對于年宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)形勢研判分析

1、對2011年宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)形勢研判分析2010年中國經(jīng)濟增長將超過10%，再次雙位數(shù)增長，比2009年的9.1%加快1個百分點左右，中國經(jīng)濟成為世界經(jīng)濟增長的引擎。在宏觀經(jīng)濟的快速增長過程中也出現(xiàn)了一些不穩(wěn)定的因素，CPI持續(xù)不斷的走高，經(jīng)濟結(jié)構和改革仍有待深化，國內(nèi)外游資肆虐國內(nèi)市場，兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策效果遠未達到預期，歐美國家的量化寬松政策等等，函待在未來的經(jīng)濟發(fā)展中得到積極妥善的應對。在即將到來的2011年中國宏觀經(jīng)濟會面臨著更大的不確定性和復雜性，調(diào)結(jié)構、保增長、防通脹等多項經(jīng)濟目標的兼顧將使得決策難度大大提高，政策的靈活性和經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展尤為重要，是時2011年的宏觀經(jīng)濟形勢及

2、政策看點頗多。2010年全國房地產(chǎn)市場總結(jié)1-11月，全國商品房銷售額為4.23萬億元，同比增長17.48%，接近去年全年4.4萬億元的銷售水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)并結(jié)合目前銷售形勢推算，今年全國商品房銷售額有望突破5萬億元，可能達5.3萬億元。今年11月，全國實現(xiàn)商品房銷售額5285.61億元，同比增長18.56%，環(huán)比增長4.14%。如果按照12月比11月增長50%的保守估計，今年商品房銷售額有望超過5萬億元，繼2009年后再次創(chuàng)下歷史新高。此外，今年1-11月，我國房地產(chǎn)實際完成投資額、購置土地面積、完成開發(fā)土地面積、商品房施工面積、房地產(chǎn)新開工面積等數(shù)據(jù)均已超過去年全年水平。1-11月，房地

3、產(chǎn)新開工面積同比增長48.71%，而商品房銷售面積僅同比增長9.76%，相差38.95個百分點，市場供求缺口在縮小。業(yè)內(nèi)人士預計，樓市未來供應量將大幅提升，加上保障性住房將密集投入市場，樓市供不應求的局面會得到一定程度的緩解。2011年宏觀經(jīng)濟政策定調(diào)，調(diào)控思路浮現(xiàn)貨幣政策近四年來首度轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，是明年經(jīng)濟調(diào)控的重要看點之一。由于經(jīng)濟形勢企穩(wěn)向好，明年經(jīng)濟工作“穩(wěn)增長”的提法代替了先前兩年的“保增長”。此外，擴大消費在經(jīng)濟增長“三駕馬車”中的意義將更加凸顯。中共中央政治局12月3日召開會議并指出，明年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要進一步擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，發(fā)揮好政府投資對經(jīng)

4、濟結(jié)構調(diào)整的引導作用，穩(wěn)定外貿(mào)政策。中共中央召開的黨外人士座談會同時提出，更加積極穩(wěn)妥地處理好穩(wěn)定經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構、管理通脹預期的關系。.經(jīng)濟轉(zhuǎn)型仍是2011年主線現(xiàn)階段中國目前面臨很多需要解決的問題，但是必須抓住主要矛盾。中國現(xiàn)在最主要的矛盾不是經(jīng)濟增長速度問題，而是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構的問題。中央經(jīng)濟工作會議明確指出，明年我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的短期問題和長期問題交織，結(jié)構性問題和體制性問題并存，國內(nèi)問題和國際問題互聯(lián)，宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行面臨復雜形勢。在明年經(jīng)濟工作中，各方面要切實把重點放到加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式上來。.“積極”搭配“穩(wěn)健”增強政策靈活性中央政治局會議提出，做好明年

5、經(jīng)濟社會發(fā)展工作，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。具體來看，明年貨幣供應、信貸增速均將有所變化。如果輸入型通脹的壓力繼續(xù)顯現(xiàn)，國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品等價格水平仍有上漲壓力，央行在未來有可能再度加息。當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境還有不確定性，繼續(xù)實施積極財政政策有助于穩(wěn)定經(jīng)濟增長水平，但明年的赤字率水平可能低于2010年和2009年。央行貨幣政策委員會委員夏斌認為，明年貸款的增速要比今年低，新增貸款增速約15%即可。中國宏觀經(jīng)濟學會秘書長王建認為，貨幣政策基調(diào)的轉(zhuǎn)變，說明管理通脹預期已經(jīng)成為當前宏觀調(diào)控的重點所在。首先2011年的貨幣增長率會比2010年有所降低。其次央行可能

