地產(chǎn)淑華材料-評估報告

一．養(yǎng)老地產(chǎn)概二 養(yǎng)老地產(chǎn)模式分三.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例分 “親和源 四 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險及政養(yǎng)老地產(chǎn)的本養(yǎng)老服務(wù)民營非企業(yè)/民營養(yǎng)老公會員費和服務(wù)房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公房屋銷售和房屋出一．：養(yǎng)老地產(chǎn)不納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理范圍二.社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)如何土地成本低，但投資回收期長，只可持有經(jīng)營不允許銷如企業(yè)合作，開發(fā)融資受限的題，如土地不能抵養(yǎng)老模長住養(yǎng)候鳥式養(yǎng)康療居家化農(nóng)家閑異地房√√√√√√√√√√√√√√√√√√√目目前尚無“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”劃分，以何種方式取得何種類型土地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，影響隨后養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式的選?直接銷售，和受到限購限品房銷售無區(qū)別，但?可租可售，土地使用權(quán)及房屋買者沒有顧明晰按國際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上老人人口占比達到7%，意味著這個國家或地區(qū)進入化社會，但需要注意的是養(yǎng)老市場發(fā)展階段與化發(fā)展階段不一定重合，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受制于老年人口占比、老年人撫養(yǎng)比、以及人均GDP等多方面的因素對于美日歐等成熟發(fā)達經(jīng)濟來說，普遍的規(guī)律是當(dāng)人均GDP處于1萬，65歲以上人口占比突破10%時，養(yǎng)老市場 入快速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP處于2萬、65歲以上人口占比介于12%-15%之間時，養(yǎng)老市場步入成熟穩(wěn)定發(fā) 快速發(fā)展 成熟平穩(wěn) 0

0

我國養(yǎng)老市場發(fā)展階

老年公

老年社

國內(nèi)老年住宅現(xiàn)狀特企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟實力老年群體打造，投

年住現(xiàn) —我國社會保障體系不完善，無足夠資 —無真正針對老年人生活、消費、心理特點等方面研究，服務(wù)素質(zhì)不高、社區(qū)管理 國內(nèi)養(yǎng)老市場需求容潛在需求（床位數(shù)至2015174-18530-32

觀點：1.根據(jù)經(jīng)驗，在郊區(qū)項目中約有8-10%的客戶是老年人，置業(yè)目的是養(yǎng)老，隨 齡化進一步加劇，這個比例在穩(wěn)步上升國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中遇到的問多選在景多選在景區(qū)和交通不便的市郊，形成居住孤島，老人與社會的接觸面小，歸屬老年人集居區(qū)缺乏生機，老人不喜歡在有特層之別的住區(qū)集中式養(yǎng)老社區(qū)和嵌入式養(yǎng)老公寓，管理成本高，服務(wù)效現(xiàn)有老年公建設(shè)投大建筑規(guī)?；麨榱?，在普通社區(qū)內(nèi)設(shè)建筑規(guī)?；麨榱?，在普通社區(qū)內(nèi)設(shè)立適當(dāng)比例的老年組團和適老住宅，促進代際之間助互受眾有限擴大住宅的多樣性的同時保持適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)老住宅比例，有效地利用養(yǎng)老服務(wù)，避設(shè)的盲目性 的浪費，讓養(yǎng)老住區(qū)建 地惠澤到絕大多數(shù)老項目選址項目選址選擇有一定城市配套及交通條件的地區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融 老年人與其延續(xù)已形成的鄰里關(guān)系和情感環(huán)境；保持老人與各 群體的交往和生投資回報投資回報 對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)須有合理定位控制和相應(yīng)的政策引導(dǎo)，多種方式開發(fā)老年住宅避免集中開發(fā)老年住宅區(qū)所帶來的風(fēng)險我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特點總土地獲?。憾? 理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊政策：低價獲地 補貼、稅費減免經(jīng)營方式：出售或出租，出租型物業(yè)仍以會員費 的形式較為常運營管理：對醫(yī)療整合能力和運營能力有特殊要求，實際操作中需要整一些醫(yī)療和運營資源； 開發(fā)企業(yè)角度考慮，更適合開發(fā)和運營分市場反應(yīng)：雖然老年人口規(guī)模有，但因觀念問題有效需求有投入和產(chǎn)出：前期投入大，公建及特殊設(shè)計提高成本，持有經(jīng)營收益穩(wěn)但回收期長 平衡是關(guān)※養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該賺什么錢合養(yǎng)老，因而土地價值得以提升。賺合養(yǎng)老，因而土地價值得以提升。賺土地的首要贏利養(yǎng)老人群處于身就有賺錢的機會。賺服務(wù)的賺設(shè)施的

