同策-東渡-常州薛家鎮(zhèn)奧園多元社區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告-

謹(jǐn)呈：東渡房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任公司2009.05中端.多元社區(qū)的創(chuàng)新之路——東渡常州薛家鎮(zhèn)奧園項(xiàng)目定位報(bào)告思考路徑核心問題界定目標(biāo)下的策略定位方案建議方案比較開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算產(chǎn)品定價(jià)開發(fā)銷售策略及測算4目標(biāo)下的策略創(chuàng)新、產(chǎn)品組合突圍景觀特色、宜居概念高性價(jià)比、高附加值產(chǎn)品策略2核心問題界定核心問題開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值體系銷售利潤最大化挖掘項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破市場格局分析1可行方案建議開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算產(chǎn)品方向產(chǎn)品方案3產(chǎn)品建議借鑒案例分析項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目核心問題開發(fā)策略及經(jīng)濟(jì)測算核心問題界定目標(biāo)下的策略定位方案建議直接競爭——薛家鎮(zhèn)居住區(qū)以薛家鎮(zhèn)自然鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的居住區(qū)，相對(duì)于東面的核心區(qū)屬于邊緣地帶間接競爭——沿江開發(fā)區(qū)域沿江開發(fā)區(qū)，隸屬新北區(qū)，位于市區(qū)北部邊緣地帶直接競爭市場薛家鎮(zhèn)居住區(qū)市中心干擾競爭市場新北核心板塊間接競爭市場沿江開發(fā)區(qū)域干擾競爭——新北核心板塊通江路及晉陵路沿線，是常州市重點(diǎn)的新規(guī)劃區(qū)核心問題界定區(qū)域市場格局由于本案客源分布范圍較小，區(qū)域封閉性強(qiáng)，故競爭區(qū)域界定以薛家鎮(zhèn)及臨近的沿江開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目為主要研究目標(biāo)直接競爭區(qū)域間接競爭區(qū)域競爭區(qū)域市場界定干擾競爭區(qū)域核心問題界定區(qū)域市場格局競爭區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率主要產(chǎn)品直接競爭U-house2.18小高層奧林匹克花園1小高層、多層、聯(lián)體別墅武房地塊1.8小高層河海房產(chǎn)地塊2.3預(yù)計(jì)小高層為主間接競爭新城清水灣2高層、小高層、花園洋房濱江明珠城2.5小高層、高層錦海星城1.6小高層、高層新立名園2小高層區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線相似度較高，多以小高層為主，缺少產(chǎn)品創(chuàng)新核心問題界定競品產(chǎn)品力對(duì)比區(qū)域市場格局區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目風(fēng)格相對(duì)單一，立面多以涂料為主，整體欠缺品質(zhì)感項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格立面材料U-house現(xiàn)代簡約面磚奧林匹克花園現(xiàn)代歐陸面磚武房地塊現(xiàn)代中式涂料河海房產(chǎn)地塊未知未知新城清水灣現(xiàn)代簡約涂料濱江明珠城現(xiàn)代中式面磚錦海星城現(xiàn)代簡約涂料新立名園現(xiàn)代簡約涂料核心問題界定競品風(fēng)格及品質(zhì)對(duì)比區(qū)域市場格局項(xiàng)目主力戶型戶型特點(diǎn)U-house100-135m2三房為主戶型相對(duì)單一，大部分房型極為緊湊奧林匹克花園103-139m2三房為主部分房型有N+1的附加值概念武房地塊80-90兩房為主戶型常規(guī)，大部分兩房有空中花園河海房產(chǎn)地塊未知未知新城清水灣80-90m2二房為主附加值較高，花園洋房退臺(tái)設(shè)計(jì)濱江明珠城123-143m2三房為主部分大三房有入戶花園、弧形觀景窗錦海星城102-138m2三房為主戶型緊湊，大部分三房雙臥室朝南新立名園89-95m2兩房為主兩房有空中花園附加值，但南北不夠通透區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目房型相對(duì)緊湊，小二房與小三房具有較大的市場空間。從市場反饋來看，含有附加值的產(chǎn)品較易為市場接受，但現(xiàn)有房型對(duì)附加值體現(xiàn)尚顯單一。戶型多以100-140m2三房為主，產(chǎn)品品質(zhì)較為普通，附加值較低競品戶型對(duì)比核心問題界定區(qū)域市場格局區(qū)域市場價(jià)格體系競爭區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線成交單價(jià)

（元/m2）直接競爭U-house小高層3600奧林匹克花園小高層2800多層3500間接競爭新城清水灣高層、小高層3200花園洋房3800濱江明珠城高層、小高層3450錦海星城高層、小高層2950新立名園小高層3200目前區(qū)域市場高層/小高層公寓產(chǎn)品主力單價(jià)：3200-3500元/m2多層公寓產(chǎn)品主力單價(jià)：3600-3800元/m2

核心問題界定區(qū)域市場格局未來供應(yīng)量預(yù)估區(qū)域未來一年供應(yīng)量集中，總計(jì)約300萬方，市場去化壓力巨大競爭區(qū)域在售存量未來一年預(yù)推案量合計(jì)新北區(qū)約198萬方約100萬方約298萬方核心問題界定區(qū)域市場格局核心心問問題題界界定定項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)成成本本開發(fā)土地面積容積率總建筑面積樓板價(jià)項(xiàng)目地塊154380m22308760m2約910元/m2開發(fā)發(fā)總總成成本本過過高高項(xiàng)目目盈盈利利能能力力受受阻阻項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)成成本本（（土土地地成成本本+建建安安成成本本））模擬擬開開發(fā)發(fā)測測算算核心心問問題題界界定定項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)面對(duì)對(duì)激激烈烈的的紅紅海海競競爭爭局局面面，，如如何何進(jìn)進(jìn)一一步步挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)格格突突破破？？戶型型多多以以100-140m2三房房為為主主，，附附加加值值較較低低區(qū)域域未未來來一一年年供供應(yīng)應(yīng)量量集集中中，，約約300萬萬方方項(xiàng)目目盈盈利利能能力力受受阻阻區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)格格相相對(duì)對(duì)單單一一，，立立面面多多以以涂涂料料為為主主區(qū)域域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目目同同質(zhì)質(zhì)化化競競爭爭激激烈烈區(qū)域域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品線線相相似似度度較較高高，，多多以以小小高高層層為為主主開發(fā)發(fā)總總成成本本過過高高高層層/小小高高層層公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品主主力力單單價(jià)價(jià)：：3200-3500元元/m2Question：：Q1如何何塑塑造造自自身身項(xiàng)項(xiàng)目目體體系系？？Q2如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)？？核心心問問題題界界定定充分分挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目總總銷銷最最大大化化面對(duì)對(duì)激激烈烈的的紅紅海海競競爭爭局局面面，，如何何進(jìn)進(jìn)一一步步挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)格格突突破破？？項(xiàng)目目核核心心問問題題開發(fā)發(fā)策策略略及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算核心心問問題題界界定定目標(biāo)下的的策略定位方案建建議產(chǎn)品導(dǎo)向策策略藍(lán)海競爭策策略需求導(dǎo)向策策略核心策略通過江蘇成成功案例解解讀，認(rèn)識(shí)如何進(jìn)進(jìn)一步升級(jí)級(jí)產(chǎn)品力弱化市場場競爭，打打造高性價(jià)比產(chǎn)品品！通過全市經(jīng)經(jīng)典成功案案例解讀，，發(fā)掘項(xiàng)目自自身屬性決決定的突破破方向向！！