長沙陽光100國際新城商業(yè)項目市場定位規(guī)劃方案

1、 PAGE PAGE 87【第一部分】 市場及環(huán)境分析一、宏觀市場分析1.1商業(yè)宏觀環(huán)境分析2004年，廣東有50%商業(yè)項目經(jīng)營不善，商業(yè)物業(yè)空置率全線上升，其中滯銷、積壓面積上升達42.70%。20044年，上上海商業(yè)業(yè)地產快快速發(fā)展展同時，空置率率也隨之之快速攀攀升，大大多數(shù)商商業(yè)項目目處于苦苦苦掙扎扎的經(jīng)營營邊緣。20044年，重重慶的665%商商業(yè)物業(yè)業(yè)經(jīng)營不不力，商商業(yè)空置置面積高高達2224.668萬平平方米，高居全全國榜首首。20044年，北北京商業(yè)業(yè)地產全全線飄紅紅，但商商業(yè)地產產從業(yè)人人士對商商業(yè)項目目經(jīng)營卻卻是前所所未有的的迷茫。目前，中中國商業(yè)業(yè)地產總總體發(fā)展展雖然形形勢

2、良好好，但值值得注意意的是，在已開開發(fā)的商商業(yè)地產產項目中中只有不不到三成成的經(jīng)營營狀況良良好，商商業(yè)地產產陷入銷銷售易經(jīng)經(jīng)營難的的怪圈。這是中國國商業(yè)地地產面臨臨的困境境，也是是中國商商業(yè)地產產發(fā)展的的瓶頸。進入20005年年后，隨隨著房地地產宏觀觀調控力力度的持持續(xù)加強強和新政政策的出出臺，中中國商業(yè)業(yè)地產面面臨著新新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)和機遇遇，其處處境非常常微妙。根據(jù)中國國商業(yè)地地產聯(lián)盟盟研究中中心發(fā)布布的20004年年中國商商業(yè)地產產年度報報告及220055年市場場展望透露，國務院院即將頒頒布城城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃條例例，在其影影響下，20005年，中國商商業(yè)地產產將呈現(xiàn)44大發(fā)展展趨勢：1.1

3、.1城市社社區(qū)商業(yè)業(yè)將成為為新亮點點 20005年初初，國務務院頒布布城市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃條例以及聽聽證制度度的草案案，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的業(yè)態(tài)結結構、布布局結構構將趨于于合理，該條例例將參照照發(fā)達國國家的做做法，引引入聽證證制度，邀請專專家、利利益相關關者參與與聽證，避免開開發(fā)盲目目性。根根據(jù)條條例規(guī)規(guī)定，今今后1000000平方米米以上的的商業(yè)地地產設施施項目必必須進行行聽證，由發(fā)改改委、建設規(guī)規(guī)劃、工工商行政政管理、交通環(huán)環(huán)保部門門、生產產流通部部門、消消費者協(xié)協(xié)會、行行業(yè)組織織及專家家學者參參與聽證證，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的所在區(qū)區(qū)、街道道也將推推選社區(qū)區(qū)代表發(fā)發(fā)表意見見，開發(fā)發(fā)商經(jīng)過過聽證之之后

4、必須須拿到書書面同意意建設意意見，方方可辦理理有關建建設手續(xù)續(xù)。而建建設1萬萬平方米米以上的的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點，還還必須到到國務院院有關部部門進行行聽證。從各種類類型商業(yè)業(yè)地產的的發(fā)展趨趨勢看，由于城城市新社社區(qū)建設設步伐加加快以及及各級各各地政府府目前積積極鼓勵勵發(fā)展社社區(qū)商業(yè)業(yè)，因此此20005年及及今后的的一段時時期，社社區(qū)商業(yè)業(yè)將呈現(xiàn)現(xiàn)出較大大發(fā)展?jié)摑摿?。商商務部認認為：當當前，新新建居住住區(qū)商業(yè)業(yè)設施滯滯后的矛矛盾比較較突出，不僅數(shù)數(shù)量少、布局分分散而且且設施落落后、現(xiàn)現(xiàn)代化水水平差，離以人人為本、服務居居民生活活的要求求還有相相當差距距。商業(yè)業(yè)網(wǎng)點建建設要在在促進城城市商業(yè)業(yè)繁華、繁榮的

5、的同時，更加注注重滿足足老百姓姓日常需需求的商商業(yè)和生生活服務務的設施施建設，要把社社區(qū)商業(yè)業(yè)作為規(guī)規(guī)劃的重重點；在在業(yè)態(tài)上上，要體體現(xiàn)便利利性、實實用性；在功能能上，要要以老百百姓不斷斷發(fā)展變變化的消消費需求求為取向向，完善善服務設設施，提提高服務務功能。這些精精神將對對各地商商業(yè)網(wǎng)點點的建設設產生重重要指導導意義，可以預預計，今今后一些些適合社社區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的的商業(yè)形形態(tài)，包包括社區(qū)區(qū)型購物物中心、鄰里中中心以及及現(xiàn)代生生活廣場場等將會會得到快快速發(fā)展展，逐漸漸成為商商業(yè)地產產中的新新亮點。1.1.2開發(fā)門門檻與開開發(fā)集中中度將大大幅提高高 隨著國內內各項商商業(yè)地產產調控政政策逐步步到位，

6、特別是是房地產產信貸門門檻的提提高以及及城市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃條例即將出出臺，都都將在一一定程度度上限制制商業(yè)地地產的盲盲目開發(fā)發(fā)。商業(yè)業(yè)地產的的門檻抬抬高后，將淘汰汰眾多不不具開發(fā)發(fā)實力的的小公司司，而使使大公司司開發(fā)的的集中度度提高，投資開開發(fā)的盲盲目狀況況將有所所改善，將會出出現(xiàn)一些些無力繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產項項目被大大公司并并購的現(xiàn)現(xiàn)象。 投資渠道道方面，構建渠渠道多元元化、高高效并且且有利于于風險分分散的房房地產金金融成為為中國商商業(yè)房地地產發(fā)展展一個亟亟待解決決的問題題。由于于國內并并沒有完完全開放放房地產產金融市市場，除除銀行信信貸之外外沒有更更多的金金融工具具，中外外基金是

7、是否能進進入將對對商業(yè)地地產的開開發(fā)產生生很大的的影響，這是220055年市場場發(fā)展的的不確定定因素之之一。1.1.3商家對對商鋪的的需求將將大幅增增加 遵照中國國加入WWTO后后的承諾諾，中國國商業(yè)零零售業(yè)自自20004年112月111日開開始徹底底對外開開放，中中國商業(yè)業(yè)市場正正在吸引引著越來來越多國國際商家家的關注注，尋找找適合商商家發(fā)展展的商業(yè)業(yè)地產項項目，成成為眾多多國內外外商家擴擴張規(guī)模模、占領領市場的的基礎。而實際上上，自220022年起，各大國國內、國國際大型型賣場和和超市就就已開始始了大規(guī)模模地圈地運動動。家樂福福將在北北京、上上海、廣廣州和深深圳等四四大城市市各新開開12家

