某市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告

常州市精裝房產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告南京高策2013.112007200820092010推售項(xiàng)目推售類型階段特點(diǎn)推售特點(diǎn)市場(chǎng)整體推案2個(gè)市場(chǎng)新增項(xiàng)目2個(gè)精裝修公寓、豪宅項(xiàng)目大量上市住宅、公寓酒店式公寓、投資公寓商務(wù)公寓、豪宅華亭苑，精裝住宅。租售結(jié)合，銷(xiāo)售不暢?？腿簽樾卤眳^(qū)高端技術(shù)移民和外籍人士，當(dāng)?shù)乜蛻艚邮芏认喈?dāng)?shù)汀ＨR蒙雙子星座，精裝公寓。市中心地段，升值前景好，深受投資客青睞，銷(xiāo)售良好，客戶以常武地區(qū)富人為主；凱納商務(wù)廣場(chǎng)，精裝酒店式公寓。銷(xiāo)售慘淡，產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低，客戶主要為公司、實(shí)力型外企。御水華庭克拉公寓，精裝產(chǎn)權(quán)式公寓。因“三萬(wàn)首付，返租回購(gòu)（每年5%），精裝全配”的超低門(mén)檻，08年10月面市銷(xiāo)售較好，客戶以中低收入者為主。市中心精裝修豪宅項(xiàng)目：萬(wàn)博國(guó)際廣場(chǎng)、京城豪苑，西新橋精裝豪宅：新城首府、凱納華僑城；湖塘精裝修豪宅：新城公館精裝公寓：萬(wàn)澤國(guó)際公寓、萊蒙城公寓。2007年以前，精裝修商品房在常州剛剛面市，靠高性價(jià)比取勝市場(chǎng)。2008年，整體市場(chǎng)不景氣，精裝物業(yè)滯銷(xiāo)不可避免。但產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷(xiāo)手法有所創(chuàng)新。2009年，樓市逆轉(zhuǎn)直上。精裝修房為市場(chǎng)客戶廣泛接受，精裝修物業(yè)主要集中為小戶型和豪宅，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。常州精裝房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程2013第四階段：市場(chǎng)冷淡期第三階段：市場(chǎng)嬗變期第二階段：市場(chǎng)突破期第一階段：市場(chǎng)啟蒙期精裝修公寓、豪宅項(xiàng)目銷(xiāo)售一般公寓、住宅市中心精裝修豪宅項(xiàng)目：巨凝金水岸、金地天際、泰和之春；湖塘精裝修：綠地白金漢宮、紫金城；精裝公寓：吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、凱納華僑城。2011年，受政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，而精裝房也由于價(jià)格、質(zhì)量等多方面原因受到購(gòu)房者的質(zhì)疑與抵觸，而不少開(kāi)發(fā)商也因此改變了產(chǎn)品策略，改精裝為毛坯銷(xiāo)售。一、常州精裝房整體市場(chǎng)概況隨著人們生活節(jié)奏的加快，精裝房被越來(lái)越多的購(gòu)房者們接受，精裝修是簡(jiǎn)裝修不斷改進(jìn)過(guò)程中的產(chǎn)品，裝修對(duì)頂面、地面、衛(wèi)浴、廚房和家具等都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，能夠?yàn)闃I(yè)主省去大量的時(shí)間與精力，同時(shí)也避免了二次裝修的浪費(fèi)，環(huán)保節(jié)能，統(tǒng)一裝修避免了日后沒(méi)完沒(méi)了的分散裝修噪音煩惱。但由于種種原因，目前市場(chǎng)上精裝修住宅的質(zhì)量卻并不都盡人意，精裝修房交付以后業(yè)主維權(quán)的事例也不少。存在質(zhì)量隱患、缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、難以滿足業(yè)主個(gè)性化需求、“增加成本”等諸多問(wèn)題。而且說(shuō)到價(jià)格，這是消費(fèi)者最敏感的部分，不少精裝房的價(jià)格比毛坯高了不少，不少樓盤(pán)的精裝標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外報(bào)價(jià)在2000元/㎡左右，一方面是開(kāi)發(fā)商批量買(mǎi)入材料價(jià)格優(yōu)惠，這也是開(kāi)發(fā)商增加較多的利潤(rùn)點(diǎn)，另一方面也不排除有些精裝房報(bào)價(jià)過(guò)高。常州市場(chǎng)精裝房現(xiàn)狀：精裝房特質(zhì)分析：1、項(xiàng)目所在的區(qū)域均位于中心地段，包括城市中心以及板塊中心區(qū)位，具備了較強(qiáng)的項(xiàng)目輻射能力和成熟的城市配套；項(xiàng)目自身的影響力和表現(xiàn)力較為高調(diào)，能夠支撐項(xiàng)目高起點(diǎn)和高定位，項(xiàng)目多以高檔次為主；2、精裝修提升項(xiàng)目檔次、凸顯項(xiàng)目鮮明形象的重要手段，此類項(xiàng)目較易成為區(qū)域性乃至全市的品質(zhì)標(biāo)桿、價(jià)格風(fēng)向標(biāo)；精裝修產(chǎn)品較區(qū)域普通產(chǎn)品的價(jià)值提升較大，產(chǎn)生“1+1>2”的價(jià)格效應(yīng)。