常州中吳大道項目定位報告

中吳大道項目定位報告參天地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

2010.04CSCommunication&Advertising提報思路(REPORTSTRUCTURE)市場分析區(qū)域分析項目定位營銷策略市場分析城市發(fā)展綜述宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r常州專業(yè)市場總結(jié)市場分析——城市發(fā)展綜述常州市總面積4385平方公里，全市戶籍總?cè)丝?57萬。2009年GDP完成2518.7億元，按常住人口計算人均GDP達(dá)8000美元。單位（億元）單位（美元）南京都市圈蘇錫常都市圈上海都市圈杭州都市圈寧波都市圈常州市場分析——城市發(fā)展綜述常州城市規(guī)劃的發(fā)展重心開始從一體兩翼漸變轉(zhuǎn)化為一體四翼的空間格局。綜合來看，常州未來幾年，東部的發(fā)展是重中之重。尤其去年5月BRT2號線的開通，將帶動整個東部區(qū)域步入新的發(fā)展歷程。從發(fā)展速度來看，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)業(yè)繼續(xù)保持在較快增長區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定運(yùn)行；從發(fā)展動力來看，投資、消費(fèi)、出口三大需求對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用仍然較為明顯；從發(fā)展活力來看，民營經(jīng)濟(jì)、招商引資、自主創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長注入較強(qiáng)后勁。常州擁有“軟件、軌道交通車輛及部件、新型涂料、‘三藥’新材料、精細(xì)化工”等六個國家級特色產(chǎn)業(yè)基地。并初步形成了工程機(jī)械車輛及配件制造、輸變電設(shè)備制造、汽車及配件制造和新型紡織材料四大支柱產(chǎn)業(yè)。——宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r市場分析——微觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r市場分析類型名稱區(qū)域體量(萬㎡)定位家居裝飾紅星美凱龍?zhí)鞂?2體驗(yàn)式時尚家居生活廣場月星家居新北8提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品引導(dǎo)生活態(tài)度長江貿(mào)易中心新北18大型建材批發(fā)市場鄒區(qū)燈具城武進(jìn)25專業(yè)燈具批發(fā)市場橫林國際地板城武進(jìn)70大型地板批發(fā)市場湖塘針紡城武進(jìn)100以紡織產(chǎn)業(yè)為的一體化貿(mào)易平臺萬都裝飾城武進(jìn)30大型裝飾建材市場美吉特家居建材廣場鐘樓15大型裝飾建材市場東南陶瓷城武進(jìn)50常武地區(qū)陶瓷衛(wèi)浴采購基地服飾小商品九龍小商品天寧1.8日用小商品專業(yè)批發(fā)市場九州服裝城鐘樓2服裝零售批發(fā)專業(yè)市場路橋小商品市場鐘樓3大型小商品零售市場常州專業(yè)市場概況類型名稱區(qū)域體量定位五金機(jī)電怡康機(jī)電城鐘樓10.7城中機(jī)電、五金、電子的專業(yè)商業(yè)旗艦金橋五金機(jī)電城天寧2大型機(jī)電、五金專業(yè)市場中天鳳凰電器城新北70“一個平臺、兩個中心、六個經(jīng)營區(qū)”江南五金機(jī)電城新北10大型五金機(jī)電批發(fā)市場模具塑料國際塑化城新北86塑料化工包裝涂料等大型塑化交易市場長三角模具城武進(jìn)66規(guī)模、信息、集群、現(xiàn)代化的綜合模具城長江塑化城新北25化工塑料資訊、電子商務(wù)物流倉儲平臺電腦銀河灣電腦城天寧5大型電腦品牌市場萊蒙電腦城鐘樓2.4第四代電腦數(shù)碼主題復(fù)合型商城汽配小河汽摩配工業(yè)園新北100汽摩配件產(chǎn)業(yè)鏈中涼亭汽配市場天寧/汽配、零件、維修、二手市場高力國際汽車城武進(jìn)58汽車汽配“一站式”采購服務(wù)總部常州專業(yè)市場概況市場分析市場分析常州專業(yè)市場概況類型名稱區(qū)域體量（萬㎡）定位物流業(yè)城西物流市場龍江路與中吳大道交叉處16倉儲、配載、停車、物流信息發(fā)布江蘇國際塑化城高新區(qū)86新型塑料化工專業(yè)市場亞邦醫(yī)藥物流中心武進(jìn)45“醫(yī)藥中心、物流中心“湖塘紡織城湖塘鎮(zhèn)100紡織行業(yè)綜合平臺市場類型市場名稱規(guī)模（M2）產(chǎn)品形態(tài)主力單鋪面積（M2）經(jīng)營戶數(shù)量就業(yè)人口人流量（人次/