6、會繼續(xù)加息。.“穩(wěn)增長”代替“保增長”，房地產(chǎn)業(yè)政策基調(diào)仍將延續(xù)“更加積極穩(wěn)妥地處理好穩(wěn)定經(jīng)濟增長、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構、管理通貨膨脹預期的關系?！睂Υ?，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處高級經(jīng)濟學家莊健認為，與去年的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”不同，今年的政治局會議提出“穩(wěn)定經(jīng)濟增長”，兩者還是稍微有些區(qū)別的。與前兩年相比，當前經(jīng)濟增長壓力不是特別大，但通脹預期有所上升，未來乃至明年上半年，管理通脹預期新浪可能將成為經(jīng)濟調(diào)控最重要的工作。分析人士認為，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展同樣有了清晰思路。制定出臺戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，大力扶持中小企業(yè)發(fā)展，這些措施將提升制造業(yè)以及工業(yè)經(jīng)濟競爭力。中央提出繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控，并加快保障性

7、住房建設，表明未來一段時間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境基調(diào)仍將延續(xù)。.“三駕馬車”各有側(cè)重，政府投資將重在引導調(diào)結(jié)構明年消費、投資以及外需等“三駕馬車”發(fā)展均有了新提法。中央要求，進一步擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，發(fā)揮好政府投資對經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的引導作用，穩(wěn)定外貿(mào)政策，積極擴大進口。張永軍認為，明年繼續(xù)擴大消費的大方向無疑是明確的。中央提出積極擴大商品消費，可能蘊含著近幾年不少居民資金投入房地產(chǎn)市場，對商品消費存在一定擠出效應的意思。此外，我國服務消費占比一直偏低，未來我國將大力拓展服務消費。中央重點強調(diào)發(fā)揮政府投資對調(diào)結(jié)構的引導作用，意味著政府投資不再像前兩年一樣，主要發(fā)揮擴大總需求的作用，而將側(cè)重

8、于經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整。外需方面，今年我國貿(mào)易順差可能有一千多億美元的規(guī)模，政治局會議提出“積極擴大進口”，除了傳統(tǒng)產(chǎn)品外，還應積極增加資源、高技術等領域的進口。明年全球經(jīng)濟增速可能慢于今年，我國出口增速可能在15%-20%，比今年要慢一些。莊健認為，明年要保持一定的固定資產(chǎn)投資增速，將更依賴于社會投資的穩(wěn)定增長。當前世界經(jīng)濟還存在很多不穩(wěn)定因素，發(fā)達國家復蘇情況不像新興市場國家那樣強勁。這種背景下，需要我國穩(wěn)定外貿(mào)政策，并適度擴大進口。預測明年存款準備金率可提至20%以上，與“適度寬松”相比，“穩(wěn)健”的貨幣政策是一種在多目標下保持平衡的貨幣政策，并不意味著緊縮，并且可隨時根據(jù)經(jīng)濟形勢的變化進行微調(diào)。

9、業(yè)內(nèi)人士預計，考慮到政策的連續(xù)性，以及經(jīng)濟發(fā)展的需要，明年在穩(wěn)健貨幣政策的基調(diào)下，新增信貸的規(guī)?；虼_定為6.57萬億元，M2增速設定在15%16%。這既符合經(jīng)濟增長的需要，也有利于防止銀行信貸出現(xiàn)新的風險。多家券商的研究報告認為，明年年內(nèi)將有23次的加息過程，同時，存款準備金率也有可能上調(diào)至20%以上。2011年宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢（一）后“四萬億”時代，轉(zhuǎn)型投資將推動經(jīng)濟穩(wěn)定增長在四萬億的投資帶動下，2009年城鎮(zhèn)谷底資產(chǎn)投資累計同比增速高達30.5%，進入2010年，隨著四萬億投資項目的退出，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速回落，但進入2011年，“十二五規(guī)劃”主推經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變，圍繞經(jīng)濟結(jié)果調(diào)整的投資

