《北京萬科精裝修住宅交付標準操作規(guī)定》

1、精裝住宅交付標準操作規(guī)定第一篇住宅竣工驗收操作流程第一條適用范圍：北京萬科各項目工程在移交物業(yè)及小業(yè)主前進行竣工驗收。第二條規(guī)定目的：為了維護萬科品牌形象，提高客戶滿意度，滿足業(yè)主對萬科品牌的心理預(yù)期，盡量避免客戶投訴，對即將入住的樓棟進行拉網(wǎng)式普查，以制度與流程保證交房的質(zhì)量。第三條經(jīng)辦部門：項目經(jīng)理部第四條參與部門：客戶服務(wù)中心、銷售部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位、小業(yè)主第五條操作流程一：項目經(jīng)理部對施工單位質(zhì)量驗收流程5.1現(xiàn)場驗房小組：經(jīng)辦部門：項目經(jīng)理部參與部門：施工總包、分包單位、監(jiān)理公司5.2流程：施工單位、監(jiān)理單位初檢合格向項目部報驗要求：施工單位組織自檢并填報工項目經(jīng)理部組

2、織參與部門（施工單位、監(jiān)理對每戶進行驗收并形成戶住宅竣工驗收意見程質(zhì)量驗收表（見驗收規(guī)范26張表）向監(jiān)理報驗監(jiān)理單位100%細部全面檢查并在施工單位上報的工程質(zhì)量驗收表上簽字，對需要整改的內(nèi)容詳細記錄。項目部對工程質(zhì)量驗收表項目經(jīng)理部根據(jù)戶住宅竣工驗收意見項目經(jīng)理部組織參與部門就戶住宅竣工不合格，偏差很大合格項目經(jīng)理部交房5.3形成文件：形成戶住宅竣工驗收意見（項目經(jīng)理部存檔同時交物業(yè)公司一份）第六條操作流程二：項目經(jīng)理部向入住辦（客服中心、物業(yè)公司、銷售中心）交房的驗收流程6.1交房驗房小組：經(jīng)辦部門：入住辦參與部門：客服中心、物業(yè)公司、銷售中心、項目經(jīng)理部、監(jiān)理公司、施工總包單位、分包單位

3、6.2流程：項目經(jīng)理部準備有關(guān)資料（包括施工圖、交項目經(jīng)理部組織參與部門（客服中心、銷售中心、物業(yè)公司、施工單位、監(jiān)理公司）現(xiàn)按入住辦確認抽查比例進行驗收，并形成戶項目經(jīng)理部根據(jù)戶住宅模擬驗收交接單項目經(jīng)理部組織參與部門就戶住宅模擬驗要求：以業(yè)主的角度仔細、全面檢查房屋質(zhì)量以觀感和使用功能為主，按驗收標準21條執(zhí)行對需要整改的內(nèi)容詳細記錄時間安排：具體安排在客戶辦不合格，偏差很大合格物業(yè)公司接管并進入保結(jié)客戶驗房返（6.3形成文件：形成戶住宅模擬驗收交接單項目經(jīng)理部、客服中心、物業(yè)公司同時存檔）第七條操作流程三：業(yè)主入住驗房及返修流程7.1入住驗房小組經(jīng)辦部門：客服中心參與配合部門：項目經(jīng)理部

4、、物業(yè)公司7.2流程：業(yè)主辦理入住手續(xù)客服中心與業(yè)主驗房，并填寫房合格不合格，業(yè)主提出整改意見客服中心統(tǒng)計分析房屋入住交接備注：整改信息反饋給項目經(jīng)理部如此階段項目經(jīng)理部已撤消，維修項目經(jīng)理部根據(jù)房屋入住驗收交接記錄表整改工作由客服組織有關(guān)施工維修單位進行，并由項目經(jīng)理部知會客服中心整改情況客服中心通知業(yè)主再次驗房客服帶領(lǐng)業(yè)主驗房業(yè)主不滿意，提出整改意見合格移交業(yè)主（7.3形成文件：形成房屋入住驗收交接記錄表物業(yè)公司、項目經(jīng)理部、客服中心同時存檔）第八條下列兩類房屋，施工單位的維修整改工作如能在客戶辦理入住前2天完成，可參加第三次驗房（操作流程三：業(yè)主入住驗房及返修流程）。否則，此兩類房屋不向

