肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-zzc

房地產(chǎn)：中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。PAGEPAGE53房地產(chǎn)：中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告目錄第一部分肇慶市宏觀發(fā)展概況 3一、城市概況 3二、城市規(guī)劃 4三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 4第二部分近年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述及未來(lái)發(fā)展預(yù)判 6一、肇慶房地產(chǎn)供需分析 61、2008-2010年肇慶住宅建設(shè)用地計(jì)劃 62、2008-2010年肇慶住房建設(shè)計(jì)劃 83、肇慶市住房市場(chǎng)現(xiàn)有存量分析 94、肇慶市07-08年土地拍賣(mài)價(jià)格 95、2008年1-9月肇慶市套內(nèi)面積銷(xiāo)售趨勢(shì) 106、2008年1-9月端州區(qū)商品住宅銷(xiāo)售套內(nèi)面積均價(jià)走勢(shì)圖 11二、肇慶房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判（總結(jié)） 12第三部分肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊解讀 14一、肇慶市地產(chǎn)版塊劃分（下圖內(nèi)紅色標(biāo)注樓盤(pán)為項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)，數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈） 14二、主要板塊對(duì)比 15三、肇慶市地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)（網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)綜合） 17第四部分項(xiàng)目分析 19一、項(xiàng)目地塊自然情況概述 19二、生活配套設(shè)施分析 21三、項(xiàng)目地塊SWOT分析 22四、城東新區(qū)板塊分析 241、板塊概況 242、城東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)量分析 253、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 26第五部分市場(chǎng)專(zhuān)案調(diào)查總結(jié) 38一、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 38二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議 41第一部分肇慶市宏觀發(fā)展概況一、城市概況肇慶市位于廣東省中西部、西江中游，東接廣佛經(jīng)濟(jì)圈，西連大西南，地緣區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。地處沿海與內(nèi)陸的交通要沖，城區(qū)距廣州不足100公里，位于廣州一小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈。距深圳200余公里，距澳門(mén)180公里，距香港水路142海里，是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)通往西南各省的重要交通樞紐。因其距離廣佛經(jīng)濟(jì)圈非常近，良好的地理位置和交通網(wǎng)絡(luò)為承接珠三角前沿陣地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了天然的便利，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿o(wú)限。位處粵西北，東南部已納入珠三角經(jīng)濟(jì)圈，隨著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)發(fā)展?jié)摿礉q位處粵西北，東南部已納入珠三角經(jīng)濟(jì)圈，隨著承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)發(fā)展?jié)摿礉q二、城市規(guī)劃【城市發(fā)展定位】肇慶市中心城區(qū)將通過(guò)“一河兩岸、南連東擴(kuò)”戰(zhàn)略，打造100萬(wàn)人口現(xiàn)代化新興大城市，成為珠三角西北的重要城市以及粵西北區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育、旅游中心?！境鞘锌傮w布局

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肇慶市中心區(qū)域采用“一河兩岸多組團(tuán)”城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，以西江為發(fā)展軸，以端州為主中心，將鼎湖區(qū)、大旺綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、沙浦、南岸大灣、永安、白金龍、金利、馬房、會(huì)城等組成一個(gè)多組團(tuán)的帶狀城市群，各組團(tuán)之間以山林、水域或綠化帶相隔離，以快速干道和橋梁相連接?！境菛|新區(qū)發(fā)展

】城東新區(qū)建設(shè)是肇慶實(shí)施“南連東擴(kuò)”發(fā)展戰(zhàn)略、打造100萬(wàn)人口現(xiàn)代化大城市的重要舉措，肇慶市將投資15億多元擬耗時(shí)5年打造全新的城東新區(qū)，預(yù)計(jì)新城區(qū)的建設(shè)將能夠吸引帶動(dòng)130多億元的固定資產(chǎn)投資，5年后新區(qū)的建設(shè)將初具規(guī)模。根據(jù)城市規(guī)劃，肇慶市未來(lái)城市發(fā)展規(guī)模非常大，將形成一個(gè)擁有良好的城市環(huán)境資源，多山、湖、水，非常適合居住的新興大都市。城東新區(qū)作為整個(gè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，其發(fā)展將得到來(lái)自肇慶政府的最大推動(dòng)力。三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2007年肇慶市本地生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)616.55億元，完成預(yù)期目標(biāo)的101.1%，比上年增長(zhǎng)15.3%，創(chuàng)近十年最高增幅。08年國(guó)民生產(chǎn)總值仍保持穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。