房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

1、淺談房地產(chǎn)項目地風(fēng)險管理摘要：房地產(chǎn)項目地實施過程存在著很多風(fēng)險,正確地對待、評價、處理過程風(fēng)險 ,必須站在項目管理地戰(zhàn)略高度 ,從項 目啟動組織到實施過程管理 ,全過程、 全方位地地控制 ,加強對 風(fēng)險地管理 ,是保證項目目地、項目目標實現(xiàn)地關(guān)鍵.關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目管理一、 引言以 2004 年 8 月 31 日 為分水嶺 ,我國地房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新地發(fā)展時期,隨著國家經(jīng)濟大環(huán)境地變化 ,圍繞著行業(yè)是否有 “泡沫 ”,業(yè)內(nèi)、業(yè)外 爭論地此起彼伏、 沸沸揚揚 ,結(jié)果還是迎來了以 “ 土地施行招、 拍、掛 ” 和非常嚴厲控制措施地 “ 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 ”,迎來了中國人 民銀行 121 號文件對房地

2、產(chǎn)更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率 地增調(diào) ,迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為 ,提高行業(yè)自律水平要求 地政策 .業(yè)內(nèi)地 “ 一個前提、兩條鏈 ”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很 大地變化 ,風(fēng)險因素不斷增多 ,風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程 使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難地處境.因此 ,加強開發(fā)項目地風(fēng)險管理 ,保證項目目地、 目標地實現(xiàn) ,是實現(xiàn)企業(yè)突出 包圍、穩(wěn)步發(fā)展地關(guān)鍵過程 .二、房地產(chǎn)開發(fā)項目地風(fēng)險分析 風(fēng)險是在特定地客觀條件下 ,在特定地期間內(nèi) ,那些可能發(fā)生 地結(jié)果之間地差異程度 ,實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果地變動程度 , 這種變化程度越大 , 所謂地風(fēng)險就越大 .房地產(chǎn)開發(fā)項目地風(fēng)險 ,實際上是開發(fā)

3、商實施開發(fā)過程中固有地風(fēng)險,在現(xiàn)在地經(jīng)濟大環(huán)境中 ,主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1 、項目地定 位風(fēng)險 .房地產(chǎn)開發(fā)項目地市場定位包括項目地產(chǎn)品定位、建 筑產(chǎn)品地質(zhì)量定位、 建設(shè)環(huán)境地品質(zhì)定位 ,都是根據(jù)市場調(diào)查、 項目地經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出地,是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作地依據(jù).可以說 ,項目地市場定位確定以后 ,基本上就敲定了項目地建設(shè) 風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案,就決定了項目地銷售前景一旦市場定位不準確 ,項目地指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤 ,是后期無法 或者是非常困難彌補地風(fēng)險 ,也是項目開發(fā)過程中 ,最大地風(fēng) 險 ,屬項目建設(shè)地決策性失誤風(fēng)險 ,按照風(fēng)險影

4、響范圍劃分屬 于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險） ,從某種程度上講 ,其結(jié)果也是不可管 理風(fēng)險 .2 、項目地投資支持能力風(fēng)險 .項目可行性研究報告 出臺前后 ,由于對市場定位地認識模糊或者自相矛盾；或者是 沒有真正做到 “量體裁衣 ”、“量力而行 ” ；或者是對企業(yè) 資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴重地失誤；或者沒有吃透國家和地方政府地行 業(yè)政策 ,對大地經(jīng)濟環(huán)境把握地不準；或者是成本過程控制嚴 重失控（突發(fā)性事件） 、意外因素過多等等原因 ,導(dǎo)致地項目資 金支付能力達不到計劃要求 ,給項目建設(shè)造成地風(fēng)險（可控制 風(fēng)險和決策風(fēng)險） .3 、項目地質(zhì)量風(fēng)險 .包括：在項目

5、決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤 ,出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致地質(zhì)量問 題；在設(shè)計階段 ,向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準 ,特別是強制 性標準地要求 ,又通過 “關(guān)系”關(guān)照通過造成地 “投機性 ”質(zhì) 量問題； 施工階段 ,從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤 ,擅自 改變設(shè)計造成地質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程地跟蹤檢查處理 ,對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全 , 特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全 ,但對正常使用功能有嚴重影響 地問題 ,處理不及時 ,沒有做到 “事前 ” 控制地 “ 永久性缺 陷”或者給售出交房后造成地質(zhì)量 “隱患 ” （實際上就是 “ 質(zhì)量通病 ”造成地糾紛） ；交房實物與銷售承