通過過市市場場既既有有客客戶戶需需求求關(guān)關(guān)注注進(jìn)一一步步指指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體定定位位??！產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略藍(lán)海海競競爭爭策策略略需求求導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略基于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)下的三大定位策略策略略1產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略通過過全全市市經(jīng)經(jīng)典典成成功功案案例例解解讀讀，，發(fā)掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身具具備備怎怎樣樣的的形象象定定位位條條件件可可以以順順勢勢而而為為？產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略Q1：：如如何何在在項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)有有條條件件下下，，解解決決項(xiàng)項(xiàng)目目體體系系塑塑造造問問題題？？全市市住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場掃掃描描得到到成成功功案案例例借借鑒鑒尋找找本本案案突突破破方方向向，，占占領(lǐng)領(lǐng)區(qū)區(qū)域域市市場場先先機(jī)機(jī)全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀我們們對(duì)對(duì)常常州州市市場場進(jìn)進(jìn)行行了了深深入入的的了了解解和和梳梳理理，，分分下下面面四四類類項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行研研究究：：地段段性性項(xiàng)項(xiàng)目目小眾眾直直擊擊類類項(xiàng)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)突突圍圍類類項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品策策略略突突圍圍類類項(xiàng)項(xiàng)目目具有有明明顯顯的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢，，周周邊邊商商業(yè)業(yè)生生活活配配套套較較齊齊全產(chǎn)品品受受眾眾范范圍圍小小，，客客戶戶承承受受能能力力要要求求高高戶型型優(yōu)優(yōu)化化，，景景觀觀突突出出，，配配套套完完善善，，注注重重細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)有豐豐富富、、突突出出的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線組組合合，，另另外外在在產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新、、產(chǎn)產(chǎn)品品附加加值值和和景景觀觀方方面面也也有有獨(dú)獨(dú)到到之之處處產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略案例例————嘉嘉宏宏盛盛世世地段段性性項(xiàng)項(xiàng)目目全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略地理位置吊橋路與晉陵路交接處項(xiàng)目規(guī)模28萬㎡建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格容積率/綠化率4/35%開發(fā)商嘉宏地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司澳大利亞帕萊登物業(yè)公司香港德恒行主力單價(jià)8000元/㎡主力戶型四房137-145㎡嘉宏宏盛盛世世全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略圍合合式式布布局局，，中中央央人人造造水水系系與與運(yùn)運(yùn)河河形形成成雙雙重重水水景景地平平抬抬高高2.1米米以以隔隔絕絕住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)嘉宏宏盛盛世世全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略賣點(diǎn)點(diǎn)1：：市市中中心心地地段段，，地段段豪豪宅宅賣點(diǎn)點(diǎn)2：：水水景景住住宅宅，，沿沿河河100米米景景觀觀長長廊廊賣點(diǎn)點(diǎn)3：：商商業(yè)業(yè)配配套套，，商商業(yè)業(yè)面面積積接接近近10萬萬平平方方米米常州州運(yùn)運(yùn)河河市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)街街嘉宏宏盛盛世世全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略地段段豪豪宅宅，，大大盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目運(yùn)用用了了人人工工造造坡坡的的手手法法項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際品品質(zhì)質(zhì)一一般般小結(jié)結(jié)嘉宏宏盛盛世世全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略本案案所所在在區(qū)區(qū)域域遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離市市區(qū)區(qū)，，缺缺乏乏炒炒作作話話題題與本案匹配度較低嘉宏宏盛盛世世全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略案例例————朗朗詩詩國國際際街街區(qū)區(qū)小眾眾直直擊擊類類項(xiàng)項(xiàng)目目全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略基本參數(shù)朗詩國際街區(qū)地理位置常州長江中路259號(hào)項(xiàng)目規(guī)模13.8萬㎡建筑風(fēng)格挪威風(fēng)格容積、綠化率2.5、37%建筑形態(tài)小高層、高層開發(fā)商朗詩地產(chǎn)物業(yè)公司南京朗坤物業(yè)服務(wù)有限公司主力單價(jià)均價(jià)9500元/㎡主力戶型三房133㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡朗詩詩國國際際全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略綠化化率率：：37%兵營營式式排排布布，，略略顯顯呆呆板板200多多種種的的本本土土植植被被朗詩詩國國際際全市市典典型型成成功功案案例例解解讀讀產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略恒溫溫：：室室內(nèi)內(nèi)作作用用溫溫度度維維持持在在攝攝氏氏20度度至至26度度之之間間恒濕濕：：室室內(nèi)內(nèi)空空氣氣相相對(duì)對(duì)濕濕度度維維持持在在30%至至70%之之間間恒氧氧：：室室內(nèi)內(nèi)送送入入的的新新鮮鮮空空氣氣量量按按照照國國家家住住宅宅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范，，大大于于30立立方方米米科技技住住宅宅，，環(huán)環(huán)保保材材料料環(huán)保保節(jié)節(jié)能能，，恒恒溫溫、、恒恒濕濕、、恒恒氧氧朗詩國際全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略三房二廳二二衛(wèi)

（133㎡））一房一廳一一衛(wèi)

