第八章其他估價(jià)方法_房地產(chǎn)估價(jià)

1、精品課程 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) 主講教師：主講教師： 艾建國(guó)艾建國(guó) 高炳華高炳華 鄧宏乾鄧宏乾 陳淑云陳淑云 王佑輝王佑輝 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第八章第八章 其他估價(jià)方法其他估價(jià)方法 第一節(jié) 路線價(jià)法 第二節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 第三節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡?第四節(jié) 應(yīng)用舉例 重點(diǎn)提示：重點(diǎn)提示：本章主要介紹路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡ǖ幕緝?nèi)容及其應(yīng)用。其中，路線價(jià)法的估價(jià)步驟、深度百分率的編制、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)步驟以及高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟闹饕椒ㄊ侵攸c(diǎn)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第一節(jié) 路線價(jià)法一、路線價(jià)法

2、的基本原理一、路線價(jià)法的基本原理（一）路線價(jià)法定義 路線價(jià)法（Unit foot appraisal method）是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。路線價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法計(jì)算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（二）路線價(jià)法的基本原理 路線價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的方法。 路線價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地（以商業(yè)用地為主）價(jià)格的高

3、低，隨其臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高；距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（三）路線價(jià)法的基本計(jì)算公式 路線價(jià)法的一般公式為： 宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分率宗地面積修正額或: 宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分率宗地面積修正率 對(duì)于一般條件的宗地，如形狀比較規(guī)則，其他因素對(duì)土地效用的影響很小，此時(shí)適用公式： 宗地總價(jià)路線價(jià)深度百分率宗地面積華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（四）路線價(jià)法的特點(diǎn)與適用范圍 （1）路線價(jià)法的實(shí)質(zhì)是一種土地的市場(chǎng)比較法。 （2）運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是，有可供使用的科學(xué)合理的深度指數(shù)表和其他各種修

4、正率；有完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)完整的街道；土地排列比較整齊。 （3）路線價(jià)法需要較多的交易事例，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)比較規(guī)范，能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （4）路線價(jià)法能夠快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 （5）路線價(jià)法的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。 （6）路線價(jià)法適用于對(duì)大宗或成片土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，而一般的土地估價(jià)法僅適用于評(píng)估單宗地塊。 （7）路線價(jià)法適用于市街地，主要適用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的估算，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、路線價(jià)法的估價(jià)步驟二、路線價(jià)法的估價(jià)步驟（一）劃分路線價(jià)區(qū)段（二）

5、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度（三）測(cè)算路線價(jià)（四）制定深度修正系數(shù)表 1深度指數(shù)修正的原理華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 如圖8-1所示，現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度為m米，深度為n米的矩形宗地，平均每平方米的價(jià)格為A元，則此宗地的價(jià)格應(yīng)為mn元。 如圖8-1所示，沿平行道路的方向，將深度以1m為單位加以區(qū)分成許多細(xì)條的土地，并從臨街方向起，按順序賦予a1、a2、a3、an等符號(hào)，則越接近道路者，利用價(jià)值越大。如圖8-1，an-1大于an，a2大于a3，a1大于a2，隨著土地離道路越來(lái)越遠(yuǎn)，單位地價(jià)之差逐漸接近于零，深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精

6、品課程 2.深度修正的各種方法介紹（1）四、三、二、一法則（也稱(chēng)慎格爾法則）。（2）霍夫曼法則。（3）蘇慕斯法則。（4）哈柏法則。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 3深度修正表編制（1）制作深度百分率 如圖8-1所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成。 單獨(dú)深度百分率： a a1 1a a2 2a a3 3 a an n 平均深度百分率： 累計(jì)深度百分率: a a1 1a a1 1+a+a2 2a a1 1+a+a2 2+a+a3 3a a1 1+a+a2 2+a+a3 3+a+an nnaaaaaaaaaan32132121132華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（2

7、）制作深度修正表的步驟 制定標(biāo)準(zhǔn)深度。 確定級(jí)距。 確定單獨(dú)深度百分率。 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 下面我們通過(guò)四三二一法則說(shuō)明深度指數(shù)表的制作過(guò)程，四三二一法則規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，級(jí)距為25英尺，單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%、8%、7%、6%。 如圖8-2深度百分率制作示例所示：華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 單獨(dú)深度百分率：40%30%20%7%6% 平均深度百分率：40%35%30%25%17.7%16.25% 累計(jì)深度百分率：40%70%90%100%124%130% 再將平均深度百