日）全年銷售總額（億）家居紅星美凱龍22萬內(nèi)鋪2001000多家80001000056建材萬都裝飾城30萬倉儲式+外鋪180-220（三層）3000多家1200020000103電腦銀河灣電腦城5萬單間20500多家200002000052服飾小商品路橋小商品市場3萬內(nèi)鋪7-155000多家120002000012五金機(jī)電怡康機(jī)電城10.7萬外鋪102000多家800080015燈具鄒區(qū)燈具城25萬倉儲式+外鋪190-450（二三層）1000多州專業(yè)市場場分析市場分析例舉各類行業(yè)業(yè)中的典型市市場產(chǎn)品形態(tài)態(tài)、就業(yè)人口口、全年銷售售總額等進(jìn)行行分析——常州專業(yè)市場場總結(jié)市場分析本地工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主導(dǎo)地位凸凸顯，專業(yè)市市場規(guī)模強(qiáng)大大，僅較成熟熟專業(yè)市場近近30多家，從全市市專業(yè)市場發(fā)發(fā)展趨勢來看看，區(qū)域由傳傳統(tǒng)市區(qū)向外外圍擴(kuò)散、規(guī)規(guī)模也進(jìn)一步步擴(kuò)大；專業(yè)市場較成成功的集中在在小商品、家居居、建材，物物流等業(yè)態(tài)，如路路橋小商品市市場、九洲服服裝城、紅星星美凱龍等；；另有一些主主要依賴傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而發(fā)展展起來的物流流專業(yè)市場，，如湖塘針紡城、、橫林地板城城、凌家塘專專業(yè)物流園區(qū)區(qū)等，其市場就就業(yè)人口較多多，經(jīng)營狀況況相對較好。。區(qū)域分析區(qū)域分析——中吳大道改造造與規(guī)劃中吳大道現(xiàn)狀狀中吳大道(老312國道)，是常州東西西方向以交通通性為主、兼兼具生活性和和景觀性道路路。它與龍江江路、青洋路路、龍城大道道、長虹路共共同構(gòu)成常州州“兩縱三橫橫”的快速路路系統(tǒng)。中吳大道是今今年常州城市市建設(shè)的七大大市政工程之之一，目前大大部分快車道道已通車，正正在加快實(shí)施施綠化和人行行道等附屬工工程。計劃6月份完工。區(qū)域分析——中吳大道改造造與規(guī)劃中吳大道改造造規(guī)劃計劃投資22.5億元的中吳大大道城市化改改造工程是今今年城市建設(shè)設(shè)的七大市政政工程之一，，改造后中吳吳大道將外移移，城市框架架拉開，中吳吳大道的性質(zhì)質(zhì)已由過境公公路轉(zhuǎn)變?yōu)槌浅鞘薪煌ㄖ鞲筛傻馈５缆凡糠致范味螌⑹状尾捎糜谩爸髀贰焙汀拜o路”的道路斷面形形式，建成74米寬、雙向10車道的平面快快速路，更好好地實(shí)現(xiàn)暢、、快、通、達(dá)達(dá)的交通目的的。區(qū)域分析——中吳大道改造造與規(guī)劃中吳大道發(fā)展展前景——交通功能中吳大道經(jīng)過過重新規(guī)劃建建設(shè)后，將貫貫穿常州東西西，成為城市市交通要道，，從根本上解解決中吳大道道交通擁擠的的局面；BRT快線巴士貫穿穿常州城市南南北，并于中中吳大道交匯匯，連接各支支路。作為常常州城市的交交通干線，帶帶給市民的是是無限便捷的的交通網(wǎng)絡(luò)，，無限寬裕的的生活距離。。多功能城市景景觀大道，生生活環(huán)境全面面提升中吳大大道的大幅度度綠化投入，，附近居民出出入盡是綠色色長廊。配合合人行道上的的規(guī)劃，以及及將來沿路商商鋪的建成，，豐富的生活活配套與優(yōu)美美的環(huán)境將發(fā)發(fā)揮得更加淋淋漓盡致。區(qū)域分析——中吳大道改造造與規(guī)劃中吳大道發(fā)展展前景——生活功能中吳大道的革革新，預(yù)示常常州第二條““延陵路”的的誕生。改造造后將為沿線的住住宅物業(yè)，提提供一個全面面改善生活環(huán)環(huán)境的重要硬硬件。沿線規(guī)規(guī)劃以“商務(wù)務(wù)、辦公、休休閑、居住””為主，全面面帶動附近區(qū)區(qū)域服務(wù)業(yè)的的繁榮?？梢砸灶A(yù)見，中吳吳大道兩側(cè)地地區(qū)的規(guī)劃改改造，給常州州人的不僅僅僅是眼前所看看到的一切，，更是未來的的價值攀升。。區(qū)域分析———中吳吳大大道道改改造造與與規(guī)規(guī)劃劃中吳吳大大道道發(fā)發(fā)展展前前景景———區(qū)域域價價值值示意意圖圖本地地塊塊位位于于常常州州天天寧寧區(qū)區(qū)，，中中吳吳大大道道雕雕莊莊段段，，東東南南陶陶瓷瓷城城向向東東500米，，途途經(jīng)經(jīng)公公交交17路、、64路。。