為老年人配制 ，跟平時上班族配制老地產(chǎn)的，完全不一樣，使用率更頻繁，老年人更老地產(chǎn)的，賺量身定做的

細(xì)分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進行有針對性理體系，從而提升價值。如圖所示 費用：16000人 合計：224+900=1124 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式分 方式國 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)“型”模逆逆抵 購發(fā)商處一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的在55周歲以上。用權(quán) 模式也 轉(zhuǎn)讓付分散租賃模房地產(chǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的模1、無適老化社2、CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)——“④在市場和日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作，在項目開始時便實現(xiàn)訂3、CCC持續(xù)照料親情社4、城市型養(yǎng)老公寓（豎向養(yǎng)老分區(qū)模式5、護理性機6、旅游度假型養(yǎng)老酒7、生態(tài)旅游康養(yǎng)新我國現(xiàn)有的養(yǎng)老【運營】模模代表案典型特模式點“社城的養(yǎng)院寓模模式點?；貒B(yǎng)模模式點地連連鎖知名房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模保利地產(chǎn)“微利”做養(yǎng)萬科“三位一體”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“洋啃老 萬達與險資綠城“學(xué)院式養(yǎng)老國內(nèi)養(yǎng)老居住社區(qū)【建設(shè)】類按建設(shè)類型混合型——適合各層群體的社區(qū)，尤其考慮老年人和家庭的就近和混從地段方面分城區(qū)型——城內(nèi)配套齊全，用地緊張，多為集中式公寓，以提供護理服務(wù)郊區(qū)型——閑普通與養(yǎng)老項目能力對普通項養(yǎng)老項物業(yè)變現(xiàn)收物業(yè)變現(xiàn)收物業(yè)變現(xiàn)收物業(yè)變現(xiàn)收價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產(chǎn)30%一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項目應(yīng)包含以下功能····居住功···居住功······提供老人追求進步、提升 空· 室茶室·種植園老年大學(xué)·室歌舞文功·文功·24小時為入住老人進行、醫(yī)療··醫(yī)療護理功 · ···········三國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)典型案——居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，機構(gòu)養(yǎng)老為依托；住宅公寓及墅出售，養(yǎng)老公寓出面30物業(yè)類型：，，模式：繳納10-20萬押金，月2300-3800元,水電

由投資興如果業(yè)主較早過世還沒完全回 ，可繼住宅的部 如果業(yè)主身體健康長壽發(fā)商已經(jīng)全部購回了，開怡?；ň羽B(yǎng)——養(yǎng)怡?；ň羽B(yǎng)項目概況：占地50萬平米，總建面136萬平米，4.5萬居民優(yōu)勢：新型城市，自立和互助。在宅養(yǎng)老，與家人聯(lián)系緊密。社區(qū)內(nèi)育資源豐富，是一家三代人理想的居住社區(qū)，環(huán)境穩(wěn)定，有利于提高價值?！坝H和源總投資：6總用地面積：105

養(yǎng)主力戶型：58-119客戶定位：中高檔老年群體 歲，女性滿55硬件設(shè)施：健 賓 賓 經(jīng)營模式（雙收模式）：①

{會員卡繳費表卡 年 戶 會員卡繳標(biāo)

繳費標(biāo)費及管家服務(wù)費。會員不變價格不

AB卡（記名卡C

（

5872120

7545/58/852萬/平

6.982.382.38親和源商業(yè)模 模式輸 會員卡的售價覆蓋房屋的建設(shè)成本，每 是長期穩(wěn)定的利潤來源拿地方當(dāng)?shù)?以公共建筑用地 入股開發(fā)商成立的公共事業(yè)投資公司土地性質(zhì)帶來的 解決辦√首批建 √將親和源6000萬股權(quán)質(zhì)押給銀行，獲取2000萬短期流 國際健康

