綜合物流園區(qū)可行性分析研發(fā)報(bào)告

1、 瀘州市泰黃綜合物流園（暫定名）項(xiàng)目可行性報(bào)告二0一三年四月目 錄第一章 項(xiàng)目投資商概況第二章 項(xiàng)目概況第三章 項(xiàng)目分析第四章 項(xiàng)目建設(shè)第五章 項(xiàng)目總投資概算及財(cái)務(wù)分析第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制風(fēng)險(xiǎn)措施第一章 項(xiàng)目投資商概況四川國(guó)榮實(shí)業(yè)投資集團(tuán)源于蠶桑生產(chǎn)、收購(gòu)、加工、經(jīng)營(yíng)以及綢緞等紡織品生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)，是省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)龍頭企業(yè)。隨著企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)涉足房地產(chǎn)開發(fā)、礦業(yè)開采、水電開發(fā)、物流運(yùn)輸和融資擔(dān)保等實(shí)業(yè)投資，注冊(cè)資本1.65億元。集團(tuán)現(xiàn)有獨(dú)資和控股公司7個(gè)，參股公司3個(gè)，公司資產(chǎn)逾12億元，是一個(gè)跨行業(yè)、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的成長(zhǎng)性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。公司擁有管理學(xué)碩士、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、工程師等高、

2、中級(jí)管理人員35人組成的現(xiàn)代化管理團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)有員工1300人。公司管理體系科學(xué)規(guī)范，擁有的生產(chǎn)設(shè)備500余臺(tái)（套），產(chǎn)品質(zhì)量一直處于全省領(lǐng)先水平，產(chǎn)品供不應(yīng)求。擁有長(zhǎng)期合作的經(jīng)營(yíng)商家和覆蓋全國(guó)以及印度、歐美及東南亞的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。集團(tuán)公司擁有“生產(chǎn)自主經(jīng)營(yíng)出口專營(yíng)權(quán)”，連續(xù)多年被中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行評(píng)為“四川省銀企合作誠(chéng)信單位”。榮獲“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)先進(jìn)企業(yè)”、“樂山市明星企業(yè)”、地方納稅“A”級(jí)企業(yè)、“重合同、守信用企業(yè)”等稱號(hào)。公司恪守“誠(chéng)為本，和為貴，自強(qiáng)不息，做大做強(qiáng)”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共謀發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)方針，牢固樹立“以質(zhì)量求生存，以誠(chéng)信求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)思路，力爭(zhēng)把國(guó)榮實(shí)業(yè)做大做強(qiáng)

3、，為創(chuàng)造和諧社會(huì)而努力，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。矚慫潤(rùn)厲釤瘞睞櫪廡賴。第二章 項(xiàng)目概況一、建設(shè)背景在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營(yíng)銷之外的“第三利潤(rùn)源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展標(biāo)志之一，其綜合物流服務(wù)功能能有效改善投資環(huán)境，有力促進(jìn)本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并推動(dòng)第三方物流企業(yè)成長(zhǎng)，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)成為了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的突破口。聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛氌譴凈。瀘州市全市人口505萬(wàn)，主城市人口約110萬(wàn)。是中國(guó)歷史文化名城，是長(zhǎng)江上游實(shí)施沿江軸線

4、戰(zhàn)略的重點(diǎn)發(fā)展城市之一，是四川對(duì)外開放的重要門戶，是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)物流中心，北鄰重慶市，東接貴州省，南抵云南省，西連宜賓市、自貢市、內(nèi)江市；長(zhǎng)江自西向東橫貫全區(qū)，沱江、永寧河、赤水河、瀨溪河、龍溪河等構(gòu)成區(qū)內(nèi)主要的水系網(wǎng)。赤水河沿市區(qū)南側(cè)和東南側(cè)通過，向北匯入長(zhǎng)江，是四川省重要的交通節(jié)點(diǎn)和港口城市。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟。瀘州市資源豐富，僅礦產(chǎn)資源無煙煤儲(chǔ)量約69億噸，硫鐵礦儲(chǔ)量約32億噸，煤層氣儲(chǔ)量約1000億立方米，天然氣儲(chǔ)量約650億立方。同時(shí)隨著改革開放不斷深入，瀘州農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)及機(jī)械、釀酒（全國(guó)唯一擁有兩種名酒“瀘州特曲老窖、郎酒”的城市）、醫(yī)藥、化工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；城鄉(xiāng)建設(shè)、人居