東南南陶陶瓷瓷城城萬都都裝裝飾飾城城萬都都金金屬屬城城萬都都義義烏烏小小商商品品城城———項目目區(qū)區(qū)位位分分析析區(qū)域分析搜索索本本案案周周邊邊半半徑徑2-3公里里區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境，，專專業(yè)業(yè)市市場場分分布布密密集集，，以以下下針針對對個個案案進(jìn)進(jìn)行行分分析析個案案1：萬萬都都陶陶瓷瓷城城區(qū)域分析———區(qū)域域商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析該項項目目地地處處東東南南經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，以以建建材材、、陶陶瓷瓷裝裝飾飾材材料料為為主主，，石石材材、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)、、水水暖暖配配件件為為補(bǔ)補(bǔ)充充的的綜綜合合性性建建材材商商城城，，經(jīng)經(jīng)過過多多年年的的經(jīng)經(jīng)營營，，該該市市場場已已經(jīng)經(jīng)比比較較成成熟熟，，有有效效的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)劃劃分分，，使使中中高高端端、、低低端端產(chǎn)產(chǎn)品品分分區(qū)區(qū)銷銷售售，，對對購購買買客客戶戶群群鎖鎖定定較較有有成成效效。。經(jīng)營規(guī)劃精品館區(qū)內(nèi)面積劃分大小不一，主力開間進(jìn)深為：7.8×9.2m，面積在100-500m2區(qū)間倉儲區(qū)以大棚式倉庫為主，面積大小300m2—500m2不等建筑面積50萬㎡（改建后）一期3萬m2名品館，共三層，其中一、二層主營精品陶瓷，三層主營精品衛(wèi)浴二期已進(jìn)行招商工作，可售面積約5000平，單鋪面積在100m2左右，可自由組合，主營石材，單價在12000元/m2左右租金價格一層1.65元/m2/天二層0.95元/m2/天三層0.55元/m2/天管理費(fèi)用20元/m2/年客戶類型租賃自營客戶經(jīng)營戶數(shù)一期300余戶就業(yè)人口1200人個案1：東南南陶瓷瓷城個案2：萬都都金屬屬城區(qū)域分析——區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析該項目目位于于天寧寧區(qū)青青洋路路東側(cè)側(cè)，南南側(cè)運(yùn)運(yùn)河北北路緊緊鄰新新京杭杭運(yùn)河河，地地塊北北側(cè)為為離宮宮路，，東側(cè)側(cè)為雕雕莊路路。規(guī)規(guī)劃將將成一一個以以金屬屬材料料及金金屬制制品批批發(fā)、、代理理、零零售、、專賣賣、產(chǎn)產(chǎn)品展展示、、儲運(yùn)運(yùn)等多多功能能為一一體的的大型型的金金屬產(chǎn)產(chǎn)品貿(mào)貿(mào)易中中心。。經(jīng)營規(guī)劃建筑面積19.6萬㎡主力面積：100m2左右一層挑高5.6m、二層挑高3米可商可辦

開間進(jìn)深：4.2×10m左右沿街商鋪內(nèi)設(shè)樓梯位置，其余商鋪公共樓梯售價及租金售價均價8000元/m2目前購房可享受2年每年8%的投資回報收益，共計16%，一次性于購房時扣除，如租房可享受租2年實(shí)際使用3年的優(yōu)惠，5月份開始試營業(yè)租金

租金為358元/m2/年,可享受租2年使用3年的優(yōu)惠客戶類型投資者為主，自營者為輔！經(jīng)營戶數(shù)總戶數(shù)1100就業(yè)人口3500人個案2：萬都都金屬屬城個案3：萬都都裝飾飾城區(qū)域分析——區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析該項目目地處處常州州市東東南經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)，鄰鄰萬都都陶瓷瓷城，，1991年開始始正式式營業(yè)業(yè)，至至今發(fā)發(fā)展成成熟，，整體體市場場除內(nèi)內(nèi)街大大棚式式的倉倉庫外外，均均為沿沿街三三層商商鋪，，整個個市場場的經(jīng)經(jīng)營門門類較較為齊齊全。。經(jīng)營規(guī)劃建筑面積9萬m2倉儲式專業(yè)市場，沿街少量三層商鋪售價及租金沿街三層商鋪:面積180-220m2左右開間進(jìn)深：4.5×12m二手房價格10000元/m2左右租賃：大棚倉庫只租不售，租金150-280元/m2/年綜合管理費(fèi):1.8元/m2/月左右客戶類型80%為自營者經(jīng)營戶數(shù)450就業(yè)人口1350個案3：萬都都裝飾飾城個案4：萬都都義烏烏小商商品城城區(qū)域分析——區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析該項目目位于于戚墅墅堰經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，，地處處青洋洋路與與東方方路交交匯處處。小小商品品城將將包括括小商商品批批發(fā)、、精品品展示示、展展示中中心、、商務(wù)務(wù)酒店店以及及綜合合配套套等5個功能能區(qū)。。由于于市場場開業(yè)業(yè)時間間不長長、交交通不不便，，商業(yè)業(yè)氛圍圍暫未未形成成，市市場整整體人人氣不不足，，經(jīng)營營情況況不容容樂觀觀。市場規(guī)模占地35萬㎡，總建58萬㎡，其中一期占地150000㎡，一期總建20萬㎡經(jīng)營規(guī)劃層高：1F：4.1m

