曲阜西關(guān)改造項(xiàng)目意向性策劃方案

思路背景研究區(qū)域定位區(qū)域規(guī)劃一期工程開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析（一期）1背景研究區(qū)域定位區(qū)域規(guī)劃一期工程開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析（一期）2背景研究認(rèn)識(shí)曲阜孔子儒學(xué)曲阜故城曲阜是我國(guó)古代思想家、教育家、政治家、儒家學(xué)派創(chuàng)始人孔子的故鄉(xiāng)，是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一，是世界聞名的旅游城市，以禮儀之邦、信義之鄉(xiāng)而著稱！中國(guó)名片，世界窗口3背景研究曲阜市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀城市認(rèn)知。曲阜是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，中國(guó)上古時(shí)代的黃帝生于城東壽丘，炎帝、少昊先后在此建都，曾作為魯國(guó)都城800余年，是古代偉大的思想家、教育家、儒家學(xué)派創(chuàng)始人孔子的故鄉(xiāng)。以孔府、孔廟、孔林、魯國(guó)故城為代表的歷史文化資源具有世界級(jí)意義，是高度專業(yè)化的旅游城市。104國(guó)道和327國(guó)道在曲阜市區(qū)內(nèi)十字交匯，京滬高鐵曲阜東站的投入使用將為本地帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。近年來(lái)，曲阜市堅(jiān)持以提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、培植新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，著力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化。2009年曲阜實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值215.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.7%。2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值235億元。4文化與旅游資源。曲阜有輝煌的文化遺產(chǎn)，815平方公里的土地上有各類文物古跡600余處，其中6處列入全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，11處列入山東省重點(diǎn)文物保護(hù)單位，1994年，孔廟、孔府、孔林被列入世界文化遺產(chǎn)名錄。曲阜作為孔圣故鄉(xiāng)，人文及旅游資源異常豐厚；便利的交通為此歷史文化名城帶來(lái)了大量旅游觀光人流的導(dǎo)入，也由此大大提升了曲阜在濟(jì)寧乃至魯西南的地位。交通資源。航空：距離濟(jì)寧曲阜機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，到濟(jì)南遙墻國(guó)際機(jī)場(chǎng)1.5小時(shí)，到徐州觀音機(jī)場(chǎng)1.5小時(shí)；公路：104國(guó)道和327國(guó)道穿越曲阜市區(qū)，京臺(tái)高速和日蘭高速分別在城區(qū)東部、南部掠過(guò)；鐵路：新兗石（新鄉(xiāng)—兗州—日照）鐵路通過(guò)曲阜，并設(shè)曲阜火車站，京滬高鐵，南北向貫通曲阜市境，并在曲阜市息陬鎮(zhèn)設(shè)立中心站——京滬高鐵曲阜東站。從曲阜東站乘高速列車2小時(shí)可達(dá)北京，2.5小時(shí)可達(dá)上海。京滬高鐵的開通將為曲阜經(jīng)濟(jì)騰飛再添有力翅膀。背景研究曲阜市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀曲阜旅游圖5背景研究人口情況。城市人口為30萬(wàn)，遠(yuǎn)期到2020年，城市人口將達(dá)到50萬(wàn)，建成區(qū)面積將達(dá)到58平方公里。人口的聚集將加速曲阜城市化進(jìn)程的發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。