房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)資料

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格學(xué)習(xí)要求：

了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的

內(nèi)涵；了解房地產(chǎn)的特性及分類方式；熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的分類；掌握影響

房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

能力目標(biāo)：

1.利用土地和建筑物包含的內(nèi)容收集土地和建筑物的交易成交資料；

2.能夠根據(jù)房地產(chǎn)的不同分類采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

3.會(huì)計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)、樓面地價(jià)及補(bǔ)地價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格；

4.會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素修正估價(jià)結(jié)果。

§1-1房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)估價(jià)的對象是房地產(chǎn)，要對房地產(chǎn)進(jìn)行正確估價(jià)，必須客觀、全面、深入、正確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)這一對象及其基本含義。房地產(chǎn)一詞貫穿于房屋開發(fā)、營銷到使用、管理的全過程。就房地產(chǎn)估價(jià)而言，房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實(shí)體和由它們衍生的各種權(quán)益。根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ/T30-2003）對房地產(chǎn)的定義可知，房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物、包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。因此要正確把握房地產(chǎn)的內(nèi)涵，可以從房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面來綜合理解。

是土地、建筑物及其地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三種的綜合體。

1、土地是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。

地上空間地心地面地下空間一、房地產(chǎn)的含義1、土地土地坐落面積形狀四至地勢周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)和水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制

2、建筑物是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（例如給排水、

衛(wèi)生、照明等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。

土地：這是一塊無建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨(dú)看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時(shí)把土地與建筑物也作為一個(gè)整體來看待。（a）（b）（c）(d)2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結(jié)構(gòu)設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況其他

建筑物和構(gòu)筑物的區(qū)別：

房屋一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

構(gòu)筑物一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、道路等。

煙囪水塔道路思考題：請?jiān)趫D中找出房屋和構(gòu)筑物來？高壓電纜3、地上定著物指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可

以分離，但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的

完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損

害的物體。

例如：種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、

花園、假山、圍墻等。

但在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等不屬于。

4、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

⑴實(shí)物指在房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

如：建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等實(shí)物實(shí)體功能質(zhì)量⑵權(quán)益