8、家店鋪，在其他他一些大大城市各各新開66到8家家新店，20005年新新增100至155家冠軍軍生鮮超超市，220066年新開開1000家迪亞亞店。220055年，外外資商業(yè)業(yè)對商鋪鋪的需求求仍會有大大幅增加加，同時時商家對對商業(yè)物物業(yè)的選選擇標準準將更為為嚴格，物業(yè)結結構適用用性好、位置優(yōu)優(yōu)越的項項目將成成為追捧捧對象。同時，隨隨著百貨貨業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展到一一定層級級，商業(yè)業(yè)分層越越來越細細化，國國外賣場場如：沃沃爾瑪、家樂福福、百安安居等大大型公司司的圈地地運動將將告一段段落，中中小型的的折扣店店將進入入方興未未艾的階階段，各各類中小小型超市市，如：萬佳、艾佳、百聯(lián)、聯(lián)華超超市也將進一一步擴大大，

9、連鎖鎖、專業(yè)業(yè)商業(yè)如如：7111便利店店等將進入入初步發(fā)發(fā)展階段段，即將將來臨的的是社區(qū)區(qū)商業(yè)的的大發(fā)展展時期。1.1.4運營模模式將回回歸理性性，以租租為主將將成主流流從近幾年年的發(fā)展展狀況來來看，由由政府推推動的會會展中心心、城市市廣場、步行街街這類形形象工程程問題將將逐步暴暴露出來來，一些些不符合合城市商商業(yè)規(guī)劃劃、不符符合商業(yè)業(yè)地產運運作規(guī)律律的項目目將風險險凸現(xiàn)，中小投投資者投投訴可能能成為一一個新熱熱點，尤尤其是重重點城市市中的標標志性項項目的成成敗將會會起到強強力的調調控效果果。隨著商業(yè)業(yè)地產運運營模式式的理性性回歸逐逐步到位位，以租租賃為主主的運營營模式將將越來越越多，比比例將

10、越越來越高高，開發(fā)發(fā)商將越越來越意意識到追追求短期期獲利行行為已不不現(xiàn)實，而獲得得合理收收益和長長期效益益將使市市場更趨趨于有序序。1.2商商業(yè)政策策法規(guī)分分析根據(jù)20004年年湖南南省人民民政府關關于進一一步促進進房地產產市場持持續(xù)健康康發(fā)展的的通知精神，政府將將加強對對商業(yè)營營業(yè)用房房的宏觀觀調控，主要體體現(xiàn)在以以下幾個個方面：1.2.1宏觀調調控管理理對商業(yè)營營業(yè)用房房占商品品房比重重過大或或空置面面積上升升過快的的城市，將停止商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的招商引引資，暫暫停該類類項目的的立項審審批、土土地供應應、規(guī)劃劃報建和和新開工工建設。對小城市市、縣城城，不宜宜建設大大型的商商業(yè)步行行街、商

11、商貿城、美食街街、建材材家具市市場、汽汽車城等等項目，要防止盲盲目開發(fā)發(fā)。對大大、中城城市，要要重點控控制功能能相同的的市場建建設，防防止重復復建設、惡性競競爭。同時，根根據(jù)長沙沙市政府府20003年110月公公布的關于220033-220055年商業(yè)業(yè)網(wǎng)點發(fā)發(fā)展導向向性意見見規(guī)定定，大型型超市的的發(fā)展，將限在在沿江大大道以東東，東中中環(huán)線以以西，麗麗臣路以以南，勞勞動西路路以北的的范圍以以外的地地區(qū)；大大型倉儲儲商店（超市）主要限限在城郊郊結合部部的交通通要道建建設。并并且，根根據(jù)意意見建建議，近近3-55年內在在長沙城城市中心心區(qū)原則則上不新新增大型型百貨店店，近33年內暫暫不發(fā)展展鋼材、

12、蔬菜、糧食大大市場。1.2.2城市規(guī)規(guī)劃管理理在城市總總體規(guī)劃劃和近期期建設規(guī)規(guī)劃中，要合理理確定商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的布局和和數(shù)量，嚴格按按城市規(guī)規(guī)劃進行行建設，防止出出現(xiàn)盲目目、隨意意修改規(guī)規(guī)劃和無無序開發(fā)發(fā)等現(xiàn)象象。強化化依法行行政，嚴嚴格按規(guī)規(guī)劃審批批，不允允許通過過增加容容積率、提高建建筑密度度或改變變房屋規(guī)規(guī)劃用途途，擴大大商業(yè)營營業(yè)用房房面積。對調整整城市規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)商業(yè)營營業(yè)用房房的，要要將規(guī)劃劃方案進進行公示示，并舉舉行公開開聽證，充分聽聽取調整整范圍內內居民和和單位的的意見。1.2.3土地供供應控制制通過對土土地的集集中統(tǒng)一一供應和和管理，防止出出現(xiàn)多頭頭無序供供地現(xiàn)象象。嚴

13、格格執(zhí)行土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃和年年度土地地利用計計劃，限限制新增增商業(yè)用用地的土土地供應應量。對對商業(yè)用用地，必必須采取取招標、拍賣和和掛牌方方式供應應。禁止止把農業(yè)業(yè)、工業(yè)業(yè)、高科科技及居居住用地地，非法法變相轉轉為商業(yè)業(yè)用地。對利用用存量國國有建設設用地開開發(fā)商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的，嚴禁未未經(jīng)拆遷遷安置補補償，收收回原土土地使用用權而直直接供應應土地、發(fā)放建建設用地地批準文文件。1.2.4房地產產開發(fā)行行為監(jiān)管管實行房地地產開發(fā)發(fā)項目資資本金制制度和項項目手冊冊制度，制止拖拖欠工程程款、拖拖欠農民民工工資資的行為為。依照照國務院院令第3305號號和省政政府令第第1577號，規(guī)規(guī)范城市市房屋拆

14、拆遷行為為，拆遷遷補償安安置監(jiān)管管資金必必須足額額到位，保障被被拆遷人人的合法法權益不不受侵犯犯。對于于商業(yè)營營業(yè)用房房項目，不允許許剝奪被被拆遷人人的回遷遷權利。1.2.5金融風風險的防防范根據(jù)中國國人民銀銀行銀發(fā)發(fā)200031211號文件件和銀監(jiān)監(jiān)會頒布布的商商業(yè)銀行行房地產產貸款風風險管理理指引規(guī)定：借款人人申請個個人商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房貸款款的抵借借比不得得超過660%，貸款期期限最長長不得超超過100年，所所購商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房應為竣工工驗收的的房屋。對借款款人以“商住兩兩用房”名義申申請銀行行貸款的的，商業(yè)業(yè)銀行一一律將按照個個人商業(yè)業(yè)用房貸貸款管理理規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。對對商業(yè)營營業(yè)用房房占商

15、品品房比重重過大或或空置面面積上升升過快的的城市，將控制發(fā)發(fā)放商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房項目目貸款。1.3宏宏觀市政政規(guī)劃分分析1.3.1總體規(guī)規(guī)劃根據(jù)長長沙市城城市總體體規(guī)劃（20003年至至20220年），到到20220年長長沙市區(qū)區(qū)人口將將達到3310萬萬人，城城市建設設規(guī)劃用用地為3310平平方公里里，這為為長沙新新一輪的的房地產產開發(fā)帶帶來更多多的商機機。新版規(guī)劃劃提出，沿湘江江、3119國道道兩條生生長軸線線拓展城城市發(fā)展展空間，構筑“一主、兩次、四組團團”的多中中心分散散組團式式城市空空間結構構?！耙恢鳌保撼鞘兄髦黧w指河河東城區(qū)區(qū)集中聯(lián)聯(lián)片發(fā)展展區(qū)域，20220年城城市建設設用地1124平

