物業(yè)技術標準終稿

1、店物業(yè)技術標準（討論）2009年9月綜述：該項目為商業(yè)項目，建設手續(xù)合法，設計施工符合國家相關專業(yè)規(guī)范要求；施工圖紙經雙方確認簽字后施工；工程質量合格、建筑材料合格，若因設計缺陷、建筑材料、施工工藝等業(yè)主方原因造成的經營方損失由業(yè)主方負責賠償。屋面、結構等建筑構件保修期按國家有關規(guī)定；雨水系統(tǒng)可靠，漏水、爆管等問題造成的損失由業(yè)主方負責；種植屋面保證經營方租賃區(qū)內不漏水等；電站等電氣設備空間保證防水可靠。一、建筑要求1、面積根據城市選擇，一般單層面積不低于4000（縣級）6000（地級）平米。2、柱距 柱間距不低于8.4米（縣級）9 米（地級）。3、凈高特指同一樓層中最低梁底至最高處地面的凈高

2、度一層：4.2米-4.7米超市：4米-4.2米百貨：4米-4.2米4、承載力：百貨不低于500KG/，超市不低于600KG/5、消防水池等輔助設施 符合規(guī)范要求，竣工驗收和消防驗收合格，保證正常使用6、 室外6.1、合理組織交通，人流、物流、車流，盡量做到不交叉；6.2、合理組織室外排水，按要求找坡，不得出現廣場雨水聚集或倒灌現象。6.3、室外廣場進深不少于15米（縣級）、25米（地級）。6.4、室外廣場采用混凝土基層，機刨花崗石或廣場磚鋪設。6.5、室外臺階以3 階為宜，即室內外高差450mm，臺階寬度宜為300-400mm；室外臺階按設計鋪貼花崗石（防滑處理）；顏色與地面及立面協(xié)調。6.6

3、、設置無障礙坡道，與臺階同色的花崗石鋪設，防滑處理6.7、室外廣場與人行道間設置臺階以示區(qū)分，設置坡道利于機動車行駛。6.8、室外綠化以矮株為主，不得遮蓋重要標志、出入口等。7、理貨區(qū)、倉庫及車庫7.1、理貨區(qū)位置由銀座指定，一般面積在300平米左右，小店可與倉庫配合使用。7.2、倉庫面積宜為超市經營面積的1/5，設置在運輸便捷，存儲安全的區(qū)域；7.3、車庫面積宜為商場建筑面積的1/5，按1 輛/100 平方米設計，單部車占用建筑面積25-30 平方米（含通道）7.4、汽車坡道設計施工符合規(guī)范，坡道入口選擇滿足銀座需求。需要貨車進入車庫時，車庫凈高應滿足。8、衛(wèi)生間相對隱蔽、符合經營需要、不正

4、對通道。一層及超市內不設衛(wèi)生間，男、女衛(wèi)生間面積比例宜為1：2；衛(wèi)生間洗手盆每2000 設置1 個，每個男衛(wèi)生間不超過3 個，女衛(wèi)生間可略多不超過4 個；女士區(qū)衛(wèi)生間增加化妝盆不超過6 個；女衛(wèi)生間大便器每1000 設1 個，每個女衛(wèi)不超過8 個（含座便器）；男衛(wèi)生間大便器每2000 設1 個，每個男衛(wèi)不超過4 個（含座便器），小便器每1000 設1 個，每個男衛(wèi)不超過5 個。9、電梯由銀座方確定位置，開發(fā)商預留該位置，并做相應基礎處理。品牌為銀座年采品牌。9.1、載貨電梯：一般需要2臺2噸貨梯9.2、客梯：載重量1噸，如是客貨兩用梯時，載重量為1.5噸。 9.3、自動人行道電梯：9.4、自動

5、扶梯：10、疏散梯原則靠邊布置，少占經營面積，不形成經營死角；提倡方案階段多交流，盡量滿足經營需要。 10.1、疏散寬度及位置符合防火等國家規(guī)范（作為商業(yè)的面積不得按照車庫等性質考慮防火要求）。10.2、欄桿：不銹鋼或鐵藝、玻璃10.3、臺階：地級店大理石面層；縣級店可選防滑臺階磚 10.4、墻、頂面刷乳膠漆11、機房11.1、根據物業(yè)情況選擇相應位置和面積，預留大型設備吊裝口；11.2、預留冷卻塔位置，做出基礎樁柱，保證荷載需要；11.3、預留各種室外機位置，避免因噪聲等引起糾紛。11.4、各機房面積：（一般要求）電站：不得置于衛(wèi)生間或加工間下方，面積不小于120平米；不與其他用戶共用，電、