5、業(yè)主交付。1、第一次驗房（操作流程一）不合格，而又不能在規(guī)定時間內(nèi)完成維修整改工作的，不讓其參加第二次驗房（操作流程二）；2、第二次驗房（操作流程二）不合格，而又不能在規(guī)定時間內(nèi)完成維修整改工作的。以上兩類房屋，不合格的界定標準為：1、房屋使用功能不全；2、房屋有嚴重污染情況；3、房屋的維修整改不能在短期內(nèi)完成；4、無法界定的房屋，由入住辦討論確定。第九條由于房屋不能通過驗收，導(dǎo)致房屋不能按期向業(yè)主交付，所造成的違約責(zé)任由裝修單位承擔(dān)。第十條客戶驗房前，客戶服務(wù)中心須提前知會物業(yè)公司，物業(yè)公司做最后一次保潔檢查，確認無誤后，方可帶領(lǐng)客戶驗房，進入操作流程三“業(yè)主入住驗房及返修流程”。第十一條本

6、操作流程由公司工程管理部負責(zé)指導(dǎo)與解釋。流程的修改，由工程管理部提出并報送公司規(guī)范審定委員會審定通過后執(zhí)行。第二篇住宅交付驗收規(guī)范與標準序：住宅交付驗收是工程竣工后客戶對住宅質(zhì)量、效果進行最后測試和認可的過程。驗收應(yīng)該采用國家現(xiàn)行的裝飾工程質(zhì)量檢驗規(guī)范和具體情況相結(jié)合的辦法。一般來說分為設(shè)備驗收、工藝驗收和效果驗收等幾部分。設(shè)備驗收指居室設(shè)備設(shè)施的安裝情況驗收，應(yīng)該通過機械的試運行來檢查質(zhì)量情況。比如衛(wèi)生潔具設(shè)備、廚房設(shè)備，除應(yīng)按國家裝飾質(zhì)量檢驗規(guī)范驗收其排管布線是否標準外，還應(yīng)該啟動或進行水管試壓驗收，以確定設(shè)備運轉(zhuǎn)是否正常。功能驗收指居室使用功能結(jié)構(gòu)驗收。比如天棚、地面、墻面、固定選型等是

7、否遵循設(shè)計要求，是否牢固等。工藝驗收重點檢查油漆碩、乳膠漆面、木質(zhì)接頭、外部造型、地面鑲花等工藝水平。效果驗收其實是對設(shè)計方案的驗收?？蛻敉ㄟ^觀察室內(nèi)整體裝飾情況，判斷設(shè)計風(fēng)格、色彩、燈光、環(huán)境的搭配效果，從而評定設(shè)計方案的優(yōu)劣。本部分內(nèi)容的編制主要基于可操作性、可追溯性的原則，綜合以上要點，編制了住宅交付驗收規(guī)范以及住宅交付驗收標準，分別適用于工程專業(yè)技術(shù)人員以及非工程專業(yè)技術(shù)人員（物業(yè)、業(yè)主等）驗收。第一部分住宅交付驗收規(guī)范住宅交付驗收規(guī)范以儀器測量為主，以檢查表的形式反映工程質(zhì)量驗收情況。主要用于施工單位自檢及監(jiān)理公司細部檢查以及住宅竣工驗收操作流程一：項目經(jīng)理部現(xiàn)場驗房（用于抽檢）。此