8、分率中標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的深度百分率25%轉(zhuǎn)換成100%,同時(shí)使各相對(duì)關(guān)系保持不變，因此在上述不等式各邊同乘以4，即可得： 平均深度百分率：160%140%120%100%70.8%65.0%,由此得出深度百分率（見(jiàn)表8-1）。表表8-1 8-1 深度百分率表深度百分率表華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（五）編制其他宗地條件修正系數(shù)表 1寬度修正。 2寬深比率修正。 3容積率修正 4出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正。 (式中：P地價(jià)；a年地租；r還原利率； n出讓、出租或轉(zhuǎn)上、轉(zhuǎn)租年期。) 5朝向修正。 6地價(jià)分配率修正。nrraP)1(11華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（六）計(jì)算臨街各宗

9、地價(jià)格 計(jì)算方法和步驟詳見(jiàn)本章第四節(jié)應(yīng)用舉例。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第二節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述 （一）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本原理 長(zhǎng)期趨勢(shì)法又稱(chēng)外推法、延伸法、趨勢(shì)法等，是指依據(jù)某類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時(shí)間順序排列成時(shí)間序列，運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法，預(yù)測(cè)其價(jià)格的變化趨勢(shì)，從而進(jìn)行類(lèi)推或延伸，作出對(duì)這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的推測(cè)與判斷，估算出這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法。它的種類(lèi)有簡(jiǎn)易平均趨勢(shì)法、移動(dòng)平均趨勢(shì)法、指數(shù)修勻趨勢(shì)法、季節(jié)指數(shù)法、趨勢(shì)延伸法等。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 （二）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的特點(diǎn) 1、估價(jià)結(jié)果具有預(yù)測(cè)性； 2、依據(jù)時(shí)間序列排列的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)

10、格不存在單一的規(guī)律性； 3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法不考慮價(jià)格變動(dòng)的因果關(guān)系。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（三）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用前提、范圍及運(yùn)用步驟 1適用前提 運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的前提是，是否具有長(zhǎng)期的、足夠的和真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料和數(shù)據(jù)。 2適應(yīng)范圍 長(zhǎng)期趨勢(shì)法適應(yīng)于預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格總體水平及其發(fā)展趨勢(shì)和“走勢(shì)”，可用于兩宗或兩宗以上不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)或潛力的比較。另外，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法，往往還要運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)結(jié)果加以對(duì)照和驗(yàn)證。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程3長(zhǎng)期趨勢(shì)法的運(yùn)用步驟（1）收集委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)和資料。（2）整理分析收集到的價(jià)格資料，并

11、排成時(shí)間序列。（3）分析時(shí)間序列，找出變化規(guī)律。（4）選擇適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)期趨勢(shì)法進(jìn)行估價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（四）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的評(píng)價(jià) 1優(yōu)點(diǎn) （1）長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適應(yīng)范圍較廣。 （2）估價(jià)結(jié)果完全由歷史數(shù)據(jù)和長(zhǎng)期趨勢(shì)得出，長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以避免一些爭(zhēng)論。 （3）估價(jià)成本較低。 （4）所需資料較易獲取。 （5）它可以撇開(kāi)價(jià)格變動(dòng)的因果關(guān)系。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 2缺點(diǎn) （1）估價(jià)結(jié)果帶有預(yù)測(cè)性。 （2）在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不完善或缺乏較長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格歷史資料的地區(qū)不宜使用這種方法。 （3）估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確程度取決于價(jià)格數(shù)據(jù)選取的時(shí)間。 （4）準(zhǔn)確性易受人為因素和政策因素的影響。

12、 （5）這種方法如果運(yùn)用于某幢建筑物或某塊土地的估價(jià)，其估價(jià)結(jié)果往往偏離實(shí)際。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、線性趨勢(shì)分析法1、平均增減量趨勢(shì)法 如果從不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列中看，價(jià)格逐年的增減量大致相同，我們便可以認(rèn)為該宗不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格有線性變化趨勢(shì)。那么，下一年的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)符合這一趨勢(shì)，即下期價(jià)格較現(xiàn)期的增減量大致相同于逐年的增減量。據(jù)此便可以預(yù)測(cè)下一期的價(jià)格，其計(jì)算公式如下：式中:Pn不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值； Po第一期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值； n趨勢(shì)值的順序數(shù)； d逐年上漲額的平均值。(計(jì)算公式如下： 式中：i第二期至末期趨勢(shì)值的順序數(shù)； P1，P2，P3,Pi第二期至末期的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的