16、平方公里里，城市市人口1146萬萬人。其其中環(huán)線線以西的的地區(qū)為為城市中中心區(qū)?！皟纱巍保汉游餍滦鲁菛|至至湘江，西至都都市區(qū)邊邊界，北北至谷山山，南至至靳江河，規(guī)劃為為文教科科研區(qū)及及市級行行政中心心和高科科技產業(yè)業(yè)基地。星馬新城城位于城城市主體體東面，規(guī)劃利利用其特特有的對對外交通通優(yōu)勢，大力發(fā)發(fā)展新型型工業(yè)、高科技技農業(yè)、航空產產業(yè)和文文化休閑閑產業(yè)?！八慕M團團”：規(guī)劃利利用暮云云組團區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，布局局面向長長株潭的的旅游、商貿等等區(qū)域性性的公共共設施；撈霞組組團規(guī)劃劃建成水水運、公公路、鐵鐵路的中中轉聯(lián)運運中心、物流中中心、大大運量的的工業(yè)基基地；高高星組團團規(guī)劃為為綜合性性產業(yè)區(qū)區(qū)及

17、置換換外遷工工業(yè)基地地；含浦浦組團規(guī)規(guī)劃為大大學城的的遠期發(fā)發(fā)展用地地以及與與大學城城配套的的生活居居住用地地。按照此規(guī)規(guī)劃，本本項目正正好處于于河西新新城南端端，西臨臨含浦組組團。長沙市整整體規(guī)劃劃情況如如下圖所所示：1.3.2岳麓區(qū)區(qū)規(guī)劃岳麓區(qū)率率先在長長沙市完完成了岳岳麓新城城總體規(guī)規(guī)劃、岳岳麓區(qū)產產業(yè)發(fā)展展綱要和和岳麓新新城產業(yè)業(yè)布局規(guī)規(guī)劃等區(qū)區(qū)域系統(tǒng)統(tǒng)性規(guī)劃劃?？傮w而言言，岳麓麓區(qū)將按按“一城、三區(qū)、四圈、五軸”原則進進行整體體規(guī)劃?！耙怀恰敝冈缆绰瓷酱髮W學城；“三區(qū)”指發(fā)展展高新技技術麓谷谷產業(yè)區(qū)區(qū)、岳麓麓山風景景名勝區(qū)區(qū)和青山山生態(tài)旅旅游區(qū)；“四圈”指溁灣灣鎮(zhèn)中央央商貿圈圈、高校

18、校后勤服服務圈、市府周周邊行政政商務圈圈和望城城坡現(xiàn)代代物流圈圈；“五軸”指形成成瀟湘路路的生態(tài)態(tài)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展軸、楓林路路的現(xiàn)代代商貿物物流發(fā)展展軸、金金星大道道的現(xiàn)代代都市產產業(yè)發(fā)展展軸、岳岳麓大道道的行政政商務發(fā)發(fā)展軸和和桐梓坡坡路的高高新技術術及商貿貿發(fā)展軸軸。岳麓區(qū)在在長株潭潭經(jīng)濟一一體化和和湘江生生態(tài)經(jīng)濟濟帶戰(zhàn)略略體系中中，將扮扮演“動力引引擎”和“智能核核心”的角色色，岳麓區(qū)區(qū)下一輪輪的目標標將是打打造新型型商務圈圈，包括括岳麓廣廣場中央央商務圈圈、高校校后勤服服務圈、市治周周邊行政政商務圈圈、望城城坡現(xiàn)代代物流圈圈等四大大商務圈圈。按照此規(guī)規(guī)劃，本本項目屬屬于高校校后勤服服務圈。1

19、.3.3岳麓區(qū)區(qū)道路建建設規(guī)劃劃岳麓區(qū)的的城市道道路漸成成系統(tǒng)，未來將將形成以“五橋兩兩環(huán)”加“四橫五五縱”的道路路主框架架。按照照長沙市市20001年20220年的的城市總總體規(guī)劃劃，望城城縣的大大部分地地區(qū)作為為雷鋒區(qū)區(qū)將成為為長沙市市都市區(qū)區(qū)的一個個組成部部分。 在“四四橫五縱縱”中，金金星大道道的修建建為長沙沙城區(qū)向向西部擴擴張?zhí)峁┕┝肆己煤玫牡缆仿方煌ɑA。金金星大道道今年從從西南環(huán)環(huán)線向西西北延伸伸到望城城之后，明年還還要從西西南環(huán)線線向西南南延伸到到國道繞繞城線。屆時，金星大大道將成成為南北北兩頭同同時貫穿穿二環(huán)、三環(huán)且且連接望望城與岳岳麓新區(qū)區(qū)的黃金金通道。 岳麓區(qū)段段楓林路

20、路至茶山山路以及及望城縣縣段十八八丘至縣縣城段已全部部竣工通通車。金金星大道道岳麓區(qū)區(qū)段茶山山路至望望城十八八丘段已拉通通路基，計劃今今年月月底竣工工通車；楓林路路至西南南二環(huán)線線路段計計劃本月月底正式式啟動，今年年年底竣工工通車。西南二二環(huán)至國國道繞城城線，明年按按雙向車道拉拉通。20055年長沙沙市有近一半半城建重重點工程程項目落落戶岳麓麓區(qū)，投投資規(guī)模模超2000億元元，年度度計劃投投資達770多億億元，城建投投資規(guī)模模和重點點建設項項目數(shù)量量，均創(chuàng)創(chuàng)該區(qū)歷歷史紀錄錄。本項目南南面和西西面均臨臨二環(huán)線線，東臨臨瀟湘大大道，項項目處于于交通干干線三面面包圍之之中，交交通十分分便利。二、區(qū)域

21、域市場分分析21長長沙市商商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展展歷程長沙的商商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展展在九十十年代以以前是零零散的不不成體系系的，主主要的產產品結構構就是獨獨立門面面，門面面價格最最貴不過過20000元/平米。真正的商商業(yè)物業(yè)業(yè)集約發(fā)發(fā)展是從從九十年年代初市市場的發(fā)發(fā)育開始始的，當當時的南南湖建材材市場和和高橋大大市場通通過大面面積土地地規(guī)模和和簡易的的建筑成成本、定定位明確確的市場場功能，經(jīng)過兩兩年的市市場培育育逐步取取得了承承認，短短期的商商業(yè)炒作作使門面面的價值值提升到到了所有有投資手手段中見見效最快快、投機機升值潛潛力最大大的一個個投資工工具。但但這些都都只是商商業(yè)的初初級形態(tài)態(tài)的集市市貿易，營銷

22、的的主要形形式也是是以租賃賃為主。從九十年年代中期期開始商商業(yè)物業(yè)業(yè)進入成成熟階段段。室內內專業(yè)市市場開始始出現(xiàn)，藥王街街的三興興市場定定位于室室內針棉棉市場，還有中中山商廈廈的附一一層，合合峰電腦腦城，神神禹服裝裝市場等等，這階階段以出出售產權權和一定定年限的的使用權權為主要要營銷形形式。到九十年年代后期期，商業(yè)物物業(yè)進入入一個過過熱階段段，商業(yè)業(yè)租金也也達到一一個新的的高度，室內商商場開始始出現(xiàn)。四維商商城表現(xiàn)現(xiàn)不俗，以東漢漢名店為為主要旗旗幟的五五一商圈圈商業(yè)物物業(yè)將商商鋪市場場推向高高潮，錦錦繡、新新大新、萬代等等多年爛爛尾的樓樓盤相繼繼取得開開發(fā)成功功，這些些物業(yè)由由于資金金的情況況