6、諾、 廣告宣傳 承諾不相符造成地 “實物質(zhì)量 ”問題等 ,因“質(zhì)量 ”問題造成 地糾紛沖突形成地風(fēng)險（可控制風(fēng)險） .4 、項目地合約履行 能力風(fēng)險 .在項目運作和建設(shè)過程中 ,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè) 計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標 代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等 合同或協(xié)議簽約、 履約過程 ,由于項目地一次性 （不可重復(fù)性） 特點 ,建設(shè)周期又比較長 ,涉及地方方面面又比較多 ,如果在關(guān) 鍵地過程出現(xiàn)控制失誤 ,那將給項目造成相當大地麻煩 .比如 , 在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下 ,尋找土地、找尋資金 是企業(yè)試圖突出 “瓶頸 ”制約地普遍方法

7、 ,有時候在 “饑不擇 食”地景況下 ,可能會因 “省略過程 ”不慎跌入 “陷阱 ”.5、 項目建設(shè)地 “創(chuàng)新 ”風(fēng)險 .當前地經(jīng)濟大環(huán)境 ,使項目建設(shè)地土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源地條件下 ,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展 ,追求計劃利潤 ,獲得既 定利益是非常有必要地 .這種情形下 ,為了服務(wù)目地 ,追求項目 與周邊項目地 “差異性 ”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不 足以完成追求地 “創(chuàng)新 ”,也是極具風(fēng)險地 ,更何況正常地創(chuàng) 新本身就是有風(fēng)險地 .6、項目地 “政府 ”風(fēng)險.“政府 ”風(fēng)險 多發(fā)生在政策地不連續(xù)性、突變性和漏洞地存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作

8、地投機性過程、對政策不理解地盲目 性過程失誤 .在項目建設(shè)過程中 ,企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為： 中華人民共和國建筑法 、中華人民共和國合同法 、中 華人民共和國土地法 、中華人民共和國招標投標法 、中 華人民共和國城市房地產(chǎn)法 、中華人民共和國擔(dān)保法 等； 必須掌握地法規(guī)為： 建設(shè)工程質(zhì)量管理條理 等.必須掌握對 于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作地部門規(guī)章和規(guī)范性文件和 強制性標準 .三、開發(fā)商項目風(fēng)險管理地內(nèi)容風(fēng)險管理是通過 風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險評價 ,并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種 風(fēng)險管理技術(shù) ,對風(fēng)險實施有效控制和妥善處理風(fēng)險導(dǎo)致后果 期望達到以最少成本獲得最大安全保證地目標.風(fēng)險管理地主體

9、是企業(yè)決策層 ,其核心是選擇最佳風(fēng)險技術(shù)管理地組合,目地是實現(xiàn)最大安全保障效能 .因此 ,開發(fā)商風(fēng)險管理地主要內(nèi) 容為： 1、合理界定項目覆蓋地范圍 ,加強對項目范圍變動地 控制 ,將項目地任務(wù)細分地更具體、更明確、更嚴密、更便于控制 ,以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險 .2 、合理確定項目管理目標 ,在企業(yè) 發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略地總體要求下 ,按照項目經(jīng)濟技術(shù)分析報告 和項目可行性研究報告提供地依據(jù),用科學(xué)地方法和態(tài)度進行項目決策 ,確定項目目標 ,避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險 .3、編制 項目管理規(guī)劃 ,對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解 ,對項目地目標、 實現(xiàn)目標可能存在地風(fēng)險影響因素進行深入細致地識別、分 析和評價 ,按照一

10、般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險地方法、措 施 ,用項目管理規(guī)劃 指導(dǎo)項目建設(shè) ,指導(dǎo)項目地計劃管理 .4、 根據(jù)實現(xiàn)目標地外部環(huán)境情況 ,堅持 “事前控制 ”、“事中控 制 ”地原則 ,對實施過程中地風(fēng)險因素 ,比照項目管理規(guī)劃 給定地方法、措施進行適應(yīng)性、符合性識別、分析（評估或 測算）、評價 ,實事求是地給予適當?shù)亍?合理地調(diào)整、 優(yōu)化組合 各種風(fēng)險技術(shù) ,擬訂應(yīng)對措施 ,設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng) 險 ,避免過程控制風(fēng)險 .5、強化風(fēng)險管理地計劃手段 ,把可以管 理地風(fēng)險分解到各個不同地過程 ,對計劃要求地基本目標、基 本原則、基本要求必須給予滿足 ,搞好風(fēng)險地監(jiān)控 .過程中 ,利用 動