上半年實(shí)現(xiàn)本地生產(chǎn)總值313.17億元，同比增長(zhǎng)13.9%；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成102.18億元，同比增長(zhǎng)34.5%。二是發(fā)展質(zhì)量進(jìn)一步提高。地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成20.77億元，同比增長(zhǎng)38.3%。非稅收入比重同比下降2.97個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增速較快，發(fā)展穩(wěn)定。人民生活不斷提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12794元，比上年增長(zhǎng)10.8%；農(nóng)村居民人均純收入5010元，增長(zhǎng)5%。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額比年初增長(zhǎng)8%。08年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6591.74元，同比增長(zhǎng)11.7%。6月末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額447.94億元，比年初增長(zhǎng)9.0%。居民可支配收入穩(wěn)步提高。肇慶傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以“旅游業(yè)、農(nóng)畜業(yè)、生物科技、林產(chǎn)加工等為支撐，近年調(diào)整戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展“四大經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)抓工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)發(fā)展壯大縣域經(jīng)濟(jì)，培育發(fā)展港口物流經(jīng)濟(jì)。作為重點(diǎn)調(diào)整的工業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007年全市完成工業(yè)增加值157．90億元，同比增長(zhǎng)34．5％，增速在全省21個(gè)地級(jí)市中排第4位。本部分總結(jié)：1、作為承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，肇慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均收入水平顯著增加；2、肇慶市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在調(diào)整中，重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)未體現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)呈現(xiàn)爆炸性發(fā)展趨勢(shì)；3、預(yù)計(jì)肇慶市未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將可以為新城區(qū)規(guī)模的建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的支撐力和推動(dòng)力。第二部分近年肇慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況概述及未來(lái)發(fā)展預(yù)判通過(guò)第一部分對(duì)肇慶市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、收入的分析，其在未來(lái)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度，為城市規(guī)劃與發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)足的發(fā)展機(jī)遇和支撐力。下面我們將通過(guò)對(duì)肇慶市未來(lái)土地供應(yīng)、拍賣(mài)價(jià)格及住房存量的分析來(lái)了解肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及未來(lái)發(fā)展的預(yù)判。一、肇慶房地產(chǎn)供需分析1、2008-2010年肇慶住宅建設(shè)用地計(jì)劃年度政府保障型住房

（萬(wàn)平方米）商品住房用地

（萬(wàn)平方米）合計(jì)（萬(wàn)平方米）比例（％）廉租住房用地經(jīng)濟(jì)適用住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地單套套型建筑面積≤90平方米住房用地單套套型建筑面積＞90平方米住房用地20080.623.1917.259.0330.09703020090.561.9430.1714.0046.67703020100.311.5128.0012.7842.61703009-10兩年土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬(wàn)平米，東區(qū)土地供應(yīng)尤為集中（見(jiàn)下圖），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商將面臨更大壓力。2、2008-2010年肇慶住房建設(shè)計(jì)劃年度政府保障型住房

（萬(wàn)平方米）商品住房

（萬(wàn)平方米）合計(jì)

（萬(wàn)平方米）比例（％）廉租

住房經(jīng)濟(jì)適用住房單套套型建筑面積≤90平方米住房單套套型建筑面積＞90平方米住房單套套型建筑面積≤90平方米住房單套套型建筑面積＞90平方米住房20081.005.6046.0522.5775.22703020091.003.5077.1835.00116.68703020100.562.7271.2931.96106.527030與08年相比較，未來(lái)09-10兩年，肇慶商品住宅建設(shè)計(jì)劃呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)，共計(jì)223.2萬(wàn)平米，未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，將使得競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。值得注意的是，未來(lái)≤90建設(shè)計(jì)劃達(dá)到194.52萬(wàn)平米，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)90以下小戶型供應(yīng)不多，政府對(duì)90/70政策執(zhí)行比較寬松。）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。