⑶區(qū)位權(quán)益權(quán)利利益收益北京某房產(chǎn)南昌某房產(chǎn)兩處房屋特性都相同，而區(qū)位不同的房屋？價(jià)錢為何不同？房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)動(dòng)性壽命長久久性價(jià)值量大大相互影響響性易受限制制性流動(dòng)性差差保值增值值性二、房地地產(chǎn)的特特性用途多樣樣性數(shù)量有限限性供給有限限獨(dú)一無二二性二、房地地產(chǎn)的特特性（一）不不可移動(dòng)動(dòng)性不可移動(dòng)動(dòng)性也稱稱為位置置固定性性、不動(dòng)動(dòng)性、非非移動(dòng)性性。房地地產(chǎn)的不不可移動(dòng)動(dòng)性是指指房屋一一旦建成成，總要要固定在在一定的的地域內(nèi)內(nèi)。其他他物品，，如工業(yè)業(yè)品可通通過各種種運(yùn)輸工工具運(yùn)往往全國乃乃至世界界各地；；古幣、、黃金、、古玩等等財(cái)產(chǎn)，，其持有有人可以以很容易易地將它它拿到有有此類物物品的市市場進(jìn)行行交易，，但房地地產(chǎn)做不不到這一一點(diǎn)。盡盡管現(xiàn)代代科學(xué)技技術(shù)已能能做到可可在短距距離內(nèi)移移動(dòng)建筑筑物，但但總的看看來，建建筑物被被遷移的的情況很很少，被被遷移的的建筑物物數(shù)量相相對于現(xiàn)現(xiàn)存建筑筑物的數(shù)數(shù)量也是是微不足足道。建建筑物不不管其外外形、結(jié)結(jié)構(gòu)、用用途、裝裝修有何何差別，，一旦依依地建成成，都必必須固定定在某一一地方，，不可隨隨意改變變其位置置。二、房地地產(chǎn)的特特性（二）獨(dú)獨(dú)一無二二性獨(dú)一無二二性也稱稱為獨(dú)特特性、異異質(zhì)性、、非同質(zhì)質(zhì)性、個(gè)個(gè)別性。。房地產(chǎn)產(chǎn)的不可可移動(dòng)性性，派生生出了其其獨(dú)一無無二性，，土地由由于受區(qū)區(qū)位和周周圍環(huán)境境的影響響會(huì)各有有差異，，每棟建建筑物也也有位置置、結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑筑材料、、裝修、、建筑風(fēng)風(fēng)格等方方面的差差異。即即使同一一棟建筑筑物的相相同戶型型，也會(huì)會(huì)有樓層層、面積積、朝向向、結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面面的差異異。另外外，房地地產(chǎn)的開開發(fā)過程程也存在在著很大大差別，，不存在在完全相相同的房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程。所以以說，不不可能存存在兩宗宗完全相相同的房房地產(chǎn)。。二、房地地產(chǎn)的特特性（三）壽壽命長久久性除非發(fā)生生人類不不可抗拒拒的毀滅滅性自然然災(zāi)害，，土地可可以長久久使用下下去，具具有耐久久性。建建筑物一一旦建成成，其使使用壽命命可達(dá)數(shù)數(shù)十年甚甚至上百百年。在在正常情情況下，，建筑物物很少發(fā)發(fā)生倒塌塌，只是是為了土土地的更更好利用用或更高高價(jià)值才才會(huì)被拆拆除。因因此，房房地產(chǎn)的的使用期期限要比比其他物物品的使使用期限限長得多多。但是是，房地地產(chǎn)自然然方面的的使用長長期性受受到土地地使用權(quán)權(quán)年限的的限制。。在我國國，對房房地產(chǎn)商商品使用用期限的的長短受受到國家家有限期期的土地地使用權(quán)權(quán)出讓政政策的限限制。國國家規(guī)定定的土地地使用權(quán)權(quán)出讓最最高年限限為：居居住用地地70年年，工業(yè)業(yè)用地50年，，教育、、科技、、文化、、衛(wèi)生、、體育用用地50年，商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地40年年，綜合合或其他他用地50年。。二、房地地產(chǎn)的特特性（四）供供給有限限性由于土地地?cái)?shù)量有有限，在在土地上上，特別別是好位位置的土土地上可可建造的的建筑物物數(shù)量也也是有限限的。房房地產(chǎn)供供給有限限性的本本質(zhì)，不不在于土土地總量量有限和和面積不不能增加加,主要要是由于于房地產(chǎn)產(chǎn)的不可可移動(dòng)性性造成的的房地產(chǎn)產(chǎn)供給不不能集中中于一處處。這是是房地產(chǎn)產(chǎn)供給與與一般物物品供給給的最主主要區(qū)別別。要增增加房地地含供給給，一是是向更遠(yuǎn)遠(yuǎn)的平面面方向發(fā)發(fā)展，將將未投入入使用的的土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化、開開發(fā)為人人類使用用的房地地產(chǎn)；二二是向更更高的立立體方面面發(fā)展，，例如，，增加建建筑高度度、建筑筑密度和和容積率率。但這這些又要要受到交交通等基基礎(chǔ)設(shè)施施條件、、環(huán)境、、城市規(guī)規(guī)劃、資資金等的的約束。。二、房地地產(chǎn)的特特性（五）價(jià)價(jià)值量大大與一般商商品相比比，房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值不僅僅高，而而且大。。其價(jià)值值高即單單位價(jià)值值高，其其價(jià)值大大即總體體價(jià)值大大。對于于普通居居民來說說，購買買一套普普通商品品住宅通通常需要要其一生生的積蓄蓄。至于于一幢別別墅、一一座商場場的價(jià)值值就更大大，通常常上百萬萬元、甚甚至上千千萬、上上億元。。二、房地地產(chǎn)的特特性（七）用用途多樣樣性用途多樣樣性也稱稱為用途途的競爭爭、轉(zhuǎn)換換及并存存的可能能性，主主要是空空地所具具有的。。土地上上一旦建建有建筑筑物，用用途即被被限定，，一般難難以改變變。因?yàn)闉楦淖兊牡馁M(fèi)用可可能很高高或受原原有建筑筑結(jié)構(gòu)的的限制。。多數(shù)土土地就其其本身來來看，可可以為多多種不同同的用途途所使用用。從經(jīng)經(jīng)濟(jì)角度度來看，，土地利利用選擇擇的一般般順序是是：商業(yè)業(yè)、辦公公、居住住、工業(yè)業(yè)、耕地地、牧場場、放牧牧地、森森林、不不毛荒地地。