房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測實際案例說明

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第三節(jié)房地產(chǎn)市場預測本章要點了解房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、原則和方法熟悉房地產(chǎn)市場預測的相關內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場信息的概念第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用二、房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場信息的概念（二）房地產(chǎn)市場信息的特征（三）房地產(chǎn)市場信息的作用（一）房地產(chǎn)市場信息的概念房地產(chǎn)市場信息是指在一定時間和條件下,反映房地產(chǎn)市場及其發(fā)展變化規(guī)律和狀況的知識、消息、情報和資料的總稱。具體包括：房地產(chǎn)市場供求信息、房地產(chǎn)市場行情信息、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境信息、房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)市場反饋信息。（二）房地產(chǎn)市場信息的特征1.社會性2.多渠道、多層次性3.具靈敏性、時效性、流動性（三）房地產(chǎn)市場信息的作用1.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的重要依據(jù)2.是溝通房地產(chǎn)供需聯(lián)系的橋梁和工具3.是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的直接動力和獲得經(jīng)濟效益的重要源泉二、房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)就是指房地產(chǎn)市場營銷信息聯(lián)系的渠道,并且能形成組織管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性？房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的構成？（一）房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性是充分實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷信息價值的必要條件是實現(xiàn)信息共享的保證是各種信息的載體（二）房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的構成四個子系統(tǒng)：1.內(nèi)部報告系統(tǒng)2.市場營銷情報系統(tǒng)3.市場營銷調(diào)研系統(tǒng)4.市場營銷分析系統(tǒng)1.內(nèi)部報告告系統(tǒng)房地產(chǎn)企企業(yè)的內(nèi)內(nèi)部報告告系統(tǒng)是是最基本本的信息息系統(tǒng),是企業(yè)營營銷決策策者最初初使用的的信息系系統(tǒng)。內(nèi)部報告告系統(tǒng)是是以內(nèi)部部會計系系統(tǒng)為主主,該系統(tǒng)的的主要工工作任務務是向管管理人員員提供有有關銷售售、存量量、成本本、現(xiàn)金金流程、、應收賬賬營狀況況的信息息。通過分析析這種信信息,管理人員員可以發(fā)發(fā)現(xiàn)重要要的機會會和問題題。2.市場營銷銷情報系系統(tǒng)內(nèi)部報告告系統(tǒng)提提供正在在發(fā)生的的數(shù)據(jù),是實際資資料，而而市場營營銷情報報系統(tǒng)提提供的卻卻是偶發(fā)發(fā)事件資資料。所謂市場場營銷情情報系統(tǒng)統(tǒng)，是指指房地產(chǎn)產(chǎn)營銷管管理人員員用以了了解有關關外部環(huán)環(huán)境發(fā)展展趨勢的的信息的的來源與與程序。。借助該系系統(tǒng),將環(huán)境新新發(fā)展的的信息傳傳遞給有有關管理理人員。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一般比比較重視視普查資資料、各各房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的統(tǒng)計資資料及房房地產(chǎn)市市場研究究這三個個面。3.市場營銷銷調(diào)研系系統(tǒng)在房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)市市場營銷銷活動中中,除了內(nèi)部部報告系系統(tǒng)市場場營銷情情報系統(tǒng)統(tǒng)外,還需要對對特定問問題和機機會作重重要研究究。這就需要要進行房房產(chǎn)市場場調(diào)查、、產(chǎn)品偏偏好測試試、銷售售預測或或廣告效效果研究究等等。。房地產(chǎn)市市場調(diào)研研統(tǒng)的主主要任務務就是系系統(tǒng)設計計、收集集、分析析和提出出數(shù)據(jù)資資料以及及提出與與房地產(chǎn)產(chǎn)企面臨臨特定的的營銷狀狀況有關關的調(diào)研研結果。。4.市場營銷銷分析系系統(tǒng)其主要任任務是從從改善經(jīng)經(jīng)營或取取得最佳佳經(jīng)濟效效益的目目的出發(fā)發(fā),通過分析析各種模模型,幫助房地地產(chǎn)市場場營銷管管理人員員分析復復雜的市市場營銷銷問題。。