第九章房地產(chǎn)金融與項目融資

第一節(jié)房地產(chǎn)資本市場一、房地產(chǎn)市場與資本市場（了解）市場渠道融資分類私人市場公眾市場權(quán)益融資私人投資者房地產(chǎn)上市公司機(jī)構(gòu)投資者公募基金、房地產(chǎn)投資信托計劃國外投資者房地產(chǎn)投資信托債務(wù)融資銀行類金融機(jī)構(gòu)抵押貸款支持證券保險公司政府信用機(jī)構(gòu)退休基金房地產(chǎn)投資依托二、房地產(chǎn)權(quán)益融資（熟悉）（一）房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。（二）中國房地產(chǎn)權(quán)益融資需求房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資本規(guī)模過小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過分依賴房地產(chǎn)預(yù)售收入和商業(yè)銀行貸款，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，因此應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道。（三）房地產(chǎn)權(quán)益融資的新發(fā)現(xiàn)三、房地產(chǎn)債務(wù)融資（熟悉）（一）房地產(chǎn)債務(wù)融資的特點(diǎn)1.短期性2.可逆性3.負(fù)擔(dān)性4.流通性（二）債務(wù)融資的類型結(jié)構(gòu)1.銀行信貸2.商業(yè)信用3.企業(yè)債券4.租賃融資（三）房地產(chǎn)債務(wù)融資來源房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要來源是商業(yè)銀行和銀行類金融機(jī)構(gòu)第二節(jié)公開資本市場融資一、證券市場概述（了解）證券市場是證券發(fā)行和交易的場所廣義：一切以證券為對象的交易關(guān)系的總和。經(jīng)濟(jì)學(xué)：通過自由競爭的方式，根據(jù)供求關(guān)系來決定有價證券價格的一種交易機(jī)制。（一）證券市場的分類1.證券發(fā)行市場和證券交易市場2.股票市場和債券市場（二）證券市場的構(gòu)成要素1.證券市場參與者證券發(fā)行人、證券投資者、證券市場中介機(jī)構(gòu)、自律組織、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)2.證券市場交易工具3.證券交易場所（三）證券市場的功能1.籌資功能2.定價功能3.資本配置功能（四）我國證券市場及其發(fā)展二、房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資方式（熟悉）（一）股票市場融資1.首次公開發(fā)行2.配股和增發(fā)（二）債券市場融資1.公司債券2.可轉(zhuǎn)換債券3.分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券三、公開資本市場融資中的定價問題（熟悉）（一）企業(yè)或資產(chǎn)估值模型1.收益折現(xiàn)法：股利折現(xiàn)模型（DDM）和現(xiàn)金流貼現(xiàn)（DCF）模型2.類比法：市盈率（P/E，即股價/每股收益）和市凈率（P/B，即股價/每股凈資產(chǎn)）（二）股票發(fā)行價格定價第三節(jié)銀行信貸融資一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類（掌握）1.地產(chǎn)開發(fā)貸款2.房產(chǎn)開發(fā)貸款（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險（了解）1.政策風(fēng)險2.市場風(fēng)險3.經(jīng)營風(fēng)險4.財務(wù)風(fēng)險5.完工風(fēng)險6.抵押物估價風(fēng)險7.貸款保證風(fēng)險（三）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理（了解）二、土地儲備貸款（熟悉）（一）土地儲備貸款的發(fā)放（二）土地儲備貸款的風(fēng)險（1）土地儲備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款；（2）土地出讓計劃不明確，還貸資金來源的時間不能與貸款期限相匹配；（3）土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險。（保證和土地使用權(quán)抵押）（三）土地儲備貸款的風(fēng)險管理（1）審慎發(fā)放土地儲備貸款；（2）貸款額度不得超過評估價值的70％，貸款期限最長不超過2年；（3）對包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等土地整體情況，進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析；（4）實(shí)時掌握土地價值狀況。三、房地產(chǎn)抵押貸款（一）房地產(chǎn)抵押貸款的概念與發(fā)展現(xiàn)狀（掌握）概念：是指借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。（二）房地產(chǎn)抵押貸款的種類（掌握）1.個人住房抵押貸款2.商用房地產(chǎn)抵押貸款3.在建工程抵押貸款（三）個人住房抵押貸款風(fēng)險（了解）1.操作風(fēng)險2.信用風(fēng)險3.市場風(fēng)險4.管理風(fēng)險5.法律風(fēng)險（四）金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押物的要求（熟悉）1.合法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)2.擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)3.合理確定抵押權(quán)4.處置抵押物的渠道通暢（五）個人住房抵押貸款的風(fēng)險管理（了解）1.遵照個人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價值比率等方面的規(guī)定；2.詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息；3.對貸款申請做整體分析；4.考核借款人還款能力。月供占收入50％以下，所有債務(wù)支出占收入55％以下。5.對抵押對象進(jìn)行價值評估。四、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場（了解）（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件（三）抵押貸款支持證券的類型1.抵押貸款支持證券2.抵押貸款傳遞證券3.抵押貸款直付債券4.抵押貸款擔(dān)保債務(wù)第四節(jié)房地產(chǎn)投資信托基金一、房地產(chǎn)投資信托基金概述（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念（掌握）1、概念通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托收益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的功能（掌握）1.提供了收益較高的投資工具2.提高了房地產(chǎn)投資的流動性3.為投資者有效規(guī)避風(fēng)險4.給房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資渠道（三）房地產(chǎn)投資信托基金的特征（掌握）1.流動性好；2.市場價值穩(wěn)定；3.高現(xiàn)金回報；4.有效分散投資風(fēng)險；5.抵御通貨膨脹。（四）房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展概況（掌握）二、房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和機(jī)構(gòu)（了解）（一）房地產(chǎn)投資信托基金的分類按投資業(yè)務(wù)不同：1.權(quán)益型：以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；2.