小稅種檢查基本方法(共88頁).ppt

1、小稅種檢查基本方法第一節(jié) 資源稅檢查方法一、納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人和征稅范圍的檢查 (一)政策依據(jù) 在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人為資源稅的 納稅義務(wù)人。（資源稅暫行條例第一條） 收購未稅礦產(chǎn)品的單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。（資源稅暫行條例第十一條） 資源稅征稅范圍有礦產(chǎn)品和鹽兩大類。其中礦產(chǎn)品包括：原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦。鹽包括：固體鹽和 液體鹽。（資源稅暫行條例第二條）(二)會計(jì)核算 會計(jì)制度規(guī)定，資源稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交資源稅”科目核算。計(jì)提資 源稅時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交資源稅”科目； 上繳時(shí)

2、，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交資源稅”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題 1.臨時(shí)開采、不定期作業(yè)、零散隱蔽的納稅人未按規(guī)定進(jìn)行申報(bào)納稅。 2.扣繳義務(wù)人未按規(guī)定全面履行代扣代繳義務(wù)。 3.納稅人開采礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的過程中伴生、伴采礦未按規(guī)定申報(bào)納稅。(四)主要檢查方法1.首先到礦產(chǎn)資源管理部門調(diào)查，摸清轄區(qū)內(nèi)開采礦產(chǎn)品或生產(chǎn)鹽的企業(yè)經(jīng)營者名單，掌握其采礦許可證的頒發(fā)情況，；其次，實(shí)地檢查經(jīng)營者的具體經(jīng)營內(nèi)容，核實(shí)是否屬于資源稅的應(yīng)稅范圍，以此確認(rèn)經(jīng)營者是否為資源稅的納稅義務(wù)人。2.檢查經(jīng)常性發(fā)生收購未稅礦產(chǎn)品業(yè)務(wù)的單位時(shí)，從檢查“原材料”、“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”、“銀行存款”、“應(yīng)交

3、稅費(fèi)”等賬戶入手，并結(jié)合實(shí)地查看，確定購進(jìn)耗用的原材料是否為資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品，以發(fā)現(xiàn)是否存在收購未稅礦產(chǎn)品行為，同時(shí)也便于及時(shí)從中發(fā)現(xiàn)不定期開采、臨時(shí)開采或零散開采的資源稅納稅人。3.征稅范圍檢查，應(yīng)深入車間、倉庫，通過實(shí)地觀察生產(chǎn)場所，了解生產(chǎn)經(jīng)營流程、耗材和產(chǎn)品，查詢與納稅人有經(jīng)營往來關(guān)系的單位及個(gè)人，檢查納稅人的“原材料”、“產(chǎn)成品”、“其他應(yīng)付款”、“管理費(fèi)用”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶，核對入庫單、貨物運(yùn)輸發(fā)票等原始資料，查核納稅人是否有在開采、生產(chǎn)、購進(jìn)等環(huán)節(jié)隱匿屬于某一特定應(yīng)稅資源范圍的行為。二、計(jì)稅依據(jù)的檢查 (一)政策依據(jù) 資源稅的應(yīng)納稅額，按照應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量和規(guī)定的單位稅額計(jì)算

4、。（資源稅暫行條例第五條） 煤炭，對于連續(xù)加工前無法正確計(jì)算原煤移送使用數(shù)量的，可按加工產(chǎn)品的 綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量作為課稅數(shù)量；金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量作為課稅數(shù)量。（國稅發(fā)1994015 號文第三條）(二)常見涉稅問題 1.納稅人應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量、自用數(shù)量以及收購的未稅礦產(chǎn)品數(shù)量不真實(shí)。 2.自產(chǎn)、自用應(yīng)稅產(chǎn)品，在使用時(shí)直接出庫結(jié)轉(zhuǎn)成本而未作銷售處理。 3.將加工精、選煤實(shí)際銷售量折算成原煤耗用量作為課稅數(shù)量的納稅人，故意加大損耗數(shù)量比，不按規(guī)定的加工產(chǎn)品綜合回收率折算，少計(jì)耗用原煤數(shù)