6、氣和水要求獨立開戶。制冷機房：面積不小于300平米。泵房：面積不小于60平米。監(jiān)控室：安保監(jiān)控可同消防監(jiān)控室（租賃區(qū)域）合并，面積不小于30平米。 12、員工車棚根據員工數量確定面積，提供位置。門店員工數量的確定、車棚面積確定。13、屋面防水13.1、屋面防水符合國家規(guī)范，竣工驗收合格。13.2、業(yè)主方負責保修、維護及漏水造成的損失賠償。13.3、屋面覆土設計符合規(guī)范要求。13.4、雨水管立管不得穿越樓層。（從頂層引出，立管走室外。）14、地下室防水 14.1、地下室防水符合國家規(guī)范，竣工驗收合格。 14.2、業(yè)主方負責保修、維護及漏水造成的損失賠償。二、裝飾要求1、外立面要求1.1、銀座外立

7、面形象突出，按照銀座要求施工（依據銀座方提供或認可的圖紙）。1.2、主立面材料選配要求干掛石材（宜選用高檔花崗石）、中空玻璃幕墻、鋁板；配以泛光、標識、廣告設計。1.2.1、外立面可采用不同材料進行裝修，但風格、顏色要協(xié)調。1.2.2、所用品種、規(guī)格、性能和等級，應符合設計要求及國家現行產品和工程技術規(guī)范，并達到優(yōu)良標準。1.2.3、室外石材應充分考慮耐久性及日照下顏色蛻變現象；1.3、燈箱尺寸按照設計圖，大小與立面協(xié)調，可做廣告布也可采用嵌入式櫥窗做法。1.4、主入口：1.4.1、 尺寸：商場主入口門面長度一般為兩柱距，門廳寬度一般為8-12 （6-9米）米，進深4.0-4.5 米（3-4米

8、）。設內外兩道門，門廳內外的開啟門扇能錯位布置。1.4.2、外門： 0.81.0 米*3 米*2 扇有框玻璃門3-4 組，根據現場加上亮及固定扇。內門：0.81.0 米*2.6 米（以上）*2 扇有框玻璃門3-4 組，根據情況加上亮及固定扇。外門：1.7 米*2.8 米有框玻璃門2-3 組，根據現場加上亮及固定扇。1.4.3、雨棚：雨棚需根據設計及當地情況選擇，結構合理、排水通暢、頂面便于清理。一般采用不銹鋼框夾膠玻璃雨棚，長度結合主入口（一般大于9 米），寬度大于3.5 米。1.4.4、次入口：次入口可選1-2 組雙扇有框玻璃門，位置滿足客流及消防要求。1.4.5、櫥窗： 櫥窗深度為0.8-

9、1.1 米，根據展示物品適當調整，櫥窗玻璃高度一般大于3米（可與門扇同高）。櫥窗為15 毫米鋼化玻璃，高度大于3.5 米時應做加固處理；邊框為厚度不小于1.2mm 的拉絲不銹鋼；櫥窗背板做防火處理。2、內裝要求按照項目類型及布局裝修，參考展店技術標準。若開發(fā)商做，另加。通用項目：2.1、衛(wèi)生間2.1.1、防水做法符合規(guī)范，不漏水2.1.2、按銀座圖紙預留給、排水口2.1.3、地面： 采用淺色600*600 石材（淺色防滑地磚：諾貝爾、斯米克、宏宇等主材費不低于80元/平米），蹲便地臺宜上一步300*150 臺階（如地臺地面為同色材料，臺階處設醒目警示線）。特別注意墻地面防水。2.1.4、吊頂：

10、吊頂均為微孔板或防潮石膏板，預留檢修口。2.1.5、墻面：墻面主材可采用300*600 石材（墻磚：諾貝爾、斯米克、宏宇等主材費不低于80元/平米），并作簡單造型效果或壓線條；衛(wèi)生間內采用高檔成品隔斷。小便器前設置放物臺。2.1.6、鏡面： 化妝鏡一般采用6mm 防水玻璃鏡，連體鏡后設暗藏燈槽或鏡周圍做裝飾框（不銹鋼、木質、彩色馬賽克、瓷磚壓線等）。鏡前做置物臺寬100mm，材質同臺面。2.1.7、臺面：餐飲、休閑區(qū)衛(wèi)生間增加殘疾人廁位，做無障礙設計。餐飲、休閑、兒童、仕女區(qū)衛(wèi)生間每組洗手盆增加一個兒童洗手盆。臺面采用石材（黑金沙、大花綠、米黃等）或高檔防滲人造石。鏡前做置物臺寬100mm，材

