資產(chǎn)評(píng)估的三大途徑介紹

資產(chǎn)評(píng)估的三大途徑介紹6、如何選用目錄1、市場(chǎng)途徑4、案例（動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)，商譽(yù)）3、成本途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和顯示改評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中市場(chǎng)途徑亦被稱為市場(chǎng)法。

市場(chǎng)途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一。

市場(chǎng)途徑的基本條件：1、需要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)。

2、要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。市場(chǎng)途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

3、指標(biāo)對(duì)比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果市場(chǎng)途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其他比較法收益途徑收益途徑收益途徑是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。根據(jù)利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來(lái)判斷和評(píng)估資產(chǎn)。

收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為科學(xué)合理的評(píng)估途徑之一。收益途徑的基本條件：1、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益2、折現(xiàn)率或資本化率3、被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間

收益途徑的基本程序：1、收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如財(cái)務(wù)狀況，市場(chǎng)形勢(shì)等2、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益3、確定折現(xiàn)率或資本化率4、用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評(píng)估結(jié)果收益途徑的具體方法：一、純收益不變

二、純收益在若干年后保持不變

三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化

四、純收益按等比級(jí)數(shù)變化

-收益永續(xù)-收益年期有限，資本化率＞0-資本化率＝0-無(wú)限年期收益-有限年期收益成本途徑市場(chǎng)途徑成本途徑是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。在評(píng)估實(shí)踐中成本途徑也被稱為成本法。

成本途徑的基本條件：1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本

2、資產(chǎn)的有形消耗

3、資產(chǎn)的功能性陳舊貶值

4、產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值

成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法

二、實(shí)體性貶值的估算方法

三、功能性貶值的估算方法

四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法

-重置核算法-價(jià)格指數(shù)法-功能價(jià)值類比法-觀測(cè)法-使用年限法-修復(fù)金額法案例客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)有形資產(chǎn)可確認(rèn)資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)整體無(wú)形資產(chǎn)

商譽(yù)有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機(jī)器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過(guò)2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)，例如長(zhǎng)期股權(quán)等。

不動(dòng)產(chǎn)-市場(chǎng)法

房地產(chǎn)評(píng)估一、估價(jià)對(duì)象

××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫(xiě)字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。

××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。二、估價(jià)要求評(píng)估該房地產(chǎn)2010年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值三、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。項(xiàng)目可比實(shí)例A

可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

估價(jià)對(duì)象坐落××路××號(hào)××路××號(hào)××路××

××路××號(hào)用途××寫(xiě)字樓××寫(xiě)字樓××寫(xiě)字樓××寫(xiě)學(xué)樓交易情況協(xié)議拍賣(mài)招標(biāo)協(xié)議交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009年10月10日成交價(jià)格6300

6750

6760

地上建筑層數(shù)26

28

30

30

個(gè)別因素（綜合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款

——2.比較修正過(guò)程（1）交易情況修正：由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣(mài)、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正：根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個(gè)別因素修正：估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1％（具體分析判斷過(guò)程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2實(shí)例B6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2實(shí)例C

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)

對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬(wàn)元不動(dòng)產(chǎn)-成本法

房地產(chǎn)評(píng)估一、估價(jià)對(duì)象

1、評(píng)估對(duì)象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本230元平方米，土地開(kāi)發(fā)成本（包括管理費(fèi)）為246元/平方米。土地開(kāi)發(fā)期為2年，第一年投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的第二年投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的1/4；銀行貸款年利率為8%，土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)率為10%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)后土地售價(jià)的3%。

2、估價(jià)要求計(jì)算評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值。計(jì)算評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值。

評(píng)估過(guò)程（P148）：1、土地取得成本=500×230=115000元/平方米

土地開(kāi)發(fā)成本=500×246=123000元/平方米2、土地取得費(fèi)利息=115000×[(1+8%)^2-1]=19136元/平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=123000×3/4×[(1+8%)^1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)^0.5)-1]=134288.5元/平方米總投資利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米3、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（115000+123000）×10%=23500元4、營(yíng)業(yè)稅=（238000+134288.5+23500）÷（1-5%）×5%=20831.0元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=20831×7%=1458.2元教育費(fèi)附加=20831×3%=625元營(yíng)業(yè)稅及附加=20831+1458.2+625=22914.2元銷售費(fèi)用=(238000+134288.5+23500+22914.2)×3%=12561.1元土地價(jià)格=238000+134288.5+23500+22914.2+12561.1=431263.8元土地單價(jià)=431263.8÷500=862.5276元流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)。包括：現(xiàn)金、存款、金融資產(chǎn)、票據(jù)、股利、原材料、商品、貨物、包裝物等。動(dòng)產(chǎn)-成本法