5、量。 4.將精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量作為課稅數(shù)量的，不按規(guī)定的選礦比進(jìn)行折算，少計(jì)耗用原礦數(shù)量。 5.以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量為課稅數(shù)量的，少計(jì)開采或生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品數(shù)量。(三)主要檢查方法1.自產(chǎn)、自用應(yīng)稅產(chǎn)品數(shù)量的檢查。企業(yè)在生產(chǎn)、生活過程中消耗自用產(chǎn)品，數(shù)量操控性強(qiáng)，難以核準(zhǔn)。如煤炭企業(yè)的食堂、浴室、職工學(xué)校耗用的生活用煤，下屬商店、服務(wù)公司等耗用的取暖用煤等，檢查時(shí)可直接審查“庫存商品”明細(xì)賬的貸方發(fā)生額和“生產(chǎn)成本”的借方發(fā)生額，對照產(chǎn)品實(shí)物賬及“產(chǎn)品出庫單”或“領(lǐng)料單”，核實(shí)企業(yè)是否按當(dāng)期應(yīng)稅產(chǎn)品的實(shí)際消耗數(shù)量作為資源稅的計(jì)稅數(shù)量。如果當(dāng)期有產(chǎn)品損耗，還應(yīng)認(rèn)真審查“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”明細(xì)賬及

6、“賬存實(shí)存對比表”和“盤存單”，以便核實(shí)損耗的具體原因及真實(shí)數(shù)量，報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批后，再從計(jì)稅數(shù)量中予以剔除。將核實(shí)數(shù)量與企業(yè)納稅申報(bào)表上的申報(bào)數(shù)量相核對，如不相符，應(yīng)按核實(shí)的數(shù)量計(jì)算應(yīng)納稅款，確定應(yīng)補(bǔ)稅數(shù)額。還應(yīng)審查“生產(chǎn)成本”總賬及明細(xì)賬，特別是涉及“生產(chǎn)成本”貸方發(fā)生額的，要根據(jù)記賬憑證上的科目對應(yīng)關(guān)系逐筆查對，核實(shí)納稅人是否有將生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品自用后直接沖減“生產(chǎn)成本”，不作庫存商品增加和減少的賬務(wù)處理，進(jìn)而少申報(bào)繳納稅款。2.煤礦以自產(chǎn)原煤連續(xù)加工洗煤、選煤或用于煉焦、發(fā)電以及生活用煤的檢查。對于連續(xù)加工前無法計(jì)算耗用量，按產(chǎn)品綜合回收率計(jì)算的，檢查時(shí)需從“庫 存商品”明細(xì)賬入手，先核

7、實(shí)加工后的入庫產(chǎn)品數(shù)量，再核實(shí)企業(yè)還原計(jì)算的原煤數(shù)量和資源稅納稅申報(bào)表，驗(yàn)證企業(yè)使用的折算比是否符合規(guī)定，折算使用的加工后產(chǎn)品數(shù)量是否真實(shí)，折算的原煤課稅數(shù)量是否準(zhǔn)確。對于機(jī)車發(fā)電使用量沒有健全使用記錄的，可以采取技術(shù)測算的方法，先審查發(fā)電車間的生產(chǎn)記錄、工作量和生產(chǎn)量(產(chǎn)電度數(shù))，再根據(jù)有關(guān)的配比消耗技術(shù)資料，按單位工作量和單位產(chǎn)品消耗量推算出耗用原煤的數(shù)量。3.按選礦比將精礦折算為原礦數(shù)量作為課稅數(shù)量的檢查。首先應(yīng)審查“庫存商品精礦”明細(xì)賬，查看原始入庫單據(jù)，并實(shí)地監(jiān)測，核實(shí)車間精礦數(shù)量是否賬實(shí)相符，并按規(guī)定的選礦比計(jì)算出原礦數(shù)量，再與企業(yè)申報(bào)的原礦數(shù)量相比較，核實(shí)是否少申報(bào)繳納稅款。4.

8、以應(yīng)稅產(chǎn)品產(chǎn)量為課稅數(shù)量的檢查。檢查時(shí)可先審查“生產(chǎn)成本”賬戶的貸方結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量，并與產(chǎn)品成本計(jì)算表上的“完工產(chǎn)品數(shù)量”、“庫存商品”賬戶借方當(dāng)期增加數(shù)量相核對，核實(shí)當(dāng)期增加數(shù)量，確定當(dāng)期實(shí)際產(chǎn)量并與報(bào)表上的申報(bào)數(shù)量進(jìn)行核對，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)申報(bào)課稅數(shù)量小于實(shí)際生產(chǎn)數(shù)量，或“產(chǎn)成品”帳面數(shù)量小于實(shí)際生產(chǎn)數(shù)量的問題。5.扣繳義務(wù)人收購未稅礦產(chǎn)品數(shù)量的檢查?？劾U義務(wù)人屬于商品流通企業(yè)的，應(yīng)審查“庫存商品”明細(xì)賬的借方發(fā)生額，并結(jié)合審查“商品入庫單”和購貨發(fā)票等原始憑證，核實(shí)購進(jìn)未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量?？劾U義務(wù)人屬工礦企業(yè)的，應(yīng)審查其“原材料”賬戶，結(jié)合“材料入庫單”、“發(fā)貨票”、“貨物運(yùn)輸發(fā)票“等原始資料的審核

