南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

一、南寧市城市發(fā)一、南寧市城市發(fā)展現(xiàn) 二、房地產(chǎn)相關(guān)地方性政 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本情 四、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房建設(shè)情 五、商品房銷售價(jià)格情 六、南寧鋼結(jié)構(gòu)住 七、南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù) 八、調(diào)研結(jié) 南寧市轄興寧、江南、青秀、西鄉(xiāng)塘、邕寧、良慶6個(gè)城區(qū)，武鳴、橫縣、賓陽、上林、馬山、隆6個(gè)縣。全市總面22112平方公里，市區(qū)面積6559平方公里，建成區(qū)面積150多平方公里?？?cè)?90萬，城區(qū)人130是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、信息、文化中從地質(zhì)結(jié)構(gòu)上來說，根據(jù)國家地震局對(duì)重點(diǎn)地區(qū)的劃分，南寧屬于全國1個(gè)重點(diǎn)防御城市之一，從現(xiàn)在5級(jí)左右的地震。南寧地處廣西南部偏西北回歸線以南平均海拔80100最高處為496，屬珠江水系的邕江貫穿市區(qū)，水資源非常豐富。南均氣溫在21.7氏度左右冬季最冷1平均12.8氏度夏季最熱的7、8平均28.2氏度。年均降雨量1300米，即使在炎南寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段，2007上半年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值389元，同比增30%，完成計(jì)102.4%；實(shí)現(xiàn)利稅總額27元、利10.5元，同比分別增2541％。伴隨經(jīng)濟(jì)1-4，城鎮(zhèn)居民家庭總支3609，比去年同期增6.44%，居民人均消費(fèi)性支出2743，同比增長(zhǎng)13.48。隨著生活水平的不斷提高，1-4城鎮(zhèn)居民人均教育文化娛樂服務(wù)支出347，同比增長(zhǎng)18.08%。在消費(fèi)品方面，彩電消費(fèi)增長(zhǎng)4.4，家用電腦消費(fèi)增長(zhǎng)3.7。人均家用汽車消費(fèi)增長(zhǎng)23.1%，居民購置大件耐用消費(fèi)品也地地資源供應(yīng)、住房保障制度等因素有很大關(guān)系。自中國?東盟博覽永久落戶南寧之后南寧與周邊省市周邊東盟國家的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往《南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)暫行辦法（2004關(guān)關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目以地塊進(jìn)行公開招標(biāo)2．南寧市廉租住房制度建設(shè)法工程成本：包括開發(fā)成本、稅金、3%利潤(rùn)（按開發(fā)成本扣除2．南寧市廉租住房制度建設(shè)法2002年以來，南寧市委、市政府根據(jù)國家有關(guān)廉租住房工作的完善了廉租住房管理工作。2002121日，頒布了《南寧市廉住房管理辦法2003825日下發(fā)了《關(guān)于南寧市廉租住房2006年3月21日頒布了新的《南寧市城鎮(zhèn)廉租住寧市城鎮(zhèn)廉租住房租賃住房補(bǔ)貼發(fā)放管理若干規(guī)定》等相關(guān)配套文南寧新建商品房銷南寧新建商品房銷日起明碼標(biāo)4．整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方2007年8月14．整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作方南寧市政府于2006年十一月開始制定了市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市可證后，是否在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)銷)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，銷售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購房人明示。5．南寧國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要5．南寧國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要2010城市居民人均住房使用面積達(dá)到22方米左右基本實(shí)現(xiàn)全市90%左右的居民擁有成套住宅5新建商品房1800平方米，提出住房建設(shè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目人人享有合適的住房加強(qiáng)住區(qū)建設(shè)，住房建設(shè)總量目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)各類住房共約住房建設(shè)總量目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)各類住房共約21萬套，總建筑面1847.87萬平總建筑面1847.87萬平方米。其中套型建筑面積小于90方米的普通商品住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）建筑面積占年度建商品住房總建筑面積的比重超過70%。規(guī)劃期內(nèi)設(shè)商住房16.2套筑面1470.93平方米。建設(shè)政策性障住4.8套筑面積376.94平方米。其中經(jīng)濟(jì)適用住4.54套筑面363.0平方米設(shè)租住0.26套筑面13.94平方米綜合評(píng)價(jià)1、南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)回1992南寧實(shí)行沿海開放城市政策以后，南寧市委、市政府加化住宅成為投資的熱點(diǎn)。