2F：3m

3F：2.8m開間進(jìn)深3.6m×11m租金價格以租代售三層租賃：358元/㎡/年單獨(dú)底層租賃：500元/㎡/年單獨(dú)三層租賃：300元/㎡/年管理費(fèi)用前3年物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)全免租賃優(yōu)惠：

1、09年5月27日前入駐經(jīng)營商家免租金：

2、09年5月27日后商家入駐經(jīng)營可享受交2年租金使用3年的優(yōu)惠；客戶類型自營者居多，投資者相對較少！經(jīng)營戶數(shù)目前經(jīng)營戶450就業(yè)人口1500個案4：萬都都義烏烏小商商品城城地塊第第一印印象該地塊塊較為為平整整，局局部農(nóng)農(nóng)田，，周邊邊配套套相對對不足足，周周邊緊緊靠工工廠、、東面面鄰高高壓線線，交交通干干道多多為貨貨車經(jīng)經(jīng)過。。項目分析——項目SWOT分析項目分析優(yōu)勢（（strength）——項目SWOT分析1、中觀觀交通通優(yōu)勢勢中吳大大道的的交通通樞紐紐地位位及南南邊的的運(yùn)河河，有有利于于商業(yè)業(yè)物流流的發(fā)發(fā)展。。2、市場場后發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢相對區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)萬都都裝飾飾城、、萬都都陶瓷瓷城等等專業(yè)業(yè)市場場，擁擁有絕絕對的的后發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢，其其規(guī)模?；牡陌l(fā)展展必定定會推推動區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的上升升。3、區(qū)域域共振振優(yōu)勢勢本案擁擁有周周邊市市場的的直接接客源源哺育育，同同時其其帶來來的穩(wěn)穩(wěn)定人人氣與與區(qū)域域認(rèn)知知，對對本案案較有有利。。4、項目目開發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢項目開開發(fā)成成本相相對城城區(qū)較較低，，上市市有價價格優(yōu)優(yōu)勢。。劣勢(weakness)1、微觀觀交通通劣勢勢本地塊偏偏離成熟熟商業(yè)中中心，周周邊居住住社區(qū)較較少，交交通輻射射力較差差，交通通可達(dá)性性相對較較差，人人流車車流停留留度較差差；2、區(qū)域人人氣環(huán)境境較薄弱弱區(qū)域人口口基數(shù)有有限，且且比較分分散，如如定位區(qū)區(qū)域性市市場，從從區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人口規(guī)模模上難以以支撐。。3、規(guī)模體體量劣勢勢本案體量量相對較較小，業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇空間相相對降低低，從常常規(guī)專業(yè)業(yè)物流市市場規(guī)模模上來看看，競爭爭力相對對較弱。。無法滿滿足對倉倉儲物流流要求很很高的行行業(yè)?！椖縎WOT分析1、交通成成長的機(jī)機(jī)遇中吳大道道的改造造，使本本案通達(dá)達(dá)性增強(qiáng)強(qiáng)，建成成后將提提升整個個區(qū)域的的人流運(yùn)運(yùn)載能力力，同時時區(qū)域商商業(yè)形象象及區(qū)位位價值將將相應(yīng)提提升。2、消費(fèi)潛潛力的機(jī)機(jī)遇當(dāng)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平和和人均GDP達(dá)到一定定水平，，居民的的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)逐漸漸由必須須型消費(fèi)費(fèi)向隨機(jī)機(jī)型消費(fèi)費(fèi)轉(zhuǎn)變。。常州整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)情勢的的優(yōu)良發(fā)發(fā)展，對對區(qū)域商商業(yè)的培培養(yǎng)和消消費(fèi)力的的提升有有著較強(qiáng)強(qiáng)的潛力力可挖掘掘。