小結(jié)：精裝修策略是項(xiàng)目提升檔次，跳出區(qū)域市場(chǎng)的重要手段，較易成為豪宅產(chǎn)品，將項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。但是此類產(chǎn)品對(duì)于項(xiàng)目的區(qū)位、配套等外部因素要求較高，同時(shí)項(xiàng)目自身的定位也要得到相對(duì)應(yīng)的升級(jí)。精裝房產(chǎn)品分析：1、目前市面上的精裝修產(chǎn)品正趨向于品質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、高端化方向發(fā)展，如新城地產(chǎn)的“三代精裝修標(biāo)準(zhǔn)”的演進(jìn)，巨凝金水岸的世界級(jí)品牌的裝修品質(zhì)等，而對(duì)于品質(zhì)較為一般的精裝修產(chǎn)品市場(chǎng)上占比較小，接受程度也較為一般，如青楓國(guó)際的低品質(zhì)裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)反應(yīng)較為平淡；2、項(xiàng)目產(chǎn)品的大平層豪宅成為市場(chǎng)的另一發(fā)展趨向，舒適性、享受性、奢華性等迎合市場(chǎng)需求的戶型面積是此類項(xiàng)目的主要方向；小結(jié)：除了項(xiàng)目特質(zhì)的滿足之外，精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)同樣需要做到極致，無(wú)論是從裝修的標(biāo)準(zhǔn)、建材品牌的選擇、各種科技系統(tǒng)的運(yùn)用、人性化設(shè)計(jì)的體現(xiàn)以及適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品等方面，均需要重新的塑造。精裝房需求分析：1、項(xiàng)目客戶主要為全市具備較強(qiáng)投資能力的中高端客戶，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)值潛力以及圈層效應(yīng)的概念，注重項(xiàng)目整體形象和品牌影響，客戶的關(guān)注因素也最終體現(xiàn)在項(xiàng)目銷(xiāo)售情況上，新城旗下的精裝修產(chǎn)品線明顯受到熱捧，而品牌價(jià)值較低，宣傳形象不強(qiáng)的青楓國(guó)際銷(xiāo)售遇阻；2、精裝修產(chǎn)品同樣需要在價(jià)格和價(jià)值取得平衡點(diǎn)，來(lái)適應(yīng)目標(biāo)客群的需求，過(guò)分脫離市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)品也可能遇到銷(xiāo)售的瓶頸，如巨凝金水岸與創(chuàng)業(yè)紫金城，以大面積平層豪宅、高定價(jià)策略面市，導(dǎo)致銷(xiāo)售出現(xiàn)問(wèn)題。小結(jié)：精裝修產(chǎn)品主要面向具有改善性、投資性的中高端客戶，需要緊跟目標(biāo)客群的需求，注重項(xiàng)目整體形象的打造，品牌影響力的提升，以及產(chǎn)品的適用性，迎合市場(chǎng)的主力需求。二、常州市場(chǎng)精裝房案例產(chǎn)品分析基本信息綠地白金漢宮地址聚湖路武宜路路口開(kāi)發(fā)商常州綠地云峰置業(yè)有限公司建筑面積36萬(wàn)方容積率2.5裝修情況一期精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1700戶戶型面積88-220㎡在售均價(jià)一期價(jià)格9000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡基本信息巨凝金水岸地址天寧吊橋路1號(hào)（大成紡織廠原址）開(kāi)發(fā)商常州巨凝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積33萬(wàn)方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價(jià)22000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)10000-12000元/㎡基本信信息恒大翡翡翠華華庭地址天寧吊橋路1號(hào)（大成紡織廠原址）開(kāi)發(fā)商常州武進(jìn)區(qū)長(zhǎng)虹路與星火路交匯處西北角建筑面積33萬(wàn)方容積率3.0裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)500戶戶型面積280—500㎡在售均價(jià)7900元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡基本信信息朗詩(shī)競(jìng)競(jìng)園地址勞動(dòng)中路以北，麗華北路以東，老運(yùn)河以南開(kāi)發(fā)商常州桑麻置業(yè)有限公司建筑面積169945㎡容積率3.88裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年戶數(shù)1330戶戶型面積85-165㎡在售均價(jià)4#樓11600元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信信息景瑞望望府地址