9、，查實(shí)購進(jìn)未稅礦產(chǎn)品的數(shù)量，再與企業(yè)申報(bào)納稅的課稅數(shù)量相核對，若申報(bào)數(shù)量小于核實(shí)的數(shù)量，說明扣繳義務(wù)人少扣繳了稅款。三、適用稅目和適用稅額的檢查(一)政策依據(jù) l資源稅的稅目、稅額，依照本條例所附的資源稅稅目稅額幅度表及財(cái)政 部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（資源稅暫行條例第二條） l納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量；未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的課稅數(shù)量的，從高適用稅額。（資源稅暫行條例第四條） l扣繳義務(wù)人適用的稅額按如下規(guī)定執(zhí)行： 獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品的單位，按照本單位應(yīng)稅礦產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。 其他收購單位

10、收購的未稅礦產(chǎn)品，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅礦產(chǎn)品稅額標(biāo)準(zhǔn)，依 據(jù)收購的數(shù)量代扣代繳資源稅。 (國稅發(fā)1994015 號第三條)(二)常見涉稅問題 1.降低或混淆應(yīng)稅產(chǎn)品的等級，按低等級的單位稅額計(jì)算繳納資源稅； 2.將稀油記入稠油、高凝油，按低等級的單位稅額計(jì)算繳納資源稅； 3.液體鹽加工成固體鹽進(jìn)行銷售，卻按液體鹽的單位稅額申報(bào)納稅。(三)主要檢查方法 1.降低或混淆應(yīng)稅產(chǎn)品等級的檢查。 檢查時(shí)，先審查“生產(chǎn)成本”、“庫存 商品”等賬戶，核實(shí)生產(chǎn)入庫和銷售結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的等級數(shù)量確定是否正確；再 審查“銀行存款”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“主營業(yè)務(wù)收入”等賬戶，核實(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售成本和銷售價(jià)格，佐

11、證應(yīng)稅產(chǎn)品的等級數(shù)量認(rèn)定是否無誤；然后按核實(shí)認(rèn)定的等級，確定適用的單位稅額；最后根據(jù)各等級數(shù)量、適用的單位稅額計(jì)算應(yīng)納稅額，與企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交資源稅”賬戶的貸方發(fā)生額以及納 稅申報(bào)表上的應(yīng)納稅額核對，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在降低或混淆產(chǎn)品等級少申報(bào) 繳納稅款的行為。 2.油田的稠油、高凝油與稀油的納稅檢查。 首先檢查“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等明細(xì)賬以及油田的生產(chǎn)記錄，核實(shí)企業(yè)稠油、高凝油及稀油的產(chǎn)量；其 次檢查“銀行存款”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“主營業(yè)務(wù)收入”等賬戶以及銷售發(fā) 票等資料，對照銷售價(jià)格，掌握企業(yè)稠油、高凝油及稀油的實(shí)際銷售數(shù)量，推算企業(yè)稠油、高凝油及稀油的實(shí)際產(chǎn)量，進(jìn)而查實(shí)企業(yè)有無

12、混記、混銷稠油、高凝 油與稀油的情況。其中對劃分不清的，一律按原油的數(shù)量課稅。 3.液體鹽加工成固體鹽進(jìn)行銷售的納稅檢查。 對鹽場(廠)檢查時(shí)，可以采取 倒推計(jì)算法，即先從企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)入手，根據(jù)開具銷售發(fā)票上記載的銷售數(shù)量和單位價(jià)格，確定銷售鹽的種類和數(shù)量；再檢查企業(yè)的生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)，按照鹽的生產(chǎn)加工流程，核實(shí)液體鹽和固體鹽的生產(chǎn)、加工、結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)量；將檢查掌握的有關(guān)數(shù)據(jù)資料對比分析，核實(shí)數(shù)量上、分類上是否一致，同時(shí)對照稅金計(jì)算表，發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否存在將固體鹽當(dāng)作液體鹽進(jìn)行申報(bào)以降低適用稅額、減少應(yīng)稅數(shù)量的問題。四、稅收優(yōu)惠的檢查 (一)政策依據(jù) 1.有下列情形之一的，減征或者免征資源稅。 (1)開采

