產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運營計劃管理終

七彩云南·古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計劃運營原則

目錄一、產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目運營計劃四、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項目運營計劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整一、工程概況古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面積為：103843.01m2容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，基礎(chǔ)開挖難度大。二、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運營與計劃管理運營管理的定義與職能房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次運營管理的主要職能計劃管理計劃管理的基本過程一、運營管理的定義與職能

運營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。

（一）、運營管理的定義與職能

運營(Operations)

就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品 和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出 產(chǎn)品 服務(wù)

職能過程 制造 供應(yīng) 運輸 服務(wù)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次

發(fā)展目標(biāo)項目開發(fā)運營體系（三）、運營管理的主要職能提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程確定各管理層級的授權(quán)組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃確定和分解全年經(jīng)營指標(biāo)協(xié)調(diào)制定公司的全面預(yù)算協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評（四）、計劃管理——計劃管理的PDCA計劃的形成：事前控制計劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制計劃的調(diào)整：事后控制（五）、計劃管理的基本過程計劃定義計劃排序計劃資源估算計劃持續(xù)時間估算制定計劃表計劃執(zhí)行與控制計劃的定義確定為產(chǎn)生項目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計劃活動。其基本依據(jù)是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計劃活動，為估算、安排進(jìn)度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項目工作奠定基礎(chǔ)。計劃的排序序識別與確定定各計劃活活動之間的的邏輯關(guān)系系（依賴關(guān)關(guān)系），來來安排計劃劃活動順序序。要充分考慮慮加入時間間提前與滯滯后量的依依賴關(guān)系，，利用網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖的4種緊前關(guān)系系，準(zhǔn)確表表達(dá)計劃活活動之間的的邏輯關(guān)系系。（FS）完成對開開始（FF）完成對完完成（SS）開開始始對對開開始始（SF）開開始始對對完完成成計劃劃資資源源估估算算估算算完完成成各各計計劃劃活活動動所所需需資資源源的的種種類類與與數(shù)量量。。資源源（（人人員員、、設(shè)設(shè)備備或或物物資資））的的估估算算除除經(jīng)經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)與與專家家判斷斷外，，還要要自下而而上估估算。將工作作進(jìn)一一步分分解，，估算算下層層每個個更具具體的活動動資源源需要要，以以做到到合理理與科科學(xué)。。計劃持持續(xù)時時間估估算估算完完成各各計劃劃活動動所需需工時時單位位數(shù)。。除專家家判斷斷、類類比估估算、、參數(shù)數(shù)估算算外，，三點估算算是一一個有有效和和合理理的估估算方方法（（最可能、、樂觀觀、悲悲觀持持續(xù)時時間估估算的的平均均值）。。時間估估算是是逐步步細(xì)化化與完完善的的，取取決于數(shù)數(shù)據(jù)依依據(jù)的的詳細(xì)細(xì)程度度與準(zhǔn)準(zhǔn)確性性。制定計計劃表表分析計計劃活活動順順序、、持續(xù)續(xù)時間間、資資源要要求，制制定項項目進(jìn)進(jìn)度表表。里程碑碑進(jìn)度度表（（里程程碑圖圖）、、概況況性進(jìn)進(jìn)度表（橫橫道圖圖）、、表明明邏輯輯關(guān)系系的詳詳細(xì)進(jìn)進(jìn)度表（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖圖）。。計劃執(zhí)執(zhí)行與與控制制控制項項目進(jìn)進(jìn)度表表變更更。判斷項項目進(jìn)進(jìn)度的的當(dāng)前前狀態(tài)態(tài)，查查明進(jìn)進(jìn)度是是否已經(jīng)改改變，，以合合理的的方式式處置置變更更。