到2002，南寧市住宅消費(fèi)已逐漸步入成2004年，年，南寧市的土地開發(fā)跳出舊城區(qū)，正式進(jìn)入“快環(huán)控有關(guān)目的在于通過快環(huán)沿線低價(jià)位土地的“招拍掛”來抑制日年形成了房產(chǎn)交易“價(jià)年形成了房產(chǎn)交易“價(jià)跌量漲”的局面2006年南寧房?jī)r(jià)上漲的主要原因是南寧城市價(jià)值的總體提高和人們對(duì)南寧未來發(fā)展的良好預(yù)期，在2006年上半年南寧市住宅銷售價(jià)格區(qū)間在3000-4000的價(jià)位銷售量最高，隨著生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)最重要的是精神消費(fèi)2000元以下的上半上半年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了年初“起步快2、完成開發(fā)投資情20071-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投80.91億元，同比增長(zhǎng)40.11%，增速比一季度加快了2.92個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提3.9個(gè)百分點(diǎn)。占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額的42.2%，增速也分別快于36.94、3.9個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，1120071-6月南寧市房地產(chǎn)投資情況單位：億元、 固定資產(chǎn)投房地產(chǎn)開發(fā)投房地產(chǎn)投資占固定投資比2006年1--6 2007年1--6 同比增 +8.22百分?jǐn)?shù)據(jù)來源：搜房3、3、土地開發(fā)與購在同步發(fā)展。上半年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積3462畝，同比增長(zhǎng)68.18%，由表2以看出，南寧市繼續(xù)加大了房地同比上漲19.9%，環(huán)比上漲1.7%（表2）。年土地交易對(duì)比情況分析表出讓土地面積（平方米交易金額（億元2006上半2007上半同比增數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息表 2007年1-9月南寧各城區(qū)土地交易城成宗占宗比成交總面占總積比成交總占總比成交均青秀263.2087128235.7331487西鄉(xiāng)塘940.504165374.3019176江南8759.63067093.4748982興寧61100.56292178.6645188邕寧11.7348---60.7189---35合393063.9047452942.8933147.83數(shù)據(jù)來源：南寧國土資源主，青秀區(qū)供應(yīng)地塊數(shù)量達(dá)11宗，占總成交宗數(shù)的四分之一，但整體地塊面積偏小，僅占總供給面積的8％；西鄉(xiāng)塘供應(yīng)地塊數(shù)量占到近1/3，供應(yīng)面積也占到總面積的1/3，單宗地塊特點(diǎn)是面積較小，應(yīng)主要以小地塊為主上百畝的大宗地塊拍賣寥寥無幾這導(dǎo)致了20072006表4）。4：2007預(yù)計(jì)未出讓地塊表城宗占宗數(shù)比總面積（畝占總面積比青秀西鄉(xiāng)塘興寧7江南3合數(shù)據(jù)來源：南寧國土資源面積達(dá)1703.68萬平方米，同比增長(zhǎng)30%。其中，商品住宅1264.59業(yè)用房182.09萬平方米，增長(zhǎng)9.4%（55.20071-6月南寧各類房產(chǎn)施工面單位：萬平方20061-620071-6同比增長(zhǎng)施工總面其中：商品住辦公商業(yè)營(yíng)業(yè)用數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息.商品房交易情況商品房銷售持續(xù)旺銷。1-6，全市商品房銷售261.39平方米同比增長(zhǎng)56.5%，期房繼續(xù)旺銷現(xiàn)房需求下滑期房銷240.80萬平方米，同比增71.9%，保持著強(qiáng)勁的熱銷勢(shì)頭（。現(xiàn)房由的銷售，現(xiàn)房銷售面積同比下降23.5%。6.20071-6南寧商品房銷售面單位：萬平方20061-620071-6同比增長(zhǎng)商品房銷其中期房銷現(xiàn)房銷-積達(dá)243.12平方米，占全市銷售總量的93%。其中，銷售面積總計(jì)221.32平方米，占市區(qū)銷售總量的91%。從銷售增長(zhǎng)速度看，南寧市的經(jīng)濟(jì)適用住房各項(xiàng)目建設(shè)在2006底開工100平方米，2007選址用地千畝左右。在2006年南寧市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)第二十八次會(huì)議上，把南寧秀廂路北湖安居小區(qū)北面（用地面積300·30—500畝），以及機(jī)場(chǎng)高速路東面（原南寧煉油廠土地300畝作為20072008年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目規(guī)劃選址，用地合計(jì)為9001100畝。 年上半年，全市7經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)完成投資2.2412.525.4％.全市經(jīng)濟(jì)適用房平均銷售價(jià)格為1833平方米與去年同期1615平方米的均價(jià)相比上漲13.5%，比一季度每平方米上漲22，價(jià)格變化保持南區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)四個(gè)城區(qū)銷售一直很搶手隨著“在水一方華花園”、“江南新興苑”新盤項(xiàng)目的傾力推出，1-6，全市經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)銷售16.20平方米共計(jì)1791，銷售面積同比增長(zhǎng)58.8%，銷售成交活躍，平均銷售價(jià)格為1833平方米，價(jià)格低于全市住宅均價(jià)40%，同今年一季度經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)相比每平方米微升22，價(jià)格有所上升。來其銷售價(jià)格基本穩(wěn)定在1789～1835的區(qū)間，價(jià)格變動(dòng)有其觀性，上漲正常