10、將成為“十二五”期間投資的主要方向。作為十二五的開局年，2011年經(jīng)濟結(jié)構轉(zhuǎn)型的投資包括區(qū)域振興計劃的相繼實施、保障性住房建設和新型產(chǎn)業(yè)投資的加速將在一定程度上提振投資，同時國家和地區(qū)的投資環(huán)境改善，投資政策的加力，從而使2011年投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，拉動經(jīng)濟發(fā)展。（二）消費需求繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的態(tài)勢中國人均GDP的不斷提升，居民生活正進入一個全面提升的階段，居民消費結(jié)構升級趨勢明顯；收入分配制度改革的逐步推進將為消費需求增長提供持久動力，國家“十二五”規(guī)劃提出努力實現(xiàn)居民收入增長與經(jīng)濟發(fā)展同步，提高勞動報酬率，絕大部分省、直轄市已提高最低工資水平；同時，“十二五規(guī)劃”提出積極穩(wěn)妥的推進城鎮(zhèn)

11、化，而城鎮(zhèn)化進程的穩(wěn)步加快將為消費市場的拓展提供強勁的動力和廣闊的空間。因此2011年隨著“十二五規(guī)劃”的實施，消費需求將會繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的態(tài)勢。（三）出口仍將穩(wěn)步增長，新興市場將成出口新引擎2010年中國出口受歐債危機、經(jīng)濟復蘇放緩、貿(mào)易摩擦和人民幣升值影響，但仍強勁復蘇。2011年出口增速將有所下降，但下降幅度有限：我國機電出口產(chǎn)品和傳統(tǒng)大宗出口商品的強勢國際競爭力將有助于避免國際需求的答復萎縮；我國出口對傳統(tǒng)的經(jīng)濟大國（美、歐洲、日）依賴性降級，新興市場逐漸成為出口市場的“新引擎”；人民幣將繼續(xù)采取“小幅升值”的步伐，我國企業(yè)對規(guī)避匯率風險的能力逐步增強，小幅升值將對我國出口的影響可控

12、。（四）通脹形勢嚴峻，全年將呈現(xiàn)前高后低走勢更大程度上是過量貨幣推動的結(jié)果，流動性的長期寬裕，最終要引起通貨膨脹。當采用貨幣作為反危機手段時，一旦經(jīng)濟企穩(wěn)，過度寬松的貨幣政策如不及時回收，必然引起通貨膨脹，一旦價格壓力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實，在過量貨幣的作用下，價格繼續(xù)上漲的慣性和預期就會形成。2010年，受樓市泡沫和地方融資平臺的限制，以及相關利益集團的掣肘，貨幣當局的貨幣政策出臺緩慢，最終通脹由壓力變?yōu)楝F(xiàn)實。在現(xiàn)實的壓力下，貨幣當局在2010年連續(xù)采用存款準備金率、加息等政策回收流動性。因此，可以看出，在貨幣當局持續(xù)高姿態(tài)的政策從緊壓力下，伴隨資產(chǎn)價格的回落，2011年通貨膨脹將呈現(xiàn)前高后低走勢，最終

13、在下半年跌破3%。2011房地產(chǎn)形勢預測2010年樓市即將在調(diào)控中謝幕，展望2011年，房地產(chǎn)市場將面臨多重考驗。有專家認為，整體市場可能在博弈中穩(wěn)定，各項指標增速放緩，但房價可能會出現(xiàn)小幅上漲，整體而言明年房價將在博弈中保持穩(wěn)定。雖然明年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，房地產(chǎn)市場在2011年依然是被調(diào)控的對象。因此，多數(shù)專家表示，在CPI高漲、城市化等推動下，房價依然會保持穩(wěn)定調(diào)整，不會出現(xiàn)大跌，但也難有暴漲。（一）市場潛在需求旺盛，房價不具備大幅下調(diào)的空間當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場潛在需求旺盛，但工地不足短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，明年整體市場供應不會有太大幅度上升，政策的影響還將持續(xù)，整體市場將以

