北京投資 2022年第四季度-第一太平戴維斯

【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┍本?2023年1月MARKET 投資INMINUTESSavillsResearch北京投資市場(chǎng)有所改善但全年表現(xiàn)較為平淡，成交金額同比明顯回落。?-2022年第四季度，北京一手散售寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)為250,577平方米，環(huán)比上升185.4%；同期，成交面積為“2022年第四季度，北京大宗投198,800平方米，環(huán)比下降23.7%。資市場(chǎng)有一定程度的改善，累計(jì)上升180%；同期，成交面積為180,692平方米，環(huán)比下降?北-京大宗投資市場(chǎng)在第四季度的整體表現(xiàn)有一定程度的成交金額較上季度明顯反彈。但30.4%。這無(wú)法改變?nèi)晖顿Y市場(chǎng)表現(xiàn)低改善，季度內(nèi)投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額合計(jì)約為人民幣91.4?但-在2022年全年，北京大宗投資市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍然較為迷的現(xiàn)狀，全年累計(jì)成交金額較億元。去年腰斬。2023年投資市場(chǎng)將迎低迷，累計(jì)成交金額約為人民幣283.4億元，較去年大幅下降。來(lái)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始元，甲級(jí)寫字樓的毛收益率約為5.1%。企穩(wěn)復(fù)蘇時(shí)，北京投資市場(chǎng)也有?第-四季度，甲級(jí)寫字樓資本價(jià)值為每平方米人民幣81,130望回歸常態(tài)。”第-四季度，北京土地市場(chǎng)共成交15宗地塊，總成交金額為人民幣175.1億元。成交地塊中，住宅用地成交6宗，商辦李想，第一太平戴維斯研究部用地成交2宗，工業(yè)用地成交7宗。

第一太平戴維斯如需了解更多資訊，請(qǐng)聯(lián)系市場(chǎng)研究部JamesMacdonald高級(jí)董事中國(guó)區(qū)+862163916688james.macdonald@董事VincentLi北京+861059252044vincentx.li@中央管理層AnthonyMcQuade董事長(zhǎng)華北區(qū)+861059252002anthony.mcquade@投資部高級(jí)董事TedLi華北區(qū)+861059252068ted.li@第一太平戴維斯第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商。公司于1855年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳承以及無(wú)可匹敵的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第一太平戴維斯是行業(yè)引領(lǐng)者而非跟隨者，在全球設(shè)有600多家分公司與聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區(qū)。本報(bào)告僅作一般信息用途。未經(jīng)事先許可，任何人不得對(duì)其相關(guān)內(nèi)容或全部?jī)?nèi)容進(jìn)行出版、復(fù)制或引用。同時(shí)本報(bào)告亦不構(gòu)成任何合同、計(jì)劃書、協(xié)議或其他文檔的依據(jù)。第一太平戴維斯已盡全力確保報(bào)告內(nèi)容的準(zhǔn)確性，但對(duì)于該報(bào)告的使用而導(dǎo)致直接或間接的相關(guān)損失不承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告版權(quán)所有，未經(jīng)第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對(duì)該報(bào)告的部分或全部?jī)?nèi)容進(jìn)行復(fù)制。/research 1【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┩顿Y圖1：寫字樓一手散售成交額,Q1/2017至Q4/20222520151050201720182019202020212022來(lái)源第一太平戴維斯研究部圖2：甲級(jí)寫字樓資本值與毛收益率，Q1/2017至Q4/2022

寫字樓散售市場(chǎng)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)相較往年仍顯低迷，累計(jì)2022年第四季度，北京一手散售寫字樓市成交金額約為人民幣283.4億元，較去年全場(chǎng)新增供應(yīng)為250,577平方米，環(huán)比上升年下降約53%。四季度重點(diǎn)交易包括：185.4%、同比下降9.1%；同期，成交面積-位于CBD的甲級(jí)寫字樓博瑞大廈以人民為198,800平方米，環(huán)比、同比分別下降23.7%、35.4%。幣20.37億元的價(jià)格通過(guò)法拍順利拍出，競(jìng)季度內(nèi)，北京寫字樓散售成交金額為人民得方為凱德（中國(guó)）商用有限公司。-富力地產(chǎn)將通州富力中心C-02寫字樓出幣61.87億元，環(huán)比、同比分別下降6.7%、14.5%；同期，寫字樓散售平均成交價(jià)格為售予中國(guó)建筑一局，出售價(jià)格為人民幣26.1每平方米人民幣31,120元，環(huán)比、同比分億元。別上升22.3%、32.5%。-北京雅詩(shī)閣盛世博瑞服務(wù)式公寓所在項(xiàng)2022年第四季度，全市的甲級(jí)寫字樓資本目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)通過(guò)法拍由鼎一投資購(gòu)得，值為人民幣每平方米81,130元，同期毛收收購(gòu)價(jià)格為人民幣6.98億元。益率基本保持平穩(wěn)，為5.1%。-建信住房租賃基金收購(gòu)華潤(rùn)有巢公寓三商鋪散售市場(chǎng)元橋項(xiàng)目，代價(jià)為人民幣8.4億元。2022年第四季度，北京一手散售商鋪新增土地市場(chǎng)供應(yīng)156,438平方米，環(huán)比上升180%、同比下降8.3%；同期，成交面積為180,692平2022年第四季度，北京土地市場(chǎng)共成交15100,00080,00060,00040,00020,0000Q12017 2018