5、環(huán)境明顯改善；餐飲娛樂、生態(tài)旅游等服務(wù)行業(yè)日益繁榮；環(huán)境保護(hù)、教科文衛(wèi)等其他各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)一步提高。以“一橫二縱五港區(qū)”的水運(yùn)體系和“一環(huán)七射一橫”的高速公路網(wǎng)，以及“三橫四縱”的鐵路網(wǎng)和4C瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)航空港形成瀘州立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐。按照瀘州市委、市政府提出的“以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略的要求，充分發(fā)揮區(qū)位獨(dú)特、交通便捷、物流儲(chǔ)備量大等優(yōu)勢(shì)，加快物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展第三方物流，形成布局合理、裝備先進(jìn)、運(yùn)作規(guī)范的現(xiàn)代流通服務(wù)體系。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡。目前，瀘州港已經(jīng)發(fā)展成為背靠四川、輻射滇黔、連接長(zhǎng)三角、通江達(dá)海，以雜貨和內(nèi)外貿(mào)集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域綜合

6、物流主樞紐港。到2012年，初步形成港口城市的主體框架，全港貨物吞吐量達(dá)到1716萬(wàn)噸，集裝箱吞吐能力達(dá)到100萬(wàn)標(biāo)箱以上，集裝箱吞吐量達(dá)到80萬(wàn)標(biāo)箱以上。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔。二、建設(shè)條件瀘州泰黃綜合物流園緊鄰瀘州機(jī)械工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和瀘州國(guó)際集裝箱碼頭，水運(yùn)條件良好；距沿江高速公路約1.5公里，緊鄰片區(qū)主干道瀘合路，通過繞城高速與高壩化工園區(qū)相連，公路運(yùn)輸條件良好，區(qū)位交通優(yōu)越。該物流園建成后是瀘州市主要的滾裝作業(yè)區(qū)以及重要的機(jī)械主導(dǎo)型物流園區(qū)。以實(shí)現(xiàn)服務(wù)于機(jī)械園區(qū)和酒業(yè)園區(qū)的原料及產(chǎn)品、周邊散貨的物流功能為主，兼城市配送功能。廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷。三、建設(shè)規(guī)劃該項(xiàng)目規(guī)劃以瀘州機(jī)械化工工業(yè)園

7、、白酒產(chǎn)業(yè)園、瀘州國(guó)際集裝箱碼頭為依托，以水路、公路、鐵路、航空立體交通網(wǎng)絡(luò)為支撐，突出“港城一體”特色，打造西部物資貿(mào)易集散基地、西部陸、空、江、海多式聯(lián)運(yùn)基地、西南臨港產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)以物流業(yè)為引領(lǐng)的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展為總體指導(dǎo)思想。采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略。物流園區(qū)總體劃分為機(jī)械及酒類產(chǎn)品交易與配送區(qū)、散貨作業(yè)區(qū)、城市配送區(qū)、綜合辦公生活區(qū)四大功能區(qū)域，具體包括現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)交易區(qū)、流通加工區(qū)、配送作業(yè)區(qū)、物流信息科創(chuàng)開發(fā)區(qū)、堆場(chǎng)區(qū)、停車區(qū)、綜合服務(wù)及生活區(qū)。同時(shí)配套建設(shè)水、電、道路等服務(wù)設(shè)施。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚。四、建設(shè)規(guī)模1、總體建設(shè)規(guī)模根據(jù)泰黃綜合物