曲阜區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要以輕工業(yè)和旅游文化產(chǎn)業(yè)為支柱，從業(yè)第二產(chǎn)業(yè)人員和部分第三產(chǎn)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主可支配收入較高，但所占人數(shù)較少；農(nóng)村人口比例較大，但收入較低，購(gòu)買力的不足造成房地產(chǎn)銷售的有效客源稀缺，需要吸引周邊縣市區(qū)的客源加以補(bǔ)充。教育資源。近年來(lái)，曲阜積極推動(dòng)與東方圣城地位相稱的教育名市工程建設(shè)。使良性教育發(fā)展體系得以初步建立，傳統(tǒng)文化教育成為享譽(yù)全國(guó)的品牌課程。曲阜師范大學(xué)更有望成為研究中國(guó)文化、儒家學(xué)說(shuō)的中心。教育資源的充分發(fā)揮將成為曲阜打造城市競(jìng)爭(zhēng)力的又一品牌。曲阜市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀6背景研究曲阜市城市發(fā)展規(guī)劃西關(guān)片區(qū)以旅游、商貿(mào)、文化和居住功能為主，充分展現(xiàn)曲阜歷史文化風(fēng)貌城市發(fā)展目標(biāo)：著名東方圣城文化旅游名城現(xiàn)代科技新城生態(tài)宜居水城

7背景研究曲阜市城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃布局。以向南發(fā)展為主，呈“南展、北控、東進(jìn)、西擴(kuò)”態(tài)勢(shì)。城市總體布局為“一城、兩區(qū)、四組團(tuán)”。一城為曲阜市區(qū)；兩區(qū)為北城區(qū)、南城區(qū)；四組團(tuán)為東北組團(tuán)、高鐵組團(tuán)、時(shí)莊組團(tuán)、陵城組團(tuán)。北城區(qū)以商貿(mào)、旅游、文化娛樂(lè)和居住為主，該區(qū)建設(shè)充分展現(xiàn)歷史文化風(fēng)貌；南城區(qū)是城市未來(lái)發(fā)展的主要區(qū)域，是以行政辦公、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、旅游觀光、信息產(chǎn)業(yè)、居住為主的城市綜合性中心區(qū)；東北組團(tuán)是以外向型加工工業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)；高鐵組團(tuán)是以為高速公路配套的服務(wù)業(yè)、商貿(mào)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域；時(shí)莊組團(tuán)是加工工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和商貿(mào)、居住相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；陵城組團(tuán)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)及配套商業(yè)、居住相結(jié)合的綜合區(qū)。西關(guān)片區(qū)華魯片區(qū)8西關(guān)將在曲阜發(fā)展過(guò)程中起到何種作用，扮演何種角色？9背景研究區(qū)域定位區(qū)域規(guī)劃一期工程開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析（一期）10區(qū)域戰(zhàn)略總綱區(qū)域金和置業(yè)政府提升提升促進(jìn)促進(jìn)品牌落地項(xiàng)目成功區(qū)域再造影響提升區(qū)域定位11區(qū)域定位新西關(guān)，生活新天地新西關(guān)，生活新天地在曲阜市總體規(guī)劃方案上，西關(guān)片區(qū)主要功能定位為居住，但我們從西關(guān)的文脈、資源、以及地段上考慮，顯然，西關(guān)可以為曲阜的發(fā)展貢獻(xiàn)更多……12區(qū)域定位區(qū)域認(rèn)知西關(guān)民族社區(qū)的歷史與現(xiàn)狀。西關(guān)民族社區(qū)位于曲阜明故城西側(cè)，是市級(jí)新農(nóng)村新家庭建設(shè)示范點(diǎn)，也是濟(jì)寧市唯一回漢民族聚居區(qū)。也是一片承載著曲阜深厚發(fā)展歷史的區(qū)域。人口。轄區(qū)面積2.7平方公里，有居民890戶3468人，其中回族群眾占總?cè)丝诘娜种?。區(qū)位條件。位于明故城西側(cè)，一水之隔，城市兩大交通干道交匯，通達(dá)性好，交通便利。成績(jī)與榮譽(yù)。