3、肇慶市住房市場(chǎng)現(xiàn)有存量分析據(jù)城區(qū)44個(gè)樓盤(pán)（別墅樓盤(pán)不包在內(nèi)）綜合資料顯示,2008年1—9月累計(jì)商品房施工面積為214萬(wàn)平方米，其中住宅為192萬(wàn)平方米；新開(kāi)工面積為62萬(wàn)平方米，其中住宅為57萬(wàn)平方米；竣工面積為34萬(wàn)平方米，其中住宅為32萬(wàn)平方米；商品住宅銷(xiāo)售和預(yù)售套內(nèi)面積為334585平方米（建筑面積為391822平方米），與去年同期調(diào)研數(shù)對(duì)比下降51.56%。（本數(shù)據(jù)來(lái)源于肇慶市房協(xié)調(diào)研組）2008年1-9月商品房銷(xiāo)售面積僅占施工面積的13.6%，市場(chǎng)存量巨大。根據(jù)肇慶市每年約45萬(wàn)平米的消化速度（以1-9月銷(xiāo)售面積為參照，折合推測(cè)整年銷(xiāo)售面積），未來(lái)市場(chǎng)仍是供大于求的局面。4、肇慶市07-08年土地拍賣(mài)價(jià)格2007-2008端州、鼎湖部分住宅用地拍賣(mài)信息序號(hào)土地面積（平米）總建面積（平米）容積率地價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（萬(wàn)元）133143.699430.93.02800.00.25237851.894629.42.51850.00.12310160.327432.82.71008.00.2744535.011337.52.5650.00.365178530.1446325.32.511980.00.17613523.027046.02.02200.00.3372431.04862.02.0185.00.1584960.08928.01.8545.00.2094604.011510.02.5516.00.28105418.010836.02.0780.00.2911313109.0626218.02.046000.00.291256669.0113338.02.06500.00.23合計(jì)664934.81481893.9——————07-08年土地拍賣(mài)價(jià)格顯示，端州地區(qū)樓面價(jià)主要集中在2700-3300元/平米的區(qū)間。按通常銷(xiāo)售價(jià)高于樓面價(jià)40%估算，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)將在3780-4620元/平米間。盡管08年下半年建安成本已經(jīng)大大降低，根據(jù)目前市場(chǎng)套內(nèi)均價(jià)接近4000元，（以88%的使用率估算，折合建筑面積均價(jià)約為3500元/平方），說(shuō)明開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間受到嚴(yán)重?cái)D壓，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格恐仍將保持走高趨勢(shì)。5、2008年1-9月肇慶市套內(nèi)面積銷(xiāo)售趨勢(shì)08年1-9月銷(xiāo)售總體走低，除3、4、5月有所回升之外，其余月份均連續(xù)下滑，月均銷(xiāo)售27925萬(wàn)平米，8、9月數(shù)據(jù)低于平均值約18%左右。6、2008年1-9月端州區(qū)商品住宅銷(xiāo)售套內(nèi)面積均價(jià)走勢(shì)圖在成交下滑的情況下（據(jù)上表），套內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價(jià)較1月拉高250元/平米二、肇慶房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研判（總結(jié)）1、09-10兩年土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬(wàn)平米，東區(qū)土地供應(yīng)尤為集中，本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)商將面臨更大壓力。2、與08年相比較，未來(lái)09-10兩年，肇慶商品住宅建設(shè)計(jì)劃呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)，共計(jì)223.2萬(wàn)平米，未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量繼續(xù)加大。將使得競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。3、值得注意的是，未來(lái)≤90建設(shè)計(jì)劃達(dá)到194.52萬(wàn)平米，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)90以下小戶型供應(yīng)不多，政府對(duì)90/70政策執(zhí)行比較寬松。）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。4、2008年1-9月商品房銷(xiāo)售面積僅占施工面積的13.6%，市場(chǎng)存量巨大。根據(jù)肇慶市每年約45萬(wàn)平米的消化速度，未來(lái)市場(chǎng)仍是供大于求的局面。5、08年1-9月銷(xiāo)售總體走低，，月均銷(xiāo)售27925萬(wàn)平米，在成交下滑的情況下，套內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)持續(xù)走高，接近4000元/平米，9月份均價(jià)較1月拉高250元/平米；6、07、08年端州區(qū)土地拍賣(mài)樓面價(jià)去到2700-3300元之間。盡管建安成本降低，成交下滑，但市場(chǎng)價(jià)格仍持續(xù)走高。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間受擠壓的情況下，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)仍將保持緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)。7、從區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)及價(jià)格走勢(shì)分析，未來(lái)項(xiàng)目仍將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，如何優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高差異化競(jìng)爭(zhēng)力，將變得十分關(guān)鍵。