房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅處理與籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)全程財稅處理與籌劃房地產(chǎn)企業(yè)運營循環(huán)圖現(xiàn)金建設施工取得土地銷售債權人股東政府或其他企業(yè)稅務局客戶人力資源流動固定權益負債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)項目開發(fā)流程可行性分析前期洽談國有土地使用證立項審批建設用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證招標評標定標施工管理項目竣工驗收項目預售與銷售物業(yè)導入辦理業(yè)主產(chǎn)權證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)全程運營特點經(jīng)營體系的獨特性房地產(chǎn)項目運營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設計規(guī)劃、工程建設、營銷策劃、產(chǎn)權分割形成了一個獨特的運營鏈條，這個運營鏈條的顯著特點是各個環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務體系和稅務體系必須吻合運營體系的所有特點。稅務體系的獨特性房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨有的運營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風險。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負高低的關鍵點。經(jīng)營收入的透明性房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財稅管理更加復雜和困難。房地產(chǎn)企業(yè)全程運營五大階段公司設立階段獲取土地階段施工建設階段預收銷售階段項目清算階段土地獲取階段財稅處理與籌劃土地獲取階段財稅處理與籌劃不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地收購土地持有方合作開發(fā)城中村改造買賣樓花代建BT模式土地置換土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式1、國家土地使用權出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（3）會計處理：（4）憑證后附：國有土地使用權出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。2、企業(yè)之間土地使用權轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求（2）雙方涉及稅費（3）會計處理：（4）憑證后附土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險營業(yè)稅差額征稅風險土地增值稅加計扣除風險契稅征稅風險土地使用稅征稅風險拆遷補償涉稅風險土地獲取階段財稅處理與籌劃一、購買土地模式3、購買土地模式涉稅風險（1）營業(yè)稅差額征稅風險《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。風險之一：什么樣的土地允許差額征收風險之二：在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？風險之三：上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？風險之四：投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？風險之五：營業(yè)稅差額征收的扣除項目問題土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（2）轉(zhuǎn)讓方土土地增值稅稅加計扣除除風險案例我公司從政政府取得一一塊生地，，由于特殊殊原因未進進行任何開開發(fā)即轉(zhuǎn)讓讓給另一家家公司，請請問在計算算土地增值值稅扣除項項目時能否否進行加計計扣除？案例我公司從一一家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓取得一個個開發(fā)項目目，主體已已接近完工工，由于資資金出現(xiàn)問問題，我公公司在未繼繼續(xù)施工建建設的情況況下就將該該項目再次次轉(zhuǎn)讓，請請問土地增增值稅清算算能否計算算加計扣除除？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（3）契稅征收收風險案例甲房地產(chǎn)公公司從乙公公司通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓取得工工業(yè)用地50畝，簽署土土地使用權權轉(zhuǎn)讓協(xié)議議一份和補補償協(xié)議一一份，約定定土地轉(zhuǎn)讓讓價格為5000萬，補償協(xié)協(xié)議為2000萬，請問甲甲公司繳納納契稅的計計稅價格為為5000萬還是7000萬？案例后來，甲房房地產(chǎn)公司司又將該土土地用途從從工業(yè)變更更為住宅用用地，補繳繳出讓金5000萬元，是否否還需要再再次補繳契契稅？案例甲房地產(chǎn)企企業(yè)根據(jù)當當?shù)卣嘞嚓P規(guī)定繳繳納了每個個平方建筑筑面積150元的市政配配套費，稅稅務機關要要求就配套套費部分補補充繳納契契稅，請問問是否合理理？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（4）土地使用用稅征收風風險案例我公司2010年從另一家家企業(yè)取得得國有土地地一塊，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議為為2010年5月8日簽署，但但7月25日才實際拿拿到地，最最終8月12日才取得新新的土地證證，我們認認為應該按按照取得土土地證時間間作為土地地使用稅繳繳納起點，，是否可以以？企業(yè)征用耕耕地如何繳繳納土地使使用稅？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（5）拆遷補償償涉稅風險險案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲從工業(yè)業(yè)企業(yè)乙通通過轉(zhuǎn)讓取取得一塊工工業(yè)用地，，由于乙企企業(yè)土地同同土地上的的廠房、辦辦公樓不可可分割，雙雙方直接簽簽署了不動動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議，甲企企業(yè)支付6000萬元（評估估報告中土土地4000萬元，地面面建筑物2000萬元），取取得乙企業(yè)業(yè)廠房、辦辦公樓連同同工業(yè)用地地30畝。土地過過戶后，甲甲企業(yè)進行行了土地用用途變更，，將工業(yè)用用地變?yōu)樽∽≌玫?，，并將土地地上的廠房房、辦公樓樓拆除。請請問：廠房房和辦公樓樓部分的2000萬元能否進進入土地成成本？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（6）拆遷補償償涉稅風險險案例國有企業(yè)甲甲經(jīng)營不善善，面臨改改制，拿出出企業(yè)的一一塊土地（（劃撥性質(zhì)質(zhì)）尋求合合作。房地地產(chǎn)企業(yè)乙乙同甲簽署署土地轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議，愿愿意向甲企企業(yè)支付2000萬元，用于于甲企業(yè)改改制和職工工安置，以以換取這塊塊土地。