維修組E版作業(yè)文件

維修組主管作業(yè)指導(dǎo)書目錄

（E版）

1.直屬上級(jí)：

管理處主任

2.職責(zé)：

2.1協(xié)助管理處主任開展工作。

2.2負(fù)責(zé)落實(shí)、實(shí)施房屋及其公共設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)、維修組

工作。

2.3負(fù)責(zé)派工單完成情況的抽查工作。

2.4負(fù)責(zé)落實(shí)、實(shí)施設(shè)備設(shè)施的維養(yǎng)計(jì)劃。

2.5負(fù)責(zé)運(yùn)行設(shè)備的檢查工作。

2.6負(fù)責(zé)組織公共區(qū)域水、電表的抄表核實(shí)及分析工作。

2.7負(fù)責(zé)部門質(zhì)量記錄的監(jiān)督、檢查與保管工作。

2.8負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施檔案的建立與管理工作。

2.9負(fù)責(zé)組織托管物業(yè)區(qū)域內(nèi)二次供水、游泳池水質(zhì)的送檢及設(shè)備

年檢工作。

2.10不定期抽查巡視機(jī)電設(shè)備、督促員工做好巡視記錄、保養(yǎng)和維

修組記錄等相關(guān)表格。

2.11

2.12完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

1.應(yīng)知：

1.1物業(yè)管理知識(shí)及相關(guān)法律、法規(guī)。

1.2維修組部主管以下員工崗位職責(zé)及綜合維修組工作業(yè)指導(dǎo)書。

1.3崗位工作目標(biāo)及考核檢查辦法。

1.4公司質(zhì)量體系文件。

2.應(yīng)會(huì)：

2.1機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理及相關(guān)規(guī)定。

2.2設(shè)備設(shè)施、維護(hù)保養(yǎng)及相關(guān)作業(yè)規(guī)程。

維修組部班長作業(yè)指導(dǎo)書目錄

（E版）

1.直屬上級(jí):

維修組主管

2.職責(zé)：

2.1負(fù)責(zé)維修組部的日常管理工作和人員的合理調(diào)動(dòng)安排工作。

2.2具體落實(shí)維修組部的維護(hù).維修組?保養(yǎng)工作.帶頭遵守公司的各

項(xiàng)規(guī)章制度，確保各項(xiàng)工作能保質(zhì)，保量的完成。

2.3負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)設(shè)備房及維修組部值班室，休息室清潔衛(wèi)生工作的

監(jiān)督檢查。

2.4負(fù)責(zé)小區(qū)公共水電表的抄錄統(tǒng)計(jì)工作。

2.5負(fù)責(zé)維修組部相關(guān)質(zhì)量文件的記錄完善及歸檔工作。

2.6負(fù)責(zé)設(shè)備.設(shè)施的日常管理，建立設(shè)備檔案，完善相應(yīng)的設(shè)備卡

及標(biāo)識(shí)和線路圖。

2.7負(fù)責(zé)前期介入工作的落實(shí)，資料的收集，設(shè)備.設(shè)施檔案的建立

工作。

2.8按照公司質(zhì)量文件的要求對班長以下維修組人員進(jìn)行月度、季

度、年度的考評并提出獎(jiǎng)懲，辭退建議。

2.9負(fù)責(zé)維修組部公用工具及常備材料的日常管理工作。

2.10協(xié)助維修組部主管制定各類設(shè)備，設(shè)施的維修組，保養(yǎng)計(jì)劃并

提出合理化建議。

2.11完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。

1.應(yīng)知：

1.1維修組部班長以下員工崗位職責(zé)。

1.2崗位工作目標(biāo)及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.應(yīng)會(huì)：

2.1水、電維修組技能。

2.2弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識(shí)。

2.3維修組部作業(yè)規(guī)范。

維修組部班長作業(yè)指導(dǎo)書目錄

（E版）

1.直屬上級(jí)：

維修組組班長

2.職責(zé)：

2.1負(fù)責(zé)維修組部相關(guān)質(zhì)量文件的記錄完善及歸檔工作。

2.2負(fù)責(zé)設(shè)備.設(shè)施的日常管理，建立設(shè)備檔案，完善相應(yīng)的設(shè)備卡

及標(biāo)識(shí)和線路圖。

2.3負(fù)責(zé)維修組人員的協(xié)調(diào).調(diào)動(dòng)及監(jiān)督檢查工作。

2.4負(fù)責(zé)前期介入工作的落實(shí)，資料的收集，設(shè)備.設(shè)施檔案的建立

工作。

2.5按照公司質(zhì)量文件要求對維修組部副班長以下人員進(jìn)行月度，

季度，年度考核，并提出獎(jiǎng)懲，辭退建議。

2.6協(xié)助班長完成日常維護(hù).維修組.保養(yǎng)檢查工作，保證設(shè)備.設(shè)施

的正常運(yùn)行。

2.7負(fù)責(zé)維修組組內(nèi)務(wù)管理。

2.8負(fù)責(zé)部門公用工具的管理工作。

2.9完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他各項(xiàng)工作任務(wù)。

1.應(yīng)知：

1.1維修組族副班長以下員工崗位職責(zé)。

1.2崗位工作目標(biāo)及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

2.應(yīng)會(huì)：

2.1水、電維修組技能。

2.2弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識(shí)。

2.3維修組作業(yè)規(guī)范。

綜合維修組工作業(yè)指導(dǎo)書目錄

（E版）

1.直屬上級(jí)：

維修組部班長

2.職責(zé)：

2.1負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶的入戶維修組。

2.2負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修組養(yǎng)護(hù)。

2.3負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的巡視檢查，并做好記錄。

2.4負(fù)責(zé)水景、環(huán)境照明等設(shè)備的開啟工作。

2.5負(fù)責(zé)設(shè)備的日常維修組及應(yīng)急處理。

2.6按計(jì)劃對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。

2.7負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。

2.8服從管理處調(diào)遣，參與搶修工作。

2.9完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。

1.目的

調(diào)動(dòng)員工工作積極性，保持良好的激勵(lì)機(jī)制，提升工作業(yè)績。

2.適用范圍

適用于維修組部全體維修組人員。

3.考核細(xì)則

3.1工作量考核細(xì)則：每天工作時(shí)間乘以每月工作天數(shù)，每天上班

時(shí)間7小時(shí)，維修組人員每天應(yīng)保證6小時(shí)工作時(shí)間，每月工時(shí)既

26*6=156小時(shí)，工作量根據(jù)派工單及相關(guān)記錄統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。工作

時(shí)間差10小時(shí)以內(nèi)的不扣分，10小時(shí)以上的差1小時(shí)扣10元，1

56小時(shí)以上的超過1小時(shí)加10元。

3.2維修組及時(shí)率考核細(xì)則：維修組及時(shí)率必須達(dá)到100%,每下降

1%扣10元。維修組及時(shí)率根據(jù)派工單統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如因此造成

嚴(yán)重后果的根據(jù)員工守則執(zhí)行。

3.3維修組合格率考核細(xì)則：維修組合格率100%,每下降1%扣10

元，返修未達(dá)要求扣20元，維修組合格率根據(jù)派工單統(tǒng)計(jì)為準(zhǔn)。

3.4客戶服務(wù)中心每月根據(jù)維修組人員的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)態(tài)度及工

作配合情況進(jìn)行考核打分，滿分為10分，每下降1分扣5元。

3.5部門負(fù)責(zé)人每月根據(jù)維修組人員的工作技能、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)

態(tài)度進(jìn)行綜合考核，滿分為10分，每下降1分扣10元。

3.6違反公司制度規(guī)定，視情節(jié)輕重扣10-100元。

1.應(yīng)知：

1.1綜合維修組工崗位職責(zé)。

1.2崗位工作目標(biāo)及考核檢查辦法。

1.3《員工守則》及公司各項(xiàng)規(guī)章制度。

1.4綜合維修組工作業(yè)指導(dǎo)書及相關(guān)規(guī)范。

1.5弱電系統(tǒng)的日常維修組保養(yǎng)知識(shí)。

2.應(yīng)會(huì)：

2.1水、電維修組技能。

2.2基礎(chǔ)土建及五金配件的維修組保養(yǎng)。

2.3綜合維修組作業(yè)規(guī)范。

1.目的

確保一般維修組、緊急維修組工作的及時(shí)完成，保證小區(qū)公用設(shè)備

設(shè)施的正常運(yùn)行，提高業(yè)主的滿意率。

2.范圍

適用于維修組部一般維修組和緊急維修組工作。

3.維修組及時(shí)率的計(jì)算方法

3.1零修管理規(guī)定

3.1.1業(yè)主戶內(nèi)維修組工作維修組部在接到報(bào)修時(shí)應(yīng)根據(jù)業(yè)主的要

求，按約定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，如沒有特殊要求的，應(yīng)在15分鐘內(nèi)

趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修組。因特殊原因不能及時(shí)趕到維修組現(xiàn)場的，應(yīng)

及時(shí)告之客戶服務(wù)中心，待客戶服務(wù)中心征得業(yè)主同意后重新約定

上門維修組時(shí)間，否則視為不及時(shí)。

3.1.2公共區(qū)域的維修組

一般性故障維修組、如更換燈泡、開關(guān)、插座等不影響其他部門工

作的于當(dāng)天完成。土建維修組工作和除銹刷漆工作應(yīng)根據(jù)工作流程

及天氣狀況由部門負(fù)責(zé)人確定具體時(shí)間，如不能按時(shí)完成的應(yīng)在維

修組單上注明原因，并上報(bào)維修組部負(fù)責(zé)人，在維修組單上簽字確

認(rèn)。

3.2大、中修管理規(guī)定

大、中修如屋面滲水、更換水泵、沙缸、風(fēng)機(jī)等時(shí)，要求在15天內(nèi)

完成，如不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成的需報(bào)分管副總認(rèn)可，否則視為不

及時(shí)。

3.3緊急維修組管理規(guī)定

3.3.1涉及到小區(qū)重大安全隱患的維修組工作，如電器短路、打

火，爆管、高空懸掛物松脫等應(yīng)在10分鐘趕到現(xiàn)場。

3.3.2涉及小區(qū)公用設(shè)備設(shè)施故障、可能影響片區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的,

如故障性停水、停電應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修組。

4.維修組緊急程度分級(jí)處理規(guī)定

4.1一級(jí)、涉及小區(qū)安全的維修組工作如：配電短路、主供水管爆

裂、火災(zāi)等應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到維修組現(xiàn)場。

4.2二級(jí)、涉及小區(qū)公用設(shè)備設(shè)施故障、可能影響業(yè)主生活質(zhì)量的

維修組工作如：供電停電的發(fā)電工作、電梯、二次供水故障等應(yīng)在

15分鐘之內(nèi)趕到維修組現(xiàn)場。

4.3三級(jí)、業(yè)主報(bào)事、報(bào)修如：戶內(nèi)停水、停電、水管破裂、漏

氣、電梯關(guān)人等故障應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到維修組現(xiàn)場。

4.4四級(jí)、對小區(qū)及公司形象有較大影響的維修組工作應(yīng)在30分鐘

內(nèi)趕到維修組現(xiàn)場。

4.5五級(jí)、影響部門重要工作進(jìn)行的報(bào)修應(yīng)在60分鐘內(nèi)趕到維修組

現(xiàn)場進(jìn)行維修組處理。

4.6六級(jí)、公共區(qū)域內(nèi)的報(bào)事、報(bào)修應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)完成。

4.7七級(jí)、部門的一般維修組工作應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)完成。

1.目的

加強(qiáng)維修組人員管理，規(guī)范維修組人員行為。

2.適用范圍

適用于各管理處對維修組人員的管理。

3.內(nèi)容

3.1維修組人員儀容儀表方面：

3.1.1應(yīng)勤換勤洗工作服，保持著裝整潔，精神飽滿。

3.1.2不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。

3.1.3勤洗頭、洗澡，勤嗽口，保持個(gè)人衛(wèi)生。

3.1.4上班時(shí)需穿著工作服，配戴好工作證。

3.2禮節(jié)禮貌

3.2.1在小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域做維修組工作時(shí)應(yīng)盡可能注意少影響或不

影響業(yè)戶，對無法避免的情況應(yīng)主動(dòng)向過往業(yè)戶說“對不起，請小

心！”

3.2.2無論上班或下班后在小區(qū)內(nèi)遇到熟悉的業(yè)戶應(yīng)主動(dòng)打招呼、

問好。

3.2.3與業(yè)戶同行一處時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓路，不可與業(yè)戶爭道，更不可

以從兩個(gè)業(yè)戶中間穿行。

3.2.4當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問題時(shí)，自己職責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù),

不能答復(fù)的應(yīng)講“對不起，您的這個(gè)問題我本人不能給您答復(fù)，不

過我會(huì)盡快將您的意見（建議）向我們主管反映后再給您一個(gè)滿意

的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”

3.2.5對業(yè)戶提出的問題，自己職權(quán)范圍以外的，切不可隨便承諾

業(yè)戶要求。如果本人可以辦到辦好的事，一旦承諾業(yè)戶，就必須將

此承諾辦到、辦好。嚴(yán)禁與業(yè)戶講“這事我管不了”或“這事不是

我處理的范圍，你找管理處吧”，如發(fā)生此類事件，一經(jīng)查出，將嚴(yán)

肅處理。

3.3維修組人員進(jìn)入業(yè)戶單元內(nèi)部維修組注意事項(xiàng)

2.3.1須進(jìn)入房內(nèi)維修組前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個(gè)人形象

是否符合要求，是否需帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高用）。

2.3.2通知業(yè)戶開門時(shí)，應(yīng)有節(jié)奏的輕輕敲門或按門鈴，而一次不

超過三聲，如業(yè)戶在房內(nèi)尚未聽到叫門聲應(yīng)重復(fù)一遍，如房內(nèi)仍無

動(dòng)靜，即表示室內(nèi)沒人在。

2.3.3業(yè)主開門后，維修組人員應(yīng)主動(dòng)自我介紹“您好！我是管理

處派來的維修組工，是否方便現(xiàn)在維修組”。如業(yè)戶允許，則更換

自帶鞋套后進(jìn)入房內(nèi)，并與業(yè)戶講“麻煩您，告訴我哪有故障或哪

有不妥？請讓我（們）檢查一下”。

2.3.4經(jīng)現(xiàn)場檢查可以即時(shí)修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（們）盡快替

你排除故障”。同時(shí)根據(jù)“維修組價(jià)目表”視實(shí)際情況是否需收費(fèi)，

如收費(fèi)應(yīng)告訴業(yè)戶需服務(wù)費(fèi)與材料費(fèi)的數(shù)量，并填入“維修組服務(wù)

單”服務(wù)費(fèi)欄內(nèi)，同時(shí)申明不收現(xiàn)金。

2.3.5如維修組現(xiàn)場有家私及日常用品，應(yīng)主動(dòng)配合業(yè)戶移開物品,

防止因維修組工作而碰壞業(yè)戶物品。

2.3.6如順利完成維修組工作，應(yīng)主動(dòng)講“您好！故障已修好，請

試用”。如業(yè)戶驗(yàn)收合格，則與業(yè)戶講“麻煩您在這維修組服務(wù)單上

簽名確認(rèn)。如您對我（們）的維修組有任何意見，可以在此單上注

明，以便我（們）日后工作進(jìn)一步改善?！?/p>

2.3.7維修組工作完成，應(yīng)配合業(yè)戶將移開的物品移到原位；離開

時(shí)應(yīng)講“不好意思，耽誤您的休息（打擾您了），如還有問題，請隨

時(shí)與我們聯(lián)系”。

2.3.8維修組工到業(yè)戶單元內(nèi)維修組時(shí)，不可以與業(yè)戶聊與維修組

無關(guān)的話題，不打聽業(yè)戶私人一切問題，不收業(yè)戶禮品、物件、紅

包，更不允許利用工作之便偷拿業(yè)戶財(cái)物，一經(jīng)查實(shí)嚴(yán)肅處理，情

況嚴(yán)重的則移送公安機(jī)關(guān)處理。

2.3.9經(jīng)現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)無法即時(shí)維修組的應(yīng)講“對不起，故障暫無

法排除，待我給管理處匯報(bào)一下情況后再作處理，我（們）會(huì)盡量

幫助解決的”。

3.記錄

無

4.附件

無

1.目的

規(guī)范游泳池水質(zhì)處理的管理，保持游泳池水質(zhì)衛(wèi)生，符合有關(guān)衛(wèi)生

標(biāo)準(zhǔn)。

2.適用范圍

適用于陽光華庭游泳池水質(zhì)處理的管理及游泳池的日常維護(hù)。

3.內(nèi)容

3.1游泳池的水質(zhì)處理藥劑和處理方法必須嚴(yán)格按照有關(guān)順序和規(guī)

定的方法進(jìn)行。

3.2管理處指定專人負(fù)責(zé)游泳池水質(zhì)的處理，并制定專門的水質(zhì)處

理記錄。

3.3水質(zhì)處理應(yīng)遵照游泳池水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的制訂應(yīng)

符合和根據(jù)國家有關(guān)部門發(fā)布的管理?xiàng)l例。

3.4藥物的投放次數(shù)，用量、順序及新水處理操作應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行。