11、質同臺面。臺面設同材質擋水沿，上側擋水沿100，下側擋水沿150-200 。下水管設總管由墻側引下，包小柱，同墻面瓷磚面層，設檢修口。2.1.8、燈光： 小便器、盆前鏡等處照度較強，小便器前及洗手盆前做反光燈槽，設置鏡前燈或鏡后設暗藏燈槽。2.2、樓地面2.2.1、車庫按規(guī)范找坡、水泥亞光；通道、拐彎處等位置做防滑處理。2.2.2、值班室、更衣室、理貨區(qū)等非鋪地磚區(qū)域找平并水泥亞光。2.2.3、弱電監(jiān)控室做防靜電地板。2.2.4、商業(yè)等鋪地磚區(qū)域的基礎樓板高差不得大于10mm。2.3、加工間、員工餐廳、餐飲區(qū)2.3.1、按照銀座提供的經營布局規(guī)劃預留排水溝、上下水、隔油池等。 2.3.2、預留

12、排油煙井道。 2.3.3、預留冷柜、冷庫的冷凝器、壓縮機位置慎重選擇，要書面形式指定位置，避免引起鄰里糾紛。三、機電安裝1、強電1.1、電源要求1.1.1、電源為高壓雙電源進線，變壓器容量按照建筑面積預留，地級店130w/m2，縣級店110w/m2。1.1.2、計量方式為高供高計，能到供電公司獨立開戶或開據以銀座為開戶名稱的增值稅發(fā)票；銀座方所使用的變壓器，由銀座單獨控制，不得攜帶其它非銀座的用電設備。1.2、變電所內配電要求1.2.1、大型動力用電設備單設變壓器（容量要考慮制冷機的啟動電流），不與照明線路共用。1.2.2、高壓、低壓配電柜的主要元器件選型：地級店采用施耐德、西門子等合資品牌；

13、縣級店采用正泰、常熟、上海人民等國優(yōu)品牌。1.2.3、變壓器選用SCB10以上的干式變壓器。1.2.4、低壓成套配電柜：每個出線回路設置單獨的計量表及火災漏電探測器；預留500A開關一個（肯德基或麥當勞），400A開關兩個（加工間、冷庫冷柜）；每面配電柜要預留不少于2個的備用開關，且每個不低于開關總量的10%。1.2.5、變電所工程包括：10kv電源進線；高、低壓設備及變壓器的采購、安裝、調試；變電所整體驗收、送電。1.3、低壓主干線電纜(指由變電所低壓柜的出線開關至各個樓層配電室內的配電柜間的電纜)照明、動力（制冷機、循環(huán)泵、電梯等）、消防及其它負載用電負荷，應分別自成配電系統(tǒng)；除消防負荷電

14、纜采用耐火型電纜外，其余負荷均采用阻燃型電纜。1.4、樓層配電室（指各樓層每個防火分區(qū)內的電氣機房）按照控制區(qū)域，視末端設備情況設置天花照明柜、貨柜照明柜、動力柜、消防應急柜，弱電機柜等，面積不小于12平米。1.4.1、配電柜容量要求：按照所控制區(qū)域的建筑面積，天花照明配電柜，地級店20w/，縣級店按15w/；貨柜照明柜，地級店30w/，縣級店按20w/；空調動力柜，地級店12w/，縣級店按8w/；應急動力、應急照明的容量要符合消防設計要求。1.4.2、照明配電柜配置要求：（1）配電柜內開關均選用施耐德品牌，接觸器選用西門子品牌（縣級店可除外）。樓層、配電箱設計量裝置。(2)進線開關選用300

15、mA 的漏電開關。(3)為減少影響范圍，嚴禁使用單接觸器控制，天花照明配電柜：每15個微斷開關(16A)由一個接觸器控制；貨柜照明柜：每8個微斷開關（40A）由一個接觸器控制；并加設時控器以便于節(jié)能。（4）天花照明配電柜微斷開關數量按建筑面積每75平米設置一個，并預留10作為備用；貨柜照明柜微斷開關數量按建筑面積每100平米設置一個，并預留10作為備用。(5)貨柜照明柜的總出線開關采用300mA防火型開關；天花照明柜和貨柜照明柜各個小接觸器下端的三相總開關設置為30mA 的漏電開關。(6) 預留FS、BA(DC 24v)點，并加設電度表。1.4.3、動力柜內微斷開關的數量按空調器、電梯、熱水器

