房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)-房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與調(diào)查

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與調(diào)查

1．了解房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念及其理解；2．熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析；3.掌握房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇；4．熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型；5．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法；6．熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的搜集；7．掌握商圈資料的搜集與方法；8．熟悉市場(chǎng)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)。第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念及其理解（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)分析主要是研究影響某一特定類型物業(yè)供給和需求的各種因素，關(guān)注影響投資收益的潛在決定因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷分析、可行性分析和投資分析既有區(qū)別也有聯(lián)系。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以分為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析需要比較分析現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)、建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)、未來可能支持競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)建設(shè)的空置地塊和目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素。

房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析主要包括四個(gè)方面：

①法律特征分析主要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目土地利用條件、城市規(guī)劃條件、建筑規(guī)范要求、使用規(guī)范要求、國(guó)家環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)和限制條件、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和使用條件、交通和安全等方面的合法性。②區(qū)位和地塊特征分析房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位條件包括公共設(shè)施條件、交通可達(dá)性、教育設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施等；地塊自然條件包括地塊大小和形狀、臨街寬度、角地、停車場(chǎng)數(shù)量、地形、環(huán)境條件、土壤條件、植被等。③經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)特征分析，主要分析物業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格、租金水平、銷售折扣、銷售成本、吸納率、開發(fā)成本和費(fèi)用，測(cè)算項(xiàng)目的投資總額，以衡量項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。④地上物特征分析主要分析與建筑物相關(guān)的情況，包括建筑物結(jié)構(gòu)、建筑物在地塊內(nèi)的分布、建筑物質(zhì)量和使用年限、建筑物的內(nèi)部交通路線、建筑物特色、地塊內(nèi)各種設(shè)施特征。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分解（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的關(guān)鍵和核心作用包括：

①有利于企業(yè)發(fā)掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

②有利于集中使用企業(yè)的資源

③有利于提高企業(yè)的應(yīng)變能力

④有利于中小企業(yè)開發(fā)和占領(lǐng)市場(chǎng)

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則

①可衡量性即用來劃分細(xì)分市場(chǎng)的大小和購(gòu)買力的特性程度是能夠測(cè)定的

②可進(jìn)入性即細(xì)分后的市場(chǎng)是企業(yè)可以進(jìn)入和占領(lǐng)的③盈利性即指企業(yè)在進(jìn)入細(xì)分的市場(chǎng)后能有利可圖，并獲得預(yù)期的利潤(rùn)

④穩(wěn)定性即細(xì)分后的市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定，以使企業(yè)長(zhǎng)期有效地占領(lǐng)市場(chǎng)，利于企業(yè)制定較長(zhǎng)時(shí)期的營(yíng)銷戰(zhàn)略，減少企業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)

(1)地理因素我國(guó)南方和北方的由于氣候及生活習(xí)慣的不同，形成的北方重南北朝向、南方重景觀。由于地理位置不同，在市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度和消費(fèi)水平等方面存在著差異。．

(2)人口統(tǒng)計(jì)因素人口統(tǒng)計(jì)因素也是一種最常用的市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)，其中性別、年齡、家庭類型和家庭生命周期是對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)細(xì)分的主要因素。丁克家庭和新婚家庭有可能在購(gòu)買住房時(shí)有更加一致的偏好。

(3)心理因素消費(fèi)者因生活方式、人格、愛好、價(jià)值觀不同，往往有不同的購(gòu)買心理，從而形成不同的消費(fèi)需求。

例如，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD國(guó)際商務(wù)區(qū)的“炫特區(qū)”項(xiàng)目，定位為國(guó)際青年社區(qū)，底商是國(guó)際青年商業(yè)街，將出生于1970年代、活躍在CBD區(qū)域具有一定消費(fèi)能力的年輕中高級(jí)白領(lǐng)作為目標(biāo)客戶，并進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)。

(4)購(gòu)買行為因素消費(fèi)者的購(gòu)買行為包括購(gòu)買時(shí)機(jī)與方式、尋求利益、用戶狀況及對(duì)品牌的忠誠(chéng)程度等因素。