14、平穩(wěn)為主成交不會有大幅度下滑。截止至2011年11月，絕大多數(shù)城市的存銷比在10個月以下，市場存量降低，市場沒有明顯的去化壓力，供不應求的態(tài)勢將得到持續(xù)，房價并具備下調(diào)的空間。（二）調(diào)控政策加碼2010年房地產(chǎn)市場在嚴厲的調(diào)控之下，市場確實有所降溫。整體上看，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)自今年3月觸頂后，至今持續(xù)回落。從成交量看，今年全國新建商品房成交量可能比去年增長10%左右，增長明顯回落。從房價看，自4月70個大中城市房價同比漲幅創(chuàng)12.8%的新高以來，漲幅持續(xù)回落，11月已降至7.7%；可以說，“遏制部分城市房價過快上漲”的目標初見成效，不過離預期效果尚有距離。尤其是房價沒有出現(xiàn)合理回調(diào)，致使

15、年末關于第四波調(diào)控的聲音漸起。12月26日，溫總理表示：“在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，還要為實現(xiàn)這個目標而努力，絕不會退縮。”月27日，國務院12副總理李克強出席全國財政工作座談會時也表示，加強保障和抑制投機投資。12月28日全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出：繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲?？梢?，2011年房地產(chǎn)調(diào)控不僅不可能放松，還有加碼的可能性。在將穩(wěn)定房價作為核心目標的基礎上，如果房價依然明顯上漲，尤其是關鍵的二季度，如果樓市由春暖向夏熱演變，則第四波調(diào)控極有可能出臺。明年一季度由于正處春節(jié)前

16、后的傳統(tǒng)淡季，屬于政策觀察期，不太可能推出新一輪調(diào)控。未來監(jiān)管房地產(chǎn)市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善，這些必然都會加大對市場監(jiān)管的力度，政府明年可能會繼續(xù)加大對按揭、開發(fā)貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執(zhí)行情況的監(jiān)察力度，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為，繼續(xù)完善土地招拍掛制度，切實落實房地產(chǎn)供地計劃，增加有效供應。（三）由于價格泡沫較低，在新一輪的房地產(chǎn)周期中，以剛性需求為主的中西部城市、二三線城市將有所收益。十二五規(guī)劃提出推進城市化發(fā)展，將推動中西部，二三線城市市場地位上升，給大城市周邊的中小城市發(fā)展帶來機遇；中西部城市房價相對平穩(wěn)，價格泡沫較低、市場以剛性需求為主、受政策調(diào)控影響較小

17、，未來幾年內(nèi)，中小城市的房地產(chǎn)投資額將逐步增加，中小城市將成為新一輪房地產(chǎn)周期的主角。（四）土地財政模式短期難改全國土地出讓金收入增長迅速，2010年多數(shù)城市土地出讓金同比大增，占據(jù)地方財政收入的半壁江山，同時在加上土地有關的稅收，源于國有土地使用權的相關收入已成為地方收入的主要來源。其他房地產(chǎn)相關的地方稅種相對于土地出讓金來說，性價比較低，土地財政短期難以轉(zhuǎn)變。（五）房產(chǎn)稅開征勢在必行，但普及仍待時日，短期對市場影響有限作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策手段，房產(chǎn)稅提上日程已有時日，在2010年史上最嚴厲的調(diào)控政策無力回天之時，提高持有房產(chǎn)成本，打擊投機需求為目標的房產(chǎn)稅開征將會提上日程。房產(chǎn)稅首先在上海

18、、重慶等個別城市進行試點，再逐步推廣，短期內(nèi)對市場影響有限。（六）高端物業(yè)中長期內(nèi)看好，政策期內(nèi)，中小物業(yè)受影響較大由于限購、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動，但在貨幣超發(fā)、民間資本涌動、美國量化寬松政策的背景下，中長期仍具有良好的保值增值性。而中低端物業(yè)在政策調(diào)控期內(nèi)，收到首付提高、利率上升、穩(wěn)健貨幣政策的影響，中低端物業(yè)受影響較大，一旦政策撤出，中低端住宅市場將會迎來報復性的反彈。（七）保障性住房的力度進一步加大從規(guī)模來看，2011將開工1000萬套，幾乎是今年新開工量的兩倍；從結(jié)構上看，重點將推進公共租賃住房建設，其次是廉租房和棚戶區(qū)改造，經(jīng)濟適用房正在被淡化。值得關注的是，“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”屬于首次提出，表明