周康住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則

住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則20100810客戶產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品研發(fā)12345房地產(chǎn)企業(yè)的需求如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價(jià)法則溢價(jià)法則在戶型設(shè)計(jì)中的應(yīng)用溢價(jià)法則在設(shè)計(jì)后期的把控

房地產(chǎn)企業(yè)的需求

我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到甲方向我們描述：“我們已經(jīng)選了很多家設(shè)計(jì)單位單位了，但是都達(dá)不到我們的要求，做不到我們想要的，所以希望你們能夠給我們出精品，我們的項(xiàng)目全寄托在你們身上了?！边@樣的要求給我們帶來(lái)如下的挑戰(zhàn)：1、前面已經(jīng)那么多單位做了，我們能不能做好?2、甲方需要的是什么或者是甲方到底要的是什么？3、我們?cè)撛趺醋?，怎么才能獲得甲方的認(rèn)可?4、我們?nèi)绾我龑?dǎo)甲方按照我們的思路走？5、我們引導(dǎo)甲方的思路就一定是正確的么？那么甲方需要的是什么呢？甲方其實(shí)真正需求的是找到一個(gè)能夠根據(jù)自己的企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目的品牌價(jià)值、項(xiàng)目的定位價(jià)值、項(xiàng)目的溢價(jià)（資金回報(bào)率）、項(xiàng)目的銷售預(yù)期等方面為自己的企業(yè)來(lái)量身定做一個(gè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)，甲方對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的一個(gè)理想，但是卻無(wú)法用設(shè)計(jì)語(yǔ)言描述出來(lái)，所以希望設(shè)計(jì)師能夠把自己的理想用設(shè)計(jì)方案表達(dá)出來(lái)。那么擺在設(shè)計(jì)公司面前的問(wèn)題是如何把房地產(chǎn)的市場(chǎng)語(yǔ)言轉(zhuǎn)換為設(shè)計(jì)語(yǔ)言來(lái)完成設(shè)計(jì)方案，同時(shí)需求用一種最適合本項(xiàng)目的正確的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案來(lái)引導(dǎo)甲方。其實(shí)設(shè)計(jì)師往往會(huì)陷入一個(gè)誤區(qū)，就是項(xiàng)目的產(chǎn)品第一，認(rèn)為對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的方案的設(shè)計(jì)感是最重要的。這是一種唯心主義思想。一個(gè)項(xiàng)目具有自身的土地屬性決定了項(xiàng)目的自身價(jià)格，而方案只是決定的是溢價(jià)部分。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于受開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)分期、項(xiàng)目現(xiàn)金流、項(xiàng)目成本等等因素制約，方案沒(méi)有最好，只有最合適的。一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期是固定的，我們需要的是在這個(gè)時(shí)間內(nèi)做出最適合本項(xiàng)目建筑方案。房地產(chǎn)企業(yè)的需求1、創(chuàng)造溢價(jià)2、打造產(chǎn)品3、樹(shù)立品牌，提升企業(yè)形象4、降低成本5、理順企業(yè)項(xiàng)目流程如何為企業(yè)量身定做打造產(chǎn)品

1、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)行深入的了解，理解企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)訴求，是現(xiàn)金流項(xiàng)目還是溢價(jià)項(xiàng)目，對(duì)于現(xiàn)金流項(xiàng)目要在完成企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)金流的要求下達(dá)到最大化的溢價(jià)指標(biāo)和銷售速度；而對(duì)于溢價(jià)項(xiàng)目則要和甲方、銷售、策劃團(tuán)隊(duì)一起制定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位策略、挖掘出本項(xiàng)目的溢價(jià)增長(zhǎng)點(diǎn)和銷售推盤策略、營(yíng)銷和廣告推廣方式。

