房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)章制度與組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1、第六章 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投資主體、市場(chǎng)的主體和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)行為直接阻礙整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否健康進(jìn)展。本章要緊從四個(gè)方面分析房地產(chǎn)企業(yè)，一是闡述房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)、特征以及房地產(chǎn)企業(yè)制度；二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)狀況進(jìn)行研究；三是分析房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)周轉(zhuǎn)和資金運(yùn)作；最后研究房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略。第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的特征和企業(yè)制度一、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。通常是按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容對(duì)其進(jìn)行劃分，如常見(jiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)治理企業(yè)等，本處所指的

2、房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，兼及其他類型。從所有權(quán)的角度來(lái)看，在多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，我國(guó)現(xiàn)時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。全民所有制企業(yè)是指依法自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)單位。企業(yè)的財(cái)產(chǎn)屬于全民所有，國(guó)家依照所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理權(quán)。企業(yè)對(duì)國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)治理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。目前，這種類型的房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)占有相當(dāng)大的比重。集體所有制企業(yè)是資產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有、實(shí)行共同勞動(dòng)，在分配方式上以按勞分配為主體的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)組織。股份制企業(yè)又稱股份有限公司，它的全部資本分為等額股份，采取發(fā)起設(shè)立和募集

3、設(shè)立的方式籌集資本金。出資者通過(guò)投資取得相應(yīng)的股份，成為公司股東，按所持股份享有權(quán)利并承擔(dān)有限責(zé)任。它屬于混合所有制性質(zhì)。股份合作制企業(yè)，是指以企業(yè)職工出資為主或者全部由企業(yè)職工出資構(gòu)成企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，是合作勞動(dòng)、民主治理、按勞分配和按股分紅相結(jié)合的企業(yè)法人，其性質(zhì)是勞動(dòng)者的勞動(dòng)聯(lián)合和勞動(dòng)者的資本聯(lián)合相結(jié)合的集體經(jīng)濟(jì)。私營(yíng)企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有，雇工8人以上的營(yíng)利性經(jīng)濟(jì)組織（1988年6月頒布的中華人民共和國(guó)私營(yíng)企業(yè)暫行條例）。私營(yíng)企業(yè)能夠分為獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司三種。外資企業(yè)包括中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)（簡(jiǎn)稱“三資”企業(yè)）。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)是指我國(guó)的公

4、司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)的公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人按照中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法的規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)，并按投資比例分享利潤(rùn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損的企業(yè)。中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)是指我國(guó)企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外國(guó)企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人依照有關(guān)法律在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的，依照合同聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。外商獨(dú)資企業(yè)是指依照外資企業(yè)法在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的，全部資本為外國(guó)投資者所投入的企業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)確定以公有制為主體、多種經(jīng)濟(jì)成分共同進(jìn)展的方針。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同樣出現(xiàn)了公有制實(shí)現(xiàn)形式多樣化和多種經(jīng)濟(jì)成分共同進(jìn)展的局面。2003年10月黨的十六屆三中全會(huì)公布了中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定，

5、指出：“要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化不斷進(jìn)展的趨勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)公有制經(jīng)濟(jì)的活力，大力進(jìn)展國(guó)有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)投資主體多元化，使股份制成為公有制的要緊實(shí)現(xiàn)形式?！?中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定，人民出版社2003年10月第1版，第14頁(yè)。按那個(gè)精神，房地產(chǎn)行業(yè)作為競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，獨(dú)資的國(guó)有企業(yè)要逐步轉(zhuǎn)制，大量改制為混合所有制的股份制企業(yè)，同時(shí)還要大力進(jìn)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，使混合所有制成為公有制的要緊實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)有國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，要按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，深化改革，實(shí)行公司制改造，資產(chǎn)重組，加強(qiáng)科學(xué)治理，提高資本運(yùn)作效率，特不是要提高集中度，進(jìn)展具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力

6、的大公司和大企業(yè)集團(tuán)。二、房地產(chǎn)企業(yè)的特征和類型（一）房地產(chǎn)企業(yè)的特征受所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)專門(mén)性的阻礙，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征：1、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)依舊物業(yè)治理企業(yè)，它們的經(jīng)營(yíng)對(duì)象差不多上不動(dòng)產(chǎn)，具有固定性和不可移動(dòng)性。這種特性使房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中受其阻礙十分巨大，受周?chē)h(huán)境的阻礙較大，經(jīng)營(yíng)績(jī)效與所處區(qū)位狀況關(guān)系緊密。因?yàn)橐话闵唐穼儆趧?dòng)產(chǎn)，具有實(shí)體的流淌性，能夠隨時(shí)在地區(qū)之間，甚至是不同國(guó)家之間進(jìn)行流淌，因而通常面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍比較大，在不受一國(guó)對(duì)外貿(mào)易政策、國(guó)家安全等貿(mào)易壁壘阻礙的條件下，競(jìng)爭(zhēng)范圍是世界性的，企業(yè)要依照國(guó)際

7、市場(chǎng)的情況進(jìn)行決策，國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化會(huì)對(duì)這類企業(yè)產(chǎn)生直接的阻礙。而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)不具有實(shí)體的流淌性，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品不可能移動(dòng)，相關(guān)的房地產(chǎn)服務(wù)也附著于固定的房地產(chǎn)上面，因此其面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍較小一些，要緊是本地市場(chǎng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效至關(guān)重要。此外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值量大，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移需要通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)刻，從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系無(wú)法充分展開(kāi)，受制于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵在于把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。2、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)企業(yè)，依舊物業(yè)治理企業(yè)，從其業(yè)務(wù)活動(dòng)的性質(zhì)來(lái)看，要緊是提供某種服務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)

8、活動(dòng)過(guò)程中，即征地、拆遷、土地開(kāi)發(fā)、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房屋開(kāi)發(fā)、房屋出售、出租、轉(zhuǎn)租、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中必定產(chǎn)生大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃等勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)，這些是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的要緊內(nèi)容。關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)治理企業(yè)來(lái)講，其服務(wù)性的特性就更加明顯了。房地產(chǎn)中介企業(yè)確實(shí)是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)品而進(jìn)行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務(wù)活動(dòng)，溝通與房地產(chǎn)產(chǎn)品相關(guān)的各類信息，撮合買(mǎi)賣(mài)雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獵取傭金，因此，中介企業(yè)提供的是房地產(chǎn)各類服務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)實(shí)際上確實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)及其設(shè)施和周邊環(huán)境進(jìn)行治理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務(wù)的企業(yè)。這種特性決定

9、了房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。3、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)治理過(guò)程中需要大量的資金和人才，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的每個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的價(jià)值量極大，需要大量資金的運(yùn)籌，是一種資金密集型的企業(yè)。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工作中的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，通常完全依靠自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)微乎其微，往往要依靠各種金融工具和金融手段。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的緊密聯(lián)系帶來(lái)了兩個(gè)方面的后果，一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機(jī)構(gòu)提供了一種優(yōu)良的投資渠道，另一方面，二者結(jié)合使整體經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌或者房地產(chǎn)企