由由于是劃撥撥用地，實實際操作中中先由政府府收回劃撥撥用地，再再通過招拍拍掛流程出出讓給房地地產(chǎn)企業(yè)乙乙，由乙繳繳納出讓金金。那么，，房地產(chǎn)企企業(yè)支付給給國有企業(yè)業(yè)甲的2000萬元究竟是是土地轉(zhuǎn)讓讓款還是補補償安置費費？甲企業(yè)業(yè)是否需要要開具發(fā)票票？營業(yè)稅、土土地增值稅稅、所得稅稅、個人所所得稅土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃一、購買土土地模式3、購買土地地模式涉稅稅風險（6）拆遷補償償涉稅風險險——拆一還一涉涉稅處理問問題案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲用開發(fā)發(fā)的商品房房對土地上上的原住戶戶進行安置置，共20戶，每戶按按照90平方進行安安置；同時時對原土地地的商戶也也進行安置置，由于本本項目無合合適商鋪，，甲企業(yè)同同原10戶商戶商議議決定用另另一項目的的商鋪進行行安置，每每戶安置標標準為40平方。請問問，這兩部部分安置如如何進行稅稅務處理？？該安置部分分是否需要要視同銷售售？？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃——拆一還一涉涉稅處理問問題拆一還一的的補差價問問題案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲在對20戶原住戶進進行回遷安安置過程中中，按照規(guī)規(guī)定應補償償每戶90平米房屋，，但實際房房屋設計面面積為98平方米，因因此，每戶戶住戶按照照市場價格格以每平方方8000元繳納了補補差價款，，請問這部部分款項是是否要確認認收入繳納納各項稅收收？案例房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙在回遷遷安置中，，由于房屋屋位置、樓樓層、朝向向、裝修、、結(jié)構(gòu)的不不同涉及到到同10戶回遷戶的的互補差價價，其中3戶，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)乙需需要補給其其差價款共共計56萬，另外7戶需要向乙乙企業(yè)繳納納差價款42萬。請問房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙如何就就差價款收收支進行稅稅務處理？？土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃二、合作開開發(fā)模式（（合作建房房）性質(zhì)界定：：一方出錢錢，一方出出地，合作作開發(fā)，共共享收益處理方法：：情況復雜雜，性質(zhì)各各異你需要考慮慮的因素：：——是否設立項項目公司？？——土地是否過過戶？——真投資還是是假投資？？——分享利潤還還是取得固固定收益？？——取得現(xiàn)金還還是取得房房子？不同因素決決定了合作作開發(fā)的不不同交易本本質(zhì)，最終終決定了財財稅處理的的巨大差異異。土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃合作開發(fā)模模式全系分分類設立項目公司雙方相互投資不成立項目公司設立項目部土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃合作開發(fā)模模式全系分分類——設立項目公公司模式項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方真投資稅后利潤投資模式二出地方假投資取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方假投資取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃合作開發(fā)模模式全系分分類——合作方相互互投資模式式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃合作開發(fā)模模式全系分分類——設立項目部部模式設立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益賣地分得商品房賣地模式二土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資投資取得固定（比例）收益借款并取得利息分得商品房購買商品房土地獲取階階段財稅處處理與籌劃劃三、收購土土地持有方方模式很多房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)通過重組組直接將土土地持有方方收購，如如被收購單單位為非房房地產(chǎn)公司司，還需在在土地持有有方公司基基礎上進行行改制，變變更為房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲以1億元收購房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙100%股權，繼繼續(xù)開發(fā)發(fā)乙所持持有的200畝開發(fā)用用地，乙乙公司原原賬面土土地成本本為6000萬元，請請問收購購后土地地成本可可否按照照1億元人民民幣重新新入賬？？假設房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)乙實際際凈資產(chǎn)產(chǎn)為5000萬元，股股東為張張三、李李四兩名名自然人人，乙公公司原始始注冊資資本為5000萬元，請請問乙公公司原股股東是否否需要繳繳納個人人所得稅稅？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃三、收購購土地持持有方模模式利益分析析：不存在土土地使用用權變更更，不需需繳納因因土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓帶來來的營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅和所所得稅。。風險分析析：1、原公司司遺留問問題可能能影響新新項目開開發(fā)；2、原公司司改制變變更為房房地產(chǎn)公公司需要要時間和和成本，，資質(zhì)也也可能受受到限制制。3、原土地地計稅成成本可能能較低，，不利于于后期稅稅收規(guī)劃劃。4、現(xiàn)金收收購股權權的涉稅稅風險問問題5、個人所所得稅風風險收購企業(yè)業(yè)還是收收購土地地？收購對方方企業(yè)，，對方不不交接財財務怎么么辦？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃四、舊城城改造（（城中村村改造、、棚戶區(qū)區(qū)改造））1、什么是是城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造？？2、城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造的的本質(zhì)是是什么？？3、城中村村改造與與棚戶區(qū)區(qū)改造的的稅收風風險——拆遷補償償房屋是是否視同同銷售案例：甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)承承擔政府府的城中中村改造造項目。。項目總總用地300畝，安置置面積20萬平方，，開發(fā)面面積40萬平方。。項目完完工，甲甲公司將將安置部部分通過過城改辦辦分給村村民，稅稅務機關關認為甲甲企業(yè)安安置房部部分為視視同銷售售，應確確認收入入繳納營營業(yè)稅、、土地增增值稅和和所得稅稅。請問問是否合合理？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃五、代建建代建工程程是指開開發(fā)企業(yè)業(yè)接受委委托單位位的委托托，代為為開發(fā)的的各種工工程，包包括土地地、房屋屋、市政政工程等等。案例甲單位委委托乙房房地產(chǎn)公公司建設設其職工工住宅樓樓，總價價款2個億，由由乙公司司負責拿拿地，規(guī)規(guī)劃，建建設，甲甲公司按按照約定定進程支支付款項項，請問問乙公司司是否為為代建？？