二、房地地產(chǎn)的特特性（八）相相互影響響性房地產(chǎn)是是不可移移動(dòng)的，，其利用用通常會(huì)會(huì)對周圍圍的房地地產(chǎn)產(chǎn)生生影響；；反過來來，周圍圍房地產(chǎn)產(chǎn)的利用用狀況也也會(huì)對該該房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生影影響。例例如，居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)公共服服務(wù)設(shè)施施的興建建，將促促進(jìn)住宅宅的銷售售，從而而導(dǎo)致住住宅價(jià)格格的上漲漲。二、房地地產(chǎn)的特特性（九）易易受限制制性由于房地地產(chǎn)具有有不可移移動(dòng)、相相互影響響的特性性，世界界上任何何國家和和地區(qū)對對房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用和支配配都有一一些限制制。房地地產(chǎn)受政政府法令令、政策策的影響響主要有有以下三三個(gè)方面面：一是是政府出出于公共共利益的的需要，，利用國國家行政政權(quán)力限限制某些些房地產(chǎn)產(chǎn)的使用用。如城城市規(guī)劃劃對土地地用途、、建筑覆覆蓋率、、建筑容容積率、、建筑高高度和綠綠地率等等方面的的規(guī)定，，限制了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的投資資開發(fā)行行為。二二是行政政征用權(quán)權(quán)。政府府為滿足足社會(huì)公公共利益益的需要要，可以以對任何何房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)強(qiáng)制性征征用或收收買。三三是課稅稅權(quán)。國國家可利利用稅收收政策，，鼓勵(lì)或或限制房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)或其某某一具體體投資方方向的發(fā)發(fā)展。由由于房地地產(chǎn)位置置的固定定性和長長期使用用性，使使房地產(chǎn)產(chǎn)不但易易受政府府當(dāng)前法法令和政政策的影影響，而而且也逃逃避不了了未來房房地產(chǎn)使使用期限限內(nèi)政府府法令和和政策的的影響，，從而使使房地產(chǎn)產(chǎn)投資具具有更大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。因此此，客觀觀上也要要求政府府制定長長期穩(wěn)定定的房地地產(chǎn)政策策和法規(guī)規(guī)，以更更好地促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。。二、房地地產(chǎn)的特特性（十）保保值增值值性房地產(chǎn)由由于壽命命長久、、土地面面積不能能增加，，其價(jià)值值通?？煽梢缘玫降奖３?，，甚至隨隨著時(shí)間間的推移移，價(jià)值值會(huì)自然然增加，，即自然然增值。。房地產(chǎn)的類型按用途劃分按開發(fā)程度劃分按經(jīng)營使用方式劃分按是否產(chǎn)生收益劃分二、房地地產(chǎn)的分分類1、含義義:和和平地地獲得他他人的房房地產(chǎn)所所必須付付出的代代價(jià)。2、形形成條件件有效需求稀缺性有用性形成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和價(jià)價(jià)值一、房地地產(chǎn)價(jià)格格的含義義和形成成條件§1-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格和價(jià)價(jià)值二、房地地產(chǎn)價(jià)格格的特征征房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的區(qū)區(qū)位性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的權(quán)權(quán)益性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的敏敏感性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的差差異性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的增增值性房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的二二元性補(bǔ)地價(jià)保留價(jià)起拍價(jià)應(yīng)價(jià)成交價(jià)起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格成交價(jià)格市場價(jià)格理論價(jià)格評估價(jià)值原始價(jià)值賬面價(jià)值市場價(jià)值投資價(jià)值市場價(jià)值房地產(chǎn)的價(jià)格三、房地地產(chǎn)價(jià)格格的種類類（一）土土地價(jià)格格、建筑筑物價(jià)格格、房地地產(chǎn)價(jià)格格（二）基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)、標(biāo)定定地價(jià)、、建筑物物重置價(jià)價(jià)格（三）所所有權(quán)價(jià)價(jià)格、使使用權(quán)價(jià)價(jià)格、其其他權(quán)益益價(jià)格（四）招招標(biāo)價(jià)格格、協(xié)議議價(jià)格、、拍賣價(jià)價(jià)格（五）出出讓價(jià)格格、征收收價(jià)格、、課稅價(jià)價(jià)格、拆拆遷價(jià)格格（六）收收益價(jià)格格、比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格、、積算價(jià)價(jià)格（七）總總價(jià)格、、單位價(jià)價(jià)格、樓樓面地價(jià)價(jià)三、房地地產(chǎn)價(jià)格格的種類類1、現(xiàn)有有甲、乙乙、丙三三塊地，，土地單單價(jià)分別別是：甲甲為1000元元／平方方米，乙乙為800元／／平方方米，丙丙為500元／／平方米米，其容容積率分分別為6、4、、2.如如果三塊塊地其他他條件完完全相同同，則明明智的買買者應(yīng)購購買哪一一塊地？？2、、某項(xiàng)目目土地總總面積為為40000平平方米，，出讓取取得時(shí)規(guī)規(guī)定的建建筑容積積率為3，土地地單價(jià)為為3550元／／平方米米，現(xiàn)允允許容積積率增加加到3.5，則則應(yīng)補(bǔ)償償多少地地價(jià)？課后思考考題第一題：：