10、業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，可能會(huì)造成金融體系動(dòng)蕩，進(jìn)而危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全。所謂人才密集型是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)治理過(guò)程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經(jīng)濟(jì)分析類、金融類等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及建筑安裝方面的技術(shù)知識(shí)，也涉及市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目治理、各專業(yè)領(lǐng)域協(xié)調(diào)等知識(shí)和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協(xié)同合作才能完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。關(guān)于一般房地產(chǎn)需求者而言，消費(fèi)者或者不從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司企業(yè)無(wú)法在短時(shí)刻內(nèi)掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，通常在交易過(guò)程中要依靠這些專業(yè)人士的協(xié)助，如此就為專業(yè)化的中介服務(wù)企業(yè)提供了經(jīng)營(yíng)空間。4、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理活

11、動(dòng)過(guò)程中，行業(yè)特征對(duì)其的阻礙明顯。一是行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模較大，對(duì)企業(yè)進(jìn)展起到十分巨大的推動(dòng)作用。二是，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)范圍要緊是本地市場(chǎng)，是面向區(qū)域的，全國(guó)及世界性的競(jìng)爭(zhēng)要緊來(lái)源于資金流淌。三是，目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量較大，但有較大實(shí)力的企業(yè)數(shù)量則較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的不確定性較強(qiáng)。四是房地產(chǎn)用戶的數(shù)量較多，是個(gè)領(lǐng)域較為寬敞的市場(chǎng)。房地產(chǎn)用戶要緊包括一般的住房消費(fèi)者及其他需要房地產(chǎn)產(chǎn)品的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者。五是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入障礙比較大，一方面，由于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)需要較大的啟動(dòng)資本，因此存在較高的進(jìn)入壁壘障礙；另一方面，房地產(chǎn)的固定性也決定了退出房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移成本也相當(dāng)高。六是房地產(chǎn)企業(yè)由于其資

12、金量投入大、風(fēng)險(xiǎn)高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利水平也會(huì)高一些，這種較高水平的盈利是對(duì)其承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。這也是吸引其他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的要緊因素。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的類型房地產(chǎn)企業(yè)的類型能夠從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。第一個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)要緊能夠劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)治理企業(yè)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。要緊業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。物業(yè)治理企業(yè)指以住宅小區(qū)

13、、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)治理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。第二個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)能夠劃分為房地產(chǎn)綜合企業(yè)、房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)。房地產(chǎn)綜合企業(yè)是指綜合從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)是指長(zhǎng)期專門(mén)從事如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租售、中介服務(wù)，以及物業(yè)治理等某一方面經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)是指針對(duì)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的企業(yè)。許多合資經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即屬于這種類型。項(xiàng)目企業(yè)是在項(xiàng)目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的

14、，其生命期從項(xiàng)目開(kāi)始，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)企業(yè)終了，這種組織形式便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)核算，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一種形式。三、房地產(chǎn)企業(yè)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)要正常運(yùn)行，除了建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)外，還必須通過(guò)改革，建立起產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)分明、政企分開(kāi)、治理科學(xué)為鮮亮特征的現(xiàn)代企業(yè)制度。依照這一全然制度的要求，還必須設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)企業(yè)的差不多特征相適應(yīng)的具體治理制度。依照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的特點(diǎn)，其具體治理制度的要緊內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理制度。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要緊制度，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作治理制度；項(xiàng)目前期工作治理方法；房屋營(yíng)銷(xiāo)工作治理制度；材料治理工作制度；打算工作治理制度；

15、計(jì)量工作監(jiān)督制度；合作開(kāi)發(fā)商品房治理制度；拆遷補(bǔ)償工作治理制度等。2、工程技術(shù)治理制度。這是有關(guān)工程技術(shù)方面的制度，要緊內(nèi)容有：規(guī)劃、設(shè)計(jì)和報(bào)建工作制度；圖紙審核治理制度；工程質(zhì)量治理制度；設(shè)計(jì)招標(biāo)制度；工程項(xiàng)目治理制度；配套工作治理制度；安全生產(chǎn)責(zé)任制度；圖紙、技術(shù)資料治理制度等等。3、經(jīng)濟(jì)核算治理制度。這是有關(guān)財(cái)務(wù)、資金使用方面的制度，要緊內(nèi)容有：財(cái)務(wù)工作治理制度；成本工作治理制度；會(huì)計(jì)核算工作治理制度；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析工作治理制度；審計(jì)工作治理制度；現(xiàn)金治理制度及差旅報(bào)銷(xiāo)制度等。4、行政人事治理制度。這是公司有關(guān)行政人事方面的治理制度。要緊內(nèi)容有：秘書(shū)工作治理制度；文印、文件工作治理制度；檔

16、案治理制度；人事工作治理制度；職工考勤治理制度；辦公用品治理制度；機(jī)動(dòng)車(chē)輛治理制度；公司用工制度；干部與技術(shù)人員考核晉升制度；職工食堂等的后勤方面的治理制度等。5、物業(yè)治理制度。這是有關(guān)物業(yè)治理、售后服務(wù)、租賃等方面的治理制度。要緊內(nèi)容有：商品房售后治理制度；住宅小區(qū)治理制度；房產(chǎn)治理制度；房產(chǎn)租金治理制度；房屋維修治理制度等。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)過(guò)程及權(quán)利安排等方面的不同，在組織結(jié)構(gòu)上與一般企業(yè)相比也存在一定的差異。房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源配置的差不多骨架，這一骨架構(gòu)成能否適應(yīng)組織活動(dòng)的內(nèi)在要求，將直接阻礙其經(jīng)營(yíng)效果。房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

17、要遵循一定的原則，要與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)治理體制相適應(yīng)，同時(shí)要反映企業(yè)的產(chǎn)品特性、規(guī)模大小、經(jīng)營(yíng)方式、專業(yè)化協(xié)作程度，從而使企業(yè)組織結(jié)構(gòu)合理化，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。一、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則1、與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)適應(yīng)組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置，應(yīng)有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，力求精干、高效、節(jié)約。例如，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍較小、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較為簡(jiǎn)單時(shí)，宜采取直線職能型的組織架構(gòu)，如此，有利于企業(yè)內(nèi)部的信息流淌，治理決策的時(shí)效性較強(qiáng)。當(dāng)企業(yè)是為了穩(wěn)妥經(jīng)營(yíng)，操縱經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本收益約束，能夠采取項(xiàng)目組織形式。而當(dāng)企業(yè)是為了更快地占據(jù)相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)，那么采取矩陣組織形式，能夠利用現(xiàn)有的組織人員較為迅速地適應(yīng)市場(chǎng)變化

18、，提高市場(chǎng)占有率。2、適度授權(quán)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要想高效運(yùn)作一個(gè)關(guān)鍵是提高企業(yè)內(nèi)部各個(gè)層次職員的積極性，具有內(nèi)在的動(dòng)力，如此就要求在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中適度授權(quán)，以使較低層的職員在市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)能夠適時(shí)作出決策，適度授權(quán)使用得當(dāng)能夠提高企業(yè)的治理效率。此外，適度授權(quán)也能夠使基層職員承擔(dān)起相關(guān)決策的責(zé)任，從而在職員層次建立起責(zé)任體系。3、分工協(xié)同專業(yè)化分工能夠提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和勞動(dòng)生產(chǎn)率，充分發(fā)揮專業(yè)人員的潛能，但與此同時(shí)，專業(yè)化分工也容易造成職員視野狹窄，僅從本專業(yè)動(dòng)身考慮問(wèn)題，缺乏整體性。在房地產(chǎn)企業(yè)組織設(shè)計(jì)中由于涉及到多種專業(yè)人員，這種情況更容易出現(xiàn)，因此，在強(qiáng)調(diào)分工帶來(lái)的效率的同時(shí)，還要在組織結(jié)構(gòu)