8、規(guī)范中驗收分項包括：1、鋁合金門窗安裝工程類2、整體樓、地面分項工程類3、板塊樓、地面分項工程類4、木制板樓、地面分項工程類5、木門窗安裝分項工程類6、室內(nèi)、室外一般抹灰分項工程類7、水刷石、水磨石、干粘石分項工程類8、噴砂、噴涂、滾涂和彈涂分項工程類9、混色油漆分項工程類10、清漆分項工程類11、美術(shù)清漆、木地板、大理石、打蠟分項工程類12、刷漿、噴漿分項工程類13、玻璃安裝分項工程類14、裱糊壁紙、墻布分項工程類15、人造石分項工程類16、天然石分項工程類17、飾面磚分項工程類18、罩面板及鋼木架分項工程類19、細木制品分項工程類20、花飾安裝分項工程類21、屋面找平層分項工程類22、低溫

9、熱水地板輻射采暖類23、室內(nèi)給排水類24、室內(nèi)煤氣類25、電氣線路安裝工程類26、電氣器具安裝工程類有關(guān)詳細驗收的分項內(nèi)容及標準見第三部分支持文件北京萬科工程質(zhì)量驗收表。第二部分住宅交付驗收標準住宅交付驗收標準以觀感與使用功能為主，主要用于住宅竣工驗收操作流程二：項目經(jīng)理部交房流程、操作流程三：客戶入住返修流程。土建部分第一條門（進戶門、室內(nèi)門）r門扇開關(guān)靈活（不碰撞），穩(wěn)定（無自開或自關(guān)），無回彈和翹裂。r門框安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。r門扇表面平整、光潔、無開裂，飾面油漆顏色一致、無透底、流墜。油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。r五金鎖具：安裝牢固、齊全，無劃傷，鎖

10、具靈活。r密封性能：密封條鑲嵌牢固、無漏缺，關(guān)閉時縫隙均勻。r其他：門鏡安裝到位，門吸安裝位置準確，鑲嵌玻璃牢固，毛坯房時洞口尺寸、木磚預(yù)留符合要求等。第二條塑鋼門窗、鋁合金門窗、紗窗r門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。r五金鎖具：齊全，位置正確、牢固，達到各自使用功能。r密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。r門窗框、扇垂直，不彎曲。r玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。第三條墻面r墻面平整度、垂直度符合設(shè)計、施工規(guī)范要求。l涂料墻面r表面光滑、平整、線腳順直、清晰。r無裂縫、

11、無空鼓、無脫皮，涂層均勻、光色一致、無流墜、透底。r涂料品種、顏色符合設(shè)計（業(yè)主）要求。l瓷磚墻面r表面平整潔凈、色澤一致，磚面無劃痕、裂縫、缺棱掉角。r鑲貼牢固、無空鼓、脫落，接縫均勻、縫隙順直r瓷磚品種、規(guī)格、顏色和圖案符合設(shè)計（業(yè)主）要求。l鏡墻面r安裝牢固、平整，表面潔凈、明亮，無變形、破損、裂紋、劃痕。l石材墻面r石材鑲貼牢固，拼接位置準確，四邊收口與墻體縫隙均勻一致、填塞密實、打膠飽滿整齊。r面光滑平整、線條順直、無缺棱掉角、麻面、裂縫、劃痕。r石材品種、規(guī)格、顏色和圖案符合設(shè)計（業(yè)主）要求。l毛坯墻面r水泥抹灰（膩子）應(yīng)粘結(jié)牢固、平整、線腳順直、清潔，無空鼓、裂縫、脫層、爆灰。第

12、四條地坪l毛地面r表面平整、潔凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。r預(yù)留面層厚度符合設(shè)計要求。l瓷磚地面r鑲貼牢固、無空鼓，表面平整潔凈、色澤一致，接縫均勻、縫隙順直。r磚面無劃痕、裂紋、缺棱掉角。r瓷磚品種、規(guī)格、顏色和圖案符合設(shè)計（業(yè)主）要求。l石材地面r石材鑲貼牢固，拼接位置準確，四邊收口與墻體縫隙均勻一致、填塞密實、打膠飽滿整齊。r面光滑平整、線條順直、無缺棱掉角、麻面、裂縫、劃痕。石材品種、規(guī)格、顏色和圖案符合設(shè)計（業(yè)主）要求。第五條外陽臺r地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。r不倒泛水，無積水，無滲漏，地