3、城市進(jìn)進(jìn)程的機(jī)機(jī)遇城市建設(shè)設(shè)的規(guī)劃劃發(fā)展，，BRT2號的通車車，使城城市半徑徑不斷向向外延伸伸，有利利外圍發(fā)發(fā)展。機(jī)遇(opportunity)——項目SWOT分析1、同行業(yè)業(yè)競爭近幾年大大量的專專業(yè)、綜綜合物流流市場興興起，體體量普遍遍都很大大，市場場專業(yè)化化程度較較高，如如果市場場定位重重疊，本本案無競競爭優(yōu)勢勢。2、區(qū)域融融合的挑挑戰(zhàn)面對眾多多專業(yè)市市場的包包圍，與與周邊商商業(yè)環(huán)境境的融合合與其有有效互補(bǔ)補(bǔ)是一個個新的挑挑戰(zhàn)，品品牌和完完善的信信息物流流平臺是是一個關(guān)關(guān)鍵的制制勝點(diǎn)；；3、市場培培育的挑挑戰(zhàn)城東目前前物流市市場較少少，區(qū)域域物流市市場知名名度較低低，缺乏乏規(guī)模的的市場影影響力，，建立市市場認(rèn)知知度可能能需要時時日較長長；市場場培育的的成本較較大。挑戰(zhàn)(threat)——項目SWOT分析項目定位市場定位依據(jù)及建議市場定位思路解析常州物流行業(yè)分析常州物流行業(yè)典型項目建筑規(guī)劃建議項目定位——市場定位位依據(jù)及及建議（縱觀七七大行業(yè)業(yè)市場，，進(jìn)行綜綜合研判判，尋找找突破點(diǎn)點(diǎn)）對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎(chǔ)客戶基礎(chǔ)市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判紡織業(yè)紡織行業(yè)是我市的傳統(tǒng)行業(yè)，受政府扶持2008年的紡織行業(yè)產(chǎn)值占全市總產(chǎn)值的12%，就業(yè)人口占全市總就業(yè)人口的22%客群以湖塘和江浙一帶經(jīng)營者和代理商為主以湖塘紡織城為主的紡織專業(yè)市場發(fā)展相對成熟，體量達(dá)到100萬方紡織專業(yè)市場中商場式和1+2獨(dú)立式商鋪各占一半，面積范圍在40-70M2紡織在常州有一定發(fā)展歷史和市場基礎(chǔ)，發(fā)展相對成熟，競爭激烈五金業(yè)常州五金市場發(fā)展穩(wěn)定、前景良好，每年以25%的增幅快速拉升，呈良性發(fā)展態(tài)勢客群以當(dāng)?shù)睾徒阋粠Ы?jīng)營者和代理商租賃經(jīng)營為主售價低投資客多、去化周期短，美吉特五金城正在建設(shè)，總建31萬方在售五金市場主要以1+2標(biāo)準(zhǔn)銷售模式為主，主力面積40-70M2五金行業(yè)在常州市場銷售和經(jīng)營狀態(tài)平穩(wěn)，競爭較激烈對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎(chǔ)客戶基礎(chǔ)市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判化工業(yè)（塑料）化工屬于政府壟斷行業(yè)，塑料化工的產(chǎn)品品種多、應(yīng)用面廣、多為中小企業(yè)制造，需要一個專業(yè)的交易平臺依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，投資者較多，經(jīng)營者以本地及長三角為主價格平穩(wěn)、發(fā)展規(guī)模較大，已有的國際塑化城總建86萬方、長江塑化城總建25萬方在售五金市場主要以1+2標(biāo)準(zhǔn)銷售模式為主，主力面積為40-70M2較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及穩(wěn)定客群被大體量的專業(yè)市場分流，可挖掘空間不大皮革業(yè)皮革業(yè)作為與紡織業(yè)共聯(lián)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展基礎(chǔ)較好，出口退稅政策調(diào)整、人民幣升值等因素對我國皮革行業(yè)影響很大，浙江發(fā)展突出客群以本地與異地各占半，部分上海、溫州投資者本地皮革專業(yè)市場空缺，零散分布于部分小商品市場，產(chǎn)品不成體系皮各專業(yè)市場主要以店中店形式為主，面積在12-60M2，主力30-50M2浙江等地行業(yè)資源及規(guī)?？