第三部分肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊解讀一、肇慶市地產(chǎn)版塊劃分（下圖內(nèi)紅色標(biāo)注樓盤(pán)為項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)，數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈）本案舊城江景板塊臻匯園天鵝堡圣地名軒月圓花園星湖板塊北嶺板塊嘉湖新都市中源名都鴻景觀園恒裕海灣星湖尚景園加洲陽(yáng)光錦繡萊茵湖景園本案舊城江景板塊臻匯園天鵝堡圣地名軒月圓花園星湖板塊北嶺板塊嘉湖新都市中源名都鴻景觀園恒裕海灣星湖尚景園加洲陽(yáng)光錦繡萊茵湖景園二、主要板塊對(duì)比坂塊主要特點(diǎn)主要產(chǎn)品產(chǎn)品單價(jià)（套內(nèi)價(jià)）代表項(xiàng)目城東新區(qū)政府新規(guī)劃的核心住宅區(qū)，道路寬闊、交通便捷、各級(jí)學(xué)校林立，生活配套卻相對(duì)滯后，但地大物廣，發(fā)展前景廣闊。120-140㎡的三房洋房最高價(jià)6220元；最低價(jià)2800元；平均約3800元；臻匯園、錦繡萊茵名苑、中源名都星湖主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景觀豐富，毗鄰老城區(qū)，生活配套豐富。120-140㎡三、四房最高價(jià)8000元；最低價(jià)3000元；平均約5500元新世界花園、星湖花園、星湖奧園舊城江景位于端州老城區(qū)沿江一帶，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景觀資源豐富。110-130㎡三房最高價(jià)6080元；最低價(jià)3000元；平均約4200元；東堤灣、東景華府城東新區(qū)/星湖/舊城江景洋房主力產(chǎn)品面積在110-140平米之間，未來(lái)市場(chǎng)90以下戶型能否成為市場(chǎng)的突破點(diǎn)，值得進(jìn)一步關(guān)注。東區(qū)洋房均價(jià)為3800元/平米（套內(nèi)價(jià)），與星湖和舊城江景板塊相差300元和1700元，說(shuō)明東區(qū)居住價(jià)值還沒(méi)得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)定價(jià)具有重要參考作用。北嶺（別墅）地處北嶺山麓，南望星湖，有獨(dú)特的自然景觀資源，區(qū)內(nèi)的高端休閑配套（如休閑酒店、度假山莊、美食山莊等）豐富，是肇慶著名的“富人區(qū)”主要為200-600㎡的獨(dú)棟別墅最高價(jià)13700元；最低價(jià)6000元；平均約8500元；星湖名郡、星湖上院南岸（別墅）位于西江南岸，離肇慶市區(qū)距離較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍相對(duì)不足，但沒(méi)有城市的喧囂，空氣清新，有象山等自然資源。170-600㎡間的獨(dú)棟別墅最高價(jià)11000元；最低價(jià)5500元；平均約7000元祈福海岸、肇慶碧桂園北嶺和南岸板塊以其天然的自然景觀優(yōu)勢(shì)，成為高端別墅群開(kāi)發(fā)主力區(qū)。北嶺別墅均價(jià)比南嶺板塊高1500元，差距較大，說(shuō)明本地市場(chǎng)對(duì)板塊的價(jià)值認(rèn)識(shí)差距明顯。城東新區(qū)目前缺乏別墅盤(pán)，區(qū)域內(nèi)無(wú)對(duì)比樓盤(pán)。根據(jù)本項(xiàng)目所在地塊缺乏自然景觀的狀況，規(guī)劃設(shè)計(jì)更需優(yōu)化內(nèi)部園林環(huán)境。三、肇慶市地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)（網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)綜合）樓盤(pán)名稱商品住宅銷(xiāo)售比例區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)占（%）周邊縣（市）區(qū)包括羅定、云浮、等（%）港澳臺(tái)、外商及其他地區(qū)占（%）71.8722.525.61波海藍(lán)灣6040——星荷湖畔8020――星湖奧園45505星湖名郡602515鴻景觀園二期89101中源名都7030――錦繡萊茵名苑81191恒裕海灣603010圣地名軒6040――新世界花園雅湖苑601228臻匯園454015目前肇慶地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強(qiáng)，周邊城市客戶為輔，外來(lái)投資客商較少。充分表明目前該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)主要以滿足本地客戶為主。未來(lái)新項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)以本地客戶的需求為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)符合本地消費(fèi)觀念和生活習(xí)慣的產(chǎn)品。本部分總結(jié)1、目前項(xiàng)目所在城東新區(qū)板塊住房?jī)r(jià)格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。市場(chǎng)對(duì)各區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)值認(rèn)知差別顯著，短期內(nèi)東區(qū)板塊價(jià)值難以與中心區(qū)域相比；2、目前城東新區(qū)在售樓盤(pán)大多集中在臨近中心區(qū)域地方。相對(duì)于本項(xiàng)目較偏的位置，有著天然的地理優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目將面臨非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)；未來(lái)項(xiàng)目必須具備區(qū)域內(nèi)乃至全市樓盤(pán)所矚目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，才能減少因地理位置帶來(lái)的心理抗性。3、目前肇慶地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體以本區(qū)域客戶為主力，占到71%強(qiáng)，未來(lái)新項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)以本地客戶的需求為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)符合本地消費(fèi)觀念和生活習(xí)慣的產(chǎn)品。第四部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊自然情況概述東向：藍(lán)塘四路；南向：肇慶中學(xué)；西向：東湖四路；北向：321國(guó)道；二、生活配套設(shè)施分析項(xiàng)目位于肇慶東區(qū)中部，目前開(kāi)發(fā)程度尚未成熟，周邊以在建道路和待開(kāi)發(fā)行政、商住土地為住，短距離范圍內(nèi)配套尚未完善，但由于地屬未來(lái)中央商務(wù)區(qū)核心，項(xiàng)目10分鐘車(chē)程內(nèi)大環(huán)境配套完善，15分鐘可達(dá)傳統(tǒng)中心旺區(qū)星湖牌坊和天寧路，隨著星湖大道商業(yè)帶的規(guī)劃和發(fā)展，信安路、東湖路、藍(lán)塘路的進(jìn)一步優(yōu)化，周邊舊村、廠區(qū)的改造，未來(lái)升值潛力廣闊。