13、原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。 (2)納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。（資源稅暫行條例第七條） 2.對地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。財(cái)稅 2007 16 號第五條）(二)常見涉稅問題 1.未按規(guī)定履行報(bào)批手續(xù)擅自享受減免稅優(yōu)惠。 2.免稅項(xiàng)目未按規(guī)定單獨(dú)核算。(三)主要檢查方法 1.使用原油免稅情況的檢查。檢查與原油免稅有關(guān)的會計(jì)資料，使用審批手 續(xù)，出庫、入庫記錄，核實(shí)免稅原油的使用數(shù)量。并通過詢問調(diào)查有關(guān)人員，掌 握原油的實(shí)際流向和用途，并根據(jù)使用單位的工作計(jì)劃、生產(chǎn)記錄和有關(guān)的技術(shù)資料

14、，驗(yàn)證開采過程中用于加熱、修井使用原油的真實(shí)性，核查有無以加熱、修 井名義領(lǐng)取原油但實(shí)際改變用途的情況。對不能準(zhǔn)確提供使用數(shù)量或不單獨(dú)核算的，不得享受免稅待遇。 2.納稅人損失數(shù)量減免稅的檢查。在檢查中可采取賬實(shí)對照的方法進(jìn)行檢查，即以各種資產(chǎn)賬目為基礎(chǔ)，核對企業(yè)的報(bào)損清單，對部分損失較大的資產(chǎn)或 貴重資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地清查，以核實(shí)企業(yè)損失的真實(shí)數(shù)量，看企業(yè)有無多報(bào)、虛報(bào)損 失的情況。第二節(jié)第二節(jié) 城市維護(hù)建設(shè)稅檢查方城市維護(hù)建設(shè)稅檢查方法法一、納稅義務(wù)人和征稅范圍的檢查 (一)政策依據(jù) 1.凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納城市維護(hù)

15、建設(shè)稅。（城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第二條） 2.對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。（國稅發(fā)199438 號） 3.海關(guān)對進(jìn)口產(chǎn)品代征的增值稅、消費(fèi)稅不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。（85財(cái)稅字第69 號）(二)會計(jì)核算 會計(jì)制度規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅” 科目核算。計(jì)提城市維護(hù)建設(shè)稅時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”科目；上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維 護(hù)建設(shè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題 符合納稅人確認(rèn)條件未申報(bào)納稅(四)主要檢查方法 1.檢查納稅申報(bào)表和完稅憑證，核實(shí)被查對象是否是繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅

16、的(除三資企業(yè))單位和個(gè)人，以此確定為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。 2.除“三資”企業(yè)和海關(guān)進(jìn)口產(chǎn)品代征的增值稅、消費(fèi)稅以外，對其他的減免稅的檢查，主要審查其相關(guān)的審批手續(xù)是否符合規(guī)定，對不符合規(guī)定而擅自減免的稅款應(yīng)及時(shí)補(bǔ)征入庫。二、計(jì)稅依據(jù)和適用稅率的檢查(一)政策依據(jù) 1.城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。（城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第三條） 2.關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅，鑒于新條例一時(shí)尚不能出臺，從1994 年1 月1 日起，可暫按原稅率和新頒布實(shí)施的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅三稅為依據(jù)計(jì)算征收，待新條例公布實(shí)施后，再予調(diào)整。（國稅發(fā)1994051 號） 3.自2

17、005 年1 月1 日起，經(jīng)國家稅務(wù)局正式審核批準(zhǔn)的當(dāng)期免抵的增值稅稅額應(yīng)納入城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的計(jì)征范圍，分別按規(guī)定的稅（費(fèi)）率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 (財(cái)稅200525 號) 4.城市維護(hù)建設(shè)稅按納稅人所在地的不同分別設(shè)置了不同的比例稅率，共分三檔，即： (1)納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7； (2)納稅人所在地為縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5； (3)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或建制鎮(zhèn)的，稅率為1。（城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例第四條）5.納稅人所在地為工礦區(qū)的，應(yīng)根據(jù)行政區(qū)劃分別按照7、5、l的稅率繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。（85財(cái)稅字第69 號第九條）(二)常見涉稅問題 1.城市維護(hù)

