寫字樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

粵電珠海國會(huì)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)原則中國.珠海八月八日第一部分設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理原則建立設(shè)施設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)最少涉及下列內(nèi)容：消防系統(tǒng)變壓器低壓配電中央空調(diào)供、排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)照明系統(tǒng)裝修材料二、供配電系統(tǒng)A、運(yùn)行管理原則物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：變壓器的油位、油色與否正常，運(yùn)行與否超負(fù)荷，與否漏油。配電柜有無聲響和異味，多個(gè)儀表批示與否正常，多個(gè)導(dǎo)線的接頭與否有過熱或燒傷，接線與否良好。配電室防多個(gè)標(biāo)示物、標(biāo)示牌與否完好，安全用品與否齊全以及與否放于規(guī)定的位置。準(zhǔn)時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。保養(yǎng)管理原則低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)原則1）、每日工作涉及：檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)去除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。檢查配電柜中的多個(gè)開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。檢查電流互感器和多個(gè)儀表的接線與否接好。檢查熔斷器的容體和插座與否接觸良好，有無燒損。2）、物業(yè)管理人員應(yīng)確保，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每六個(gè)月一次。其次序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)原則變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每六個(gè)月一次。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈與否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子與否完好，接地線與否完好，若損傷則予以更換。測(cè)定變壓器的絕緣電阻。C、停電應(yīng)急方法的服務(wù)最少應(yīng)涉及：對(duì)于供電局提前告知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電因素及時(shí)間，告知做好停電準(zhǔn)備工作。對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與有關(guān)部門聯(lián)系，問明停電因素及時(shí)間后，及時(shí)告知業(yè)主。當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前告知停電范疇、時(shí)間，維修員應(yīng)按規(guī)定做好確保安全的組織方法和技術(shù)方法。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)快速進(jìn)行搶修，必要時(shí)告知業(yè)主停電時(shí)間及因素。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。三、電梯管理的原則電梯按國家有關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的電梯公司進(jìn)行定時(shí)維護(hù)保養(yǎng)。在驗(yàn)收合格投入使用的前提下，對(duì)維護(hù)保養(yǎng)單位進(jìn)行全方面的監(jiān)督和管理，確保電梯在設(shè)計(jì)的使用壽命內(nèi)正常運(yùn)行。（一）、電梯運(yùn)行應(yīng)急解決原則規(guī)定工程人員每天親自巡邏檢查電梯的運(yùn)行及各部位使用狀況三次以上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全因素并立刻解決，作好日統(tǒng)計(jì)。發(fā)現(xiàn)電梯故障，因人力和技術(shù)水平因素?zé)o法修復(fù)時(shí)，應(yīng)立刻告知電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修。電梯困人時(shí)，維修員應(yīng)在3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場解救客人。如需暫停電梯運(yùn)行時(shí)，應(yīng)提前告知各客戶。當(dāng)檢修電梯時(shí)，應(yīng)在電梯底層設(shè)立通告牌。發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用。