3.4.1游泳池滿水后，先按400mVkgTCCA（用于泳池消毒）固體粉

末放入少許水使其攪成糊狀，后加大量水溶解潑灑在池水中。

3.4.2有循環(huán)泵的按上述方法配好藥用加藥泵加藥通過循環(huán)泵直接

泵入水中。

3.4.3放藥時(shí)間選擇泳池收場或早上8：00左右無人游泳時(shí)，也可在

正常開放時(shí)的前1至2小時(shí)加藥。（陽光世紀(jì)城為開池前40分鐘）

3.4.4每天測試水質(zhì)，當(dāng)PH值小于1時(shí)，應(yīng)加碳酸鈉調(diào)整到7至

3

7.5,力口量為160m/kgo

3.4.5當(dāng)泳池水質(zhì)渾濁時(shí)，在泳池中每周2至3次投放聚合氯化鋁

藥劑，加法與TCCA相同。

3.4.6聚合氯化鋁藥劑配好后用10倍的水溶解，用加藥器投入泳池

水中，也可開循環(huán)泵循環(huán)2至3小時(shí)。

3.4.7加藥后至少要靜止6至8小時(shí)，待絮疑物況于池底，才可進(jìn)行

吸塵。游泳池水質(zhì)處理藥劑及處理規(guī)定

3.4.8施藥應(yīng)在泳池收場后立即進(jìn)行，要保證足夠的靜止時(shí)間，第

二天早上7：00進(jìn)行吸塵。

3.5正常開放的泳池，為了保證游客的身體健康，應(yīng)每天投入消毒

藥，如果游客特別多時(shí)，應(yīng)分兩次加消毒藥，無客人或客人較少時(shí)

可隔天使用消毒藥，份量可稍減。

3.6為了防止青苔的出現(xiàn)，最好半月投放硫酸銅一次。

3.7每日分3至5次幾次時(shí)間分別測試水質(zhì)PH值及余氯情況，水質(zhì)

應(yīng)符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

3.8水質(zhì)如達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)且有渾濁，可按加消毒藥，調(diào)節(jié)PH值，投放

沉淀藥、吸塵的順序進(jìn)行。

3.9池水發(fā)綠，說明有藻類植物繁殖，先加硫酸銅，24小時(shí)后投放

消毒劑保持余氯0.4到0.5m/lo

3.10遇到下雨天氣，應(yīng)注意天氣變化，很容易引起泳池水質(zhì)變化，

應(yīng)隨時(shí)測定余氯變化，及時(shí)補(bǔ)加消毒藥，保證水質(zhì)不變。

4.記錄

游泳池施藥記錄，游泳池清洗記錄由部門兼職資料員保存二年。

5.附件

無

1、目的

為確保小區(qū)業(yè)主的正常生活及公共設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行。

2、范圍

使用于維修組部二十四小時(shí)值班管理。

3、要求

3.1維修組部必須實(shí)行二十四小時(shí)值班制。

3.2夜間值班至少兩人，一人負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主的報(bào)事、報(bào)修工作，一

人負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施的巡視檢查工作，并作好相關(guān)記錄。

3.3值班維修組人員在接到業(yè)主報(bào)事、報(bào)修后必須按照公司要求在

15分鐘之內(nèi)趕到維修組現(xiàn)場，進(jìn)行維修組處理。

3.4值班維修組人員如一人無法維修組處理的，應(yīng)及時(shí)通知巡視檢

查人員配合或通知駐勤維修組人員協(xié)助完成。

3.5值班維修組人員和設(shè)備、設(shè)施巡檢人員如遇到無法維修組處理

的事件應(yīng)立即上報(bào)維修組部主管。維修組部主管應(yīng)根據(jù)情況做出相

應(yīng)處理，如重大事件應(yīng)立即上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

3.6值班維修組人員在值班時(shí)間內(nèi)不得隨意會(huì)客，不得擅離職守，

必須盡職盡責(zé)的完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

3.7值班維修組人員必須保證對講機(jī)、電話的暢通確保信息的傳

遞，并做好信息的回復(fù)。

水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位。

為管理好水泵房，特制定如下管理規(guī)定。

1.由維修組人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修組、清潔，水泵房及地

下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的

運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障問題和消防隱患，并做好記錄，解決不了

的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭取早日解決。

2.由維修組人員管理水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。

3.消防泵、生活泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置的操作標(biāo)志

都應(yīng)簡單明確。

4.保證生活供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

5.每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每季度清潔一次。

6.操作人員在2米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安

全帽和安全繩，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。

7.對消防系統(tǒng)的噴淋泵、消火栓泵管理，參照《消防設(shè)備檢修制度》

進(jìn)行。

1.目的：

確立物管公司對各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備管理工作的統(tǒng)一和

完整。

2.要求：

2.1對各小區(qū)的設(shè)備、設(shè)施，應(yīng)按小區(qū)劃分區(qū)域建立設(shè)備、設(shè)施臺(tái)

帳。

2.2對停用、封存、限制使用范圍。調(diào)試、報(bào)廢和大修后的情況應(yīng)

分別進(jìn)行登記，說明原因、時(shí)間、內(nèi)容等情況。

2.3按設(shè)備、設(shè)施卡片，對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

2.4運(yùn)行中的設(shè)備、設(shè)施，因故或其他原因，造成設(shè)備、設(shè)施損

壞、報(bào)廢的，應(yīng)按損壞的原因（設(shè)備故障、人為故障、自然災(zāi)害等）

申報(bào)設(shè)備事故報(bào)告，送公司備案。

2.5設(shè)備、設(shè)施的大修，應(yīng)根據(jù)原因、部位以及費(fèi)用和施工周期上

報(bào)大修申請，報(bào)公司審核。

設(shè)備

所屬系統(tǒng):

1.值班人員必須每周不低于兩次按規(guī)定時(shí)間、項(xiàng)目內(nèi)容對小區(qū)內(nèi)的

設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視檢查。

2.值班人員外出巡檢必須攜帶對講機(jī)，隨時(shí)保持聯(lián)系。

3.每次巡檢均應(yīng)在相關(guān)的運(yùn)行記錄上做好巡檢情況及巡檢結(jié)果記錄。

4.發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備指示和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有異

常缺陷、運(yùn)行指示燈有損壞、保護(hù)元件有變化應(yīng)立即調(diào)整或更換，

保證設(shè)備處于完全運(yùn)行狀態(tài)。

5.對帶自動(dòng)切換裝置的設(shè)備、有異常運(yùn)行、不穩(wěn)定時(shí)要立即停止運(yùn)

行、查明原因。

6.發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施有異常狀況又不能立即排除的，必須立即報(bào)告部

門負(fù)責(zé)人，同時(shí)采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施，防止事故的發(fā)生和擴(kuò)大。

7.維修組部負(fù)責(zé)人每周對巡檢情況和結(jié)果進(jìn)行一次抽查，發(fā)現(xiàn)問題

應(yīng)追查原因，如屬人為因素應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。

（建議取消）

1.發(fā)電機(jī)房為消防管理重點(diǎn)，任何人都應(yīng)按此規(guī)定執(zhí)行；

2.機(jī)房內(nèi)必須配置完善的消防器材；

3.機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，杜絕一切火源；

4.機(jī)房內(nèi)及儲(chǔ)油罐應(yīng)采取隔離措施，發(fā)電機(jī)與儲(chǔ)油罐必須分隔；

5.與發(fā)電機(jī)工作不相干人員禁止入內(nèi)，如需要進(jìn)入，需征得維修組

部主管同意，并在相關(guān)人員陪同下方可進(jìn)入；

6.對消防器材不定時(shí)進(jìn)行檢查，保證出現(xiàn)火情時(shí)能迅速啟用；

7.隨時(shí)對油罐、油管及油管接頭進(jìn)行巡視，觀其有無油料泄露現(xiàn)象,

如有滴漏應(yīng)立即解決并修復(fù)漏點(diǎn)；

8.發(fā)電機(jī)組運(yùn)行時(shí)，嚴(yán)禁出現(xiàn)漏油現(xiàn)象，隨時(shí)觀察發(fā)電機(jī)有無跳火

現(xiàn)象，如有以上情況應(yīng)立即關(guān)掉發(fā)電機(jī)，待將故障處理解決后，再

啟動(dòng)發(fā)電機(jī)試運(yùn)行，如無異常才能正試投入運(yùn)行供電；

9.不得任意改變、移動(dòng)消防裝置位置，如需移動(dòng)須經(jīng)維修組部主管

和護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)消防的主管同意方可改變或移動(dòng)位置；

10.維修組部員工及當(dāng)值人員必須嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定，如有違犯按重大