18、建設(shè)稅時(shí)適用稅率錯(cuò)誤。 2.國稅機(jī)關(guān)查補(bǔ)增值稅、消費(fèi)稅后，納稅人未向地稅機(jī)關(guān)申報(bào)相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅。(三)主要檢查方法 1.檢查時(shí)將增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅“三稅”納稅申報(bào)表、生產(chǎn)企業(yè)出口貨物免、抵、退稅申報(bào)匯總表第25 行的“當(dāng)期免抵稅額”與城市維護(hù)建設(shè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行核對，查實(shí)是否相符。 2.檢查“三稅”應(yīng)稅行為的發(fā)生地，核實(shí)城市維護(hù)建設(shè)稅的適用稅率是否正確。三、納稅地點(diǎn)與納稅期限的檢查 (一)政策依據(jù) 1代收代扣“三稅”的單位和個(gè)人，其城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅地點(diǎn)在代收代扣地。具體情況如下：委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品，規(guī)定由受托方企業(yè)代收代繳“消費(fèi)稅”的單位，同時(shí)按當(dāng)?shù)剡m用稅率代扣城市維護(hù)建設(shè)稅。

19、2對流動經(jīng)營等無固定納稅地點(diǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)隨同“三稅”在經(jīng)營地按適用稅率繳納。財(cái)稅字1985第143 號文件(二)檢查方法 城市維護(hù)建設(shè)稅納稅地點(diǎn)、納稅期限的檢查與“三稅” 納稅地點(diǎn)、納稅期限的檢查一致。如：某農(nóng)機(jī)銷售中心營業(yè)地點(diǎn)在城郊結(jié)合部，2006 年12 月繳納增值稅20 萬元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅1 萬元。2007 年3 月，稽查人員對其檢查 時(shí)，認(rèn)為城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率使用有誤，經(jīng)到建委等有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)，確認(rèn)該中心營業(yè)所在地點(diǎn)屬市區(qū)范圍，應(yīng)按7的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅。第三節(jié) 土地增值稅檢查方法一、納稅義務(wù)人的檢查(一)法律依據(jù) 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱

20、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取 得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照 本條例交納土地增值稅。（土地增值稅暫行條例第二條）(二)會計(jì)核算 會計(jì)制度規(guī)定，土地增值稅通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅”科目核 算。計(jì)提土地增值稅時(shí)，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng) 交土地增值稅”科目；上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅”科目，貸 記“銀行存款”科目。(三)常見涉稅問題 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物時(shí)，未按規(guī)定履行納稅義務(wù)。(四)主要檢查方法 1.檢查單位“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”明細(xì)賬，了解其擁有的國有土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著物發(fā)生增減變化的情況，發(fā)

21、生減少的，要通過土地、房產(chǎn)等管理部門核實(shí)被查單位擁有的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的 變化，進(jìn)一步確定是否轉(zhuǎn)讓了其擁有的房地產(chǎn)和土地并取得收入，轉(zhuǎn)讓并取得收 入的單位或個(gè)人為土地增值稅納稅義務(wù)人。 2.對不設(shè)置賬簿或賬簿記錄不完整的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)深入實(shí)際進(jìn)行調(diào)查，通過走訪、詢問土地、房產(chǎn)、受讓方等部門和單位了解被查單位是否發(fā)生了有償 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為，發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為并取得收 入的單位或個(gè)人為土地增值稅納稅義務(wù)人。 3.對未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地的單位和個(gè)人，結(jié)合“營業(yè)外收入”、 “其他業(yè)務(wù)收入”、“資本公積”和“銀行存款”等賬戶，確定是否有未辦理土地

22、使用證而轉(zhuǎn)讓土地的情況。根據(jù)國稅函2007645 號文件的規(guī)定：只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。二、征稅范圍的檢查(一)政策依據(jù) 土地增值稅的征稅范圍為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。 (土地增值稅暫行條例第二條)。 征稅范圍的具體劃分，詳見表1、2、3。表1 土地增值稅征稅范圍1以轉(zhuǎn)讓 方式轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán)、地上的建筑物及 附著物 1轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的。2取得國有土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)、建造，并出售的。

23、3出售存量房地產(chǎn)的。2以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，或是投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓。3開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位 和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。4合作建房一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的。表2 土地增值稅不征稅的范圍1以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)1房地產(chǎn)的

24、繼承。2房地產(chǎn)的贈與。2房地產(chǎn) 的出租 1房地產(chǎn)出租，產(chǎn)權(quán)不變更。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用 或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的。3房地產(chǎn) 的抵押抵押期間的房地產(chǎn)。4房地產(chǎn)的交換對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的。5房地產(chǎn)的代建房行為 雖有收入取得，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的。6房地產(chǎn)的重新評估不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用人也未取得收入的 。表3 土地增值稅免征范圍1以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。即投資、聯(lián)營的一方以土地即投資

