房屋竣工驗(yàn)收程序

一般性程序：首先是施工單位在完工以后向建設(shè)單位申請竣工驗(yàn)收，建設(shè)單位認(rèn)為條件成就以后組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收同時(shí)必須邀請建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門對驗(yàn)收進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，建設(shè)單位和工程質(zhì)量監(jiān)督部門分別向建設(shè)行政管理部門提交<<竣工驗(yàn)收報(bào)告>>和<<工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告>>，然后在規(guī)定的期限內(nèi)向建設(shè)行政管理部門提交其他文件進(jìn)行備案，工程質(zhì)量監(jiān)督部門和建設(shè)行政管理部門認(rèn)為建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收各方面都符合法律法規(guī)的規(guī)定，最后出具<<房屋建筑工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程備案告知書》，建設(shè)單位取得<<竣工驗(yàn)收備案表>>才可向業(yè)主交房。工程完工以后建設(shè)單位的組織組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收以后，尚不可交付房屋，因?yàn)楝F(xiàn)有的法律規(guī)定，在驗(yàn)收的過程中還有質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督，還有建設(shè)行政管理部門對驗(yàn)收也有一個(gè)監(jiān)督管理的過程，竣工驗(yàn)收過程中過程是否真實(shí)、程序是否合法，是否有違反國家有關(guān)建設(shè)質(zhì)量管理部門的質(zhì)量管理行為等做出判斷，最終同意備案取得<<備案表>>，如果發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)問題還要重新驗(yàn)收。只有這一過程中沒有違反規(guī)定的行為，才可取得<<竣工驗(yàn)收備案表>>?？⒐を?yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號、施工許可證號、工程面積、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位）名稱；2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；3、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；（3）、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報(bào)告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書；（6）建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見；（7）、工程質(zhì)量保修書；（8）住宅質(zhì)量保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。質(zhì)量監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件并驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文件齊全有效的，應(yīng)當(dāng)收到申請之日起15日內(nèi)按程序辦理竣工驗(yàn)收備案。這時(shí)，共計(jì)四頁的竣工驗(yàn)收備案表才是一份完整的備案表。另外，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，例如消防設(shè)施等。缺少任何一項(xiàng)，買受人不能接受。需要注意的是，《竣工驗(yàn)收備案表》只是建設(shè)（開發(fā)商X設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收報(bào)告，并不能證明該建筑物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有質(zhì)量問題，主管單位可以收回備案表，責(zé)令建設(shè)單位按要求進(jìn)行整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗(yàn)收。同時(shí)，《商品房買賣合同》是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗(yàn)收確認(rèn)。收房的注意事項(xiàng)兩種情況可拒收房情況一：“四大件”不齊全文件一：《建筑工程竣工備案表》該文件包括：工程基本情況；勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；包括工程竣工驗(yàn)收報(bào)告等文件在內(nèi)的竣工驗(yàn)收備案文件清單等。文件二：《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍等內(nèi)容。文件三：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。文件四：實(shí)測數(shù)據(jù)報(bào)告開發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對住房面積的實(shí)測數(shù)據(jù)和公攤面積報(bào)告。情況二：房屋主體有問題因?yàn)殚_發(fā)商在交房時(shí)都取得了竣工合格備案表，所以開發(fā)商會以此為由抗辯客戶提出的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。但是商品房銷售管理辦法中規(guī)定，客戶有權(quán)自行委托有關(guān)部門對房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行鑒定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。收房兩大誤區(qū)誤區(qū)一通知收房就算交房開發(fā)商有時(shí)會說：只要通知你收房了，就算交房了。這是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。開發(fā)商所交付的房屋應(yīng)符合法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，符合合同的約定，否則就不能算按期交房，交房不能以通知業(yè)主收房為標(biāo)志。此外，開發(fā)商應(yīng)至少提前7天通知購房人收房的時(shí)間、地點(diǎn)。誤區(qū)二物業(yè)代表開發(fā)商收房時(shí)，物業(yè)態(tài)度并非代表開發(fā)商的態(tài)度，對于物業(yè)的承諾要區(qū)分對待。