例如，按照消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)程度，可以劃分為常規(guī)消費(fèi)者、初次消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)特別重視將潛在消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｒ?guī)消費(fèi)者。

4．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法市場(chǎng)細(xì)分的方法，通常有以下三種：?jiǎn)我粯?biāo)準(zhǔn)法、綜合標(biāo)準(zhǔn)法、系列標(biāo)準(zhǔn)法。

①單一標(biāo)準(zhǔn)法，就是根據(jù)影響消費(fèi)需求某一因素的單一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分的辦法。

②綜合標(biāo)準(zhǔn)法，即將影響消費(fèi)需求兩種以上的因素作為市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。

③系列標(biāo)準(zhǔn)法，即按影響消費(fèi)者需求的各種因素，由粗到細(xì)逐步地進(jìn)行系列劃分市場(chǎng)的方法。

三、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇（掌握）（一）商機(jī)的發(fā)現(xiàn)商機(jī)是指市場(chǎng)上存在的尚未被滿足或尚未被充分滿足的消費(fèi)需求。一般可通過以下幾種方式去發(fā)現(xiàn)商機(jī)：

1．激勵(lì)企業(yè)員工在企業(yè)內(nèi)部尋找員工在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)本企業(yè)產(chǎn)品的過程中，會(huì)發(fā)現(xiàn)某些不盡如人意的地方，對(duì)這些地方的改進(jìn)和提高，可能就是新的商機(jī)。常用的辦法是合理化建議活動(dòng)。

2．請(qǐng)消費(fèi)者尋找消費(fèi)者是產(chǎn)品的購(gòu)買者，他們對(duì)產(chǎn)品的需求意向本身就是新的商機(jī)。因此消費(fèi)者對(duì)商品房提出的意見和改進(jìn)、開發(fā)的建議，就是發(fā)現(xiàn)商機(jī)的重要途徑之一。向消費(fèi)者搜集意見可用調(diào)查式，也可用有償或有獎(jiǎng)的辦法征集。

3．通過代理公司協(xié)助尋找

4．從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中尋找為了從對(duì)手產(chǎn)品中找到市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該參加對(duì)方舉行的新聞發(fā)布會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、展銷會(huì)以及了解對(duì)方的廣告內(nèi)容。

（二）商機(jī)的評(píng)價(jià)分析、評(píng)價(jià)商機(jī)的主要標(biāo)準(zhǔn)有以下幾條：

(l)該機(jī)會(huì)是否與本企業(yè)的任務(wù)、目標(biāo)、資源等條件一致。只有那些與本企業(yè)要求一致的環(huán)境機(jī)會(huì)才能成為企業(yè)的商機(jī)。

(2)本企業(yè)在開發(fā)該產(chǎn)品時(shí)能否比潛在的競(jìng)爭(zhēng)者具有更大的優(yōu)勢(shì)。

(3)利用該機(jī)會(huì)的成本是否能保證企業(yè)盈利。

(4)利用該機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)大小。據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，常用的評(píng)價(jià)方法是“商機(jī)綜合評(píng)分法”，即把各個(gè)條件分解為具體項(xiàng)目，根據(jù)各項(xiàng)目的可靠性給予適當(dāng)?shù)姆种?，并根?jù)每個(gè)項(xiàng)目的重要程度規(guī)定相應(yīng)的權(quán)數(shù)，將各項(xiàng)的分值乘以各自權(quán)數(shù)，求出各項(xiàng)的總和，總和最大的機(jī)會(huì)即為商機(jī)。