商業(yè)、購(gòu)物星湖大道CBD（在建）、奧維斯五星級(jí)酒店康體、休閑仙女湖旅游風(fēng)景區(qū)、東門(mén)廣場(chǎng)、體育中心教育配套肇慶中學(xué)高中部、黃崗中學(xué)、一中高中部（在建）、奧威斯實(shí)驗(yàn)小學(xué)（規(guī)劃）、新華小學(xué)、藍(lán)塘小學(xué)、沙湖小學(xué)、河苑小學(xué)、東崗小學(xué)三、項(xiàng)目地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處未來(lái)城市中心，扼守三大片區(qū)交通樞紐，區(qū)位價(jià)值凸現(xiàn)；2、交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰迎賓大道、東湖路、藍(lán)塘路、星湖大道、黃崗等市級(jí)主干道，交通便利，通達(dá)性好；3、聚合城市資源，新規(guī)劃的受益者；4、地塊形狀規(guī)整，并且具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；W劣勢(shì)1、景觀劣勢(shì)：地塊目前片區(qū)形象較差，距離肇慶人喜歡的湖景資源還有一定的距離，且地塊北側(cè)面臨過(guò)境大道和高壓線；破解招式：◆規(guī)劃具有地標(biāo)性的大景觀，能成為引爆市場(chǎng)的熱點(diǎn)?！羯鐓^(qū)內(nèi)園林景觀優(yōu)化，注重園內(nèi)活動(dòng)空間的規(guī)劃。2、配套劣勢(shì)：相對(duì)湖景板塊、舊城板塊、城東板塊北片區(qū)等外部景觀資源、生活配套略顯劣勢(shì)；破解招式：◆建豪華會(huì)所和星級(jí)酒店配套。提高產(chǎn)品檔次，使項(xiàng)目輻射力更廣?！魠^(qū)內(nèi)增加運(yùn)動(dòng)和休憩空間和場(chǎng)所，滿足戶外活動(dòng)空間需求。◆規(guī)劃大型商業(yè)風(fēng)情街，做到區(qū)內(nèi)基本解決生活問(wèn)題。O機(jī)會(huì)1、城市擴(kuò)容：2006-2025年肇慶100萬(wàn)人口的發(fā)展目標(biāo)將促使大規(guī)模城市擴(kuò)張，位于城市核心的本地塊將首先受惠；2、城區(qū)東擴(kuò)：新行政中心遷移至城東，東區(qū)形象將在“十一五”期間得到徹底提升；3、交通改善：東區(qū)十七條交通命脈打造，凸現(xiàn)規(guī)劃前景，項(xiàng)目四邊的道路已基本完工；4、規(guī)劃提升：隨著周邊道路的進(jìn)一步優(yōu)化完善，項(xiàng)目周邊配套將有望改善，板塊地位將很快提升。T威脅1、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)——肇慶政府執(zhí)行力受財(cái)力限制，遠(yuǎn)期規(guī)劃實(shí)現(xiàn)備受考驗(yàn)；短期內(nèi)市政基礎(chǔ)配套到位與否，將會(huì)制約消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)識(shí)2、市場(chǎng)承接力風(fēng)險(xiǎn)——中心城區(qū)樓價(jià)快速上升，城東供貨量有增無(wú)減，空置率顯著增加，未來(lái)市場(chǎng)承接力存在風(fēng)險(xiǎn)；3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：肇慶已有幾大品牌發(fā)展商進(jìn)駐，尤其臨近中心區(qū)大量樓盤(pán)的涌現(xiàn)，已消化大量本地區(qū)的客戶，面臨區(qū)域內(nèi)客源減少的壓力。四、城東新區(qū)板塊分析1、板塊概況城東新區(qū)位于肇慶老城區(qū)的東面，是未來(lái)肇慶的核心居住區(qū)域和新行政中心，也是實(shí)現(xiàn)肇慶城市“東擴(kuò)南連”規(guī)劃部署的重要板塊。其規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)肇慶“山、湖、城、江”良好的自然生態(tài)環(huán)境，充分利用和保護(hù)好肇慶市寶貴的自然生態(tài)資源。城東新區(qū)是肇慶市政府為實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)充所做的一大規(guī)劃手筆，以體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息為主，將與體現(xiàn)歷史文化為主的老城區(qū)相互結(jié)合。目前，城東新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)先行，水、電、路、氣、公交等公共配套設(shè)施的規(guī)劃布局已初具規(guī)模，學(xué)校、醫(yī)院、商貿(mào)等與群眾生活密切相關(guān)的公共配套設(shè)施也在日益完善。城東新區(qū)作為未來(lái)的城市核心，扼守三地交通樞紐，交通條件便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限。規(guī)劃定位端州區(qū)未來(lái)行政中心區(qū)、核心居住區(qū)商業(yè)資源黃崗端硯文化村、昌大昌購(gòu)物商場(chǎng)休閑設(shè)施仙女湖旅游風(fēng)景區(qū)、奧維斯五星級(jí)酒店、東湖廣場(chǎng)交通設(shè)施星湖大道、信安（肇慶）大道、藍(lán)塘路、迎賓大道、東湖路周邊配套肇慶市地稅局、供電局、法院、規(guī)劃局、國(guó)土局、質(zhì)檢站、電視臺(tái)、肇慶學(xué)院、肇慶中學(xué)、新中源小學(xué)等在售樓盤(pán)中源名都、恒裕海灣、湖景園、鴻景觀園、嘉湖新都市、臻匯園、錦繡萊茵名苑、加洲陽(yáng)光等在售均價(jià)洋房3400-4800元/㎡之間板塊總結(jié)肇慶東區(qū)是肇慶市CLD中央居住區(qū)及東拓發(fā)展核心地帶。肇慶市正在大力構(gòu)建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)基礎(chǔ)配套環(huán)境逐漸成熟，行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、悠閑等項(xiàng)目進(jìn)一步完善，加上原本就非常豐富的教育資源，宣告城市新中心東移已成定局，東區(qū)發(fā)展將日新月異。2、城東新區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)量分析項(xiàng)目名稱總貨量（萬(wàn)㎡）2008200920102011一二三四一二三四一二三四一二三四恒裕海灣3————鴻景觀園0.80.5————————錦繡萊茵名苑2122.22.23————中源名都27.622.22.8322.22.8—臻匯園67.433.23.5544564456.2344合計(jì)139.545.646.423.8111、東區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個(gè)主要樓盤(pán)從2008-2010年的總貨量就達(dá)140萬(wàn)㎡；2、2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬(wàn)，其中包括東區(qū)21萬(wàn)㎡（占總量的47%），依此推測(cè)，現(xiàn)有五大樓盤(pán)的貨量就約需7年才能消化完畢，市場(chǎng)壓力較大；3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析a.