（66㎡）戶型普通，，尺度感一一般戶型缺乏豪豪宅的舒適適感朗詩國際全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略實(shí)景樣板房房——2000元/㎡朗詩國際全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略常州較為少少見的全裝裝修房(裝裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元元/m2)移植的高科科技住宅為為項(xiàng)目核心心賣點(diǎn)科技住宅接接受群體小小小結(jié)結(jié)朗詩國際全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略封閉型區(qū)域域市場客戶戶規(guī)模有限限小眾產(chǎn)品缺缺乏足夠市市場支撐與本案匹配度偏低朗詩國際全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略案例——銀銀河灣品質(zhì)突圍類類項(xiàng)目全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略項(xiàng)目名稱銀河灣·明苑項(xiàng)目規(guī)模30萬㎡開發(fā)商華光地產(chǎn)銷售代理無設(shè)計(jì)公司美國JAS物業(yè)公司光華物業(yè)（開發(fā)商自有）產(chǎn)品線聯(lián)排別墅、高層、商鋪容積率2.8上市時(shí)間08年9月銷售報(bào)價(jià)6200元/㎡綠化率較高高人工水景較較多依靠水系將將別墅與公公寓自然區(qū)區(qū)分全地下車庫庫，完全人人車分流聯(lián)排別墅高層住宅商業(yè)銀河灣全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略贈(zèng)送面積：：15m2贈(zèng)送面積：：15m2主力戶型：：二房90m2，三房120-131m2附加值方式式：大面積積陽臺(tái)，入入戶花園贈(zèng)送面積：：7-15m2，約為7.7-11.5%銀河灣全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略小區(qū)大門設(shè)設(shè)置體現(xiàn)品品質(zhì)三段式立面面：西班牙牙風(fēng)格底部：天然然砂巖、頁頁巖中段：米黃黃色涂料頂部：淺咖咖啡西班牙牙瓦片由于明苑為為期房，現(xiàn)現(xiàn)場未有實(shí)實(shí)景表現(xiàn)，，所以照片片為產(chǎn)品相相似度極高高的星苑，，下同。銀河灣全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略多種的單元元門設(shè)置部分為底層層架空，4.8米挑挑高銀河灣全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略大堂為全石石材鋪裝但電梯廳部部分為涂料料，略顯不不協(xié)調(diào)銀河灣全市典型成成功案例解解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策策略大量的人工工水系景觀觀大面積的室室外游泳池池成為項(xiàng)目目核心景觀觀銀河灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略大量的人工造造坡大量的全冠移移植400種植被被銀河灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略排水溝，雨水水管全部都為為隱藏式的排水溝細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)銀河灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略小結(jié)結(jié)真材實(shí)料打造造公共部分常州頂級(jí)的人人造景觀注重細(xì)節(jié)的高高品質(zhì)由于項(xiàng)目已形形成品牌與前前期的項(xiàng)目形形象，大大彌補(bǔ)常州缺乏乏樣板段的營營銷不足但是仍有不少少地方存在不不足銀河灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略該類項(xiàng)目建設(shè)設(shè)成本高本案土地成本本較高，若依依照開發(fā)將進(jìn)進(jìn)一步壓縮項(xiàng)項(xiàng)目利潤空間間與本案匹配度一般銀河灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略案例——新城城清水灣產(chǎn)品策略突圍圍類項(xiàng)目全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略項(xiàng)目名稱新城清水灣項(xiàng)目位置新北區(qū)通江大道376號(hào)開發(fā)商新城房產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理新城物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模450000㎡容積率2產(chǎn)品構(gòu)成高層、小高層、花園洋房開發(fā)周期共三期，目前一期最早上市時(shí)間2008年12月14日住宅總套數(shù)約1020（一期）住宅銷售狀態(tài)一期在售，截至09年3月中旬高層已基本去化新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略建筑形態(tài)一期產(chǎn)品線：5棟高層（17、22、32層）4棟小高層（11層）8棟花園洋房（5層）銷售報(bào)價(jià)高層：2900-3100元/㎡小高層：3200-3400元/㎡花園洋房：3700-3900元/㎡2009.3.15推出共132套房源2R：88m23R：113m22008.12.14推出共533套房源開盤當(dāng)天即銷售259套2009.4月底推出花園洋房產(chǎn)品面積：70-90m2新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略1300米濱濱河長廊依托老藻江河河，打造1300米長的的沿河景觀帶帶，融合社區(qū)區(qū)內(nèi)部景觀，，構(gòu)成社區(qū)景景觀體系。新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略3/2/190m22/2/184m2高層戶型空間浪費(fèi)少，，居住舒適新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略3/2/2113m23/2/188m22/2/188m2小高層戶型優(yōu)化戶型空間間設(shè)計(jì)新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略花園洋房一二二層2/2/189m2花園洋房三層層2/2/182m2花園洋房四層層2/2/173m2花園洋房2/2/165m2花園洋房戶型型空間利用充分分，產(chǎn)品附加加值高新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略小結(jié)結(jié)新城清水灣產(chǎn)品線豐富，，滿足容積率率的同時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)品組合達(dá)到到最大優(yōu)化零缺陷戶型設(shè)設(shè)計(jì)，空間優(yōu)優(yōu)化，洋房產(chǎn)產(chǎn)品附加值高高目前尚未交付付，景觀部分分尚有待檢驗(yàn)驗(yàn)產(chǎn)品和戶型還還有許多可以以優(yōu)化的地方方全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略新城清水灣地地塊條件與本本案相似度高高區(qū)位條件也與與本案相似與本案匹配度較高新城清水灣全市典型成功功案例解讀產(chǎn)品導(dǎo)向策略略地段性項(xiàng)目小眾直擊類項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)突圍類項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品策略突圍圍類項(xiàng)目本案不具備相相同的地段優(yōu)優(yōu)勢區(qū)域客源有限限，市場支撐撐不足成本高，將壓壓縮本案利潤潤空間比較適合本案案的地塊條件件本案突破方向向：采取產(chǎn)品策略略為導(dǎo)向的開開發(fā)策略項(xiàng)目定位方向向產(chǎn)品導(dǎo)向策略略嘉宏盛世朗詩國際街區(qū)銀河灣新城清水灣規(guī)劃圍合式布局兵營式排布聯(lián)排、高層組合，依靠水系將別墅與公寓自然區(qū)分；全地下車庫，完全人車分流高層、小高層、花園洋房，優(yōu)化產(chǎn)品組合戶型戶型一般科技住宅，創(chuàng)新產(chǎn)品；戶型一般附送大面積陽臺(tái)、入戶花園，附加值高零缺陷戶型設(shè)計(jì)，空間浪費(fèi)少，居住舒適建筑單體現(xiàn)代風(fēng)格挪威風(fēng)格西班牙風(fēng)格，三段式立面：天然砂巖/頁巖、涂料、西班牙瓦片；大堂全石材鋪裝新古典主義風(fēng)格景觀中央人造水系與運(yùn)河形成雙重水景200多種植被頂級(jí)人造景觀，大量水景、人工造坡、全冠移植1300米濱河景觀長廊產(chǎn)品細(xì)節(jié)人工造坡，隔絕住宅與商業(yè)；近10萬㎡商業(yè)配套；高端物業(yè)服務(wù)配套全裝修；智能化系統(tǒng)多種的單元門設(shè)置；部分底層架空，4.8米挑高；注重細(xì)節(jié)排水溝、雨水管全為隱藏式；北側(cè)自有商業(yè)配套新城自有物業(yè)，溝通便捷，服務(wù)品質(zhì)有保障項(xiàng)目定位方向向產(chǎn)品導(dǎo)向策略略項(xiàng)目定位機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)優(yōu)大項(xiàng)目優(yōu)劣勢產(chǎn)品可利用機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)地塊呈分隔中等體量多產(chǎn)品線組合產(chǎn)品附加值社區(qū)景觀規(guī)劃S：景觀設(shè)計(jì)可可以更好的營營造社區(qū)生活活氛圍，迎合合消費(fèi)者情感感訴求。提升項(xiàng)目整體體品質(zhì)，易制制造項(xiàng)目銷售售賣點(diǎn)。S：產(chǎn)品附加值的的提升利于提提高項(xiàng)目性價(jià)價(jià)比，迎合消消費(fèi)者需求心心理。弱化區(qū)域同質(zhì)質(zhì)競爭風(fēng)險(xiǎn)。。