資產(chǎn)評估的三大途徑介紹

資產(chǎn)評估的三大途徑介紹6、如何選用目錄1、市場途徑4、案例（動產(chǎn)，不動產(chǎn)，無形資產(chǎn)，商譽）3、成本途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別市場途徑市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和顯示改評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中市場途徑亦被稱為市場法。

市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。

市場途徑的基本條件：1、需要有一個活躍的公開市場。

2、要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素

3、指標對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異5、綜合分析確定評估結(jié)果市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其他比較法收益途徑收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。根據(jù)利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來判斷和評估資產(chǎn)。

收益途徑是資產(chǎn)評估中最為科學合理的評估途徑之一。收益途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)的預期收益2、折現(xiàn)率或資本化率3、被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間

收益途徑的基本程序：1、收集并驗證與評估對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如財務(wù)狀況，市場形勢等2、分析測算被評估對象未來預期收益3、確定折現(xiàn)率或資本化率4、用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評估結(jié)果收益途徑的具體方法：一、純收益不變

二、純收益在若干年后保持不變

三、純收益按等差級數(shù)變化

四、純收益按等比級數(shù)變化

-收益永續(xù)-收益年期有限，資本化率＞0-資本化率＝0-無限年期收益-有限年期收益成本途徑市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在評估實踐中成本途徑也被稱為成本法。

成本途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取得被評估資產(chǎn)的全部費用成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復原重置成本和更新重置成本

2、資產(chǎn)的有形消耗

3、資產(chǎn)的功能性陳舊貶值

4、產(chǎn)的經(jīng)濟性陳舊貶值

成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法

二、實體性貶值的估算方法

三、功能性貶值的估算方法

四、經(jīng)濟性貶值的估算方法

-重置核算法-價格指數(shù)法-功能價值類比法-觀測法-使用年限法-修復金額法案例客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。動產(chǎn)有形資產(chǎn)可確認資產(chǎn)不動產(chǎn)整體無形資產(chǎn)

商譽有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有實物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應當作為固定資產(chǎn)，例如長期股權(quán)等。

不動產(chǎn)-市場法

房地產(chǎn)評估一、估價對象

××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。

××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。二、估價要求評估該房地產(chǎn)2010年5月1日的市場價值三、估價測算過程1.可比實例的選取估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。項目可比實例A

可比實例B

可比實例C

估價對象坐落××路××號××路××號××路××

××路××號用途××寫字樓××寫字樓××寫字樓××寫學樓交易情況協(xié)議拍賣招標協(xié)議交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009年10月10日成交價格6300

6750

6760

地上建筑層數(shù)26

28

30

30

個別因素（綜合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款

——2.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正：根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認真調(diào)查、分析，并對實例A、B、C在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個別因素修正：估價經(jīng)過逐項認真調(diào)查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2％，實例8的個別因素狀況比估價對象好1％，實例C的個別因素狀況比估價對象差1％（具體分析判斷過程略），故實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準價格實例A6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2實例B6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2實例C

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價

對象的單位比準價格：單位比準價格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運用市場法的估價結(jié)果為：比準價格=6843×3000＝20529.00萬元不動產(chǎn)-成本法

房地產(chǎn)評估一、估價對象

1、評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本230元平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的第二年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的3/4，第二年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的1/4；銀行貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為營業(yè)稅的3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的3%。

2、估價要求計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。

評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=115000元/平方米

土地開發(fā)成本=500×246=123000元/平方米2、土地取得費利息=115000×[(1+8%)^2-1]=19136元/平方米土地開發(fā)費利息=123000×3/4×[(1+8%)^1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)^0.5)-1]=134288.5元/平方米總投資利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米3、開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23500元4、營業(yè)稅=（238000+134288.5+23500）÷（1-5%）×5%=20831.0元城市維護建設(shè)費=20831×7%=1458.2元教育費附加=20831×3%=625元營業(yè)稅及附加=20831+1458.2+625=22914.2元銷售費用=(238000+134288.5+23500+22914.2)×3%=12561.1元土地價格=238000+134288.5+23500+22914.2+12561.1=431263.8元土地單價=431263.8÷500=862.5276元流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。包括：現(xiàn)金、存款、金融資產(chǎn)、票據(jù)、股利、原材料、商品、貨物、包裝物等。動產(chǎn)-成本法

