《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第二章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第二章房地產(chǎn)登記法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)登記法律制度概述第二節(jié)土地登記制度第三節(jié)房屋登記制度第一節(jié)房地產(chǎn)登記法律制度概述一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能二、我國房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展三、房地產(chǎn)登記機關(guān)引例甲公司與乙公司房屋買賣糾紛一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能房地產(chǎn)登記法律制度，是國家規(guī)范登記行為，調(diào)整房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系，了解房地產(chǎn)市場信息，掌握房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況，保證房地產(chǎn)交易安全，維護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，也是房地產(chǎn)法律制度的重要內(nèi)容。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能房地產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)登記，其基本含義是指土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)及其上設(shè)定的其他權(quán)利的登記。其主要具有以下功能：一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（一）公示功能房地產(chǎn)登記的公示功能是指房地產(chǎn)登記所具有的將房地產(chǎn)權(quán)利變更的事實向社會公開并展示房地產(chǎn)權(quán)利來源及權(quán)利狀態(tài)的作用。公示的目的主要是提高房地產(chǎn)交易的安全性，保護善意第三人的合法權(quán)益。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（二）權(quán)利確認和保護功能經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因得到法律的確認而具有法律效力，受到國家法律的保護，可以對抗房地產(chǎn)權(quán)利人以外的任何人?！景咐?—1】甲、乙、丙房屋權(quán)屬糾紛一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（三）權(quán)屬管理功能房地產(chǎn)登記是國家了解房地產(chǎn)權(quán)利歸屬和房地產(chǎn)權(quán)利流轉(zhuǎn)情況的重要方式和途徑，是國家對房地產(chǎn)市場進行管理的重要手段。它在很大的程度上體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場進行管理的意圖和目標。一、房地產(chǎn)登記法律制度的功能（四）征稅功能房地產(chǎn)登記是國家征收房地產(chǎn)財產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)稅的重要依據(jù)和保障，如果沒有完善的房地產(chǎn)登記制度，房地產(chǎn)方面的征稅就缺乏可靠的依據(jù)和有力的保障。二、我國房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展新中國成立后，黨和政府十分重視房地產(chǎn)的權(quán)屬管理工作，在接收舊政府房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料后，通過清理和補充，建立了比較完善的檔案。20世紀50年代后期，特別是文化大革命時期，我國的產(chǎn)權(quán)管理工作受到了嚴重的影響。二、我國房地產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生與發(fā)展黨的十一屆三中全會以后，在普查的基礎(chǔ)上，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部又于1987年開展了全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記，統(tǒng)一了房屋所有權(quán)證書的樣式。伴隨一系列規(guī)范性文件的制定和實施，為我國房地產(chǎn)管理工作的開展和房地產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)，逐步發(fā)展和完善。三、房地產(chǎn)登記機關(guān)目前，我國房地產(chǎn)是由國土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（原建設(shè)部）兩個部門分別負責的。與這種房地分管的體制相適應，房地產(chǎn)登記機關(guān)也有兩個，即國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，前者負責土地登記，后者負責房屋登記，具體的登記機關(guān)分別是兩部門下屬的土地管理局和房屋管理局。第二節(jié)土地登記制度一、土地登記的一般特征二、我國土地登記的特征三、土地登記的類型及其程序四、土地證書一、土地登記的一般特征土地登記制度是土地法律制度的重要組成部分。土地登記的基本含義是國家依照有關(guān)規(guī)定，對土地的位置、面積、用途、等級以及權(quán)屬關(guān)系和權(quán)屬變化情況在專門的簿冊上進行記載，予以確認的制度。土地登記的完整意思應包括兩個方面，即對土地現(xiàn)狀的描述和對土地權(quán)利歸屬及其變化情況的記載。一、土地登記的一般特征土地登記制度主要特征可概括為以下幾個方面：