13、漏暢通。第六條衛(wèi)生間（墻面、地面同第三條、第四條）r地面不倒泛水，無積水，地漏暢通。r小時地面盛水試驗，以水復(fù)蓋滿地面為準，達到不滲不漏。r浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水試驗，灌水時間每根管道二分鐘，以流水通暢為準。r給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。第七條頂棚l涂料頂棚r表面潔凈、平整，線腳順直、清晰。r涂層均勻、光色一致、無流墜、透底，無裂縫、空鼓、脫皮r涂料品種、顏色符合設(shè)計（業(yè)主）要求l石膏板吊頂r龍骨吊件安裝牢固、水平，石膏板安裝牢固、平整。r涂層表面潔凈、平整，線腳順直、清晰，無裂紋、空鼓、脫皮，涂層均勻、光色一致、無流墜、透底r預(yù)留洞口大小位置準確。r

14、涂料品種、顏色符合設(shè)計（業(yè)主）要求。l鋁扣板吊頂r龍骨吊件安裝牢固、水平，罩面板安裝牢固、平整、無污染、劃痕、凹凸、翹角，顏色一致。r預(yù)留洞口大小位置準確。l石膏線r粘結(jié)牢固、線條順直、接縫平滑、表面潔凈、無污染，不開裂。第八條石材安裝（窗臺板、石材門檻、衛(wèi)生臺面等安裝）r石材安裝牢固、坡向正確，與連接體的縫隙均勻一致、填塞密實、打膠飽滿整齊。r石材面光滑平整、線條順直，無缺棱掉角、麻面、裂縫、劃痕等。r石材品種、規(guī)格、顏色和圖案符合設(shè)計（業(yè)主）要求。第九條木制品（櫥柜、衣帽間、窗簾盒等）r造型、結(jié)構(gòu)符合設(shè)計要求，材質(zhì)無變形，貼面粘結(jié)平整牢固、不脫膠、起鼓、翹角。r對櫥柜、衣帽間門安裝牢固、開

15、關(guān)靈活、關(guān)閉縫隙均勻一致，五金安裝牢固、齊全、位置準確。r面層光滑平整、油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。第十條防護欄桿r造型、結(jié)構(gòu)符合設(shè)計要求，連接牢固，金屬部分焊接飽滿光滑。r扶手安裝牢固、無變形。r油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。第十一條樓梯r安裝焊接牢固，焊點飽滿光滑，金屬表面防銹處理。r踏步均勻、符合設(shè)計要求。第十二條防水r有防水要求的房間做閉水試驗，蓄水20mm，24小時無滲漏。r墻面防潮層應(yīng)粘結(jié)牢固、涂刷均勻，厚度、高度、甩砂、材質(zhì)符合設(shè)計要求，無漏刷、破損。水暖部分第十三條供水系統(tǒng)r安裝、預(yù)留口位置準確，管件無破損。r通水試驗：管線、管件、接頭

16、無滲漏，水流量符合設(shè)計要求，水截門關(guān)閉嚴密，無滲漏。r水質(zhì)：透明、潔凈、衛(wèi)生。第十四條排水系統(tǒng)r安裝、預(yù)留口位置準確，管件無破損。r試水：瀉水流暢。無堵塞、無倒坡。第十五條潔具五金安裝r潔具：安裝牢固，與墻面、地面連接處打膠飽滿、整齊，使用正常，表面光亮、潔凈、無破損、裂縫等。r五金：安裝牢固，使用靈活，表面光亮、潔凈、無劃痕、銹蝕。第十六條水表r安裝正確、水平、同心，使用正常，無滲漏、無損壞。電氣部分第十七條戶箱r安裝位置準確，箱體、飾面板完好、整潔，箱門開關(guān)靈活，箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護器動作正確，控制范圍正確，標簽齊全。第十八條面板、接線盒安裝連接r面板安裝方正，位置、標高、距離符合設(shè)計要求；r面板表面清潔、無損壞。