2022年房地產(chǎn)估價師理論與方法模擬試題四

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一、單項選擇題

1.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價值。[2分]

A發(fā)明

B發(fā)現(xiàn)

C創(chuàng)造

D隱定

2.不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為()。[2分]

A掌握的有關(guān)信息不同

B作出的估價師聲明不同

C估價對象狀況不同

D委托人不同

3.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是()。[2分]

A內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2022年11日簽署

B內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2022年8月舉辦

C內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師

D內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

4.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是()。[2分]

A現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格

C現(xiàn)時該房屋的房改成本價

D當(dāng)時該房屋的房改成本價

5.在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=()×直接成本利潤率。[2分]

A后續(xù)開發(fā)成本+管理費用

B后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

C待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本

D待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費

6.判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)()。[2分]

A目前是否有經(jīng)濟收入

B過去是否帶來了經(jīng)濟收益

C是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

D目前的收入是否大于運營費用

7.某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。[2分]

A1765

B2000

C2069

D2400

8.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于()。[2分]

A市場價值

B清算價值

C快速變現(xiàn)價值

D投資價值

9.TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是()。[2分]

A原始價值高于賬面價值

B投資價值高于市場價值

C謹慎價值低于市場價值

D快速變現(xiàn)價值低于市場價值

10.某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為()元每平米。[2分]

A3473

B4365

C4500

D4635

11.根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是()。[2分]

A有租約限制下的價值

B共有房地產(chǎn)的價值

C無租約限制下的價值

D承租人權(quán)益的價值

12.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是()。[2分]

A裝修改造

B需求增加

C通貨膨脹

D改進物業(yè)管理

13.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是()。[2分]

A上調(diào)貸款利率

B收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D增加土地供應(yīng)

14.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進行估價。[2分]

A合法原則

B最高最佳使用原則

C估價時點原則

D替代原則

15.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。[2分]

A房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征

C房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

D房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

16.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是()。[2分]

A獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則

B合法原則屬于一般性原則

C最高最佳使用原則屬于技木性原則

D謹慎原則屬于一般性原則

17.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為()。[2分]

A簽訂估價委托合同之日

B發(fā)放抵押貸款之日

C完成估價對象實地查看之日

D未來處置抵押房地產(chǎn)之日

18.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。[2分]

A0～50

B50～75

C50～10O

D100～150

19.為評估某房地產(chǎn)2022年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2022年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2022年1月1日起至2022年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元每平米。[2分]

A3868.92

B4000.00

C4072.54

D4286.89

20.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為()元每平米。[2分]

A2427.18

B2500.00

C2575.00

D2659.57

21.為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為()元每平米。[2分]

A2204.55

B2397.99

C3237.60

D3345.64

22.某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。[2分]

A1838.00

B1844.55

C1845.87

D1850.00

23.某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為()。[2分]

A2.00%

B2.13%

C2.22%

D2.50%

24.某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8%。用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。[2分]

A358.85

B360.49

C362.93

D365.29

25.某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。[2分]

A7.65%

B8.75%

C9.42%

D10.19%

26.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為()萬元。[2分]

A85.45

B87.16

C88.50

D88.90

27.某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為()萬元。[2分]

A2281.83

B2474.60

C3798.30

D4119.18

28.運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是()。[2分]

A估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D估算開發(fā)期中的利息和利潤

29.通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2022年至2022年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2022年的價格為()