13、實(shí)際值。）dnpPn0iPPPPPPPPdii)()()()(1231201華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程2、直線回歸趨勢(shì)法 將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料按時(shí)間順序繪成動(dòng)態(tài)折線圖，若圖中的數(shù)據(jù)點(diǎn)圍繞某一直線上下波動(dòng)，則可用直線模型來(lái)描述該不動(dòng)產(chǎn)的趨勢(shì)價(jià)格。直線趨勢(shì)方程為： 式中：a、b為待定常數(shù)，t為時(shí)間序號(hào)， 為不動(dòng)產(chǎn)預(yù)測(cè)價(jià)格。a、b的值通常根據(jù)已知t和P的數(shù)據(jù)用最小二乘法來(lái)確定。用最小二乘法公式求得的a、b值為： 式中：N為時(shí)間數(shù)列的項(xiàng)數(shù)，t、t2、 P、Pt的數(shù)值，可以分別從時(shí)間數(shù)列的實(shí)際值中求得。運(yùn)用上述方法推算未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的方法稱(chēng)為直線回歸趨勢(shì)法。Ntbpa 2)(2ttNptptN

14、b華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程三、非線性趨勢(shì)分析法 （一）移動(dòng)平均趨勢(shì)法 1、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均趨勢(shì)法 2、加權(quán)移動(dòng)平均趨勢(shì)法 （二）指數(shù)平滑趨勢(shì)法 指數(shù)平滑趨勢(shì)法是將本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值作為依據(jù)，經(jīng)過(guò)平滑后得出下一期的預(yù)測(cè)值。用公式表示為： 式中：為（t+1）時(shí)期預(yù)測(cè)值，Pt為t時(shí)期的實(shí)際值，為t時(shí)期的預(yù)測(cè)值，為平滑系數(shù)，01。)()1 (1ttttttPPPPPP華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（三）指數(shù)曲線趨勢(shì)法 1、平均發(fā)展速度趨勢(shì)法 價(jià)格發(fā)展速度通常采用環(huán)比方式進(jìn)行比較分析，即以報(bào)告期價(jià)格與報(bào)告前一期價(jià)格對(duì)比求得。若逐期環(huán)比發(fā)展速度的數(shù)值基本一致，即可用平均發(fā)展速

15、度來(lái)預(yù)測(cè)該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格。平均發(fā)展速度的值可用下式求得： 式中：Xi為第i年的價(jià)格發(fā)展速度（i1，2，n），Pj為第j年的實(shí)際交易價(jià)格（j0,1,2,，n），為平均發(fā)展速度。 預(yù)測(cè)公式為：11212010nnnnnnnP PPPXX XXP PPPtXPPt0華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 2、指數(shù)曲線回歸趨勢(shì)法 如果估價(jià)對(duì)象各期環(huán)比發(fā)展速度大體相同，則可用指數(shù)曲線回歸趨勢(shì)方法。指數(shù)曲線的方程為： 式中：a,b為待定常數(shù)。將上述義程兩邊取對(duì)數(shù)，則方程變?yōu)椋?再設(shè) 則上式變?yōu)椋?因此可用直線回歸的方法求出待定常數(shù)A和B，再用反對(duì)數(shù)求得常數(shù)a和b，即可求得指數(shù)曲線回歸趨勢(shì)方程，從而可

16、對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。 tabPtbtaPtlogloglog,log,log,logbBaApCttttBAC華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程四、二次曲線趨勢(shì)法 如果不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去價(jià)格按二級(jí)增長(zhǎng)量大體相同的規(guī)律變化，則可用二次拋物線曲線趨勢(shì)進(jìn)行描述和預(yù)測(cè)。二次拋物線的一般方程為： （式中：a,b,c為待定常數(shù)。） 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格呈二次曲線趨勢(shì)的待征是，每期價(jià)格的增長(zhǎng)量按相同的增長(zhǎng)量增長(zhǎng)， 因此稱(chēng)為二級(jí)增長(zhǎng)量相等。我們分別把t1,2,3,4,5,6代入上式，可看出： 1、 P1a+b+c, P24a+2b+c, P39a+3b+c,P416a+4b+c, P525a+5b+c, P636a