丙公司從從政府手手中以出出讓形式式取得一一塊土地地，委托托丁房地地產(chǎn)公司司進行代代建，約約定資金金由丙公公司提供供，開發(fā)發(fā)完成后后丙公司司向丁公公司支付付項目總總投入5%代建管理理費。請請問丁公公司是否否為代建建？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃六、BT項目案例：甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司接接受政府府市政部部門委托托建設一一個廣場場，甲公公司取得得劃撥土土地，開開始立項項、建設設，約定定建設完完畢后以以2億元回購購。請問甲公公司如何何進行財財務和稅稅務處理理？關鍵一：：這是什什么性質(zhì)質(zhì)的合作作？關鍵二：：如何進進行涉稅稅處理？？關鍵三：：如何進進行財務務處理？？七、買賣賣樓花房地產(chǎn)公公司在開開發(fā)項目目過程中中，常常常會因資資金等原原因無法法正常開開發(fā)，需需要轉(zhuǎn)讓讓項目或或?qū)で蠛虾献鳌３３３２扇∪腔ǖ牡男问絹韥磉M行合合作。案例一：：以項目目的局部部作為樓樓花房地產(chǎn)公公司甲住宅小區(qū)區(qū)項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)房地產(chǎn)公公司乙房地產(chǎn)公公司丙土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃七、買賣賣樓花案例房地產(chǎn)公公司甲取取得一塊塊開發(fā)用用地，建建設住宅宅小區(qū)項項目，共共計20萬平方，，六棟高高層住宅宅樓，由由于資金金困難，，甲公司司將其中中三棟樓樓約10萬平方米米作為樓樓花出售售給乙公公司，每每平方價價格2000元人民幣幣。乙公公司支付付樓花款款2億元后進進駐項目目，開工工建設。。最終乙乙公司花花費建設設費用、、期間費費用等共共計3億元。該該部分最最終實現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入8億元人民民幣。請問：雙雙方有什什么風險險？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃七、買賣賣樓花案例二：：以整個個項目作作為樓花花甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司將將一個小小項目交交給乙房房地產(chǎn)公公司運作作，約定定乙支付付給甲公公司1億元人民民幣，在在甲公司司平臺上上運作，，但所有有稅負由由乙公司司承擔。。請問：：問題一：：乙公司司的錢怎怎么進來來？問題二：：甲公司司要賺的的錢怎么么拿走？？問題三：：乙公司司同建安安企業(yè)如如何合作作？問題四：：甲公司司同建安安企業(yè)如如何合作作？問題五？？乙公司司賺的錢錢怎么拿拿走？土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃房地產(chǎn)公公司甲樓花出售售方房地產(chǎn)公公司乙樓花接手手方八、土地地置換土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃某集團公公司子公司A子公司B子公司C房地產(chǎn)地塊A地塊B政府我們的觀觀點：1、土地取取得是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)生存命命脈，實實踐中有有八種常常見的取取得土地地方式；；2、每種取取得土地地方式所所預示的的開發(fā)主主體和土土地交易易均有較較大差異異，開發(fā)發(fā)企業(yè)必必須理清清這些不不同方式式之間的的差異；；3、在認清清每種取取得土地地方式本本質(zhì)的基基礎上，，必須預預先從合合作架構(gòu)構(gòu)、合同同、財務務處理、、稅務處處理等方方面進行行準備，，以避免免給企業(yè)業(yè)帶來巨巨大風險險。土地獲取取階段財財稅處理理與籌劃劃施工建設設階段財財稅處理與籌籌劃施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃施工建設設——成本形成成的重要要階段劃分成本本對象歸集開發(fā)發(fā)成本確認完工工標準實際發(fā)生生成本預提成本本待攤成本本分配共同同成本計算單位位成本調(diào)整后續(xù)續(xù)成本施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃一、劃分分成本對對象成本對象象是指需需要對成成本進行行單獨測測定的一一項活動動，對于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而而言，項項目成本本對象主主要按照照開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)質(zhì)不同進進行劃分分，也就就是說取取決于項項目開發(fā)發(fā)的最終終商品房房的性質(zhì)質(zhì)。1、房地產(chǎn)產(chǎn)項目成成本對象象劃分原原則案例某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)拿到到一塊土土地，開開發(fā)住宅宅小區(qū)項項目。面面積120畝，規(guī)劃劃為多層層10棟，高層層2棟，高層層共計28層，1——4層是商鋪鋪，上面面24層是住宅宅；另有有配套會會所一個個，獨立立規(guī)劃地地面車庫庫一個，，物業(yè)管管理場所所、幼兒兒園各一一個。請請考慮該該項目成成本對象象如何劃劃分？可否銷售售原則；；分類歸歸集原則則；功能能區(qū)分原原則；定定價差異異原則；；成本差差異原則則；權益益區(qū)分原原則施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃一、劃分分成本對對象2、房地產(chǎn)產(chǎn)項目成成本對象象劃分特特殊情況況——項目分期期開發(fā)問問題如何界定定分期？？分期開開發(fā)項目目是否分分期清算算？——成本對象象中的商商鋪問題題商鋪是否否作為獨獨立成本本對象？？能否獨獨立歸集集成本？？——可售與與不可可售的的轉(zhuǎn)化化問題題地下車車位賣賣還是是不賣賣？施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃二、歸歸集開開發(fā)成成本環(huán)環(huán)節(jié)1、土地地成本本歸集集——出讓金金與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款款返還出出讓金金如何何確認認土地地成本本？——契稅契稅計計稅基基礎如如何確確定？？——市政配配套費費——耕地占占用稅稅——土地閑閑置費費——土地變變更用用途和和超面面積補補交的的地價及及相關關稅費費——拆遷補補償與與安置置費施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃二、歸歸集開開發(fā)成成本環(huán)環(huán)節(jié)2、前期期工程程費歸歸集前期發(fā)發(fā)生的的水文文地質(zhì)質(zhì)勘察察、測測繪、、規(guī)劃劃、設設計、、可行行性研研究、、籌建建、場場地通通平等等前期期費用用?！椖空w報報批報報建費費：項目報報建時時按規(guī)規(guī)定向向政府府有關關部門門繳納納的報報批費費：人人防工工程建建設費費、規(guī)規(guī)劃管管理費費、新新材料料基金金、拆拆遷管管理費費、招招投標標管理理費等等。——規(guī)劃設設計費費：項目立立項后后的總總體規(guī)規(guī)劃設設計、、單體體設計計費、、管線線設計計費、、改造造設計計費、、可行行性研研究費費，制制圖、、曬圖圖費，，規(guī)劃劃設計計方案案評審審費。。境外設設計費費問題題施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃2、前期期工程程費歸歸集——勘察、、測繪繪水文、、地質(zhì)質(zhì)、文文物和和地基基勘察察費；；沉降降觀測測費，，日照照測試試費，，拔地地定樁樁驗線線費、、復線線費、、定線線費、、放線線費、、建筑筑面積積丈量量費等等。