2、根據(jù)甲方的訴求深入了解項(xiàng)目地塊的本身價(jià)值和區(qū)位價(jià)值并加以分析，把項(xiàng)目放在大區(qū)域內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目的競(jìng)品比較，挖掘出產(chǎn)品的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，為本項(xiàng)目量身定做項(xiàng)目產(chǎn)品。

3、根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，確定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)排序，在符合項(xiàng)目區(qū)域特點(diǎn)的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)。

4、根據(jù)推盤策略，通過(guò)產(chǎn)品屬性、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、施工周期、回款計(jì)劃、溢價(jià)策略進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。應(yīng)用案例（一）設(shè)計(jì)前設(shè)計(jì)后小戶型磚混6層住宅，售價(jià)在3000元左右，低端住宅排屋產(chǎn)品+11F高層平層160平米戶型，地區(qū)高端規(guī)劃條件：密度≤30%

容積率：≤1.5

限高：60米商業(yè)：配套幼兒園解決方案：本案一期為低端磚混住宅，部分18F高層公寓，均為小戶型，售價(jià)3000左右。甲方為不能實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)而苦惱。1、經(jīng)過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)本地區(qū)市場(chǎng)化明顯，出現(xiàn)高端住宅，碧桂園排屋在本案遠(yuǎn)離市區(qū)3公里外，售價(jià)在6000左右。2、改作排屋產(chǎn)品，戶型為160送80，為降低造價(jià)，設(shè)計(jì)上為降低成本使戶型業(yè)主自我加建不影響外立面，甲方不需要進(jìn)行二次交房。3、沿街做平層高層，預(yù)備后期銷售。4、整體作臺(tái)地，避免下挖，節(jié)省造價(jià)，縮短工期，并提高產(chǎn)品價(jià)值，形成坡地景觀。5、用規(guī)劃道路把一、二期進(jìn)行分割，形成兩種產(chǎn)品，以避免一期的低端產(chǎn)品為二期的售價(jià)形成干擾。6、經(jīng)過(guò)計(jì)算，預(yù)計(jì)利潤(rùn)增加2.5億，同時(shí)銷售時(shí)間縮短，建筑品質(zhì)提高，提升公司形象。應(yīng)用案例（二）市場(chǎng)背景：成都與2010年3月1日實(shí)行新的面積計(jì)算法則，以往偷面積的方式不再應(yīng)用，本項(xiàng)目于同年4月招拍掛獲得土地，將于附近去年獲得土地的中海、保利同時(shí)投放市場(chǎng)，產(chǎn)生產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，在先天上處于劣勢(shì)。規(guī)劃條件：密度≤24%

容積率：2.8

航空限高：40米商業(yè)面積≤10%解決方案：本規(guī)劃受規(guī)劃條件影響很大，在初期完全密排才能完全滿足指標(biāo)，通過(guò)市調(diào)發(fā)現(xiàn)成都本地區(qū)商業(yè)的價(jià)格是住宅的5倍左右，同時(shí)景觀是當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格的首要條件，由此形成設(shè)計(jì)思路。1、定位全做小戶型產(chǎn)品滿足甲方現(xiàn)金流需求，以完成銷售指標(biāo)。2、沿街做公寓，底層做兩層高商業(yè)，首層3.9米，二層6米高。達(dá)到最大10%的面積，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。3、形成兩種產(chǎn)品，內(nèi)部圍繞大景觀的地段做住宅，實(shí)現(xiàn)住宅價(jià)值最大化。加強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。4、通過(guò)凸窗、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等方式進(jìn)行“偷”面積，使每戶都達(dá)到最大20%的可贈(zèng)送面積，把規(guī)則用足。5、在戶型上提高產(chǎn)品價(jià)值，做到一梯四戶每戶均南北通透，戶戶觀景，90平米住房做到了3房2廳2衛(wèi)兼南北通透，加強(qiáng)了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價(jià)法則