西關(guān)民族社區(qū)先后被授予“先進(jìn)基層黨組織”、“民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步模范村居”、“山東省文明單位”等稱號(hào)，并三次被授予“全國(guó)民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步先進(jìn)集體”稱號(hào)；2010年被授予“全國(guó)民主法治示范村”。歷史文化。西關(guān)原是孔府的私家花園，專供衍圣公游覽時(shí)休息之用。西關(guān)花園舊址的留存為研究明清時(shí)期私家花園的建筑風(fēng)格、建筑特色等提供了比較直觀的實(shí)物資料。同時(shí)西關(guān)花園也是孔府景觀的重要組成部分，代表著西關(guān)社區(qū)深厚的人文歷史傳統(tǒng)。13區(qū)域定位區(qū)域認(rèn)知產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)。西關(guān)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)以教育、服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主，商業(yè)、服務(wù)業(yè)主要消費(fèi)群體為教育機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位及往來(lái)游客，同時(shí)在中國(guó)白酒市場(chǎng)久負(fù)盛名的孔府家集團(tuán)也坐落在此區(qū)域內(nèi)，孔府家酒代表了曲阜本地品牌的一種影響力。西關(guān)民族社區(qū)居委會(huì)下屬產(chǎn)業(yè)眾多，現(xiàn)有曲阜市西城建筑公司、魯漢木業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、曲師大南公寓以及西公寓等集體企業(yè)。因勢(shì)利導(dǎo)建立了民族商貿(mào)市場(chǎng)、西賓酒城市場(chǎng)等貿(mào)易市場(chǎng)；投資建設(shè)了五福路市場(chǎng)、汽車美容中心、生態(tài)美食城；開發(fā)建設(shè)了附中對(duì)過(guò)商業(yè)樓、西關(guān)公寓樓、順河橋商業(yè)樓；引進(jìn)了雙龍購(gòu)物廣場(chǎng)、浩軒商務(wù)賓館等。14區(qū)域定位區(qū)域認(rèn)知居住格局。建國(guó)后至上個(gè)世紀(jì)70年代初，回族居民基本是圍寺而居，或沿街居住，相對(duì)集中。70年代中期，為改善居住環(huán)境，由當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)隊(duì)根據(jù)家庭人口數(shù)劃出在宅基地，一家一個(gè)獨(dú)立院。為照顧回族的風(fēng)俗習(xí)慣，有意識(shí)地劃出一排或一個(gè)胡同為回民宅基地，但有些回民因生意的需要或者為了居住的方便，有意選擇了與漢族相鄰而居。進(jìn)入90年代后,隨著城市化進(jìn)程的加快，在城市改造的過(guò)程中，居委會(huì)有了統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)舊房屋采取只拆不建不修的政策，統(tǒng)一建起住宅樓。2001年，曲阜市政府批準(zhǔn)了西關(guān)轄區(qū)的規(guī)劃方案。居委會(huì)居民要求幾十年和睦相處，就不再分成漢民樓、回民樓。這種居住格式使得當(dāng)?shù)氐幕貪h和諧民族關(guān)系有了基礎(chǔ)。15區(qū)域定位西關(guān)在曲阜人心目中的地位西關(guān)是孔府西花園。內(nèi)現(xiàn)存重要文物，包括重要史跡和不同時(shí)代風(fēng)格的代表性建筑，構(gòu)成了豐富的文物資源優(yōu)勢(shì)，傳承起曲阜的歷史發(fā)展文脈。西關(guān)是民族聚集地，是各民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步的先進(jìn)代表。西關(guān)是孔府家集團(tuán)所在地，代表著曲阜工業(yè)、品牌的悠久歷史和榮光。西關(guān)教育院校、機(jī)構(gòu)眾多，可以說(shuō)是曲阜的文化、教育中心。西關(guān)宗教氛圍濃厚，分布著伊斯蘭教協(xié)會(huì)、清真寺以及規(guī)劃建設(shè)的國(guó)際禮拜堂等宗教機(jī)構(gòu)?？梢哉f(shuō)是曲阜的宗教中心。曲阜的商貿(mào)業(yè)也有一定特色，民族風(fēng)情和現(xiàn)代時(shí)尚感兼具，在曲阜商業(yè)領(lǐng)域別具一格。