三、怎怎樣形形成高高質(zhì)量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運營營計劃劃*計計劃劃編制制的管管理要要求*房房地地產(chǎn)企企業(yè)運運營多多層級級計劃劃管理理體系系*房房地地產(chǎn)項項目開開發(fā)資資源策策劃*準(zhǔn)準(zhǔn)確確編制制項目目開發(fā)發(fā)計劃劃*開開發(fā)發(fā)計劃劃與各各部門門工作作有效效結(jié)合合的把把控點點計劃編編制的的管理理要求求（一））、計劃劃編制制的相相關(guān)責(zé)責(zé)任人人——主導(dǎo)、、配合合、執(zhí)執(zhí)行、、檢查查、反反饋對對象（二））、計計劃編編制的的時間間要求求——編制開開始時時間、、持續(xù)續(xù)時間間、檢檢查時時間點點自上而而下提提出節(jié)點要求自下而而上編編制計計劃滿滿足節(jié)點要求信息提提供，，反饋饋評審審，對對口管管理反反復(fù)復(fù)復(fù)多多個來來回的的磨合合反反復(fù)復(fù)復(fù)多多個來來回的的磨合合計劃編編制的的管理理要求求（三））、計計劃編編制的的溝通通要求求——對象（（知會會部門門/人）、、方式式項目經(jīng)經(jīng)營目目標(biāo)分分解計劃級別計劃內(nèi)容一級計劃即項目發(fā)展計劃，確定項目全部工作計劃安排。二級計劃即項目開發(fā)各階段、各專項項業(yè)務(wù)工作計劃，確定各階段、各專項業(yè)務(wù)全部工作計劃安排。三級計劃即各單項工作計劃，確定項目各個具體單項工作的全部工作計劃安排，細(xì)化到從準(zhǔn)備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運營營多層層級計計劃管管理體體系（一））、項目目維度度的計計劃：：房地地產(chǎn)項項目多多級計計劃系系統(tǒng)項目計計劃一級計計劃（項目目發(fā)展展計劃劃）二級計計劃（（項目目各階階段和和各分分項業(yè)業(yè)務(wù)計計劃））三級計計劃（（項目目單項項工作作計劃劃）四級計計劃（（工作作細(xì)化化計劃劃）運營計計劃公司經(jīng)經(jīng)營計計劃部門業(yè)業(yè)務(wù)計計劃月計劃劃周計劃劃（二））、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運營營多級級計劃劃管理理體系系單項目目現(xiàn)金金流分分析與與資金金平衡衡房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)資源源策劃劃（一））、項項目現(xiàn)現(xiàn)金流流和資資金平平衡（二））、工工程策策劃與與合約約規(guī)劃劃（三））、人人力資資源策策劃（四））、資資源策策劃的的確定定（項目目啟動動報告告、經(jīng)經(jīng)營策策劃書書、項項目發(fā)發(fā)展報報告））——各類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)據(jù)（一））、基基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)數(shù)據(jù)1.工程工工期2.設(shè)計周周期3.預(yù)售工工期重視經(jīng)經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)的的積累累，特特別別是自自身的的經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)據(jù)，因因各項項目操操作均均不相相同準(zhǔn)確編編制項項目開開發(fā)計計劃做好層層級平平衡與與匹配配過細(xì)則則難以以進(jìn)行行合理理分權(quán)權(quán)（二））編制深深度與與計劃劃精度度1、恰當(dāng)當(dāng)?shù)纳钌疃?--計劃管管控的的精細(xì)細(xì)度體體現(xiàn)管管理的的精細(xì)細(xì)抓重要要節(jié)點點與輸輸出成成果過細(xì)則則難以以抓住住重點點排序及及邏輯輯關(guān)系系明晰晰過細(xì)則則關(guān)聯(lián)聯(lián)復(fù)雜雜、推推卸責(zé)責(zé)任、、效率率下降降2、計劃劃的精精度---計劃細(xì)細(xì)化至至可以以精確確估算算的程程度分項計劃名稱招標(biāo)方式考察時間出圖時間招標(biāo)時間簽約時間進(jìn)場（開工） 時間計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃開始計劃完成計劃實際鋁合金門窗工程 招標(biāo)計劃開發(fā)計計劃與與各部部門工工作有有效結(jié)結(jié)合的的把控控點建立如下下的邏輯輯關(guān)系是是計劃成成功的關(guān)關(guān)鍵開發(fā)計劃劃與各部部門工作作有效結(jié)結(jié)合的把把控點四、房地地產(chǎn)項目目開發(fā)工工作分解解結(jié)構(gòu)（一）、項目工工作分解解結(jié)構(gòu)定定義（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)工作作分解的的原則（三）、編制房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)各階段段工作分分解結(jié)構(gòu)構(gòu)（一）、項目工工作分解解結(jié)構(gòu)定定義項目工作作分解結(jié)結(jié)構(gòu)是項項目團(tuán)隊隊為實現(xiàn)項目目目標(biāo)并創(chuàng)造必要要的可交付成成果而執(zhí)行的的工作分分解之后后得到的一種層次結(jié)構(gòu)構(gòu)。每下降降一個層層次意味味著對項項目工作更詳盡的的說明。（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)工作作分解的的原則1.工作分解解結(jié)構(gòu)確確定了項項目整個個范圍；；經(jīng)分解解的下一一層次內(nèi)容之之和要100%反映上一一層的范范圍。2.把項目可可交付成成果分成成較小的的、便于管理理的工作和和可交付成果果，既不能太太粗，也也不能太太細(xì)。3.直至結(jié)構(gòu)構(gòu)最底層層的“工作細(xì)目目”水平，可可以可靠靠地估算算費用和持持續(xù)時間間。1.2.3.4.5.6.論證階段段工作分分解策劃階段段工作分分解設(shè)計階段段工作分分解施工階段段工作分分解營銷階段段工作分分解入伙及維維修階段段工作分分解（三）、編制房房地產(chǎn)項項目開發(fā)發(fā)各階段段工作分分解結(jié)構(gòu)構(gòu)1.論證階段段工作分分解①論證證階段的的主要工工作和合理順序序②論證證階段的的工作成成果③論證證階段工工作分解解結(jié)構(gòu)2.策劃階段段工作分分解①策劃劃階段的的主要工工作和合理順序序②策劃劃階段的的工作成成果③策劃劃階段工工作分解解結(jié)構(gòu)3.設(shè)計階段段工作分分解①設(shè)計計階段的的主要工工作和合理順序序②設(shè)計計階段的的工作成成果③設(shè)計計階段工工作分解解結(jié)構(gòu)4.