23、主要是是以出售售為主，這些商商業(yè)物業(yè)業(yè)的銷售售基本都都取得了了成功，當然也也有不成成功的例例子，如如千禧商商業(yè)街、名媛世世家等。進入20000年年后商業(yè)業(yè)物業(yè)進進入理性性階段，中央廣廣場、國國際ITT城、東東塘福樂樂名園商商業(yè)城、黃興南南路步行行街等嶄嶄新設計計的商業(yè)業(yè)物業(yè)開開始出現(xiàn)現(xiàn)。從20004年起起，長沙沙商業(yè)地地產開始始急速井井噴，從從中心城城區(qū)的王王府井商商業(yè)廣場場、長沙沙銅鑼灣灣廣場、東塘大大都市商商業(yè)街、財富傳傳家寶，到城市市次中心心的新外外灘商業(yè)業(yè)廣場、紅星商商業(yè)廣場場、國中中星城、中南汽汽車世界界、維多多利、雨雨花機電電市場等等，近220個商商業(yè)項目目四面開開花。 從以以上項

24、目目情況來看看，商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展分分傳統(tǒng)百百貨商場場和專業(yè)業(yè)市場。傳統(tǒng)的的百貨業(yè)業(yè)仍以傳傳統(tǒng)商圈圈為主，在銷售售上引進進國內和和國外的的一家零零售業(yè)巨巨頭進行行管理或或經(jīng)營，提高投投資置業(yè)業(yè)者的信信心如王王府井、銅鑼灣灣、財富富傳家寶寶。 專業(yè)業(yè)市場異異軍突起起，主要要著眼于于省內外外甚至中中南地區(qū)區(qū)地級市市的批發(fā)發(fā)市場，而不僅僅局限長長沙，因因此專業(yè)業(yè)市場一一般都位位于交通通條件較較好的國國道邊。 從發(fā)展歷歷程來看看，長沙沙市的商商業(yè)項目目經(jīng)歷了了一個以以單純的的出售為為主向發(fā)發(fā)展商長長期管理理、追求求長遠發(fā)發(fā)展目標標轉變的的過程。22長長沙市商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供應應現(xiàn)狀當前長沙沙的商業(yè)業(yè)物業(yè)

25、的的供應較較為集中中，據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，至至20004年底底，長沙沙市的空空置商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房面積積達233.144萬平方方米，單單純性商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供應應主要有有銅鑼灣灣、王府府井、大大都市商商業(yè)街、財富傳傳家寶、新外灘灘商業(yè)廣廣場、紅紅星商業(yè)業(yè)廣場、維多利利、新外外灘商業(yè)業(yè)中心廣廣場、國國中星城城、中南南汽車世世界、星星沙汽配配城、雨雨花機電電市場等等。從大型商商業(yè)的進進駐情況況來看，目前長長沙市單單店營業(yè)業(yè)面積超超過萬萬平方米米的各類賣場場已達440多家家，相對對于不足足2000萬的人人口量而而言，已已經(jīng)突破破了底線線，以東東塘商圈圈為例，在其方方圓兩三三平方公公里內，面積達達一兩萬萬平方米米的

26、大賣賣場竟已已達9個個之多。長沙人人特殊的的高消費費習性，是商業(yè)業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展迅猛猛的的最最重要因因素之一一。長沙市市大型賣賣場情況況分析大型賣場生活超市家電超市家居建材超市藥品超市大型綜合超市社區(qū)便利小店國際大型連鎖超市中國本土連鎖超市生活超市市類 超市分分類 國際大大型連鎖鎖超市長沙現(xiàn)有有國際大大型連鎖鎖超市以以沃爾瑪瑪、家樂樂福、麥麥德龍為為代表，應該說說，長沙沙的零售售業(yè)在全全世界都都是一個個奇跡，因為就就目前而而言，零零售業(yè)排排名第一一的沃爾爾瑪、排排名第二二的家樂樂福、排排名第六六的麥德德龍還沒沒有在世世界上任任何一個個中小城城市里集集中開店店過，長長沙是唯唯一的個個案，且且這三位位

27、零售業(yè)業(yè)的巨頭頭在長沙沙的經(jīng)營營情況相相當好，在長沙沙繼續(xù)開開分店的的計劃已已經(jīng)在實實施中。長沙成成為外資資商業(yè)在在中國最最有名的的試驗場場之一，也因競競爭激烈烈成為中中國有名名的商業(yè)業(yè)焦點。 中國本本土大型型超市長沙中國國本土大大型超市市，外省省的以新新一佳、好又多多為代表表，本省省的以家家潤多、步步高高、華銀銀旺和為為代表，再加上上深圳興興萬家，精彩生生活超市市，中國國零售行行業(yè)在長長沙開出出的一萬萬平方米米以上的的大型賣賣場已達達17家家。 小型連連鎖便利利店長沙現(xiàn)有有小型連連鎖便利利店以千千惠、華華銀旺和和社區(qū)店店、愛家家、萬家家惠等為為代表，這些小小型店面面積一般般不大，從2000平

28、方方米到15000平方方米不等等，扎根根于社區(qū)區(qū)，集中中提供給給居民最最便利的的基本生生活消費費品。20055年應該該說是長長沙超市市有史以以來競爭爭最激烈烈的一年年，對市市場份額額的爭奪奪已經(jīng)到到了白熱熱化的地地步，各各大超市市紛紛定定下擴張張的計劃劃，希望望搶占到到更多的的蛋糕。 購物心心理分析析大多數(shù)人人會選擇到到大型超超市購物物，在慢慢慢地選選購的過過程中體體會購物物的樂趣趣，主要要考慮到到的因素是：1、商商品齊全全，可提提供的選選擇較多多；2、價格比比較便宜宜，經(jīng)常常有促銷銷活動；3、產產品質量量靠得住住，售后后有保障障；4、購物環(huán)環(huán)境好。但是不利利因素也也有：11、超市市太大，要買

29、的的東西不不能一下下子拿齊齊；2、大超市市往往前前來購物物的人比比較多，結賬的的時候一一般都需需要等一一段時間間，要上上碰上購購物高峰峰期，等等待結賬賬也是件件非常痛痛苦的事事情；33、大超超市離住住家一般般有一段段距離，如果購購買了較較多較重重的東西西，拿回回家也很很不方便便。而一般人人選擇到到小型社社區(qū)超市市購物，很有目目的的選選購完所所需商品品后馬上上就會離開，不會在在店內逗逗留，主主要考慮慮的是：1、便便利，就就近，尤尤其是急急用幾樣樣日常用用品時；2、快快捷，不不需排隊隊等候結結賬，有有針對性性地選擇擇要買的的東西后后馬上就就能結賬賬離開；3、有有些小超超市的服服務比較較好，米米、油

30、之之類比較較重的商商品，可可以送貨貨上門，這一點點很受街街坊鄰舍舍的歡迎迎。但是：11、商品品種類和和品種都都比較少少，沒什什么可選選性；22、價格格比大超超市要貴，也一一般不會會有什么么很吸引引人的促促銷活動動；3、品質難難以完全全保證；4、陳陳列布局局較局促促，空間間小，購購物環(huán)境境差。大、小超超市各有有各的優(yōu)優(yōu)勢，也也同樣有有各自的的缺陷，在以往往的市場場中各自自發(fā)展方向不不同，相相互之間間的沖突突并不激激烈，但但是，這這種各安安一方的的局面隨隨著市場場的日益益飽和，而出現(xiàn)現(xiàn)了變化化。長沙超市市下一輪輪的商業(yè)業(yè)大戰(zhàn)，將在社社區(qū)超市市之間進進行長沙作為為一個中中型城市市，人口口僅1880萬