19、上建立協(xié)同、協(xié)調(diào)、溝通的有效機(jī)制。4、與產(chǎn)業(yè)特性相結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，應(yīng)充分注意本產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)，即固定性和區(qū)域性的特點(diǎn)。選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)，從而提高與其他相關(guān)企業(yè)、政府部門(mén)之間溝通協(xié)調(diào)的效率。例如，適當(dāng)設(shè)計(jì)一些與相關(guān)都市規(guī)劃、土地資源治理、設(shè)計(jì)等與政府部門(mén)溝通的企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠提高溝通效率，降低企業(yè)的相關(guān)協(xié)調(diào)成本。二、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的差不多形式一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)要緊依照其所從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的區(qū)不來(lái)確定其組織結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)的具體形式，是用來(lái)區(qū)分企業(yè)內(nèi)部不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通常是按照其所履行的職能進(jìn)行組合。房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的差不多形式可分為：傳統(tǒng)的組織形式和現(xiàn)

20、代的組織形式。傳統(tǒng)的企業(yè)組織形式包括：直線職能型、直線改成型、職能改成型、直線參謀制、委員會(huì)等；現(xiàn)代的企業(yè)組織形式有：矩陣制、分部制、超分部制、多維制等。下面就幾種有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)組織形式作簡(jiǎn)單介紹。1、直線型這種組織形式是最簡(jiǎn)單的組織形式，在組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中，其權(quán)力系統(tǒng)自上而下或負(fù)責(zé)系統(tǒng)自下而上按垂直系統(tǒng)呈直線排列。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)采納這種組織機(jī)構(gòu)。圖6.1 直線型示意圖總經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理A部門(mén)經(jīng)理B部門(mén)經(jīng)理C基層治理人員基層職員直線型的特點(diǎn)是只有垂直的指揮系統(tǒng)，不存在治理職能分工。盡管也設(shè)職能部門(mén)和少數(shù)職能專業(yè)人員，然而，他們直同意同級(jí)主管的指揮，按其意志辦理事務(wù)和進(jìn)行業(yè)務(wù)工作。直線型優(yōu)點(diǎn)

21、有：組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單明了；職責(zé)分明，每個(gè)職位只完成自己的工作并直接對(duì)一個(gè)上級(jí)負(fù)責(zé)；同層級(jí)治理人員易于調(diào)用；能充分發(fā)揮主管人員的主動(dòng)性；能按主管人員的意愿迅速采取隨機(jī)應(yīng)變的措施等。直線型缺點(diǎn)有：組織結(jié)構(gòu)呆板，缺乏一定的彈性；不利于專業(yè)分工，容易形成專制；缺乏橫向聯(lián)系，協(xié)作精神較差；要求主管人員各方面能力要強(qiáng)，要緊工作集中于一身，需要事事躬親，工作過(guò)度緊張、繁忙等。2、職能型職能型是為了適應(yīng)專業(yè)治理的需要由企業(yè)的負(fù)責(zé)人設(shè)立若干專業(yè)職能機(jī)構(gòu)和人員，各職能部門(mén)在其職能范圍內(nèi)直接指揮下級(jí)單位。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司部門(mén)劃分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、人力資源部、行政事務(wù)部、財(cái)務(wù)治理部、工程治理部、動(dòng)遷治理部等。這種劃分方法能

22、夠明確經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各方面，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)專業(yè)化。圖6.2 職能型示意圖總經(jīng)理部門(mén)經(jīng)理A部門(mén)經(jīng)理B部門(mén)經(jīng)理C部門(mén)經(jīng)理D職能部門(mén)A部門(mén)經(jīng)理E職能部門(mén)B基層主管基層主管職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)基層主管基層職員基層職員基層職員職能型具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）能充分發(fā)揮專業(yè)化的作用，減少人員和設(shè)備的重復(fù)配置，每人專司一職，能用心一致，精益求精；（2）從事實(shí)際工作的人能得到多方面的督導(dǎo)和關(guān)心等。職能型的缺點(diǎn)有：（1）組織中常常會(huì)因?yàn)樽非舐毮苣繕?biāo)達(dá)不到全局的最佳利益；（2）令出多門(mén)，使下級(jí)有時(shí)在命令不一致時(shí)無(wú)所適從；（3）權(quán)責(zé)不清，造成功過(guò)難定，賞罰不公；（4）同層專業(yè)治理難以協(xié)調(diào)，治理人員多，治理費(fèi)用高等。3、分部型房地

23、產(chǎn)企業(yè)中常見(jiàn)的另一種組織結(jié)構(gòu)確實(shí)是分部型組織。分部型組織設(shè)計(jì)中，每個(gè)單位或事業(yè)部一般差不多上相對(duì)獨(dú)立的，由分部經(jīng)理對(duì)全面工作及業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)，同時(shí)擁有充分的經(jīng)營(yíng)決策的權(quán)利。實(shí)際上，這是一種集團(tuán)公司性質(zhì)的組織結(jié)構(gòu)形式。一般由集團(tuán)總部對(duì)各分部提供支援服務(wù)，其中通常包括有財(cái)務(wù)和法律方面的服務(wù)。另外，總部也進(jìn)行諸如監(jiān)督、協(xié)調(diào)和操縱各分部的活動(dòng)。因此，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一定的范圍內(nèi)，各分部是相對(duì)獨(dú)立的。只要在總部設(shè)定的總體指導(dǎo)方針下，分部經(jīng)理能夠按照他們適合本分部的方式從事各種經(jīng)營(yíng)治理活動(dòng)。在這種分部型組織形式下，分部經(jīng)理對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)負(fù)完全的責(zé)任。只是這種結(jié)構(gòu)形式容易造成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和資源重復(fù)配置。此外，分部型結(jié)構(gòu)

24、使總部治理人員擺脫了關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)具體事務(wù)的負(fù)擔(dān)，能夠致力于集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃。許多大型房地產(chǎn)集團(tuán)都采納這種組織結(jié)構(gòu)。圖6.3 分部型示意圖總裁或公司總經(jīng)理事業(yè)部A事業(yè)部B事業(yè)部C職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能經(jīng)理職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)職能團(tuán)隊(duì)基層職員基層職員基層職員基層職員基層職員基層職員分部型的優(yōu)點(diǎn)是：有一個(gè)比較完整的治理體系，分部經(jīng)理能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，提高了治理的靈活性和對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性；總公司領(lǐng)導(dǎo)能從治理事務(wù)中擺脫出來(lái)，有利于整個(gè)公司的戰(zhàn)略決策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；分部制便于專業(yè)化地組織生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，各事業(yè)部之間有比較、有競(jìng)爭(zhēng)，有利于改善經(jīng)營(yíng)治理。其不足之處是：（1）由于事業(yè)部的權(quán)力過(guò)大