山梃b性強(qiáng)，常州可作為空白市場進(jìn)行挖掘——市場定位位依據(jù)及及建議對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎(chǔ)客戶基礎(chǔ)市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判建材業(yè)市場氛圍濃重，競爭較強(qiáng)，市場趨于飽和，利潤一般，常州已有10多家專業(yè)市場，主要以家居和裝飾建材為主，部分五金建材分布在家居建材城里80%經(jīng)營者來自本地私營業(yè)主，客群分布明顯受區(qū)域影響，客源大都采取就近、便利為原則市場數(shù)量較多，部分市場只租不售，經(jīng)營狀況一般租金不高在50-60元/月/平米店中店的商鋪形式，需要開間進(jìn)深相對較大，面積一般在180-200左右的三層鋪周邊專業(yè)市場相對集中，競爭激烈，招商和運(yùn)營情況良好，市場可占新份額較少電子業(yè)常州市電子信息產(chǎn)業(yè)近15年來以年增長25%的速度飛速發(fā)展，目前已有企業(yè)1500余家，全市15戶已上市公司中，電子行業(yè)占8戶經(jīng)營者80%為當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商，部分為廠商設(shè)點(diǎn)經(jīng)營狀況良好，已有市場環(huán)境良好，發(fā)展成熟店中店和沿街商鋪形式，面積在20-40M2電子產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，新區(qū)已有電子產(chǎn)業(yè)園，且對本項目區(qū)位有一定抗性——市場定位位依據(jù)及及建議對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎(chǔ)客戶基礎(chǔ)市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判物流業(yè)市場氛圍濃重，競爭較強(qiáng)，常州已有10多家專業(yè)化大型物流市場80%經(jīng)營者來自本地私營業(yè)主，客群分布明顯受區(qū)域市場影響經(jīng)營狀況良好，已有市場環(huán)境良好，發(fā)展成熟擁有大的加工，倉儲基地，及倉儲租賃、配載、配送、停車、物流信息發(fā)布等專業(yè)市場相對集中，規(guī)模較大，有著大的市場專業(yè)化運(yùn)作體系，招商和運(yùn)營情況良好——市場定位位依據(jù)及及建議項目定位——市場定位位思路解解析綜上所述述行業(yè)對對比研判判，我們們將項目目定性，，建議定定位在：：配套型物物流市場場在周邊專專業(yè)市場場較為密密集，普普遍以五五金、裝裝飾行業(yè)業(yè)為主的的業(yè)態(tài)中中跳出，，以填補(bǔ)補(bǔ)城東物物流市場場縫隙為為切入點(diǎn)點(diǎn)。隨著著中吳大大道改造造周邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)效能能的釋放放，依托托周圍成成熟的大大型專業(yè)業(yè)市場，，以最終終實(shí)現(xiàn)商商業(yè)圈““求存共共榮”的的目標(biāo)。。常州物流流專業(yè)市市場分析析·物流市場場競爭格格局分析析項目定位——物流行業(yè)業(yè)的發(fā)展展與展望望——常州市物物流專業(yè)業(yè)市場分分析·重點(diǎn)物流流園區(qū)項目定位——常州物流流專業(yè)市市場分析析·個案分析析亞邦醫(yī)醫(yī)藥物物流中中心：“醫(yī)藥藥中心心”和和“物物流中中心””優(yōu)勢互互補(bǔ)、、資源源共享享，共共同發(fā)發(fā)展占地800畝建筑面積45萬㎡經(jīng)營模式醫(yī)藥中心采用“統(tǒng)一采購、平價銷售、快捷配送”的營銷方式物流中心搭建物流平臺，招商物流企業(yè)入駐，聚集物流服務(wù)資源和物流客戶資源，建立綜合性的物流交易平臺和網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布中心，為第三方物流提供信息。項目借借鑒：：建立立綜合合性的的物流流交易易平臺臺和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信信息中中心項目定位——常州物物流專專業(yè)市市場分分析·個案分分析湖塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)紡織織產(chǎn)業(yè)業(yè)貿(mào)易易平臺臺的一一次歷歷史性性整合合升級級占地1000畝建筑面積100萬㎡四大中心

紡織原輔材料交易中心、紡織面料交易中心、裝飾織物交易中心、物流配套服務(wù)中心經(jīng)營模式全面整合原有的湖塘棉紗市場、湖塘針紡市場與湖塘裝飾市場，最終完成湖塘鎮(zhèn)紡織產(chǎn)業(yè)貿(mào)易平臺的一次歷史性整合升級借鑒：：依托托區(qū)域域成熟熟市場場“借借勢發(fā)發(fā)揮””湖塘紡紡織物物流園園：項目定位——常州物物流專專業(yè)市市場分分析·個案分分析“10大優(yōu)勢勢”強(qiáng)強(qiáng)力吸吸引客客戶占地1183畝建筑面積86萬㎡10大優(yōu)勢1、市場規(guī)模至尊，2、地理位置絕佳，3、物流基礎(chǔ)最好，4、倉儲配套最優(yōu)，5、自備鐵路專線，6、政府全力支持，7、稅收政策優(yōu)惠，8、招商政策優(yōu)越、9、商鋪優(yōu)質(zhì)實(shí)用，10、發(fā)展前景不可限量借鑒：：“政政府支支持””，““優(yōu)越越的招招商政政策””江蘇國國際塑塑化城城：項目定位——項目市市場定定位城東物物流園園我們由由搜索索行業(yè)業(yè)典型型回到到本項項目中中來。。