過失處理。

1.二次供水應(yīng)按國家法律、法規(guī)和政府規(guī)定的要求，應(yīng)申報(bào)二次供

水衛(wèi)生合格證和二次供水許可證。

2.負(fù)責(zé)管理二次供水的人員應(yīng)持有健康證并經(jīng)防疫主管部門檢驗(yàn)認(rèn)

可，方能上崗工作。

3.二次供水設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持良好狀態(tài)運(yùn)行，定期進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)。

并時(shí)常將備用設(shè)施、設(shè)備與其它設(shè)備、設(shè)施交換使用。如有故障，

應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，確保設(shè)施、設(shè)備正常。

4.定期（6個(gè)月）由專業(yè)公司或?qū)I(yè)人員對二次供水的水池、水箱

進(jìn)行清洗、消毒、殺菌，達(dá)到防疫主管部門規(guī)定要求的標(biāo)準(zhǔn)。并到

防疫主管部門辦理二次供水質(zhì)量化驗(yàn)合格報(bào)告手續(xù)。

5.二次供水系統(tǒng)應(yīng)由專人負(fù)責(zé)管理（維修組部指定專人），并對日常

管理情況如實(shí)記錄存檔。

6.每日由值班人員對一次供水的設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、登

記，確保二次供水系統(tǒng)正常運(yùn)行。

7.定期（每季度）取二次供水池、箱里的水，送到當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)的防

疫主管部門進(jìn)行水質(zhì)檢測、化驗(yàn)。使二次供水的水質(zhì)達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

如檢測、化驗(yàn)水質(zhì)有異，應(yīng)及時(shí)由專業(yè)公司或?qū)I(yè)人員，清洗二次

供水的水池、箱，并進(jìn)行消毒、殺菌，同時(shí)調(diào)查水質(zhì)有異的原因，

找到原因后，應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理，避免類似事件再次發(fā)生，

形成資料存檔。

8.每日不低于兩次以上由專人對二次供水池、箱進(jìn)行檢查，并觀察

水池、箱的水位情況和有無其它蚊蟲浸入和物品掉入水池、箱里面。

如發(fā)現(xiàn)有異物或水位（限位）不正常的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管，并采取

措施，進(jìn)行全面檢查、處理或清洗、消毒、殺要是觀察有無漏水、

浸水、溢水口流水等現(xiàn)象，并對水池、箱周圍觀察有無水跡）。

9.每日檢查水池、箱的結(jié)構(gòu)完整情況；加蓋、加鎖情況；水出、入

口處應(yīng)保持干凈、整潔。

10.二次供水池、箱的蓋和觀察口的鋼絲網(wǎng)應(yīng)保持完好，未經(jīng)維修

組部主管同意，不得私自打開。如正常檢查應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，確保蓋、

鋼絲網(wǎng)的完好性，避免其它事件發(fā)生。

1.電梯機(jī)房門口醒目位置應(yīng)懸掛機(jī)房名稱標(biāo)識(shí)牌，并張貼“機(jī)房重

地，請匆進(jìn)入”的告示牌。

2.電梯機(jī)房鑰匙由值班人員專人管理，非工作人員末經(jīng)維修組部主

管批準(zhǔn)不得入內(nèi)。

3.機(jī)房內(nèi)設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到標(biāo)識(shí)清晰、完整，室內(nèi)通風(fēng)良好，控制

柜開關(guān)正常、線纜橋架開正常。

4.機(jī)房滅火器材應(yīng)配置齊全，物品擺放整齊。

5.值班人員每天一次巡檢機(jī)房設(shè)備、設(shè)施，保證機(jī)房設(shè)備、設(shè)施運(yùn)

行正常。

6.電梯機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物，機(jī)房每周清潔一次,

保證機(jī)房內(nèi)無明顯污漬、雜物、粉塵。

7.維保人員應(yīng)按規(guī)定做好檢修記錄。

1.小區(qū)內(nèi)燈飾工程及環(huán)境照明是小區(qū)景觀配置設(shè)施，任何人不得隨意損壞

2.以保持小區(qū)景觀的完美性；

3.燈飾工程的管理，必須按市燈飾辦的規(guī)定執(zhí)行，亮燈率應(yīng)達(dá)到99%,定時(shí)開、停燈；

4.燈飾照明包括有：樓頂輪廓燈、霓虹燈、樓頂投射燈、樓頂探照燈，應(yīng)保證晚上正常照

明。

5.規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須亮燈（雷雨天除外），春、夏、秋、冬季開、息燈時(shí)間根據(jù)《小區(qū)公共照

明開關(guān)時(shí)間表》執(zhí)行。

6.維修組部應(yīng)隨時(shí)保證各種燈具的完好，巡視中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)解決，不能解決的立即上

報(bào)維修組部主管或通知生產(chǎn)廠家或經(jīng)銷商進(jìn)行解決；

7.小區(qū)內(nèi)環(huán)境路燈照明，應(yīng)保持97%的亮燈率；

8.各種路燈、草坪燈都應(yīng)油漆完好，照度適中；

9.路燈、燈飾工程開、息燈時(shí)間按季節(jié)變化及能見度進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。

10.以上制度，由維修組主要負(fù)責(zé)執(zhí)行，其它各部門協(xié)助執(zhí)行.

為了規(guī)范給排水設(shè)備、設(shè)施的管理工作，確保給排水設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行，特定以下

規(guī)程。

1.巡視

1.1水泵房值班人員應(yīng)每天對設(shè)備進(jìn)行三次巡視小區(qū)水泵（包括機(jī)房、水池、水箱），每月

巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥以及邊路上排污井、雨水井。

1.2巡視內(nèi)容如下：

1.2.1泵有無異常聲響或大的振動(dòng)；

1.2.2電機(jī)、控制柜有無異常氣味；

1.2.3電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手）；

1.2.4電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件

是否工作正常；

L2.5是否滿足供水壓力要求；

1.2.6水池、水箱水位是否正常；

1.2.7閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；主供水管上閘閥的井蓋、井裙是

否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰；

1.2.8止回閥、浮球閥、液位控制器是否運(yùn)作可靠；

1.2.9雨水井、沉沙井、排污井是否有堵塞現(xiàn)象。

1.2.10水泵房值班人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備、設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)

采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給維修組組長或主管，請求協(xié)商

解決。

2.給排水設(shè)備、設(shè)施異常情況的處理；

2.1供水管爆裂的處置：

2.1.1立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；

2.1.2如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)的閘閥后，仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水

泵；

2.1.3立即通知維修組部負(fù)責(zé)人，維修組部負(fù)責(zé)人應(yīng)立即聯(lián)系市政供水公司進(jìn)行搶修；并

立即聯(lián)絡(luò)相關(guān)部門發(fā)出停水通知，告知停水原因；

2.1.4在維修組值班人員和班長及維修組部主管的組織下，立即挖出所爆裂部位水管；

2.1.5供水公司修好所爆部位水管后，應(yīng)由值班人員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看

有無漏水或松動(dòng)現(xiàn)象;

2.1.6確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。

2.2水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處理。

2.2.1應(yīng)視情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備、設(shè)施，并拉下電源開關(guān)；

2.2.2堵住漏水源；

2.2.3如果漏水較大，應(yīng)立即通知維修組部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；

2.2.4漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；

2.2.5排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)施、設(shè)施進(jìn)行除濕處理。如用干凈抹布擦拭，熱風(fēng)吹干、

自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；

2.2.6確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行。

1.事故的處置：

1.1觸電處置，發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)值配電室值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)

靜、保持頭腦冷靜、盡快使觸電者脫離電源；

1.2拉開電源開關(guān)，撥去插頭或熔斷器；

1.3用干燥的木棒，竹桿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗

等）剪斷電線；

1.4用干燥的衣服或絕緣塑料墊住觸電者，將觸電者脫離電源、

1.5防止觸電者在脫電后跌倒；

1.6如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持冷靜，并立即請醫(yī)

生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化；

1.7如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰

臥，將其上衣與褲帶松開，使其容易呼吸，觸電者呼吸困難，有抽

筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院。

1.8如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時(shí)還不能視其為

死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行

到觸電者能自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。

2.配電柜自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘的處置：

2.1判斷跳閘原因（短路或過載）；

2.2查清負(fù)載各類分布情況；

2.3對可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告班長和主管，請求支

援解決；

2.4如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。

3.變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置：

3.1視進(jìn)水情況，拉下電源開關(guān)或高壓開關(guān)；

3.2堵住進(jìn)水源；

3.3如果進(jìn)水較大，應(yīng)立即通知維修組部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水;

3.4進(jìn)水源堵住后，應(yīng)立即排水；

3.5排干水后，應(yīng)立即進(jìn)行除濕；

3.6在確認(rèn)濕水已消除，達(dá)到絕緣要求后，方可試送電，如無異常

情況出現(xiàn)，則可正式供電。

4.市政供電停電時(shí)，當(dāng)值電工應(yīng)按《柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》進(jìn)行發(fā)