25、，會(huì)造成最高層的指揮不靈；（2）職能機(jī)構(gòu)重復(fù)設(shè)置，造成治理人員白費(fèi)。4、矩陣式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中最為常見(jiàn)的一種組織結(jié)構(gòu)形式，則是矩陣式組織，又稱目標(biāo)規(guī)劃型，即項(xiàng)目治理組織形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式一方面利用職能部門(mén)化來(lái)獲得專業(yè)化優(yōu)勢(shì)；另一方面，則在這些職能部門(mén)之上，同時(shí)配備了一些對(duì)組織中的具體產(chǎn)品、項(xiàng)目和規(guī)劃負(fù)責(zé)的經(jīng)理人員，每一項(xiàng)目由一名經(jīng)理人員領(lǐng)導(dǎo)，他將為其負(fù)責(zé)的項(xiàng)目從各職能部門(mén)中抽調(diào)有關(guān)人員。如此在橫向的職能部門(mén)基礎(chǔ)上又增加了縱向的依據(jù)項(xiàng)目活動(dòng)的治理組織，從而將職能部門(mén)化和產(chǎn)品部門(mén)化的因素交錯(cuò)在一起，這在組織理論中稱其為矩陣。在矩陣組織的實(shí)踐中，能夠發(fā)覺(jué)這種形式將職能型和產(chǎn)品分部形式專門(mén)好地結(jié)

26、合起來(lái)，能促進(jìn)一系列復(fù)雜而獨(dú)立的項(xiàng)目取得協(xié)調(diào)，同時(shí)又保留將職能部門(mén)組合在一起所具有的經(jīng)濟(jì)性，適應(yīng)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的特性。這種組織結(jié)構(gòu)形式，把企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)和人員分為兩類：一類是直線指揮機(jī)構(gòu)和人員，對(duì)所屬下級(jí)有指揮權(quán)力，一類是職能機(jī)構(gòu)和人員，是指揮機(jī)構(gòu)和人的參謀，只能提供建議和指導(dǎo)，對(duì)下級(jí)設(shè)有指揮權(quán)力。矩陣型是目前房地產(chǎn)企業(yè)較常采納的組織結(jié)構(gòu)。圖6.4 矩陣式組織示意圖 總經(jīng)理 職能經(jīng)理 職能經(jīng)理 職能經(jīng)理 甲項(xiàng)目經(jīng)理 乙項(xiàng)目經(jīng)理 丙項(xiàng)目經(jīng)理矩陣式有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）它強(qiáng)調(diào)只派一位負(fù)責(zé)人綜合治理，有利于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；（2）它擁有多方面的專業(yè)人才，能充分發(fā)揮專業(yè)職能人員

27、的作用；（3）使用人才依照實(shí)際需要而定，具有彈性；（4）決策的問(wèn)題比較集中，治理效率高。這種組織形式的缺點(diǎn)是：（1）工作人員要同意雙重領(lǐng)導(dǎo)，如領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)不一致時(shí)，會(huì)使職工無(wú)所適從；（2）人員變動(dòng)大，相對(duì)穩(wěn)定性差，容易阻礙一些人的情緒。三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀從20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了迅速進(jìn)展的時(shí)期。到1997年，全國(guó)已注冊(cè)登記的各類房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)治理企業(yè)）已近4萬(wàn)家，通過(guò)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)淘汰到2000年初全國(guó)約有3萬(wàn)家各類房地產(chǎn)企業(yè)，至2004年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)又上升到3.5萬(wàn)家左右。綜合來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)下列一些特征：1、主導(dǎo)結(jié)

28、構(gòu)：直線職能型我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)展的時(shí)刻較短，在企業(yè)創(chuàng)立之初，沒(méi)有能夠借鑒參考的對(duì)象，要緊是沿襲一般制造企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，因而在現(xiàn)實(shí)企業(yè)中隨處可見(jiàn)職能型組織結(jié)構(gòu)。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將部門(mén)劃分為財(cái)務(wù)部、動(dòng)遷部、投資開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、人事部等五個(gè)部門(mén)，要緊是依照房地產(chǎn)企業(yè)所履行的職能來(lái)進(jìn)行部門(mén)劃分。這種組織結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中能充分發(fā)揮各部門(mén)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，但不可幸免地存在部門(mén)利益取代企業(yè)利益的弊端，同時(shí)，將部門(mén)與部門(mén)之間隔斷開(kāi)來(lái)，限制了部門(mén)之間的信息和交流，最終忽視了企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。而且現(xiàn)實(shí)中，許多集團(tuán)企業(yè)，總部層次和下屬公司的部門(mén)劃分重復(fù)，造成組織資源的嚴(yán)峻白費(fèi)，治理部門(mén)日趨龐大，而經(jīng)營(yíng)效率

29、卻逐漸下滑。2、H型的組織結(jié)構(gòu)：依據(jù)資產(chǎn)關(guān)系建立的新型組織H型組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)內(nèi)部分權(quán)的一種組織結(jié)構(gòu)模式。在這種組織結(jié)構(gòu)中，分部型組織中的事業(yè)部由獨(dú)立的公司或分公司所替代，總部依據(jù)資產(chǎn)關(guān)系與下屬部門(mén)建立聯(lián)系，從而使下屬部門(mén)具有獨(dú)立法人的地位，其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)進(jìn)一步擴(kuò)大，總部對(duì)子公司的投資承擔(dān)有限責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)得到限制。這種模式實(shí)際上是將現(xiàn)代公司的法人治理結(jié)構(gòu)納入一個(gè)公司的內(nèi)部，“進(jìn)”能夠享受規(guī)模生產(chǎn)，分散經(jīng)營(yíng)的利益，“退”則承擔(dān)有限責(zé)任。公司整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可不能因?yàn)槟骋豁?xiàng)目或某個(gè)投資方向出現(xiàn)失誤而出現(xiàn)大的波動(dòng)，有利于公司全局性效益的提高。如某房地產(chǎn)集團(tuán)公司組織結(jié)構(gòu)依據(jù)資產(chǎn)紐帶的緊密和松散程度劃分為核心層、

30、全資公司、參股控股公司、契約公司等四個(gè)層次。這種組織結(jié)構(gòu)為分散房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)高風(fēng)險(xiǎn)性提供了組織調(diào)節(jié)機(jī)制，在進(jìn)行大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中又能夠在短期內(nèi)集中大量的資金，發(fā)揮集團(tuán)整體的資源優(yōu)勢(shì)，這種組織結(jié)構(gòu)在實(shí)踐中已體現(xiàn)極大的優(yōu)越性。3、專項(xiàng)組織形式：項(xiàng)目公司或項(xiàng)目治理組織有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本身確實(shí)是項(xiàng)目公司。這種組織結(jié)構(gòu)的盛行正體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品實(shí)際上是單件產(chǎn)品，產(chǎn)品生產(chǎn)耗用的資源數(shù)量巨大，生產(chǎn)周期也相對(duì)較長(zhǎng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益正是由每一個(gè)項(xiàng)目的收益集合而成的。除了單獨(dú)組成項(xiàng)目公司這種形式外，項(xiàng)目治理組織要緊是依照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要，組成項(xiàng)目治理小組，任命一名項(xiàng)目經(jīng)理，從相關(guān)

31、職能部門(mén)抽調(diào)、搭配一定的人員組成“臨時(shí)”的組織。這種組織往往始于項(xiàng)目預(yù)備時(shí)期，終于項(xiàng)目工作的完成。實(shí)際上項(xiàng)目治理組織確實(shí)是矩陣式組織結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的突出應(yīng)用。這種組織結(jié)構(gòu)結(jié)合了職能型、分部型組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，既能充分發(fā)揮職能部門(mén)專業(yè)化、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，又能充分發(fā)揮分部型組織面向結(jié)果、對(duì)最終績(jī)效負(fù)責(zé)的優(yōu)點(diǎn)。但也存在命令混亂、沖突的組織弊端。協(xié)調(diào)命令沖突問(wèn)題是對(duì)項(xiàng)目治理組織的有效性的有力挑戰(zhàn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)資金一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源房地產(chǎn)商品不同于其他一般商品的特性確實(shí)是價(jià)值巨大、投資回收期長(zhǎng)以及不可移動(dòng)性。這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇資金籌集方式和渠道及適