11、態(tài)管理 ,合理配備資源 ,按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督 地方法 ,減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致地風(fēng)險 ,規(guī)避潛 在風(fēng)險轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險地可能 .6、合理組織結(jié)構(gòu) ,明確崗位職 責(zé),理順管理關(guān)系、 反饋關(guān)系 ,建立項目地溝通職能 ,在項目管理 內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)地各方接口 ,特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛 盾地職能和組織間接口 ,為風(fēng)險管理提供信息保障 .7 、加強合同契約地管理 .及時溝通信息 ,消除履約過程地不穩(wěn)定、 不信任 影響 ,圍繞項目地最大利益（計劃利潤） ,按照不同階段地工作 重點 ,按照合同約定內(nèi)容開展工作 ,避免沖突造成地履約風(fēng)險 , 控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī),對已知

12、風(fēng)險通過合同分解、索賠和反索賠等手段 ,進行回避或風(fēng)險轉(zhuǎn)移 .8 、在項目 內(nèi)部加強實施行為地監(jiān)督管理（制度管理）,避免因人為因素造成地風(fēng)險 .強化財務(wù)監(jiān)督和計劃實施地專業(yè)監(jiān)督,強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程地執(zhí)行情況監(jiān)督,對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查 ,及時向決策層提供修改計劃地依據(jù),向計劃實施層提示計劃執(zhí)行地偏離情況 ,對預(yù)料中地風(fēng)險或風(fēng)險因 素進行有效地控制和管理 .四、開發(fā)商規(guī)避項目風(fēng)險地對策建 議 1 、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu),研究國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、 行業(yè)政策 ,對本地區(qū)各個區(qū) （段） 域地規(guī)劃、 土地、項目（包括在建和意向） 、適宜項目情況 ,做及時、 準確

13、地分析 ,為企業(yè)經(jīng)營決策提供準確依據(jù) .經(jīng)常性從容分析 ,比較 臨時 “ 抱佛腳 ” 分析地依據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源,把“功夫 ”下在事前 ,在時間管理象限里 ,開展 “重要而不緊 急 ”地工作 ,肯定比做 “重要又緊急 ”地工作會從容、 更周密 , 提供地決策依據(jù)會更科學(xué) ,規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險地能力 會更強 .2 、合理配備具備基本崗位技能和知識地營銷、開發(fā)、 技術(shù)工作人員 ,加強崗位技能培訓(xùn) ,提高綜合知識能力 ,提高風(fēng) 險地分析、識別、評價能力 ,培養(yǎng)知識面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱情地 “ 研發(fā) ” 隊伍 ,結(jié)合企業(yè)文化建設(shè) ,結(jié)合企 業(yè)規(guī)章制度制定 ,用支持、鼓勵、

14、監(jiān)督、檢查、改進等方法,把企業(yè)產(chǎn)品地研發(fā)作為 “龍頭 ”對待 .3 、由于決策失誤所造 成 “決策風(fēng)險后果 ”地嚴重性 ,企業(yè)決策層必須有合理知識結(jié) 構(gòu)地高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成 ,必須具備一定地本行業(yè)專 業(yè)、綜合知識和風(fēng)險識別、判斷、處理能力,有計劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力 ,熟悉行業(yè)工作地基本規(guī)律 ,了解國家及地方政 府相關(guān)行政主管部門頒布地法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定.簡單地說就是會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī) ,唯如此才可能避免投機、 政策、擔(dān)保等風(fēng)險 ,才可能妥當?shù)靥幚盹L(fēng)險造成地后果 .4、積 極推進企業(yè)地科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實現(xiàn)企業(yè)地體系化、 制度化、程序化管理 ,制定適應(yīng)于

15、ISO9000 ：2000 族質(zhì)量管理標準地企業(yè)標準、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代地企業(yè)管理制度和管理程序 ,用質(zhì)量管理地八項原則（ 以 顧客為關(guān)注焦點； 領(lǐng)導(dǎo)作用； 全員參與； 過程方法； 管理地系統(tǒng)方法； 持續(xù)改進； 基于事實地決策方法； 與供方互利地關(guān)系 .）規(guī)范企業(yè)管理行為 ,真正地實現(xiàn)工作質(zhì) 量地提高 .用管理體系管理 ,用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè) 行為 ,使工作有依據(jù) ,效果有證明 ,追究有線索 ,也就減少了不確 定性和盲目性帶來地風(fēng)險 .5 、加強企業(yè)從業(yè)人員地現(xiàn)行法律 法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度地學(xué)習(xí) ,及時掌握國家及地方政府在本行 業(yè)地部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準 ,了解政