16核心問(wèn)題：資源深厚（+）鮮明的特色定位和認(rèn)知度區(qū)域定位核心問(wèn)題提純區(qū)域本身氣質(zhì)高貴，有良好的發(fā)展前景，在城市總體規(guī)劃上給予的支持力度尚不足以支撐對(duì)本身個(gè)性特征與文化承載的挖掘與提煉，因此需要更深入的定位。區(qū)域優(yōu)勢(shì)外部資源優(yōu)勢(shì)充沛，自身資源有可挖掘、可提升空間，這里將是城市的又一形象展示窗口區(qū)域缺憾區(qū)域認(rèn)知度不高：形象沒(méi)有展示和確立；與其他城市老區(qū)一樣，面臨雜亂的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，有待提升17區(qū)域定位戰(zhàn)略解決方案挖掘區(qū)域最大特色，整合城市各種資源，尋找到區(qū)域整體包裝突破口政府對(duì)區(qū)域總體發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃與愿景，作為前提整合城市特色，提純最大的區(qū)域特色進(jìn)行包裝區(qū)域特色定位，提升附加值，打造影響力18區(qū)域定位案例研究中國(guó)烏鎮(zhèn)：將江南水鄉(xiāng)文化與民居建筑文化與深厚的歷史文化融合，植入質(zhì)樸無(wú)華的江南小鎮(zhèn)，成為中國(guó)依附于歷史之上的旅游化城市運(yùn)營(yíng)典范之作。中國(guó)江南的文化封面具有1300多年的古江南文化風(fēng)韻；因偏居一隅，整體建筑肌理被較為完好保存下來(lái)；作為創(chuàng)新旅游營(yíng)銷典范，將民居建筑文化與民俗文相融合，并深刻挖掘其歷史人文底蘊(yùn)成為中國(guó)江南之游第一站；在營(yíng)銷上，因又劉若英與黃磊所排的電影《似水年華》而作為策劃引爆點(diǎn)出名。19區(qū)域定位案例研究上海新天地：將石庫(kù)門文化（傳統(tǒng)建筑文化）與老上海文化嵌入物質(zhì)化的休閑娛樂(lè)中心，利用明星文化炒作，從而迅速知名全國(guó)，是海派文化的精神縮影，成為繼上海外灘后又一城市標(biāo)簽。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功標(biāo)本。上海新天地原為上海石庫(kù)門居住區(qū)，是作為舊城改建項(xiàng)目；在瑞安集團(tuán)的市場(chǎng)運(yùn)作下，保留上海獨(dú)有的石庫(kù)門建筑，引進(jìn)國(guó)際知名的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；通過(guò)APCE會(huì)議、一大紀(jì)念會(huì)等、帕瓦羅帝舉辦演唱會(huì)等營(yíng)銷手法，迅速成為全國(guó)知名的體驗(yàn)中心；其特有建筑文化+海派風(fēng)格文化的植入，是項(xiàng)目操作成功最大的附加值；20區(qū)域定位西關(guān)特征提純以打造環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，富有文化內(nèi)涵格局和風(fēng)貌與明故城相協(xié)調(diào)的，適宜人居的生態(tài)型居住社區(qū)為前提；突出回漢民族聚居社區(qū)的民族特色、保持鮮明的個(gè)性；整合旅游、人文、服務(wù)業(yè)資源，發(fā)展獨(dú)具一格的商業(yè)模式；曲阜師范大學(xué)明故城、孔府、孔廟小林河孔府西花園回漢聚集區(qū)清真寺、民族商貿(mào)街人文生態(tài)融合人文性窗口性民族性融合性國(guó)際、人文生態(tài)風(fēng)情、商業(yè)西關(guān)片區(qū)內(nèi)涵特質(zhì)21區(qū)域定位區(qū)域總體定位新西關(guān)，中央文化生活區(qū)（CCLD）新西關(guān)，生活新天地升級(jí)定義中央文化生活區(qū)（CCLD）：一般位于城市居住中心，有一流的生活配套、生態(tài)環(huán)境，可滿足城市主流人群居住、教育、消費(fèi)的需求，是比中央生活區(qū)（CLD）更高一級(jí)的生活居住區(qū)域。22區(qū)域定位區(qū)域功能定位新西關(guān)，中央文化生活區(qū)（CCLD）居?。阂允袌?chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)創(chuàng)造生態(tài)宜居的高尚住區(qū)文化：注重區(qū)內(nèi)文化遺產(chǎn)的保護(hù)展示西關(guān)深厚的文化底蘊(yùn)商業(yè)：以市場(chǎng)創(chuàng)新者的姿態(tài)完善和升級(jí)城市商業(yè)形態(tài)娛樂(lè)：注重參與性、開放性豐富居民、游客娛樂(lè)活動(dòng)23區(qū)域定位區(qū)域?qū)傩远ㄎ弧爸械木瘛?.