2022年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試真題_第1頁
2022年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試真題_第2頁
2022年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試真題_第3頁
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文檔簡介

1、2022年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理考試真題20.假設(shè)某房地產(chǎn)投資工程的折現(xiàn)率分別取il = 15%、i2=16%、i3=17q%, i4=18%時,其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPVl=300萬元、NPV2=100萬元、 NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元,那么依此測算的內(nèi)部收益率精度的是()。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D. 17.00%21.房地產(chǎn)開發(fā)工程銷售利潤率的正確表達(dá)式是()。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)本錢D.銷售利潤率=銷售利潤/工程總投資22.張某購置了一間總價值為100萬元的商鋪用

2、于經(jīng)營,其中首付款 為總價的60%,其余為銀行供應(yīng)的年利率為7.5%,期限為10年,按年等 額還本付息的抵押貸款,假設(shè)年平均經(jīng)營收入為20萬元,運營費用為經(jīng)營 收入的30%,那么在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是()0A.8.17%A.國有土地使用證B.建立用地規(guī)劃許可證C.建立工程規(guī)劃許可證D.建立工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證.關(guān)于寫字樓根底租金的說法,正確的有()。A.根底租金必需能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失B.根底租金一般高于市場租金C.根底租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整D.根底租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.根底租金一般低于整棟寫字樓的平均租金.按建筑規(guī)模、經(jīng)營

3、商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類,零售 商業(yè)物業(yè)可分為()等類型。A.市級購物中心B.地區(qū)購物商場C.居住區(qū)商場D.鄰里效勞性商店E.批發(fā)市場三、推斷題(共15題,每題1分。請依據(jù)推斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號,用“4”表示正確,用“義”表示錯誤。不答不得分,推斷錯誤扣I分,此題總分最多扣至0分).商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段,與投資者治理商業(yè)物業(yè) 的力量無關(guān)。().投資組合理論認(rèn)為,對于一樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化,不同投資工程 的收益會有不同的反響。().土地資源的有限性、不行再生性和土地全部權(quán)的排他性,使房地產(chǎn) 供應(yīng)難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。().房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)

4、的形式選擇開發(fā)工程的施工單 位。().指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的安排比率。 a越大,那么猜想值越趨向平滑。().假如名義利率一樣,計息周期不同,那么將來某個時點上兩筆等額資 金的現(xiàn)值就不相等。().根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)營方式的不同,期間費用可能全部或局部計 入開發(fā)建立投資中。().當(dāng)猜想通貨膨脹率趨高時,投資者往往會要求降低期望投資回報率 以抵消通貨膨脹的影響。().運用蒙特卡洛法進展風(fēng)險估量和評價時,可以不考慮各現(xiàn)金流的概 率分布狀況。().實物期權(quán)理論認(rèn)為:不確定性帶來時機,不確定性的增加可以帶來更高的價值。().借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償力量指標(biāo)的

5、根底 數(shù)據(jù),因此屬于根本財務(wù)報表。().房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金,不需要 還本付息。().在大規(guī)模的土地開發(fā)中,隨著土地開發(fā)的進展,金融機構(gòu)通常會 允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。().由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣,所以REITs投資者幾乎不 會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。().收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。()四、計算題(共2題,20分。要求列出算式和計算過程,需按公式計算 的,要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的,不得分。計算結(jié)果保 存小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答)(一)某家庭打算5年后購置一套120疔的新建住房,該家

6、庭目前及將來5年的財務(wù)狀況如下:(1)目前已預(yù)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為 12022元,估計將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲蓄用于購房;(3) 該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部儲蓄用于購 房。各項收入均為月末取得。假設(shè)5年后該家庭購房時首付款比例為50%, 那么在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)將來收入能滿意還貸要求的狀況下,該家庭可承受的住房單價是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計息)(8分)(二)張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案:購置房價為600萬元的 商鋪,首付款為總價的50%,其余為銀行供應(yīng),其年利率為8%、期限為 10年、按

7、等額還本付息的商業(yè)抵押貸款,還款期為每年年末。該商鋪購 置后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同,李某承 租該商鋪,租賃期限力19年,首年租金為150萬元,每隔5年租金上漲5% ,年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的 25%.乙方案:購置總價為400萬元的寫字樓,購房款全部為張某的自有資 金,于第1年年初一次性付清,該寫字樓購置后第2年后便可出租。張某與 楊某也商定了意向性的租賃合同,楊某承租該寫字樓,租賃期限為19年, 其中前10年的年租金為120萬元,后9年的年租金為190萬元,年租金在 每年年初一次性支付,該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。以上兩個方案