31、左左右，現(xiàn)現(xiàn)有的大大型超市市已經(jīng)達達到了220家左左右，再再加上即即將開出出的沃爾爾瑪新中中店、家家樂福東東塘店、易初蓮蓮花、興興萬家三三家店，今年長長沙的大大型超市市到了一一個前所所未有的的飽和狀狀態(tài)。開大型賣賣場需投投入的資資金和精精力十分分巨大，在目前前飽和的的市場和和激烈的的競爭中中，再盲盲目開店店的話只只會導致致失敗。而社區(qū)區(qū)超市營營運成本本少、銷銷售穩(wěn)定定、投資資回收周周期短，所以風風險要小小得多，且又能能盡可能能地占領領地盤，瓜分市市場份額額，再加加上大超超市本身身的品牌牌形象和和良好售售后，讓讓顧客前前來購買買的時候候既享受受了好的的購物環(huán)環(huán)境、買買到了值值得信任任的產品品、又

32、省省掉了去去大超市市購物排排隊結賬賬的麻煩煩，在現(xiàn)現(xiàn)在的市市民信息息反饋中中，非常常被期待待和看好好，所以以從今年年開始，大型超超市紛紛紛開始了了社區(qū)化化進程。但是，社社區(qū)超市市在以往往一直是是由小型型連鎖便便利店或或者私營營小超市市在消化化這一部部分市場場份額，雖然沒沒有很大大的暴利利，但也也能維持持和盈利利，大型型超市社社區(qū)店的的開拓，對他們們而言無無異于一一次最大大的沖擊擊，他們們將與這這些國內內外的零零售巨頭頭們正面面競爭了了，怎樣樣面敵，怎樣生生存，怎怎樣發(fā)展展是社區(qū)區(qū)小超市市老板們們現(xiàn)在最最大的難難關。一一些原來來經(jīng)營得得很不錯錯的社區(qū)區(qū)連鎖超超市提出出了擴張，在大超超市進駐駐前領

33、先先一步占占據(jù)市場場，加強強小店的的管理服服務，搶搶地盤，搶人心心，是他他們的對對敵戰(zhàn)略略，所有有開發(fā)中中的集中中社區(qū)都都是他們們的目標標。商場場如戰(zhàn)場場，不先先發(fā)制敵敵，就會會被強敵敵吞并。20055年20006年，超市火火并最激激烈的兩兩年，行行業(yè)大洗洗牌的兩兩年。在在招商過過程中，利用好好這一特特點，結結合本身身項目的的優(yōu)勢，合理引引進，把把超市可可作為招招商的一一個重要要突破口口。 家電超超市 六大巨巨頭外來大鱷鱷：國美美電器、蘇寧電電器、有有有家電電本土豪強強：通程程電器、家潤多多家電、泰陽商商城 市場現(xiàn)現(xiàn)況用“扎堆堆開店、貼身肉肉搏”八個字字來簡單單形容長長沙家電電行業(yè)的的市場現(xiàn)現(xiàn)

34、況應該該是最合合適的，隨著220044年3月月27日日凌晨00點，全全國最大大的家電電連鎖企企業(yè)之一一國美美電器長長沙店的的開張，長沙家家電行業(yè)業(yè)進入了了一個白白熱化的的競爭階階段。從第一家家店于220044年3月月開張，到20004年年農歷新新年前夕夕，國美美一口氣氣在長沙沙開出了了5家大大賣場小吳吳門店、南門口口店、東東塘旗艦艦店、火火車站店店、新中中路口店店。全國國著名家家電連鎖鎖企業(yè)的的另一大大巨頭蘇寧寧電器也也不甘落落后，在在南門口口和溁灣鎮(zhèn)同同時開出出兩家大大型賣場場，欲和和國美一一爭高低低。緊接接著，由由國內第第三大家家電零售售連鎖企企業(yè)三聯(lián)聯(lián)集團和和南京斯斯威特聯(lián)聯(lián)手打造造的有

35、有有家電，也在半半年的時時間內開開出了賀賀龍店和和新中路路口店兩兩家大規(guī)規(guī)模賣場場，著手手市場搶搶灘。本土家電電連鎖歷歷來是以以通程、家潤多多、泰陽陽三分天天下，市市場局面面相對比比較平靜靜，但是是自從220044年全國國三大家家電連鎖鎖巨頭進進駐長沙沙之后，家電行行業(yè)被攪攪得風聲聲水起，通程家家電作為為本土家家電代表表，毫不不示弱，在幾個個月時間間內，將將其名下下的電器器超市擴擴展到55家河西店店、東塘塘旗艦店店、八一一錦華店店、朝陽陽店、星星沙店，更率先先推出“誰比我我價低，差價雙雙倍還”的口號號，大打打價格仗仗。 鎖定客客戶群去年一年年的時間間里，長長沙家電電連鎖大大賣場迅迅速擴張張到了

36、將將近200家，家家電零售售總量上上升了550%。眾所周周知，當當市場容容量達到到一定的的規(guī)模后后，最終終的市場場焦點將將是“誰能最最終達到到終端”這個問問題上，那么，怎樣面面對激烈烈的市場場競爭，怎樣搶搶占市場場份額，一個新新興的城城區(qū)高級級板塊對對他們而而言應該該是最有有吸引力力的了。家電不同同于普通通的日耗耗品，比比較耐用用，更換換的周期期比較長長，如空空調、冰冰箱、洗衣機、彩彩電等，使用壽壽命都在在588年左右右，一般般來說，一個家家庭很少少大規(guī)模模密集購購買家電電，除非非是搬遷遷新房，才會有有一次集集中的購購買計劃劃，那么么，一個個大型小小區(qū)的入入住過程程其實就就是一次次集中購購買家

37、電電產品的的過程，家電行行業(yè)銷售售商肯定定是不會會放過這這一大好好機會的的，所以以，在市市中心的的賣場分分布已經(jīng)經(jīng)十分飽飽和之后后，選擇擇到新興興城區(qū)板板塊開店店，抓住住商機會會是家電電行業(yè)下下一步發(fā)發(fā)展目標標。家居建材材超市 市場現(xiàn)現(xiàn)況家居城：紅星美美凱龍、三湘家家具城、井灣子子家具城城、南湖湖家具城城、廣大大環(huán)球家家具城、好百年年家具城城、萬家家麗家具具城、當當代家居居建材超市市：萬家家麗、好好益家、安居樂樂、家潤潤多、旺旺德府、東方家家園 新房=裝修=消費其實家居居建材業(yè)業(yè)的情況況和電器器超市情情況比較較類似，市場競競爭相當當激烈，而而且同樣樣不是屬屬于頻繁繁的消費費品，新新房入住住的時

38、候候才是該該行業(yè)最最旺的時時候，到到新興小小區(qū)開一一些專賣賣店，方方便業(yè)主主的同時時也抓住住了商機機。 藥品超超市 藥品超超市開店店一般分分兩種情情況：11、大藥藥房，面面積比較較大，6600 10000平平方米左左右，藥藥品種類類齊全，一般開開在醫(yī)院院的旁邊邊；2、藥品品超市，面積不不大，3302000平方米米左右，這是現(xiàn)現(xiàn)在大多多數(shù)藥店店的開店店重心，藥品種種類以非非處方藥藥、家庭庭常備藥藥和保健健藥為主主，這類類藥店一一般開在在社區(qū)內內，也是是比較合合適本項項目的一一個生活活配套類類別。長沙市市各區(qū)大型型賣場分分布情況況如下圖圖所示：1）開福福區(qū)2）雨花花區(qū)3）天心心區(qū)4）芙蓉蓉區(qū)5）岳