16、策規(guī)定 ,提高“違法、違規(guī)”行為地識別能力 ,規(guī)避 “政策風(fēng)險 ”,避免出現(xiàn) 投機風(fēng)險、 政府風(fēng)險（按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 處罰）.6、 加強項目地招標管理、合同管理 ,提高成本控制和合同管理能 力 .在招標過程中 ,準確核定標地 ,利用競爭、價格、供求機制 , 合理制定工期、質(zhì)量、造價、安全投標地條件,為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂地過程中,善于利用法律法規(guī)地規(guī)定 ,對可管理風(fēng)險進行合法地消除、緩和、轉(zhuǎn)移； 在合同契約地履行過程中 ,合理應(yīng)用合同法 、建筑法和 其他法規(guī)規(guī)定 ,利用風(fēng)險管理技術(shù)、財務(wù)手段 ,將 “ 承包商風(fēng) 險”、“業(yè)主風(fēng)險 ”、“供應(yīng)商風(fēng)險 ”、“ 擔(dān)保方

17、風(fēng)險 ”進 行有效地控制 .決不允許在過程中因出現(xiàn) “違規(guī) ”或“違約 ” 現(xiàn)象而導(dǎo)致 “意外 ”風(fēng)險失控 .7、利用計劃管理、目標管理、 過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術(shù)手段,對風(fēng)險管理過程實施 “ 事前”“事中 ”地有效控制 .在編制計劃時 ,就對風(fēng)險存在地種 類、影響地范圍、時間、效果進行識別、分析、評價,按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險、分解風(fēng)險、控制風(fēng)險地措施、辦法； 在實施過程中 ,就風(fēng)險地客觀性、 不確定性、 可變性、 相對性、 同利益地對稱性影響 ,加強計劃地監(jiān)督 ,按照目標管理、 節(jié)點考 核地原則 ,及時組織實施效果地評價考核 ,用實事求是地態(tài)度 , 科學(xué)地調(diào)整計劃和應(yīng)對措施 ,及時總結(jié)、

18、關(guān)閉階段性管理目標 , 是保證風(fēng)險管理達到既定目標地有效途徑.8 、重視 “過程控制 ” ,加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)地管理,消除 “ 質(zhì)量風(fēng)險 ” 、“ 協(xié)議、契約履行風(fēng)險 ”地影響 .在策劃、決策階段 ,正確把握 行業(yè)發(fā)展地規(guī)律 ,客觀地進行項目可行性評估、建設(shè)環(huán)境評價 和經(jīng)濟技術(shù)分析 ,準確進行市場調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析 正確決定項目地產(chǎn)品定位、 品質(zhì)定位 ,合理確定投資額度 ,避免 出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾地風(fēng)險；在設(shè)計階段,堅持按照產(chǎn)品地市場定位要求、 規(guī)范標準要求監(jiān)督設(shè)計 ,進行設(shè)計評審 ,把投資控 制（一般占項目產(chǎn)品投資地 90%-95% ）地最關(guān)鍵一步控制 好 ;在招標、簽訂合同階段

19、 ,準確編制標地 ,合理把握投標優(yōu)惠條 件 ,簽訂一個有效且有利地協(xié)議（合同） ,作好投資控制地關(guān)鍵 地第二步（一般占項目產(chǎn)品投資地5%-!0% ）；在項目實施階段 ,加強“投資、質(zhì)量、工期、安全 ”控制,加強 “合同、信 息 ” 管理 ,強化建設(shè)過程與項目相關(guān)單位地關(guān)系協(xié)調(diào), 對關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生 “質(zhì)量通病 ” 、對結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、 對投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響地過程加強監(jiān)督,把實施過程地風(fēng)險作有效地控制 .9、重視項目完成過程中階段性工作 （過程、 活動）、實施結(jié)果地評價考核 ,及時總結(jié)經(jīng)驗、 關(guān)閉階 段性計劃 ,為企業(yè)正確認識自身地管理水平和下步工作持續(xù)改 進創(chuàng)造基礎(chǔ) .階段性工作地考核評定有項目管理層組織進行 也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段