25、、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn)房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資，或作為聯(lián)營條件將房地作價(jià)入股進(jìn)行投資，或作為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì)，與房地產(chǎn)的出售不產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中。這種行為具有投資的性質(zhì)，與房地產(chǎn)的出售不同，沒有取同，沒有取 得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按有關(guān)規(guī)定暫免征收土地增值稅。2合作建房對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配自用的，暫免征收土地增值稅。3國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。4企

26、業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對企業(yè)在兼并行為中發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為暫免征收土地增值稅(二)常見涉稅問題 混淆土地增值稅的征免稅范圍。(三)主要檢查方法 1.征稅范圍確認(rèn)的檢查。 檢查“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”等賬戶，核查單位有無轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物等行為的發(fā)生。如果發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，還應(yīng)進(jìn)一步確定轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬是否為國家所擁有。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)取得收入的行為應(yīng)征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)所取得的收入，不征收土地增值稅。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓區(qū)分的檢查。 土地使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移包括兩種方式：轉(zhuǎn) 讓與出讓。國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用

27、 權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與，屬于土地增值稅的征稅范圍。國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資和聯(lián)營的檢查。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有對外投資和聯(lián)營行為，應(yīng)進(jìn)一步檢查“開發(fā)產(chǎn)品”和“投資性房地產(chǎn)”賬戶，確定企業(yè)對外投資和聯(lián)營的形式，對于以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。 對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，檢查企業(yè)“長期股權(quán)投資”、“固定資產(chǎn)”、“無 形資產(chǎn)

28、”等明細(xì)賬，如果發(fā)現(xiàn)以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的,凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的,則不屬于土地增值稅的征稅范圍。 4.被兼并企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的檢查。 通過合同、協(xié)議、批文等資料和“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等賬戶，重點(diǎn)查實(shí)國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物等轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生的時(shí)間、形式，如果屬于被兼 并企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅，其他行為應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。 5.搬遷企業(yè)土地、房產(chǎn)的檢查。 對于有搬遷行為的企業(yè)，要詢問企業(yè)負(fù)責(zé)

29、人、財(cái)務(wù)人員，掌握具體的搬遷情況，查看當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃，查實(shí)是否因城市實(shí)施規(guī) 劃、國家建設(shè)需要而搬遷，對于符合免稅條件的免征土地增值稅。達(dá)不到以上條件的，屬于土地增值稅的征稅范圍。三、應(yīng)稅收入的檢查(一)政策依據(jù) 1納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（土地增值稅暫行條例第五條） 2納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)： (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。(2)由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?當(dāng)年、同類

30、房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。（國稅發(fā)2006187 號第三條） (二)常見涉稅問題 1.轉(zhuǎn)讓收入長期掛賬不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，延遲納稅。 2.少報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格少申報(bào)納稅。 3.視同銷售行為未申報(bào)納稅。 4.取得非貨幣收入未按規(guī)定計(jì)量少申報(bào)納稅。 5.部分房地產(chǎn)銷售收入不入賬，形成賬外資金少申報(bào)納稅。(三)主要檢查方法 1.檢查“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付帳款”、“預(yù)收賬款”等賬 戶，核實(shí)實(shí)現(xiàn)的收入是否長期掛帳不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，未按稅法規(guī)定的時(shí)間申報(bào)納稅。 2.查閱有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、評估報(bào)告，檢查“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“銀行存款”等賬戶，查詢房產(chǎn)、土地管理部門及購

31、買方，核實(shí)取得的收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有無少報(bào)收入的情況；在審查核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，成交價(jià)格明顯低于評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，可以用評估價(jià)格來計(jì)算征稅。3.視同銷售行為的檢查。主要通過檢查“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”等明細(xì)賬，結(jié)合對合同協(xié)議的審查，核實(shí)企業(yè)是否發(fā)生了視同銷售行為；對發(fā)生視同銷售行為的，主要檢查賬務(wù)處理和收入核算是否準(zhǔn)確，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 4.非貨幣收入的檢查。主要查閱銷售合同、轉(zhuǎn)讓協(xié)議，了解取得非貨幣性項(xiàng)目的市場價(jià)格，核實(shí)非貨幣收入是否全額記入“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收 入”等賬戶，入帳的評估價(jià)格是否合理。 5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入完整性的檢查，要