（三）目標(biāo)市場(chǎng)的確定方式與模式企業(yè)在選擇目標(biāo)市場(chǎng)時(shí)，可選擇的模式有五種類型：

1．產(chǎn)品與市場(chǎng)集中化：?jiǎn)我皇袌?chǎng)模式

例如，某市一個(gè)房地產(chǎn)公司在2008年4月開發(fā)建設(shè)了J項(xiàng)目。在該項(xiàng)目的前期階段，開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)細(xì)分后鎖定了該市及周邊地區(qū)擁有千萬(wàn)資產(chǎn)人士的目標(biāo)市場(chǎng)，雖然這一目標(biāo)市場(chǎng)十分狹窄，客戶群體容量也十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，開發(fā)企業(yè)把握了他們的需求信息，及時(shí)開發(fā)出他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品——高層豪宅，結(jié)果市場(chǎng)反響熱烈。2009年11月，該項(xiàng)目的銷售率已達(dá)到83%。2．產(chǎn)品專業(yè)化：有選擇的專業(yè)化模式即指企業(yè)向不同顧客同時(shí)供應(yīng)某種產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇若干個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)，其中每個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)都具備有吸引力，同時(shí)符合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和優(yōu)勢(shì)資源。3.市場(chǎng)專業(yè)化：復(fù)合產(chǎn)品模式即指企業(yè)向同一客戶群供應(yīng)不同種類的產(chǎn)品。復(fù)合產(chǎn)品模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)一種類型的物業(yè)產(chǎn)品，并向多個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的客戶群體銷售這種產(chǎn)品。。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司精心打造一個(gè)高層住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目的公寓戶型涵蓋了二室二廳、三室二廳、四室二廳等多種規(guī)格。開發(fā)企業(yè)力圖通過該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)來滿足不同目標(biāo)市場(chǎng)（小康型住宅需求群體、富裕型住宅需求群體、豪華享受型住宅需求群體）的需求。但是，將不同的目標(biāo)客戶群體安排在同一物業(yè)內(nèi)顯然無(wú)法滿足這些目標(biāo)群體的個(gè)性化需求，開發(fā)企業(yè)在選用此模式時(shí)要慎重。4．選擇專業(yè)化：復(fù)合市場(chǎng)模式即指企業(yè)決定有選擇地進(jìn)入幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)，為不同客戶群提供不同種類的產(chǎn)品。

例如，位于某市標(biāo)志性建筑T國(guó)際大廈，它的目標(biāo)客戶群體定位在該市CBD區(qū)域內(nèi)辦公的白領(lǐng)階層。該項(xiàng)目的l至6層為百貨公司，7至13層為高檔寫字樓，14至42層是公寓，地下l層是高級(jí)食品超市和健身中心。開發(fā)企業(yè)通過在一個(gè)樓盤開發(fā)不同類型的物業(yè)，較好地滿足了區(qū)域內(nèi)的白領(lǐng)人士購(gòu)物、餐飲娛樂、辦公、居住、健身等各種需求。5．完全市場(chǎng)覆蓋：完全市場(chǎng)覆蓋模式是指企業(yè)開發(fā)各種產(chǎn)品；滿足不同客戶群體的需求。完全市場(chǎng)模式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過投資開發(fā)各種類型的物業(yè)來滿足各種目標(biāo)市場(chǎng)的需求。只有大型的房地產(chǎn)公司才能采用完全市場(chǎng)覆蓋戰(zhàn)略。一些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)也采用完全場(chǎng)覆蓋模式占領(lǐng)市場(chǎng)，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、新建商品房銷售代理、二手房銷售代理、房地產(chǎn)估價(jià)、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢等。

（四）選擇目標(biāo)市場(chǎng)策略的影響因素一般來說，企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)策略應(yīng)考慮下列因素：

1．企業(yè)資源

2．產(chǎn)品特點(diǎn)

3．市場(chǎng)特點(diǎn)

4．生命周期

5.競(jìng)爭(zhēng)狀況第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類型

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)查四個(gè)方面。由于市場(chǎng)是由產(chǎn)品的供給方和需求方構(gòu)成的，因此需要考察房地產(chǎn)子市場(chǎng)的供給和需求特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查和需求調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)人認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的關(guān)鍵。(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為前提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。

1.政治法律環(huán)境調(diào)查

①各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地分等定級(jí)及地價(jià)等；

②各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；

③國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等；

④政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等；

⑤政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

①國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益；

②項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況；

③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；④國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；

⑥物價(jià)水平及通貨膨脹；

⑦項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；

⑧與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。3.社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查

①居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等；

②家庭人口規(guī)模及構(gòu)成；

③居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等；

④消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。4.社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有外部性作用。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生正外部性。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查