8、流園的主要功能和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，總體建設(shè)規(guī)模的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：（1）、計(jì)劃用地地面積為86.33萬(wàn)m2，約1295畝，預(yù)計(jì)總投資約10億元（不包括土地費(fèi)）。建設(shè)周期為6-7年。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴。（2）、建筑物面積：198,000 m2，占地128,522 m2（3）、堆場(chǎng)、作業(yè)場(chǎng)：116,000 m2（4）、道路、停車場(chǎng)：137,660 m2（5）、建筑系數(shù)：0.523（6）、綠化面積：169,190 m2（7）、綠化率為：19.6%（8）、場(chǎng)地利用系數(shù)：0.86（9）、主要機(jī)械設(shè)備：500臺(tái)（套）*本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見表2-1。主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表2-1序號(hào)工 程 項(xiàng)

9、 目單位工程量1貨運(yùn)交易市場(chǎng)m2478002各類倉(cāng)庫(kù)m23生產(chǎn)輔助建筑m238004生活輔助建筑m2140005維修加工車間m257006綜合辦公樓m2157007道 路m2972008停車場(chǎng)m2404609作業(yè)場(chǎng)m28450010堆 場(chǎng)m23150011綠 化m2第三章 項(xiàng)目分析一、瀘州市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)的生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿意度，進(jìn)而涉及到工商企業(yè)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國(guó)家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的

10、發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并成為一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。籟叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)。我國(guó)自上世紀(jì)80年代初引進(jìn)“物流”概念和理論以來，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的初步建立與完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流對(duì)提高地區(qū)乃至國(guó)家的綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的作用，已開始為各界所關(guān)注，現(xiàn)代物流項(xiàng)目的規(guī)劃與實(shí)施，正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴。瀘州市近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，僅瀘州臨港工業(yè)園現(xiàn)有人口約50萬(wàn)人。區(qū)域內(nèi)有中海油、北方化工等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)120戶，2011年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約200億元；區(qū)域內(nèi)有各類物流企業(yè)210戶，

11、實(shí)現(xiàn)物流等服務(wù)業(yè)增加值25億元。但由于地處內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平與全國(guó)水平尚有一定的差距，與沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比差距更大。瀘州市在交通、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施雖已有一定的基礎(chǔ)，但從現(xiàn)代物流的理念看，規(guī)模，水平還都比較低，還需從實(shí)際出發(fā)，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行全面規(guī)劃和整合。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦。1、交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r瀘州市的綜合運(yùn)輸建設(shè)以“一橫二縱五港區(qū)”的水運(yùn)體系和“一環(huán)七射一橫”的高速公路網(wǎng)以及“三橫四縱”的鐵路網(wǎng)和4C瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)航空港形成瀘州立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已具規(guī)模。轄區(qū)內(nèi)的水路、公路、鐵路、航空交通干線輻射四面八方，通達(dá)全國(guó)各地。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡。2、貨物運(yùn)輸狀況

12、瀘州市是以酒業(yè)、化工、機(jī)械、能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以高端裝備制造、新能源、新材料、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充。是全國(guó)重要的以名優(yōu)酒為主導(dǎo)的食品工業(yè)基地、循環(huán)型的化工基地、清潔能源生產(chǎn)基地和生產(chǎn)裝備制造基地。物流資源豐富，物流量十分巨大。年物流貨運(yùn)量達(dá)到10084.40萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)了5.91%。社會(huì)貨運(yùn)量的持續(xù)增長(zhǎng)，為瀘州市物流市場(chǎng)帶來大量需求，為物流行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔。二、瀘州泰黃綜合物流園的輻射范圍與客戶定位1、輻射范圍泰黃綜合物流園直接經(jīng)濟(jì)腹地為瀘州市所轄的區(qū)縣等地區(qū)，間接腹地為四川地區(qū)、重慶、貴州及國(guó)內(nèi)各省市。2、客戶定位要實(shí)現(xiàn)不同發(fā)展階段的戰(zhàn)略目標(biāo)，泰黃物流