電梯保養(yǎng)維護(hù)工作安排在使用低峰或夜間進(jìn)行，確保不影響電梯運(yùn)行。（二）、電梯異常狀況解決發(fā)生火災(zāi)時(shí)：當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，管理人員應(yīng)立刻按動(dòng)“消防開關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)客戶快速離開轎廂，并報(bào)“119”。井道或轎廂內(nèi)失火時(shí)，應(yīng)立刻停梯并疏導(dǎo)客戶離開，切斷電源后用滅火器滅火。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，嚴(yán)禁乘搭電梯。電梯困人時(shí)：告知被困人員，等待救援。根據(jù)樓層批示燈，PC顯示，選層器橫桿判斷轎廂所在位置。轎廂停于靠近電梯口位置時(shí)：關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)。用專用鑰匙啟動(dòng)外門。在轎廂頂用人力慢慢啟動(dòng)轎門。協(xié)助乘客離開轎廂。重新關(guān)好廳門。轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)：進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障電梯的電源開關(guān)。拆除電機(jī)尾軸端蓋。按上旋柄座及旋柄。救援人員用力把住旋柄，另一救援人員手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動(dòng)至最靠近廳門為止。當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤時(shí)，放開盤車手輪。3、碰到其它復(fù)雜狀況時(shí)，應(yīng)請(qǐng)電梯公司協(xié)助救援。（三）、電梯的年審管理：每年一次。四、中央空調(diào)的管理（一）、日常維護(hù)應(yīng)最少涉及下列內(nèi)容：序號(hào)部位內(nèi)容周期規(guī)定與原則每日巡視1潤滑系統(tǒng)壓縮機(jī)潤滑軸承的油壓、油位每2小時(shí)進(jìn)行檢查油壓、油位正常，必要時(shí)進(jìn)行放油與加油2蒸發(fā)器檢查蒸發(fā)器壓力符合設(shè)計(jì)工作狀況3冷凍水檢查冷凍水進(jìn)出水溫度水溫正常，進(jìn)出水溫度差正常4冷卻水檢查冷卻水進(jìn)出水溫度水溫正常，進(jìn)出水溫度差正常5冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度符合設(shè)計(jì)工和狀況6壓縮機(jī)電機(jī)檢查電機(jī)的電壓、電流及聲音電壓、電流正常、無異常聲音7水解決檢查水質(zhì)確認(rèn)水解決良好8水泵檢查水泵、電機(jī)軸承溫度、運(yùn)轉(zhuǎn)與否有異響和振動(dòng)、閥門開關(guān)位置電壓、電流正常、無異常聲音、無過熱，壓力表讀數(shù)正常，聯(lián)軸無異響、無漏油，9冷卻水塔檢查電流、電壓，進(jìn)出水與否正常、無溢流，風(fēng)機(jī)運(yùn)行狀況，補(bǔ)水浮球閥及閥門無滲漏進(jìn)出水正常、無溢流、風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、塔內(nèi)水位正常10風(fēng)機(jī)檢查過濾網(wǎng)、給風(fēng)機(jī)、電磁閥、溫控開關(guān)清潔過濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)正常、無漏氣漏水現(xiàn)象、盤管無堵塞每七天維護(hù)1空調(diào)主機(jī)清理機(jī)組外表及機(jī)組環(huán)境每七天一次2空調(diào)水泵清理泵組外表及機(jī)房環(huán)境3制冷劑檢查制冷劑充注量制冷劑正常（二）、年度保養(yǎng)A、空調(diào)主機(jī)的維護(hù)和保養(yǎng)每年應(yīng)最少作一次全方面的技術(shù)性能檢查，再作針對(duì)性的拆檢修理。每二年應(yīng)更換一次冷凍機(jī)油。電機(jī)每個(gè)年度應(yīng)做做檢查保養(yǎng)一次。例行檢查時(shí)應(yīng)涉及：檢查各儀表的精確可靠性。停機(jī)保養(yǎng)前后全方面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能。檢查保養(yǎng)安全閥及全部附屬閥件。換季停機(jī)后拆蓋清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管子與否有腐蝕現(xiàn)象。測(cè)試電路動(dòng)作的可行性：模擬實(shí)驗(yàn)各安全裝置的性能。B、空調(diào)水泵：每運(yùn)轉(zhuǎn)4000小時(shí)：應(yīng)檢查全部運(yùn)動(dòng)部件的磨損狀況，更換軸承油。應(yīng)檢查密封件的密封狀況，測(cè)量統(tǒng)計(jì)葉輪密封球的密封間隙。應(yīng)檢查泵葉、泵殼的腐蝕狀況，清潔泵葉、泵殼內(nèi)外表面、泵殼內(nèi)外表面及機(jī)架做除銹油漆保養(yǎng)。應(yīng)檢查各儀表的精確可靠性。應(yīng)檢查保養(yǎng)全部附屬閥件。