39、麓麓區(qū)3、長沙沙市商業(yè)業(yè)格局的變變化趨勢勢31宏宏觀的市市政規(guī)劃劃由于中國國加入WWTO的的影響，全國商商業(yè)正處處于急速速變革的的時代，長沙也也不例外外，這種種變革主主要是來來自兩方方面，市市政規(guī)劃劃的改變變和商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的改變。長沙近幾幾年因大大量的市市政道路路拓展和和新的市市區(qū)成片片規(guī)劃開開發(fā)，長長沙商業(yè)業(yè)得以重重新洗牌牌。近期期規(guī)劃中中，由于于特定的的東市西西文格局局，在現(xiàn)現(xiàn)有的五五一商圈圈和東塘塘商圈依依然如故故的前提提下，袁袁家?guī)X和和火車站站的商業(yè)業(yè)地位在在下降，袁家?guī)X嶺商圈逐逐漸淪為為三級商商圈，伍伍家?guī)X商商圈解體體，溁灣鎮(zhèn)的的商圈作作用將得得到擴展展和加強強，上升升為二級級商圈。

40、同時，由于城城市規(guī)模模的加速速擴張和和市政規(guī)規(guī)劃的變變動，如如馬王堆堆商圈、朝陽商商圈、候候家塘商商圈等開始逐逐漸成型型，商圈圈的地緣緣效應開開始體現(xiàn)現(xiàn)。32發(fā)發(fā)展趨勢勢火星路和和人民東東路、機機場高速速的拉通通，體育育新城的的拉通，以火火星路為為主軸的遠遠期規(guī)劃劃呼之欲欲出，商商業(yè)的聚聚集效應應在該片片區(qū)域經(jīng)經(jīng)過長打打六年的的沉淀，已經(jīng)漸漸成氣候候，假以以時日經(jīng)經(jīng)過商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的升級換換代和大大型國際際連鎖機機構進駐駐，該片片區(qū)將成成為長沙沙最有增增長潛力力的新興興商圈。從20005年長長沙的商商業(yè)物業(yè)業(yè)分布情情況分析析，未來來的發(fā)展展呈現(xiàn)以以下幾大大趨勢： 傳統(tǒng)的的零售百百貨業(yè)，仍以五五一

41、廣場場、東塘塘、火車車站、溁溁灣鎮(zhèn)等等老商圈圈為主，隨著城城市的擴擴大，新新的商圈圈開始逐逐漸形成成，如新新中路口口，侯家家塘等。 專業(yè)市市場發(fā)展展迅速，北部以以中南汽汽車城為為龍頭沿沿麗臣路路號稱“汽車走走廊”，南部部借助與與株洲、湘潭、衡陽、郴州的的交通區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，以1107國國道為依依托，形形成了農農產品批批發(fā)市場場、花木木市場、魚鳥市市場、五五金機電電市場、重型機機械、綠綠色食品品城、汽汽車、家家具城等等一大批批市場。芙蓉區(qū)區(qū)作為長長沙的老老商業(yè)區(qū)區(qū)，區(qū)內內交通發(fā)發(fā)達、基基礎設施施完善，傳統(tǒng)的的百貨商商業(yè)物業(yè)業(yè)高居各各區(qū)之首首。 雨花區(qū)在在三市融融城的良良好形勢勢下，占占交通之之便利

42、，大力發(fā)發(fā)展面向向地級市市的批發(fā)發(fā)專業(yè)市市場，形形成了超超大規(guī)模模的紅星星市場群群，區(qū)內內東塘商商業(yè)區(qū)也也呈現(xiàn)快快速發(fā)展展的勢頭頭。 開福區(qū)在在展覽館館路拉通通、蔡鍔鍔路改造造、芙蓉蓉北路的的修建后后，經(jīng)濟濟有了較較大的發(fā)發(fā)展，但但是商業(yè)業(yè)的發(fā)展展沒有特特色，仍仍以傳統(tǒng)統(tǒng)臨街鋪鋪面為主主。在伍伍家?guī)X商商圈解體體后，開開福區(qū)有可能能將以四四方坪為為中心進進行商業(yè)業(yè)拓展，麥德龍龍和飲食食業(yè)的發(fā)發(fā)展為該該片區(qū)的的商業(yè)發(fā)發(fā)展提供供了龍頭頭效應。天心區(qū)擁擁有傳統(tǒng)統(tǒng)的黃興興路步行行街，近近年隨著著芙蓉路路的修建建侯家塘塘商圈逐逐步興起起，省府府南遷后后天心區(qū)區(qū)還將有有較大的的發(fā)展。該區(qū)域的的商業(yè)將將在若干

43、干年內集集中在井井灣子到到洞井鋪鋪之間，隨著省省政府南南遷以及及長株潭潭的融城城，商業(yè)業(yè)重心將將適當南南移。岳麓區(qū)高高校學生生是其重重要的消消費力量量，岳麓麓區(qū)的商商場發(fā)展展較快，但學生生的消費費能力有有限，所所以傳統(tǒng)統(tǒng)的小鋪鋪面仍是是主力軍軍。隨著著市政規(guī)規(guī)劃的變變動，岳岳麓區(qū)的的商業(yè)最最有可能能以桐梓梓坡為中中心拓展展，同時時，岳麓麓大道、楓林路路也有可可能成為為商業(yè)發(fā)發(fā)展的新新的突破破口，如如果溁灣灣鎮(zhèn)在重重建過程程中沒有有把握好好的話，以上幾幾個點則則有可能能成為替替代型的的商業(yè)次次中心。但同時也也應當看看到，由由于這幾幾個次中中心現(xiàn)階階段的商商業(yè)發(fā)展展主要是是以發(fā)展展商為中中心，商商

44、業(yè)物業(yè)業(yè)以出售售型為主主，其發(fā)發(fā)展存在在很大的的不確定定性，不不一定能能夠取代代現(xiàn)有的的以出租租物業(yè)為為主的岳岳麓廣場場片區(qū)。33商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的改變變中國的商商業(yè)在改改革開放放二十年年的時間間里完成成了從計劃劃經(jīng)濟到到市場經(jīng)經(jīng)濟的過過渡，九九十年代代后期，隨著入入世提上上日程，又要把把傳統(tǒng)商商業(yè)完成成向現(xiàn)代代商業(yè)的的改造提提升，因因此總體體評價長長沙現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是是一種從從混合業(yè)業(yè)態(tài)到現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)過過渡的一一個階段段，同時時，社區(qū)區(qū)商業(yè)作作為新的的熱點開開始進入入快速發(fā)發(fā)展期。從商業(yè)形形態(tài)上看看，商業(yè)業(yè)經(jīng)歷了了以下幾幾次革命命：小型型店鋪形形態(tài)室內零零售業(yè)的的祖先；百貨商商店零售業(yè)業(yè)