1.房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查

①消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；

②調(diào)查房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；

③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水平；

④消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；

⑤消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等。2.房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)行為的內(nèi)在原因，主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。3．房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查

①消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；

②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求；

③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；

④房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況等。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查

1.行情調(diào)查

①房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；

②房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力；

③房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；

④房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；

⑤有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、價(jià)格、利潤(rùn)的比較；

⑥整個(gè)房地產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格幅度等。2.市場(chǎng)反響調(diào)查

①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用

3.建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)查主要調(diào)查建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績(jī)等情況。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)查

1．房地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品兩方面內(nèi)容。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)查主要包括：

①競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況；

②競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)裝備水平和社會(huì)信譽(yù)；

③競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)所采用的市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況；

④對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析、預(yù)測(cè)等。

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查主要包括：

①競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、服務(wù)狀況；

②競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)定價(jià)及反應(yīng)狀況；

③競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；

④消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。2.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查價(jià)格調(diào)查的內(nèi)容包括：

①影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)房地企業(yè)定價(jià)的影響；

②房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)；

③房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；

④開發(fā)企業(yè)各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租量的影響；

⑤國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格；

⑥開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。3.房地產(chǎn)促銷調(diào)查促銷調(diào)查的主要內(nèi)容包括：

①房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式,廣告媒介的比較、選擇；

②房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；

③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；

④房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算的擬定；

⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；

⑥人員促銷的配備狀況；

⑦各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。4.房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查

①房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；

②房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；

③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況；

④房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法（一）按調(diào)查對(duì)象劃分

1．全面調(diào)查全面調(diào)查又叫普查，是對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包含的全部單位進(jìn)行調(diào)查。由于普查工作量很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。2．重點(diǎn)調(diào)查

重點(diǎn)調(diào)查是以有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于重點(diǎn)被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以用較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購(gòu)大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量、對(duì)住宅功能要求占整個(gè)高檔住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。3.典型調(diào)查典型調(diào)查是根據(jù)調(diào)查的目的和要求，在對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上，選擇少數(shù)有代表性的單位作為典型，進(jìn)行深入周密的調(diào)查研究.4．抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查就是從調(diào)查對(duì)象全體（總體）中選擇若干個(gè)具有代表性的個(gè)體組成樣本，對(duì)樣本進(jìn)行調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果推斷總體特征的方法。

抽樣調(diào)查大體上可以分成兩大類：一是隨機(jī)抽樣，二是非隨機(jī)抽樣。

隨機(jī)抽樣最主要的特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有平等的機(jī)會(huì)，這樣的事件發(fā)生的概率是平等的，于是可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。它又可以分為3種：

①簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體都有同等的被選作樣本；

②分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)分組（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；

③分群隨機(jī)抽樣，總體按一定特征分成若干群體，隨機(jī)抽取其中一部分作為樣本。

分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的，分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間質(zhì)相同，然后再將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同本。而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類之間是有差別的，而一類則是由性質(zhì)相同的樣本所構(gòu)成。

非隨機(jī)抽樣是指市場(chǎng)調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不是相等的，非隨機(jī)抽樣也分為3種具體方法：

①就便抽樣。即市場(chǎng)調(diào)查人最方便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭上任意找一些行人詢問其對(duì)產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。

②判斷抽樣。即市場(chǎng)調(diào)查員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來判斷由哪些個(gè)體來作為樣本的一種方法；

③配額抽樣。即市場(chǎng)調(diào)查人員通過確定一些控制特征，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。

（二）按調(diào)查方法劃分

1．訪問法

這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

(1)設(shè)計(jì)調(diào)查表

設(shè)計(jì)調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需搜集的信息是什么.