電，從市政供電停到發(fā)電機(jī)發(fā)電，規(guī)定時(shí)間不超過15分鐘。并對

發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡視。

配電房是供電的中心，為加強(qiáng)管理，特制定如下規(guī)定。

1.配電房的全部機(jī)電設(shè)備，由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送、

停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。

2.建立運(yùn)行記錄，每天巡查三次。查出問題及時(shí)處理，并做好記錄。

不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管部門。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電

流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音是否正常；房

內(nèi)有否異味。

3.室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，室溫控制在5-40℃以下。

4.供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示

牌，非有關(guān)人員絕不能動(dòng)。

5.應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)，不能隨意更改設(shè)備和給線的運(yùn)行方式及

各種開關(guān)的整定值。

6.配電房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品，機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器

材.，并嚴(yán)禁吸煙。

7.值班人員每周對配電房及設(shè)備清潔一次。

8.嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。

9.嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。

10.在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)

保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并按時(shí)做好記錄。

11.操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套

等防護(hù)用具。

1.在電氣設(shè)備運(yùn)行中，為了監(jiān)視其運(yùn)行狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種缺陷，應(yīng)對電氣設(shè)備進(jìn)行定期

的巡視和特殊檢查；

2.定期巡視：各設(shè)備房的設(shè)備、設(shè)施按作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定執(zhí)行，公共區(qū)域設(shè)施、設(shè)備每周

巡檢一次，并作好記錄。

3.特殊檢查：當(dāng)遇有大風(fēng)、大霧、大雨、雷擊等惡劣天氣時(shí)，或線路中出現(xiàn)接地或短路故

障，設(shè)備存在缺陷，新設(shè)備或檢修設(shè)備投入運(yùn)行以后，改變運(yùn)行方式和采用新技術(shù)時(shí)，以

及節(jié)日期間或有其它重要活動(dòng)時(shí)，均應(yīng)對電氣設(shè)備進(jìn)行特殊檢查。

4.雷雨時(shí);巡視室外高壓設(shè)備應(yīng)穿絕緣靴，并不得靠近避雷器、避雷針及其接地引下線，

以防雷擊傷人；

5.高壓設(shè)備發(fā)生接地故障時(shí)，值班人員在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近

故障點(diǎn)8米以內(nèi)。有必要進(jìn)入上述范圍的人員必須穿絕緣靴，如需要接觸設(shè)備外殼或架構(gòu)

時(shí)，應(yīng)戴絕緣手套，以防接觸電壓傷人。

6.巡視檢查配電設(shè)備，進(jìn)入高壓室后，必須將門關(guān)好，防止閑人或小動(dòng)物入內(nèi)；

7.巡視檢查過程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施有異常狀況又不能立即排除的,

必須立即報(bào)告部門負(fù)責(zé)人，同時(shí)采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施，防止事故的

發(fā)生和擴(kuò)大并做好記錄。

1.規(guī)范消防系統(tǒng)檢修工作，確保消防系統(tǒng)設(shè)備各項(xiàng)性能良好；

2.每年12月25日前定出年度維修組計(jì)劃，并報(bào)公司或行政部審

核，根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況擬定中、小維修組；

3.對消防系統(tǒng)采用日檢、月檢、年檢制度；

4.日檢內(nèi)容：（由消防監(jiān)控中心值班人員執(zhí)行）

4.1消防系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查；

4.2火警功能，如有誤報(bào)火警，應(yīng)勘察誤報(bào)的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場

有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的干擾存在，如有干擾

存在，應(yīng)設(shè)法排除，對于誤報(bào)頻繁又無其它干擾影響探頭正常工作

的，或探頭顯示燈不亮、不能接收信號(hào)，應(yīng)及時(shí)清潔更換；

4.3自檢功能：按自檢鍵后，進(jìn)行復(fù)位，讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài)，如

不能復(fù)位應(yīng)查明原因，并及時(shí)報(bào)維修組人員對以下內(nèi)容進(jìn)行檢查：

4.3.1主電源故障：檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷接觸不

良等情況；

4.3.2備用電源故障：檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線；

4.3.3探測回路故障：檢查回路至火災(zāi)探測器的，接線是否完好，

有無探頭被取下，終端監(jiān)控器有無損壞。

5.月檢，每月月底會(huì)同護(hù)衛(wèi)部負(fù)責(zé)消防主管，組織對消防自動(dòng)系統(tǒng)

進(jìn)行下列功能檢查：

5.1日檢全部內(nèi)容；

5.2測試控制器主要工作電壓是否正常；

5.3火災(zāi)探測器（溫感、煙感、碎破）安裝傾斜度不大于45度，與

底座接觸是否良好，外觀是否清潔完好，指示燈是否閃亮，隨機(jī)抽

取煙感噴煙后，消防主機(jī)是否收到報(bào)警信號(hào)；

5.4對樓層消火栓、泵進(jìn)行外觀檢查，查看外線是否固定良好，油

漆脫落應(yīng)補(bǔ)刷新漆；

5.5檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕，緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失,

任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬報(bào)警，測試報(bào)警功能是否正常；

5.6對消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、動(dòng)力配電柜、滅火顯示器及其附屬設(shè)施