13、園區(qū)必須通過科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)，充分發(fā)揮其地理區(qū)位、綜合交通、功能齊備、信息通信、規(guī)范管理等優(yōu)勢(shì)，吸引眾多與現(xiàn)代物流緊密關(guān)聯(lián)的企業(yè)入駐，共同發(fā)展。綜合物流園區(qū)吸引的主要目標(biāo)市場(chǎng)客戶應(yīng)包括以下幾類企業(yè)。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷。（1）、物流服務(wù)提供商。社會(huì)化、專業(yè)化的物流服務(wù)提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動(dòng)力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實(shí)務(wù)的湘中市場(chǎng)物流龍頭企業(yè)。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務(wù)提供商既包括交通運(yùn)輸、貨代、配載、倉(cāng)儲(chǔ)加工、包裝、裝卸、配送、車場(chǎng)管理等服務(wù)功能比較單一的物流企業(yè)，也包括可提供較綜合的物流服務(wù)功能的第三方物流企業(yè)。后

14、者可利用園區(qū)各種優(yōu)勢(shì)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)發(fā)展具有不同功能特色的物流園或配送中心壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚。（2）、物流服務(wù)關(guān)聯(lián)度高的加工及貿(mào)易企業(yè)。泰黃綜合物流園區(qū)也可吸引城區(qū)及周邊地區(qū)的都市型生產(chǎn)企業(yè)，例如，食品加工、農(nóng)產(chǎn)品加工、機(jī)械及化工建材配送等企業(yè)等；也適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商及生產(chǎn)企業(yè)建立原材料采購(gòu)和產(chǎn)成品銷售的區(qū)域中心庫(kù)。園區(qū)內(nèi)聚集大量高水平的第三方物流企業(yè)為生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)選擇物流服務(wù)戰(zhàn)略合作伙伴提供了良好條件，而入駐生產(chǎn)企業(yè)為園區(qū)發(fā)展提供物流需求源頭，物流服務(wù)供需雙方在園區(qū)的聚集有利于實(shí)現(xiàn)共贏的互動(dòng)發(fā)展。湘中物流園區(qū)同時(shí)還適合發(fā)展一些大型貿(mào)易商、生產(chǎn)企業(yè)建立全國(guó)原料采購(gòu)和產(chǎn)成品銷售的中心庫(kù)，特別是

15、冶金、能源、建材、化工、機(jī)械五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、特種陶瓷、礦山機(jī)電、農(nóng)用機(jī)電三大特色產(chǎn)業(yè)；新材料、新能源、先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。泰黃物流園區(qū)可建立特色工業(yè)產(chǎn)品、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品等類別的專業(yè)交易市場(chǎng)和展示中心，使商流、物流、資金流相互融合，使泰黃發(fā)展成為面向全國(guó)和境外的批發(fā)交易市場(chǎng)的集聚地。蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅。（3）、信息服務(wù)提供商。泰黃綜合物流園區(qū)將聚集大量的物流及部份生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模大、效率高的特征，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來支撐高效率的物流服務(wù)體系，需要吸引信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、軟件開發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同時(shí)也為這類信息服務(wù)

16、企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄。（4）、其他服務(wù)業(yè)企業(yè)。泰黃綜合物流園區(qū)內(nèi)大量生產(chǎn)交易商及物流服務(wù)商的聚集，為報(bào)關(guān)、金融、保險(xiǎn)、法律咨詢代理、商務(wù)服務(wù)、廣告、汽修、加油、餐飲、住宿、文化娛樂、園林綠化、物業(yè)管理、生活服務(wù)等各類服務(wù)業(yè)行業(yè)企業(yè)入駐園區(qū)可提供良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間，而這些企業(yè)的入駐也將以其配套服務(wù)進(jìn)一步提升物流園區(qū)的綜合物流服務(wù)功能。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴。第四章 項(xiàng)目建設(shè)該項(xiàng)目根據(jù)總規(guī)指導(dǎo)思想，結(jié)合項(xiàng)目所處的地理情況，總平構(gòu)思擬定在與機(jī)械大道平行的路段中央布置物流園區(qū)出入口，大門距公路后退30米，作為出入通道的緩沖區(qū)和臨時(shí)停車區(qū)。大門中間面對(duì)集裝箱作業(yè)區(qū)，西邊是貨運(yùn)