W：體量中等，較較難營造規(guī)模模化效應(yīng)及大大盤氣勢S：中等體量在產(chǎn)產(chǎn)品上可以做做到較精致，，在市場變化化時(shí)更容易改改變策略，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較易控制制。W：產(chǎn)品線組合合過于復(fù)雜不不易給到市場場統(tǒng)一的印象象S：選選擇擇恰恰當(dāng)當(dāng)?shù)牡漠a(chǎn)產(chǎn)品品組組合合及及銷銷售售策策略略可可以以滿滿足足客客戶戶多多種種需需求求，，較較低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品得得到到高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品帶帶動(dòng)動(dòng)傳統(tǒng)統(tǒng)戶戶型為為主主常規(guī)規(guī)公公寓寓社社區(qū)區(qū)規(guī)避避劣劣勢勢，，利利用用優(yōu)優(yōu)勢勢，，放放大大機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)值值進(jìn)進(jìn)行行再再挖挖掘掘?。：地塊塊呈呈南南北北兩兩塊塊分分隔隔，，不不利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體形形象象打打造造。。建筑筑品品質(zhì)質(zhì)W：提提升升建建筑筑品品質(zhì)質(zhì)將將較較大大幅幅度度提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)成成本本，，整整體體價(jià)價(jià)格格提提升升空空間間有有限限S：可可提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)感感產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制：：降降低低項(xiàng)項(xiàng)目目操操作作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)銷售售目目標(biāo)標(biāo)：：快快速速去去化化，，盡盡快快回回籠籠資資金金利潤潤目目標(biāo)標(biāo)：：利利潤潤最最大大化化客戶戶目目標(biāo)標(biāo)：：盡盡快快集集聚聚項(xiàng)項(xiàng)目目人人氣氣市場場目目標(biāo)標(biāo)：：入入市市營營造造市市場場熱熱點(diǎn)點(diǎn)R1我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）地段：城城市邊緣緣，遠(yuǎn)郊郊形象交通：對(duì)對(duì)外較不不便捷生活配套套：區(qū)域域居住中中心市場環(huán)境境：封閉閉型區(qū)域域市場，，同質(zhì)競競爭激烈烈項(xiàng)目機(jī)會(huì)：具具備項(xiàng)目形象象及產(chǎn)品打造造空間產(chǎn)品策略導(dǎo)向可行性項(xiàng)目價(jià)值挖掘掘產(chǎn)品導(dǎo)向策略略可行行必要要可行性解析產(chǎn)品導(dǎo)向策略略策略2藍(lán)海競競爭策策略在確立立產(chǎn)品品導(dǎo)向向策略略的基基礎(chǔ)上上，如何打打造高高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品，，從而而進(jìn)一步步升級(jí)級(jí)產(chǎn)品品力弱弱化市市場競競爭？藍(lán)海競競爭策策略區(qū)域市市場競競爭格格局戶型多多以100-140m2三房房為主主，附附加值值較低低區(qū)域未未來供供應(yīng)量量集中中，約約300萬萬方區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目目風(fēng)格格相對(duì)對(duì)單一一，立立面多多以涂涂料為為主同質(zhì)化化特征征明顯顯紅海競競爭激激烈區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品品線相相似度度較高高，多多以小小高層層為主主高層/小高高層公公寓產(chǎn)產(chǎn)品主主力單單價(jià)：：3200-3500元元/m2提升產(chǎn)產(chǎn)品力力，著著力高高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品組組合，，弱化化紅海海的激激烈競競爭?。〗?jīng)典案案例借借鑒藍(lán)海競競爭策策略經(jīng)典案案例借借鑒借鑒案例產(chǎn)品力無錫太湖國際社區(qū)產(chǎn)品亮點(diǎn)多，附加值高常熟衡泰國際花園花園洋房對(duì)高層銷售的推動(dòng)作用常熟中南世紀(jì)城附送面積多，創(chuàng)新錯(cuò)層設(shè)計(jì)通過經(jīng)經(jīng)典案案例的的借鑒鑒，為為本案案產(chǎn)品品力的的進(jìn)一一步升升級(jí)提提供方方向項(xiàng)目名稱太湖國際社區(qū)占地面積1115685.3㎡項(xiàng)目規(guī)模約145萬㎡開發(fā)商華潤新鴻基房地產(chǎn)（無錫）有限公司產(chǎn)品線多層、花園洋房、小高層、高層、別墅、商鋪容積率1.3上市時(shí)間07年6月16日銷售報(bào)價(jià)ME邸6000元/㎡鳥瞰圖社區(qū)內(nèi)內(nèi)擁有有無錫錫唯一一的文文化藝藝術(shù)中中心———無無錫大大劇院院、超超五星星酒店店、宋宋慶齡齡幼兒兒園、、社區(qū)區(qū)睦鄰鄰中心心、2座規(guī)規(guī)劃中中的社社區(qū)輕輕軌站站、規(guī)規(guī)劃中中的國國際級(jí)級(jí)主題題會(huì)所所、2000米米珍稀稀湖岸岸線和和城市市級(jí)港港灣商商業(yè)配配套，，將成成為““無錫錫的維維多利利亞港港”。。藍(lán)海競爭策策略經(jīng)典案例借借鑒無錫太湖國國際社區(qū)該案商業(yè)面面積近36萬㎡，住住宅面積近近110萬萬㎡；整個(gè)個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃劃分為中央央港灣區(qū)，，濱湖西區(qū)區(qū)和濱湖東東區(qū)。中央港灣區(qū)區(qū)：沿湖設(shè)置，，定位于國國際化的時(shí)時(shí)尚之都和和文化藝術(shù)術(shù)中心；濱湖西區(qū)和和東區(qū)：近110萬萬㎡的住宅宅區(qū)，融合合了德國、、美國、法法國等不同同國家的風(fēng)風(fēng)格，加上上豐富的植植被、遍布布社區(qū)的水水系，營造造出現(xiàn)代、、生態(tài)的國國際住宅小小區(qū)?？傮w規(guī)劃藍(lán)海競爭策策略經(jīng)典案例借借鑒無錫太湖國國際社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)Ⅰ.現(xiàn)有蠡蠡湖活水系系統(tǒng)Ⅱ.規(guī)劃蠡蠡湖活水系系統(tǒng)Ⅲ.開放式式公園Ⅳ.濱水步步道Ⅴ.景觀林林蔭道Ⅵ.2萬㎡㎡社區(qū)公園園Ⅶ.主題廣廣場Ⅷ.蠡湖大大橋公園藍(lán)海競爭策策略經(jīng)典案例借借鑒無錫太湖國國際社區(qū)一期·花語語萊茵四周高中間間低的建筑筑布局，除除中間部分分的花園洋洋房及聯(lián)排排別墅外，，東西布置置點(diǎn)式小高高層和高層層住宅。樓樓間距至少少25米、、戶戶南北北通透；小區(qū)中心規(guī)規(guī)劃有6000㎡景景觀湖，周周圍布置流流水、綠地地，景觀小小品點(diǎn)綴在在住宅院落落之間；新典雅主義義建筑風(fēng)格格，利用石石材、面磚磚、鋼材、、玻璃等現(xiàn)現(xiàn)代材料特特質(zhì)，打造造出時(shí)尚經(jīng)經(jīng)典、激情情典雅的精精致建筑。。二十二世家花廳美墅花廳洋樓浚景閣帝景閣濠景閣藍(lán)海競爭策策略經(jīng)典案例借借鑒無錫太湖國國際社區(qū)一期·花語語萊茵‖經(jīng)典戶型型——花廳廳美墅B1160.85㎡（（有地下室室）客廳：7.3米超大大開間、錯(cuò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)、、3.45米層高私家獨(dú)有南南北四座花花園超大陽光地地下室，附附帶前后雙雙下沉式花花園廚房雙流線線入戶系統(tǒng)統(tǒng)特別設(shè)計(jì)陽陽光花房和和步入式花花園臥室均有飄飄窗動(dòng)靜分離、、三衛(wèi)配置置、全明設(shè)設(shè)計(jì)，采光光通風(fēng)充足足下沉式花園園北花園步入式花園園客廳陽光花房南花園下沉式花園園飄窗廚房藍(lán)海競爭策策略經(jīng)典案例借借鑒無錫太湖國國際社區(qū)二期·珀麗麗南岸濠景閣：兩幢33層層湖景高層層目前推出濠濠景閣、港港灣洋樓、、花廳洋樓樓、花廳美美墅2、Me邸和Me邸2。。港灣洋樓：：小高層組團(tuán)團(tuán)。入戶花花園設(shè)計(jì)，，雙景雙陽陽臺(tái)；以水水體景觀為為主，河流流、公園、、香橋，結(jié)結(jié)合景觀小小品，組成成內(nèi)灣花園園?；◤d洋樓、、花廳美墅墅、Me邸邸Me邸2花廳美墅2花廳洋樓Me邸藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒無錫太湖國際際社區(qū)二期·珀麗南南岸‖經(jīng)典戶型———Me邸入戶花園大面寬客廳花池空中花園可變臥室、書書房和花廳大面積轉(zhuǎn)角飄飄窗大面積轉(zhuǎn)角飄飄窗寬景大陽臺(tái)入戶花園附送多功能空間飄窗超寬面花池寬景陽臺(tái)大面積飄窗大面積飄窗大面積花池空中花園入戶花園寬景陽臺(tái)產(chǎn)品附加值高高，90㎡二二房享受105-110㎡空間寬景景生活，附送面積達(dá)16-20㎡㎡。