32、從“主營業(yè)務(wù)收入”、“產(chǎn)成品”、“固定資產(chǎn)清理”等明細(xì)賬入手，認(rèn)真核對合同協(xié)議書、評估報(bào)告等關(guān)聯(lián)資料，同時(shí) 對已售商品房實(shí)地查看，登記造冊，逐項(xiàng)帳實(shí)核對，分別從數(shù)量上、金額上核實(shí) 商品房銷售收入的準(zhǔn)確性。四、扣除項(xiàng)目的檢查(一)政策依據(jù) 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； 3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； 4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 5 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（土地增值稅暫行條例第六條） (二)常見涉稅問題 1.虛列開發(fā)成本，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額。 2.舊房的重置成本確定不準(zhǔn)確，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額。 3.自行擴(kuò)大加

33、計(jì)扣除的適用范圍。(三)主要檢查方法 1.取得土地使用權(quán)支付金額的檢查 （1）重點(diǎn)審查“開發(fā)成本”賬戶，查閱和土地交易有關(guān)的證明文件及原始 憑證，核實(shí)土地坐落位置和開發(fā)項(xiàng)目是否相符。到財(cái)政、土地部門了解國家有關(guān)收費(fèi)政策，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的繳費(fèi)金額，核實(shí)土地成本歸集項(xiàng)目是否真實(shí)、完 整。如有返還土地出讓金政策的，應(yīng)檢查企業(yè)“銀行存款”、“開發(fā)成本” 等明細(xì)賬戶，確定是否存在不入賬加大扣除金額的情況。 （2）對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要結(jié)合總體開發(fā)規(guī)劃實(shí)地查看，準(zhǔn)確計(jì)算總體開發(fā)面積。通過檢查“產(chǎn)成品”、“開發(fā)成本-土地成本”、“銀行存款”、“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”等賬戶，核查已銷房產(chǎn)土地成

34、本的分?jǐn)偨痤~是否正確。2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本的檢查開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本的檢查 (1)結(jié)合“拆遷協(xié)議書”到拆遷戶實(shí)地確定拆遷政策和面積，檢查“銀行存款”、“開發(fā)成本”明細(xì)賬戶，查實(shí)有無虛假拆遷、虛報(bào)拆遷價(jià)格和面積的情況。 (2)到統(tǒng)計(jì)部門了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的建安成本單位價(jià)格，與開發(fā)單位建安成本進(jìn)行對比，成本差異較大的，要審查建筑合同，查清承建形式、面積、付款方式和時(shí)間，查實(shí)有無虛報(bào)建安成本的情況。 (3)檢查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，確認(rèn)公共配套設(shè)施的使用方式，如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)查看收入賬戶，通過計(jì)算收入核實(shí)準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用。 (4)檢查“開發(fā)成本”明細(xì)賬，并與有關(guān)會計(jì)憑證

35、核對，核實(shí)有無將不屬于開發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)費(fèi)用的問題，已發(fā)生開發(fā)費(fèi)用的分配與結(jié)轉(zhuǎn)是否合理、準(zhǔn)確。3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用的檢查開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用的檢查 (1)檢查“開發(fā)成本”明細(xì)賬和“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”賬戶，核實(shí)有無加大加計(jì)扣除基數(shù)的問題。 (2)對財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出檢查，要查閱所提供金融機(jī)構(gòu)證明的可靠性，利息是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，超過部分和罰息不能扣除。 (3)對屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)核實(shí)成本費(fèi)用分?jǐn)偸欠裾_，已售出房產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用扣除是否準(zhǔn)確。 4.舊房及建筑物評估價(jià)格的檢查 (1)重點(diǎn)

36、審核評估文書是否由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具，審核房產(chǎn)評估價(jià)格是否經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)。 (2)對舊房重置成本價(jià)和成新度的確認(rèn)。重點(diǎn)核實(shí)評估報(bào)告中是否包含了土 地的評估價(jià)值，對包括在內(nèi)的，應(yīng)予以剔除，以取得土地使用權(quán)的實(shí)際支付價(jià)款 (即歷史成本)計(jì)算土地的價(jià)值。 (3)對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房扣除額的檢查，應(yīng)確定其土地的受讓價(jià)格。審核向土地管理部門補(bǔ)繳土地出讓金金額或取得土地使用權(quán)的支付金額，對不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的檢查 (1)結(jié)合售房合同，檢查企業(yè)“開發(fā)成本”和“管理費(fèi)用”賬戶，檢查有無 將非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的印花稅計(jì)入開發(fā)成本重