發(fā)票稅稅率？？是否否需要要項目目所在在地發(fā)發(fā)票？？——七通一一平費費用水、、污水水、雨雨水、、燃氣氣、電電力、、道路路、電電話接接通等等的設設計、、建造造和裝裝飾的的費用用和工工地平平整發(fā)發(fā)生的的費用用?！R時設設施費費工地甲甲方臨臨時辦辦公室室，臨臨時場場地占占用費費，臨臨時借借用空空地租租賃費費，以以及沿沿紅線線周圍圍設置置的臨臨時圍圍墻、、圍欄欄等設設施的的設計計、建建造、、裝飾飾費用用?！A算編編審費費支付給給中介介機構(gòu)構(gòu)的項項目編編制或或者預預算審審查等等發(fā)生生的費費用。。施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃二、歸歸集開開發(fā)成成本環(huán)環(huán)節(jié)3、建筑筑安裝裝工程程費歸歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎工程主體工程人工土石方機械土石方土釘墻降水工程樁基礎滿堂基礎鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝保溫工程門窗工程欄桿工程屋面工程內(nèi)外墻工程施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃4、基礎礎設施施建造造費歸歸集基礎設設施建建設費費是指指開發(fā)發(fā)過程程中所所發(fā)生生的各各項基基礎設設施支支出，，主要要包括括開發(fā)發(fā)項目目內(nèi)道道路、、供水水、供供電、、供氣氣、排排污、、排洪洪、通通訊、、照明明等社社區(qū)管管網(wǎng)工工程費費和環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、、園林林綠化化等園園林環(huán)環(huán)境工工程費費。一一般熟熟地的的做到到七通通一平平，均均是指指土地地同城城市管管網(wǎng)的的對接接，項項目內(nèi)內(nèi)部的的對接接需要要企業(yè)業(yè)自行行建設設，這這就構(gòu)構(gòu)成了了基礎礎設施施建設設費的的主要要部分分。施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃5、公共共配套套設施施費歸歸集公共配配套設設施費費專指指開發(fā)發(fā)項目目內(nèi)發(fā)發(fā)生的的、獨獨立的的、非非營利利性的的，且且產(chǎn)權權屬于于全體體業(yè)主主的，，或無無償贈贈與地地方政政府、、政府府公用用事業(yè)業(yè)單位位的公公共配配套設設施支支出。。在房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目中中，常常見的的公共共配套套設施施通常常包括括居委委會和和派出出所用用房、、會所所、停停車場場（庫庫）、、物業(yè)業(yè)管理理場所所、變變電站站、熱熱力站站、水水廠、、文體體場館館、學學校、、幼兒兒園、、托兒兒所、、醫(yī)院院、郵郵電通通訊、、鍋爐爐房、、水塔塔、公公廁、、自行行車棚棚等公公共設設施。。施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃6、開發(fā)發(fā)間接接費開發(fā)間間接費費企業(yè)業(yè)為直直接組組織和和管理理開發(fā)發(fā)項目目所發(fā)發(fā)生的的，且且不能能將其其歸屬屬于特特定成成本對對象的的成本本費用用性支支出。。在核核算中中，開開發(fā)間間接費費主要要包括括管理理人員員工資資、職職工福福利費費、折折舊費費、修修理費費、辦辦公費費、水水電費費、勞勞動保保護費費、工工程管管理費費、周周轉(zhuǎn)房房攤銷銷以及及項目目營銷銷設施施建造造費等等。——開發(fā)間間接費費入賬賬依據(jù)據(jù)——開發(fā)間間接費費中的的營銷銷設施施建造造費問問題項目范范圍內(nèi)內(nèi)臨時時設施施型和和會所所型、、項目目范圍圍外單單獨建建設型型和租租賃型型四類類——開發(fā)間間接費費中能能否列列支業(yè)業(yè)務招招待費費？施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃7、開發(fā)發(fā)成本本中的的預提提與待待攤費費用案例某房地地產(chǎn)企企業(yè)住住宅小小區(qū)項項目包包括六六棟多多層，，兩棟棟高層層，一一棟會會所。。由于于開發(fā)發(fā)分兩兩期進進行，，第一一期開開發(fā)兩兩棟高高層，，第二二期開開發(fā)六六棟多多層和和一棟棟會所所。一一期項項目完完工后后確認認開發(fā)發(fā)成本本，會會所成成本如如何處處理？？——會計處處理——所得稅稅處理理——土地增增值稅稅處理理施工建建設階階段財財稅處處理與與籌劃劃三、確確認完完工標標準環(huán)環(huán)節(jié)1、完工工標準準的稅稅法規(guī)規(guī)定國稅發(fā)發(fā)〔2009〕31號文件件明確確規(guī)定定了房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目完工工標準準的條條件：：除土土地開開發(fā)之之外，，其他他開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品符合合下列列條件件之一一的，，應視視為已已經(jīng)完完工：：1、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品竣工工證明明材料料已報報房地地產(chǎn)管管理部部門備備案。。2、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已開開始投投入使使用。。3、開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已取取得了了初始始產(chǎn)權權證明明?！秶叶惗悇湛偪偩株P關于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品完工工標準準稅務務確認認條件件的批批復》（國稅稅函[2009]342號）施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃三、確認認完工標標準環(huán)節(jié)節(jié)涉稅風風險分析析2、完工標標準的涉涉稅風險險案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在購房協(xié)協(xié)議中同同業(yè)主約約定于2010年12月1日——12月30日開始交交房，并并實際于于約定時時間辦理理了入住住手續(xù)。。但由于于一部分分工程決決算尚未未完成，，入住時時企業(yè)開開發(fā)產(chǎn)品品竣工證證明材料料尚未報報房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門備案案。因此此企業(yè)在在會計處處理上暫暫未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入，，結(jié)轉(zhuǎn)成成本，當當年度匯匯算清繳繳也未確確認完工工，計算算真實成成本。請請問有無無涉稅風風險？完工決算算時間、、竣工備備案時間間、入住住時間施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃四、分配配共同成成本環(huán)節(jié)節(jié)1、土地成成本分攤攤方法案例房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)甲拿到到一塊土土地，面面積20畝，土地地成本共共計6000萬元。一一期開發(fā)發(fā)寫字樓樓兩棟（（占地面面積2.5畝），二二期開發(fā)發(fā)住宅樓樓四棟（（占地面面積2.5畝），另另有配套套會所一一個（占占地面積積2畝），非非人防獨獨立車庫庫一個（（占地面面積2.5畝），物物業(yè)管理理場所一一個（占占地面積積0.5畝）。