16、等設備數量的多少來定，開關數量不少于6個。1.4.4、應急照明采用EPS集中式電源，容量按建筑面積2-3w/，三相輸入，單相輸出，微斷開關數量按建筑面積每200平米設置一個，預留10作為備用。并預留FS、BA(DC 24v)點并具備防盜聯(lián)動功能。2、弱電2.1、 消防自動報警系統(tǒng)要求商場單獨設置火災自動報警主機，作為該建筑群控制中心報警系統(tǒng)的下位機，且能直啟消防泵和噴淋泵。2.1.1、消防控制室面積應大于30，設置位置符合消防要求。2.1.2、報警區(qū)域應根據防火分區(qū)劃分，設計消防布線回路。2.1.3、火災自動報警控制器容量和每一總線回路所連接的火災探測器的控制模塊或信號模塊的地址編碼總數，宜留

17、有30%的擴充余量。2.1.4、消防廣播兼作背景音樂，為避免重復施工，在設計階段對接時，廣播間距按照7.5米要求設計，而不是消防要求的間距不大于25米。2.1.5、消防功放的功率按照聯(lián)動層喇叭總功率的1.5倍計算進行配置。消防喇叭的配置容量為0.04W/（按總建筑面積計算），單個喇叭輸出功率為3W。2.1.6、喇叭選用進口產品，如：TOA或BOSCH，不選用消防自動報警廠家供應的喇叭，如：海灣或怡安。 2.2、 防火卷簾 2.2.1、 防火卷簾選型當采用鋼制防火卷簾時，其兩側應設獨立的閉式自動噴水系統(tǒng)保護，系統(tǒng)噴水延續(xù)時間不應小于3.00h。當防火卷簾兩側不設獨立的閉式自動噴水系統(tǒng)保護時，需選

18、用雙軌雙簾特級無機防火卷簾。為了便于卷簾之間吊頂處的裝修，需選用雙軌雙簾同軸逆向傳動的安裝方式。（附圖）2.2.2、防火卷簾的故障反饋需在報警主機上有顯示，當主電切斷后，可實現備電速放功能。2.2.3、具有防火卷簾溫度控制裝置（含記憶合金溫控裝置）。2.3、 綜合布線系統(tǒng)2.3.1、信息點分布化妝品、黃金珠寶區(qū)、男、女裝區(qū)每柱設一對信息點。超市生鮮、干果、散貨區(qū)每柱設一對信息點。超市出口款臺區(qū)每柱設兩對信息點。超市款臺區(qū)根據款臺具體尺寸位置，在包柱和鋪磚前與強電插座一同埋溝布橋架，每個款臺設一對信息點。2.3.2、 信息點配管敷設JDG20鋼管，信息點安裝高度高出地坪30CM，背向主通道安裝；

19、生鮮、水產區(qū)可根據現場情況靈活安裝于距地坪1.5M 處或安裝于吊頂以上。3、給排水要求3.1、消火栓、噴淋、水幕系統(tǒng)的設計、施工安裝、設備采購3.1.1、符合建筑設計防火規(guī)范GB500162006或高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95）中規(guī)定3.1.2、符合自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范GB500842001標準 2005版的要求3.1.3、消火栓系統(tǒng)消防箱，滿足消防規(guī)范和經營要求，并配備水劑滅火器。3.1.4、消防箱帶19水喉卷盤。3.2、生活供水方式3.2.1、一般采用直接供水方式。水壓不能滿足的物業(yè)，生活貯水量為20-30m3/萬平米3.2.2、地下一層、地上一層及二層可采用市政直接

20、供水，確保最不利點的水壓不低于0.5kgf/cm2。3.2.3、室內生活給水按35l/s計算。3.3、衛(wèi)生間沖洗設施3.3.1、大便器選用手動沖洗閥。3.3.2、地級店小便器、洗面盆易設置紅外線感應沖洗閥?？h級店小便器、洗面盆易設置手動沖洗閥。3.3.3、水龍頭不宜采用延時式，應采用快開式。3.4、污水泵3.4.1、宜選用進水口徑較大耦合式污水泵，設自動浮球，配電柜。3.4.2、一個污水坑內配備兩臺污水泵，一用一備。4、暖通空調要求4.1、冷、熱源選擇4.1.1、 冷源優(yōu)先選擇電制冷水冷機組。建筑面積15000及以下建筑選用小型螺桿機組；15000以上選用離心式制冷機。商場負荷集中且面積超過3