37、復(fù)扣除的情況。 (2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”和“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”等賬戶，核實(shí)企業(yè)有無將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外的營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的營業(yè)稅金及附加重復(fù)扣除。 6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的檢查 (1)檢查營業(yè)執(zhí)照，確定企業(yè)是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受加計(jì)扣。 (2)檢查“應(yīng)交稅費(fèi)”明細(xì)賬和土地增值稅申報(bào)表，審查在加計(jì)20扣除時(shí)是否將代收費(fèi)用從計(jì)算的基數(shù)中剔除。 (3)檢查企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用是否加計(jì)扣除，沒有特殊規(guī)定的，預(yù)提費(fèi)用不能稅前扣除。五、適用稅率和應(yīng)納稅額檢查 (一)政策依據(jù) 1土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。（土地增值稅暫行條例第七條）（見下表） 2開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住

38、宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國稅發(fā)2006187 號第一條）檔次檔次 級級 距距稅率速算扣除 系數(shù)稅額計(jì)算公式稅額計(jì)算公式說 明 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30%0增值額 30% 扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的 金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。增值額超過扣 除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%增值額超過扣 除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%增值額超過扣 除項(xiàng)目金額200%的部分60%

39、35%增值額60%扣除項(xiàng)目金額35% (二)常見涉稅問題 1.增值額和扣除項(xiàng)目的計(jì)算不正確，導(dǎo)致適用稅率和速算扣除系數(shù)錯(cuò)誤。 2.未準(zhǔn)確劃分普通住宅和非普通住宅，導(dǎo)致土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤。(三)主要檢查方法 1.在核實(shí)納稅人增值額與扣除項(xiàng)目金額的基礎(chǔ)上，計(jì)算出增值率，并據(jù)以確 定適用稅率、速算扣除系數(shù)，與企業(yè)申報(bào)的增值率、適用稅率和速算扣除系數(shù)進(jìn)行核對，檢查申報(bào)土地增值稅適用稅率和稅額是否正確。 2.對照財(cái)稅2006141 號文件中規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地核實(shí)普通住宅和非普通住宅劃分的真實(shí)性，有無把非普通住宅按照普通住宅申報(bào)土地增值稅。六、土地增值稅的預(yù)繳及清算條件的檢查(一)政策依據(jù) 1納稅人

40、在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確 定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條） 2國稅發(fā)2006187 號文件第二條的相關(guān)規(guī)定： 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體清算條件為： (1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 (2

41、)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(二)常見涉稅問題 1.房地產(chǎn)開發(fā)公司取得預(yù)售收入，不預(yù)繳土地增值稅。 2.項(xiàng)目竣工結(jié)算以后，未及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。 3.項(xiàng)目滾動開發(fā)，不及時(shí)清算已經(jīng)完工的項(xiàng)目。(三)主要檢查方法 1.對土地增值稅預(yù)繳的檢查 (1)檢查“預(yù)收賬款”、“應(yīng)交稅費(fèi)-

42、土地增值稅”等賬戶，與當(dāng)期土地增值稅納稅申報(bào)表進(jìn)行核對，核實(shí)取得的預(yù)售收入是否及時(shí)、全額預(yù)繳了土地增值稅。 (2)結(jié)合“預(yù)收賬款”明細(xì)賬和銷售合同，核實(shí)住宅、辦公和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的收入金額，審核適用不同預(yù)征率項(xiàng)目間的收入是否分別核算，分別預(yù)繳。 (3)檢查“其他業(yè)務(wù)收入”、“營業(yè)外收入”和往來賬戶，查實(shí)有無把收取的各種定金、訂金、合同保證金計(jì)入以上賬戶，不做預(yù)售收入，不計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。 2.對土地增值稅清算條件的檢查 (1)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可證期限是否已滿三年，滿三年的開發(fā)項(xiàng)目是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。 (2)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目或轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積是否占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，超過85%以上是否按稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行土地增值稅清算。 (3)檢查“無形資產(chǎn)”、“銀行存款”、“應(yīng)交稅費(fèi)”等賬戶，核查有無直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為是否按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。 (4)結(jié)合審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，檢查“預(yù)收賬款”、“開發(fā)成本”明細(xì)賬，核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否分期開發(fā)，并分別核算收入成本，是否以分期項(xiàng)目進(jìn)行 土地增值稅清算。第四節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅檢查方法一、納稅義務(wù)人和征稅范圍的檢查(一)政策依據(jù) 1.在城市、縣