建筑的交匯，商業(yè)文化的融合，只是表面現(xiàn)象，更深一層是展示了傳統(tǒng)文明向現(xiàn)代文明的開放，展示了一種兼容并包、自由開放的“中的精神”；2.東方哲學(xué)思想核心：兼容并包、不偏不倚；3.孔子是中國(guó)的名片，更是曲阜的名片，“中的精神”便是孔子的精神，可引申為“中庸”、“居中不偏”……延伸到規(guī)劃層面，則是講求中軸線對(duì)稱的規(guī)劃理念；24區(qū)域定位區(qū)域形象定位“一城之中，一城之榮”1.“城”代表區(qū)域的大手筆造城的屬性2.“中”體現(xiàn)項(xiàng)目屬性定位以及反映了項(xiàng)目區(qū)域位置3.“一城之榮”顯示出恢弘大氣的形象，強(qiáng)力代言城市推廣語(yǔ)：25區(qū)域定位前景展望政府利益開發(fā)利潤(rùn)及品牌建立企業(yè)利益改造后區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長(zhǎng)極集體及居民利益居住環(huán)境改善城市歸屬感增強(qiáng)社會(huì)保障增加城市功能完善城市價(jià)值提升旅游消費(fèi)升級(jí)改造前社區(qū)形象落后，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損26背景研究區(qū)域定位區(qū)域規(guī)劃一期工程開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析（一期）27區(qū)域定位區(qū)域影響力提升初步構(gòu)想金和置業(yè)策動(dòng)協(xié)助，主導(dǎo)對(duì)整體區(qū)塊的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，由政府審批指導(dǎo)，并邀請(qǐng)專家（文化學(xué)者與城市規(guī)劃相關(guān)權(quán)威人士）的參與論證，以文化為主導(dǎo)的城市和板塊運(yùn)營(yíng)課題作為切入點(diǎn)，圍繞中央文化生活區(qū)的構(gòu)建作為核心，達(dá)到提升區(qū)域影響力之目的；在政府基本認(rèn)可的基礎(chǔ)上，雙方共同邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、城市運(yùn)營(yíng)專家、文化人士，舉辦大型區(qū)域包裝思路論證會(huì)。引爆市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的關(guān)注。28區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃原則與理念明確中央文化生活區(qū)作為”城市社區(qū)”這一基本定位，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行整體的規(guī)劃，完善甚至升級(jí)一個(gè)城市的功能需求；整體布局以中軸線對(duì)稱為基本結(jié)構(gòu)，突出儒家學(xué)派“居中不偏，不正不威”的思想，達(dá)到片區(qū)規(guī)劃與明故城風(fēng)貌的協(xié)調(diào)；以功能為本，形勢(shì)的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑布局與形式之美；注重項(xiàng)目的“融合性”，以圍合、半圍合的形式，創(chuàng)造出具有地方特色的院落之美，展現(xiàn)回漢人民團(tuán)結(jié)融合的和諧；將東側(cè)的小林河、民族花園以及明故城的景觀資源、文化資源等通過(guò)東側(cè)臨街的低層建筑巧妙的借入社區(qū)內(nèi)；29區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)凸顯中央文化生活區(qū)的“融合性”、“文化性”和“開放性”，形成“一軸交五帶，一園融四區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)，具體地：“一軸”：以拓寬改造后的西關(guān)大街為整個(gè)項(xiàng)目用地的主軸線，具有功能和空間上的維系和引導(dǎo)作用；“五帶”：規(guī)劃考慮沿主要街面和規(guī)劃道路設(shè)置五個(gè)不同的功能帶，沿靜軒西路城市級(jí)商業(yè)帶，沿小林河濱水景觀帶，沿西賓路人文商業(yè)帶，沿歸德路民俗風(fēng)情帶，沿中軸規(guī)劃路生態(tài)綠化帶；“一園”：在西關(guān)大街和中軸路交叉口規(guī)劃西關(guān)新中心，依托西關(guān)回漢民族聚居區(qū)的有利條件和優(yōu)美的自然風(fēng)光打造穆斯林風(fēng)情的文化商業(yè)主題園；“四區(qū)”：城市居住空間是居民生活的舞臺(tái)和載體，結(jié)合用地布置四個(gè)主要的高尚居住區(qū)；30區(qū)域規(guī)劃住宅定位與規(guī)劃居住是西關(guān)改造前后的主要功能，因此住宅的規(guī)劃成為改造成功與否的關(guān)鍵因素。