32、當(dāng)?shù)馁Y金結(jié)構(gòu)，對(duì)其經(jīng)營(yíng)運(yùn)作和持續(xù)進(jìn)展起著重要的作用。（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的途徑隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，特不是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)展，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)資金的籌集呈現(xiàn)多渠道、多元化的趨勢(shì)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的方式和渠道要緊有：1、財(cái)政撥款財(cái)政撥款是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重要的資金來(lái)源，它是國(guó)家和各級(jí)地點(diǎn)政府撥給國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金或?qū)ｍ?xiàng)開(kāi)發(fā)資金?；I集財(cái)政資金的方式是，由房地產(chǎn)企業(yè)直接向國(guó)家或各級(jí)地點(diǎn)政府提出申請(qǐng)，納入打算后，由財(cái)政部門(mén)核準(zhǔn)劃撥形成企業(yè)資本金。20世紀(jì)80年代往常，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金差不多上是國(guó)家和各級(jí)地點(diǎn)政府投入的。隨

33、著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和房地產(chǎn)企業(yè)所需資金來(lái)源及籌集方式的多樣化，國(guó)家和各級(jí)地點(diǎn)政府通過(guò)財(cái)政部門(mén)撥款所形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金占全部開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的比重越來(lái)越小。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展十分迅速，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，因而國(guó)家和地點(diǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投入的資金的絕對(duì)量仍然會(huì)接著增加，這類資金的注入實(shí)質(zhì)上是國(guó)家的投資，形成企業(yè)資本金，是國(guó)家作為主體對(duì)所屬企業(yè)所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，而企業(yè)對(duì)此具有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，能夠長(zhǎng)期使用。2、主管部門(mén)或單位撥款這是指房地產(chǎn)企業(yè)的上級(jí)主管部門(mén)或單位向企業(yè)投入的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。我國(guó)現(xiàn)有的許多房地產(chǎn)企業(yè)，是由政府主管部門(mén)和大中型企事業(yè)單位舉辦的，資金來(lái)源靠這些

34、部門(mén)和單位籌集后投入。實(shí)質(zhì)上其中相當(dāng)部門(mén)屬于變相的政府財(cái)政撥款。這種資金的投入從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，混淆了政府行政治理和企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的界限，使得政府部門(mén)介入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，容易造成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，這也是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立的過(guò)程中要逐步理順的關(guān)系之一。然而它怎么講是部分房地產(chǎn)企業(yè)資金獲得的一種渠道。許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得的上級(jí)主管部門(mén)撥款是在企業(yè)開(kāi)辦之初，由上級(jí)主管部門(mén)撥給的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金。此外，建設(shè)部和各省、市、自治區(qū)建設(shè)委員會(huì)，作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)，除進(jìn)行方針、政策和措施等行政性治理外，也掌握有一定數(shù)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基金，要緊是用于支持住宅建設(shè)。這類資金也能夠視為資本金的投入。3、銀行貸款銀行貸

35、款是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從銀行和其他金融機(jī)構(gòu)籌集到的借貸資金。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，這將是今后房地產(chǎn)企業(yè)融資的要緊渠道。房地產(chǎn)企業(yè)籌集到的銀行借款，一般用于企業(yè)流淌資金和專項(xiàng)開(kāi)發(fā)資金，也可用于臨時(shí)周轉(zhuǎn)的需要。相對(duì)而言，這類資金的籌集成本最高，而且融資條件也較高，銀行借款的各種條件的變化會(huì)嚴(yán)峻地阻礙到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程。其具體的籌集方法、信用條件的設(shè)定、信用提供的談判是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理中財(cái)務(wù)治理的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集活動(dòng)的難點(diǎn)和重點(diǎn)也在于此，關(guān)于這部分資金的流淌不能不加以緊密的注意。銀行貸款構(gòu)成企業(yè)債務(wù)，由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金量大，因此企業(yè)的負(fù)債率較高，還本付息的負(fù)擔(dān)重

36、，要盡量降低負(fù)債率。常用貸款方法有：信用貸款。信用貸款是銀行依照借款人的信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使用專門(mén)少。保證貸款。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款。一旦借款不能履約，擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任。由此可見(jiàn)擔(dān)保有風(fēng)險(xiǎn)，簽字蓋章要慎重。抵押貸款。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。這種貸款是目前普遍采納的一種。4、股票債券等資本運(yùn)作籌資股票債券籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，通過(guò)資本市場(chǎng)，向社會(huì)

37、公開(kāi)發(fā)行股票和債券，籌集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。關(guān)于股票債券籌資方式而言，股票是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)給股東（即投資者），作為投資入股并借以取得股利的一種所有權(quán)憑證。而債券是房地產(chǎn)企業(yè)以籌集資金為目的，向企業(yè)內(nèi)部或社會(huì)發(fā)行的借入資金的債權(quán)憑證。在企業(yè)創(chuàng)立之初，通過(guò)發(fā)行股票的方式籌集資金較為有利，但由于企業(yè)的信用還未建立起來(lái)，一般不容易建立股份公司，達(dá)到籌集資金的目的。在企業(yè)差不多建立一定時(shí)期以后，相對(duì)依靠股票來(lái)籌集資金較為容易些。通常股票作為所有權(quán)憑證，其資金來(lái)源較為穩(wěn)定，短期成本較低，但股東有向企業(yè)分享收益的權(quán)利，企業(yè)相應(yīng)也承擔(dān)分配股息、紅利的責(zé)任，長(zhǎng)期成本并不比債券低。債券的短期成本較高，但由于債券所有

38、者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長(zhǎng)期成本相對(duì)會(huì)低些。從股票籌資方面看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市的做法能夠分為包裝上市、買(mǎi)殼上市、借殼上市。從上市區(qū)域又可分為國(guó)內(nèi)上市和海外上市。包裝上市。房地產(chǎn)集團(tuán)公司能夠?qū)⑵鋬?nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好、有進(jìn)展前途的資產(chǎn)重新組合，組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即組建成股份有限公司，申請(qǐng)上市，籌集資金，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。買(mǎi)殼上市。房地產(chǎn)集團(tuán)公司可通過(guò)出資購(gòu)入一家上市公司，成為大股東，掌握控股權(quán)，從而無(wú)需正式申請(qǐng)取得上市資格，然后通過(guò)反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)業(yè)務(wù)和資金，達(dá)到間接上市、實(shí)現(xiàn)資本擴(kuò)張的目的。借殼上市。是通過(guò)“借”而不是“買(mǎi)”，即房地產(chǎn)集團(tuán)公司可先