其其他公共共部分如如道路、、綠化等等共計10畝。請計計算各開開發(fā)成本本應分攤攤的土地地成本。。施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃四、分配配共同成成本環(huán)節(jié)節(jié)2、前期工工程費和和基礎設設施建設設費的分分攤方法法案例房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)甲項目目規(guī)劃總總建筑面面積127000平方米，，其中寫寫字樓兩兩棟建筑筑面積40000平方米，，住宅樓樓四棟建建筑面積積80000平方米，，另有配配套會所所一個建建筑面積積4000平方米，，非人防防獨立車車庫一個個2000平方米，，物業(yè)管管理場所所一個1000平方米。。項目共共發(fā)生前前期工程程費635萬元，基基礎設施施建設費費1016萬元。請請計算各各成本對對象應分分攤的前前期工程程費和基基礎設施施建設費費。施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃四、分配配共同成成本環(huán)節(jié)節(jié)3、開發(fā)間間接費的的分攤方方法借款費用用核算建筑面積積法還是是實際成成本法？？預算成成本法？？——房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)僅有一一個項目目，且項項目不分分期的情情況——項目目實質(zhì)性性分期開開發(fā)或同同時開發(fā)發(fā)多個項項目所得稅中中的利息息分攤土地增值值稅中的的利息分分攤某企業(yè)借借款挪用用的核算算問題施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃四、分配配共同成成本環(huán)節(jié)節(jié)4、公共配配套設施施費的分分攤方法法案例房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)甲項目目規(guī)劃總總建筑面面積127000平方米，，其中寫寫字樓兩兩棟建筑筑面積40000平方米，，住宅樓樓四棟建建筑面積積80000平方米，，另有配配套會所所一個建建筑面積積4000平方米，，非人防防獨立車車庫一個個2000平方米，，物業(yè)管管理場所所一個1000平方米。。項目土土地成本本共計6000萬元，發(fā)發(fā)生前期期工程費費635萬元，基基礎設施施建設費費1016萬元，開開發(fā)間接接費（假假定無利利息）254萬元。假假設公共共配套設設施中會會所建安安工程費費為400萬，物業(yè)業(yè)管理場場所為100萬。請計計算公共共配套設設施如何何歸集和和分攤。。施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃五、計算算單位面面積成本本環(huán)節(jié)涉涉稅風險險分析案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)項項目中，，高層建建筑A和B為寫字樓樓，為一一個成本本對象，，其建安安工程費費為9600萬元，應應分攤的的共同成成本成本本為2780.6萬元。該該成本對對象總建建筑面積積4萬平方米米，其中中可售寫寫字樓面面積3.6萬平方米米，地下下車庫（（含人防防）4000平方米。。請計算算可售面面積的單單位成本本施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃六、調(diào)整整后續(xù)成成本環(huán)節(jié)節(jié)涉稅風風險分析析后續(xù)成本本的兩種種類型案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在2010年達到完完工標準準，當年年度匯算算清繳前前，開發(fā)發(fā)成本共共計支出出38100萬元，其其中建安安25400萬元。建建安部分分有5000萬元應取取得但尚尚未取得得發(fā)票，，假定按按照稅法法規(guī)定可可預提部部分為3500萬元。剩剩余的1500萬元2010年所得稅稅前不得得扣除。。2011年10月，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)取得該該部分全全部5000萬元發(fā)票票，請問問如何進進行涉稅稅處理？？所得稅處處理？土土地增值值稅處理理？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃七、開發(fā)發(fā)成本中中的特殊殊事項——甲供材風風險（1）、為什什么出現(xiàn)現(xiàn)甲供材材？（2）、甲供供材涉稅稅風險的的政策由由來《中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例實施施細則》第十六條條除本細則則第七條條規(guī)定外外，納稅稅人提供供建筑業(yè)業(yè)勞務（（不含裝裝飾勞務務）的，，其營業(yè)業(yè)額應當當包括工工程所用用原材料料、設備備及其他他物資和和動力價價款在內(nèi)內(nèi)，但不不包括建建設方提提供的設設備的價價款。（3）、甲供供材的會會計處理理甲方會計計處理；；乙方會會計處理理（4）、甲供供材涉稅稅風險施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃（5）、甲供供材的替替代方案案：甲供供變?yōu)榧准卓厝绾尾僮髯?？?）、甲供供材的三三種特例例——甲供設備備——裝飾勞務務——銷售自產(chǎn)產(chǎn)貨物同同時提供供建筑業(yè)業(yè)勞務（（特殊類類型混合合銷售））施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建設階段段資金與與利息問問題股東投入入資金借入資金金委托貸款款信托資金金售后回租租售后回購購施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設階階段資金金與利息息問題（一）、、股東投投入資金金1、土地使使用權和和不動產(chǎn)產(chǎn)投資風風險投資類型投資雙方涉及主要稅種主要風險土地使用權與不動產(chǎn)投資投資方營業(yè)稅免征，但需注意假投資認定風險土地增值稅注意房地產(chǎn)企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別對待所得稅必須計算繳納被投資方契稅計算基數(shù)為全部支付對價，而非僅僅是轉(zhuǎn)讓價施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（一）、、股東投投入資金金2、股東分分紅風險險股東類型分紅涉及稅種涉稅風險境內(nèi)股東法人股東企業(yè)所得稅免征企業(yè)所得稅自然人股東個人所得稅必須繳納個人所得稅，且由企業(yè)代扣代繳境外股東法人股東企業(yè)所得稅根據(jù)企業(yè)所得稅法繳納10%企業(yè)所得稅，且由分紅企業(yè)代扣代繳。但個別區(qū)域可能有稅收優(yōu)惠，如香港。自然人股東個人所得稅根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》（財稅字〔1994〕20號）文件規(guī)定免征個人所得稅施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)施工建建設階段段資金與與利息問問題（一）、、股東投投入資金金3、股東從從企業(yè)借借款涉稅稅風險（1）、實質(zhì)質(zhì)為分紅紅的股東東借款案例甲企業(yè)大大股東兼兼董事長長張先生生2011年年底累累計在公公司借款款120萬元，其其中50萬元為公公司購買買奧迪車車一輛，，但產(chǎn)權權辦在了了張先生生個人名名下，因因此財務務處理為為個人借借款；其其余70萬元有40萬元為張張先生實實際個人人及家庭庭消費，，30萬元用于于公司異異地經(jīng)營營，但一一直未作作賬務處處理，由由于該筆筆資金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入張先先生個人人賬戶，，因此也也暫處理理為個人人借款。。