進(jìn)行擦試除塵，線路松動(dòng)應(yīng)予緊固；

5.7對主電源和備用電源做自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)。

6.半年檢，每半年檢查和試驗(yàn)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的下列功能：

6.1采用專用檢測儀器分批試驗(yàn)火災(zāi)探測器的動(dòng)作及確認(rèn)燈顯示；

6.2試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警的聲光顯示；

6.3試驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

6.4用手動(dòng)或自動(dòng)檢查消防栓泵、自動(dòng)噴淋泵的控制設(shè)備；

6.5檢查火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈是否正常；

6.6從消防聯(lián)動(dòng)柜上按強(qiáng)制“消防”開關(guān)鍵使消防電梯停于首層的

試驗(yàn)；

6.7在消防控制中心進(jìn)行消防通訊設(shè)備對講通話試驗(yàn)；

6.8檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。

7.消防系統(tǒng)設(shè)備故障的維修組一般不超過48小時(shí)，在48小時(shí)內(nèi)無

法解決的，應(yīng)將其故障原因、解決時(shí)間上報(bào)公司，并按批準(zhǔn)的時(shí)間

限期解決。

8.需外委維修組的，由消防負(fù)責(zé)人和維修組部主管共同聯(lián)系安裝公

司或公安消防局進(jìn)行維修組保養(yǎng)。

1.目的：確保電梯維修組的適宜性，保證電梯的安全運(yùn)行，為業(yè)主提

供良好的服務(wù)。

2.范圍：物管公司所托管小區(qū)電梯。

3.職責(zé)：

3.1維修組部負(fù)責(zé)協(xié)助公司對電梯維保公司的資質(zhì)、能力的審查（合

同）維修組部負(fù)責(zé)配合公司簽訂電梯維保協(xié)議（合同）

3.2維修組部負(fù)責(zé)現(xiàn)場維保人員的資格審核

3.3維保公司應(yīng)確保物管公司電梯的年度復(fù)審

4.主要程序

4.1根據(jù)協(xié)議（合同）電梯維保公司應(yīng)向物管公司提供維修組等級(jí)資

質(zhì)和相關(guān)維修組人員的維修組操作證及其他相關(guān)證件（影映件）

4.2維修組部根據(jù)維保協(xié)議，積極配合協(xié)助維保公司對電梯進(jìn)行定期

的維修組、保養(yǎng)。

4.3電梯維修組工（分管主管、指定專人）負(fù)責(zé)對維保情況進(jìn)行監(jiān)督、

檢查，并對維保情況作好詳細(xì)記錄。

4.4維修組部負(fù)責(zé)對運(yùn)行電梯的保養(yǎng)檢查，當(dāng)發(fā)生故障時(shí)的召修由客

服中心聯(lián)系派出《維修組單》并登記在記錄本上。

4.5維修組部主管負(fù)責(zé)對維保運(yùn)行情況和記錄進(jìn)行抽查審核，確保記

錄的可靠性，并做好保存。

4.6維修組部主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施電梯困人的急救方案。

1.一般規(guī)定

1.1操作人員應(yīng)經(jīng)專門培訓(xùn)，必須全面了解本機(jī)及附屬設(shè)備的構(gòu)造

性能和作用，熟悉操作和維修組保養(yǎng)規(guī)程，并經(jīng)考試合格后，方可

單獨(dú)操作。

1.2嚴(yán)禁酒后操作，操作人員不得從事與運(yùn)行無關(guān)的事情，不得擅

自離開工作崗位，不得擅自決定由非本機(jī)操作人員代替工作。

1.3操作人員必須穿工作服，女同志應(yīng)將發(fā)辮扎入帽內(nèi)。

1.4發(fā)電機(jī)停放地點(diǎn)應(yīng)配有足夠的滅火設(shè)備，運(yùn)行人員應(yīng)會(huì)熟練使

用。

1.5夜間工作時(shí)，工作區(qū)域應(yīng)有足夠的照明。

1.6冬季應(yīng)做發(fā)電機(jī)的防凍保養(yǎng)工作。

1.7新機(jī)或舊機(jī)大、中修理后投入運(yùn)轉(zhuǎn)，必須按規(guī)定，經(jīng)試運(yùn)轉(zhuǎn)確

認(rèn)性能可靠后，方可帶負(fù)荷運(yùn)行。

1.8運(yùn)行前應(yīng)仔細(xì)檢查轉(zhuǎn)向、行走部分的固定和完好情況，運(yùn)行速

度和轉(zhuǎn)彎半徑應(yīng)符合規(guī)定。

1.9用柴油或機(jī)油清洗機(jī)件時(shí)，嚴(yán)禁吸煙，附近不得有火種，用過

的廢油、破布、棉紗要妥善處理，不得亂扔、亂潑。

1.10對各運(yùn)轉(zhuǎn)部件進(jìn)行清洗、緊固等保養(yǎng)工作，必須在停機(jī)后進(jìn)行。

1.11機(jī)房內(nèi)應(yīng)配備有足夠的滅火設(shè)備，運(yùn)行人員應(yīng)會(huì)熟練使用。

1.12添加潤滑油應(yīng)在作業(yè)終了，油尚未冷卻以前進(jìn)行。

2.準(zhǔn)備

2.1發(fā)電機(jī)放置地點(diǎn)入應(yīng)平坦堅(jiān)實(shí)，且應(yīng)順著同向（風(fēng)向與柴油機(jī)

風(fēng)扇的外排方向一致）O

2.2用手剎車制動(dòng)發(fā)電機(jī)，使其不得滑移滾動(dòng)。

2.3各緊固件應(yīng)無松動(dòng)，零部件連接可靠，潤滑系統(tǒng)、供油系統(tǒng)接

頭無破裂和滲漏現(xiàn)象。

2.4水箱冷卻水應(yīng)加滿，機(jī)油、柴油足夠，蓄電池充電充足，接線

應(yīng)牢固，所有電氣回路可靠。

2.5進(jìn)行安全接地聯(lián)接且可靠。

2.6發(fā)電機(jī)各部件接觸良好，絕緣電阻值符合要求。

3.啟動(dòng)

每次啟動(dòng)不能超過12秒，連續(xù)起動(dòng)不能超過三次，每次間隔不得

少于12秒，連續(xù)啟動(dòng)不能超過三次，每次間隔不得少于3分鐘，如

三次仍未起動(dòng)成功，則應(yīng)查明故障，待故障排除后再行起動(dòng)。

4.運(yùn)行作業(yè)

4.1操作人員要堅(jiān)守工作崗位。

4.2輸送電源時(shí)，應(yīng)與施工人員聯(lián)系好，得到明確輸送信號(hào)后方可

合上總電源。

4.3機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)中，要密切注意有關(guān)發(fā)動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)組有關(guān)儀表指示

值，發(fā)現(xiàn)異常后立即采取措施或停機(jī)處理。

4.4運(yùn)轉(zhuǎn)中，不得對運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行保養(yǎng)調(diào)整等工作，輸送電源時(shí)，

不得打開電源控制箱。

5.停機(jī)

5.1按停機(jī)操作程序，依次操作停機(jī)。

5.2做好有關(guān)記錄和交接班工作。

5.3附件、工具放回原處，關(guān)閉所有車門，扣緊箱子蓋。

5.4各運(yùn)動(dòng)部件是否靈活。

5.5各潤滑部位是否有充足的潤滑脂，最后全部加注一次，一切檢

查無誤，即可牽行。

6.存放

6.1存放地點(diǎn)應(yīng)干燥，氣溫不低于50.C,存放時(shí)最好用木塊墊在車

架與地面之間，減輕存放期間輪胎和鋼板彈簧的負(fù)荷，禁止與酸堿

品在同一室內(nèi)。

6.2存放期間必須對外露金屬加工表面進(jìn)行涂封保護(hù)，各潤滑部位

加滿滑油，把蓄電池取下，另行保存。

6.3每月檢查一次，如發(fā)現(xiàn)有腐蝕現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)除去，并重新進(jìn)行

油封。

6.4柴油機(jī)內(nèi)部一般不進(jìn)行油封，存放時(shí)間不定期地進(jìn)行起動(dòng)，使

汽缸內(nèi)部保持干凈，以免產(chǎn)生銹蝕現(xiàn)象，保存期間發(fā)動(dòng)機(jī)的進(jìn)氣口

需嚴(yán)密包封，以防濕氣及灰塵埃侵入。

為保證柴油發(fā)電機(jī)組的正常運(yùn)行，在公用電網(wǎng)停電時(shí)能及時(shí)對

小區(qū)供電，特制定如下管理規(guī)定：

1.維修組人員必須每月進(jìn)行兩次保養(yǎng)試機(jī)運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間不低于10

分鐘，并做好油溫、水溫、機(jī)油壓力、頻率、電壓、耗油等原始記

錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)檢修。

2.維修組人員每周對發(fā)電機(jī)房巡查一次，檢查內(nèi)容包括：三漏（漏

水、漏油、漏氣）、柴油箱油位、機(jī)油油位、水箱水位、連接導(dǎo)線、

蓄電瓶、消防設(shè)施等目前狀況，并做好記錄。

3.遇停電，發(fā)電機(jī)組啟用時(shí)一，維修組人員必須現(xiàn)場輪流值守，隨時(shí)

檢查油溫、水溫、電壓、電流、頻率情況，如出現(xiàn)超標(biāo)情況，立即

停機(jī)檢查，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管。

4.發(fā)電機(jī)房鑰匙和發(fā)電機(jī)鑰匙由維修組人員專管，其他無關(guān)人員不

得進(jìn)入機(jī)房。

5.維修組人員每周對發(fā)電機(jī)房及設(shè)備清潔一次。

6.隨時(shí)保持機(jī)房內(nèi)通風(fēng)和照明設(shè)施的完好。

1.目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)的維護(hù)管理，確保弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

2.適用范圍

適用于各管理處弱電系統(tǒng)的運(yùn)行管理。

3.定義

弱電系統(tǒng)指通訊廣播系統(tǒng)（背景音樂系統(tǒng)），火災(zāi)報(bào)警及護(hù)衛(wèi)監(jiān)視監(jiān)

控系統(tǒng)、對講門防盜系統(tǒng)（門禁系統(tǒng)）和車場（庫）道閘系統(tǒng)等。

4.職責(zé)

4.1客服中心主任負(fù)責(zé)轄區(qū)弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理的檢查、監(jiān)督。

4.2維修組主管負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)日常維護(hù)工作的安排、檢查。

4.3（護(hù)衛(wèi)主管）負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)中的安保系統(tǒng)日常巡視檢查工作的安

排、檢查。

4.4維修組員負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的具體維修組維護(hù)工作。

4.5護(hù)衛(wèi)員（車管員）負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)中安保系統(tǒng)的日常巡視檢查工

作。

5.內(nèi)容

5.1護(hù)衛(wèi)員對弱電系統(tǒng)中安保系統(tǒng)（包括火災(zāi)報(bào)警及護(hù)衛(wèi)監(jiān)視監(jiān)控

系統(tǒng)、對講門防盜系統(tǒng)和車場（庫）道閘系統(tǒng)）負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視責(zé)

任；維修組員對弱電系統(tǒng)除安保系統(tǒng)運(yùn)行外負(fù)有運(yùn)行、監(jiān)視和維護(hù)

責(zé)任，均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度。

5.2相關(guān)人員必須了解弱電系統(tǒng)設(shè)備的作用，了解系統(tǒng)的運(yùn)行方式,

掌握設(shè)備的性能和維護(hù)方法，正確處理事故和異常運(yùn)行情況。

5.3維修組保養(yǎng)工作應(yīng)指定維修組單位或?qū)Ｈ诉M(jìn)行，其他人員不得

隨意拆開系統(tǒng)的機(jī)箱。

5.4系統(tǒng)的機(jī)械裝置要定期潤滑，及時(shí)更換因疲勞原因失去功能的

零件。

5.5定期檢查各樓層、井道內(nèi)的各種線路和分線箱箱門及箱體外觀

情況，箱內(nèi)外線路有無缺損和故障隱患；對消防控制中心集控柜進(jìn)