二是按照所需搜集的信息，寫出一連串問題，并確定每個(gè)問題的類型。三是按照問題的類型、難易程度，選擇題型四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們先題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話，征求意見，五是按照測(cè)試結(jié)果，再對(duì)調(diào)查表作必要修改，最后得出正式調(diào)查表。

設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意下列事項(xiàng)：一是問題要短，因?yàn)檩^長(zhǎng)的問題容易被調(diào)查者混淆。二是調(diào)查表上每一個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容。三是問題中不要使用太專業(yè)四是問題答案不宜過多，問題含義不要模棱兩可。一個(gè)問題只代表一件事，只有一種答案。五是要注意問問題的方式。有時(shí)直接問問題并不見得是最好的，有時(shí)采用間接方法反而會(huì)得到更好的答案。(2)訪問法的形式調(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問劃分為3種形式：一是答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人一份卷，在規(guī)定時(shí)間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，而使個(gè)人意見充分表達(dá)出來。二是談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對(duì)面談話，如召座談會(huì)，大家暢所欲言。三是電話調(diào)查。如定期詢問重點(diǎn)住戶對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何。有什么想法并請(qǐng)他們提出一些改進(jìn)措施等。2．觀察法觀察法有下列形式：

(l)直接觀察法如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本公司的信賴程度。

(2)實(shí)際痕跡測(cè)量法例如，比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果，可在廣告下面附一個(gè)條子，請(qǐng)客戶剪回寄，根據(jù)這些回條，便可以知道在哪一家報(bào)刊雜志上刊登廣告的效果較好。(3)行為記錄法在取得被調(diào)查者同意之后，用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在家庭電視機(jī)里裝上一個(gè)監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，一個(gè)電臺(tái)，收看了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以幫助營(yíng)銷管理人員今后選擇哪一視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最好。

調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。購(gòu)買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。3．實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法是指將調(diào)查范圍縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后得出一定結(jié)果，然后再推斷出樣本總體可能的結(jié)果的調(diào)查方法。

例如調(diào)查廣告效果時(shí)，可選一些消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，對(duì)他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來來改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲調(diào)等。實(shí)驗(yàn)法是研究因果關(guān)系的一種重要方法,實(shí)驗(yàn)法對(duì)于研究果關(guān)系，能提供訪問法、觀察法所不能提供的材料，運(yùn)用范圍較為廣泛。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料搜集（一）搜集資料的途徑

1．交易雙方當(dāng)事人

2.促成房地產(chǎn)交易行為的中介組織

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開推出的各種銷售或出租廣告

4．熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)人士5．同業(yè)間資料的交流6．準(zhǔn)交易資料的搜集7．向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教主要是參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)、展覽會(huì)、換房大會(huì)，了解各類信息、行情，索取有關(guān)資料。8．各類二手資料

（二）一手資料和二手資料的搜集

1．一手資料和二手資料一手資料搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會(huì)科學(xué)究中經(jīng)常使用。

二手資料一般分為：

①內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個(gè)項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告，如初期的土地購(gòu)買評(píng)估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢討報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等，通常都是極有參考價(jià)值的資料來源。②外部二手資料。在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析。如政府發(fā)布的經(jīng)濟(jì)狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、各項(xiàng)政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；學(xué)術(shù)研究文獻(xiàn)中，主要有各項(xiàng)政府重要計(jì)劃的研究分析，對(duì)當(dāng)前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟(jì)適用住房政策的定位；企業(yè)發(fā)布的行業(yè)資料及市場(chǎng)報(bào)告除供求狀況外，還有項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、貸款及市場(chǎng)對(duì)各種產(chǎn)品的接受程度等。2．資料和數(shù)據(jù)的分類

(1)房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)資料目前我國(guó)已出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)主要有：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》、《建筑法》等。各地方也根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r分別制訂地方性法規(guī)。這些都是市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)該搜集的重要資料。(2)人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料

①人口統(tǒng)計(jì)特征變量。區(qū)域內(nèi)的人口、戶數(shù)及其增長(zhǎng)、年齡、教育程度、家庭收人等對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求有重要的影響。

②產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。北京市金融一條街，大量銀行機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，自然造成對(duì)周邊服務(wù)業(yè)的需求增加，進(jìn)而影響周圍房地產(chǎn)品質(zhì)及需求的結(jié)構(gòu)和性質(zhì)。(3)項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料①地形狀況；②地上物狀況；③相鄰地塊狀況；④基地四周道路、給排水狀況；⑤附近公共設(shè)施及交通狀況。(4)交通流量資料