17、+6b+c。 2、P1P2-P13a+b, P2P3-P25a+b，P3P4-P37a+b, P4P5-P49a+b,P5P6-P511a+b,P2-P12a, P3-P22a, P4-P32a,P5-P42a。 即滿(mǎn)足二級(jí)增長(zhǎng)量相同的條件。cbtatPt2華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 上述方程中a,b,c的求解，可采用回歸擬合方法求得。即根據(jù)實(shí)際資料，求解標(biāo)準(zhǔn)方程組，從而確定二次曲線趨勢(shì)方程。標(biāo)準(zhǔn)方程組為： 解出a,b,c后，將其代入趨勢(shì)方程，即可用二次曲線趨勢(shì)法對(duì)該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。2342322tctbtaPttctbtatPnctbtaPttt華中師范大學(xué)精品課程

18、華中師范大學(xué)精品課程第三節(jié) 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡?高層建筑地價(jià)分?jǐn)偩褪且獙?duì)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的高層建筑，科學(xué)、合理地確定各方應(yīng)分?jǐn)偠嗌偻恋胤蓊~。高層建筑地價(jià)分?jǐn)偅?jiǎn)單實(shí)用、可操作性強(qiáng)的方法主要有：按建筑面積分?jǐn)偅捶康貎r(jià)格分?jǐn)傄约鞍唇ㄖ娣e和房地價(jià)格分?jǐn)側(cè)N。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 一、按建筑面積分?jǐn)?按建筑面積分?jǐn)偅褪且越ㄖ娣e為地價(jià)分?jǐn)偟囊罁?jù)，用各方擁有的建筑面積占高層建筑總建筑面積的比例作為其分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額，享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。按建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，用公式可表示為： 總建筑面積某方擁有的建筑面積某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額總建筑面積某方擁有的建筑面積總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份

19、額總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、按房地價(jià)格分?jǐn)?按房地價(jià)格分?jǐn)?，就是以房地價(jià)格為地價(jià)分?jǐn)偟囊罁?jù)，以各方擁有的房地價(jià)格占高層建筑總房地價(jià)格的比例作為其分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額，享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。按房地價(jià)格分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，用公式可表示為：總房地價(jià)格某方擁有的房地價(jià)格某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額總房地價(jià)值某方擁有的房地價(jià)值總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程三、按剩余技術(shù)分?jǐn)?按剩余技術(shù)分?jǐn)?，是以剩余技術(shù)的原理為思路，對(duì)地價(jià)直接進(jìn)行分?jǐn)?。按剩余技術(shù)分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)，用公式可表示為：建筑物總價(jià)格房地總價(jià)格該部分的建筑

20、物價(jià)格某方擁有的房地價(jià)格某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額建筑物總價(jià)格房地總價(jià)格該部分建筑物價(jià)格某方擁有的房地價(jià)格總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程四、其他 因建筑物的造價(jià)一般主要由建筑面積所決定，我們可以根據(jù)某部分的建筑面積占建筑總面積的比例來(lái)推算該部分應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ飪r(jià)值，對(duì) 建筑物總價(jià)值，可應(yīng)用剩余技術(shù)，由房地總價(jià)值減去土地總價(jià)值求得，所以，更適用的公式可表示為：總地價(jià)建筑總面積該部分建筑面積總地價(jià)房地總價(jià)格某方擁有的房地價(jià)值某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額)(建筑總面積該部分建筑面積總地價(jià)房地總價(jià)格某方擁有的房地價(jià)值某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)份額總地價(jià)某方分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額)(

21、 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程第四節(jié) 應(yīng)用舉例一 、應(yīng)用案例：路線價(jià)法（一）路線價(jià)法的程序 1、確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)； 2、確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件； 3、確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)； 4、估算宗地地價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程（二）路線價(jià)法的應(yīng)用 1、臨街地。臨街地深度未達(dá)里地線的，其每平方米單價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)），依其深度，按表8-2深度指數(shù)修正。 平行四邊形的宗地，以其高為臨街深度，按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)。 平行邊與臨街線一致的梯形宗地，以其高為臨街深度，按臨街深度指數(shù)求得其單價(jià)后，再按其上下兩邊長(zhǎng)短比例及利用價(jià)值