39、以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市，然后再將其他資產(chǎn)注入上市公司，獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果。從債券籌資方面看，發(fā)行長(zhǎng)期債券籌集資金方式優(yōu)點(diǎn)在于：債券償還期限長(zhǎng)、發(fā)行量大，還能夠通過(guò)發(fā)行新債券還舊債券的方法，使房地產(chǎn)企業(yè)能長(zhǎng)期運(yùn)用這些資金進(jìn)行房地產(chǎn)的滾動(dòng)式大規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)生產(chǎn)和資本國(guó)際化，國(guó)際利率水平低，這為我國(guó)在國(guó)外發(fā)行債券提供了機(jī)遇，因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠采取托付發(fā)售國(guó)際債券代籌資金，但其中的關(guān)鍵問(wèn)題是建立公司信譽(yù)和解決相關(guān)擔(dān)保。債券的短期成本較高，但由于債券所有者和企業(yè)之間只是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，長(zhǎng)期成本相對(duì)會(huì)低些。5、引進(jìn)外資引進(jìn)外資確實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信貸、合資、合作等形

40、式汲取國(guó)外資金，以此來(lái)籌借開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)利用外資要緊是通過(guò)合資或合作經(jīng)營(yíng)和國(guó)際信貸兩條渠道。合營(yíng)的方式多種多樣，有中方企業(yè)以土地入股，外方以資金入股，也有雙方資產(chǎn)以股票的形式出現(xiàn)。通過(guò)信貸方式引進(jìn)外資，要緊包括：外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款和外國(guó)商業(yè)銀行貸款。其中，外國(guó)商業(yè)銀行貸款的條件是依照國(guó)際金融市場(chǎng)上資金的供求狀況來(lái)決定的，一般來(lái)講，貸款的利率較高，中、長(zhǎng)期貸款以倫敦銀行同業(yè)拆借利率作為計(jì)息基礎(chǔ)，定期浮動(dòng)。外國(guó)商業(yè)銀行貸款要通過(guò)國(guó)內(nèi)資信高的銀行和信托投資公司出面借入，再貸給項(xiàng)目使用。比較起來(lái)，通過(guò)合資經(jīng)營(yíng)直接利用外資的方式較為有利。6、企業(yè)內(nèi)部資金積存和集資籌措企業(yè)內(nèi)部資金要

41、緊包括企業(yè)自我積存、免征稅額和職員集資。企業(yè)自我積存是指企業(yè)依照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)治理制度，從產(chǎn)品生產(chǎn)成本和稅后利潤(rùn)兩條渠道提取的資金，要緊有生產(chǎn)進(jìn)展基金和后備進(jìn)展基金。其中，從企業(yè)稅后利潤(rùn)中提取的生產(chǎn)進(jìn)展基金，要緊用于補(bǔ)充企業(yè)流淌資金的不足。免征稅額是指房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家規(guī)定或經(jīng)批準(zhǔn)免征所得稅期間的免稅額。這部分免征稅額除按國(guó)家規(guī)定交納能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金外，應(yīng)全部轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，視同國(guó)家撥入的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金。職員集資包括職員投資入股和企業(yè)內(nèi)部債券兩種形式，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金短缺的情況下，也是一種行之有效的籌資方式。7、預(yù)收定金預(yù)收定金是房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)某一建筑物又尚未交付使用之前，向用戶預(yù)先

42、收取的購(gòu)房資金。這是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常并特不情愿采納的、帶有明顯行業(yè)特色的籌資方式。這類資金分為兩種：一是預(yù)收購(gòu)房款，二是房地產(chǎn)企業(yè)與用戶簽訂銷(xiāo)售房地產(chǎn)合同后，預(yù)收的一部分開(kāi)發(fā)資金，項(xiàng)目完成后，抵作購(gòu)房款。這種方式在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給不足，處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，籌集開(kāi)發(fā)資金十分有效，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)講，其成本是專門(mén)低的，且同時(shí)解決了部分產(chǎn)品的銷(xiāo)售問(wèn)題。然而，通過(guò)預(yù)收資金來(lái)籌措房地產(chǎn)資金的做法，會(huì)受到市場(chǎng)條件極大的限制。房地產(chǎn)企業(yè)假如過(guò)分地依靠這種籌資方式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀況下，往往會(huì)增加涉房經(jīng)濟(jì)糾紛，陷入某種困境。在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期，為限制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)投資需求過(guò)快增長(zhǎng)，

43、政府往往會(huì)采取某些措施限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收定金的時(shí)刻，加大企業(yè)自有資金投入比例，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安排產(chǎn)生重大阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多元化是必定趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占0.1%，國(guó)內(nèi)貸款占23.8%，利用外資占1.4%，自籌資金占28.6%，其他資金占46.1%（其中定金及預(yù)付款占38.7%）。過(guò)分依靠銀行貸款和預(yù)付款的情況比較突出，今后要進(jìn)一步拓寬融資渠道。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)1、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，其資金構(gòu)成往往因企業(yè)和項(xiàng)目不同而有所區(qū)不，從一般意義上分析，房地產(chǎn)資金可由固定資金、流淌資金及專項(xiàng)資金三大類

44、構(gòu)成。固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產(chǎn)的價(jià)值。它是墊支于勞動(dòng)手段上的資金。包括房屋建筑物、動(dòng)力傳導(dǎo)設(shè)備、工作機(jī)器及設(shè)備、工具儀器用具、運(yùn)輸用具、原材料、其他材料、儲(chǔ)備燃料、修理備件、包裝物、低值易耗品等等。固定資金的實(shí)物形態(tài)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中長(zhǎng)期存在，其價(jià)值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品中，并從產(chǎn)品的銷(xiāo)售中得以補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的專門(mén)性，決定了房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)以流淌資金為主的特點(diǎn)。特不是對(duì)一些本身不具備施工生產(chǎn)能力，不從事房屋建筑與修繕施工生產(chǎn)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資金在企業(yè)總資金額中所占比例專門(mén)小，一般不到企業(yè)資金的1%。流淌資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中供周轉(zhuǎn)使用的，隨

45、產(chǎn)品的供產(chǎn)銷(xiāo)過(guò)程，一次實(shí)現(xiàn)全部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移的資金。房地產(chǎn)業(yè)的流淌資金要緊用來(lái)建筑商品房、購(gòu)買(mǎi)出租房產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)出售房產(chǎn)和支付其他流淌資產(chǎn)。包括在建工程、在開(kāi)發(fā)土地等。其中還包括產(chǎn)品資金和貨幣資金。產(chǎn)品資金包括建筑物建成品、已開(kāi)發(fā)土地、商品房、出租房等。貨幣資金包括銀行存款、現(xiàn)金等。專項(xiàng)資金是包括專項(xiàng)物資、專用資金、專項(xiàng)工程、專項(xiàng)存款、專項(xiàng)應(yīng)收款等部分。2、房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的資金隨著生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行而不斷地運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程，依次通過(guò)三個(gè)連續(xù)時(shí)期：即供應(yīng)時(shí)期、實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)期、工程結(jié)算和銷(xiāo)售時(shí)期。房地產(chǎn)企業(yè)資金相應(yīng)表現(xiàn)為貨幣資金、營(yíng)運(yùn)資金和產(chǎn)品資金（或稱之為資產(chǎn)類型的資