入戶花園創(chuàng)意寬景陽臺(tái)臺(tái)大面積花池、、飄窗藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒無錫太湖國際際社區(qū)項(xiàng)目名稱衡泰國際花園占地面積145108㎡項(xiàng)目規(guī)模261197㎡開發(fā)商江蘇華紡置業(yè)有限公司產(chǎn)品線花園洋房、高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅容積率1.78上市時(shí)間08年5月銷售報(bào)價(jià)洋房7029元/㎡，高層5600元/㎡藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒衡泰國際花園園西班牙建筑風(fēng)風(fēng)格，景觀主主要圍繞地塊塊北側(cè)公園打打造。項(xiàng)目規(guī)劃有高高層、花園洋洋房、疊加別別墅、聯(lián)排別別墅，呈北高高南低狀排布布；高層全部部位于北側(cè)，，南側(cè)是洋房房和別墅產(chǎn)品品。公園高層花園洋房、疊疊加別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅項(xiàng)目先期啟動(dòng)動(dòng)花園洋房，，通過花園洋洋房的銷售積積聚市場熱度度，最終帶動(dòng)動(dòng)高層產(chǎn)品的的銷售。藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒衡泰國際花園園花園洋房產(chǎn)品品設(shè)計(jì)花園洋房戶型型優(yōu)化藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒衡泰國際花園園經(jīng)典花園洋房房戶型三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)105㎡（另另有地下室））南北通透，三三面采光客廳方正大氣氣，便于居家家布置主臥帶大陽臺(tái)臺(tái)，提升生活活品質(zhì)，增加生活活空間下沉式庭院，，增加地下室室采光地下室增加生生活空間，功功能多邊，可自由發(fā)發(fā)揮藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒衡泰國際花園園項(xiàng)目名稱中南世紀(jì)城占地面積590055㎡項(xiàng)目規(guī)模約99萬㎡（含地下約130萬㎡）開發(fā)商常熟中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品線小高層、高層、花園洋房、聯(lián)排別墅容積率1.68上市時(shí)間08年7月4日藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒常熟中南世紀(jì)紀(jì)城北區(qū)南區(qū)整個(gè)地塊規(guī)劃劃分為南北兩兩區(qū)，分四期期開發(fā)，地塊塊分為南北兩兩地塊，兩地地塊分隔道路路開元大道為為未來主要商商業(yè)道路；項(xiàng)目北區(qū)分為為1期和2期期開發(fā)；項(xiàng)目目南區(qū)分為3期和4期開開發(fā)；地中海風(fēng)情與與現(xiàn)代簡約主主義風(fēng)格；大大組團(tuán)群落的的居住格局設(shè)設(shè)計(jì)，以地中中海風(fēng)格為景景觀主題，以以點(diǎn)、環(huán)、軸軸為特點(diǎn)；綠綠化系統(tǒng)采取取水面與植物物相結(jié)合的手手法，其間點(diǎn)點(diǎn)綴以自然人人文小品?？傮w規(guī)劃藍(lán)海競爭策略略經(jīng)典案例借鑒鑒常熟中南世紀(jì)紀(jì)城一期項(xiàng)目地中海建筑風(fēng)風(fēng)格，充分運(yùn)運(yùn)用建筑厚實(shí)實(shí)形體、小窗窗洞、黃灰色色的抹灰、實(shí)實(shí)墻、原始木木方、鐵藝、、天然巖片、、紅坡頂、穹穹窗、穹廊、、木構(gòu)架、花花架等元素，，呈現(xiàn)簡潔、、粗獷的視覺覺表現(xiàn)。高層花園洋房房目前已推推出1-5號(hào)樓樓高層產(chǎn)產(chǎn)品。該案一期期戶型均均有不同同程度的的優(yōu)化，，尤其是是創(chuàng)新戶戶型，受受到市場場追捧；；最終憑憑借創(chuàng)新新戶型的的熱銷帶帶動(dòng)整體體項(xiàng)目的的銷售。。藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒常熟中南南世紀(jì)城城一期項(xiàng)目目經(jīng)典熱熱銷戶型型贈(zèng)送38㎡創(chuàng)新戶型型藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒常熟中南南世紀(jì)城城一期項(xiàng)目目經(jīng)典熱熱銷戶型型贈(zèng)送31㎡創(chuàng)新戶型型藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒常熟中南南世紀(jì)城城一期項(xiàng)目目經(jīng)典戶戶型A1棟①①/⑥號(hào)房房兩兩房房兩廳兩兩衛(wèi)117.67-121.29㎡南北通透透，三面面采光客廳方正正大氣，，便于居居家布置置主臥帶書書房和大大轉(zhuǎn)角窗窗戶，靜靜謐、景景觀視野野好次臥設(shè)步步廊式衣衣帽間，，增加居居住舒適適感南北雙陽陽臺(tái)，通通透方正正藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒常熟中南南世紀(jì)城城一期項(xiàng)目目經(jīng)典戶戶型A2/A3棟③③/④號(hào)房房三三房房兩廳兩兩衛(wèi)123-124㎡空中花園園、花壇壇，增加加使用空空間客廳氣派派方正臥室?guī)эh飄窗或陽陽臺(tái)，提提升居住住舒適感感弧形北陽陽臺(tái)，南南北通透透衛(wèi)生間干干濕分離離藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒常熟中南南世紀(jì)城城藍(lán)海競爭爭策略經(jīng)典案例例借鑒對(duì)本案的的借鑒之之處產(chǎn)品組合合產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)花園洋房房、別墅墅等高檔檔物業(yè)對(duì)對(duì)高層公公寓等產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售有推推動(dòng)作用用。附送面積積，空中中花園、、入戶花花園和飄飄窗的設(shè)設(shè)計(jì)，以以及創(chuàng)新新設(shè)計(jì)如如錯(cuò)層等等產(chǎn)品細(xì)細(xì)部的打打造，將將有助于于提升項(xiàng)目目品質(zhì)，，提高產(chǎn)產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比。＋策略3需求導(dǎo)向向策略在產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)向及藍(lán)藍(lán)海競爭爭策略基基礎(chǔ)上，，通過市場場既有客戶需求求關(guān)注進(jìn)進(jìn)一步指指導(dǎo)項(xiàng)目目整體定定位！需求導(dǎo)向向策略客戶分析析模型按人口特特征按行為特特征按態(tài)度特特征按情感特特征年齡齡職業(yè)業(yè)收入入家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)使用用途途服務(wù)務(wù)滿意度忠誠度財(cái)富態(tài)度度家庭關(guān)注注點(diǎn)區(qū)域域物質(zhì)性特特征相對(duì)對(duì)易變情感性特特征相對(duì)對(duì)穩(wěn)定客戶分析析模型營造滿足足客戶情情感的訴訴求客戶來源客戶特征客戶訴求生活環(huán)境境歸屬價(jià)值項(xiàng)目客源構(gòu)成客源家庭構(gòu)成奧林匹克花園本地改善客源、周邊工作人群、周邊動(dòng)遷客戶共同構(gòu)成，其中本地改善與動(dòng)遷客源超過六成，其余為周邊工作人群。