22、進(jìn)行增減修正，修正額以不超過(guò)原計(jì)算單價(jià)的兩成為限。平行邊與臨街線垂直的梯形以?xún)蛇呏悬c(diǎn)的連線作為臨街深度，按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)，不再進(jìn)行增減修正。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 正三角形（三角形的一邊為臨街線者）的宗地，以其高度的1/2為臨街深度，按臨街深度計(jì)算其單價(jià)； 逆三角形（三角形的一頂點(diǎn)在臨街線上者）的宗地，以該頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離的1/2為起始深度，底邊中點(diǎn)深度為迄深度，比照袋地計(jì)算其單價(jià)。 宗地深度超過(guò)里地線的，應(yīng)以里地單價(jià)和臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其單價(jià)。 街廓縱深在36米以下者，應(yīng)以中間線分前后兩部分，分別按其深度計(jì)算其臨街單價(jià)。華中師范大學(xué)精品課程華中師范

23、大學(xué)精品課程 2、路角地。路角地地價(jià)除了以正街的臨街深度按臨街深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)外，并斟酌加計(jì)旁街地價(jià)。加計(jì)的方法是以縱橫臨街線的交叉點(diǎn)起，每4.5米為一級(jí)距。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程3、袋地。袋地的單價(jià)依其深度的起訖，按表8-4的深度指數(shù)計(jì)算：華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 4、其他土地 里地的單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算（里地地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段）。 騎樓地已分割者,應(yīng)并同后面一宗土地計(jì)算其臨街深度,且后面一宗土地應(yīng)視為臨街地。道路預(yù)定已分割者，應(yīng)以路線價(jià)為其單位地價(jià)，但后面一宗土地應(yīng)視為臨街地，以現(xiàn)有道路臨街線計(jì)算其臨街深度。華中師范大學(xué)精品課程

24、華中師范大學(xué)精品課程5.應(yīng)用舉例 例1.計(jì)算圖8-4中宗地的單價(jià)。宗地雙面臨街，總深度25米，以其中線分為前后兩部分，臨街深度均為12.5米，查表8-2，得深度指數(shù)均為110%，該宗地單價(jià)為：10001.101/2+8001.101/2990(元/平方米)華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 例2.計(jì)算圖8-5中11、12。兩塊路角地的單價(jià)，其中正旁街的路線價(jià)均在4萬(wàn)以上。宗地11的正街路線價(jià)為4.6萬(wàn)元，旁街路線價(jià)為4.1萬(wàn)元，正街臨街深度8米，深度指數(shù)為120%，旁街路線價(jià)按4.5米為一級(jí)距分別加計(jì)三成和二成。該宗地的單價(jià)為：4.61.20+4.10.304.5/8+4.10.203.

25、5/86.5706(萬(wàn)元/平方米) 宗地12的正街路線價(jià)為4.1萬(wàn)元，旁街路線價(jià)為4.8萬(wàn)元，正街臨街深度14米，深度指數(shù)為110%，旁街路線價(jià)按4.5米為一級(jí)距，宗地12中的一部分在第二個(gè)級(jí)距內(nèi)加計(jì)二成，另一部分在第三個(gè)級(jí)距內(nèi)，加計(jì)一成，該宗地單價(jià)為：4.11.10+4.60.201/5+4.60.104/55.062(萬(wàn)元/平方米)華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程二、 應(yīng)用案例： 長(zhǎng)期趨勢(shì)法 1、平均增減趨勢(shì)法實(shí)例 例如，要評(píng)估某一不動(dòng)產(chǎn)2007年的價(jià)格，已知該類(lèi)房地產(chǎn)自2001年至2005年的價(jià)格及逐年上漲額如表8-5所示。 表8-5 某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格 單位：元/平方米年份房地產(chǎn)價(jià)