45、的第一一次革命命；專業(yè)業(yè)商店零售售業(yè)的貴貴族；一一價商店店零售售業(yè)的第第二次革革命；連連鎖商店店零售售業(yè)的第第三次革革命；自自選市場場（大型型超市）零售售業(yè)的第第四次革革命；購購物中心心零售售店大聚聚集；物物流配送送中心E時代零零售新貴貴；步行行商業(yè)街街零售售業(yè)的回回歸。這幾個階階段是一一個漸進進的過程程。目前前長沙正正處于集集市貿易易、傳統(tǒng)統(tǒng)百貨、專門店店、特許許經(jīng)營混混合的狀狀態(tài)，但但隨著大大型超市市如麥德龍龍、家樂樂福和沃沃爾瑪?shù)鹊鹊某晒?jīng)營，大型超超市和大賣場這種種業(yè)態(tài)在在長沙已已逐步進進入成熟熟發(fā)展期。有些專業(yè)業(yè)市場的的業(yè)態(tài)變變化也將將發(fā)生悄悄悄地改改變，如如三湘大大市場等等傳統(tǒng)專

46、專業(yè)市場場，隨著著蘇寧、國美等等大型專專業(yè)賣場場的進駐駐而開始始發(fā)生變變化，這些也也將加速速改變長長沙的商商業(yè)格局局和商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)轉轉換。4、長沙沙市商圈圈分析41五五一商圈圈分析五一商圈圈其實在在最初是是由中山山路和蔡蔡鍔路、解放路路和黃興興路組成成的，在在這個長沙的的核心商商圈中原原中山百百貨和中中山商廈廈、科文文商廈和和五一文文加上日日資企業(yè)業(yè)平和堂商廈廈，構成成了五一一商圈和和黃興路路最輝煌煌的商業(yè)業(yè)歷史，這一階階段是五五一商圈圈達到登峰造造極的一一個階段段。隨后由于于長沙五五虎商業(yè)業(yè)的解體體、中山山的倒閉閉和兼并并，再后后來修建建五一大大道和綠綠化廣場場直至黃黃興南路路和黃興興北路的的

47、拆遷，長達二二年的封封閉施工工，五一一商圈已已經(jīng)支離離破碎，只有平平和堂仍仍舊火爆爆如昔。在這十數(shù)數(shù)年里，五一商商圈歷經(jīng)經(jīng)鏖戰(zhàn)，友誼商商店幾經(jīng)經(jīng)變臉，情定春春天百貨貨后依然然萎靡不不振，萬萬代廣場場、東漢漢名店出出師未捷捷即一蹶蹶不振，新大新新則始終終也未擺擺脫不利利的劣勢勢，惟有有平和堂堂，歷經(jīng)經(jīng)七年而而繁華如如一。進入20003年年后，隨著著銅鑼灣灣、王府府井等大大型百貨貨業(yè)態(tài)的的進駐和和黃興南南路的強強勢崛起起，五一一商圈逐逐漸演變變?yōu)辄S興興路商圈圈，其商業(yè)業(yè)重心已已經(jīng)開始始逐漸南南移。 如果把把長沙的的商業(yè)格格局劃分分為幾個個的話，大致可可以如此此劃分：首席商商圈五五一廣場場；二級級商

48、圈東塘，溁灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)；三級級商圈袁家?guī)X嶺、火車站站。42新新興商圈圈分析1）新中中路商圈圈隨著長沙沙城南經(jīng)經(jīng)濟的迅迅速崛起起，新中中路口以以其良好好的交通通優(yōu)勢，不可限限量的購購買能力力和消費費潛力，具備了了成為新新興商業(yè)業(yè)中心的的初步條條件。現(xiàn)在該該片區(qū)已已有深國國投、沃沃爾瑪、華銀旺旺和、國國美、韓韓國商業(yè)業(yè)街等大大型商家家和商業(yè)業(yè)項目進進駐。 新新中路商商圈與本本項目相相距較近近，將對對本項目目的消費費人群產產生一定定輻射。2）候家家塘商圈圈侯家塘處處在長沙沙新興CCBD的的區(qū)域，毗鄰東東塘和五五一商圈圈，商業(yè)業(yè)發(fā)展本本來就有有著一定定的基礎礎。隨著著新世紀紀體育文文化中心心的建成成，侯家家

49、塘依靠靠文體會會展平臺臺更加顯顯示出它它獨特的的吸引力力，從而而也激發(fā)發(fā)出了一一個新興興的商圈圈效應，其上升升勢頭異異常強勁勁在候家塘塘商圈，高檔商商品房、寫字樓樓、星級級酒店比比肩林立立，市政政配套和和商業(yè)配配套設施施十分完完善，大大量的居居住人群群為南城城的商業(yè)業(yè)提供了了巨大的的消費市市場。金牛角王王中西餐餐廳生意意火爆、新怡怡園分店店開張、漂亮寶寶貝SPPA店落落戶、金金色年華華的姊妹妹店金色色年代也也選在了了侯家塘塘，它們們與原有有的新一一佳超市市一起，逐步的形成了一個新新興商業(yè)業(yè)消費核核心的雛雛形。5、河西西商圈分分析5.1 河西西商業(yè)地地產的特特征和變變動趨勢勢511概述述河西岳麓

50、麓區(qū)板塊塊又可以以細分為為溁灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)板塊、麓谷板板塊和市市府板塊塊。溁灣灣鎮(zhèn)板塊塊主要指指溁灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)片區(qū)，這里主主要有河河西的大大型商業(yè)業(yè)中心通通程廣場場支撐，但由于于是老城城區(qū)，除除非拆遷遷，不然然已無地地可用，但由于于其位處處交通區(qū)區(qū)紐，是是連結河河東與河河西的最最為便利利的道路路，其商商業(yè)地位位可以說說在很長長的一段段時間內內都是難難以取代代的；麓谷板塊塊主要指指規(guī)劃中中的麓谷谷范圍，也包括括汽車西西站和大大學城一一帶，含含蓋麓南板板塊，這這一區(qū)域域將是長長沙未來來的高尚尚社區(qū)，是一個個適應未未來城市市發(fā)展需需求的、不可多多得的、適宜居居住的長長沙高尚尚住宅最最為集中中的超級級大型生生活社區(qū)

51、區(qū)，目前前在麓南南板塊已已形成了了四虎嘯嘯山之勢勢；市府府板塊范范圍為長長沙高新新開發(fā)區(qū)區(qū)到府后后路，從從雷鋒大大道瀟湘湘大道北北路（現(xiàn)現(xiàn)銀盆南南路），這一板板塊住宅宅市場是是河西樓樓市中發(fā)發(fā)展最快快的一個個區(qū)域。就河西片片區(qū)的商商業(yè)發(fā)展展而言，先有河河西望城城坡建材材大市場場由冷清清到重新新做旺，廣大環(huán)環(huán)球家具具超市經(jīng)經(jīng)營不到到二年就就生意火火爆，拉拉動了整整個望城城坡開發(fā)發(fā)區(qū)的商商業(yè)繁榮榮。近有有與通程程商業(yè)廣廣場側面面相對的的江岸錦錦苑新外外灘商業(yè)業(yè)中心，國際著著名的商商業(yè)零售售機構易易初蓮花花購物中中心也將將落戶這這一商圈圈；還有有正在籌籌謀中的的岳麓時時尚生活活廣場項項目；再再沿瀟湘

52、湘大道往往北又有有華銀旺旺和購物物廣場和和威勝廣廣場恒生生超市，3.5萬萬平方米米的安居居樂園已已在二橋西西建立起起自己家家居建材材的商業(yè)業(yè)王國，搶占河河西甚至至更西地地區(qū)的家家居建材材市場。此外就在在安居樂樂園的近近旁，市市政府的的后面，將規(guī)劃為為大型市市政休閑閑廣場，而地下下部分將將作商業(yè)業(yè)經(jīng)營，據(jù)悉這這一未來來的河西西黃金商商岸已被被包括家家潤多、新一佳佳、通程程百貨、步步高高在內的的多個商商家所看看好，并并展開了了爭奪戰(zhàn)戰(zhàn)。而另另有可靠靠消息說說，平和和堂的連連鎖店也也已經(jīng)選選址了河河西府后后路。所所以，將將來這一一塊的商商業(yè)價值值無疑會會充分的的放大。沿桐梓坡坡路再往往西，就就在該路