某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)外聯(lián)營(yíng)投資，故委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2000年11月30日。評(píng)估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評(píng)估。已知條件：（1）FOB價(jià)為EUR（歐元）560,000.00元。按評(píng)估基準(zhǔn)日匯率計(jì)算，折合USD（美元）571,000.00元，評(píng)估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789；（2）國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)31405美元（3）國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)2284美元（4）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率0.4%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率1.5%，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率0.3%，商檢費(fèi)率0.3%沒(méi)有進(jìn)口關(guān)稅稅率與進(jìn)口增值稅稅率國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)與安裝調(diào)試費(fèi)300369.54元人民幣計(jì)算一、計(jì)算公式CIF價(jià)＝FOB價(jià)＋國(guó)外運(yùn)輸費(fèi)＋國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)重置現(xiàn)價(jià)＝CIF價(jià)＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋國(guó)內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率

CIF價(jià)＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民幣其他費(fèi)用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民幣三、綜合成新率的確定（一）確定實(shí)體性貶值率（1）該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年，已使用日歷年限為2.5年（2）實(shí)體性貶值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性貶值率被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值＝∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值率=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率＝0%（2）綜合貶值率＝實(shí)體性貶值率＋功能性貶值率＋經(jīng)濟(jì)性貶值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率＝1－綜合貶值率＝1－40%=60%四、評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）

動(dòng)產(chǎn)-市場(chǎng)法

對(duì)某企業(yè)一臺(tái)T60壓榨機(jī)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的T60壓榨機(jī)的3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，被評(píng)估對(duì)象及參照物的有關(guān)情況見(jiàn)下表：參照物A參照物B參照物C被評(píng)估對(duì)象交易價(jià)格（元）1000006000095000交易狀況公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)生產(chǎn)廠家廠址重慶沈陽(yáng)重慶昆明交易時(shí)間6個(gè)月前5個(gè)月前1個(gè)月前成新率80607570評(píng)估人員經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行分析得知，3個(gè)交易實(shí)例都是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下銷售的，不存在受交易的狀況影響使價(jià)格偏高或偏低現(xiàn)象，影響售價(jià)的因素主要是生產(chǎn)廠家（品牌）、交易時(shí)間和成新率。生產(chǎn)廠家（品牌）因素分析和修正。經(jīng)過(guò)分析參照物A和參照物C是重慶一家機(jī)械廠生產(chǎn)的品牌產(chǎn)品，其價(jià)格同一般廠家生產(chǎn)的T60壓榨機(jī)相比高25%左右，則參照物ABC的修正系數(shù)分別為100/125,100/100,100/125。交易時(shí)間因素的分析和修正。經(jīng)分析，評(píng)估時(shí)該類設(shè)備的價(jià)格水平與參照物ABC交易時(shí)相比分別上漲18%、15%和3%，則參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為118/100,115/100,103/100。成新率因素分析和修正。根據(jù)公式：成新率修正系數(shù)=被評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率，參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為70/80,70/60,70/75。

計(jì)算計(jì)算參照物ABC的因素修正后價(jià)格，得出初評(píng)結(jié)果。參照物A修正后的價(jià)格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）參照物B修正后的價(jià)格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）參照物C修正后的價(jià)格=95000×100/125×103/100×70/75=73060（元）確定評(píng)估值。對(duì)參照物ABC修正后的價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，求得：被評(píng)估設(shè)備的評(píng)估值=（82600+80500+73060）÷3=78720（元）無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。廣義的無(wú)形資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、金融資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，因?yàn)樗鼈儧](méi)有物質(zhì)實(shí)體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，會(huì)計(jì)上通常將無(wú)形資產(chǎn)作狹義的理解，即將專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)等稱為無(wú)形資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)—收益法某公司開(kāi)發(fā)了一種新軟件，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，受讓方在未取得該軟件技術(shù)前，年利潤(rùn)額100萬(wàn)元，如果受讓方購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)技術(shù)，年利潤(rùn)每年將會(huì)比上年增加10萬(wàn)，假定該項(xiàng)軟件的經(jīng)濟(jì)壽命5年，折現(xiàn)率為10％，則該軟件的利潤(rùn)分成率測(cè)算結(jié)果如下：受讓方使用該軟件后每年的利潤(rùn)總額是110萬(wàn)，120萬(wàn)，130萬(wàn)，140萬(wàn)，150萬(wàn)。每年新增的利潤(rùn)是10萬(wàn)，20萬(wàn)，30萬(wàn)，40萬(wàn)，50萬(wàn)。計(jì)算該軟件技術(shù)分成率=[10×﹙1＋10％﹚-1＋20×﹙1＋10％﹚-2＋30×﹙1＋10％﹚-3＋40×﹙1＋10％﹚-4