26、格實(shí)際值 逐年上漲額 房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)值 20012311200225522412553200327922402795200430372453037200532802433279華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 將上表數(shù)據(jù)代入公式，求得：242.3，再將2001年的初始價(jià)格代入，則： 其他年份的趨勢(shì)值參見(jiàn)表8-5。 從表中可看出，使用逐期上漲額的平均數(shù)計(jì)算趨勢(shì)值，與實(shí)際值比較接近，這是因?yàn)橹鹉晟蠞q額比較平穩(wěn)和接近；如果增減幅度急劇變化，用平均增減量來(lái)描述則可能產(chǎn)生較大誤差。華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程2、直線回歸趨勢(shì)法實(shí)例 例如，某類(lèi)房地產(chǎn)為磚混結(jié)構(gòu)的住宅，自1995年200

27、5年各年建筑造價(jià)變動(dòng)情況的資料如表8-6。估計(jì)2007年該類(lèi)房地產(chǎn)的建筑造價(jià)。 華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程表8-6 某類(lèi)房地產(chǎn)的建筑造價(jià) 單位：元/平方米年份時(shí)間序號(hào)（t）房地產(chǎn)建筑造價(jià)（P）（P2）（t2）(tP)趨勢(shì)值（a+bt）1995-570490025-350161996-485722516-340701997-39692169-2881231998-2110121004-2201771999-1200400001-2002312000030090000002852001+136012960013603382002+240016000048003922003+34502

28、02500913504462004+45002500001620005002005+55603136002528005530313112191411105912-華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 由N11,并將表中有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，解得： 所以，描述這類(lèi)房地產(chǎn)建筑造價(jià)的直線回歸方程為： 211 59123131 053.752211 1100()NptptbNtt3131 53.75 0284.6411pbtaN)/(89.660775.5364.28422007mP元tP75.5364.284華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 因此，依據(jù)該方程評(píng)估此類(lèi)房地產(chǎn)2007年的建筑造價(jià)

29、時(shí)，取t7，則2)(22)(2 ppNttNpttpNr31311219141110110113131059121122984.0華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程3、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均趨勢(shì)法運(yùn)用實(shí)例 下面我們以表8-7為例，說(shuō)明簡(jiǎn)單移動(dòng)平均趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。 表8-7 某類(lèi)房地產(chǎn)2006年各月份的價(jià)格 單位：元/平方米月份房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格每3個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額每3個(gè)逐月上漲額的移動(dòng)平均數(shù)167026806803690687746906936857007031011.367207201713.377407331312.38740740799740747781076075710

30、10117707701312780華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程8%53.11713.119%03.118%07.118%05.120%97.118%90.119%60.119X85001998%91.118 所以，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)測(cè)公式為 因此，2006年的價(jià)格估計(jì)為（t序號(hào)為9）19971.1891ttPP922006500 1.18912376(/)Pm元華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程5、指數(shù)平滑趨勢(shì)法運(yùn)用實(shí)例 我們要估計(jì)某房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格，收集到該房地產(chǎn)自2006年1月份以來(lái)每月的價(jià)格資料如表8-9： 表8-9 某房地產(chǎn)2006年價(jià)格表 單位:元/平方

31、米 利用指數(shù)修勻法來(lái)評(píng)估。根據(jù)表中資料，我們可以判斷就整時(shí)間數(shù)列而言，波動(dòng)不大，所以應(yīng)取較小的值。 月份123456789房地產(chǎn)價(jià)格500520470510490480510400480華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程這里，我們?nèi)?.3，又取，根據(jù)指數(shù)平滑公式進(jìn)行預(yù)測(cè)，其過(guò)程如表8-10。 表8-10tttPPP)1 (1月份房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值價(jià)格預(yù)測(cè)值（0.3）1500500252050034705064510495.25490499.66480496.77510491.78400497.2948046810*471.6華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程 由表8-10可以發(fā)現(xiàn)，各期預(yù)測(cè)值與相應(yīng)實(shí)際值大致相同，可用0.3作預(yù)測(cè)，故 0.3480+(1-0.3)468471.6。 對(duì)表8-10也可對(duì)多取幾值，如0.1,0.5，分別進(jìn)行試算，選取使須測(cè)數(shù)與實(shí)際數(shù)的絕對(duì)誤差最小的來(lái)修正。9910)1 (PPP華中師范大學(xué)精品課程華中師范大學(xué)精品課程三、 應(yīng)用案例 ：高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡?某建筑面積為10000平方米