以2代為主，約占五成，3代其次約占3成，婚房需求占2-3成U-house濱江明珠城沿江開發(fā)區(qū)的企業(yè)職工錦海星城村鎮(zhèn)拆遷戶及周邊工業(yè)園區(qū)職員新立名園村鎮(zhèn)拆遷戶及周邊工業(yè)園區(qū)職員需求導(dǎo)向向策略區(qū)域市場場客戶來來源居住在薛薛家鎮(zhèn)工作在新新北工業(yè)業(yè)區(qū)生活圈子子與薛家家或新北北有交集集70、80年代代生人最大的剛剛35歲歲，最小小的剛25歲他們的需需求與經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力與日俱俱增他們也許許不是白白領(lǐng)收入也不不多但是，在在當(dāng)?shù)負(fù)頁碛幸粋€(gè)個(gè)家是心心中的愿愿望由于工作作，日常常生活已已經(jīng)融入入到了新新北渴望成為為“新””北人可能已經(jīng)經(jīng)面臨著著成家的的壓力薛家鎮(zhèn)也也許是他他們?nèi)松男碌牡囊粋€(gè)起起點(diǎn)客戶來源周邊產(chǎn)業(yè)客家庭結(jié)構(gòu)1—2人客戶特征收入中等置業(yè)需求初次置業(yè)，過渡性購房需求戶型1—2房為主需求導(dǎo)向向策略區(qū)域市場場客戶特特征受眾描述述他們出生生并成長長在新北北對(duì)于本地地具有特特殊的感感情他們?cè)颈九c家人人同住在在私房但他們渴渴望高高高在上的的生活樓房是他他們的生生活目標(biāo)標(biāo)年齡的增增長堅(jiān)定定了他們們的追求求同時(shí)增長長的還有有獨(dú)立的的追求與與經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力客戶來源本地客源家庭結(jié)構(gòu)1—2人年齡結(jié)構(gòu)35歲以下置業(yè)需求分戶或婚房需求需求戶型2房為主受眾描述述需求導(dǎo)向向策略區(qū)域市場場客戶特特征他們生活活在薛家家鎮(zhèn)他們工作作在新北北區(qū)親戚圈子子與朋友友圈子都都在周邊邊市區(qū)對(duì)于于他們來來說是另另外一個(gè)個(gè)世界他們習(xí)慣慣了全家家生活在在同一個(gè)個(gè)屋檐下下他們也許許很傳統(tǒng)統(tǒng)但是不妨妨礙他們們追求更更好的居居住條件件區(qū)域的發(fā)發(fā)展為他他們帶來來機(jī)會(huì)向往整整潔高高檔的的居住住環(huán)境境向往和和諧平平等的的鄰里里關(guān)系系向往寬寬敞的的客廳廳與明明亮的的臥室室客戶來源本地客源家庭結(jié)構(gòu)3—5人客戶特征2代或3代同堂，需要舒適型房型置業(yè)需求改善型與動(dòng)遷需求需求戶型3房為主受眾描描述需求求導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略區(qū)域域市市場場客客戶戶特特征征客戶來源戶型需求戶型屬性產(chǎn)品形態(tài)購房關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)業(yè)客首次置業(yè)2房：70-90m2功能型小高層價(jià)格〉樓層〉戶型〉附贈(zèng)面積〉社區(qū)景觀…區(qū)域分戶型需求2房：80-90m2功能型小高層、多層價(jià)格〉戶型〉樓層〉附贈(zèng)面積〉社區(qū)景觀…區(qū)域改善型需求3房及以上110m2以上舒適型小高層、多層價(jià)格〉戶型〉樓層〉附贈(zèng)面積〉社區(qū)景觀…在區(qū)區(qū)域域客客戶戶對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本關(guān)關(guān)注注訴訴求求的的同同時(shí)時(shí)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值及及生生活活氛氛圍圍的的關(guān)關(guān)注注度度日日益益提提升升需求求導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略區(qū)域域市市場場客客戶戶需需求求客戶戶主主力力訴訴求求需求求導(dǎo)導(dǎo)向向策策略略需求求關(guān)關(guān)注注模模型型基于于對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域市市場場置置業(yè)業(yè)客客戶戶的的市市場場調(diào)調(diào)查查，，整整合合客客戶戶對(duì)對(duì)具具體體購購置置產(chǎn)產(chǎn)品品的的關(guān)關(guān)注注訴訴求求，，并并為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品體體系系塑塑造造提提供供相相關(guān)關(guān)借借鑒鑒：：從產(chǎn)品主要關(guān)注訴求出發(fā)戶型設(shè)計(jì)附加值贈(zèng)送社區(qū)景觀……社區(qū)景觀建筑風(fēng)格單價(jià)總價(jià)戶型設(shè)計(jì)附加值生活配套交通條件樓層區(qū)位開發(fā)商品牌目標(biāo)下的策略略定位策略總則則產(chǎn)品導(dǎo)向策略略藍(lán)海競爭策略略需求導(dǎo)向策略略合理豐富產(chǎn)品品線組合，引引入創(chuàng)新型產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)一步提升附附加值，升級(jí)級(jí)產(chǎn)品力，打打造高性價(jià)比比產(chǎn)品著力打造項(xiàng)目目景觀特色，，突出宜居概概念形象開發(fā)策略及經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算核心問題界定定目標(biāo)下的策略略定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則產(chǎn)品定位落地地Q12.0容積率下下產(chǎn)品線如何何定位？Q2產(chǎn)品品價(jià)值提升如如何實(shí)現(xiàn)？定位關(guān)鍵點(diǎn)定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則產(chǎn)品線容積率高層1.8-2.2小高層1.4-1.6多層（花園洋房）1.0-1.2聯(lián)排別墅0.6-0.8項(xiàng)目產(chǎn)品線選選擇：產(chǎn)品線一：高高層產(chǎn)品線二：小小高層產(chǎn)品線三：多多層產(chǎn)品線四：聯(lián)聯(lián)排別墅項(xiàng)目容積率解解析定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則比較內(nèi)容產(chǎn)品形態(tài)高層小高層多層聯(lián)排別墅項(xiàng)目綜合容積率≤2.0單位面積的價(jià)值★★★★☆★★★☆★★★★☆對(duì)提高樓盤品質(zhì)的貢獻(xiàn)★★★★★★★★★★★犧牲容積率的風(fēng)險(xiǎn)★★★★★★★★★★土地的利用率★★★★★★★★★★產(chǎn)品附加值★★★★☆★★★☆★★★★得房率★★★★★★★★★★總價(jià)控制度★★★★★☆★★★區(qū)域市場的競爭性★★★★★★★★——優(yōu)勢各產(chǎn)品線價(jià)值值解析地塊屬性：占地154380方，容容積率2.0；地塊由南北兩兩塊不規(guī)則形形狀組成，周周邊無景觀資源且且離高速道路路過近；定位原則：2.0容積率率造就多元化化產(chǎn)品線社區(qū)區(qū)；高附加值產(chǎn)品品提升社區(qū)整整體品質(zhì)。定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則「充分競爭市市場的產(chǎn)品生生存之道」產(chǎn)品形式產(chǎn)品評(píng)估市場/競爭成本溢價(jià)安全性評(píng)估小高層、高層公寓大眾剛需類產(chǎn)品紅海競爭很低多層安全型產(chǎn)品藍(lán)海競爭較高聯(lián)排別墅風(fēng)險(xiǎn)型產(chǎn)品市場成熟度不高低定位方案建議議產(chǎn)品定位原則則各產(chǎn)品線綜合合評(píng)估考慮現(xiàn)有地塊塊的市場區(qū)位位情況，提升升產(chǎn)品本身的的競爭優(yōu)勢，，同時(shí)提升項(xiàng)項(xiàng)目整體品質(zhì)質(zhì)，聯(lián)排別墅墅打造純低密密度高端社區(qū)區(qū)形象。以當(dāng)前該區(qū)位位市場產(chǎn)品分分布情況做思思考，通過提提升產(chǎn)品本身身的特點(diǎn)及品品質(zhì)，為項(xiàng)目目贏得定位空空間和價(jià)值競競爭。產(chǎn)品推導(dǎo)支撐撐定位思路市場的角度地塊位置及規(guī)規(guī)劃前景一般般，未來競爭爭較大，區(qū)域域產(chǎn)品存在一一定同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象價(jià)值值的的角角度度市場場+風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的角角度度花園園洋洋房房+公寓寓項(xiàng)目目可可一一分分為為二二達(dá)到到價(jià)價(jià)值值最最大大化化多元元化化產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，競競爭爭力力強(qiáng)強(qiáng)安全全性性高高，，易易于于控控制制總總價(jià)價(jià)符合合市市場場的的需需求求重點(diǎn)點(diǎn)營營造造產(chǎn)產(chǎn)品品力力設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前提提大膽膽型型定定位位穩(wěn)妥妥型型定定位位聯(lián)排排別別墅墅+花園園洋洋房房+公寓寓定位位方方案案建建議議產(chǎn)品品定定位位原原則則規(guī)劃劃方方案案建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議戶型型建建議議產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系智能能化化景觀觀建建議議會(huì)所所建建議議以多多元元產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合、、景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)為為主主要要考考慮慮因因素素的的規(guī)規(guī)劃劃，，戶戶型型附附加加值值提提升升性性價(jià)價(jià)比比，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、會(huì)會(huì)所所、、智智能能化化營營造造小小區(qū)區(qū)特特色色建建立立起起項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身的的產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