區(qū)域定位能否實(shí)現(xiàn)，形象能否建立，均主要取決于住宅的定位與規(guī)劃能否實(shí)現(xiàn)。住宅定位：多元化生態(tài)復(fù)合居住區(qū)它應(yīng)具有一下特點(diǎn)：1.多種物業(yè)集合，滿足不同人群的置業(yè)需求，整體規(guī)劃富于變化、形成不同風(fēng)格、和諧共融的組團(tuán)，加強(qiáng)項(xiàng)目的層次感、形式感；2.應(yīng)用新技術(shù)及新材料，創(chuàng)造生態(tài)化的居住空間；3.結(jié)合現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格與新城市主義理念，創(chuàng)造多層次的休閑活動(dòng)空間，融合生活，使生活向室外延伸，提高社區(qū)活力；31區(qū)域規(guī)劃住宅定位與規(guī)劃規(guī)劃依據(jù)：空間結(jié)構(gòu)。利用自然的坡度、水系銜接不同風(fēng)格組團(tuán)，在使規(guī)劃錯(cuò)落有致的同時(shí)，使建筑有機(jī)融合?？臻g利用。利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大；綠化景觀。注重現(xiàn)有資源如水系、公園以及文化遺存的有效利用引入活水，形成統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)；道路系統(tǒng)。強(qiáng)調(diào)整體性與景觀性，采用”小區(qū)路-組團(tuán)路-宅前路“三級(jí)模式；建筑風(fēng)格。以新古典主義為主要表現(xiàn)手法；融入現(xiàn)代中式元素，在繼承中式建筑形象、內(nèi)庭和與自然融合等傳統(tǒng)精髓的同時(shí)，在建筑內(nèi)部的分割、外立面等方面吸收新古典主義建筑元素，創(chuàng)造曲阜獨(dú)一無(wú)二的建筑集群。32區(qū)域規(guī)劃商業(yè)定位與規(guī)劃商業(yè)社區(qū)服務(wù)型商業(yè)城市級(jí)商業(yè)中心旅游外向型商業(yè)穆斯林風(fēng)情商業(yè)街文化時(shí)尚購(gòu)物餐飲娛樂(lè)商業(yè)綜合體生活服務(wù)型商業(yè)商業(yè)綜合體意向33區(qū)域規(guī)劃穆斯林風(fēng)情商業(yè)街充分利用西關(guān)民族社區(qū)為曲阜市唯一的回漢民族聚居社區(qū)的有利條件和優(yōu)美的自然風(fēng)光，建設(shè)一條具有穆斯林特色建筑風(fēng)格的綜合商業(yè)街。規(guī)劃建議：以清真飲食為主打品牌?？煽紤]將眾多知名的名優(yōu)小吃和清真小吃集中于此，規(guī)劃建設(shè)曲阜名吃苑、清真小吃苑、中華名小吃苑等飲食功能區(qū)，通過(guò)體現(xiàn)古今穆斯林文化風(fēng)韻的仿古街肆布局，使消費(fèi)者在品嘗美味清真食品之外，還可品味到濃郁的穆斯林民族文化，以此來(lái)豐富曲阜旅游和商貿(mào)的內(nèi)涵，促進(jìn)曲阜旅游消費(fèi)的升級(jí)和資源整合！業(yè)態(tài)配比：西關(guān)大街西關(guān)片區(qū)F地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)，因其能夠直接對(duì)接明故城游客流，擬規(guī)劃為西城區(qū)旅游、文化服務(wù)中心。34區(qū)域規(guī)劃人文商業(yè)帶利用西關(guān)片區(qū)西部緊鄰曲阜師范大學(xué)的有利條件，建設(shè)為曲師大配套的相關(guān)綜合服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃建議：給區(qū)域應(yīng)主打“人文商業(yè)”品牌，以全功能、一戰(zhàn)式、復(fù)合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，塑造曲阜市別具一格的樂(lè)活街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、人文街區(qū)；規(guī)劃上突出高品質(zhì)復(fù)合性的特點(diǎn)，建議該板塊建筑采用東方古典主義風(fēng)格，利用抽象、簡(jiǎn)潔的手法傳遞藝術(shù)氣質(zhì)、學(xué)院文化氣息；同時(shí)在功能上，做好大學(xué)區(qū)的綜合配套功能，設(shè)置和學(xué)生、教師平常生活密切相關(guān)的基層公共服務(wù)設(shè)施，如文化娛樂(lè)設(shè)施、車庫(kù)、零散商業(yè)等，使土地資源利用最大化、公共設(shè)施使用效率最大化；西賓路35區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃推進(jìn)原則區(qū)域定位的實(shí)現(xiàn)，在于通過(guò)多層次，復(fù)合化功能體系，形成城市生活新的一極。