第四章國有土地有償使用制度ppt課件

1、第四章 國有土地有償運用制度 國有土地有償運用的方式：國有土地出讓國有土地租賃國有土地運用權(quán)作價出資或入股。4.1 建立用地運用權(quán)出讓制度4.1.1 建立用地運用權(quán)出讓及其性質(zhì)建立用地運用權(quán)出讓的概念：指國家將國有土地運用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地運用者，由土地運用者向國家支付土地運用權(quán)出讓金的行為。建立用地運用權(quán)出讓的特征：一切權(quán)與運用權(quán)分別出讓是有年限的支付出讓金我國建立用地出讓是民事法律行為出讓行為平等自愿有償。簽署合同方式反映民事性質(zhì)。出讓方式為民事法律行為性質(zhì)。出讓金的本質(zhì)為土地運用權(quán)價錢。4.1.2 國有建立用地運用權(quán)出讓的主體與客體1、出讓主體出讓主體，國有土地運用權(quán)出讓人。根據(jù)法律

2、規(guī)定，建立用地運用權(quán)出讓人必需是代表土地國家一切權(quán)的縣市人民政府。出讓的受讓人沒有限制。2、出讓客體出讓客體為：一定年限的土地運用權(quán)。出讓方式獲得土地運用權(quán)，有嚴厲限制：必需是國有土地必需符合規(guī)劃必需獲得同意4.1.3 出讓方式出讓方式：協(xié)議，招標，拍賣，掛牌1、協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地一切者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽署土地運用權(quán)出讓合同，出讓土地運用權(quán)的方式。協(xié)議出讓的范圍p95最低價規(guī)定p96基準地價 ：對不同地域或不同級別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評價確定的最高年限期土地運用權(quán)的平均價錢。2.招標、拍賣、掛牌出讓招標出讓 是

3、指政府土地管理部門作為土地一切者的代表向多方土地運用者發(fā)出招標約請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面方式招標，競投該宗土地的運用權(quán)，招標小組經(jīng)過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地運用者的土地出讓方式。拍賣出讓 是指政府土地管理部門作為國有土地一切者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地運用權(quán)有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得的原那么，確定土地運用者的出讓方式。掛牌出讓 p97 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的買賣條件在指定的土地買賣場所掛牌公布，接受競買人的報價懇求并更新掛牌價錢，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地運用者的行為

4、。 掛牌的優(yōu)勢招拍掛范圍： 商業(yè)、旅游、文娛和商業(yè)住宅等各類運營性用地。擴展了招牌掛出讓范圍：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、文娛和商品住宅等運營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，該當采取招標、拍賣等公開競價方式出讓。2021年3月17日，保利地產(chǎn)國企經(jīng)過82輪猛烈角逐，以50.4億元拿下北京朝陽大望京村28.07萬平方米的居住用地，折合樓面地價17949元/平方米。 樓面地價土地總價規(guī)劃建筑面積 土地單價規(guī)劃容積率 2021年1月，調(diào)整土地出讓方式構(gòu)造在堅持“招拍掛的前提下，少“拍多“招。土地財政轉(zhuǎn)向方案有望改動地方對土地財政的依賴。4.1.4 建立用地運用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地運用權(quán)的內(nèi)容：占

5、有和運用土地的權(quán)益出租土地的權(quán)益轉(zhuǎn)讓權(quán)和設(shè)定擔保權(quán)物權(quán)懇求權(quán)相鄰權(quán)出讓建立用地運用權(quán)的限制：期限的限制條件的限制違約責任4.15 建立用地運用權(quán)作價出資或入股建立用地運用權(quán)作價出資或入股，是指國家以一定年限的國有土地運用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地運用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以按照土地管理法律法規(guī)關(guān)于出讓土地運用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。4.1.6 建立用地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建立用地運用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地運用者將土地運用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出賣、交換與贈與。4.1.7 建立用地運用權(quán)的出租和抵押1、出租1出租的類型 國有土地租賃 建立用地運用權(quán)出租2區(qū)別所處的土地市場不同法律關(guān)系主體不同

6、土地運用者的權(quán)益不同3國有建立用地運用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別出租與出讓的區(qū)別出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別出租與抵押的卻別2、建立用地運用權(quán)的抵押法律規(guī)定不得抵押的范圍：p112權(quán)屬有爭議的土地教育衛(wèi)生市政等公共福利建立用地運用權(quán)文物、具有主要留念意義建筑物及建立用地運用權(quán)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封、扣押等方式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)4.1.8 出讓建立用地運用權(quán)年限屆滿住宅建立用地運用權(quán)屆滿，自動續(xù)期其他建立用地年限屆滿，需在前一年懇求續(xù)期4.1.9 提早收回建立用地運用權(quán)1收回建立用地運用權(quán)事由：為公共利益需求舊城區(qū)改建出讓運用期限屆滿單位撤銷、遷移等，停頓運用劃撥用地公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢4.2 國有建立用地運用權(quán)租賃制度概念：國有土地租賃是指國家將國有土地租給運用者運用，由運用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽署一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。1租賃方式國有土地租賃可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必需采取招標拍賣方式。2租賃內(nèi)容承租人獲得承租土地運用權(quán)，根據(jù)合同商定或經(jīng)土地行政主管部門贊同，可將承租土地運用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。3租賃權(quán)益限制限期的限制用途的限制4.3 國有土地作價出資入股制度概念：指國家以一定年限的國有土地運用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新