Q4Q3Q2Q12019

Q4Q3Q2Q12020

( )Q4Q3Q2Q12021

( )15%12%9%6%3%0%Q4Q3Q2Q12022

方米，環(huán)比、同比分別下降30.4%、18%。宗地塊，總成交金額為人民幣175.1億元。季度內(nèi)，北京一手散售商鋪總成交金額為成交地塊中，住宅類用地成交6宗，商辦用地成交2宗，工業(yè)用地成交7宗。人民幣39.74億元，環(huán)比上升5.3%、同比下市場(chǎng)展望降30%；同期，散售商鋪平均成交價(jià)格為每平方米人民幣21,993元，環(huán)比上升2022年北京大宗投資市場(chǎng)全年的表現(xiàn)均51.2%、同比下降14.6%。較為平淡，缺乏亮點(diǎn)，這與疫情及國(guó)內(nèi)外整售投資市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)緊密關(guān)聯(lián)。展望未來(lái)，隨著疫情的負(fù)面影響逐漸消退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回歸2022年第四季度，北京大宗投資市場(chǎng)表現(xiàn)常態(tài)，2023年的大宗投資市場(chǎng)的活躍度與有一定程度的改善，該季度投資市場(chǎng)累計(jì)投資額將會(huì)出現(xiàn)大幅改善，市場(chǎng)上也有望成交金額約為人民幣91.4億元，較上季度出現(xiàn)更多亮眼的交易。增加約68%。2022年全年，北京大宗投資來(lái)源第一太平戴維斯研究部圖3：商鋪一手散售成交額，Q1/2017至Q4/2022表1：主要一手散售寫字樓項(xiàng)目，Q4/2022保利佲悅大都匯中海學(xué)仕里徜徉集1097區(qū)位豐臺(tái)區(qū)石景山區(qū)房山區(qū)86開(kāi)發(fā)商保利發(fā)展中海地產(chǎn)北京城建543（平方米）19,61013,8155,980成交面積1（元/平方米）Q10成交均價(jià)48,66334,86530,276201720182019202020212022來(lái)源第一太平戴維斯研究部來(lái)源第一太平戴維斯研究部/research 2【微信群：DCyanbaosucai】知識(shí)星球/公眾號(hào)：地產(chǎn)研報(bào)素材（2000+G/近17萬(wàn)份研報(bào)一次性獲?。┩顿Y圖4：整售投資成交額，2017至2022Q1Q2Q3Q490807060504030201002017 2018 2019 2020 2021 2022來(lái)源第一太平戴維斯研究部

表2：主要一手散售商鋪?lái)?xiàng)目，Q4/2022通州萬(wàn)國(guó)城MOMA通州富力中心京西大悅城區(qū)位通州區(qū)通州區(qū)石景山區(qū)開(kāi)發(fā)商當(dāng)代置業(yè)富力地產(chǎn)大悅城控股（平方米）2,5003,0003,300成交面積（元/平方米）48,10045,14645,000成交均價(jià)來(lái)源第一太平戴維斯研究部圖5：按業(yè)態(tài)整售投資成交額，2017至2022表3：主要整售交易，Q4/2022博瑞大廈通州富力中心盛世博瑞華潤(rùn)有巢公寓90C-02寫字樓服務(wù)式公寓（三元橋）買方凱德商用中國(guó)建筑一局鼎一投資建信住房租賃基金8070賣方法拍富力地產(chǎn)法拍華潤(rùn)置地位置CBD通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)區(qū)60（平方米）44,75950,82332,79323,2064050地上建筑面積30成交金額20.3726.116.988.420（人民幣億元）（元/平方米）45,51049,00021,27136,197成交單價(jià)0交易方式資產(chǎn)交易資產(chǎn)交易資產(chǎn)交易資產(chǎn)交易201720182019202020212022來(lái)源第一太平戴維斯研究部來(lái)源第一太平戴維斯研究部圖6：土地市場(chǎng)成交額，2017至2022Q1Q2Q3Q43002502001501005002017 2018 2019 2020 2021 2022來(lái)源第一太平戴維斯研究部

表4：主要土地成交案例，Q4/2022地塊編號(hào)區(qū)位規(guī)劃建筑面積用地性質(zhì)總成交金額競(jìng)得方（平方米）（億元）京土儲(chǔ)掛（朝）朝陽(yáng)區(qū)70