應(yīng)校對(duì)軸線做好統(tǒng)計(jì)，檢查鍵和鍵輪的磨損狀況，檢查鍵輪及鍵與軸配合與否有返松現(xiàn)象。應(yīng)電機(jī)做所度檢修保養(yǎng)。應(yīng)測(cè)試電路動(dòng)作的可靠性。C、冷卻水塔：每七天應(yīng)最少一次檢查全部運(yùn)動(dòng)部件的磨損狀況，更換軸承油。每七天應(yīng)最少一次檢查保養(yǎng)全部附屬閥件。每七天應(yīng)最少一次檢查非不銹鋼件防銹保護(hù)層與否完好，必要時(shí)做油漆保養(yǎng)。每七天應(yīng)最少一次對(duì)電機(jī)必須做年度檢修保養(yǎng)，并檢查電路動(dòng)作的可靠性。D、風(fēng)機(jī)盤管（涉及新風(fēng)解決機(jī)）的例行檢查應(yīng)最少每季度一次，內(nèi)容涉及：全方面檢查各風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)與否有異常響聲及電機(jī)過熱現(xiàn)象，必要時(shí)拆修電機(jī)，對(duì)軸承加油或更換軸承。檢查電機(jī)的絕緣性能及電機(jī)設(shè)備與否良好。檢查全部附屬閥件。檢查管系與否漏水、漏氣及檢查盤管與否堵塞。清潔風(fēng)機(jī)及散熱翅片。E、水系統(tǒng)：考慮到珠海的水質(zhì)較硬之因素，水系統(tǒng)的檢查應(yīng)最少每六個(gè)月一次，內(nèi)容涉及：檢修保溫層。檢查全部管道，閥門防銹保護(hù)層與否完好，必要時(shí)做油漆大保養(yǎng)。更換已腐爛或老化的密封件及檢查擬定不能再繼續(xù)使用的管子。、中央空調(diào)故障的解決程序應(yīng)涉及：發(fā)現(xiàn)泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有異常響動(dòng)，應(yīng)立刻停機(jī)檢查維修。發(fā)生主機(jī)故障時(shí)，先關(guān)掉壓縮機(jī)開關(guān)，保存主機(jī)總開關(guān)。檢查并排除主機(jī)故障，短時(shí)間不能排除的需按正常停機(jī)操作程序停機(jī)。發(fā)生副機(jī)故障時(shí)，先關(guān)掉故障副機(jī)控制開關(guān)停機(jī)檢修，同時(shí)啟動(dòng)備用的副機(jī)投入系統(tǒng)運(yùn)行。發(fā)生管路故障時(shí)，由于檢修或其它因素造成冷卻水或冷凍水大量外泄時(shí)，應(yīng)立刻按正常停機(jī)操作程序系統(tǒng)運(yùn)行，排除故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，關(guān)斷空調(diào)主、副機(jī)電源總開關(guān)。五、電氣設(shè)備管理原則物業(yè)管理人員應(yīng)保障：正常狀況下，保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性全部電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并通過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引發(fā)火災(zāi)。建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（涉及日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。配電室作防火分隔解決?；馂?zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體構(gòu)造上，并定時(shí)進(jìn)行維護(hù)檢查，以確保隨時(shí)可用。電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其它設(shè)備的接地裝置每年最少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房內(nèi)，配備適宜的滅火器材。六、維修保養(yǎng)原則1、變壓器：（1）每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡化實(shí)驗(yàn)。（2）每年春季對(duì)變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。（3）每六個(gè)月有載開關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡化實(shí)驗(yàn)。（4）每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。2、高壓開關(guān)柜：（1）每年進(jìn)行兩次繼保整組實(shí)驗(yàn)，每兩年進(jìn)行各繼電器實(shí)驗(yàn)。（配合實(shí)驗(yàn)清掃檢查高壓母線）（2）每年春季油開關(guān)換油及檢修。（3）每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行實(shí)驗(yàn)和檢修。（4）每年春季檢查高壓PT絕緣電阻。3、各變壓器低壓主開關(guān)：（1）每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。（2）每年冬季對(duì)開關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作實(shí)驗(yàn)。