它包括一一些先進進的統(tǒng)計計程序和和模型,借助這些些程序和和模型,可以從信信息中發(fā)發(fā)掘出更更精確的的調(diào)研結結果。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查一、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的概念二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容三、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的程序四、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的方法五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計一、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的概念1.房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的概念念2.房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的原則則1.房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的概念念房地產(chǎn)市市場調(diào)查查是指以以房地產(chǎn)產(chǎn)市場為為對象,運用科學學的方法法,有針對性性地、系系統(tǒng)地收收集、整整理、分分析和研研究與房房地產(chǎn)項項目相關關的市場場信息,為企業(yè)組組織策劃劃合理的的房地產(chǎn)產(chǎn)營銷方方案提供供客觀依依據(jù)的過過程。房地產(chǎn)市市場調(diào)查查是的重重要性企業(yè)投資資決策的的基礎是項目成成功銷售售的保證證是企業(yè)科科學管理理的工具具2.房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的原則則真實性原原則全面性原原則時效性原原則經(jīng)濟性原原則創(chuàng)造性原原則二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（一）一一般內(nèi)容容1.房地產(chǎn)市市場營銷銷環(huán)境調(diào)調(diào)查2.房地產(chǎn)市市場需求求調(diào)查3.房地產(chǎn)市市場供給給調(diào)查4.房地產(chǎn)市市場競爭爭項目調(diào)調(diào)查二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（一）一一般內(nèi)容容2.房地產(chǎn)市市場需求求調(diào)查需求狀況況影響因素素消費者的的購買能能力消費者的的購買動動機二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（一）一一般內(nèi)容容3.房地產(chǎn)市市場供給給調(diào)查供給狀況況競爭對手手的現(xiàn)狀狀關聯(lián)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（一）一一般內(nèi)容容4.房地產(chǎn)市市場競爭爭項目調(diào)調(diào)查產(chǎn)品特征征價格策略略營銷渠道道促銷方式式二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（二）不不同營銷銷階段的的調(diào)查內(nèi)內(nèi)容1.項目定位位階段2.銷售準備備階段3.銷售階段段二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（二）不不同營銷銷階段的的調(diào)查內(nèi)內(nèi)容1.項目定位位階段地塊現(xiàn)狀狀調(diào)查、、通狀況況調(diào)查、、周邊景景觀調(diào)查查、商務務圈和商商圈調(diào)查查、區(qū)域域基本信信息調(diào)查查、客戶戶產(chǎn)品需需求調(diào)查查二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（二）不不同營銷銷階段的的調(diào)查內(nèi)內(nèi)容2.銷售準備備階段競爭項目目基本信信息調(diào)查查競爭項目目銷售信信息調(diào)查查客戶需求求和接觸觸媒體習習慣調(diào)查查二、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的內(nèi)容（二）不不同營銷銷階段的的調(diào)查內(nèi)內(nèi)容3.銷售階段段推廣調(diào)查查和測評評成交客戶戶問卷調(diào)調(diào)查銷售難點點調(diào)查三、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的程序1.準備階段段2.實施階段段3.總結階段段三、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的程序1.準備階段段確定調(diào)查查目標初步收集集信息制定調(diào)查查計劃參見，教教材117-119三、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的程序2.實施階段段建立調(diào)研研組織收集已有有信息開展實地地調(diào)研三、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的程序3.總結階段段整理分析析資料撰寫調(diào)查查報告四、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的方法（一）按按調(diào)查范范圍分1.普遍調(diào)查查2.