根據(jù)據(jù)樓樓面地地價(jià)=土土地單價(jià)價(jià)／容積積率甲甲塊地樓樓面地價(jià)價(jià)=1000÷÷6=167（（元／平平方米））乙乙塊塊地樓面面地價(jià)=800÷÷4=200（（元／平平方米））丙丙塊塊地樓面面地價(jià)=500÷÷2=250（（元／平平方米））明明智的買買者應(yīng)購購買乙地地塊。第第二題題：樓樓面地價(jià)價(jià)=3550÷÷3=1183.3（（元／平平方米））

第一一種方法法：補(bǔ)地地價(jià)數(shù)額額=增加加建筑面面積后的的地價(jià)-增加建建筑面積積前的地地價(jià)=236.66（萬萬元）第第二種種方法：：補(bǔ)地價(jià)價(jià)數(shù)額=(增加加后的容容積率-增加前前的容積積率）××土地地面積××樓面面地價(jià)=40000××1183.3×（3.5-3）=236.66（（萬元））第第三種方方法：補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)數(shù)數(shù)額=(增加后后的容積積率-增增加前的的容積率率）／／增加前前的容積積率××土地面面積××樓面地地價(jià)=（（3.5-3)÷3×40000×1183.3=236.66（（萬元））參考答案案§1-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格影影響因素素一、一般般因素行政因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素一般因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模政治安定狀況社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)投機(jī)城市花物價(jià)利率經(jīng)濟(jì)發(fā)展展居民收入入房地產(chǎn)制制度房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格政策策行政隸屬屬變更