21、0000以上時。品牌選約克、特靈。4.1.2、熱源優(yōu)先采用燃氣鍋爐和蒸汽換熱計量。禁止使用按平方計量熱水換熱。4.1.3、電力緊張的店，可采用燃氣直燃型溴化鋰吸收式冷水機組供冷和供暖，不宜采用用蒸汽和熱水型4.1.4、不宜使用風冷模塊、空氣源熱泵機組。4.2、空調負荷4.2.1、地級店商場空調供冷負荷設計標準:按180 kCal/h.，縣級店商場空調供冷負荷設計標準:按120 kCal/h.。4.2.2、商場空調供暖負荷設計標準: 按50-70kCal/h.。4.3、空調水系統(tǒng)及設備要求4.3.1、兩管制空調水系統(tǒng)，宜分別設置冷水和熱式循環(huán)泵，應考慮備用泵。4.3.2、如冷水循環(huán)泵要兼作熱水循

22、環(huán)泵使用時，冬季輸送熱水時宜采用變頻調速。4.3.3、冷水系統(tǒng)的循環(huán)水泵，宜選擇臥式單級離心泵。4.3.4、空調水系統(tǒng)的定壓和膨脹，應優(yōu)先采用高位水箱定壓模式。 4.3.5、冷凍循環(huán)水系統(tǒng)的補水點，宜設在循環(huán)水泵的吸入側；當補水壓力低于補水點的壓力時，應設置補水泵。4.3.6、冷凍、冷卻水系統(tǒng)中補水管需設計量表。4.3.7、冷凍、冷卻水需加藥化學處理，鍋爐循環(huán)水使用軟化水。4.3.8、市政自來水水壓不足,要設置冷卻塔補水泵,主管徑以DN80-100為宜。4.3.9、設計空調冷凝水排水系統(tǒng)時：4.3.9.1、水平干管必須沿水流方向保持不小于21000的坡度；連接設備的水平支管，應保持不小于110

23、0的坡度。4.3.9.2、空調器冷凝水出水口處必須設置水封。水封的出口，應與大氣相通；一般可通過排水漏斗與排水系統(tǒng)連接,但不要與污水系統(tǒng)連接。4.3.9.3、設計冷凝水系統(tǒng)時，必須結合具體環(huán)境進行防結露驗算；若表面有結露可能時，應對冷凝管道進行絕熱處理。4.3.9.4、冷凝水立管的頂部，應設置通向大氣的透氣管。4.4、空調風系統(tǒng)及設備要求4.4.1、營業(yè)區(qū)（地下超市及其它百貨區(qū)）采用低速全空氣調節(jié)系統(tǒng)，不宜跨防火分區(qū)。應考慮過度季節(jié)全新風運行工況，送風管、新風管與回風管截面大小相同?；仫L管、新風管上均設調節(jié)閥。4.4.2、營業(yè)區(qū)設置獨立空調機房，選用立式機組（占地面積小，風管好布置），機房內設

24、地漏。4.4.3、商場空調嚴禁從吊頂上部或機房墻上直接回風，應設回風管和回風口。4.4.4、不推廣使用吊頂式空調器。4.4.5、使用時間、溫度、濕度等要求不同的空調區(qū)，不應劃分在同一個空調系統(tǒng)中,如商場辦公區(qū)餐廳設備機房.4.4.6、辦公區(qū)宜采用風機盤管加新風空調系統(tǒng)，新風應直接送入空調區(qū)4.4.7、電站宜單獨設置空調系統(tǒng)，且空調器放置于電站外4.4.8、各外門安裝風幕機4.4.8.1、風幕機選擇5060熱水離心式，不宜采用電加熱式風幕。4.4.8.2、安裝在一道門，回風口設在商場內。4.4.8.3、設計按出風口風速8-10m/s、風量4000-5000m3/h.北門的風幕按上限考慮。4.4.8.4、風幕機循環(huán)水只在冬天使用，夏天關閉，故不設冷凝水管。4.5、空調出風口