1.土地登記以權(quán)利登記為主要內(nèi)容。

2.登記是一種政府行為

3.土地登記的資料公開。

4.實行土地登記制度的國家一般都制定了專門的土地登記法或不動產(chǎn)登記法。二、我國土地登記的特征（一）強制登記和自愿登記相結(jié)合對土地權(quán)屬及其變更實行強制性登記是由我國社會主義土地制度的特殊性和基本國情所決定的，也是加強土地權(quán)屬管理，維護土地權(quán)利人合法權(quán)益的客觀要求。但對更正登記、異議登記、預告登記和地役權(quán)設(shè)定登記以及設(shè)定地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，卻采取了自愿登記的原則，二、我國土地登記的特征（二）以權(quán)屬登記為主同時兼有土地現(xiàn)狀登記我國的土地登記不僅包括土地權(quán)屬及其變更情況的登記，同時還包括對土地現(xiàn)狀的登記。二、我國土地登記的特征（三）實行登記要件主義原則在我國，土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅均以登記為生效要件。不經(jīng)登記，土地權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅不發(fā)生法律效力，不能對抗第三人，不受國家法律的保護。二、我國土地登記的特征（四）屬地登記原則在我國土地登記實行屬地登記原則，申請人應當依照《土地登記辦法》的規(guī)定向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。三、土地登記的類型及其程序（一）土地總登記及其程序總登記是在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。土地總登記的一般程序如下：1.公布通告。2.申請登記。3.登記審批。4.公告登記情況。5.注冊登記。6.頒發(fā)土地證書。三、土地登記的類型及其程序（二）初始土地登記及其程序初始土地登記是指土地總登記之后對新設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記，它是國家對土地進行管理的基礎(chǔ)性工作。初始登記的主要作用是確認土地權(quán)屬關(guān)系，維護土地權(quán)利人的合法權(quán)益，為進行地籍管理和土地權(quán)屬管理提供基本的依據(jù)。三、土地登記的類型及其程序（三）變更土地登記及其程序變更土地登記是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，包括土地權(quán)利變更登記、土地用途變更登記、土地權(quán)利人更換名稱、地址的登記。三、土地登記的類型及其程序（四）注銷土地登記及其程序注銷土地登記是因某種法律事實的出現(xiàn)導致土地權(quán)利終止或消滅時而依法進行的登記。在一般情況下，當事人應當在該土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止之日起15日內(nèi)，持相關(guān)證明文件，申請土地抵押權(quán)、地役權(quán)注銷登記。三、土地登記的類型及其程序（五）其他登記1.更正登記

更正登記是指土地登記機關(guān)對已完成的土地登記所記載的事項存在的錯誤按一定程序進行更正的行為。2.異議登記

異議登記是指權(quán)利人或利害關(guān)系人以對抗現(xiàn)實登記權(quán)利的正確性為目的而提出的登記。三、土地登記的類型及其程序3.預告登記從登記形態(tài)上看，預告登記是以保全不動產(chǎn)變動請求權(quán)為目的的登記。預告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn)，三、土地登記的類型及其程序4.查封登記