（3）條件許可時(shí)，每年對(duì)分開關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。4、水泵房及消防水泵：（1）每月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回路。（2）每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。5、消防風(fēng)機(jī)：（1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。（2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測(cè)試一次。7、空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其它電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。七、消防系統(tǒng)必須委托含有資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫字樓的消防系統(tǒng)。物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、應(yīng)急燈、疏散批示的完好狀況，消防水帶、噴頭、消防水泵、噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。八、房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理（一）、日常養(yǎng)護(hù)工作：為保障業(yè)主及全體租戶的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋本體作以下方面的日常工作：地基：每日應(yīng)檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、避免出現(xiàn)不合理的荷載狀況。樓地面：避免管道漏水、堵塞，定時(shí)開放冷氣，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，避免受潮。墻臺(tái)面及吊頂：做好清潔工作，避免撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，定時(shí)更換易損部件。在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風(fēng)雨等）及時(shí)關(guān)閉門窗。（二）、房屋本體維修管理中的責(zé)任劃分：在建筑主體無滲漏、無人為損壞及驗(yàn)收合格投入使用的狀況下，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持續(xù)使用的安全性。在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。保修期滿后，由業(yè)主承當(dāng)房屋修繕責(zé)任，并承當(dāng)修繕費(fèi)用。物業(yè)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行修繕工作，費(fèi)用由業(yè)主支付。屬管理不善或使用不當(dāng)造成的房屋本體的損壞將由物業(yè)負(fù)責(zé)維修。對(duì)于不可抗力因素造成的損毀不予以承當(dāng)責(zé)任，如：水管爆裂、暴風(fēng)雨、戰(zhàn)爭等。市政管道及解決裝置、房屋進(jìn)戶水表的管道線、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。九、裝修、維修為保障室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備的正常使用，承諾所使用的清潔機(jī)器為德國高潔公司產(chǎn)品、清潔用品為美國NCL公司產(chǎn)品，并制訂有效的保養(yǎng)計(jì)劃。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合原則物件或設(shè)立，并建議業(yè)主及時(shí)更換或維修。第二部分室內(nèi)裝修環(huán)境的管理原則寫字樓外圍：地面無雜物、無積水、無亂堆亂放物品、無亂貼畫。一樓大堂：大理石地面：光潔如鏡，每季度做晶面解決一次，使用美國NCL清潔劑。休息區(qū)：無灰塵，無污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭寄存量不得超出3個(gè)。通風(fēng)口、照明燈具、天花、飾物：干凈、無污漬、無塵。垃圾桶：垃圾不能超出二分之一、及時(shí)更換垃圾袋，無污漬、無異味。玻璃門：無手印和灰塵、保持光亮、干凈。墻面、臺(tái)面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無灰塵，保持空氣清新，無異味。玻璃幕墻（2米下列清潔）：每天清潔一次、干凈、無污漬。電梯：a、玻璃鏡面：光亮、無手印、無污跡；地毯：干凈、無污跡、無異味、無發(fā)霉、無雜物；不銹鋼表面：無灰塵、污跡、無手??；燈具、天花板：無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；塑料條、門軌：無灰塵、砂土；轎廂四壁：干凈、無灰塵。