17、展示交易區(qū)，東邊是貨載配送作業(yè)區(qū)，這樣可使過往的車輛和行人在途經(jīng)此處時(shí)很直觀地看到物流園堆碼的大型國(guó)際集裝箱與正在進(jìn)行作業(yè)的大型裝卸機(jī)械，和體形高大的現(xiàn)代化倉(cāng)庫(kù)，以及貨運(yùn)交易區(qū)的繁忙景象，使人們感受到現(xiàn)代物流的新氣象；二是物流園區(qū)內(nèi)各作業(yè)區(qū)（綜合辦公區(qū)生活區(qū)、海關(guān)監(jiān)管區(qū)、公共倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、貨運(yùn)交易區(qū)、加工增殖區(qū)等）劃分明確，有條不紊地進(jìn)行各自作業(yè)；三是物流園區(qū)內(nèi)外交通組織順暢，保證了進(jìn)出車輛安全、有效地運(yùn)行。同時(shí)，有效利用市政規(guī)劃各干道組織交通，做到既不破壞原有的市政規(guī)劃，又使每個(gè)作業(yè)區(qū)各自形成小環(huán)路，盡可能地降低了車流、貨流、人流的交叉，減少了迂回線路，達(dá)到園區(qū)路與市政路順暢連接。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴

18、憂錦。一、主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、滿足現(xiàn)代綜合物流園區(qū)建設(shè)硬件要求。2、滿足瀘州市整體規(guī)劃及物流規(guī)劃。3、滿足國(guó)家交通運(yùn)輸設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。二、建設(shè)方案1、研究原則（1）、整體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)的原則。（2）、盡可能滿足陸路、水路運(yùn)輸裝車建設(shè)規(guī)范要求。（3）、盡可能滿足各物流企業(yè)和客戶的要求。（4）、注重物流發(fā)展模式與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的原則。（5）、注重定性與定量相結(jié)合的原則。（6）、注重科學(xué)管理模式與技術(shù)運(yùn)用并重的原則。2、規(guī)劃方法調(diào)查法、專家咨詢法、模型法、系統(tǒng)分析法、類比法。3、規(guī)劃重點(diǎn)：（1）、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、瀘州市物流發(fā)展政策與措施。（2）、中期：物流

19、公共信息平臺(tái)建設(shè)的完善、科學(xué)管理公交政策與措施實(shí)施的完善。（3）、遠(yuǎn)期：形成布局合理，集運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、加工、整理、配送、信息一體化的現(xiàn)代物流系統(tǒng)。三、實(shí)施計(jì)劃按照滾動(dòng)開發(fā)、分期實(shí)施的戰(zhàn)略，泰黃物流園區(qū)分為兩期建設(shè)。一期計(jì)劃用地406畝，計(jì)劃投資2.2億元，預(yù)計(jì)2013年10月開工建設(shè)，建設(shè)周期為3年3個(gè)月。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡。其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：1、占地面積為27.07萬(wàn)m2，約406畝，2、建筑物：75,902 m2，3、堆場(chǎng)、作業(yè)場(chǎng)：15,006 m24、道路、停車場(chǎng)：60,780 m25、建筑系數(shù)：0.5256、綠化面積：56,615 m27、綠化率為：21%8、場(chǎng)地利用系數(shù)：0

20、.889、主要機(jī)械設(shè)備：142臺(tái)（套）*本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見表4-1主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表4-1序號(hào)工 程 項(xiàng) 目單位工程量1貨運(yùn)交易市場(chǎng)m2189222各類倉(cāng)庫(kù)m2420953生產(chǎn)輔助建筑m29904生活輔助建筑m256735維修加工車間m233896綜合辦公樓m246337道 路m2467808停車場(chǎng)m2140009作業(yè)場(chǎng)m23300010堆 場(chǎng)m21200011綠 化m256615第五章 項(xiàng)目投資該算及財(cái)務(wù)分析一、投資估算的編制依據(jù) 1、 綜合物流園建筑安裝工程量概算及設(shè)備需用量概算2、 交通部建設(shè)工程概預(yù)算編制規(guī)定3、 四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額4、 四川省安裝工程估價(jià)表5