施工階段段工作分分解①施工工階段的的主要工工作和合理順序序②施工工階段的的工作成成果③施工工階段工工作分解解結(jié)構(gòu)五、房地地產(chǎn)項目目運營計計劃的執(zhí)執(zhí)行、控控制與調(diào)調(diào)整*（（一）、、什么影影響了計計劃的有有效執(zhí)行行*（（二）、、常見的的幾種計計劃監(jiān)控控方式*（（三）、、計劃的的動態(tài)調(diào)調(diào)整（一）什什么影響響了計劃劃的有效效執(zhí)行哪些業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)對對常常對對計劃執(zhí)執(zhí)行造成成影響1、設(shè)計管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響2、報建管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響3、采購管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響4、成本管管理對計計劃執(zhí)行行的影響響5、人力資資源管理理對計劃劃執(zhí)行的的影響6、現(xiàn)場組組織與條條件變化化（二）常常見的幾幾種計劃劃監(jiān)控方方式（一）、各類計計劃管理理報告1、項目管理理月報、、周報2、其他他報告、、報表（二）、運營會會議制度度1、定期例例會、臨臨時會議議和專題題協(xié)調(diào)會會2、明確會會議目的的、事先先溝通信信息、分分發(fā)材料料、準(zhǔn)備備議案3、形成會會議紀(jì)要要并跟蹤蹤檢查（三）、實地檢檢查、抽抽查1、掌握最最新情況況2、查看一一手資料料3、檢驗報報告、報報表及其其他上報報資料的的真實性性（四）、實時交交互與共共享的信信息平臺臺1、OA系統(tǒng)2、明源系系統(tǒng)3、項目管管理信息息系統(tǒng)（三）計計劃的動動態(tài)調(diào)整整（一）、計劃的的適用性性與權(quán)威威性的平平衡1.計劃不適適用時要要調(diào)整，，但不能能因為有有變化而而不作計計劃2.按授權(quán)審審批，保保持計劃劃的權(quán)威威性3.對調(diào)整原原因、責(zé)責(zé)任和造造成的影影響作出出分析，，有量化化數(shù)據(jù)，用于于考核和和經(jīng)驗積積累（二）、關(guān)鍵線線路與節(jié)節(jié)點的控控制1.重點控制制影響項項目經(jīng)營營業(yè)績與與資金的的時間節(jié)節(jié)點變化化2.在單一計計劃中，，重點控控制該計計劃的關(guān)關(guān)鍵線路路上的工工作時間調(diào)整3.不影響其其他業(yè)務(wù)務(wù)及整體體計劃的的調(diào)整不不作嚴(yán)格格控制（三）、調(diào)整的的管理層層級1.誰編制誰誰調(diào)整為為原則2.在較小的的幅度及及非關(guān)鍵鍵性的調(diào)調(diào)整中，，審批權(quán)權(quán)限適度下放放（四）、調(diào)整的的信息溝溝通1.系統(tǒng)考慮慮調(diào)整對對其他項項目和計計劃的影影響2.切忌單個個項目、、單個計計劃作出出調(diào)整時時，溝通通不到位，計劃劃之間相相互矛盾盾，導(dǎo)致致整個計計劃體系系無法運行3.涉及多項目目部的計劃劃調(diào)整，統(tǒng)統(tǒng)一由工程程管理中心心負(fù)責(zé)調(diào)整信息的發(fā)發(fā)布，保證證信息的有有效性謝謝！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:06:0821:06:0821:061/7/20239:06:08PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2321:06:0821:06Jan-2307-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:06:0821:06:0821:06Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2321:06:0921:06:09January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20239:06:09下午午21:06:091月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月239:06下下午午1月-2321:06January7,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/721:06:0921:06:0907January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。9:06:09下下午9:06下下午午21:06:091月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。21:06:0921:06:0921:061/7/20239:06:09PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2321:06:0921:06Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。21:06:0921:06:0921:06Saturday,January7,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2321:06:0921:06:09January7,202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。07一月月20239:06:09下下午21:06:091月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。一月239:06下下午1月-2321:06January7,202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/721:06:0921:06:0907January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。9:06:09下下午9:06下下午21:06:091月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Saturday,January7,20231