系定位方案建建議產(chǎn)品定位落落地做足容積率率，進(jìn)一步步升級(jí)產(chǎn)品品力，提高高附加值，，強(qiáng)化項(xiàng)目目競爭優(yōu)勢勢方案一：花園洋房+小小高層+高高層定位方案建建議空間模型定位方案建建議空間模型住宅產(chǎn)品線線：花園洋房+小高層公公寓+高層層公寓定位方案建建議規(guī)劃平面圖圖花園洋房高層公寓會(huì)所主入口次入口次入口定位方案建建議功能分區(qū)城市道路小區(qū)主要道道路主入口次入口次入口定位方案建建議交通動(dòng)線分分析主入口次入口次入口北地塊（分分期開發(fā)））全地面車位位（150個(gè)）地面車位（（307個(gè)個(gè)）地下車庫（（690個(gè)個(gè)）一期二期南地塊花園洋房半地下車位位（630個(gè)）高層公寓全全地面面車位（130個(gè)））定位方案建建議車庫分析景觀設(shè)計(jì)原原則實(shí)現(xiàn)人性化化設(shè)計(jì)，保保持原有生生態(tài)環(huán)境，，并將理性性元素有機(jī)機(jī)融入于生生態(tài)環(huán)境之之中，運(yùn)用用統(tǒng)一風(fēng)格格的園林建建筑語言，，形成完整整、風(fēng)格鮮鮮明的社區(qū)區(qū)環(huán)境，使使設(shè)計(jì)具有有空間感、、層次感和和韻律感，，營造與區(qū)區(qū)域高端住住宅社區(qū)形形象相匹配配的園林環(huán)環(huán)境。注重種植設(shè)設(shè)計(jì)，以植植被形成的的界面的季季相、色相相、樹形及及輪廓線的的變化有致致，形成具具有特色的的種植景觀觀。綠化系統(tǒng)按按點(diǎn)、線、、面三個(gè)層層次進(jìn)行，，結(jié)合建筑筑小品、園園路景觀進(jìn)進(jìn)行處理。。定位方案建建議景觀分析中央公園式式景觀定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析公寓——中中央公園式式景觀將近30000平米的中央公園園式景觀，，大面積水水景及組團(tuán)團(tuán)綠化景觀觀，配套水水景休閑會(huì)會(huì)所，親水水平臺(tái)等一一系列高品品質(zhì)感景觀觀設(shè)施。定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析依建筑排布布形式圍合合成組團(tuán)景景觀，形成成大片綠地地，為住戶戶的休閑、、交流溝通通提供安逸逸親切的場場所。定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析宅間綠化組團(tuán)景觀親水平臺(tái)定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析花園洋房———組團(tuán)式式景觀定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析居住建筑之之間，種植植自然形態(tài)態(tài)的花草、、灌木、藤藤架等，并并結(jié)合建筑筑小品加以以處理，成成為融休息息、觀賞、、活動(dòng)、交交往為一體體，富有特特色的庭院院綠化。定位方案建建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析小區(qū)道路及及兩條步行行道兩側(cè)的的成排綠化化，貫穿整整個(gè)社區(qū)的的綠化系統(tǒng)統(tǒng)。花園洋房南北北間距：18-22米定位方案建議議景觀節(jié)點(diǎn)分析析親水平臺(tái)水景的作用———豐富社區(qū)區(qū)景觀·滿足人們們親水的愿望望·具有流動(dòng)動(dòng)的美感·增加空氣氣濕度·凈化空氣氣優(yōu)化環(huán)境境定位方案建議議景觀節(jié)點(diǎn)分析析宅間綠化綠化的作用在有效連接社社區(qū)各功能區(qū)區(qū)整體景觀的的同時(shí)，兼顧顧各組團(tuán)差異異性，形成開開合有度的空空間效果，達(dá)達(dá)到移步換景景的目的，使使社區(qū)景觀更更加豐富。定位方案建議議景觀節(jié)點(diǎn)分析析精細(xì)化的的道路鋪裝，，不僅體現(xiàn)出出產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的品質(zhì)化，更更能體現(xiàn)對(duì)人人性化細(xì)節(jié)的的關(guān)注。路面鋪裝的不不同材質(zhì)組合合、構(gòu)圖的變變化，都能增增強(qiáng)社區(qū)的質(zhì)質(zhì)感；在功能上，需需進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)人性化，提提高細(xì)節(jié)的品品質(zhì)；定位方案建議議景觀節(jié)點(diǎn)分析析設(shè)計(jì)原則方案一———南北地塊統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)我們建議采用用新古典主義風(fēng)風(fēng)格作為項(xiàng)目建筑筑基調(diào)，為市市場上同質(zhì)化化的競爭找到到機(jī)會(huì)與突破破；希望通過對(duì)該該風(fēng)格進(jìn)一步步的產(chǎn)品力提提升，強(qiáng)調(diào)建建筑外形的尊尊貴感和品質(zhì)質(zhì)感的同時(shí)通通過建筑檐口口、細(xì)節(jié)、材材質(zhì)的變化充充分表現(xiàn)出新新古典主義的的風(fēng)格沉穩(wěn)，，厚重，尊貴貴的特性，以以高品質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)感和視覺覺沖擊力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與區(qū)域內(nèi)競競品的差異化化競爭，樹立立區(qū)域市場高高端樓盤的形形象。定位方案建建議風(fēng)格定位原原則真石漆，給給人穩(wěn)重，，典雅，高高貴感。在打造高品品質(zhì)立面的的同時(shí)有效效減低了成成本。新古典主義義風(fēng)格定位方案建建議風(fēng)格建議立面簡潔明明快，注重重橫向線條條。新古典主義義風(fēng)格定位方案建建議風(fēng)格建議洋房繼續(xù)延延續(xù)高層新新古典主義義的風(fēng)格，，使兩個(gè)地地塊建筑統(tǒng)統(tǒng)一，分而而不離；將懷古的浪浪漫情懷與與現(xiàn)代人對(duì)對(duì)生活的需需求相結(jié)合合，兼容華華貴典雅與與時(shí)尚現(xiàn)代代。新古典主義義風(fēng)格定位方案建建議風(fēng)格建議新古典主義義風(fēng)格定位方案建建議風(fēng)格建議花園洋房舒適三居舒適二居產(chǎn)品線客客戶溯求求產(chǎn)產(chǎn)品品點(diǎn)地下室、觀觀景露臺(tái)、、閣樓附加功能間間落地窗、觀觀景窗、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗多層居住感感注重生活氛氛圍及居住住品質(zhì)追求戶型的的實(shí)用性及及社區(qū)氛圍圍定位方案建建議產(chǎn)品市場對(duì)對(duì)接點(diǎn)分析析18F小高高層一梯三戶90㎡2+1R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+1R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+2R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+2R定位方案建建議參考戶型高層一梯三戶110㎡3+1R定位方案建建議參考戶型花園洋房一層（附送送地下室））140㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡定位方案建建議參考戶型三層110㎡四四層90㎡五五層90㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡注重會(huì)所功功能設(shè)置，，同時(shí)作為為社區(qū)域入入口標(biāo)志提升社區(qū)整整體形象私人會(huì)所個(gè)性服務(wù)水景道路結(jié)結(jié)合會(huì)所面積3000㎡㎡會(huì)所與社區(qū)區(qū)入口、道道路及水景景景觀結(jié)合合設(shè)計(jì)，既既是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)主主入口的形形象建筑，，同時(shí)也作作為公寓社社區(qū)的入口口標(biāo)志，提提升整個(gè)小小區(qū)品質(zhì)。。定位方案案建議會(huì)所除了這種種方案，，我們是是否還有有更好的的選擇？？