21、、 四川省建設(shè)工程費(fèi)用定額6、 全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額二、投資估算的基本前提瀘州泰黃綜合物流園工程投資估算不包括今后材料、設(shè)備政策性調(diào)價(jià)，故暫不計(jì)列物價(jià)上漲費(fèi)。三、投資概算瀘州泰黃綜合物流園建設(shè)投資概算及構(gòu)成、主要建筑物工程量及投資概算、主要構(gòu)筑物工程量及投資概算、主要設(shè)備需用量及投資概算及其他建設(shè)費(fèi)用投資概算匯總表。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔。泰黃綜合物流園一期工程建設(shè)投資總額構(gòu)成表 表5-1序號(hào)投資項(xiàng)目金額萬(wàn)元占土建投資（%）占設(shè)備投資 （%）占其他費(fèi)用（%）占工程總投資（%）一土建工程832010037.60其中：建筑物661079.45 構(gòu)筑物171020.55二設(shè)備購(gòu)置4886100

22、22.08其中：裝卸機(jī)械110222.56各類車輛340069.58其他設(shè)備3847.86三其他費(fèi)用8924100其中：其它費(fèi)用760585.22 預(yù)備費(fèi)105511.82 建設(shè)期利息2642.9640.32總 計(jì)22130100 泰黃綜合物流園一期工程主要建筑物工程量及投資概算匯總表 表5-2序號(hào)單位工程名稱單位單價(jià)(元)工程量合價(jià)(萬(wàn)元)1公共高架倉(cāng)庫(kù)H12mm210001685016852公共綜合倉(cāng)庫(kù)H9mm29701117510843中轉(zhuǎn)配載庫(kù)H7mm291054734984其他倉(cāng)庫(kù)H9mm284023211955集裝箱拆裝箱庫(kù)H9mm284028812426露天庫(kù)棚H8mm23803

23、3951297汽車維修檢測(cè)間m2100016701678包裝加工間m289017191539生產(chǎn)輔助建筑m298099097加油站、水泵房等10生活輔助建筑m25205673295飯館、浴室、單宿等11貨運(yùn)交易市場(chǎng)（2層）m264018922121112綜合辦公樓（1012層）m21800463383413變電室m2100020020合 計(jì)m2759026610泰黃綜合物流園一期工程主要構(gòu)筑物工程量及投資概算匯總表 表 5-3序號(hào)單位工程名稱單位單價(jià)(元)工程量合價(jià)(萬(wàn)元)備注1道路m2118467805522集裝箱堆場(chǎng)m215093331403拆裝箱作業(yè)場(chǎng)m21302923384庫(kù)前裝卸作業(yè)

24、場(chǎng)m21202750335停車場(chǎng)100140001406洗車臺(tái)座40,0004167燈塔座180,0004728出入口大門座10,000559綠化工程m232.55661518410給排水管線和煤氣干線18011高壓電氣工程10012低壓電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程10013變配電工程5014通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備5015弱點(diǎn)電纜和園區(qū)管網(wǎng)工程50合 計(jì)1710 泰黃綜合物流園一期工程主要設(shè)備需用量及投資概算匯總表 表5-4序號(hào)設(shè)備名稱單位單價(jià)(萬(wàn)元)數(shù)量合價(jià)(萬(wàn)元)備注1集裝箱正面吊運(yùn)機(jī)(40T )臺(tái)35013502集裝箱空箱叉車(8噸)臺(tái)14022803汽車式起重機(jī)(50噸)臺(tái)23012304集裝箱專

25、用車(40呎)輛802016005集裝箱專用車(20呎)輛5052506普通貨運(yùn)汽車(810噸)輛15101507普通貨運(yùn)汽車(5噸)輛13101308廂式貨運(yùn)汽車(8噸)輛22102209廂式貨運(yùn)汽車(5噸)輛161016010廂式貨運(yùn)汽車(12噸)輛6116611內(nèi)燃式叉車(22.5噸)臺(tái)101616012內(nèi)燃式叉車(5噸)臺(tái)241024013電瓶式叉車(12噸)臺(tái)8129614油罐車(10T)輛2336915撒水車輛1222416業(yè)務(wù)用車輛8108017集裝箱修洗箱設(shè)備套2012018車輛保修設(shè)備套6016019車輛檢測(cè)設(shè)備套9019020車輛加油設(shè)備套2825621電子計(jì)衡器套2512