46、金）。這三種形態(tài)，順次轉(zhuǎn)化，在供應(yīng)時(shí)期，企業(yè)用貨幣資金購(gòu)買(mǎi)土地或其使用權(quán)，以及各種必需物資，這時(shí)貨幣資金轉(zhuǎn)化為營(yíng)運(yùn)資金。實(shí)際開(kāi)發(fā)時(shí)期，企業(yè)運(yùn)用資金完成整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。通過(guò)一定時(shí)刻工程完工后，進(jìn)入工程結(jié)算和銷(xiāo)售時(shí)期，資金轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金。這時(shí)企業(yè)一方面能夠通過(guò)出售收回價(jià)款，又回到增值了的貨幣資金，完成資金的循環(huán)流淌；另一方面企業(yè)可能通過(guò)出租逐漸地收回價(jià)款，在一段時(shí)刻以后漸次地完成資金的循環(huán)流淌。房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的復(fù)雜性，決定了其資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程的多樣性。不同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，其資金運(yùn)動(dòng)形式具有不同的特點(diǎn)。如，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為要緊經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和以房產(chǎn)租賃為要緊經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，其資金貨幣形

47、態(tài)在運(yùn)動(dòng)形式上就有專門(mén)大區(qū)不。前者以出售商品房回收投資，完成成品資金到貨幣資金的轉(zhuǎn)換，后者以收取租金的形式逐年實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)換過(guò)程。即使同樣為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)方式不一樣，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不一樣，資金運(yùn)動(dòng)形式也有所不同。如自營(yíng)施工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，貨幣資金將順序地通過(guò)營(yíng)運(yùn)資金轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品資金；而通過(guò)發(fā)包由施工企業(yè)承包的開(kāi)發(fā)，企業(yè)的貨幣資金是通過(guò)預(yù)付工程款及工程結(jié)算資金的形式，跨越了營(yíng)運(yùn)資金時(shí)期直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品資金的。從一般資金循環(huán)的角度講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金在各個(gè)不同時(shí)期的循環(huán)是有一定的比例的，假如不顧這種比例關(guān)系進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一方面會(huì)造成開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的嚴(yán)峻不足，另一方面會(huì)使開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種成本增大。甚至嚴(yán)峻時(shí)會(huì)造成

48、資金運(yùn)動(dòng)中斷，積壓空置房大量存在，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的例證到處可見(jiàn)。只有在各種比例相互協(xié)調(diào)和適應(yīng)的條件下，加速資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，才能保證在最小成本耗費(fèi)的情況下，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作（一）資金運(yùn)作過(guò)程和特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的資金。住宅、商業(yè)設(shè)施、辦公大樓的建設(shè)，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要開(kāi)發(fā)商投入大量的資金。在此，從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)考察一下房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作問(wèn)題。一般而論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程包括以下幾個(gè)時(shí)期：（1）企業(yè)投資決策，包括項(xiàng)目的選址及布局分析；（2）政府征地或企業(yè)獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)及土地規(guī)劃、分塊及修整（三通一平或七

49、通一平）等；（3）房屋或建筑物的建筑；（4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)治理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)時(shí)期，都需要資金支出，特不是在前期開(kāi)發(fā)和建筑時(shí)期，這種支出需要較長(zhǎng)的時(shí)刻才能收回。隨著開(kāi)發(fā)商從第一時(shí)期進(jìn)入到第四時(shí)期，支出的最終回收越來(lái)越近，但需要的資金也越來(lái)越多，收支變異程度極大，參見(jiàn)下圖6-5。例如，在選址與布局分析時(shí)期，大多數(shù)項(xiàng)目都只需要不多的支出。隨著工程規(guī)模的擴(kuò)大，支出也相應(yīng)急劇增加。大規(guī)模的綜合工程，建筑安裝費(fèi)用也專門(mén)大。假如要通過(guò)專門(mén)長(zhǎng)的時(shí)刻才能出售產(chǎn)品，面臨的資金壓力也將是專門(mén)大的。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在賣(mài)掉其產(chǎn)品，如建成的住宅小區(qū)或完工的建筑物之前，在資金流淌中常常處于被動(dòng)的地位

50、。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要資金數(shù)額巨大而資金回收所需的時(shí)刻較長(zhǎng)，巨大的資金開(kāi)支及缺乏流淌資金這兩方面的因素相互結(jié)合，使開(kāi)發(fā)企業(yè)往往處于嚴(yán)峻的負(fù)債地位。一般情況下要以土地及建筑物的抵押來(lái)向銀行或其他債權(quán)人提供保證。圖6-5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中收入和支出變動(dòng)示意圖收入和支出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程圖例：收入 支出 - - - - -選址決策前期工作建筑安裝銷(xiāo)售治理（二）資金運(yùn)作的治理由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中資金運(yùn)作過(guò)程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要投入大量的資金，因而加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)作的治理，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)作治理的最要緊的目標(biāo)是提高資金供應(yīng)的及時(shí)性、有效性及

51、資金利用率。（1）合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時(shí)刻結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過(guò)出租逐步收回。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金籌措，通常是通過(guò)債務(wù)安排來(lái)實(shí)現(xiàn)的。銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的要緊提供者，其資金供應(yīng)的及時(shí)性和有效性關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行是至關(guān)重要的。（2）平滑收入和支出的波動(dòng)，減少資金平均占用水平，提高資金利用率房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要投入大量的資金，假如治理不善使用不當(dāng)，就會(huì)使資金耗費(fèi)增加，或延長(zhǎng)資金占用時(shí)刻。減少資金占用的差不多途徑，一是實(shí)行打算治理，按實(shí)際需要編制資

52、金打算，按打算操縱資金和使用資金；二是實(shí)行定額治理，凡是能夠確定定額標(biāo)準(zhǔn)的，需求量不大的流淌資金。如商品資金、材料資金、低值易耗品資金等等，均可推行定額治理；三是實(shí)行分級(jí)歸口治理，把核定的資金定額和打算指標(biāo)分配給使用單位或職能部門(mén)，由使用單位對(duì)使用資金的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)；四是推行定期審核分析制度，把存在的問(wèn)題及時(shí)消滅在萌芽狀態(tài)。加強(qiáng)資金治理的直接效果是加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的利潤(rùn)效率。周轉(zhuǎn)越快，表明資金在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的每一循環(huán)時(shí)刻越短。如此完成同樣生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)所需占用的流淌資金額就越少，實(shí)現(xiàn)了資金節(jié)約。反映流淌資金周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)，一般有如下兩種計(jì)算方法： 流淌資金周轉(zhuǎn)額流淌資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） =

53、 - 流淌資金平均余額 計(jì)算期天數(shù)流淌資金周轉(zhuǎn)天數(shù) = - 資金周轉(zhuǎn)率（次數(shù)） 流淌資金平均余額計(jì)算期天數(shù) = - 流淌資金周轉(zhuǎn)額第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略理念簡(jiǎn)要概括，企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略是指以企業(yè)的以后進(jìn)展為基點(diǎn)，依照企業(yè)外部環(huán)境的變化和內(nèi)部的資源條件，求得企業(yè)生存和長(zhǎng)期進(jìn)展而進(jìn)行的總體性謀劃。企業(yè)的戰(zhàn)略理念是貫穿企業(yè)整個(gè)組織、整個(gè)進(jìn)展時(shí)期的方向性、全局性的差不多理念。企業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)行為及治理活動(dòng)的績(jī)效往往與企業(yè)戰(zhàn)略理念是否契合有著緊密的關(guān)系，假如企業(yè)進(jìn)展方向、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策、組織結(jié)構(gòu)貫徹了戰(zhàn)略理念的差不多觀點(diǎn)，那么企業(yè)就能夠保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的生命力，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和