抽樣調(diào)查查（二）按按具體調(diào)調(diào)查方法法分1.觀察法2.訪問法3.實驗法（三）現(xiàn)現(xiàn)場踩盤盤四、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查的的方法2.觀察法直接觀察察法實際測量量法行為記錄錄法3.實驗法1.訪問法面談訪問問電話訪問問郵寄訪問問留置訪問問網(wǎng)絡訪問問五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計1.問卷設計計要求2.問卷設計計步驟3.問卷的一一般構成成4.問題設計計技術五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計1.問卷設計計要求主題明確確重點突出出設問具體體可接受性性簡明扼要要可分析性性五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計2.問卷設計計步驟問題的設設計與選選擇確定問題題的順序序問卷的初初步測試試與修改改五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計3.問卷的一一般構成成目的說明明問卷主題題部分被調(diào)查者者的基本本情況五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計4.問題設計計技術⑴設置問題題的形式式Ⅰ.封閉式提提問①兩項選擇擇法②多項選擇擇法③程度評定定法④語意差別別法Ⅱ.開放式提提問①自由式②語句完成成式③字眼聯(lián)想想式④順問式⑤過濾法五、房地地產(chǎn)市場場調(diào)查問問卷設計計4.問題設計計技術⑵設計問題題注意事事項①避免提一一般性的的問題②避免用不不確切的的詞③避免引導導性的提提問④問題要考考慮時效效性⑤避免提可可能令被被訪者感感到難堪堪、禁忌忌和敏感感的問題題⑥問題的順順序⑦答案要互互斥、窮窮盡第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場預預測一、房地地產(chǎn)市場場預測的的概念二、房地地產(chǎn)市場場預測種種類三、房地地產(chǎn)市場場預測的的內(nèi)容四、房地地產(chǎn)市場場預測的的程序五、房地地產(chǎn)市場場預測的的方法一、房地地產(chǎn)市場場預測的的概念房地產(chǎn)市市場預測測是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在市場場調(diào)查的的基礎上上,利用已獲獲取的各各種信息息資料,運用科學學的方法法和手段段,對影響房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展變化的的各種因因素進行行綜合分分析,對各種條條件下市市場的發(fā)發(fā)展趨勢勢及其狀狀態(tài)進行行估計和和判斷,從而為房房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營決策策提供依依據(jù)。房地產(chǎn)市市場預測測的作用用減少由于于市場的的不確定定性而給給房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所帶來的的市場風風險是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)進進行決策策的基礎礎可以提高高房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)濟效效益,實現(xiàn)房地地產(chǎn)經(jīng)營營管理的的科學化化二、房地地產(chǎn)市場場預測種種類1.按預測對對象的范范圍劃分分，分為為宏觀預預測和微微觀預測測2.按預測對對象的時時間劃分分，分為為長期預預測、中中期預測測和短期期預測3.按預測對對象的性性質(zhì)劃分分，分為為定性預預測和定定量預測測三、房地地產(chǎn)市場場預測的的內(nèi)容房地產(chǎn)市市場需求求量預測測市場占有有率的預預測技術發(fā)展展預測產(chǎn)品生命命周期預預測銷售前景景預測資源預測測市場價格格預測房地產(chǎn)市市場競爭爭預測四、房地地產(chǎn)市場場預測的的程序1.確定預測測對象和和任務2.選擇預測測方法3.確定預測測人員,擬定預測測計劃4.收集和整整理資料料5.建立預測測模型,并進行分分析評價價6.數(shù)據(jù)處理理并估計計誤差7.審查預測測結果并并予以校校正五、房地地產(chǎn)市場場預測的的方法1.定性預測測方法2.定量預預測方方法五、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預測測的方方法1.定性預預測方方法定性預預測方方法又又稱為為經(jīng)驗驗判斷斷法。。它是是根據(jù)據(jù)已掌掌握的的歷史史資料料和現(xiàn)現(xiàn)實材材料,憑借個個人的的經(jīng)驗驗、知知識和和分析析判斷斷能力力,對預測測對象象未來來發(fā)展展趨勢勢作出出性質(zhì)質(zhì)和程程度的的判斷斷。常用的的定性性預測測方法法有：：⑴經(jīng)理人人員意意見法法⑵銷售人人員意意見綜綜合法法(3)顧客意意見法法(4)特爾菲菲法五、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場預測測的方方法2.定量預預測方方法（1）時間間序列列法移動平平均法法（簡簡單、、趨勢勢）指數(shù)平平滑法法（一一次、、二次次、三三次））（2）回歸歸分析析法閱讀資資料某公司司城市市住宅宅商品品房市市場調(diào)調(diào)查問問卷房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)查查報告告案例例北京市市居民民住房房與需需求市市場調(diào)調(diào)查問問卷重慶市市某住住宅項項目的的全面