26、522環(huán)保設(shè)備套4028023巷道式堆垛機(jī)(H=18m)臺(tái)4501450合 計(jì)4886泰黃綜合物流園一期工程其它費(fèi)用概算表表 表5-5序號(hào)費(fèi)用名稱單 位單 價(jià)(萬(wàn)元)數(shù) 量合價(jià)(萬(wàn)元)備注1征地費(fèi)畝1840672902建設(shè)單位管理費(fèi)953工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)654工程建設(shè)監(jiān)督費(fèi)55前期工作費(fèi)506勘察設(shè)計(jì)費(fèi)100合計(jì)7605四、資金籌措1、通過投資概算，泰黃綜合物流園一期工程即需投資2.2億元，建設(shè)資金的籌措和及時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，經(jīng)綜合分析當(dāng)前可能的資金來源和集資渠道后建議，泰黃綜合物流園工程的建設(shè)資金除投資商自籌外還可面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)吸引合作資金。構(gòu)氽頑黌碩飩

27、薺齦話騖。2、一期工程各年度投資使用計(jì)劃泰黃綜合物流園一期工程各年度投資使用計(jì)劃（萬(wàn)元） 表5-6總投資分 期年 度分年度2013年2014年2015年2016年22億元投資7217615952563499100占總額%32.61%27.83%23.75%15.81%五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)1、 國(guó)家計(jì)委計(jì)投資(1993)530號(hào)文所發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）2、國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度編制、現(xiàn)行財(cái)務(wù)價(jià)格和市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格3、同類項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4、基本數(shù)據(jù)（1）、項(xiàng)目建設(shè)周期泰黃綜合物流園分一期、二期計(jì)兩期建設(shè)，總建設(shè)周期為6-7年。一期建設(shè)期為2013年10月至2016年12月，二期建設(shè)期為2

28、017年1月至2020年12月。輒嶧陽(yáng)檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩。（2） 項(xiàng)目投資金額泰黃綜合物流園區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃投資一期約為2.3億元，二期約為7.7億元，預(yù)計(jì)總投資約為10億元。（不包括土地費(fèi)）堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅。5、收入估算泰黃綜合物流園收入項(xiàng)目類別及費(fèi)率表57收入項(xiàng)目項(xiàng)目費(fèi)率1運(yùn)輸代理費(fèi)4元/噸2過磅費(fèi)2元/噸3裝卸費(fèi)7元/噸4場(chǎng)地倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)5元/噸合計(jì)18元/噸泰黃綜合物流園成本項(xiàng)目類別及費(fèi)率 表5-8項(xiàng)目員工培訓(xùn)員工工資水電費(fèi)生產(chǎn)維護(hù)費(fèi)營(yíng)銷成本計(jì)算500元/人次4萬(wàn)元/年人次4萬(wàn)元/月10萬(wàn)元/月營(yíng)業(yè)收入*5.0%項(xiàng)目聯(lián)勞協(xié)作費(fèi)營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅資金占用費(fèi)固資折舊計(jì)算營(yíng)業(yè)收入50%營(yíng)業(yè)收入5.60%

29、營(yíng)業(yè)收入18.00%投資額月息（6.07%）月數(shù)(3)建安工程折舊率(3.8%) 泰黃綜合物流園財(cái)務(wù)費(fèi)用與收入表 表5-9（單位：萬(wàn)元）投資員工人數(shù)銷售噸位收入員工培訓(xùn)費(fèi)員工工 資營(yíng)銷成 本營(yíng)業(yè)稅及附加聯(lián)勞協(xié)作費(fèi)水電費(fèi)生產(chǎn)維護(hù)費(fèi)資金占用費(fèi)固資折舊總成本稅 前利 潤(rùn)所得稅稅 后利 潤(rùn)運(yùn)營(yíng)成本201350003010018001.512090100.8900 48 120.0 910.5 76.0 2366.8 (566.8)0.0 0.0 2366.8 20141000050250450012002252522250 48120.0 910.5 152.0 4158.5 341.5 30.7 2