溢價(jià)法則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的創(chuàng)新首先設(shè)計(jì)師要明確自己做的不僅僅是住宅，更是一種產(chǎn)品，需要在前人的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新。每一個(gè)地塊由于開(kāi)發(fā)商不同、定位不同、資金流程的要求不同、銷售周期的要求不同、會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的差異，甚至完全是不同的方案。我們需要的是了解甲方背后真正的需求，去量身定做自己的產(chǎn)品，這個(gè)規(guī)劃甚至是獨(dú)一無(wú)二的，不可修改的。規(guī)劃方案在設(shè)計(jì)中起到的是一個(gè)承前啟后的作用，需要對(duì)設(shè)計(jì)要求和策劃報(bào)告進(jìn)行落實(shí)和修訂，并對(duì)后期的住宅單體設(shè)計(jì)進(jìn)行指導(dǎo)和控制。那么如何在營(yíng)銷原則中進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新呢？

1、揚(yáng)長(zhǎng)避短，在地塊的任何位置的住宅都應(yīng)具有自己的產(chǎn)品價(jià)值，挖掘價(jià)值，化不利為有利，一個(gè)好的規(guī)劃應(yīng)該無(wú)產(chǎn)品死角。（北京西山華府）

2、臺(tái)地處理：例如在無(wú)法做到水平面人車分流的時(shí)候可采用豎向上的人車分流。（北京滟瀾山）3、擴(kuò)大有利效應(yīng)，具有更高價(jià)值的產(chǎn)品應(yīng)該達(dá)到極限化。（福州紅樹(shù)林）

4、量身定做，根據(jù)區(qū)位價(jià)值和設(shè)計(jì)條件挖掘出最適合的產(chǎn)品類型。（沈陽(yáng)奉天府）

5、走出誤區(qū)，打破常規(guī)，高容積率下可做下一層級(jí)的產(chǎn)品，例如北京某樓盤1.8容積率下做到了6層洋房產(chǎn)品（金地仰山），某樓盤排屋和雙拼別墅做到了1.1容積率并具有高端品質(zhì)。（青龍湖）。