項(xiàng)目名總戶 價(jià)地址項(xiàng)項(xiàng)目名總戶 價(jià)地址項(xiàng)目介小區(qū)占地509畝，規(guī)劃總建筑面積約60萬平方米多共約6000套住房，按平均3.5人/戶，小區(qū)建成后桃花約6000住南寧市安東路9成為21000人口的大型生活社區(qū)。以60萬平方米北首席生活城為開發(fā)理念，力爭(zhēng)把桃花源小區(qū)打造㎡為配套成熟，鄰里和睦的生態(tài)健康生活社區(qū)，使本目成為南寧的人居樣板恒大新約6000一秀廂大道目前規(guī)劃占地418畝，總建筑面積約52萬平方米元32發(fā)理念并引入國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，融匯多（圍合式組團(tuán)布局空間錯(cuò)落有致。元期元/4.31畝占地50多萬M2建筑面積，2000多個(gè)車位澳華花 約5000

元/

大道103

約5000業(yè)街、社區(qū)超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等一應(yīng)俱全，大型社區(qū)生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有；坐北朝南的主體建造，院落式空間布局，多層和小高層相間融和，錯(cuò)落有致，戶型采光通風(fēng)及動(dòng)靜分區(qū)的優(yōu)化設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出寧靜溫馨的居住氛圍；

不元高

鳳嶺區(qū)，由福州國偉建設(shè)設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，南寧明基建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積356500平方米，實(shí)際用地面積188280.9平方米，建筑密20.84，容積率1.89，綠地率元/金禾灣屬南寧市經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)本項(xiàng)目由17金禾 約2500

元/

200號(hào)

總建筑面積約為28萬平方米屬中等規(guī)模完整豐富的多富寧新興

約2200多

住元㎡

西路1號(hào)

寧新興苑占地約300總建筑面積約34.6萬平方米，容積率1.887，共有樓宇37棟，居住戶數(shù)2240戶，項(xiàng)目由南寧市城市建設(shè)投資發(fā)展總公司與南寧市西白沙大道 時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目龍翔 不 不