查封登記是國土資源行政管理部門在接到人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書后，報經(jīng)人民政府批準，將查封或預查封的情況在土地登記簿上加以記載的行為。查封登記通常包括兩種情況。（1）預查封登記。（2）輪候查封登記。四、土地證書無論是初始土地登記還是變更土地登記，其全部過程的完成主要以土地證書的發(fā)放為標志。土地登記證書是國家為符合土地登記條件的申請人頒發(fā)的證明其享有合法土地權(quán)利的證明文件，也是土地權(quán)利人行使土地權(quán)利的法律憑證。目前我國使用的土地證書主要有四種，即《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》。第三節(jié)房屋登記制度一、房屋登記的主要特征二、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記三、集體土地范圍內(nèi)的房屋登記四、抵押權(quán)登記五、地役權(quán)登記六、預告登記七、異議登記八、更正登記一、房屋登記的主要特征房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。主要具有以下特征：（一）房屋登記實行屬地原則（二）房屋登記遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則（三）房屋權(quán)屬登記實行實質(zhì)審查原則（四）房屋權(quán)屬管理采用登記生效主義原則二、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記（一）房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記一般是指新建房屋的擁有者，為確認其房屋歸屬取得房屋所有權(quán)而向房產(chǎn)管理機關(guān)申請登記、發(fā)證，房產(chǎn)管理機關(guān)經(jīng)審核有關(guān)情況后予以登記，并向其頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，確認其房屋所有權(quán)的行為。二、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記（二）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指在房屋所有權(quán)進行初始登記之后，因房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、房屋分割、以房屋出資入股、法人或其他組織分立、合并以及判決、裁決等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，依法應進行的登記。二、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記（三）房屋所有權(quán)變更登記房屋所有權(quán)變更登記是指在初始登記之后，房屋現(xiàn)狀發(fā)生變化或房屋所有權(quán)人名稱發(fā)生更改時，依法應進行的登記。二、國有土地范圍內(nèi)的房屋登記（四）房屋所有權(quán)注銷登記房屋所有權(quán)注銷登記是指經(jīng)依法登記的房屋因某種法律事實而滅失或法律規(guī)定的情節(jié)出現(xiàn)而致使所有權(quán)喪失時，應進行的一種登記。此種登記通常在以下幾種情況下發(fā)生：1.房屋滅失。2.放棄所有權(quán)。3.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。三、集體土地范圍內(nèi)的房屋登記2008年《房屋登記辦法》明確規(guī)定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記。法律、法規(guī)對集體土地范圍內(nèi)房屋登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。首次將集體土地上的房屋納入了房屋登記的范圍。集體土地范圍內(nèi)的房屋登記分為初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和抵押登記四種。四、抵押權(quán)登記【案例2—2】甲、乙、丙房屋抵押糾紛案由于抵押權(quán)的設(shè)立并不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有，登記便成為抵押權(quán)設(shè)立最理想的公示方式。抵押登記是公示抵押權(quán)乃至獲得公信力的必要途徑，其對于充分發(fā)揮抵押的擔保功能，維護交易安全，保護第三者利益，避免糾紛發(fā)生等都具有非常重要的意義。四、抵押權(quán)登記房屋抵押登記分為以下幾種：（一）抵押權(quán)設(shè)立登記（二）抵押權(quán)變更登記（三）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（四）抵押權(quán)注銷登記（五）最高額抵押登記五、地役權(quán)登記地役權(quán)登記是指房屋登記機構(gòu)對符合規(guī)定的地役權(quán)設(shè)立登記申請，將有關(guān)事項記載于需役地和供役地房屋登記簿，并將地役權(quán)合同附于供役地和需役地房屋登記簿的行為。六、預告登記（一）預告登記所謂預告登記是指為保全債權(quán)的實現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請求權(quán)等而進行的登記。預告登記與本登記（一般不動產(chǎn)登記）的區(qū)別主要在于以下幾個方面：一般不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，也就是說登記申請人為了取得或轉(zhuǎn)移某項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的登記。而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更而只是登記申請人請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預告登記的請求權(quán)對后來發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以確保將來之發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律效果。六、預告登記1.預告的功能預告登記制度的創(chuàng)設(shè)，目的在于促使以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn)，因此，預告登記的效力就是保全債權(quán)請求權(quán)。預告登記效力產(chǎn)生的標志是預告登記在登記簿中的登記，其程序與本登記相同。六、預告登記2.預告登記適用的范圍在我國，預告登記的適用范圍僅限于以下幾種情況：1.預購商品房。2.以預購商品房設(shè)定抵押。3.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。4.房屋所有權(quán)抵押。5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。6.預告登記的效力。七、異議登記（一）異議登記的意義異議登記是對已完成登記的正確性有異議而提出的登記。異議登記是登記制度中不可缺少的一環(huán)，是登記制度發(fā)揮作用的一種體現(xiàn)。同時它也是對登記絕對公信力的修正，能夠保護事實上的物權(quán)人，體現(xiàn)法律的公平理念。七、異議登記（二）異議登記的效力異議登記的直接效力是終止現(xiàn)實登記的權(quán)利人按著登記權(quán)利的內(nèi)容行使權(quán)利。異議納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容確定登記的不動產(chǎn)物權(quán)。七、異議登記（三）異議登記的申請及其處理害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。房屋登記機構(gòu)受理異議登記的，應當將異議事項記載于房屋登記簿。八、更正登記（一）更正登記的適用范圍更正登記就是指對不正確的不動產(chǎn)登記予以更正的登記。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，更正登記應出現(xiàn)在登記錯誤發(fā)生時，并以登記錯誤為前提，沒有登記錯誤，就無所謂更正。八、更正登記（二）更正登記方式更正登記是徹底終止現(xiàn)實登記權(quán)利的正確性推定效力，徹底杜絕第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿取得現(xiàn)實登記的物權(quán)。故更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷登記，同時也是對真正權(quán)利的初始登記。從國外有關(guān)立法來看，更正登記有兩種方式：一是經(jīng)權(quán)利人以及利害關(guān)系人申請的更正登記，二是登記機關(guān)依職權(quán)自動進行的更正登記。八、更正登記（三）更正登記的申請及其處理更正登記的申請人是利害關(guān)系人。房屋登記機關(guān)受理了申請人的更正登記申請后，對房屋登記簿記載確有錯誤的，將予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應當書面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書；對房屋登記簿記載無誤的，不予更正，并書面通知申請人。八、更正登