抵押型：為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，主要收入是抵押貸款的利息收入；3.混合型：同時經(jīng)營上述兩種形式的業(yè)務(wù)。按信托性質(zhì)分類：1.傘型合伙，不直接擁有房地產(chǎn)，二是通過一個精英合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)2.多重合伙，直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過精英合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式（三）房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)（四）估價在房地產(chǎn)投資信托基金中的作用三、房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行流程（了解）四、房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險與風(fēng)險管理（了解）（一）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險1.經(jīng)營風(fēng)險2.市場風(fēng)險3.利率風(fēng)險（二）房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險管理1.提升專業(yè)化經(jīng)營水平2.提升規(guī)模經(jīng)營水平3.吸引機(jī)構(gòu)投資者參與4.制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略5.建立優(yōu)秀的管理隊伍第五節(jié)房地產(chǎn)項目融資一、房地產(chǎn)項目融資的概念（掌握）1、房地產(chǎn)投資項目使用資金特性（1）“貨幣－生產(chǎn)－商品－貨幣”循環(huán)往復(fù)；（2）資金墊付量大、占用周期長、投資的固定性和增值性以及風(fēng)險大、回報率高等特性。2、融資的含義充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。（三）房地產(chǎn)項目融資的意義（1）開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，事先安排妥當(dāng)建設(shè)資金，使得項目免于因流動資金拮據(jù)、周轉(zhuǎn)困難而失??；置業(yè)投資者，如沒有金融機(jī)構(gòu)的長期抵押貸款，投資者的投資能力會受到極大制約。（2）金融機(jī)構(gòu)只有設(shè)法及時將資金融出，才能避免資金閑置而造成損失。融出資金原則：流動性、安全性和盈利性。二、房地產(chǎn)項目融資方案（熟悉）（一）融資組織形式選擇1.既有項目法人融資2.新設(shè)項目法人融資（二）資金來源選擇自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、投資基金公司、風(fēng)險投資公司、保險公司、租賃公司）、其他機(jī)構(gòu)和個人資金、預(yù)售或預(yù)租收入。（三）資本金籌措（1）出資形態(tài)：現(xiàn)金、實(shí)物（評估作價，比例限制）、土地使用權(quán)。（2）新設(shè)項目法人項目資本金籌措渠道：政府政策性資金、國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)或國內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會團(tuán)體和個人入股的資金；（3）既有項目法人項目資本金籌措渠道：項目法人可用于項目的現(xiàn)金、資產(chǎn)變現(xiàn)資金、發(fā)行股票籌集的資金、政府政策性資金和國內(nèi)外企業(yè)法人入股資金（四）債務(wù)資金籌措1.信貸融資2.債券融資債券融資的償付方式：償還、轉(zhuǎn)期和轉(zhuǎn)換。（五）預(yù)售或預(yù)租（六）融資方案分析1.資金來源可靠性分析2.融資結(jié)構(gòu)分析內(nèi)債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。3.融資成本分析籌集和使用資金而支付的費(fèi)用4.融資風(fēng)險分析資金供應(yīng)風(fēng)險、利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險三、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查（一）企業(yè)資信等級評價（AAA、AA、A、BBB、BB、B）通常BBB以上的企業(yè)才能獲得貸款（二）貸款項目評估項目基本情況、市場分析結(jié)果和財務(wù)評價指標(biāo)（三）房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價1.保證2.抵押：不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)3.質(zhì)押：以其動產(chǎn)或權(quán)利（商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有（四）貸款綜合評價某筆貸款的綜合風(fēng)險度＝（風(fēng)險額/貸款額）×100％＝信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)1.證券市場上的資金供給者是（B）（2012）

A.證券發(fā)行人

B.證券投資者

C.證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)

D證券市場中的中介機(jī)構(gòu)2.REITs可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)所有者融資渠道的多元化，吸引資本市場資金不斷流入房地產(chǎn)市場（2012）（對）3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（

D）。

A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

B.發(fā)行普通股股票

C.發(fā)行優(yōu)先股股票

D.發(fā)行公司債券4.在某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目將面臨(

A

)(2011)A.政策風(fēng)險

B.市場風(fēng)險

C.財務(wù)風(fēng)險

D信用風(fēng)險

本章真題5.以抵押貸款方式向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(

A

）的70％(2011)A評估價值

B實(shí)際價值

C.投資價值

D.出讓金收入6.為控制個人住房抵押貸款的風(fēng)險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是(C)(2011)A

本次貸款的月還款額/月均收入B

（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入7．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（C）元。(2010)

A．2363.64

B．2600.00

C．3818.18

D．4200.008．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（B）。(2010)

A．較高的收益性

B．較強(qiáng)的流動性

C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能9．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是（C）。(2010)

A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險

C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押

D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)10.租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是(

C

)。(2009)

A.置業(yè)投資