6、充分了解產(chǎn)品的客戶心理，合理分區(qū)，做到產(chǎn)品分布的均衡。（北京8哩島）

7、和銷售分期相結(jié)合，合理的進(jìn)行產(chǎn)品布局（天津金地）

8、合理的利用規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)則。

9、提高產(chǎn)品價(jià)值，創(chuàng)造溢價(jià)空間（龍湖悠山郡）

1、挖掘價(jià)值值合理的利用用條件，每每個(gè)位置的的產(chǎn)品均具具有價(jià)值2、臺(tái)地處理理通過(guò)臺(tái)地處處理可以形形成真正的的人車分流流，并創(chuàng)造造舒適安全全的庭院空空間；通過(guò)臺(tái)地處處理，可以以將地下層層的價(jià)值首首層化，形形成溢價(jià)品品質(zhì)；臺(tái)地處理可可使排屋住住宅組團(tuán)明明確化，體體現(xiàn)與普通通住宅不同同的品質(zhì)空空間；臺(tái)地處理降降低了建筑筑地下層的的造價(jià)。2、臺(tái)地處理理3、產(chǎn)品極限限化聯(lián)排別墅的的產(chǎn)品面積積最大化4、量身定做做城市中心區(qū)區(qū)位置，經(jīng)經(jīng)過(guò)市調(diào)和和論證，改改聯(lián)排別墅墅為城市平平層別墅產(chǎn)產(chǎn)品5、打破常規(guī)規(guī)北京金地仰仰山，通過(guò)過(guò)層層北退臺(tái)的處理，，多層洋房房部分容積積率1.86、產(chǎn)品的合合理選擇沿河做小戶戶型，城市市別墅位于于小區(qū)核心心位置,創(chuàng)造私密環(huán)環(huán)境和獨(dú)家家庭院，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)臨近景景觀，小高高層大戶型型靠近北側(cè)側(cè)，享受360度景觀7、與銷售分分期良好結(jié)結(jié)合天津市中心心蜿蜒的海海河和變化化的城市街街坊是規(guī)劃劃概念的起起源，一條條意寓海河河的“綠河河”從北向向南蜿蜒穿穿過(guò)用地中中心，形成成了住宅區(qū)區(qū)的中心綠綠化帶。并并創(chuàng)造了一一個(gè)南北向向的強(qiáng)有力力的視覺(jué)和和功能聯(lián)系系。在產(chǎn)品排布布上，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)需求求，精確的的定位，根根據(jù)市場(chǎng)變變化而隨時(shí)時(shí)調(diào)整，沿沿小區(qū)中間間的規(guī)劃路路的18F小高層隨著著地塊產(chǎn)品品的成熟在在三期推出出，四期根根據(jù)市場(chǎng)變變化果斷的的采用了百百米高層產(chǎn)產(chǎn)品，輔助助少量18F小高層與上上一期的銷銷售產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行延續(xù)。。8、合理利用用規(guī)范規(guī)劃規(guī)范的的合理利用用可在以下下幾個(gè)方面面舉例1、外凸墻面面不超過(guò)規(guī)規(guī)定比例不不計(jì)入間距距的情況，，考慮主墻墻面的界定定2、合理的在在大區(qū)域內(nèi)內(nèi)分割不同同地塊3、利用日照照規(guī)定不同同配置的戶戶型大寒最最低滿窗日日照房間數(shù)數(shù)量要求4、日照參考考線的利用用5、室內(nèi)外高高差的合理理解決6、通過(guò)規(guī)劃劃臺(tái)地處理理提高產(chǎn)品品價(jià)值并規(guī)規(guī)避日照要要求，使可可銷售面積積變相加大大，提高溢溢價(jià)。9、提高產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，，創(chuàng)造造溢價(jià)價(jià)空間間每個(gè)合合院別別墅由由多幢幢獨(dú)立立別墅墅組成成，采采用子子母樓樓的設(shè)設(shè)計(jì)方方式。。別墅墅之間間的子子樓相相連而而母樓樓分開(kāi)開(kāi)，可使每每棟別別墅從從外觀觀上看看更近近似獨(dú)獨(dú)立，，而實(shí)實(shí)際上上卻獲獲得了了聯(lián)排排別墅墅的容容積率率。戶型創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)中中的溢溢價(jià)法法則隨著市市場(chǎng)化化的成成熟，，涌現(xiàn)現(xiàn)的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品類類型越越來(lái)越越多，，可以以說(shuō)300平米以以下的的戶型型所有有的類類型在在市場(chǎng)場(chǎng)上都都能夠夠找到到基本本相同同的產(chǎn)產(chǎn)品，，那么么，為為什么么還會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)同樣樣類型型、同同樣地地段的的戶型型產(chǎn)品品價(jià)格格具有有極大大的差差異呢呢，為為什么么開(kāi)發(fā)發(fā)商還還要委委托我我們進(jìn)進(jìn)行戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新呢呢，是是否應(yīng)應(yīng)用了溢價(jià)法則則是一個(gè)主要原原因。