請問這這120萬元借款款有何涉涉稅風險險？（2）、屬于于正常資資金調(diào)撥撥的股東東借款（3）、驗資資后抽逃逃資金形形成的股股東借款款施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險1、支付給給個人的的利息稅稅前扣除除問題2、利息稅稅前扣除除合規(guī)票票據(jù)問題題3、利息稅稅前扣除除標準問問題案例甲企業(yè)從從乙企業(yè)業(yè)（非關關聯(lián)方））拆解資資金2000萬元，約約定借款款期限為為2月—7月半年，，利率為為年息20%，年終匯算算清繳時，，如果乙企企業(yè)已向甲甲企業(yè)提供供了20%利率的發(fā)票票，甲企業(yè)業(yè)該部分利利息支出能能否稅前扣扣除？4、向關聯(lián)聯(lián)方支付付利息稅稅前扣除除問題施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險5、集團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸的利利息扣除除問題案例甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)同同丙企業(yè)業(yè)同隸屬屬于某企企業(yè)集團團。2011年通過企企業(yè)丙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸5000萬元，銀銀行同丙丙企業(yè)約約定貸款款利率8%，丙企業(yè)業(yè)同甲企企業(yè)約定定利率為為9%。請問：：甲企業(yè)業(yè)支付給給丙企業(yè)業(yè)的利息息費用能能否在所所得稅前前扣除？？所得稅稅前扣除除需要提提供何種種合法憑憑證？《財政部國國家稅務務總局關關于非金金融機構(gòu)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)統(tǒng)還業(yè)務務征收營營業(yè)稅問問題的通通知》（財稅字字[2000]7號）《國家稅務務總局關關于印發(fā)發(fā)《房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營業(yè)務企企業(yè)所得得稅處理理辦法》的通知》（國稅發(fā)發(fā)〔2009〕31號）施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險6、資本利利息的扣扣除問題題《關于企業(yè)業(yè)投資者者投資未未到位而而發(fā)生的的利息支支出企業(yè)業(yè)所得稅稅前扣除除問題的的批復》（國稅函函[2009]312號）明確規(guī)定定關于企企業(yè)由于于投資者者投資未未到位而而發(fā)生的的利息支支出扣除除問題，，根據(jù)《企業(yè)所得得稅法實實施條例例》第二十七七條規(guī)定定，凡企企業(yè)投資資者在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)未繳繳足其應應繳資本本額的，，該企業(yè)業(yè)對外借借款所發(fā)發(fā)生的利利息，相相當于投投資者實實繳資本本額與在在規(guī)定期期限內(nèi)應應繳資本本額的差差額應計計付的利利息，其其不屬于于企業(yè)合合理的支支出，應應由企業(yè)業(yè)投資者者負擔，，不得在在計算企企業(yè)應納納稅所得得額時扣扣除。施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險7、銀行罰罰息、滯滯納金和和超過貸貸款期限限的利息息扣除問問題案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)從從銀行取取得的1億元貸款款于2011年3月份到期期，但因因資金困困難，一一直到2011年6月才陸續(xù)續(xù)歸還。。銀行根根據(jù)借款款協(xié)議計計算收取取了企業(yè)業(yè)150萬元滯納納金。請請問房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)能否稅稅前扣除除？8、借款是是否可以以無利息息施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險9、利息與與顧問費費用的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化風險險案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)從從銀行取取得1億元借款款，約定定利息為為8%，但銀行行提出簽簽協(xié)議時時要將8%利息拆分分為兩部部分，7%作為正常常利息在在借款協(xié)協(xié)議中體體現(xiàn)，1%作為財務務顧問費費用另行行簽署協(xié)協(xié)議。請請問企業(yè)業(yè)存在什什么涉稅稅風險？？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險10、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)利利息資本本化問題題（1）、利息息資本化化的起止止時間與與中斷項目中斷斷問題（2）、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)利息資資本化的的涉稅風風險案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為增加當當年度所所得稅稅稅前扣除除，將用用于項目目開發(fā)的的借款利利息直接接計入當當期財務務費用，，并在當當年度所所得稅匯匯算清繳繳時稅前前扣除。。請問是是否存在在涉稅風風險？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（二）、、直接借借入資金金涉稅風風險11、利息的的土地增增值稅涉涉稅風險險《國家稅務務總局關關于土地地增值稅稅清算有有關問題題的通知知》（國稅函函[2010]220號）文件件規(guī)定：：1、財務費費用中的的利息支支出，凡凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項項目計算算分攤并并提供金金融機構(gòu)構(gòu)證明的的，允許許據(jù)實扣扣除，但但最高不不能超過過按商業(yè)業(yè)銀行同同類同期期貸款利利率計算算的金額額。其他他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費費用，在在按照““取得土土地使用用權所支支付的金金額”與與“房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本””金額之之和的5%以內(nèi)計算算扣除。。2、凡不能能按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目計計算分攤攤利息支支出或不不能提供供金融機機構(gòu)證明明的，房房地產(chǎn)開開發(fā)費用用在按““取得土土地使用用權所支支付的金金額”與與“房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本””金額之之和的10%以內(nèi)計算算扣除。。全部使使用自有有資金，，沒有利利息支出出的，按按照以上上方法扣扣除。無利息企企業(yè)清算算如何扣扣除？費費用少于于5%企業(yè)如何何扣除？？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（三）、、委托貸貸款涉稅稅風險案例甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)擬擬從乙企企業(yè)拆借借資金2000萬元，雙雙方約定定通過銀銀行進行行委托貸貸款，請請問是否否可行？？如何操操作？具具體分析析：——貸款主體體是乙企企業(yè)還是是銀行？？——貸款風險險在乙企企業(yè)還是是銀行？？——利息票據(jù)據(jù)乙企業(yè)業(yè)出具還還是銀行行出具？？