——“醫(yī)、教、養(yǎng)”相結(jié)【區(qū)位 【總投資】約20【床位數(shù)】 【項目概況】 國際醫(yī)院 中心、醫(yī) 【運營難 市場空置率高。養(yǎng)護中心一期開放2300張床位，入住率只有10；國際醫(yī)院門診量不到10%。不足以填補醫(yī)院幾十萬/月的運營費。管理問題突出；此項目需要非常專業(yè)的操盤手進 ， 的管理模式還 【項目特定位醫(yī)療 的運營策略 項目規(guī)劃設(shè)計-觀。帶狀排布，能夠保證景觀資源最大化九如城（宜興 ——養(yǎng)老綜合總投資：38億，醫(yī)療板塊投入10億；占地面積800畝，總建筑面積48萬平方運營模式：自主開發(fā)，韓國頂級養(yǎng)老機構(gòu)運土地性質(zhì)：商業(yè)用地、住宅用地、綜合用地（市場化取得入住規(guī)模：4000~5000：通：通過上游產(chǎn)業(yè)打造，一方面提產(chǎn)品設(shè)計：獨特整合資源：通過整合運醫(yī)療資源，提升目標(biāo)客對項目的信賴和當(dāng)?shù)赜星捌诹己脺贤?，贏得支持BOBATH康復(fù)醫(yī)院（韓國SEVERANCE體檢中心（韓國打造服務(wù)鏈的上游在建600畝的“CSA農(nóng)場”，按需生產(chǎn)類有機食品，供應(yīng)給廚一期開發(fā)：2012.10.18動工，2014年投入養(yǎng)老社區(qū)（5萬方萬科 匯 【戶型80㎡兩居、95㎡-115【 體 項目優(yōu)點戶型合理南北通透 項目優(yōu)點戶型合理南北通透【項目位置】【交通狀況 自駕堵車傷神，地鐵出行剛需謹(jǐn) 【周邊配套】【商業(yè)設(shè)施】自配7萬平商業(yè)街，彌補低檔配套遠(yuǎn)不項目自身配備7萬平米的商業(yè)街，不過小區(qū)的配套雖然很大，但基本是以滿 銷售模健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售模健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式健康健康公利潤率：毛利率20%進頤養(yǎng)中培訓(xùn)等崇——西南首個養(yǎng)老養(yǎng)崇項目地址：項目所有產(chǎn)業(yè)均自 采用年回報率的操 三道 養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)群，無心插柳成集優(yōu)勢優(yōu)勢【田園旅游小鎮(zhèn)】沙西線公路連線都江和青城山景區(qū)，形成休閑度假旅【交通便利】沙西線、成灌線，交通距【氛圍濃】當(dāng)?shù)乩夏耆司幼【佣?，已形機會點【客源充足】三道堰鎮(zhèn)直接輻射養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)新興市場不穩(wěn)定消費客群需要引市場需要一個適應(yīng)期，加上老年人風(fēng)險意識很強，房子的風(fēng)險政策無保從目前的情況來看，沒有可以對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中措施提供保障開發(fā)模式不成對于開發(fā)商來說，最熟悉的商業(yè)模式是：買地、建房、出售或持有。養(yǎng)老地產(chǎn)的不同在于，運營。當(dāng)前國家倡導(dǎo)的是“以居家養(yǎng)老為主”的政策，有90%的老人在家養(yǎng)老，這是一個巨大的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商在個產(chǎn)業(yè)需要尋求新的模式才能創(chuàng)造更長遠(yuǎn)的經(jīng)濟效益。投資額益風(fēng)險投資者建造老年社區(qū)的投入比普通住宅項目多30%-50%的。投資者要獲得利益就需要提高房價這就增加了投資者的銷售風(fēng)險。????；建立醫(yī)療機構(gòu)的有關(guān)政，國家衛(wèi)計委、國家中管理局正式對外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展社會辦醫(yī)的若意見2011年，《省人民關(guān)于進一步鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的實施意見》——鼓勵民2010年，市《進一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的意見 《關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的加大財政和土地規(guī)劃政策支持力才隊伍建設(shè)納入財政專項支持范圍。支持利用以劃撥方式取得的存量、原有政策