行清掃除塵；檢查線端子有無電線松脫，導(dǎo)線編號(hào)是否完整清晰；

煙感器、溫感器因受環(huán)境污染應(yīng)及時(shí)清潔。

5.6相關(guān)人員巡視檢查中發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)排除，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)

作。

5.7由外包維修組單位進(jìn)行的保養(yǎng)，維修組保養(yǎng)情況必須形成記錄,

并由管理處保存歸檔。

6.記錄

無

7.附件

7.1消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作流程圖

1.按照消防法規(guī)要求制定消防安全管理制度，確保消防設(shè)施、設(shè)備

始終處于有效狀態(tài)；

2.對消防系統(tǒng)采用日檢、月檢、年檢，并做好相關(guān)的記錄和分析報(bào)

告；

3.日檢（由消防監(jiān)控中心當(dāng)日值班人員執(zhí)行）：

3.1檢查消防系統(tǒng)設(shè)備的外觀是否完好：

3.1.1消防系統(tǒng)回路中探測器、模塊及線路的完好性記錄表；

3.1.2水泵房、噴淋、消火栓、各類閥門、管道等的完好性記錄表;

3.1.3風(fēng)機(jī)、配電箱、消防控制器等的完好性記錄表；

3.1.4氣體滅火回路的完整性（包括聲光報(bào)警、啟停按鈕、氣體釋

放燈、鋼瓶電磁閥及壓力開關(guān)）

3.2消防控制中心消防控制器檢查：

3.2.1消防主機(jī)復(fù)位、自檢等鍵的完好性記錄表；

3.2.2消防主機(jī)復(fù)位、自檢各回路是否正常工作，檢查檢測點(diǎn)位數(shù)

與實(shí)際點(diǎn)位數(shù)是否相符；如有誤報(bào)火警，應(yīng)立即勘察誤報(bào)的火災(zāi)探

測器現(xiàn)場有無蒸氣、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的干擾因素存

在，若干擾存在應(yīng)立即排除；對于誤報(bào)頻繁又無其它干擾影響探頭

正常工作的、探頭顯示燈不亮的、不能接收信號(hào)的應(yīng)及時(shí)更換；

3.2.3氣體滅火回路各設(shè)施、設(shè)備的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是

否正常；

4.月檢：消防主管組織對消防自動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行如下檢查：

4.1日檢全部內(nèi)容；

4.2測試消防設(shè)施、設(shè)備的是否正常使用；

4.2.1消防控制器的按鍵功能好壞，各電壓、阻抗是否正常；

4.2.2消防水設(shè)施的檢修：

A.檢漏；

B.排水管道的清理；

C.閥門及消火栓檢修；

E.水泵房、水箱等設(shè)施、設(shè)備是否完好、清潔；

E.各種壓力表、指揮閥是否正常；

F.控制模塊、消火栓按鈕是否正常工作；

4.2.3風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；

A.配電設(shè)施檢修；

a.配電系統(tǒng)線路的好壞；

b.配電設(shè)施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常;

C.確認(rèn)配電設(shè)施的保護(hù)好壞（如接地線、空開等）；

E.各種轉(zhuǎn)換模塊、繼電器是否正確工作；

B.氣體滅火系統(tǒng)滅火回路的檢修；

a.回路的完整性（包括聲光報(bào)警、啟停按鈕、氣體釋放燈、鋼瓶電

磁閥及壓力開關(guān)）；

b.回路各設(shè)施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

c.各種轉(zhuǎn)換控制模塊、繼電器是否正確工作；

C.火災(zāi)探測器（感溫、感煙等）回路檢修；

a.探測器與底座接觸是否良好，外觀的清潔，指示燈是否閃亮并隨

機(jī)抽取感煙探測器噴煙后消防主機(jī)是否收到報(bào)警信號(hào)；

b.配電設(shè)施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

c.各種轉(zhuǎn)換控制模塊是否正確工作和報(bào)警功能；

E.對通訊、廣播系統(tǒng)進(jìn)行外觀檢查并對系統(tǒng)進(jìn)行測試，檢查設(shè)備有

無聲音，并對有問題的器件進(jìn)行記錄更換；

e.檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕的緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失，

任選幾個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬報(bào)警，報(bào)警功能是否正常；

5.年檢：每年檢查和試驗(yàn)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的下列功能：

5.1日、月檢全部內(nèi)容；

5.2消防系統(tǒng)全面徹底檢修：

5.2.1消防水設(shè)施的檢修：

A.檢漏；

B.排水管道的清理、清潔，外觀是否損壞、掉漆等；

C.試驗(yàn)水流指示器、信號(hào)閥、壓力開關(guān)以及各種控制轉(zhuǎn)換模塊等報(bào)

警功能、信號(hào)顯示；

E.閥門及消火栓檢修（同排水管道）；

E.水泵的檢修；

每年年檢要消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)檢查，因此:

a.啟泵前的檢查：

a）檢查水泵機(jī)組轉(zhuǎn)動(dòng)部件是否輕便靈活，泵內(nèi)有無響聲；

b）檢查電動(dòng)機(jī)的轉(zhuǎn)動(dòng)方向是否與水泵的轉(zhuǎn)向一致；

c）檢查軸承潤滑油是否正常，油質(zhì)是否干凈，油位是否符合標(biāo)準(zhǔn)；

E）檢查螺栓是否完好、松動(dòng)、脫落等；

e）檢查水池水位是否正常，吸水閥門是否開啟，管道各處水管閥門

是否打開；

f）檢查壓力表、真空表及閘閥是否正確；

b.水泵的運(yùn)行檢查：

a）巡查各儀表工作是否正常、穩(wěn)定；

b）檢查水泵機(jī)組有無噪聲和振動(dòng)；

c）檢查軸承的溫度情況，潤滑油是否足夠等；

E）以上三方面有一異常應(yīng)立即停止，查明原因；

5.2.2風(fēng)機(jī)的檢修;

A.檢查風(fēng)機(jī)設(shè)施、設(shè)備是否完好，風(fēng)扇葉輪是否平衡、螺栓是否完

好、松動(dòng)、脫落等；

B.檢查軸承是否清潔，潤滑以及潤滑油的型號(hào)是否符合型號(hào)與標(biāo)準(zhǔn);

C.檢查聯(lián)軸器是否損壞，潤滑是否得當(dāng)；并在風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)注意轉(zhuǎn)軸

末端是否在正常位置；

E.檢查皮帶是否完好、松緊程度；

E.試驗(yàn)信號(hào)閥及控制轉(zhuǎn)換模塊報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

5.2.3配電設(shè)施檢修；

A.配電系統(tǒng)線路的好壞，設(shè)施、設(shè)備是否老化等；

B.配電設(shè)施的工作參數(shù)（電壓、阻抗等）是否正常；

C.確認(rèn)配電設(shè)施的保護(hù)好壞（如接地線、空開等）；

E.試驗(yàn)線路、設(shè)備控制轉(zhuǎn)換模塊報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

5.2.4氣體滅火系統(tǒng)檢修；

A.回路各設(shè)施、設(shè)備及線路的好壞和老化；

B.設(shè)備的運(yùn)行是否正常；

C.鋼瓶的清潔、清理是否完好，鋼瓶壓力是否在規(guī)定范圍內(nèi)；

E.試驗(yàn)控制轉(zhuǎn)換模塊報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

5.2.5災(zāi)探測器（感溫、感煙等）回路檢修；

A.探測回路的完好性；

B.試驗(yàn)回路控制轉(zhuǎn)換模塊報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

C.采用專用檢測儀器分批試驗(yàn)火災(zāi)探測器的動(dòng)作及確認(rèn)燈顯示；

E.試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警主機(jī)的聲光顯示，按鍵控制靈活性確認(rèn)；

5.2.6通訊、廣播系統(tǒng)回路檢修：

A.通訊、廣播系統(tǒng)回路的完好性；

B.試驗(yàn)回路控制轉(zhuǎn)換模塊報(bào)警功能、信號(hào)顯示；

C.在消防控制中心檢驗(yàn)通訊、廣播設(shè)備完好；

5.2.7手動(dòng)報(bào)警按鈕的檢修：

A.手動(dòng)報(bào)警按鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失；

B.任選幾個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行實(shí)際測試報(bào)警功能是否正常；

5.2.8檢查火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈是否牢固，有無破損及

丟失，以及停電后是否正常工作；

5.3從消防聯(lián)動(dòng)柜上按強(qiáng)制消防開關(guān)鍵使消防電梯停于首層的試驗(yàn);