一般所指的交通流量資料包含：小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量等，常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計(jì)數(shù)器在道路旁測(cè)算，調(diào)查員常常需要2-3人或以上，因此也可利用像機(jī)在基地兩側(cè)作定點(diǎn)定時(shí)拍攝，再由錄像帶計(jì)算各種車輛的流量，這種方式省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場(chǎng)交通狀況。(5)公共設(shè)施資料公共設(shè)施的多少及完善與否直接影響房地產(chǎn)的品質(zhì)及價(jià)格;

公園、綠地、學(xué)校、廣場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、市場(chǎng)等公共設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)都有正面的影響價(jià)值;

在面對(duì)帶來負(fù)面影響的公共設(shè)施時(shí)，在規(guī)劃上應(yīng)注意其影響及克服的方式;

例如噪聲，可以通過設(shè)計(jì)雙層窗戶或設(shè)計(jì)時(shí)讓建筑退縮以減少干擾，對(duì)區(qū)域景觀較大影響的，如變電所、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設(shè)施，也應(yīng)盡量掌握其位置、高度等細(xì)節(jié)，以事先確定各種應(yīng)付措施。(6)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料房地產(chǎn)景氣究竟是指價(jià)格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“景氣”衡量標(biāo)準(zhǔn)界定在交易量上是較客觀的。

中長(zhǎng)期放款利率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的領(lǐng)先、反向指標(biāo)。當(dāng)中長(zhǎng)期放款利率趨穩(wěn)時(shí)，第二年的預(yù)售市場(chǎng)即反映穩(wěn)定水準(zhǔn)。匯率年增長(zhǎng)率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同步、反向指標(biāo)。匯率當(dāng)年年增長(zhǎng)率大于5%時(shí)，預(yù)售市場(chǎng)銷售率呈反向變化。貨幣供給額年增率是預(yù)售市場(chǎng)景氣的同時(shí)、同向指標(biāo)。(7)銷售資料一般而言，樓書銷售資料包括海報(bào)、銷售現(xiàn)場(chǎng)資料及其他資料等。

①銷售海報(bào)樓書及廣告。

②銷售現(xiàn)場(chǎng)資料。

③其他銷售資料。(8)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料要搜集的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目個(gè)案資料包括產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、售技巧、銷售狀況等。(9)租金資料租金根據(jù)房屋種類、房齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。租金支付方式的不同是造成租金計(jì)算方式不同的原因之一。一般搜集租金資料的途徑有3種：

①以欲承租者名義調(diào)查較不易受到拒絕

②可至欲調(diào)查區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司查詢同類產(chǎn)品租金行情；

③參考專業(yè)雜志的租金行情資料。

（三）資料的整理分析在整理資料時(shí)要注意以下方法和原則：一是編碼，用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編人適當(dāng)類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。二是制表，將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計(jì)表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。三是分析與解釋，因絕大多數(shù)資料的搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對(duì)所需的資料詳細(xì)記錄，以便做進(jìn)一步深入分析及正確解釋。

四、商圈資料的搜集與方法（一）商圈的概念商圈的概念據(jù)學(xué)術(shù)界的考證，普遍認(rèn)為起源于德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒(W．Christaller)1893年發(fā)表的《南德的中心地》一書，在這本書中第一次提出了城市發(fā)展中的“中心地理論”(CentraIPlaceTheory)。

根據(jù)學(xué)者研究，“商圈”應(yīng)當(dāng)是指具有一定輻射范圍的商業(yè)集聚地。在考察“商圈”的概念上，有兩種方法，一種是指“零售商業(yè)的集聚地”，另一種則是指“某一零售商店（企業(yè)）所能吸納顧客的地理范圍”，分別體現(xiàn)了“集聚”與“輻射”的概念。