因?yàn)橐?guī)模大，物業(yè)類型豐富，不同于一般項(xiàng)目的點(diǎn)式開發(fā)。而是一個(gè)長(zhǎng)期再造城市、運(yùn)營(yíng)城市的區(qū)域（面）開發(fā)，因此通過(guò)對(duì)各板塊、各類物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開發(fā)提升項(xiàng)目土地價(jià)值成為關(guān)鍵?！睂?dǎo)入期"”成長(zhǎng)期"土地周期開發(fā)重點(diǎn)營(yíng)銷重點(diǎn)”成熟期"基礎(chǔ)配套人口入住物業(yè)升級(jí)：類型、檔次共建配套“告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美

”重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同

”基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的

”利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大陌生區(qū)域，認(rèn)知度低區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可維護(hù)、更新物業(yè)升級(jí)：類型、檔次36區(qū)域規(guī)劃區(qū)域再造整體推進(jìn)計(jì)劃住宅和共建設(shè)施首先開發(fā)時(shí)間軸數(shù)值軸形象確立期形象提升期成熟期持續(xù)開發(fā)期住宅配套商業(yè)物業(yè)升級(jí)價(jià)值再次提升37背景研究區(qū)域定位區(qū)域規(guī)劃一期工程開發(fā)實(shí)施方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析（一期）38一期工程開發(fā)實(shí)施方案一期概況大型舊改項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)，是建立在首期成功開發(fā)基礎(chǔ)之上的，第一，通過(guò)首期開發(fā)催熟土地屬性；第二，建立起板塊市場(chǎng)認(rèn)知和影響力。初步計(jì)劃第一期對(duì)西關(guān)東南片區(qū)的地塊E（東起歸德路，西至規(guī)劃路，南起靜軒西路，北至西關(guān)大街）和靜軒西路南片區(qū)的地塊A及地塊B（現(xiàn)包括西關(guān)洗車城、美食城、魯漢木業(yè)、華魯包裝廠等）共約363.22畝地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一期工程在西關(guān)總體定位中的功能與角色：1.以居住功能為主，建設(shè)具有自身特色文化的社區(qū)，同時(shí)滿足居委會(huì)、物業(yè)管理等行政和辦公需要；2.在形象和產(chǎn)品定位上要能夠建立起市場(chǎng)認(rèn)知和影響力，為后續(xù)成功開發(fā)建立標(biāo)桿指導(dǎo)作用；39一期工程開發(fā)實(shí)施方案地塊四至西關(guān)E區(qū)用地范圍西關(guān)華魯片區(qū)用地范圍本宗地位于明故城西側(cè)，南鄰靜軒路，東至歸德南路，北至西關(guān)大街，西至規(guī)劃路。區(qū)域位置優(yōu)越。本宗地位于曲阜師范大學(xué)南面，隔靜軒西路相望，東側(cè)臨職業(yè)中專，西、南兩側(cè)規(guī)劃道路。40一期工程開發(fā)實(shí)施方案區(qū)位條件西關(guān)E區(qū)：區(qū)位。地塊東北越過(guò)小林河和曲阜明故城緊鄰，正東側(cè)為城市現(xiàn)有綠地，西側(cè)為孔府家集團(tuán)廠區(qū)，北側(cè)孔府西苑；資源與配套。周邊一公里范圍內(nèi)，包含曲阜最重要的景點(diǎn)、商業(yè)中心區(qū)、教育資源及其他城市配套資源，資源配套之密集與純熟，全市少見；片區(qū)發(fā)展。