我們?cè)趹粜托驮O(shè)計(jì)中首首先要明確確一個(gè)道理理，我們不不止做的是是住宅，更更是一種產(chǎn)產(chǎn)品，那么么，設(shè)計(jì)的的理念要貫貫徹到過(guò)程程的每一個(gè)個(gè)方面。如如何在戶型型設(shè)計(jì)中貫貫徹溢價(jià)法則則：1、要明確戶戶型是賣給給什么樣的的客戶的，，這樣的客客戶具體有有什么要求求，不僅僅僅的設(shè)計(jì)幾幾房幾廳的的問(wèn)題，而而是要明確確這樣的客客戶有什么么生活的需需求。（華華潤(rùn)橡樹(shù)灣灣，頤和園園著）2、規(guī)避不利利因素，提提升產(chǎn)品的的附加價(jià)值值（金地仰仰山、未未未來(lái)）3、規(guī)避或者者取消產(chǎn)品品的主要不不利因素，，例如高層層一梯四戶戶做到戶戶戶南北通透透。4、在設(shè)計(jì)上使使本產(chǎn)品具具備上一層層級(jí)產(chǎn)品的的特征。5、在產(chǎn)品形式式上進(jìn)行變變化，提升升產(chǎn)品價(jià)值值，例如把把聯(lián)排別墅墅變更為聯(lián)聯(lián)院別墅。。6、使產(chǎn)品具具備多種改改造的可能能，以適應(yīng)應(yīng)客戶的多多種需求，，具有一定定范圍的量量身定做的的可能。7、挖掘產(chǎn)品品的價(jià)值，，提高品質(zhì)質(zhì)空間，例例如雙首層層的概念。。8、把產(chǎn)品不不利的地方方進(jìn)行轉(zhuǎn)化化，做到改改善型創(chuàng)新新。適應(yīng)客戶的的生活需求求我們常常做做的戶型只只是滿足各各基本的使使用需求，，而很少真真正關(guān)心客客戶的生活活需求。我我們?cè)趹粜托驮O(shè)計(jì)中經(jīng)經(jīng)常考慮的的是面寬、、進(jìn)深、戶戶室配比、、南北通透透等基本要要素，而忽忽視了對(duì)于于真正生活活使用的要要求，而隨隨著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人人們對(duì)生活活質(zhì)量的要要求越來(lái)越越高。這樣樣就需要我我們把設(shè)計(jì)計(jì)和生活使使用相結(jié)合合。例如我我們很少考考慮買不同同面積的戶戶型的人的的生活習(xí)慣慣問(wèn)題，例例如我們很很少考慮不不同面積的的戶型更衣衣間、衛(wèi)生生間多大才才能夠滿足足使用，房房間的床需需要是多大大，空調(diào)需需要放在什什么位置才才能最舒適適、戶型中中交通空間間需要是多多寬、機(jī)電電點(diǎn)位布置置的位置等等等細(xì)節(jié)問(wèn)問(wèn)題，這就就是對(duì)產(chǎn)品品細(xì)節(jié)的把把控，也就就是我們常常說(shuō)的人性性化設(shè)計(jì)。。而我們通通常做的是是不知道客客戶想要的的是什么，，只知道我我們想做什什么，從沒(méi)沒(méi)想過(guò)把產(chǎn)產(chǎn)品按自己己住的住宅宅去做。規(guī)避不不利因因素規(guī)避戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品中中的不不利因因素具具備多多種可可能，，舉例例來(lái)說(shuō)說(shuō)，例例如花花園洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品，，我們們已經(jīng)經(jīng)很熟熟悉了了，大大家都都知道道二層層的價(jià)價(jià)值很很低，，因?yàn)闉闉榱肆吮ＷC證層層層退臺(tái)臺(tái)的造造型，，導(dǎo)致致二層層的面面積和和一層層基本本差不不多，，銷售售上遇遇到很很大難難點(diǎn)。。又例例如頂頂層無(wú)無(wú)電梯梯，雖雖有露露臺(tái)，，但也也缺乏乏價(jià)值值。首層、、二層層均贈(zèng)贈(zèng)送南南下沉沉小院院北京在在售某某樓盤盤首層層、、二二層層均均贈(zèng)贈(zèng)送送北北部部獨(dú)獨(dú)立立入入戶戶小小院院北京京在在售售某某樓樓盤盤二層層獨(dú)獨(dú)立立入入戶戶，，具具有有疊疊拼拼別別墅墅品品質(zhì)質(zhì)北京京在在售售某某樓樓盤盤三層層具具有有大大量量贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積北京京在在售售某某樓樓盤盤南方方某某在在售售某某樓樓盤盤一梯梯四四戶戶，，戶戶戶戶南南北北通通透透，，中中間間戶戶型型90平米米，，南南北北通通透透，，明明廚廚明明衛(wèi)衛(wèi)，，入入戶戶花花園園。。