5.4檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)；

5.4.1消防設(shè)備故障的維修組一般不超過8小時(shí)，在8小時(shí)內(nèi)無法

解決的，應(yīng)將故障原因、解決時(shí)間上報(bào)公司，并按批準(zhǔn)的時(shí)間期限

解決；

5.4.2外委維修組的，由消防負(fù)責(zé)人和維修組部主管共同聯(lián)系安裝

公司或生產(chǎn)廠家進(jìn)行維修組保養(yǎng)；

5.4.3依據(jù)上面的檢修記錄，每年年底總結(jié)本年度消防維修組情況

并制定下年度維修組計(jì)劃，并報(bào)公司或行政部。

1.目的

規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客的安全和電梯的安全運(yùn)行。

2.適用范圍

適用于物管公司所托管物業(yè)內(nèi)的電梯困人救援工作。

3.職責(zé)

3.1維修組部負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實(shí)施。

3.2維修組人員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。

4.程序要點(diǎn)

4.1當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，監(jiān)控中心通過電梯對講機(jī)或喊話與被

困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不予驚慌，靜心等待救援人

員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂處

于半開閉狀態(tài)，維修組人員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。

4.2根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所

在位置。

4.3轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時(shí)的救援。

4.3.1拉下電梯電源開關(guān)。

4.3.2用專用廳門鑰匙開啟廳門。

4.3.3在轎頂用人力開啟轎廂門。

4.3.4協(xié)助乘客離開轎箱。

4.3.5重新關(guān)好廳門。

4.4轎箱停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法。

4.4.1進(jìn)入機(jī)房切斷電源。

4.4.2打開手動(dòng)裝置罩蓋。

4.4.3救援人員手持手動(dòng)裝置手柄，慢慢地移動(dòng)轎廂，并同時(shí)觀察

平層指示燈，一旦平層指示燈一亮，說明轎廂接近平層，這時(shí)就可

以進(jìn)行施救了。為了避免發(fā)生危險(xiǎn)，轎廂移動(dòng)時(shí)，切記動(dòng)作不要太

大，速度不要太快。當(dāng)轎廂停于距廳門0.5米左右位置時(shí)，其救援

方法按4.3條款進(jìn)行。

4.5遇有其它復(fù)雜情況時(shí)，應(yīng)請求電梯公司幫助救援。

4.6困人救援工作完畢后，維修組人員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄

在《電梯運(yùn)行記錄》內(nèi)。

4.7根據(jù)不同的電梯，采用不同的緊急救人程序。

4.8如果由于突然停電導(dǎo)致的電梯困人事件，維修組組在發(fā)電后

及時(shí)通知監(jiān)控中心觀察電梯運(yùn)行是否正常；

5.記錄

電梯困人救人記錄表

6.相關(guān)支持文件

6.1《電梯日常維修組保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程》

6.2《K0NE3000電梯緊急救人程序》

1.目的

確保設(shè)備、設(shè)施的安全運(yùn)行和游泳池水質(zhì)的正常。

2.范圍

游泳池泵房及游泳池設(shè)備、設(shè)施。

3.職責(zé)

3.1運(yùn)行、維修組工負(fù)責(zé)泵房設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄。

3.2維修組工負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的維修組保養(yǎng)。

3.3維修組主管負(fù)責(zé)抽查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行情況及運(yùn)行記錄。

4.主要程序

4.1準(zhǔn)備工作

4.1.1檢查水池是否正常，是否符合安全用池、用水規(guī)范；

4.1.2檢查全部設(shè)備和配件的安裝情況；

4.1.3游泳池和管道的清洗。一定要將水放置進(jìn)回位置以上，將過

濾器分向閥轉(zhuǎn)到“不經(jīng)過過濾器循環(huán)"（RECIRE）位置，開泵一直

到游泳池和管道清洗干凈，將過濾器分向閥轉(zhuǎn)到“排水”（WASTE）

位置，開泵一直到游泳池的水排放干凈為止。

4.1.4清洗完畢，不超過一天給游泳池加水。

4.2游泳池第一天加水

4.2.1打開市政給水閥門和打開游泳池進(jìn)水管或底排蝶閥，一直到

游泳池水加滿為止。

4.2.2人工投藥：（參見有關(guān)表格）

4.3運(yùn)行循環(huán)過濾系統(tǒng)

4.3.1打開機(jī)房到游泳池的所有閥門，打開泵的進(jìn)口閥門，松開或

卸下毛發(fā)收集器的蓋子，保證緊密不漏。

4.3.2第一次運(yùn)行過濾系統(tǒng)時(shí)，將過濾器上的3個(gè)EN50閥門保持常

開，將分向閥轉(zhuǎn)到清洗（RINSE）位置，啟動(dòng)泵，打開泵出口閥門，

運(yùn)轉(zhuǎn)一分鐘，停泵以后運(yùn)行時(shí)，此步驟可不用。

4.3.3將分向閥轉(zhuǎn)到過濾（FILTER）位置啟動(dòng)泵，記錄過濾剛開始

時(shí)的壓力表讀數(shù)。

4.3.4停止運(yùn)行時(shí)，先分別關(guān)泵電源，然后關(guān)總電源。

4.3.5設(shè)計(jì)上有一臺(tái)為備用泵時(shí)，不得開啟所有的水泵，應(yīng)留一臺(tái)

為備用。

4.3.6過濾系統(tǒng)最好在使用前一小時(shí)運(yùn)行，每天最少運(yùn)行四小時(shí)一，

運(yùn)行過程如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即停泵。

4.4過濾器的反沖洗

4.4.1過濾器的反沖洗每星期進(jìn)行一次，或壓力表的讀數(shù)，此過濾

剛開始時(shí)的讀數(shù)高出10Psi（70Kpa）時(shí)，進(jìn)行反沖洗操作。

4.4.2反沖洗時(shí)先停泵，將分向閥轉(zhuǎn)到反沖洗（BACKWAS）位置，啟

動(dòng)泵，運(yùn)轉(zhuǎn)2—3分鐘，或一直運(yùn)轉(zhuǎn)到排水口上的視鏡內(nèi)的水清潔為

止，停泵，將分向閥轉(zhuǎn)到清洗（RLNSE）位置，運(yùn)轉(zhuǎn)1分鐘停泵。

4.4.3將分向閥轉(zhuǎn)到過濾位置（FILTER）重新啟動(dòng)過濾泵，進(jìn)行正

常的過濾操作。

4.5游泳池排水

4.5.1打開游泳池底排閥門，將過濾器分向閥轉(zhuǎn)到排污（WASTE）位

置，再開動(dòng)過濾排水，注意當(dāng)水位低于排水器時(shí)，一定要關(guān)回閥門,

一直到游泳池排干為止。

4.6加藥

4.6.1經(jīng)常檢查加藥的運(yùn)行情況，每天定期檢查游泳池的水質(zhì)，游

泳池常用化學(xué)藥劑投加量請參照（游泳池常用化學(xué)藥劑投加表）的

配制方法。

4.7維護(hù)保養(yǎng)

4.7,1毛發(fā)收集器：至少每星期清洗一次。

4.7.2換水周期：每年換水1—2次，用自排或泵排水，用市政給水

注水。

4.7.3清潔池底或池壁：每星期2次。

4.7.4清潔游泳池表面浮物：每天根據(jù)地面漂浮物的情況而定，用

專門的清潔工具（帶葉網(wǎng)伸縮柜）

4.7.5過濾器反沖洗：每星期一次。

4.7.6設(shè)備的維護(hù)：每年1—2次，由操作人員和專業(yè)人員完成，工

作內(nèi)容：所有機(jī)電設(shè)備檢查。

4.8停機(jī)后保養(yǎng)

4.8.1在游泳池停業(yè)期間，根據(jù)水質(zhì)情況來確定養(yǎng)池水循環(huán)周期

（一般情況下雨天3天循環(huán)養(yǎng)池水一次，晴天5天循環(huán)養(yǎng)池一次），

以保持養(yǎng)池水的干凈。

4.8.2在停業(yè)期間，游泳池過濾器反沖洗每月一次。

5.相關(guān)文件

5.1運(yùn)行記錄

5.2水質(zhì)檢測報(bào)

1.目的

確保柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。

2.適用范圍

2.1小區(qū)發(fā)電機(jī)組是為小區(qū)內(nèi)電梯、消防系統(tǒng)、信道照明等提供24

小時(shí)應(yīng)急電源。發(fā)電狀態(tài)和待發(fā)電狀態(tài)均視為運(yùn)行狀態(tài)。

2.2適用于物管公司所托管物業(yè)柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行狀態(tài)全過程管

理。

3.職責(zé)

3.1值班運(yùn)行維護(hù)人員具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。

4.程序

4.1巡檢制

4.1.1運(yùn)行狀態(tài)巡檢制。

4.1.2當(dāng)值人員應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行并每二小時(shí)進(jìn)行一次

記錄，巡檢部位包括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系

統(tǒng)、控制柜、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)、輸出電壓、電流、頻率、

機(jī)油油位、機(jī)油壓力。

4.1.3巡視內(nèi)容如下