片區(qū)所在北城區(qū)，在曲阜城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃上，主要以商貿(mào)、旅游、文化娛樂(lè)和居住為主，該區(qū)建設(shè)將充分展現(xiàn)歷史文化和現(xiàn)代宜居水城的風(fēng)貌；交通條件。宗地南鄰靜軒路，東臨歸德路，分別為曲阜東西和南北向主要交通干道，可快速通達(dá)全城。華魯片區(qū)：區(qū)位。華魯片區(qū)北側(cè)為曲阜市發(fā)大學(xué)及其附屬中學(xué)，東側(cè)臨近職業(yè)中專，南部距曲阜第一中學(xué)較近，本片區(qū)教育資源優(yōu)勢(shì)更為突出和純正。資源與配套。教育配套優(yōu)勢(shì)更加明顯，同時(shí)更靠近城市西部的商貿(mào)區(qū)，商業(yè)氛圍較濃厚；片區(qū)發(fā)展。主要以教育、商貿(mào)及居住功能為主，定位更為準(zhǔn)確細(xì)致，現(xiàn)大型商貿(mào)城、汽車站等均已運(yùn)行，為當(dāng)前市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。交通條件。北側(cè)為東西向干道靜軒路，西側(cè)一公里為曲阜汽車站，出行條件較為便利。41一期工程開發(fā)實(shí)施方案宗地內(nèi)部鑒于三宗土地（西關(guān)E區(qū)、華魯A、B區(qū)）內(nèi)部屬性較為相近，我們統(tǒng)一來(lái)談：地塊面積大，三宗土地總面積達(dá)360余畝。易于規(guī)劃布局，但其中兩塊保留用地的存在對(duì)整體規(guī)劃造成一定影響。宗地內(nèi)建筑物、附著物等密集復(fù)雜，涉及單位多、產(chǎn)權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜，面臨周期長(zhǎng)、難度大的拆遷量，開工時(shí)間難保證。沿街面較長(zhǎng)，同時(shí)具有較高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分可以單獨(dú)進(jìn)行定位和操作，并有望成為項(xiàng)目一個(gè)重要的利潤(rùn)來(lái)源。啟動(dòng)區(qū)的選擇尤為關(guān)鍵，目前來(lái)看華魯片區(qū)A地塊，西關(guān)E地塊西區(qū)，可以重點(diǎn)考慮。華魯片區(qū)A地塊42一期工程開發(fā)實(shí)施方案一期規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)：通過(guò)現(xiàn)狀分析，考慮板塊需要承擔(dān)的主要功能，并結(jié)合總體定位，已經(jīng)板塊內(nèi)外的景觀優(yōu)勢(shì)，確定總體布局為“一心、二軸、三帶六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；一心。社區(qū)中心綠地暨居委會(huì)辦公區(qū)；二軸。指居委會(huì)錢的南北向步行景觀軸線和與東側(cè)城市綠地形成景觀延續(xù)的東西向步行景觀軸線；兩線交匯于居委會(huì)前；三帶。沿小林河及歸德路綠化景觀帶，社區(qū)內(nèi)引入活水造成親水景觀帶，沿西關(guān)大街穆斯林風(fēng)情商業(yè)景觀帶；六組團(tuán)。環(huán)繞中心景觀設(shè)置六大居住組團(tuán)，根據(jù)各組團(tuán)具體情況設(shè)置回遷安置區(qū)、多層、小高層、情景洋房等組團(tuán)，滿足不同客戶的需求；43一期工程開發(fā)實(shí)施方案一期整體開發(fā)策略分期開發(fā)策略。結(jié)合曲阜市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，采取通盤規(guī)劃循序漸進(jìn)的開發(fā)模式，回遷安置與商業(yè)開發(fā)同步進(jìn)行，降低開發(fā)難度；根據(jù)市場(chǎng)年消化量妥善安排商業(yè)開發(fā)規(guī)模，保證去化速度；開發(fā)時(shí)序策略。西關(guān)E地塊由南向北：靠近城市中心區(qū)域，利用大盤形象的先期建立和整合提升，利于新區(qū)舊區(qū)之間的承接和過(guò)渡；華魯片區(qū)地塊由西向東：考慮拆遷量的大??；適度超前策略。針對(duì)曲阜房地產(chǎn)的當(dāng)前發(fā)展階段和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，采取適度超前的開發(fā)策略，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流的