以項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件為絕對(duì)對(duì)導(dǎo)向的的分地塊項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略劍走偏鋒定位方案案建議產(chǎn)品定位位落地定位方案案建議產(chǎn)品定位位落地整體拆分分為兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，南塊全全部為低低密度產(chǎn)產(chǎn)品，北北塊全部部為小高高層/高高層公寓寓方案二：：南地塊：：聯(lián)體別墅墅+花花園洋洋房北地塊：：小高層+高高層定位方案案建議空間模型型住宅產(chǎn)品品線：聯(lián)排別墅墅+花園園洋房+小高層層公寓+高層公公寓定位方案案建議規(guī)劃平面面圖聯(lián)排別墅墅花園洋房房高層公寓寓會(huì)所主入口次入口次入口定位方案案建議功能分析析城市道路路小區(qū)主要要道路主入口次入口次入口定位方案案建議交通動(dòng)線線分析主入口次入口次入口北地塊（（組團(tuán)開開發(fā)）地面車位位（95個(gè)）地下車庫庫（50個(gè)）地面車位位（330個(gè)））地下車庫庫（162個(gè)））地面車位位（360個(gè)））地下車庫庫（173個(gè)））A組團(tuán)B組團(tuán)團(tuán)C組團(tuán)南地塊聯(lián)排別墅墅全地上車車位（180個(gè)個(gè)）花園洋房房半半地下車車位（400個(gè)個(gè)）ABC定位方案案建議車庫分析析步行道景景觀中央花園園組團(tuán)景觀觀定位方案案建議景觀節(jié)點(diǎn)分分析設(shè)計(jì)原則方案二———南北地地塊差異化化設(shè)計(jì)我們建議北北地塊高層層公寓延續(xù)續(xù)新古典主義義風(fēng)格作為建筑基基調(diào)，南地地塊低層洋洋房及聯(lián)排排別墅選用用西班牙風(fēng)格格，相對(duì)活潑潑，立面較較為豐富，，能更好地地詮釋花園園洋房的品品質(zhì)生活，，與北地塊塊高層公寓寓形成差異異化設(shè)計(jì)，，區(qū)別不同同物業(yè)類型型的立面風(fēng)風(fēng)格。定位方案建建議風(fēng)格定位原原則淺色調(diào)，緩緩坡屋頂加加雜色瓦；；局部抹灰拉拉毛墻體，，豐富立面面層次。西班牙風(fēng)格格定位方案建建議風(fēng)格建議注重建筑檐檐口，窗墻墻關(guān)系的細(xì)細(xì)節(jié)處理。。西班牙風(fēng)格格定位方案建建議風(fēng)格建議雜色瓦片，，緩坡屋頂頂；抹灰拉毛石石材墻面；；圓拱門馬蹄窗大露臺(tái)鐵藝欄桿西班牙風(fēng)格格定位方案建建議風(fēng)格建議聯(lián)排別墅花園洋房舒適三居舒適二居產(chǎn)品線客客戶溯求求產(chǎn)產(chǎn)品品點(diǎn)別墅私密性性、花園、、中庭、功功能分區(qū)地下室、大大面寬、大大露臺(tái)、頂頂層閣樓附加功能間間落地窗、觀觀景窗、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角飄窗別墅生活尊尊貴性及私私密性類別墅居住住感注重生活氛氛圍及居住住品質(zhì)追求戶型的的實(shí)用性及及社區(qū)氛圍圍定位方案建建議產(chǎn)品市場對(duì)對(duì)接點(diǎn)分析析18F小高高層一梯三戶90㎡2+1R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+1R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+2R定位方案建建議參考戶型18F小高高層一梯三戶90㎡2+2R定位方案建建議參考戶型高層一梯三戶110㎡3+1R定位方案建建議參考戶型花園洋房一層（附送送地下室81㎡）166㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層142㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房三層136㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房四層133㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房五層（贈(zèng)送送頂層74㎡）135㎡定位方案建建議參考戶型聯(lián)排別墅220㎡㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡定位方案建建議參考戶型花園洋房二層（附送送地下室））140㎡注重會(huì)所功功能設(shè)置，，同時(shí)作為為社區(qū)域入入口標(biāo)志提升社區(qū)整整體形象私人會(huì)所個(gè)性服務(wù)水景道路結(jié)結(jié)合會(huì)所面積3000㎡㎡會(huì)所與社區(qū)區(qū)入口、道道路及水景景景觀結(jié)合合設(shè)計(jì)，既既是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)主主入口的形形象建筑，，同時(shí)也作作為花園洋洋房及聯(lián)排排別墅社區(qū)區(qū)的入口標(biāo)標(biāo)志，提升升整個(gè)小區(qū)區(qū)品質(zhì)。定位方案建建議會(huì)所花園洋房房二層（附附送地下下室）140㎡㎡生態(tài)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)外墻保溫溫系統(tǒng)高性能玻璃門門窗建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)系統(tǒng)太陽能輻射的的控制與改善善內(nèi)遮陽設(shè)施外遮陽設(shè)施高舒適度、低低能耗的室內(nèi)內(nèi)環(huán)境控制系系統(tǒng)太陽能生態(tài)熱熱水系統(tǒng)輻射采暖制冷冷系統(tǒng)加置換換式健康新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)地板輻射采暖暖系統(tǒng)降低噪聲技術(shù)術(shù)系統(tǒng)浮筑樓板衛(wèi)生間后排水水以人為本、生生態(tài)環(huán)保、節(jié)節(jié)能減耗被動(dòng)動(dòng)式節(jié)能理念念，系統(tǒng)性應(yīng)應(yīng)用技術(shù)，提提高居住舒適適度。定位方案建議議智能化建議開發(fā)策略及經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算核心問題界定定目標(biāo)下的策略略定位方案建議議分產(chǎn)品線定價(jià)價(jià)開發(fā)推售策略略及經(jīng)濟(jì)測算算開發(fā)推售策略略分產(chǎn)品線定價(jià)價(jià)步驟一主要競爭區(qū)域域確認(rèn)步驟二根據(jù)競爭區(qū)域域選取典型競競爭項(xiàng)目項(xiàng)目主力產(chǎn)品品線價(jià)格步驟三可比項(xiàng)目之間間分產(chǎn)品線權(quán)權(quán)重影響系數(shù)數(shù)對(duì)比價(jià)格修正小高層產(chǎn)品品線對(duì)比高層產(chǎn)品線線對(duì)比小高層價(jià)格格高層價(jià)格花園洋房價(jià)價(jià)格聯(lián)體別墅價(jià)價(jià)格價(jià)格系數(shù)調(diào)調(diào)整競爭板塊中中目前銷售售較好項(xiàng)目目主力產(chǎn)品與與本項(xiàng)目相相似度較高高產(chǎn)品力是所所在板塊內(nèi)內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目U-House奧林匹克花花園新城清水灣灣薛家鎮(zhèn)沿江開發(fā)區(qū)區(qū)競爭區(qū)域典典型項(xiàng)目選選取原則開發(fā)推售策策略分產(chǎn)品線定定價(jià)濱江明珠城城錦海星城項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)主力成交面積段成交均價(jià)

(元/m2)U-House小高層3R：101-136m2小高層：3600-3700奧林匹克花園小高層多層聯(lián)排別墅3R：103-139m2小高層：2700-3000多層：3400-3600聯(lián)體別墅：3800-4200新城清水灣高層小高層花園洋房2R：88m2

3R：90-113m2高層：2900-3100小高層：3200-3400花園洋房：3700-3900濱江明珠城高層小高層3R：123-143m2高層：3400-3500小高層：3500-3600錦海星城高層小高層3R：102-138m2高層：2800-3000小高層：3000-3100競品項(xiàng)目情情況開發(fā)推售策策略分產(chǎn)品線定定價(jià)開發(fā)推售策策略分產(chǎn)品線定定價(jià)方案一分分產(chǎn)產(chǎn)品線定價(jià)價(jià)開發(fā)推售策策略高層產(chǎn)品定定價(jià)方案一類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重濱江明珠城錦海星城新城清水灣擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價(jià)值4.5904.05904.05904.05板塊形象定位4903.60903.60903.60交通條件4.5904.05904.05904.05生活配套4.5954.28954.28954.28基礎(chǔ)設(shè)施3.5903.15903.15903.15環(huán)境資源4853.40853.40853.40項(xiàng)目屬性

（高層）地塊條件41154.601104.401054.20品牌效應(yīng)4903.60953.801104.40建筑體量41506.001004.001104.40項(xiàng)目配套5.51005.501005.501005.50景觀7855.95805.60805.60服務(wù)5.5854.68854.68854.68產(chǎn)品屬性

（高層）建筑品質(zhì)8957.60957.60957.60立面8907.20856.80907.20戶型功能129010.809010.809010.80附加值10858.50808.00808.00科技運(yùn)用7805.60805.60805.60合計(jì)100

92.55

89.3