房地產估價方法論文估價方法論文

1、房地產估價方法論文估價方法論文房地產估價方法初探【摘 要】房地產業(yè)是我國第三產業(yè)的重要組成部分,也是我國當前一個重要的支柱產業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時,房地產也和居民的生活和工作息息相關,是社會生產和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產的估價方法進行了初步的探討。 【關鍵詞】房地產 估價方法 探討 改革開放以來,我國房地產業(yè)迅猛發(fā)展,但與此同時房地產行業(yè)也深受政策影響了20多年,從2002年至今,內地的房地產市場正處于土地壟斷供給的市場化階段。目前我國的房地產市場的繁榮是靠債務拉動的、推動的,然后投資圈地,導致債務費用居高不下,市場稍微波動很快就會

2、面臨巨大風險,房價上漲快,房地產開發(fā)結構的變化是漲價的主要原因。這些都給房地產估價行業(yè)帶來很大的壓力。所以要求房地產估價人員運用科學的估價方法綜合分析影響房地產價格各項因素。 一、比較法 比較法是將估價對象和估價的時點近期有過交易的類似房地產進行比較,對這些類似房地產的成交價格進行適當?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值方法。 比較法適用于本身具有交易性的房地產,該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產。 二、收益法 按照我國目前的土地出讓政策,應對土地使用權價值進行分析,否則得到的是一種不完全的會計利潤,實際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費用發(fā)生的時間和其折現(xiàn)

3、期一致,不應該考慮利息費用,正如假設開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤一樣,因為它正以恰當?shù)氖找媛?恰當?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評估基準日。收益法評估往往是假設收入費用發(fā)生在某一個時點,實際發(fā)生時間與這種假設有偏差,這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設收入費用發(fā)生在期末,這時應考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時假設收入費用發(fā)生在期初,這時應考慮期間發(fā)生的費用進行折現(xiàn)。收益法實際上是一種動態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設時間

4、與加權折現(xiàn)期一致,而不必再考慮利息費用。 三、成本法 適用于舊房地產的基本公式是:舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題,現(xiàn)在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價值,而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值,包含建設期的貸款利息和開發(fā)利潤。 所以我認為這公式更明確:舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發(fā)利潤)×剩余使

5、用年限修正系數(shù)+(前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發(fā)利潤)×成新率。 四、假設開發(fā)法 運用該方法要注意兩個問題:第一是房地產開發(fā)收益率和房地產經(jīng)營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率,教材中說,與收益法中的資本化率原理相同,具體應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的平均收益率,它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。教材中所說的折現(xiàn)率實質就是房地產收益率,只不過房地產開發(fā)的收益率不同于房地產經(jīng)營的收益率而已,因此稱房地產開發(fā)收益率和房地產經(jīng)營收益率,更能反映其本質,更好理解。

6、即房地產開發(fā)收益率運用于開發(fā)完成后價值和開發(fā)成本費用的折現(xiàn),房地產經(jīng)營收益率運用于通過租賃經(jīng)營形式對房地產價值的求取。 科學實用的估價方法,必須具備兩個條件:既有科學的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態(tài)上來看,房地產存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外,房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格,因此,估價對象也涉及到物權。依據(jù)房地產估價的需要及其特點,這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產及土地五種類型,并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。 五、運用估價方法進行估算并決定估價結果 (一

7、)評估方法的選擇 在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下兩方面情況: 1.各種估價方法的適用范圍。 2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。 (二)運用估價方法進行價格試算 依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結果,還不足以令人信服,因此,在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結果。這種價格,稱為試算價格。 (三)調整試算價格 運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同,也會得出不同的計算結果。因此,必須對試算價格進行綜合分析并予以調整,使之不致產生重大的差誤。 1.調整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異,可能是因為所用的估價方法不同,也可能是因為所依據(jù)

8、的資料不同。因此,調整試算價格主要應考慮如下兩方面: (l)資料的可信程度。要使估價結果能得到社會承認,所依據(jù)的資料不僅要全面,而且必須準確。因此,在調整試算價格時,首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時,不僅要分析資料的真實性,還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當,有關房地產價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應用是否恰當,價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當?shù)取?(2)估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的,則還應檢查該資料是否與對象房地產的種類及委托估價的目的相符合。對此,一般將估價對象劃分為自用房地產和收益房地產兩類來予以分析。 2.調整試算價格的主要方法。調整試算價格的方法主要有三種, (四)最終估價額的決定 在如何決定最終估價結果上,有兩種不盡相同的的意見: 1.以調整得出的最終估算結果為主要依據(jù)。 2.以估價人員的經(jīng)驗為主,參考估算結果。 我們認為第一種意見更為合理,應作為決定最終估價結果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,