臻匯園（緊鄰項(xiàng)目）樓盤(pán)名稱臻匯園發(fā)展商臻匯園置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置肇慶市端州區(qū)星湖大道（新肇慶中學(xué)對(duì)面）銷(xiāo)售代理■代理銷(xiāo)售代理商至道地產(chǎn)、中地行占地面積333500m2總建筑面積674000m容積率2.1物業(yè)管理公司臻匯園物業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司香港魄力園林設(shè)計(jì)公司香港貝爾高林項(xiàng)目配套■會(huì)所■泳池■教育□市場(chǎng)■商業(yè)■廣場(chǎng)/主題花園■球場(chǎng)■其他星級(jí)酒店管理費(fèi)1.5元/m２綠化率40％推出日期2008年5月交樓日期（一期）09年5月；10年11月裝修標(biāo)準(zhǔn)■毛坯房□簡(jiǎn)單裝修□中檔裝修□豪華裝修□其他樓宇種類(lèi)（一期）■11層小高層洋房9棟■17層小高層洋房6棟■23層高層洋房2棟□別墅_____座■復(fù)式（頂層）□躍式□錯(cuò)層主力戶型110—156㎡三、四房暢銷(xiāo)戶型/座向122平米/向湖單位部分樓座銷(xiāo)售情況預(yù)估樓座（加州灣組團(tuán)）總數(shù)量（套）已銷(xiāo)比例%4座40100%5座48100%6座9198%7座3685%12座40100%13座6985%最高價(jià)6980元/m２最低價(jià)4500元/m２均價(jià)4850元/m２注：以上均為套內(nèi)價(jià)。主要買(mǎi)家■本市居民□外來(lái)人口□本區(qū)居民□其他區(qū)：■工薪階層□白領(lǐng)■公務(wù)員□個(gè)體私企業(yè)主■附近學(xué)校的教師附近項(xiàng)目錦繡萊茵名苑、中源名都；（臨近海倫堡項(xiàng)目）交通狀況10、18路公交主要賣(mài)點(diǎn)共5萬(wàn)平米的雙湖景，絕大部分戶型帶2個(gè)陽(yáng)臺(tái)+2個(gè)空中花園。項(xiàng)目主題/概念真心·珍品·臻生活廣告主題/廣告口號(hào)城東雙湖之都，南加州風(fēng)情湖岸生活。主要媒介戶外（此外還在各主要路口設(shè)有市政指示牌）促銷(xiāo)方式/措施房?jī)r(jià)加800元/㎡，可獲1200元/㎡超值精裝修。不定期地推出置業(yè)顧問(wèn)推薦單位（特價(jià)單位）主要缺點(diǎn)與同區(qū)樓盤(pán)相比售價(jià)較高；建筑外觀單調(diào)、缺少變化，略嫌粗糙。綜合點(diǎn)評(píng)分三期開(kāi)發(fā)，一、二期共有80棟12-32F的小高、高層洋房，三期為別墅，共5000戶，總居住人數(shù)為1.7萬(wàn)。建筑風(fēng)格為新歐陸風(fēng)情，園林風(fēng)格為南加州立體主體園林，擁有雙湖景，絕大部分戶型做到前庭后院，景觀資源豐富。曾獲2008年5月全市樓盤(pán)的銷(xiāo)冠。

主力戶型：所有戶型均前庭后院、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北朝向。主力戶型：所有戶型均前庭后院、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北朝向。外立面照片：所有樓梯外墻顏色為乳白色，遠(yuǎn)觀建筑線條簡(jiǎn)單，呆板，天際線比較單一。外立面照片：所有樓梯外墻顏色為乳白色，遠(yuǎn)觀建筑線條簡(jiǎn)單，呆板，天際線比較單一。b.星湖名郡（北嶺板塊，離項(xiàng)目較近）樓盤(pán)名稱星湖名郡地理位置肇慶星湖北岸七星路88號(hào)（北嶺）投資商廣宇集團(tuán)股份有限公司發(fā)展商肇慶星湖名郡房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷(xiāo)售代理自銷(xiāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司澳大利亞柏濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)有限公司占地面積1253畝（住宅區(qū)為940畝）總建筑面積507000㎡（住宅476000㎡）容積率0.8物業(yè)管理公司肇慶星湖名郡物業(yè)管理公司項(xiàng)目配套■會(huì)所■泳池■球場(chǎng)■教育■市場(chǎng)■商業(yè)■廣場(chǎng)/主題花園■其他七星假日酒店、體育公園、濕地公園管理費(fèi)多層0.7元/㎡；小高層1.2元/㎡；別墅2元/㎡綠化率40％推出日期七星苑組團(tuán)2006.8.27；桂雨苑組團(tuán)2008.9.28；交樓日期七星苑組團(tuán)已經(jīng)交樓；桂雨苑組團(tuán)部分交樓；裝修標(biāo)準(zhǔn)■毛坯房住宅樓宇種類(lèi)4層多層寬景洋房；5層多層洋房；8層小高層洋房；11層小高層洋房；18層小高層洋房；復(fù)式；獨(dú)立別墅；雙拼別墅；聯(lián)排別墅戶型面積洋房87—130㎡；別墅190—680㎡；暢銷(xiāo)戶型/座向120㎡左右的寬景洋房各組團(tuán)銷(xiāo)售情況組團(tuán)總數(shù)量（套）已銷(xiāo)比例%七星苑組團(tuán)20097%桂雨苑組團(tuán)24724%洋房最高價(jià)5500元/m２最低價(jià)3700元/m２均價(jià)4500元/m２別墅最高價(jià)13700元/m２最低價(jià)7300元/m２均價(jià)9500元/m２主要買(mǎi)家■本市居民■外來(lái)人口□本區(qū)居民□其他區(qū)：□工薪階層□白領(lǐng)■公務(wù)員■個(gè)體私企業(yè)主□附近學(xué)校的教師附近項(xiàng)目星湖上院、臻匯園；（臨近海倫堡項(xiàng)目）交通狀況暫無(wú)公共交通主要賣(mài)點(diǎn)位于北嶺高端居住區(qū)、依山望湖、有私家湖區(qū)、高檔配套齊全。項(xiàng)目主題/概念私家景區(qū)精致筑城/生活就像度假?gòu)V告主題/廣告口號(hào)我們不看房，我們?nèi)ヂ糜巍Ｖ饕浇閼敉猓ㄔ谑袇^(qū)及321國(guó)道的主要路口均設(shè)有超大的戶外廣告牌）促銷(xiāo)方式/措施一期特價(jià)單位促銷(xiāo)；2008年在國(guó)慶、元旦、春節(jié)等活動(dòng)期間購(gòu)房，均可在三年后享受星湖明郡公司承諾的以原購(gòu)房款120%的增值回購(gòu)。綜合點(diǎn)評(píng)總占地面積約1253畝，由星湖名郡住宅區(qū)和一座五星級(jí)國(guó)賓酒店組成。星湖名郡住宅區(qū)共設(shè)6個(gè)居住組團(tuán)，總占地面積約940畝，總建筑面積約50萬(wàn)平方米，容積率為0.8，由坡地洋房、湖景別墅、寬景高層等產(chǎn)品類(lèi)型組成，產(chǎn)品豐富，從規(guī)劃到營(yíng)銷(xiāo)都體現(xiàn)了大盤(pán)氣象。