——委托貸款款有何價價值？委托貸款款究竟價價值何在在？？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（四）、、房地產(chǎn)產(chǎn)信托涉涉稅風險險1、信托要要求——開發(fā)項目目四證齊齊全；——項目開發(fā)發(fā)自有資資金達到到35%以上；——房地產(chǎn)企企業(yè)具備備二級以以上開發(fā)發(fā)資質(zhì)。。2、信托資資金成本本：15%———18%3、借款數(shù)數(shù)額：幾幾千萬到到幾億元元4、類型：：貸款型、、股權型型、財產(chǎn)型、、混合型型等5、風險控控制6、涉稅風風險施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（五）、、房地產(chǎn)產(chǎn)融資性性售后回回租案例某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為解決資資金緊張張，同融融資租賃賃公司合合作，將將正在良良性運營營的2萬平方米米自有商商鋪進行行售后回回租。預預定以每每平方米米1.5萬元價格格進行不不動產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，取取得3億元資金金。同時時再將商商鋪租回回運營，，時間10年，每年年支付租租金4000萬元。請請問房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)如何進進行財稅稅處理？？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（六）、、房地產(chǎn)產(chǎn)融資性性售后回回購案例甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)處處于融資資考慮，，同乙企企業(yè)簽署署20套房子的的售后回回購協(xié)議議，約定定雙方先先簽署商商品房買買賣合同同，甲企企業(yè)以2000萬元將20套房子先先出售給給乙企業(yè)業(yè)，6個月后甲甲企業(yè)再再以2400萬元進行行回購。。請問甲甲企業(yè)如如何進行行財稅處處理？甲房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)為為解決資資金問題題，在取取得預售售許可證證前針對對企業(yè)員員工進行行內(nèi)部認認購，約約定以每每平方6000元的較低低價格將將商品房房銷售給給員工，，待取得得預售許許可證正正式開盤盤后，員員工可選選擇簽訂訂正式網(wǎng)網(wǎng)簽合同同保留房房子或者者以每平平方8000元價格將將商品房房回購給給企業(yè)。。請問甲甲企業(yè)如如何就此此業(yè)務進進行財稅稅處理？？施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（七）、、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資資金管理理其他風風險與解解決之道道抽逃注冊冊資本風險險資金往來來混亂風險險個人公司司資金不分風風險資金管理理失控風險險施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)施工工建設階階段資金金與利息息問題（七）、、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資資金管理理其他風風險與解解決之道道房地產(chǎn)企企業(yè)資金金外部管管理工具具——資金池資金池業(yè)務內(nèi)容成員單位賬戶余額上劃主動撥付與收款成員企業(yè)上存下借計息成員企業(yè)間委托貸款成員企業(yè)日間透支其他輔助業(yè)務施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)施工建建設階段段資金與與利息問問題（七）、、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資資金管理理其他風風險與解解決之道道房地產(chǎn)企企業(yè)資金金內(nèi)部管管理工具具——資金預算算管理投資方案融資方案進度方案資金計劃成本費用計劃融資計劃施工進度計劃資金計劃實施資金計劃調(diào)控資金計劃修改項目進度控制資金使用監(jiān)控施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資資金使用用監(jiān)控體體系房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用業(yè)務部門資金使用監(jiān)控財務部門資金使用監(jiān)控審計部門資金使用監(jiān)控施工建設設階段財財稅處理理與籌劃劃小結(jié)1、房地產(chǎn)施施工建設階階段是成本本主要形成成階段，成成本對象的的設置至關關重要，直直接影響到到最終的財財稅結(jié)果。。2、成本的核核算是否準準確及時，，證據(jù)鏈條條完備，影影響最終清清算中對成成本部分的的確認。3、后續(xù)成本本的發(fā)生在在所得稅和和土地增值值稅的處理理完全不同同，需要特特別警惕。。4、共同成本本分攤方法法的不同，，影響到不不同開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的單方方成本，從從而影響土土地增值稅稅清算的結(jié)結(jié)果。5、施工過程程中的利息息資本化、、借款利息息稅前扣除除問題很多多，必須預預先進行設設計，規(guī)避避風險。6、資金池是是解決資金金管理問題題的一個重重要工具，，不同規(guī)模模企業(yè)可以以尋求適合合自己的資資金池模式式。7、資金預算算管理是解解決資金管管理問題的的另一個重重要手段，，資金計劃劃的制定和和實施，資資金使用的的監(jiān)控，項項目進度的的控制均是是資金預算算管理應當當綜合考慮慮和協(xié)調(diào)的的關鍵內(nèi)容容。預售銷售階階段財稅處理與籌劃劃商品房銷售售收入商品房視同同銷售收入入精裝修房銷銷售收入以地換房合合作建房地下車庫銷銷售收入公共配套設設施銷售收收入買一贈一收收入拆遷安置與與補償收入入代收款項收收入租金收入預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃一、不同銷銷售收入涉涉稅風險分分析商品房銷售售收入商品房銷售售收入確認認標準營業(yè)稅：營業(yè)稅條例例第十二條營營業(yè)稅納稅稅義務發(fā)生生時間為納納稅人提供供應稅勞務務、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或或者銷售不不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收收入款項或或者取得索索取營業(yè)收收入款項憑憑據(jù)的當天天。國務院院財政、稅稅務主管部部門另有規(guī)規(guī)定的，從從其規(guī)定。。營業(yè)稅扣繳繳義務發(fā)生生時間為納納稅人營業(yè)業(yè)稅納稅義義務發(fā)生的的當天。營業(yè)稅條例例實施細則則第二十五條條納稅人轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權或者銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)，采取預預收款方式式的，其納納稅義務發(fā)發(fā)生時間為為收到預收收款的當天天。納稅人提供供建筑業(yè)或或者租賃業(yè)業(yè)勞務，采采取預收款款方式的，，其納稅義義務發(fā)生時時間為收到到預收款的的當天。