借鑒鑒專業(yè)業(yè)物流流市場場地的的成功功運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和豐豐富客客戶資資源，，以區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)成熟熟的商商業(yè)市市場為為依托托，打打造配配套型型物流流園區(qū)區(qū)?！椖肯M(fèi)人人群定定位本案商商業(yè)氛氛圍的的營造造離不不開周周邊專專業(yè)市市場帶帶來的的人氣氣基礎(chǔ)礎(chǔ)，我我們要要探尋尋市場場中投投資的的人群群，如如何將將這類類定制制式消消費(fèi)人人群導(dǎo)導(dǎo)入本本案，，是本本案制制勝的的原因因之一一。。城西專專業(yè)大大型物物流市市場中中投資資者，，借勢勢城東東重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展的機(jī)機(jī)遇，，尋求求市場場投資資機(jī)會會點(diǎn)。。城中和和城東東零散散的物物流經(jīng)經(jīng)營者者。項目定位——項目客客群定定位投資型型客戶戶自營型型客戶戶項目定位占地面積49950m2總建面積89910m2商業(yè)面積58710m2商住面積31200m2容積率1.8總投資額3.2億——項目建建筑規(guī)規(guī)劃建建議項目定位產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)——項目建建筑規(guī)規(guī)劃建建議項目定位產(chǎn)品組組合沿街商商鋪、、交易區(qū)區(qū)、倉儲區(qū)區(qū)停車場場、商住樓樓、——項目建建筑規(guī)規(guī)劃建建議項目定位單體設(shè)設(shè)計示示意圖圖1-2F為沿中中吳大大道的的商業(yè)業(yè)。提提供常常規(guī)性性生活活配套套，對對外、、對內(nèi)內(nèi)經(jīng)營營。3-5F為商務(wù)務(wù)型會會所與與商務(wù)務(wù)酒店店。提提供時時裝發(fā)發(fā)布、、商務(wù)務(wù)住宿宿、餐餐飲娛娛樂等等功能能，滿滿足本本商城城及周周邊居居民、、企業(yè)業(yè)需求求。6-32F位商務(wù)務(wù)型辦辦公和和酒店店式公公寓（（以30-70㎡的小戶戶型為為主））。提提供商商務(wù)辦辦公及及居家家空間間，滿滿足本本商城城以及及周邊邊企業(yè)業(yè)需求求。2、在地地塊的的西北北角沿沿中吳吳大道道規(guī)劃劃一棟棟32F的——商務(wù)酒酒店式式公寓寓，作作為中中吳大大道東東部地地區(qū)的的地標(biāo)性建筑筑：——項目建筑規(guī)規(guī)劃建議項目定位商業(yè)單鋪設(shè)設(shè)計商業(yè)單鋪設(shè)設(shè)計以4米的開間，，8米柱距，進(jìn)進(jìn)深控制在在12米左右，單單間小鋪的的面積在40㎡左右。根據(jù)據(jù)商戶的規(guī)規(guī)模，面積積劃分可大大可小。外立面景觀觀打造（商商業(yè)氛圍營營造）商鋪建筑外外立面總體風(fēng)格為為現(xiàn)代簡歐歐，局部外外墻采用異異型構(gòu)造來來表現(xiàn)?！椖拷ㄖ?guī)規(guī)劃建議項目定位商招氛圍營營造在樓體與室室內(nèi)增加廣廣告位，應(yīng)應(yīng)在設(shè)計階階段或施工工前期解決決，在施工工完成前預(yù)預(yù)留足夠的的固定廣告告位，成為為統(tǒng)一、固固定資源。。將店招文文化統(tǒng)一管管理與打造造，營造良良好的商業(yè)業(yè)氛圍。根根據(jù)運(yùn)營階階段定期舉舉行商戶活活動，積極極培養(yǎng)市場場?！椖拷ㄖ?guī)規(guī)劃建議項目定位城東物流園園建成后建建筑面積將將達(dá)近9萬平方米，，營業(yè)店鋪鋪可達(dá)1200個商鋪，就就業(yè)人員可可達(dá)5000人?？偼顿Y資3.2個億，規(guī)模模宏大，高高起點(diǎn)，現(xiàn)現(xiàn)代化市場場，霸主地地位彰顯。。建成的32層商住建筑筑將成為天天寧區(qū)中吳吳大道一大大地標(biāo)性建建筑，““1200個商鋪打造造1200個百萬富翁翁!”作為創(chuàng)造富富翁的基地地，具有其其他市場無無可比擬的的優(yōu)越性。?！椖窟_(dá)成經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)預(yù)預(yù)測項目定位營銷策略項目營銷推廣思路項目銷售策略建議項目招商策略建議——項目營銷推推廣思路營銷策略本思路部署署通過推廣廣，普遍提提高項目的的知名度、、美譽(yù)度、、再進(jìn)行銷銷售，將項項目打造成成高端的物物流中心。。立足城東，，突出一站站式貿(mào)易集集散中心。。切合市場需需求，營造造產(chǎn)品差異異化特色，，迎合未來來發(fā)展。集中資源，，走實(shí)效推推廣路線。。把握市場時時機(jī)，掌握握銷售節(jié)奏奏。進(jìn)行主題式式推廣全面細(xì)致的的準(zhǔn)備工作作，提供在在不同情況況下的多種種解決執(zhí)行行方案?！椖夸N售策策略建議為保證項目目的銷售成成功，適當(dāng)當(dāng)銷售策略略的采用是是必要的。。本案作為為物流專業(yè)業(yè)市場，既