兩側(cè)戶戶型100平米，，6.6米橫廳廳設(shè)計(jì)，主臥套套的設(shè)設(shè)計(jì)，，入戶戶花園園，明明廚明衛(wèi)衛(wèi)。戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)戶戶戶均均有賣賣點(diǎn)，，避免免了中中間戶戶型不不通透透的問(wèn)問(wèn)題。。具備上上一層層級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品特特征我們希希望我我們的的產(chǎn)品品具備備高品品質(zhì)，，那么么一個(gè)個(gè)做法法就是是使產(chǎn)產(chǎn)品具具備上上一層層級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品的的某些些特征征，或或者移移植上上一層層級(jí)的的產(chǎn)品品的某某些特特點(diǎn)到到本產(chǎn)產(chǎn)品中中來(lái)。。例如如花園園洋房房的首首二層層具備備聯(lián)排排別墅墅產(chǎn)品品的特特征，，聯(lián)排排別墅墅具備備別墅墅產(chǎn)品品的某某些特特征等等。這這種特特征不不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的模仿仿，而而是要要真正正的移移植，，但是是在溢價(jià)價(jià)法則則中要明確確最重重要的的是什什么，，要做做到平平衡，，而不不能一一味的的追求求某個(gè)個(gè)功能能塊的的奢侈侈感而而犧牲牲別的的功能能模塊塊，導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)品不不均衡衡。一一個(gè)好好的產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)該是是沒(méi)有有細(xì)節(jié)節(jié)缺陷陷的。。北京某某樓盤盤一層平平面圖圖洋房首首二層層形成成底層層Townhouse區(qū)域，，提高高產(chǎn)品品價(jià)值值，減減少不不利銷銷售樓樓層。。戶戶戶均有有自己己獨(dú)特特的賣賣點(diǎn)，，并向向聯(lián)排排別墅墅的品品質(zhì)靠靠攏。。加大大了洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品的的價(jià)值值。二層平平面圖圖產(chǎn)品具具備多多種改改造可可能我們強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的的戶型型產(chǎn)品品，尤尤其高高端戶戶型，，應(yīng)該該具有有多種種改造造的可可能，，因?yàn)闉楦叨硕丝蛻魬舻囊蠛芎芨撸?，看重重的是是品質(zhì)質(zhì)而不不是價(jià)價(jià)格，，不希希望每每家每每戶均均是一一樣，，在戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)中中應(yīng)該該考慮慮內(nèi)裝裝設(shè)計(jì)計(jì)，給給客戶戶以多多種改改造和和裝修修的可可能，，做到到同樣樣戶型型適應(yīng)應(yīng)多種種需求求。沈陽(yáng)某樓樓盤改造前1-1改造前1-2沈陽(yáng)某樓樓盤改造后1-1沈陽(yáng)某樓樓盤改造后1-2沈陽(yáng)陽(yáng)某某樓樓盤盤改造造后后1-3沈陽(yáng)陽(yáng)某某樓樓盤盤改造造后后1-4沈陽(yáng)陽(yáng)某某樓樓盤盤雙首首層層概概念念其實(shí)實(shí)雙雙首首層層概概念念也也屬屬于于一一種種不不利利因因素素的的規(guī)規(guī)避避型型創(chuàng)創(chuàng)新新，，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的的說(shuō)說(shuō)就就是是把把負(fù)負(fù)一一層層地地下下室室首首層層化化，，做做到到能能夠夠通通透透性性采采光光，，并并具具備備雙雙院院落落的的處處理理。?；蚧蛘哒甙寻讯訉拥牡膽魬粜托妥鲎龅降绞沂彝馔饣ɑ▓@園獨(dú)獨(dú)立立入入戶戶的的概概念念。。迎迎合合營(yíng)營(yíng)銷銷價(jià)價(jià)值值，，制制造造銷銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，創(chuàng)創(chuàng)造造銷銷售售溢溢價(jià)價(jià)。。