預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房銷售售收入商品房銷售售收入確認認標準所得稅新31號文第六條企業(yè)業(yè)通過正式式簽訂《房地產(chǎn)銷售售合同》或《房地產(chǎn)預售售合同》所取得的收收入，應確確認為銷售收入的實現(xiàn)，具具體按以下下規(guī)定確認認：(一)采取一次性全額額收款方式式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應于實際收收訖價款或或取得索取取價款憑據(jù)據(jù)（權利））之日，確確認收入的的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方方式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款和付款款日確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)。付款方方提前付款款的，在實實際付款日日確認收入入的實現(xiàn)。。(三)采取銀行按揭方方式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款確定收收入額，其其首付款應應于實際收收到日確認認收入的實實現(xiàn)，余款款在銀行按按揭貸款辦辦理轉(zhuǎn)賬之之日確認收收入的實現(xiàn)現(xiàn)。預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房銷售售收入商品房銷售售收入確認認標準土地增值稅稅預繳同營業(yè)稅一一致土地增值稅稅清算1、簽訂商品品房銷售合合同，并收收到全部款款項，應確確認收入。。2、簽訂商品品房銷售合合同，收到到部分款項項（如按揭揭或分期付付款）或未未付款，也也以合同額額確認銷售售收入。預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房銷售售收入未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售收入1、未完工開開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入包包括哪些？？（1）預收賬款款貸方發(fā)生生額（2）其他企業(yè)業(yè)往來科目目案例：往來來款項中的的暫借款。。。。（3）定金、訂訂金等（保保證金、誠誠意金）——收取的定金金、訂金如如何進行會會計處理？？預收賬款還還是其他應應付款？案例某房地產(chǎn)企企業(yè)在開盤盤前進行客客戶預約登登記，凡登登記客戶先先提供身份份證復印件件一張并繳繳納誠意金金2萬元，待正正式開盤后后預約登記記的客戶可可優(yōu)先選房房，選中房房子的誠意意金抵頂房房款，放棄棄選房的退退還誠意金金。最終共共登記100人，收取200萬元誠意金金。請問這這部分收取取的誠意金金是否應繳繳納營業(yè)稅稅、土地增增值稅和所所得稅？預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房銷售售收入未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售收入1、未完工開開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入包包括哪些？？——營業(yè)稅是否否繳納？國家稅務總總局關于印印發(fā)《營業(yè)稅問題題解答(之一)》的通知國稅函發(fā)[1995]156號十八、問：：對于轉(zhuǎn)讓讓土地使用用權或銷售售不動產(chǎn)的的預收定金金，應如何何確定其納納稅義務發(fā)發(fā)生時間？？答：營業(yè)稅稅暫行條例例實施細則則第二十八八條規(guī)定：：“納稅人人轉(zhuǎn)讓土地地使用權或或銷售不動動產(chǎn)，采用用預收款方方式的，其其納稅義務務發(fā)生時間間為收到預預收款的當當天?！贝舜隧椧?guī)定所所稱預收款款，包括預收定金。因此，預預收定金的的營業(yè)稅納納稅義務發(fā)發(fā)生時間為為收到預收收定金的當當天?！枚愂欠穹窭U納？定金與訂金金的爭議——土地增值稅稅是否繳納納？預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房銷售售收入未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售收入1、未完工開開發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入包包括哪些？？（4）會員費案例：兩種種會員費2、非法預售售問題關鍵在于理理解什么是是銷售合同同？是否只只有房管局局網(wǎng)簽合同同才算數(shù)？？3、未完工收收入是否作作為廣告費費、業(yè)務宣宣傳費、業(yè)業(yè)務招待費費扣除基數(shù)數(shù)？預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃未完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售售收入案例：業(yè)務務招待費扣扣除問題某房地產(chǎn)公公司2009年成立，當當年發(fā)生業(yè)業(yè)務招待費費20萬元，2010年項目開始始取得銷售售收入18000萬元，當年年發(fā)生業(yè)務務招待費50萬元，請問問兩年業(yè)務務招待費如如何稅前扣扣除？——當年扣當年年——取得收入前前累計至取取得收入年年度一次結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)——整個項目周周期算總賬賬商品房銷售售收入預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)召開開股東會，，將10000平方商品房房分配給股股東作為分分紅；二、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將其其開發(fā)的100套住宅分配配給內(nèi)部員員工，作為為員工福利利；三、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以十十套商品房房抵償工程程款；四、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將一一套商品房房無償捐贈贈給自然人人乙；五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以5000平方商品房房換取另一一企業(yè)開發(fā)發(fā)用地一塊塊；六、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將1000平方米商品品房投資到到另一企業(yè)業(yè)；七、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將8000平方米住宅宅作為拆遷遷安置用房房；八、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將2000平方米商品品房轉(zhuǎn)為自自用；。。。。視同銷售收收入預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃商品房轉(zhuǎn)為為自用涉稅稅風險案例某房地產(chǎn)企企業(yè)2010年10月將1000平方米商鋪鋪現(xiàn)房轉(zhuǎn)為為自用，將將其成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入固定資資產(chǎn)，同時時于次月起起開始計提提折舊。但但2011年8月，由于公公司資金緊緊張，又將將該部分商商鋪轉(zhuǎn)讓，，請問此時時應如何繳繳稅？視同銷售收收入預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃案例：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)甲開發(fā)精精裝修住宅宅，為合理理避稅，在在同業(yè)主簽簽合同時，，將裝修合合同與銷售售合同分開開簽署，銷銷售合同按按照每平方方6500元簽訂，裝裝修合同按按照每平方方1200元簽訂。請請問這樣做做有無風險險？精裝修房銷銷售收入預售銷售階階段財稅處處理與籌劃劃一、有獨立立產(chǎn)權的地地下車庫，，作為獨立立成本對象象和清算對對象，確認認收入，確確認成本。。繳納營業(yè)