xiàng)目拓展與評(píng)估（20分）1.搭建高端投資合作平臺(tái)，全年完成不少于4家投資合作單位的拜訪并洽商合作。10少完成一家投資合作單位的拜訪與洽商工作扣2.5分。2.引導(dǎo)并協(xié)助推動(dòng)各單位投資項(xiàng)目拓展，全年完成不少于30個(gè)投資項(xiàng)目的跟蹤評(píng)審。10少完成一個(gè)投資項(xiàng)目的跟蹤評(píng)審扣1分。3新興業(yè)務(wù)培育與發(fā)展（20分）1.組織建筑工業(yè)化、鋁模板、環(huán)保水務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)的發(fā)展研究、論證和策劃推進(jìn)；10未完成項(xiàng)目可研并報(bào)中建股份批準(zhǔn)的扣2分；未按計(jì)劃推進(jìn)項(xiàng)目生產(chǎn)建設(shè)的扣3分。2.

推動(dòng)不少于兩個(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域投資項(xiàng)目落地（包括但不限于環(huán)保水務(wù)、礦產(chǎn)資源開發(fā)、特許經(jīng)營(yíng)等）；10少完成一個(gè)新興業(yè)務(wù)投資項(xiàng)目落地的扣5分。序號(hào)評(píng)價(jià)要素（分?jǐn)?shù)）評(píng)價(jià)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)記錄評(píng)分4投資項(xiàng)目過程管理（36分）1.根據(jù)中建股份的要求及時(shí)編制全局年度投資預(yù)算和有關(guān)說明；按中建股份的要求及時(shí)對(duì)年度投資預(yù)算進(jìn)行年中調(diào)整。6未編制年度預(yù)算扣3分，不能按時(shí)完成扣2分；未按要求調(diào)整年中預(yù)算扣3分，不能及時(shí)完成扣2分。

2.嚴(yán)格按照投資預(yù)算安排投資活動(dòng)，總體控制在預(yù)算范圍內(nèi)，按月編制和報(bào)送投資統(tǒng)計(jì)報(bào)表，每個(gè)季度進(jìn)行預(yù)算完成情況通報(bào)。6報(bào)表編制少一次扣2分，預(yù)算通報(bào)少一次扣2.5分；年終預(yù)算投資額實(shí)際完成率控制在95%以上不扣分，年度回款率在95%以上不扣分，每個(gè)指標(biāo)每相差5%扣3分。

3.加強(qiáng)責(zé)任目標(biāo)管理，組織二級(jí)單位簽訂年度《投資專項(xiàng)責(zé)任狀》，每季度通報(bào)投資項(xiàng)目三個(gè)100%完成情況。4一個(gè)單位未簽訂責(zé)任狀的扣1分；三個(gè)100%少通報(bào)一次扣1分

4.組織制訂《投資項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)年度計(jì)劃》，對(duì)節(jié)點(diǎn)完成情況進(jìn)行檢查并定期通報(bào)，對(duì)可能導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)滯后的因素及時(shí)預(yù)警。8一個(gè)單位未制訂《投資項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)年度計(jì)劃》的扣2分；對(duì)節(jié)點(diǎn)完成情況少通報(bào)一次的扣2分。

5.開展投資項(xiàng)目監(jiān)督與檢查，每個(gè)季度組織投資例會(huì)，每半年開展一次投資檢查。6沒召開投資例會(huì)一次扣2分；沒開展投資檢查一次扣2分，進(jìn)行投資檢查沒發(fā)布投資檢查通報(bào)扣2分。

6.

制定投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)計(jì)劃，并對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目開展投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)和中期評(píng)價(jià)工作。6未制定投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)計(jì)劃的扣3分，重點(diǎn)項(xiàng)目未按計(jì)劃進(jìn)行評(píng)價(jià)的每個(gè)扣2分。

5投資綜合管理（12分）1.按計(jì)劃修訂投資系統(tǒng)“三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”，按計(jì)劃起草、修訂和發(fā)布投資相關(guān)制度辦法，建立和完善涵蓋整個(gè)投資項(xiàng)目生命周期的管理體系。8未制定計(jì)劃扣3分；未按計(jì)劃起草、修訂和發(fā)布投資相關(guān)制度辦法的，每項(xiàng)扣2分。2.加強(qiáng)投資隊(duì)伍建設(shè)，每年開展至少2次投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)。4少開展一次投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)的扣2分。局總部投資管理評(píng)價(jià)表ZHPJ-TZ-01局二級(jí)單位總部投資管理評(píng)價(jià)表ZHPJ-TZ-02被評(píng)價(jià)單位負(fù)責(zé)人評(píng)價(jià)日期評(píng)價(jià)組名稱評(píng)價(jià)人評(píng)價(jià)總分序號(hào)評(píng)價(jià)要素（分?jǐn)?shù)）評(píng)價(jià)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)記錄評(píng)分1投資體系建設(shè)（12分）1.按照局統(tǒng)一要求設(shè)立和健全投資管理機(jī)構(gòu)，足額配備符合投資業(yè)務(wù)需要的管理人員并明確分工。6設(shè)立投資部不能正常開展工作扣2分，未明確分管領(lǐng)導(dǎo)的扣2