龍錦路永寧路交匯處東北角開(kāi)發(fā)商常州景尚置業(yè)有限公司建筑面積220000㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1500戶戶型面積80-187㎡在售均價(jià)14#樓8800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡基本信信息泰和之之春地址天寧中吳大道960號(hào)開(kāi)發(fā)商常州泰和置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積574600㎡容積率2.39裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1450戶戶型面積113-423㎡在售均價(jià)12800元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡基本信信息金地天天際地址南湖路8號(hào)（飛龍?bào)w育公園西側(cè)）開(kāi)發(fā)商金地上海常州公司建筑面積396299㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2314戶戶型面積105-280㎡在售均價(jià)10500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)3000/㎡基本信信息朗詩(shī)新新北綠綠郡地址河海路和衡山中路交匯處開(kāi)發(fā)商常州郎潤(rùn)置業(yè)有限公司建筑面積203136㎡容積率3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)1154戶戶型面積86-160㎡在售均價(jià)11500元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信信息雅居樂(lè)樂(lè)星河河灣地址新北區(qū)泰山路106號(hào)開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)地產(chǎn)&星河地產(chǎn)建筑面積719941㎡容積率2.4裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)2448戶戶型面積166-427㎡在售均價(jià)待定精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡基本信信息吾悅國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)2#1#6#4#3#5#商住辦辦商住辦辦寫(xiě)字樓樓懷德路路京杭大大運(yùn)河河延陵路路早科坊坊地址延陵路和懷德路交匯處開(kāi)發(fā)商新城萬(wàn)博置業(yè)

建筑面積30萬(wàn)方容積率7裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)40、70年戶數(shù)810戶戶型面積55-150㎡在售均價(jià)公寓11000元/㎡寫(xiě)字樓14000元/㎡樣板間間展示示吾悅國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)空調(diào)日立分戶中央空調(diào)智能化系統(tǒng)韓國(guó)進(jìn)口三星彩色液晶可視對(duì)講系統(tǒng)等八大智能系統(tǒng)中央新風(fēng)系統(tǒng)霍尼韋爾或同等隔音降噪系統(tǒng)高效保溫隔熱外墻體系地暖——節(jié)能保溫局部采用斷橋隔熱三層中空玻璃中央熱水美國(guó)A.O.史密斯或同等外遮陽(yáng)系統(tǒng)金屬卷簾窗為客戶戶提供供硬裝裝配置精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡京城豪豪苑開(kāi)發(fā)商正方置業(yè)地址鐘樓原常州市政府地塊裝修情況精裝修產(chǎn)權(quán)70年戶數(shù)234戶戶型面積59-79㎡單價(jià)13000-16000元/㎡基本信信息小公寓回遷部分住宅部分商住部分京城城豪豪苑苑建材材上上選選用用石石材材料、、鋁板板和和涂涂料料的的配搭搭；；每戶戶配配有中中央央空空調(diào)調(diào)、、新新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)、、國(guó)國(guó)際際品品牌牌的的潔具具。。裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/平米米開(kāi)發(fā)商新城地產(chǎn)地址鐘樓區(qū)通江南路88號(hào)裝修情況精裝總戶數(shù)730產(chǎn)權(quán)70戶型面積40-80（公寓）均價(jià)16000-20000一期二期15號(hào)會(huì)所國(guó)際公寓新城城首首府府整體體采采用用國(guó)國(guó)際際一一線線品品牌牌裝裝修修，，精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為4000元/㎡。。新城城首首府府萊蒙蒙城城地址延政中路（區(qū)政府斜對(duì)面）累計(jì)均價(jià)7200元/平方米戶型面積35-55㎡（公寓）產(chǎn)權(quán)年限70年總套數(shù)526套物業(yè)公司萊蒙物業(yè)（1.03元/月/平米）中央央小小公公寓寓（（精精裝裝）），，共共計(jì)計(jì)522套，，戶型型面面積積42、48、50、62㎡，，主主力力戶戶型型48㎡