（二）新建商品房銷售前的商圈資料針對(duì)商圈內(nèi)的人口密度、消費(fèi)能力，以及人潮、交通流量等可將新建商品房的商圈劃分為以下類型：

①鄰里中心型：大約半徑在一公里，一般稱為“生活商圈”。

②大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達(dá)的地區(qū)，其覆蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。③副城市中心型：通常指公交路線集結(jié)的地區(qū)，可以轉(zhuǎn)換而形成交通輻射地區(qū)；

④城市中心型：又可以稱為中央商務(wù)區(qū)(CBD)，其覆蓋范圍包括整個(gè)都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。

對(duì)于住宅房地產(chǎn)調(diào)查，應(yīng)著重搜集住宅的主要房型、樓層、光照、人均面積、住宅周邊的城市公交系統(tǒng)等與住戶生活息息相關(guān)的資料。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)調(diào)查，應(yīng)首先搜集商圈內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)寫字樓用戶行業(yè)和企業(yè)規(guī)等信息，然后搜集對(duì)區(qū)域內(nèi)寫字樓有直接需求和潛在需求的消費(fèi)者信息，停車場(chǎng)情況、周邊市容環(huán)境等資料也是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)有較大影響的內(nèi)容。

商圈資料一般而言都沒有次級(jí)資料可供參考，需由項(xiàng)目個(gè)案負(fù)責(zé)人按調(diào)查目的及預(yù)算，擬定調(diào)查計(jì)劃，再實(shí)地派人以調(diào)查、訪問或觀測(cè)等方式完成。

（三）二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的商圈資料

1.二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的商圈的概念

二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的商圈是指某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和服務(wù)對(duì)象（主要是指能得到的委托房源信息）的地域范圍。在經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事二手房業(yè)務(wù)的地域范圍之內(nèi)的，我們稱為二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈。

二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈有一個(gè)逐漸細(xì)化的過程，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司花在有效商圈的時(shí)間和精力逐漸增加的情況下，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)該有效商圈的了解就會(huì)深化，對(duì)該商圈的把控能力也會(huì)隨之加強(qiáng)。

二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈還有一個(gè)逐漸擴(kuò)大的過程，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地紀(jì)公司對(duì)現(xiàn)有的有效商圈的把控能力提高之后，就應(yīng)逐漸擴(kuò)大自己的有效商圈，以提高自己的市場(chǎng)占有率。

二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈在市場(chǎng)行情等因素變化的情況下也會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)覺，原有的有效商圈內(nèi)交易不活躍甚至沒有委或成交量等情況時(shí)，就會(huì)轉(zhuǎn)移到成交活躍的附近商圈或擴(kuò)大有效商圈的范圍。2.二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)商圈調(diào)查的意義

(1)商圈調(diào)查的結(jié)果可以作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司制定商業(yè)計(jì)劃的依據(jù)。

(2)商圈謂商圈調(diào)查的結(jié)果可以作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制定商業(yè)計(jì)劃的依據(jù)。

(3)商圈朔商圈調(diào)查可以為客戶提供各項(xiàng)數(shù)據(jù)。

(4)商圈調(diào)查商圈調(diào)查可以了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，做到知己知彼。

(5)商圈調(diào)查可商圈調(diào)查可以增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳度和自身的自信。

(6)商圈調(diào)查可以增加經(jīng)紀(jì)人的房源委托量，提高經(jīng)紀(jì)人的收入。；

（四）商圈調(diào)查的內(nèi)容商圈調(diào)查內(nèi)容的確定主要是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所服務(wù)的客戶的需求而設(shè)定的。根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的深入程度，可將商圈調(diào)查分為初步調(diào)查、深入調(diào)查和個(gè)案調(diào)查三種。

1.初步調(diào)查的內(nèi)容初步調(diào)查是搜集商圈范圍內(nèi)各個(gè)樓盤的基本信息，調(diào)查生活配套設(shè)施狀況，主要內(nèi)容包括：

①樓盤名稱、坐落位置、樓盤的竣工日期及開發(fā)企業(yè)；

②每個(gè)樓盤的總面積、主要戶型、共計(jì)套數(shù)；

③每個(gè)樓盤的開盤價(jià)格、目前的市場(chǎng)售價(jià)、主要房型的出租價(jià)格；

④每個(gè)樓盤的