140平米120平米140平米120平米120平米洋房主力戶型特點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)/主臥不帶衛(wèi)生間/轉(zhuǎn)角大飄窗；缺點(diǎn)：客廳進(jìn)門(mén)直通主臥，私密性不夠；廚房正對(duì)臥室，干污分區(qū)不合理。120平米洋房主力戶型特點(diǎn)：雙陽(yáng)臺(tái)/主臥不帶衛(wèi)生間/轉(zhuǎn)角大飄窗；缺點(diǎn)：客廳進(jìn)門(mén)直通主臥，私密性不夠；廚房正對(duì)臥室，干污分區(qū)不合理。140平米洋房主力戶型特點(diǎn)：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)（不含儲(chǔ)存室）/入戶花園（做工作陽(yáng)臺(tái)）/單陽(yáng)臺(tái)/主臥帶衛(wèi)生間、衣帽間/轉(zhuǎn)角大飄窗；戶外表現(xiàn)：本部分總結(jié)：1、項(xiàng)目所在城東新區(qū)是肇慶市CLD中央居住區(qū)及東拓發(fā)展核心地帶。目前肇慶市正在大力構(gòu)建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)（鄰近中心區(qū)域）基礎(chǔ)配套環(huán)境逐漸成熟，教育資源豐富，但行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、悠閑等項(xiàng)目仍需進(jìn)一步完善，宣告城市新中心東移已成定局。2、項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于較偏的位置，周邊缺乏自然景觀資源和市政基礎(chǔ)配套。因此未來(lái)項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃具有地標(biāo)性的大景觀，能成為引爆市場(chǎng)的熱點(diǎn)。同時(shí)優(yōu)化社區(qū)內(nèi)園林景觀，注重園內(nèi)活動(dòng)空間的規(guī)劃。配套方面：建豪華會(huì)所和星級(jí)酒店配套。提高產(chǎn)品檔次，使項(xiàng)目輻射力更廣。同時(shí)區(qū)內(nèi)增加運(yùn)動(dòng)和休憩空間和場(chǎng)所，滿足戶外活動(dòng)空間需求。規(guī)劃大型商業(yè)風(fēng)情街，做到區(qū)內(nèi)基本解決生活問(wèn)題。3、東區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個(gè)主要樓盤(pán)從2008-2010年的總貨量就達(dá)140萬(wàn)㎡；2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬(wàn)，其中包括東區(qū)21萬(wàn)㎡（占總量的47%），依此推測(cè)，現(xiàn)有五大樓盤(pán)的貨量就約需7年才能消化完畢，市場(chǎng)壓力較大；4、整個(gè)城東新區(qū)的產(chǎn)品以大中戶型為主，集中表現(xiàn)為120-140㎡左右的三、四房；5、樓盤(pán)建筑外觀相對(duì)單調(diào)、檔次不高（參見(jiàn)項(xiàng)目同一地段項(xiàng)目臻輝園外立面圖），集團(tuán)原來(lái)堅(jiān)持的歐式建筑外立面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。第五部分市場(chǎng)專(zhuān)案調(diào)查總結(jié)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)作為承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，肇慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均收入水平顯著提高，為未來(lái)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供較好的支撐力和推動(dòng)力。2009-2010年肇慶土地供應(yīng)進(jìn)一步加大，共達(dá)到89萬(wàn)平米，東城新區(qū)土地供應(yīng)尤為集中，本項(xiàng)目將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2009-2010年，肇慶商品住宅建設(shè)計(jì)劃呈急劇增長(zhǎng)趨勢(shì)，共計(jì)223.2萬(wàn)平米，未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量繼續(xù)加大，競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。值得注意的是，2009-2010年住宅建設(shè)計(jì)劃≤90戶型達(dá)到194.52萬(wàn)平米，（綜合媒體分析和市調(diào)考查，目前市場(chǎng)上90以下小戶型供應(yīng)不多，政府對(duì)90/70政策執(zhí)行比較寬松）在如此大的供應(yīng)量，為避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，小戶型產(chǎn)品必須加強(qiáng)創(chuàng)新力和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力。2008年1-9月商品房銷(xiāo)售面積僅占施工面積的13.6%，市場(chǎng)存量巨大。根據(jù)肇慶市每年約45萬(wàn)平米的消化速度，未來(lái)市場(chǎng)仍是供大于求的局面。2008年套內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)仍持續(xù)走高，成交量卻整體下滑，未來(lái)項(xiàng)目仍將面對(duì)較大的市場(chǎng)需求壓力，如何優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高差異化競(jìng)爭(zhēng)力，將變得十分關(guān)鍵。目前項(xiàng)目所在城東新區(qū)板塊住房?jī)r(jià)格明顯低于與市中心星湖等主要板塊。市場(chǎng)對(duì)各樓市板塊的價(jià)值認(rèn)知差別顯著，短期內(nèi)東區(qū)板塊價(jià)值難以追趕中心區(qū)域；城東新區(qū)產(chǎn)品的后續(xù)貨量較大，僅東區(qū)幾個(gè)主要樓盤(pán)從2008-2010年的總貨量就達(dá)140萬(wàn)㎡；2008年?yáng)|區(qū)21萬(wàn)㎡，依此推測(cè)，現(xiàn)有五大樓盤(pán)的貨量就約需7年才能消化完畢，市場(chǎng)壓力較大；項(xiàng)目所在城東新區(qū)是肇慶市CLD中央居住區(qū)及東拓發(fā)展核心地帶。目前肇慶市正在大力構(gòu)建城東板塊：東區(qū)主干路網(wǎng)已基本完善，東區(qū)（鄰近中心區(qū)域）基礎(chǔ)配套環(huán)境逐漸成熟，2008年肇慶全市共消化住宅面積為45萬(wàn)，其中包括東區(qū)21萬(wàn)㎡（占總量的47%），區(qū)域發(fā)展速度非?？?