先招商后銷售：發(fā)展商按照經(jīng)營面積將整體上也物業(yè)進(jìn)行劃分，先招租招商，然后通過租金再促進(jìn)出售。最大限度降低投資者顧慮，帶租約銷售實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化。營銷策略——項目招商策策略建議1、堅持準(zhǔn)入入標(biāo)準(zhǔn)著力引入知知名物流品品牌進(jìn)駐商家必必須符合本本案的整體體定位構(gòu)想想、符合本本案的業(yè)態(tài)態(tài)。經(jīng)營生生地難以引引入成熟商商家，盡力力引入新品品牌，讓他他們與開發(fā)發(fā)商共同培培育新商業(yè)業(yè)市場。異地招商+客戶資源專業(yè)支持運(yùn)運(yùn)作，專業(yè)業(yè)市場的成成熟運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，以合合作分市場場的形式，，通過與相相關(guān)業(yè)態(tài)的的行業(yè)協(xié)會會、商業(yè)地地產(chǎn)平臺體體系合作，，實(shí)現(xiàn)資源源嫁接，定定向品牌招招商。同時時整合參天天客戶數(shù)據(jù)據(jù)庫優(yōu)勢進(jìn)進(jìn)行定向拜拜訪招商。。營銷策略2、借助業(yè)內(nèi)內(nèi)平臺扶持商家培培育市場通過引入專專業(yè)物流市市場品牌，，快速形成成熱力前沿沿的主題定定位形象，，創(chuàng)造城東東物流園區(qū)區(qū)的市場形形象與效益益的增值空空間。增強(qiáng)商家經(jīng)經(jīng)營信心初期的租賃賃策略越優(yōu)優(yōu)惠，那么么商家的導(dǎo)導(dǎo)入就會越越快，從而而促進(jìn)商業(yè)業(yè)市場的快快速成熟。。建議采取取初期傾斜斜優(yōu)惠方式式，化眼前前利益為長長期利益，，實(shí)現(xiàn)綜合合效益的最最大化。營銷策略——項目招商策策略建議3、借力一線線品牌形象象4、提供免租租優(yōu)惠期——項目招商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃原原則營銷策略了解我們的的目標(biāo)客戶戶，真正做做到有的放放失。豐富物流品品牌，借住住目標(biāo)客戶戶龍頭企業(yè)業(yè)。針對市場上上的目標(biāo)散散戶，力爭爭做到開發(fā)發(fā)商、投資資者、經(jīng)營營者三方共共贏。站在戰(zhàn)略高高度，將商商業(yè)功能的的定位，招招商、營銷銷推廣、后后期經(jīng)營管管理、物業(yè)業(yè)管理等獨(dú)獨(dú)立部分有有機(jī)整合。。營銷策略——招商品牌建建議提報結(jié)束！！THANKS9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:41:1321:41:1321:411/7/20239:41:13PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2321:41:1421:41Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。21:41:1421:41:1421:41Saturday,January7,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2321:41:1421:41:14January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。07一月月20239:41:14下下午21:41:141月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月239:41下下午午1月月-2321:41January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/721:41:1421:41:1407January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。9:41:14下下午9:41下下午午21:41:141月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有