一層層平平面面圖圖二層層平平面面圖圖花園園層層平平面面圖圖北京京某某樓樓盤盤改善善型型創(chuàng)創(chuàng)新新改善善型型創(chuàng)創(chuàng)新新簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的的說(shuō)說(shuō)就就是是在在現(xiàn)現(xiàn)有有成成熟熟的的戶戶型型上上，，通通過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)的的驗(yàn)驗(yàn)證證，，進(jìn)進(jìn)行行局局部部處處理理，，減減少少戶戶型型的的缺缺點(diǎn)點(diǎn)，，增增大大戶戶型型的的價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行的的某某種種創(chuàng)創(chuàng)新新。。這這種種創(chuàng)創(chuàng)新新是是對(duì)溢價(jià)法則的的一種迎合，減減少戶型的缺缺陷。A1四房149.74平方米，送75.99平方米地下室室；A2四房141.93平方米，送送45.91平方米地下室室；A3三房115.29平方米；A4三房88.8平方米；A5三房88.8平方米，送送屋頂花園與與閣樓?；▓@洋房（組合式TOWNHOUSE)（共5個(gè)戶型）一梯兩戶一棟五層十戶戶贈(zèng)送的露臺(tái)和和陽(yáng)臺(tái)面積見(jiàn)圖資料來(lái)源：金金地招標(biāo)說(shuō)明明書(shū)上海在售某樓樓盤花園洋房A1戶型面積4房2廳2衛(wèi)約150㎡贈(zèng)送約76㎡上海在售某樓樓盤花園洋房A2戶型面積4房2廳2衛(wèi)約142㎡贈(zèng)送約46㎡上海在售某樓樓盤花園洋房A3戶型面積3房2廳2衛(wèi)約115㎡上海在售某樓樓盤花園洋房A4戶型面積3房2廳1衛(wèi)約89㎡上海在售某樓樓盤花園洋房A5戶型面積3房2廳1衛(wèi)約89㎡贈(zèng)送屋頂花園園與閣樓上海在售某樓樓盤溢價(jià)法則在立面設(shè)計(jì)上的的創(chuàng)新隨著市場(chǎng)化的的成熟，立面面設(shè)計(jì)越來(lái)越越被市場(chǎng)所看看重，因?yàn)榱⒘⒚媸强蛻艨纯错?xiàng)目的第一一直覺(jué)，是項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)的外外在特征，尤尤其是越高端端的項(xiàng)目，立立面也就越重重要。一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的立面代代表了開(kāi)發(fā)企企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的的定位，代表表了一個(gè)企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品形象象。而很多政政府審批部門門也很看重立立面，很多項(xiàng)項(xiàng)目審批不過(guò)過(guò)都卡在立面面設(shè)計(jì)上。那么，在溢價(jià)法則下下，立面該如何何創(chuàng)新呢，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就就是要使一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的立面面創(chuàng)造高于本本項(xiàng)目銷售特特征的品質(zhì)特特點(diǎn)，給予項(xiàng)項(xiàng)目高端的附附加值，帶來(lái)來(lái)產(chǎn)品的聯(lián)動(dòng)動(dòng)溢價(jià)。概念規(guī)劃帶動(dòng)動(dòng)土地溢價(jià)戶型及科技帶帶動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)立面及景觀帶帶動(dòng)形象溢價(jià)價(jià)因此立面是溢溢價(jià)部分的三三架馬車之一一，同時(shí)立面對(duì)客戶的認(rèn)認(rèn)同感，開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌的忠忠誠(chéng)度有較大大作用，并且且對(duì)于抗政策策性風(fēng)險(xiǎn)意義義重大。高品質(zhì)立面是是設(shè)計(jì)三大價(jià)價(jià)值之一我們認(rèn)為品質(zhì)質(zhì)感是在成本本有效控制下的高品質(zhì)。。好材料的堆砌砌，使產(chǎn)品有有品質(zhì)而不一定有品質(zhì)感感。我們認(rèn)為品質(zhì)質(zhì)感是在客戶戶調(diào)性有效研究下的高品品質(zhì)。細(xì)部決不等同同于裝飾，只只有融入整體的細(xì)部才能能提升品質(zhì)感感。