位置精裝材料/品牌墻面頂面乳膠漆地面環(huán)保復(fù)合地板潔具龍頭TOTO、樂(lè)家、漢斯格雅、科勒、箭牌等同檔品牌浴霸?shī)W普、名族、光芒同檔次品牌廚房地面乳膠漆+墻磚油煙機(jī)燃?xì)庠罘教?、老板、帥康、海爾同檔次品牌水槽、龍頭希恩、歐琳、依迪郎或同檔次品牌燈具筒燈、射燈、吸頂燈、日光燈管三雄、雷士、華藝、歐普等同檔次開(kāi)關(guān)插座面板奇盛、西蒙、TCL或同等品牌電梯公共日立（3梯20戶）裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1500元/平米米凱納納華華僑僑城城地址西新橋與通江中路交匯處戶型面積30-81㎡（酒店式公寓）物業(yè)分布由56層主樓、13層的裙樓以及3層的輔樓組成。裙樓與主樓1~5層為酒店，主樓6層以上為酒店式公寓總戶數(shù)383戶產(chǎn)權(quán)70年均價(jià)16000元/㎡物業(yè)公司常州江南中鑫物業(yè)凱納納華華僑僑城城樣板板間間展展示示裝修用材多樂(lè)士或同等檔次品牌地面/地板高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板衛(wèi)具TOTO、“科勒”衛(wèi)生潔具（自選）空調(diào)美國(guó)特靈中央空調(diào)電梯品牌日本三菱玻璃用材雙層中空防暴玻璃智能化地暖、一卡通、24小時(shí)熱水系統(tǒng)裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1800元/平米米總結(jié)：1、常州州市市場(chǎng)場(chǎng)上上，精裝裝房房的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一一般般在在2000——4000元/㎡之之間間。。2、常州州精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)以以硬硬裝裝為為主主，，注注重重關(guān)關(guān)鍵鍵部部位位如如衛(wèi)衛(wèi)浴浴潔潔具具的的裝裝修修，，選選用用了了客客戶戶廣廣泛泛知知曉曉的的一一線線品品牌牌，，裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格平平穩(wěn)穩(wěn)而而不不失失豪豪華華，，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單而而不不缺缺內(nèi)內(nèi)涵涵。。3、精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)偏偏重重于于““高高端端””、、““奢奢華華””、、““高高科科技技””等等理理念念的的渲渲染染，，卻卻忽忽略略了了住住宅宅的的根根本本是是““家家””之之依依附附，，清清淡淡寫(xiě)寫(xiě)意意的的清清新新風(fēng)風(fēng)格格，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)隨隨意意和和平平淡淡，，著著重重打打造造溫溫馨馨和和睦睦的的家家庭庭意意境境?！，F(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)操操作作中中往往往往被被忽忽略略，，常常州州市市場(chǎng)場(chǎng)暫暫無(wú)無(wú)此此類類項(xiàng)項(xiàng)目目。。三、、常常州州市市場(chǎng)場(chǎng)精精裝裝房房案案例例銷(xiāo)銷(xiāo)售售分分析析常州州市市場(chǎng)場(chǎng)精精裝裝房房去去化化：：1、客客戶戶房屋屋總總價(jià)價(jià)高高，，容容易易引引起起客客戶戶對(duì)對(duì)價(jià)價(jià)格格的的反反彈彈；；產(chǎn)品品過(guò)過(guò)于于單單一一，，難難以以滿滿足足客客戶戶個(gè)個(gè)性性化化需需求求。。2、開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商投入入成成本本大大，，資資金金回回籠籠慢慢；；去化化周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，容容易易引引起起糾糾紛紛。。精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品銷(xiāo)銷(xiāo)售售一一般般的的因因素素：：金地地天天際際：：作為為新新北北區(qū)區(qū)飛飛龍龍板板塊塊的的首首個(gè)個(gè)精精裝裝豪豪宅宅，，金金地地天天際際2011年11月27日該該項(xiàng)項(xiàng)目目首首次次開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，共共推推出出524套精精裝裝高高層層，，分分別別是是2號(hào)地地塊塊的的一一期期天天際際雅雅居居220套，，3號(hào)地地塊塊的的天天際際苑苑304套，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)均均價(jià)價(jià)在在1.3萬(wàn)-1.9萬(wàn)元元/㎡㎡，面面積積在在105㎡㎡-280㎡㎡。