，城市新中心東移已成定局。目前城東新區(qū)在售樓盤(pán)大多集中在臨近中心區(qū)域地方，且已消化大量本區(qū)域的客戶，相對(duì)于本項(xiàng)目較偏的位置，有著天然的地理優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目將面臨地段不利和區(qū)域客源減少局面，因此項(xiàng)目規(guī)劃必須具備區(qū)域內(nèi)乃至全市樓盤(pán)所矚目的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，提高輻射能力，才能減少因地理位置帶來(lái)的心理抗性，爭(zhēng)取更大范圍的客源。目前肇慶地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體以本區(qū)域客戶為主力，約占72%，未來(lái)新項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)以本地客戶的需求為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)符合本地消費(fèi)觀念和生活習(xí)慣的產(chǎn)品。項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)屬于較偏的位置，周邊缺乏自然景觀資源和市政基礎(chǔ)配套。因此必須加強(qiáng)項(xiàng)目本身的景觀和配套規(guī)劃以彌補(bǔ)先天不足。城東新區(qū)樓盤(pán)建筑外觀相對(duì)單調(diào)、檔次不高（參見(jiàn)項(xiàng)目同一地段項(xiàng)目臻輝園外立面圖），集團(tuán)一貫的歐式建筑外立面以及園林小品（參照御院和惠海）在當(dāng)?shù)厝跃哂蓄I(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該保留。城東新區(qū)的產(chǎn)品以大中戶型為主，集中表現(xiàn)為120-140㎡（套內(nèi)面積）左右的三、四房，也是市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品，項(xiàng)目未來(lái)主力戶型仍應(yīng)以此為主。值得提醒的是，肇慶市場(chǎng)全部是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，充分說(shuō)明當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)使用空間的關(guān)注，因此，戶型設(shè)計(jì)須方正實(shí)用?？傃裕和ㄟ^(guò)上面的分析，可以清晰地看到，肇慶房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍保持健康的發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Ρ容^樂(lè)觀，項(xiàng)目所在的城東新區(qū)發(fā)展也較快，但項(xiàng)目未來(lái)仍將面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們認(rèn)為在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的情況下，立足于產(chǎn)品品質(zhì)，加強(qiáng)整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)，貼近市場(chǎng)，完全可以打造引領(lǐng)東區(qū)乃至肇慶市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目。以下為產(chǎn)品規(guī)劃建議：二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議一）整體規(guī)劃建議及說(shuō)明：說(shuō)明建議配套1.因項(xiàng)目離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)自然景觀優(yōu)勢(shì)，且均為聯(lián)排產(chǎn)品需凸顯項(xiàng)目檔次，增加項(xiàng)目的綜合影響力；1.規(guī)劃多功能會(huì)所，配備餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等功能；2.隨著東區(qū)的日漸成熟和項(xiàng)目入住率的不斷增加，商圈形成也成為必然，在目前東區(qū)沒(méi)有規(guī)劃較完善的商業(yè)街的現(xiàn)狀下，需要一條多業(yè)態(tài)的休閑商業(yè)街；2.規(guī)劃休閑商業(yè)街；3.雖然項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，但業(yè)主的幼兒教育的需求需就近解決；3.規(guī)劃幼兒園；4.肇慶是旅游城市，有很大的高端旅游住宿市場(chǎng)；4.規(guī)劃地標(biāo)式的星級(jí)大酒店；朝向及風(fēng)水5.當(dāng)?shù)鼐用衿毡榱?xí)慣朝南的戶型、幾乎不接受西向戶型；5.戶型朝向上應(yīng)以南北、東南朝向?yàn)橹?，盡量避免正西朝向；6.肇慶人的觀念較傳統(tǒng)，較講究居住風(fēng)水；6.在規(guī)劃時(shí)需考慮風(fēng)水的影響，盡量避免不利因素；居住安全性7.可保證區(qū)內(nèi)的安全性及相對(duì)的獨(dú)立性；7.圍繞別墅區(qū)的裙樓平臺(tái)可設(shè)為空中花園，洋房住戶直接從平臺(tái)花園入戶；8.確保居住的安全性和舒適性；8.社區(qū)內(nèi)做到人車(chē)分流，車(chē)位配比9.肇慶主要房地產(chǎn)項(xiàng)目車(chē)位配比均如此；9.洋房車(chē)位配比>1：1，別墅為1：2；二）洋房設(shè)計(jì)建議及說(shuō)明：建筑風(fēng)格：說(shuō)明：肇慶大部分項(xiàng)目建筑立面以現(xiàn)代簡(jiǎn)約、歐式為主，但整體線條顯得粗糙、線條簡(jiǎn)單、觀賞性差，品質(zhì)感、高檔感體現(xiàn)不出。建議：為突出項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次，樹(shù)立獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格沿用海倫堡建筑風(fēng)格。園林風(fēng)格：說(shuō)明：肇慶是旅游資源豐富的城市，山、水、湖、江、亭臺(tái)是肇慶人司空見(jiàn)慣的景致，普通的水體景觀很難讓肇慶人有新鮮感；肇慶目前各大項(xiàng)目的園林也風(fēng)格表現(xiàn)各異（英倫、熱帶風(fēng)情、地中海、歐式均有），但精致度均不夠，特征并不明顯，檔次不夠；建議：采用自然悠閑的英式風(fēng)情（圖一）或日式禪意風(fēng)格（圖二）的園林，同時(shí)注重戶外空間與景觀的交互性，延伸活動(dòng)空間，或繼續(xù)沿用御院及惠海項(xiàng)目的園林小品風(fēng)格。戶型設(shè)計(jì)：整體布局上一梯兩戶、一梯三戶、一梯四房或兩梯四戶，