立面-品質(zhì)感英式風(fēng)格：萬(wàn)萬(wàn)科天津霞光光路5號(hào)，華潤(rùn)上海海橡樹(shù)灣美式賴特風(fēng)格格：北京西山山華府，青龍龍湖托斯卡那風(fēng)格格：龍湖香堤堤漫步arcdec風(fēng)格：上海碧碧云，綠城桂桂花城系列現(xiàn)代風(fēng)格：金金地名京，金金都漢宮，起起航新城新中式風(fēng)格：：龍湖頤和原原著萬(wàn)萬(wàn)科第五園古典主義風(fēng)格格：綠城御園園，上海玫瑰瑰園地中海風(fēng)格：：星河灣市場(chǎng)流行立面風(fēng)格北京某項(xiàng)目（（施工圖已完完成，立面重重塑）原方案的問(wèn)題題：1，屋頂死板缺缺乏層次2：中間段落單單薄缺乏分量量感。3：陽(yáng)臺(tái)等充滿滿情趣的地方方處理簡(jiǎn)陋4：缺乏細(xì)節(jié)，，沒(méi)有品質(zhì)感感。1：對(duì)屋頂層次次重新輸理，，使建筑舒展展而氣勢(shì)磅礴礴，體現(xiàn)大宅宅感2：頂部層次錯(cuò)錯(cuò)落有致，不不再呆板3：對(duì)開(kāi)窗重新新輸理，使建建筑比較厚重重。4：對(duì)人在陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的行為從新新輸理，使陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深變化化有致。欄板板虛實(shí)結(jié)合。。北京某項(xiàng)目（（修改方案））總結(jié)溢價(jià)法則對(duì)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)創(chuàng)新體現(xiàn)在設(shè)設(shè)計(jì)的全過(guò)程程，我們?cè)O(shè)計(jì)計(jì)師常常認(rèn)為為施工圖做完完了就是設(shè)計(jì)計(jì)完成了，只只剩下施工配配合和驗(yàn)收了了，其實(shí)設(shè)計(jì)計(jì)工作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，，還涉及到交交樓標(biāo)準(zhǔn)和室室內(nèi)點(diǎn)位設(shè)計(jì)計(jì)、外立面選選材和實(shí)貼樣樣板墻等方方方面面。最后后還要在客戶戶買房裝修后后和甲方進(jìn)行行調(diào)查，看我我們的設(shè)計(jì)還還有什么問(wèn)題題，進(jìn)行彌補(bǔ)補(bǔ)，在后續(xù)的的設(shè)計(jì)中對(duì)我我們具有極大大的促進(jìn)左右右，總之，希希望建筑師能能夠以購(gòu)房者者的心態(tài)去進(jìn)進(jìn)行自己的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，那那么，溢價(jià)法則就就會(huì)在設(shè)計(jì)的方方方面面得到到體現(xiàn)。END9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。02:16:4302:16:4302:1612/22/20222:16:43AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2202:16:4302:16Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:16:4302:16:4302:16Thursday,December22,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2202:16:4302:16:43December22,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。22十十二二月20222:16:43上上午02:16:4312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:16上上午12月-2202:16December22,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/222:16:4302:16:4322December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:16:43上上午2:16上上午02:16:4312月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。02:16:4302:16:4302:1612/22/20222:16:43AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2202:16:4302:16Dec-2222-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。02:16:4302:16:4302:16Thursday,December22,202213、不知香香積寺，，數(shù)里