消防樓梯：a、地面梯級(jí)：干凈，無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手：無臟污；鐵欄油漆：完好無脫皮；樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；地腳線：干凈，無灰塵；墻面：無塵、無污漬；門窗：干凈光亮、無污漬、無塵；消防設(shè)施：干凈、無污漬、無塵；樓道：無堆放雜物、無灰塵、無污漬、無異味。樓層公共走廊通道：地面：光潔如鏡，每季度做晶面解決一次，使用解決劑為美國NCL清潔劑。墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬。地腳線：干凈，無灰塵；天花：干凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。垃圾桶：垃圾不能超出二分之一、無污漬、無異味。休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：干凈、污漬、無塵綠色植物：干凈、無雜物、無塵6、辦公室：天花、燈飾、風(fēng)口：干凈、無污漬、無塵；墻面、室內(nèi)擺設(shè)：干凈、無污漬、無塵；辦公臺(tái)、椅、文獻(xiàn)柜：無灰塵、光潔明亮。皮座椅：無灰塵、無污漬、完好無損，每月打蠟保養(yǎng)一次。燈、開關(guān)、辦公弱電設(shè)備：干凈、無污漬、無塵；電話清潔：干凈、無污漬、無塵，每七天消毒一次；垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超出二分之一，無污漬、無異味；門窗：干凈、無污漬、無塵；綠色植物：干凈、無污漬、無塵，每3天更換清水一次；地毯：吸塵隨叫隨到，無雜物、無污漬、無異味、無發(fā)霉，每季度清洗一次，使用美國NCL清潔劑，及時(shí)修補(bǔ)損壞部位?？偨?jīng)理休息室：每天整頓床上用品，及時(shí)更換、清洗床上用品，按規(guī)定清潔洗手間。7、接待室、會(huì)議室：地毯：無雜物、無污漬、無異味、無發(fā)霉，每季度清洗一次，使用美國NCL清潔劑，及時(shí)修補(bǔ)損壞部位。墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬。天花：干凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。會(huì)議桌、會(huì)議椅：每季度打蠟一次，無灰塵、無污漬、無雜物，光潔明亮。8、洗手間：天花及照明燈具：干凈、衛(wèi)生、無污漬、無水漬；排氣扇：干凈、無污漬、開關(guān)及時(shí)；門、窗、玻璃：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污跡；鏡面：干凈光亮、無水漬、影像清晰；洗手盆、水龍頭：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；云石臺(tái)面：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；地面：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；座廁、蹲廁：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味、無長流水、無堵塞、無滴漏；小便斗：干凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味；垃圾桶：垃圾不超出二分之一，無污跡、無水漬、無異味；衛(wèi)生物料：補(bǔ)充及時(shí)，無斷檔第三部分資產(chǎn)保值承諾原則在正常保養(yǎng)及無人為損壞、無不可抗力因素影響的前提下，物業(yè)管理公司應(yīng)承諾下列資產(chǎn)的保值期限。大理石：正常使用年限應(yīng)最少維持在。電梯：正常使用年限最少維持在。中央空調(diào)：正常使用年限最少維持在。鋁塑板：正常使用年限最少維持5年。壁紙：正常使用年限最少維持5年。坐廁：正常使用年限最少維持5年。洗手盆：正常使用年限最少維持5年。云石臺(tái)：正常使用年限最少維持5年。水龍頭：正常使用年限最少維持5年。垃圾桶：正常使用年限最少維持5年。鏡面：正常使用年限最少維持5年。地毯：正常使用年限最少維持5年。沙發(fā)：正常使用年限最少維持5年。茶幾：正常使用年限最少維持5年。煙盅：正常使用年限最少維持6年。辦公臺(tái)、椅、文獻(xiàn)柜：正常使用年限最少維持5年。皮座椅：正常使用年限最少維持5年。燈飾：正常使用年限最少維持6年。門：正常使用年限最少維持6年窗：正常使用年限最少維持。消防器材：滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。水槍、水帶：正常使用年限為5年。第四部分接待服務(wù)原則服務(wù)內(nèi)容應(yīng)涉及：電梯迎送；來訪登記；引領(lǐng)服務(wù)；電話轉(zhuǎn)接與過濾；物品寄存；報(bào)刊信件的收發(fā)與派送；及時(shí)、耐心回答客人詢問；有關(guān)鑰匙的收發(fā)與保管；保持與業(yè)主、客戶的良好溝通；公共關(guān)系（對(duì)外）的協(xié)調(diào)；應(yīng)急狀況的解決；會(huì)務(wù)服務(wù)。出入管理的原則：非本寫字樓辦公人員進(jìn)入寫字樓，接待員應(yīng)熱情詢問其被訪單位或人員，經(jīng)與被訪人員（或后勤接待員）聯(lián)系確認(rèn)無誤后，做好來訪登記工作。引領(lǐng)來訪客人乘坐電梯上辦公區(qū)域，電話告知后勤接待員做好接待。