2011年12月15日卻卻傳傳出出開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)大大半半個(gè)個(gè)月月成成交交備備案案為為零零的的消消息息，，同同時(shí)時(shí)該該項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)即即封封盤(pán)盤(pán)的的消消息息也也隨隨后后釋釋放放，，而而其其后后的的備備案案顯顯示示，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)9個(gè)月月后后總總共共售售出出15套房房源源。。巨凝凝金金水水岸岸：：同樣樣作作為為常常州州豪豪宅宅標(biāo)標(biāo)桿桿的的巨巨凝凝金金水水岸岸，，精精裝裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上上萬(wàn)萬(wàn)，，立立志志打打造造常常州州最最豪豪宅宅典典范范，，其其精精裝裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也也受受到到很很多多客客戶戶的的認(rèn)認(rèn)可可，，但但是是由由于于價(jià)價(jià)格格問(wèn)問(wèn)題題也也一一直直銷(xiāo)銷(xiāo)售售不不好好，，為為改改變變現(xiàn)現(xiàn)狀狀也也轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變了了產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，現(xiàn)現(xiàn)改改為為毛毛坯坯房房。。綠地地白白金金漢漢宮宮：：2012年至至2013年，，綠綠地地白白金金漢漢宮宮二二期期的的產(chǎn)產(chǎn)品品一一直直是是常常州州銷(xiāo)銷(xiāo)售售榜榜上上的的常?？涂?，，屢屢屢屢出出現(xiàn)現(xiàn)售售罄罄的的驕驕人人業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)，，但但是是其其一一期期精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品卻卻一一直直滯滯留留待待售售，，2013年8月29日一一期期精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品交交付付以以后后，，由由于于其其精精裝裝效效果果未未能能達(dá)達(dá)到到業(yè)業(yè)主主的的滿滿意意度度，，更更是是一一度度鬧鬧得得滿滿城城皆皆知知，，至至今今仍仍未未停停歇歇，，現(xiàn)現(xiàn)更更影影響響到到了了二二期期毛毛坯坯產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。紫金金城城：：與白白金金漢漢宮宮同同處處武武宜宜路路的的紫紫金金城城則則是是由由創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)打打造造的的常常州州頂頂級(jí)級(jí)豪豪宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，然然后后并并不不被被大大家家看看好好，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線也也面面臨臨改改善善。?？偨Y(jié)結(jié)：：武進(jìn)進(jìn)做做的的兩兩個(gè)個(gè)精精裝裝樓樓盤(pán)盤(pán)，，都都是是不不大大成成功功的的案案例例，，綠綠地地交交付付出出現(xiàn)現(xiàn)的的眾眾多多問(wèn)問(wèn)題題就就說(shuō)說(shuō)明明了了許許多多，，綠綠地地在在二二期期推推盤(pán)盤(pán)中中，，做做出出來(lái)來(lái)性性價(jià)價(jià)比比高高的的剛剛需需房房源源，，一一度度出出現(xiàn)現(xiàn)““日日光光盤(pán)盤(pán)””，，對(duì)對(duì)于于紫紫金金城城而而言言，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線定定位位過(guò)過(guò)高高，，精精裝裝產(chǎn)產(chǎn)品品也也出出現(xiàn)現(xiàn)滯滯銷(xiāo)銷(xiāo)現(xiàn)現(xiàn)象象。?？偨Y(jié)結(jié)：：1、常常州州市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)精精裝裝房房的的接接受受度度還還比比較較低低，，精精裝裝房房產(chǎn)產(chǎn)品品運(yùn)運(yùn)行行還還不不是是很很成成熟熟。。2、常州州市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)的精精裝房房不少少案例例都讓讓常州州市民民對(duì)精精裝房房產(chǎn)生生了一一定的的抗性性。四、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)精精裝房房案例例分析析基本信信息星河瀾瀾月灣灣地址武進(jìn)武進(jìn)區(qū)西太湖攬?jiān)聻硰V場(chǎng)西臨湖20米處開(kāi)發(fā)商常州星河協(xié)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積389790㎡容積率2.3裝修情況精裝產(chǎn)權(quán)40年戶數(shù)729戶戶型面積40-117㎡在售均價(jià)13000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)5000星河瀾瀾月灣灣智能化化居住住管理理體系系：通過(guò)中中控主主機(jī)實(shí)實(shí)現(xiàn)系系統(tǒng)信信息的的采集集、輸輸入輸輸出、、集中中控制制、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程控控制、、聯(lián)動(dòng)動(dòng)控制制等功功能，，從燈燈光、、家電電、廚廚衛(wèi)、、能源源、安安防等等方面面統(tǒng)一一智能能管理理。裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5000元/平米星河瀾瀾月灣灣星河瀾瀾月灣灣在售售3#精裝公公寓31層，一一層28戶，共共729套房源源，40年產(chǎn)權(quán)權(quán)，其其中117㎡戶型型30套，80㎡左右右戶型型30套，40㎡左右右戶型型612套，均均價(jià)14000元/平。瀾月灣灣采用用精裝裝產(chǎn)品品主要要原因因有：：1、產(chǎn)品品類型型是公公寓，，主要要用于于投資資；2、產(chǎn)品品戶型型以40㎡左右右小戶戶型為為主，，總價(jià)價(jià)較低低。翡麗藍(lán)藍(lán)灣與與瀾月月灣對(duì)對(duì)比：：1、翡麗麗藍(lán)灣灣有大大部分分客戶戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向向用于于自住住、休休閑度度假，，包括括裝修修在內(nèi)內(nèi)，客客戶的的自主主性比比較強(qiáng)強(qiáng)；2、翡麗麗藍(lán)灣灣項(xiàng)目目戶型型面積積較大大，如如裝修修的話話總價(jià)價(jià)太高高容易易引起起客戶戶對(duì)價(jià)價(jià)格的的抗性性。五、項(xiàng)項(xiàng)目本本體經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析項(xiàng)目毛毛坯售售價(jià)預(yù)預(yù)判：：通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的本本體分分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，，明年年項(xiàng)目目上市市體量量約為為3.7萬(wàn)㎡，，而目目前項(xiàng)項(xiàng)目的的在售售均價(jià)價(jià)為7200-7300元/㎡（毛毛坯）），由由上圖圖可見(jiàn)見(jiàn)，常常州一一年來(lái)來(lái)的價(jià)價(jià)格波波動(dòng)甚甚微，，故我我們認(rèn)認(rèn)為明年產(chǎn)產(chǎn)品的的售價(jià)價(jià)在7500元/㎡（毛毛坯））左右項(xiàng)目精精裝售售價(jià)預(yù)預(yù)判：：通過(guò)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)精裝裝項(xiàng)目目的梳梳理發(fā)發(fā)現(xiàn)，，目前前常州州住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)的精精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在在2000-4000元/㎡左右右，故故考慮慮綜合合成本本因素素，我我們認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目的的精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)應(yīng)在3000元/㎡左右，，則項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)精精裝修修售價(jià)價(jià)應(yīng)在在11000元/㎡左右，，此價(jià)價(jià)格已已明顯顯高于于區(qū)域域同類類產(chǎn)品品的銷(xiāo)銷(xiāo)售均均價(jià)項(xiàng)目毛毛坯銷(xiāo)銷(xiāo)售周周期預(yù)預(yù)判：：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目的本本體分分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，，明年年項(xiàng)目目上市市體量量約為為3.7萬(wàn)㎡，，而項(xiàng)項(xiàng)目2013年推出出體量量約為5萬(wàn)㎡，，截止止目前前為止止去化化率約約為64%，則項(xiàng)目年年均毛毛坯去去化體體量約約為3.5萬(wàn)㎡通過(guò)對(duì)對(duì)區(qū)域域內(nèi)類類似毛毛坯項(xiàng)項(xiàng)目的的去化化體量量分析析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，其其年均去去化量量約為為3-4萬(wàn)㎡故我們們認(rèn)為為，若若未來(lái)來(lái)采取取毛坯坯銷(xiāo)售售，則則本項(xiàng)項(xiàng)目的的去化周周期約約為1.5年項(xiàng)目目精精裝裝銷(xiāo)銷(xiāo)售售周周期期預(yù)預(yù)判判：：通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)精精裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目的的分分析析發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，市市場(chǎng)場(chǎng)高高端端精精裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