30、80.0 4189.2 201550006032057600.5240288322.562880 48120.0 546.3 197.6 4643.0 1117.0 100.5 916.0 4743.5 201629998040072001320360403.23600 48120.0 546.1 243.2 5641.5 1558.5 140.3 1278.0 5781.8 20171800080500900003204505044500 48 120.0 910.5 319.2 7171.7 1828.3 164.5 1499.2 7336.2 2018230008060010800032

31、0540604.85400 48120.0 910.5 395.2 8338.5 2461.5 221.5 2018.4 8560.0 20191500090700126000.5360630705.66300 48120.0 546.3 440.8 9151.2 3448.8 310.4 2828.0 9461.6 20201000090800144000360720806.47200 48120.0 546.3 486.4 10287.1 4112.9 370.2 3372.6 10657.2 2021500090900162000360810907.28100 48 120.0 546.

32、3 532.0 11423.5 4776.5 429.9 3916.7 11853.4 202230001001100198000.54009901108.89900 48120.0 546.3 577.6 13691.2 6108.8 549.8 5009.2 14241.0 20232000100130023400040011701310.411700 48120.0 182.1 592.8 15523.3 7876.7 708.9 6458.9 16232.2 202477010015002700004001350151213500 48120.0 140.2 604.5 17674.7

33、 9325.3 839.3 7646.7 18514.0 2025010015002700004001350151213500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2026010015002700004001350151213500 48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2027010015002700004001350151213500 48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 202

34、8010015002700004001350151213500 48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2029010015002700004001350151213500 48 120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2030010015002700004001350151213500 48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2031010015002700004001350151213500

35、48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 2032010015002700004001350151213500 48120.0 0.0 604.5 17534.5 9465.5 851.9 7761.7 18386.4 六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1、參照有關(guān)文件要求,根據(jù)瀘州泰黃綜合物流園項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際情況，按照以下評(píng)價(jià)指標(biāo)分析。（1）、基準(zhǔn)收益率:10%（2）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:0（3）、基準(zhǔn)投資回收期:20年(含建設(shè)期)（4）、平均投資利潤(rùn)率:11%（5）、平均投資利稅率:12%2、分析（1）、敏感分析該項(xiàng)目按照敏感性分析考慮費(fèi)用增

36、加10%、收入減少10%兩種情況，敏感性分析成果見表5-9（表中投資回收期含一年建設(shè)期）。識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒。敏感性分析成果表 表510投資回收期(年)效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)費(fèi)用增加10%165(含建設(shè)期)1048115%10285收入減少107304（2）、評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)過上述分析，該項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為28804萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為12.52%，靜態(tài)投資回收期（T）為13.25年（含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。凍鈹鋨勞臘

37、鍇癇婦脛糴。經(jīng)過敏感性分析可知，當(dāng)收入下降10%或費(fèi)用上升10%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資稅后內(nèi)部收益率分別為11.35%和11.5%，仍大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)也說明該項(xiàng)目收入因素比費(fèi)用因素敏感，因此在后期實(shí)施中應(yīng)更加注重開發(fā)增值服務(wù)，以多渠道創(chuàng)收。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總表 511名稱指標(biāo)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）12521321財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）2880430105投資回收期（年）13251389財(cái)務(wù)收入費(fèi)用分析表（全部投資） 表512年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率=0.12折現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值凈現(xiàn)金流量累計(jì)值201373671800-5567

38、1-5567-5567201491894500-468909584-4494-10061201577435760-198309185-1822-11883201687817200-158108802-1391-132742017123369000-333608436-2814-1608920181356010800-276008084-2231-183202019124621260013807748107-182132020136571440074307425551-17661202114853162001347077161039-1662220221724119800255906821745-14877202317232234006168065364031-10846202419284270007716062634833-6013202518386270008614060035171-842202618386270008614057534955411320271838627000861405513474988622028183862700086140528445511341320291838627000861405064436217775203018386270008614048