如上能領(lǐng)導(dǎo)或其它各界社會(huì)人士，在無業(yè)主的陪伴，接待員應(yīng)及時(shí)將狀況報(bào)告被訪單位聯(lián)系人，待確認(rèn)后做好來訪出入登記，引領(lǐng)來訪人員乘坐電梯，并電話告知后勤接待員做好接待準(zhǔn)備。如需從寫字樓搬離物品時(shí)，需出示有效的放行條，接待員嚴(yán)格執(zhí)行查驗(yàn)、登記制度。制止無人員進(jìn)入辦公樓。如屬施工人員進(jìn)入寫字樓，需配戴出入許可證，憑證出入。嚴(yán)禁任何人攜帶易燃易爆物品進(jìn)出寫字樓。服務(wù)原則A、電梯迎送工作原則集中思想，注意客人進(jìn)出及電梯上下的動(dòng)態(tài)，隨時(shí)準(zhǔn)備提供服務(wù)。當(dāng)客人向電梯走來時(shí)，應(yīng)先為客人按電梯鈴牌，當(dāng)客人走近身邊時(shí)，應(yīng)有禮貌地主動(dòng)向客人打招呼。當(dāng)電梯下來時(shí)，要上前一步，用手擋住電梯門，另一只手做請(qǐng)客人進(jìn)電梯的姿勢(shì)。電梯開門后，如發(fā)現(xiàn)電梯與地面不平時(shí)，應(yīng)提示客人注意：“小心，請(qǐng)走好。”客人步入電梯后，在電梯門即將關(guān)閉時(shí)，服務(wù)員要面對(duì)客人微笑鞠躬行禮。在沒有客人進(jìn)出的狀況下，在規(guī)定的位置上注視全部電梯的上下批示燈。發(fā)現(xiàn)有電梯上下來的信號(hào)時(shí)，立刻上前為出電梯的客人擋住電梯門。B、客人引領(lǐng)工作原則客人進(jìn)入寫字樓大堂時(shí)，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)打招呼、熱情問候。面帶微笑，詢問對(duì)方狀況，待來賓出示有關(guān)證件并做“來訪登記”，引導(dǎo)客人至接待區(qū)。來訪登記完畢后禮貌地引領(lǐng)客人至電梯處等待電梯。當(dāng)電梯下來時(shí)，請(qǐng)客人先進(jìn)電梯。出電梯后繼續(xù)引導(dǎo)客人到辦公室。為來賓引路時(shí)，應(yīng)走在來賓的左前方，距離保持2～3米。達(dá)成辦公室時(shí)須先征得客戶/業(yè)主同意后方可進(jìn)入。C、報(bào)刊、信件派送工作原則收到信件立刻核對(duì)，看姓名與否相吻合。收到報(bào)刊，立刻核對(duì)種類、份數(shù)與否相吻合。按辦公區(qū)域整頓報(bào)刊、信件，分發(fā)到對(duì)應(yīng)的辦公區(qū)域。若是掛號(hào)信、包裹單，必須做好簽收登記。如有急件，可先打電話告知業(yè)主，并將急件送上辦公室，請(qǐng)客戶做簽收登記。D、詢問服務(wù)工作原則1、查詢寫字樓有關(guān)公司與工作人員接到電話或客人到前臺(tái)查詢某工作人員時(shí)，可通過辦公樓有關(guān)資料進(jìn)行查找。查屆時(shí)，打電話與其聯(lián)系，闡明有人找。征得其同意后，可將電話轉(zhuǎn)接給客人。如被訪者不在辦公室時(shí)，原則上不把電話號(hào)碼告知查詢者，但可問清來訪者/來電者與否需要留言。一時(shí)找不到被訪者，絕不能容易回絕客人。通過多次查找，如仍找不到被訪者，應(yīng)向詢問者表達(dá)歉意，并闡明已通過多個(gè)方式查找，同時(shí)請(qǐng)留下電話號(hào)碼，一旦查找后立刻告知詢問者，或請(qǐng)?jiān)儐栒吡粞浴?、詢問接待服務(wù)應(yīng)備有的查詢資料涉及：寫字樓的服務(wù)功效、區(qū)域的劃分及布局。寫字樓周邊地區(qū)的交通、商店、娛樂場合、銀行。寫字樓的商務(wù)活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容。寫字樓電話網(wǎng)絡(luò)分布狀況。珠海市及鄰近都市的旅游信息。市區(qū)的各酒店、餐廳、旅游景點(diǎn)的有關(guān)資料。第五部分安全服務(wù)原則保安員值班規(guī)定保安員值班時(shí)應(yīng)嚴(yán)格恪守保安員行為規(guī)范，著裝整潔、精神飽滿、文明值勤，禮貌待人。值班時(shí)堅(jiān)守崗位，不得私自脫崗，如因上廁所等因素需要離崗，應(yīng)告知物業(yè)管理人員安排頂崗后方可離開。嚴(yán)格推行崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度規(guī)定，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)，不得敷衍了事。當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)突發(fā)性事件，按規(guī)定程序果斷解決，并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理人員。每班提前10分鐘進(jìn)行交接班，交接班須正點(diǎn)、準(zhǔn)時(shí)，非特殊狀況，不得延時(shí)接班。本班與下一班交接，要將本班當(dāng)班狀況及注意事項(xiàng)具體交待下一班人員，并將統(tǒng)計(jì)及各類公物移交。交班時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)，雙方應(yīng)當(dāng)面闡明。接班人未到，交班人不得離崗。物業(yè)管理員每個(gè)班次對(duì)各崗位工作檢查不得少于3次，檢查內(nèi)容涉及保安員與否堅(jiān)守崗位，保安員值班與否符合規(guī)范規(guī)定，責(zé)任區(qū)域與否存在異常狀況。二、