目去去化化異異常常慘慘淡淡，，其其年年均均去去化化體體量量約約為為1萬(wàn)㎡，則項(xiàng)目未來(lái)的的去化周期期約為3.5年項(xiàng)目銷(xiāo)售測(cè)測(cè)算：毛坯總銷(xiāo)約約為7500*37000≈2.78億元年均銷(xiāo)售額額約為1.85億元精裝總銷(xiāo)約約為11000*37000≈4.07億元年均銷(xiāo)售額額約為1.16億元小結(jié)：精裝銷(xiāo)售雖雖然可以增增加銷(xiāo)售總總額，但前前期投入成成本過(guò)大、、持續(xù)時(shí)間間很長(zhǎng)，且且每年的銷(xiāo)銷(xiāo)售回款明明顯不如毛毛坯，對(duì)于于開(kāi)發(fā)商未未來(lái)的資金金運(yùn)作能力力考驗(yàn)很大大由于精裝產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售售周期過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，后期雖雖有一定的的溢價(jià)空間，但由由于常州市市場(chǎng)容量有有限且價(jià)格上升空空間很小，，故未來(lái)的的溢價(jià)空間間有限由于精裝產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售售周期過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)，項(xiàng)目未未來(lái)受政策策的影響程程度很大，，而目前市市場(chǎng)政策日日趨嚴(yán)厲，，故未來(lái)產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的波動(dòng)動(dòng)可能很大大綜合結(jié)論：：1、精裝產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，且前期期投入較大大，未來(lái)將將極大的增增加開(kāi)發(fā)商商的資金壓壓力。2、由于不少精精裝房出現(xiàn)現(xiàn)的各種問(wèn)問(wèn)題，常州州市民對(duì)精精裝產(chǎn)品有有一定的抗抗性，購(gòu)房房理念還是是以毛坯為為主。3、目前市場(chǎng)客客戶追求裝裝修的個(gè)性性化，而且且把裝修成成本加到房房款后，總總價(jià)太高，，客戶對(duì)于于價(jià)格敏感感度極高，，對(duì)高總價(jià)價(jià)產(chǎn)品的抗抗性很大。。4、由于精裝產(chǎn)品的的銷(xiāo)售周期期過(guò)長(zhǎng)，后后期雖有一一定的溢價(jià)價(jià)空間，但但由于常州州市場(chǎng)容量有有限且價(jià)格格上升空間間很小，故未來(lái)的溢溢價(jià)空間有限。5、相較于競(jìng)品品瀾月灣，，從產(chǎn)品屬屬性及客戶戶類型上對(duì)對(duì)比，作為為以休閑自自住為主的的大戶型住住宅產(chǎn)品翡翡麗藍(lán)灣項(xiàng)項(xiàng)目更適宜宜毛坯風(fēng)格格。6、精裝產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)長(zhǎng)，未來(lái)受政策的影影響程度很很大，而目目前市場(chǎng)政政策日趨嚴(yán)嚴(yán)厲，故未未來(lái)產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格的的波動(dòng)可能能很大。9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。04:26:4504:26:4504:2612/14/20224:26:45AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2204:26:4504:26Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:26:4504:26:4504:26Wednesday,December14,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2204:26:4504:26:45December14,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。14十二月月20224:26:45上午04:26:4512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:26上上午12月-2204:26December14,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/144:26:4504:26:4514December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。4:26:45上上午4:26上上午午04:26:4512月月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。04:26:4504:26:4504:2612/14/20224:26:45AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2204:26:4504:26Dec-2214-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足