54、進(jìn)展。房地產(chǎn)企業(yè)也存在著戰(zhàn)略理念的問(wèn)題，尤其在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)展劇烈變化的時(shí)代，塑造全新的戰(zhàn)略治理理念顯得更為重要和迫切。（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全新戰(zhàn)略理念的必要性房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全新戰(zhàn)略理念從全然上來(lái)看是環(huán)境變遷的結(jié)果，企業(yè)面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，當(dāng)企業(yè)適時(shí)、適當(dāng)因應(yīng)這種壓力，就能夠?qū)⑵渥鳛橐环N市場(chǎng)機(jī)會(huì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。具體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全新戰(zhàn)略理念是下面幾方面市場(chǎng)特征的要求：1、企業(yè)自身生存壓力的要求。企業(yè)面臨的環(huán)境條件千差萬(wàn)不，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，不同地域市場(chǎng)更具有自身的特點(diǎn)，無(wú)法取得標(biāo)準(zhǔn)化、集約化的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，需要企業(yè)依照環(huán)境狀況提出因應(yīng)對(duì)策。這時(shí)僵硬的治理理念勢(shì)必受到極大的約束

55、，需要企業(yè)在方向明確情況下要有一定的靈活性，而戰(zhàn)略理念就提供了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)靈活性的“度”，也提供了生存壓力轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力的轉(zhuǎn)換器。2、消費(fèi)者或用戶多重異質(zhì)性特點(diǎn)的要求?，F(xiàn)代社會(huì)的一個(gè)重要特征在于消費(fèi)者的多重異質(zhì)性，即消費(fèi)者的需求分為不同的層次，每一層次或一個(gè)細(xì)分層次都具有不同的特點(diǎn)，依靠標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)的產(chǎn)品無(wú)法滿足不同的需求，強(qiáng)求一律可能造成哪類消費(fèi)者的需求均無(wú)法滿足的后果，因此房地產(chǎn)企業(yè)在確定戰(zhàn)略理念時(shí)就需要充分考慮這種異質(zhì)性，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)時(shí)刻監(jiān)測(cè)目標(biāo)消費(fèi)群心理、行為等的變化，適應(yīng)其變化，由此才能取得經(jīng)營(yíng)成功。3、市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)的要求。由于房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性十分明顯，區(qū)域

56、差異、消費(fèi)者差異對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況阻礙巨大。因此，市場(chǎng)供給短期缺乏彈性，即使長(zhǎng)期的彈性也專門(mén)小，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作出某種投資決策，其調(diào)整的余地十分狹窄。如此，沒(méi)有正確的戰(zhàn)略理念，沒(méi)有一以貫之的經(jīng)營(yíng)思想，其投資決策行為專門(mén)可能誤入歧途。4、技術(shù)持續(xù)變遷壓力的要求?，F(xiàn)代建筑技術(shù)、材料技術(shù)、信息技術(shù)等變遷日益加速，房地產(chǎn)作為人們工作和生活的差不多空間載體往往受到多種技術(shù)變遷的綜合阻礙。假如缺乏創(chuàng)新性的戰(zhàn)略理念，專門(mén)容易偏離技術(shù)變化的路徑，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本高昂，或者即使緊跟技術(shù)變化，也會(huì)是盲目追隨，缺乏主動(dòng)性，受制于技術(shù)，不能將其作為企業(yè)生存和進(jìn)展的動(dòng)力。5、需求地點(diǎn)性和資金來(lái)源全球性交互作用的要求。房地產(chǎn)

57、需求地點(diǎn)性的特點(diǎn)要緊表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身不可移動(dòng)，其產(chǎn)品的顧客只能來(lái)自當(dāng)?shù)叵M(fèi)者（對(duì)住宅而言）或用戶（對(duì)商業(yè)用房而言），由此使一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)與其他區(qū)域相分割。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要大量資金的注入，沒(méi)有巨額資金的投入無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，憑借資金紐帶又將全國(guó)甚至全球房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系在一起。兩種特性的交互作用使房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建全新的戰(zhàn)略理念更為重要，只有在統(tǒng)一的戰(zhàn)略理念的引導(dǎo)下，才能使企業(yè)既可不能受制于需求地點(diǎn)性的束縛，也可不能受到多來(lái)源資金的沖擊，更能運(yùn)用多種資金促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)展。（二）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理念的特點(diǎn)與具體的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念相比，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略理念具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、方向性。所謂方向

58、性是指房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略理念確定了企業(yè)在以后一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)展的主導(dǎo)方向，涉及到產(chǎn)品規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、品牌推廣和維持等多個(gè)領(lǐng)域的差不多定位。戰(zhàn)略理念并不具體規(guī)定企業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃的具體形式，但為企業(yè)進(jìn)展指明了方向。2、原則性。所謂原則性是指戰(zhàn)略理念規(guī)定了企業(yè)今后進(jìn)展的差不多標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)面臨產(chǎn)品選擇時(shí)，只有符合這些標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品類型才會(huì)成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向，不符合這些標(biāo)準(zhǔn)即使屬于市場(chǎng)熱點(diǎn)，企業(yè)也可不能輕易進(jìn)入，從而保證了企業(yè)可不能為某些短期利益而喪失自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、整體性。所謂整體性是指戰(zhàn)略理念關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的全局，它并不是企業(yè)高層治理人員應(yīng)當(dāng)具有的差不多理念，而是從企業(yè)高層到基層，從總公司到分公司，從直線

59、部門(mén)到職能部門(mén)均具有的差不多理念。企業(yè)內(nèi)部各個(gè)構(gòu)成部分均受到戰(zhàn)略理念的限制，而戰(zhàn)略理念也貫穿于企業(yè)各部門(mén)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。4、協(xié)同性。所謂協(xié)同性是指戰(zhàn)略理念整合企業(yè)內(nèi)部各種資源，達(dá)成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)涉及到企業(yè)內(nèi)部和外部之間的相互關(guān)系，是企業(yè)運(yùn)用內(nèi)部資源處理外部關(guān)系的差不多原則，是企業(yè)內(nèi)部各不同部分相互聯(lián)結(jié)完成特定任務(wù)的差不多指南。協(xié)同性強(qiáng)調(diào)整體是由部分組成的整體，而部分是整體中的部分，強(qiáng)調(diào)單一部門(mén)的差不多功能，更強(qiáng)調(diào)多部門(mén)聯(lián)系在一起的整體效應(yīng)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益進(jìn)展變化，市場(chǎng)體系也日漸成熟，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及價(jià)值量大、需要多種專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者或用戶

60、之間信息不對(duì)稱狀況更加明顯。這時(shí)，品牌起到了緩解這種不對(duì)稱阻礙效應(yīng)的作用，即消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)或消費(fèi)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)之時(shí)，不需要耗費(fèi)巨額的成本搜尋相關(guān)信息，只需要依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌就能夠作出相關(guān)的決策。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)假如希望在競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，那么塑造自身的良好品牌就成了第一要?jiǎng)?wù)。（一）房地產(chǎn)品牌的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)是一種專門(mén)的商品，這就決定了與一般商品相比，房地產(chǎn)品牌所具有的專門(mén)性。要緊表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)品牌的受重視程度相對(duì)較高。房地產(chǎn)商品價(jià)值量巨大，且交易過(guò)程十分復(fù)雜，涉及法律、金融、保險(xiǎn)等各個(gè)方面，這關(guān)于信息相對(duì)不完全的消費(fèi)者來(lái)講，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最方便、最可靠的