2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試真題

1、2022年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考試真題20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資工程的折現(xiàn)率分別取il = 15%、i2=16%、i3=17q%, i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPVl=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、 NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，那么依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D. 17.00%21.房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)本錢D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/工程總投資22.張某購(gòu)置了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用

2、于經(jīng)營(yíng)，其中首付款 為總價(jià)的60%,其余為銀行供應(yīng)的年利率為7.5%,期限為10年，按年等 額還本付息的抵押貸款，假設(shè)年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng) 收入的30%,那么在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（）0A.8.17%A.國(guó)有土地使用證B.建立用地規(guī)劃許可證C.建立工程規(guī)劃許可證D.建立工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證.關(guān)于寫字樓根底租金的說法，正確的有（）。A.根底租金必需能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.根底租金一般高于市場(chǎng)租金C.根底租金可以通過降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.根底租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.根底租金一般低于整棟寫字樓的平均租金.按建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)

3、商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售 商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A.市級(jí)購(gòu)物中心B.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里效勞性商店E.批發(fā)市場(chǎng)三、推斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)依據(jù)推斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“4”表示正確，用“義”表示錯(cuò)誤。不答不得分，推斷錯(cuò)誤扣I分，此題總分最多扣至0分）.商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者治理商業(yè)物業(yè) 的力量無(wú)關(guān)。（）.投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于一樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資工程 的收益會(huì)有不同的反響。（）.土地資源的有限性、不行再生性和土地全部權(quán)的排他性，使房地產(chǎn) 供應(yīng)難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。（）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)

4、的形式選擇開發(fā)工程的施工單 位。（）.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的安排比率。 a越大，那么猜想值越趨向平滑。（）.假如名義利率一樣，計(jì)息周期不同，那么將來某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資 金的現(xiàn)值就不相等。（）.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或局部計(jì) 入開發(fā)建立投資中。（）.當(dāng)猜想通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率 以抵消通貨膨脹的影響。（）.運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)估量和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概 率分布狀況。（）.實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來時(shí)機(jī)，不確定性的增加可以帶來更高的價(jià)值。（）.借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償力量指標(biāo)的

5、根底 數(shù)據(jù)，因此屬于根本財(cái)務(wù)報(bào)表。（）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要 還本付息。（）.在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)展，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì) 允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）.由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不 會(huì)受到利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)影響。（）.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過程，需按公式計(jì)算 的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保 存小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）（一）某家庭打算5年后購(gòu)置一套120疔的新建住房，該家

6、庭目前及將來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已預(yù)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元;（2）該家庭月工資收入為 12022元，估計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;（3） 該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu) 房。各項(xiàng)收入均為月末取得。假設(shè)5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%, 那么在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)將來收入能滿意還貸要求的狀況下，該家庭可承受的住房單價(jià)是多少?（假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息）（8分）（二）張某有甲、乙兩個(gè)可供選擇方案。甲方案：購(gòu)置房?jī)r(jià)為600萬(wàn)元的 商鋪，首付款為總價(jià)的50%,其余為銀行供應(yīng)，其年利率為8%、期限為 10年、按

7、等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購(gòu) 置后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承 租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬(wàn)元，每隔5年租金上漲5% ,年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的 25%.乙方案：購(gòu)置總價(jià)為400萬(wàn)元的寫字樓，購(gòu)房款全部為張某的自有資 金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購(gòu)置后第2年后便可出租。張某與 楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年， 其中前10年的年租金為120萬(wàn)元，后9年的年租金為190萬(wàn)元，年租金在 每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為35萬(wàn)元。以上兩個(gè)方案

8、均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益 率均為15%o.編制甲、乙兩個(gè)方案的資本金現(xiàn)金流量表。.試評(píng)價(jià)甲、乙兩個(gè)方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個(gè)方案的優(yōu)劣。（12分）C. 14.00%D.23.33%.某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合 計(jì)為4000萬(wàn)元，流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債分別為2022萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨 為1200萬(wàn)元，那么該企業(yè)的流淌比率為（）oA.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%.某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為15000而，規(guī)劃容積率為3,估 計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,工程的總固

9、定本錢 為8000萬(wàn)元，估計(jì)工程的單位變動(dòng)本錢為4500元/以，假設(shè)全部可銷售 面積能夠全部售出，那么到達(dá)盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（）元/行。.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估量C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不行延期性C.不行逆性和可延期性D.不行逆性和不行延期性.在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性討論報(bào)告時(shí)，以下規(guī)劃內(nèi)容中，不 屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）oA.工程的交通組織規(guī)劃B.工程構(gòu)成及平面布置C.工程的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃.以下財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存根底性數(shù)據(jù)的

10、是（）0A.幫助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表.以下資金中，不屬于資木金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入.以下市盈率的表達(dá)式中，正確的選項(xiàng)是（）oA.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流.劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款, 經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每 月的物業(yè)效勞費(fèi)支出為100元，那么其月均收入至少應(yīng)為（）元。.一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房 地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

11、要小得多，這主要是由于REITs具有（）。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流淌性C.直接融資的功能D.抵擋通貨膨脹影響的功能33.關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的選項(xiàng)是（）oA.擔(dān)保能確保貸款得以足額歸還B.金融機(jī)構(gòu)供應(yīng)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)供應(yīng)擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)34.在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)置力量35.以下收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的選項(xiàng)是（）o A.凈經(jīng)營(yíng)收入二有效毛收 入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入二有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押

12、貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入二有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-預(yù)備金D. 凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-預(yù)備金-所 得稅二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè) 以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分; 錯(cuò)選或多項(xiàng)選擇的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）.相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有()A.置業(yè)投資是面對(duì)已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)展場(chǎng)地平坦及道路等根底設(shè)施建立的投資C置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)

13、經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者.按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為假設(shè)干子市場(chǎng)，這是由于不同用 途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建立D.地域范圍E.產(chǎn)品功能.國(guó)際上通常實(shí)行的住房保障方式有（）0A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓舞贏利機(jī)構(gòu)建房4.以下房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）oA.進(jìn)展工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獵取工程所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)工程的建立工程進(jìn)展招標(biāo)E.提交工程開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn).關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有（）0A.有效市場(chǎng)大于效勞市場(chǎng)B.效

14、勞市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.效勞市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng).關(guān)于房地產(chǎn)“購(gòu)置-更新改造-出租-出售“模式現(xiàn)金流量圖的說法，正 確的有（）oA.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn).房地產(chǎn)的購(gòu)置本錢用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1 ”時(shí)點(diǎn)C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造本錢標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上7.關(guān)于流淌性偏好利率理論的說法，正確的有（）0A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資打算的B.利率是由貨幣的供求打算的C.利率是由可貸資金的供求打算D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)到達(dá)均衡時(shí)

15、形成的E.貨幣供應(yīng)是外生變量，由央行打算，無(wú)利率彈性8.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）oA.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌 補(bǔ)的以前年度虧損.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額又適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入肯定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)工程竣工后再進(jìn) 展所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的凹凸與工程所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%.以下房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償力量指標(biāo)的有（）oA.現(xiàn)金回報(bào)率投資回收期C.借款歸還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤(rùn)率10.以下不確定性因素中，屬于“開發(fā)-銷售“模式下房地產(chǎn)開發(fā)工程主要不確定性因素的有（）o土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)