如果物業(yè)是受開發(fā)商委托負(fù)責(zé)收房工作，一旦出了問題業(yè)主仍要找開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。如果物業(yè)是以管理小區(qū)的身份出面，讓購房人簽物業(yè)管理合同，購房人可以簽，物業(yè)費(fèi)也可以交。因?yàn)檫@是物業(yè)管理關(guān)系，和收房是兩個(gè)不同的法律關(guān)系。收房要注意八點(diǎn)注意一收房注意房款約定如果客戶與開發(fā)商在合同中約定，在房款結(jié)清之前，開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋，則客戶須結(jié)清房款之后，才能接收商品房。注意二物業(yè)費(fèi)不能亂漲價(jià)根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時(shí)，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時(shí)公約，就物業(yè)費(fèi)等相關(guān)事項(xiàng)作出約定。因此，如果在收房時(shí)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。注意三物業(yè)費(fèi)可以按月交在辦入住手續(xù)時(shí)，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費(fèi)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)可按月、按季或按年度計(jì)收，但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)用。注意四繳納契稅簽協(xié)議根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時(shí)向契稅征收機(jī)關(guān)繳納?，F(xiàn)實(shí)中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)。開發(fā)商之所以這樣要求，是因?yàn)閷τ诎唇屹I房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。若業(yè)主入住后不能及時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。而業(yè)主之所以不愿意在入住時(shí)繳納這些費(fèi)用，是怕開發(fā)商挪用。對此問題，解決辦法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。注意五先驗(yàn)房再辦理手續(xù)目前，開發(fā)商在交房時(shí)，一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用之后，才允許業(yè)主驗(yàn)房。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。注意六建議業(yè)主集體收樓鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏，建議購房人在收房時(shí)能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導(dǎo)協(xié)助，這不但可以彌補(bǔ)單一主體知識的限制，更好、更有效地維權(quán)，還可引起開發(fā)商的重視，促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。注意七遇配套問題先收房針對不同的房屋問題，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任有區(qū)別:房屋主體有質(zhì)量問題要承擔(dān)退房責(zé)任，若是掉灰、裂縫等問題，開發(fā)商要修補(bǔ)。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設(shè)施、空氣質(zhì)量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。注意八投資買房盡快收房有的業(yè)主買房是為了投資，遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計(jì)劃出租后，再追究開發(fā)商的違約責(zé)任。收房要交如下費(fèi)用交給開發(fā)商：合同尾款、房屋面積差價(jià)款交給物業(yè)：物業(yè)費(fèi)交給政府部門：契稅、維修基金法規(guī)、規(guī)章目錄2003/01/21國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收暫行辦法2002/03/01財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)政府性基金年度財(cái)務(wù)決算和中央大中型基建項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審批的通知2002/02/01建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收管理辦法2000/09/26房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行見證取樣和送檢的規(guī)定2000/08/22房屋建筑工程質(zhì)量保修書（示范文本）2000/07/28財(cái)政部關(guān)于中央級大、中型基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算簽署審核意見有關(guān)問題的函2000/06/30房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定2000/06/30房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法2000/05/12房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表2000/04/07房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法2000/02/22國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測管理有關(guān)問題的通知1999/01/07財(cái)政部門委托審價(jià)機(jī)構(gòu)審查工程預(yù)（結(jié)）算、竣工決算管理辦法1998/11/11財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目工程預(yù)（結(jié)）算竣工決算審查管理工作的通知1998/09/01商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定1998/01/01城市建設(shè)檔案管理規(guī)定1997/01/01審計(jì)機(jī)關(guān)對國家建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)實(shí)施辦法1996/04/05建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)處理暫行規(guī)定1