53、路與金星星大道交交匯處的的四塊地地方，已已經(jīng)有兩兩塊地被被納入了了開發(fā)商商的眼中中，而且且開發(fā)正正熱，其其中西南南的商住住樓即將將推出的的商鋪也也早被人人看好。卓越房房地產集集團也將將在此扎扎營將開開發(fā)5880畝的的大盤。雖然總體體來說，現(xiàn)階段段河西商商業(yè)地產產的發(fā)展展水平還還不是很成熟熟,且各各片區(qū).地段參參差不齊齊,但隨著各類類大型商商業(yè)物業(yè)業(yè)的進駐駐,特別別是近55年來新新型住宅宅社區(qū)的的興起,使使商業(yè)地地產日漸漸從原由由的自發(fā)發(fā)型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)轉轉變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)代型商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài).這對對于河西西原有的的老城區(qū)區(qū)板塊是一一個質的的飛躍。從商業(yè)布布局上看看，河西西的商業(yè)業(yè)在相當當長的時時間內，仍然將將

54、以溁灣灣鎮(zhèn)為核核心，次次級中心心將會出出現(xiàn)多個個，但由由于河西西人口不不足，導導致了商商圈布局局受到了較較大的局局限，這這些次級級中心將將逐步分分流溁灣灣鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)。512河西西商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和結結構從商業(yè)結結構來看看，河西西的人口口質量是是由文化化氛圍而而定位的的,主要要偏重于于“大學城城”和“大型企企業(yè)”兩大板塊塊.輻射射到的人人群以學學生.教教師以及及大企業(yè)業(yè)員工為為主.人人口有相相當?shù)募行浴榱藢雍游鞯纳躺虡I(yè)情況況做一整整體理解解，我們們將河西西三大板板塊細分分為七大大商圈分分別重點點加以調查查分析。區(qū)間名稱稱業(yè)態(tài)門面情況況面寬(單位:進深米)層高層數(shù)面積()月租金(元/月月)投資意向

55、向經(jīng)營意向向擬選擇區(qū)區(qū)域溁灣鎮(zhèn)片片區(qū)服飾:667%其他:333%3-1002-200標準4米米最高7米米1-28-3660054新外灘板板塊專線線經(jīng)營意意向強烈烈.內街鋪面面咸家湖片區(qū)日雜超市市:211%酒家:115%美容:119%醫(yī)藥:66%其他399%1-1003-1002.5-91-215-330031有一定意意向需擴大經(jīng)經(jīng)營河西板塊塊財經(jīng)學院院片區(qū)服飾精品品:277%餐飲:446%其他:227%2-2001.5-122-41層居多多,部分分夾層3-177052有意向需擴大經(jīng)經(jīng)營財院周邊邊成熟商業(yè)業(yè)社區(qū)漁灣市片區(qū)服飾精品品:466%餐飲:116%超市:88%休閑娛樂樂:9%其他:221%

56、3.5-164-83.51層4層10-550068一般多已有分分店社區(qū)人流流大的地地方新民路片區(qū)服飾精品品:200%餐飲:222%休閑:114%醫(yī)藥:114%其他:330%3-1224-73.5-41層5層8-2000051有意向擴大經(jīng)營營臨街商鋪鋪市政府.八方小小區(qū).安安居樂片片區(qū)建材用品品:800%汽修:110%餐飲:55%超市:55%3.5-135-1003.8-4.22115-113018較強意向向面積適中中周邊開發(fā)發(fā)型高檔檔社區(qū)商業(yè)文明明街片區(qū)區(qū)服飾精品品:200%餐飲:225%理發(fā)店:15%網(wǎng)吧.書書店.美美容.藥藥店.娛娛樂各55%其他:110%3-1003-83.5-41-22

57、0-99042有意向擴大面積積經(jīng)營成熟商業(yè)業(yè)社區(qū)通過對表表(1-1)的的分析,總結得得出以下下數(shù)據(jù),如下圖圖所示:從表(11-2)中得出出,服飾飾和餐飲業(yè)在河西西商圈占占主導地地位，服服飾業(yè)態(tài)態(tài)主要集集中于溁溁灣鎮(zhèn)和漁漁灣市等等傳統(tǒng)商商業(yè)中心心，餐飲飲業(yè)則主主要集中中在財經(jīng)經(jīng)學院、新民路路、商業(yè)業(yè)文明街街等學生生聚集區(qū)區(qū)。在醫(yī)醫(yī)藥的分分布格局局上平均均每2000米將將作為一一個節(jié)點點,會有有2至33家來滿滿足社區(qū)區(qū)群體的的生活需需求.513河西商商業(yè)消費費人群分分析表(1-3) 河西消消費人群群分析一一覽表分析要素素消費人群群居住地點點年齡階段段(歲)收入水平平月購物次數(shù)月消費額額(元/月月)

58、消費種類類主要購物物地點場場所選擇購物物地點考考慮因素素對該項目目引進商商家的態(tài)態(tài)度學生校內19-222家庭來源源平均8次200-3000零食為主主附有化妝妝品,書書籍服裝裝通程.新新一佳.黃興路路步行街街通程.新新一佳屬屬一站式式購物,且距離離近.步步行街服服飾集中中時尚.80%學學生表示示不感興興趣教師校園宿舍舍: 990%30-440:442%40-550:442%40-550:116%10000-20000:13%20000-40000:50%40000以上:42%平均4次600以以上生活用品品,服裝裝,餐飲飲,休閑閑通程,新新一佳,平和堂堂居多通程,新新一佳方方便實惠惠,齊全全環(huán)境佳

59、佳.平和和堂品牌牌種類齊齊全,質質量有保保證60%會會去,希希望商家家為品牌牌優(yōu)質產產品.及及對后期期商家管管理的全全面性.大型企業(yè)業(yè)員工河西:770%河東300%20-330:660%30-550:440%10000-20000:65%20000-40000:27%40000以上:8%平均7次300-5000:700%600以以上:330%生活用品品,餐飲飲,休閑閑新一佳:60%超市方便便以餐飲.超市為為主.多多加藥店店.銀行行配套自由職業(yè)業(yè)河西:880%其他:220%20-440為主主10000-20000:50%20000-40000:30%40000以上:20%時間較靈靈活300以以下

60、:118%400-10000:37%10000-20000:32%20000-30000:13%生活用品品.食品品超市:770%其他:330%齊全.方方便.實實惠.舒舒適以服飾.小吃一一條街為為主加以以配套設設施從上述調調查中我我們可以以發(fā)現(xiàn)，河西片片區(qū)的消消費人群群當中，學生占占據(jù)了很很大的一一個比例例，但其消費費范圍受受到了比比較大的的限制，對本項項目的認認同度也也比較低低，而高高校教師師的收入入水平普普遍較高高，購買買力很強強且對本本項目的的認同度度較高，將是本項項目最為為重要的的目標客客戶群。在影響選選擇購物物場所的的因素方方面，便便利、購購物環(huán)境境、品牌牌分別是是影響消消費者選選擇消