江南新興苑“春之語”組團(tuán)融為一體可享受江南新興成熟的園林、會(huì)所、游泳池、幼兒園、商業(yè)街等豐富配套，精彩生活觸手可及。南寧市行政區(qū)調(diào)整后，江項(xiàng)目用地規(guī)模接近27020003000昌泰·清華 約3000相思湖新 新區(qū)第一人文社區(qū)；商業(yè)街、社區(qū)超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)元/數(shù)據(jù)來源：南寧市房地產(chǎn)管理2．2．廉租房建設(shè)情據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2005年底，南寧市低保戶有22774，其中市區(qū)有10492戶，按照新的《南寧市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法預(yù)計(jì)全市2838符合廉租住房申請(qǐng)條件。已建成廉租房情南寧市委、市政府非常重視廉租住房保障工程的建設(shè)，將廉2003年，南寧市在江南區(qū)興建了第一批廉租住房3002000萬元。興建的廉租住房一房一廳120套，每套建筑面積為4218056平方米；20041750在江南區(qū)原廉租住房小區(qū)內(nèi)建設(shè)第二批廉租住房300積為29062.41方米，總投資3750元。在建廉租房情2007寧市政府投入資金約6200元，再新建600廉租房，建筑面積約44567方米，目前正緊張有序地進(jìn)行施工中。““十一五租房規(guī)劃建設(shè)情““十一五”期間，南寧市政府決定進(jìn)一步加大廉租住房建力度，在市區(qū)的東、西、南、北四個(gè)方向各劃撥50畝土地，適當(dāng)分14平方米。月2927平方米，32849平方米，42954平方米，5月2961平方米6份全市商品房平均銷售價(jià)格已升至3108元/平方米，與2份相比每平方米上升181，與上年同期相比上漲5.84%。其中，住宅均價(jià)3018平方米2份每平方米上升1951.2007年上半年南寧商品房?jī)r(jià)格走期房?jī)r(jià)格整體低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格，但漲幅高于現(xiàn)房1-6，南寧市商品房屋現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為3158平方米，期房平均銷售價(jià)格為31041.74%。從漲幅看，期房平均銷售價(jià)格同比上漲6.762.18%。市區(qū)商品房上漲快，房?jī)r(jià)突破3200今年上半年，南寧市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為3236元/平方米，超過上年同期3018平方米的平均水平，漲幅7.22%。其中，市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為3129平方米，同比上漲11.73%。52800元30006六縣房地產(chǎn)銷售形勢(shì)水漲船高與市區(qū)供銷兩旺的樓市相比，南寧市六縣房?jī)r(jià)漲幅已超過市區(qū)1-6月，六縣商品房平均銷售價(jià)格為1414元/平方米，同比上漲15.328.16個(gè)月漲幅快于市區(qū)。南寧市2500平方米以下的房子已經(jīng)少見，3300平方米左右最為集中，不少高端房產(chǎn)均價(jià)在5000之上。仙葫、良慶2500南寧市今年將竣工80平方米經(jīng)濟(jì)適用房，但由于申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的銀海大道一帶的樓盤售價(jià)在2500/平方米左右。新區(qū)主打價(jià)位3300大部分均價(jià)在330～3600元之間。中心區(qū)域4300務(wù)區(qū)等中心區(qū)域的房?jī)r(jià)維持在每平方40004500左右。高端樓盤4300與此同時(shí)，鳳嶺北已經(jīng)形成了一個(gè)純居的高檔住宅新的樓盤還在不斷地增加，相對(duì)于其他區(qū)域，此間的房?jī)r(jià)連年看漲價(jià)0仙葫、良新中心鳳嶺2.2007年上半年不同區(qū)間商品住宅價(jià)截止2007年9月，南寧市商品房空置面積為６７．５７萬平方南寧湖濱大廈--示范高層鋼結(jié)構(gòu)住年度“科技三項(xiàng)”資助的《高層住宅國家建設(shè)部2004科技示范工程，由廣西建筑綜合設(shè)年度“科技三項(xiàng)”資助的《高層住宅樣，南寧房?jī)r(jià)也保持水漲船高的趨勢(shì)。2007能成為繼鳳領(lǐng)之后的新CLD，開發(fā)周期長(zhǎng)，強(qiáng)度較大，配套完善，但7%——8%左右，延續(xù)上漲的趨勢(shì)。由于南寧市目前的房?jī)r(jià)與首““國六條”實(shí)施細(xì)則規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)目中，套型建筑面積90方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上。但由于今年的項(xiàng)目大多是上年6份以前審批或開工的大戶型所占比重依然偏高統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前90方米以下住宅施工面積達(dá)309.2