某公司欲以公司擁有的進口機器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營投資，故委托某評估機構(gòu)對該進口設(shè)備的價值進行評估，評估基準日為2000年11月30日。評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。已知條件：（1）FOB價為EUR（歐元）560,000.00元。按評估基準日匯率計算，折合USD（美元）571,000.00元，評估基準日美元與人民幣匯率中間價為8.2789；（2）國外運輸費31405美元（3）國外運輸保險費2284美元（4）銀行財務(wù)費率0.4%，外貿(mào)手續(xù)費率1.5%，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費率0.3%，商檢費率0.3%沒有進口關(guān)稅稅率與進口增值稅稅率國內(nèi)運雜費與安裝調(diào)試費300369.54元人民幣計算一、計算公式CIF價＝FOB價＋國外運輸費＋國外運輸保險費重置現(xiàn)價＝CIF價＋銀行財務(wù)費＋外貿(mào)手續(xù)費＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費＋商檢費＋國內(nèi)運雜費＋國內(nèi)安裝調(diào)試費評估價值＝重置全價×綜合成新率

CIF價＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民幣其他費用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民幣進口設(shè)備重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民幣三、綜合成新率的確定（一）確定實體性貶值率（1）該設(shè)備經(jīng)濟使用壽命為16年，已使用日歷年限為2.5年（2）實體性貶值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性貶值率被評估資產(chǎn)功能性貶值＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值率=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經(jīng)濟性貶值率＝0%（2）綜合貶值率＝實體性貶值率＋功能性貶值率＋經(jīng)濟性貶值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率＝1－綜合貶值率＝1－40%=60%四、評估價值的確定評估價值＝重置全價×綜合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）

動產(chǎn)-市場法

對某企業(yè)一臺T60壓榨機進行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個月已經(jīng)成交的T60壓榨機的3個交易實例作為比較參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表：參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價格（元）1000006000095000交易狀況公開市場公開市場公開市場公開市場生產(chǎn)廠家廠址重慶沈陽重慶昆明交易時間6個月前5個月前1個月前成新率80607570評估人員經(jīng)過對市場信息進行分析得知，3個交易實例都是在公開市場條件下銷售的，不存在受交易的狀況影響使價格偏高或偏低現(xiàn)象，影響售價的因素主要是生產(chǎn)廠家（品牌）、交易時間和成新率。生產(chǎn)廠家（品牌）因素分析和修正。經(jīng)過分析參照物A和參照物C是重慶一家機械廠生產(chǎn)的品牌產(chǎn)品，其價格同一般廠家生產(chǎn)的T60壓榨機相比高25%左右，則參照物ABC的修正系數(shù)分別為100/125,100/100,100/125。交易時間因素的分析和修正。經(jīng)分析，評估時該類設(shè)備的價格水平與參照物ABC交易時相比分別上漲18%、15%和3%，則參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為118/100,115/100,103/100。成新率因素分析和修正。根據(jù)公式：成新率修正系數(shù)=被評估對象成新率÷參照物成新率，參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為70/80,70/60,70/75。

計算計算參照物ABC的因素修正后價格，得出初評結(jié)果。參照物A修正后的價格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）參照物B修正后的價格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）參照物C修正后的價格=95000×100/125×103/100×70/75=73060（元）確定評估值。對參照物ABC修正后的價格進行簡單算術(shù)平均，求得：被評估設(shè)備的評估值=（82600+80500+73060）÷3=78720（元）無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。廣義的無形資產(chǎn)包括貨幣資金、應收帳款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標權(quán)等，因為它們沒有物質(zhì)實體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，會計上通常將無形資產(chǎn)作狹義的理解，即將專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)、商標權(quán)、商譽等稱為無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)—收益法某公司開發(fā)了一種新軟件，準備轉(zhuǎn)讓該項無形資產(chǎn)，受讓方在未取得該軟件技術(shù)前，年利潤額100萬元，如果受讓方購買了該項技術(shù)，年利潤每年將會比上年增加10萬，假定該項軟件的經(jīng)濟壽命5年，折現(xiàn)率為10％，則該軟件的利潤分成率測算結(jié)果如下：受讓方使用該軟件后每年的利潤總額是110萬，120萬，130萬，140萬，150萬。每年新增的利潤是10萬，20萬，30萬，40萬，50萬。計算該軟件技術(shù)分成率=[10×﹙1＋10％﹚-1＋20×﹙1＋10％﹚-2＋30×﹙1＋10％﹚-3＋40×﹙1＋10％﹚-4