8、均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入,張某要求的自有資金目標(biāo)收益 率均為15%o.編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。.試評價甲、乙兩個方案的可行性,并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。(12分)C. 14.00%D.23.33%.某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示,負(fù)債合計為2500萬元,資產(chǎn)合 計為4000萬元,流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債分別為2022萬元和1000萬元,存貨 為1200萬元,那么該企業(yè)的流淌比率為()oA.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%.某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為15000而,規(guī)劃容積率為3,估 計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,工程的總固

9、定本錢 為8000萬元,估計工程的單位變動本錢為4500元/以,假設(shè)全部可銷售 面積能夠全部售出,那么到達(dá)盈虧平衡的平均銷售單價為()元/行。.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于()階段的工作。A.風(fēng)險辨識B.風(fēng)險估量C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險決策.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì),是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不行延期性C.不行逆性和可延期性D.不行逆性和不行延期性.在編制房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性討論報告時,以下規(guī)劃內(nèi)容中,不 屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是()oA.工程的交通組織規(guī)劃B.工程構(gòu)成及平面布置C.工程的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃.以下財務(wù)報表中,儲存根底性數(shù)據(jù)的

10、是()0A.幫助報表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來源與運用表D.現(xiàn)金流量表.以下資金中,不屬于資木金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是()。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入.以下市盈率的表達(dá)式中,正確的選項是()oA.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流.劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款, 經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款,劉某每 月的物業(yè)效勞費支出為100元,那么其月均收入至少應(yīng)為()元。.一般來說,投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險比直接投資于房 地產(chǎn)的風(fēng)險

11、要小得多,這主要是由于REITs具有()。A.較高的收益性B.較強的流淌性C.直接融資的功能D.抵擋通貨膨脹影響的功能33.關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法,正確的選項是()oA.擔(dān)保能確保貸款得以足額歸還B.金融機構(gòu)供應(yīng)擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)供應(yīng)擔(dān)保的風(fēng)險C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)34.在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),各商場位置的優(yōu)劣,主要取決于()。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購置力量35.以下收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中,正確的選項是()o A.凈經(jīng)營收入二有效毛收 入-經(jīng)營費用B.凈經(jīng)營收入二有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押

12、貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入二有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-預(yù)備金D. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-預(yù)備金-所 得稅二、多項選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個 以上符合題意,請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的,得2分; 錯選或多項選擇的,不得分;少選且選擇正確的,每個選項得0.5分).相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資,關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法,正確的有()A.置業(yè)投資是面對已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進展場地平坦及道路等根底設(shè)施建立的投資C置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)

13、經(jīng)營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者.按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為假設(shè)干子市場,這是由于不同用 途的房地產(chǎn)在()等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計C.工程建立D.地域范圍E.產(chǎn)品功能.國際上通常實行的住房保障方式有()0A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓舞贏利機構(gòu)建房4.以下房地產(chǎn)開發(fā)工作中,屬于前期工作階段的是()oA.進展工程的財務(wù)評價B.獵取工程所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)D.對工程的建立工程進展招標(biāo)E.提交工程開工申請并獲得批準(zhǔn).關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法,正確的有()0A.有效市場大于效勞市場B.效

14、勞市場大于潛在市場C.潛在市場大于有效市場D.滲透市場大于有效市場E.效勞市場大于滲透市場.關(guān)于房地產(chǎn)“購置-更新改造-出租-出售“模式現(xiàn)金流量圖的說法,正 確的有()oA.橫軸上刻度間距離相等,其上的數(shù)值代表不同時點.房地產(chǎn)的購置本錢用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1 ”時點C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造本錢標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D.各期運營費用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標(biāo)注在投資期末,且垂直箭線均向上7.關(guān)于流淌性偏好利率理論的說法,正確的有()0A.利率是由儲蓄和投資打算的B.利率是由貨幣的供求打算的C.利率是由可貸資金的供求打算D.利率是在商品市場和貨幣市場同時到達(dá)均衡時

15、形成的E.貨幣供應(yīng)是外生變量,由央行打算,無利率彈性8.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法,正確的有()oA.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌 補的以前年度虧損.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額又適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入肯定比例預(yù)先繳納,待開發(fā)工程竣工后再進 展所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的凹凸與工程所在城市的級別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%.以下房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中,屬于清償力量指標(biāo)的有()oA.現(xiàn)金回報率投資回收期C.借款歸還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤率10.以下不確定性因素中,屬于“開發(fā)-銷售“模式下房地產(chǎn)開發(fā)工程主要不確定性因素的有()o土地費用B.權(quán)益投資比率C.運

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