房地產(chǎn)之北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案課件

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理營(yíng)銷策劃方案北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目22019-3-132019-3-13營(yíng)銷策劃方案北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目22019-3-132019

我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價(jià)服務(wù)。

——同世飛天的使命3我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造專目錄第一部分：市場(chǎng)背景分析第二部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)第六部分：經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)第七部分：商場(chǎng)店鋪切割方案本案共分為七個(gè)部分：

4目錄第一部分：市場(chǎng)背景分析本案共分為七個(gè)部分：4

武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長(zhǎng)江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢(shì)。從傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，漢口是商業(yè)中心，漢陽(yáng)是工業(yè)中心，武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過(guò)多年的培育和營(yíng)造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點(diǎn)，已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。5武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長(zhǎng)江市場(chǎng)背景一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來(lái)一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽(yáng)區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的提升；6市場(chǎng)背景一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來(lái)一直保持著健一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來(lái)的數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇和商機(jī)。

隨著國(guó)際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)機(jī)。7一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來(lái)的數(shù)量增長(zhǎng)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

市場(chǎng)背景銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來(lái)武漢市尤其是漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長(zhǎng)速度。

8一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

市場(chǎng)背景銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：

商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)解放大道商圈武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢商場(chǎng)、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設(shè)大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、中心百貨、太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)等中南商圈中南廣場(chǎng)、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商、家樂福等珞喻商圈亞貿(mào)廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價(jià)廣場(chǎng)、銷品茂、麥德龍、中百倉(cāng)儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽(yáng)商場(chǎng)、中商21世紀(jì)購(gòu)物中心、家樂福、國(guó)美等9一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：商一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：武漢市已形成以解放大道、中山等為主的“多商圈”分布格局。

武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。

目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。10一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：10一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì)

國(guó)內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐武漢商業(yè)市場(chǎng)，極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場(chǎng)繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇；專業(yè)市場(chǎng)、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)生力軍，不斷搶占大型商場(chǎng)市場(chǎng)份額；綜合性購(gòu)物中心將成為武漢消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。

11一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì)國(guó)內(nèi)外二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目概況

12二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況12二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一——漢陽(yáng)“鐘家村商圈”，漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心區(qū)域；項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；總用地面積：24183.46㎡，地上總建筑面積137600㎡，其中商業(yè)面積43500㎡，停車位511個(gè)，容積率：5.70，綠化率：15.50

%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92㎡。13二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat14二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析Strengths二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）

項(xiàng)目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大；

開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；

項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積4萬(wàn)余平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，市場(chǎng)范圍東可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場(chǎng)影響范圍廣；周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購(gòu)買消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；15二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Stren二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Weakness（劣勢(shì)分析）

良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)相比落后，項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍；開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)；物業(yè)為狹長(zhǎng)底商，進(jìn)深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營(yíng)；本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。16二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Weaknes二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目提供了良好的成長(zhǎng)空間；

周邊區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)居民數(shù)量的增長(zhǎng)和居民收入的提高，為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場(chǎng)機(jī)會(huì)；周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間；17二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Opport二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目（SWOT）分析

Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；

城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值；北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)展連鎖，招商資源相對(duì)豐富。18二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目（SWOT）分析Oppor二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Threat（威脅分析）

北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷售；

項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長(zhǎng)。19二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Threat三、項(xiàng)目商業(yè)定位

業(yè)態(tài)定位：

社區(qū)商業(yè)休閑中心

功能定位：餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物、社區(qū)配套服務(wù)。

20三、項(xiàng)目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：20時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置

功能類別服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。21時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置

功能類別服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成：

核心商圈：良鄉(xiāng)商圈；輻射商圈：北京西部房山、豐臺(tái)海淀等區(qū)。22三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔四、樓層規(guī)劃布局

運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理

“倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：

樓層經(jīng)營(yíng)區(qū)域面經(jīng)營(yíng)品類備注東區(qū)F1精品館5100

金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾

不含1F臨街店鋪（2600㎡）

F2-3生活超市16400生活日常用品、小百貨等物業(yè)持有或整售(不含2F門市店)F4時(shí)尚流行館8800飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等業(yè)主自營(yíng)西邊步行街F1-2品牌店5000名品專業(yè)店、中西快餐等業(yè)主自營(yíng)F3餐飲、娛樂、2700餐飲、茶藝、KTV、院線等業(yè)主自營(yíng)23四、樓層規(guī)劃布局運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明： 商場(chǎng)的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過(guò)各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場(chǎng)的整體形象。24四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明： 24四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過(guò)其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來(lái)充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營(yíng)上突出“小、少、廉、精、飾、炫、酷、動(dòng)”的特征，小、動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位，精是對(duì)其商品屬性的定位，廉是對(duì)其價(jià)格的定位，少、炫、酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位，飾是對(duì)其經(jīng)營(yíng)品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營(yíng)特色，又是一樓經(jīng)營(yíng)品類的延伸和補(bǔ)充，提升四樓的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，擴(kuò)大商場(chǎng)商鋪的銷售面積。西區(qū)商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。

25四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定

樓層品類規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積備注F1精品館（7700㎡）F1臨街店鋪：1600㎡。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理室內(nèi)部分：1、名品街4100㎡；2、個(gè)人護(hù)理專業(yè)店：500㎡；3、項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理F2、F3生活超市（1.64萬(wàn)㎡）1、F2：7600㎡；（其余1100㎡規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800㎡。物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營(yíng)管理F4時(shí)尚流行館(8800㎡)1、百元商品街：4200㎡；2、電玩：600㎡；3、風(fēng)味小吃城：3200㎡；4、其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800㎡。1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理西區(qū)步行街F1-2品牌店（名品專業(yè)店、中西快餐等）：5000㎡；1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1—3F擬規(guī)劃約1500—2000㎡作為獨(dú)立餐飲店面；2、業(yè)主自營(yíng)、自行管理3F餐飲、娛樂、休閑：2700㎡。

26四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定

樓層品類規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面五、招商及運(yùn)營(yíng)

招商目標(biāo)品牌（略）招商建議：規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套；招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。27五、招商及運(yùn)營(yíng)

招商目標(biāo)品牌（略）27五、招商及運(yùn)營(yíng)招商策略

策略一：科學(xué)分類、合理配比；

策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先；策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn)；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；

28五、招商及運(yùn)營(yíng)招商策略策略一：科學(xué)分類、合理配比；28五、招商及運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議

模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)管理。29五、招商及運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租。

東區(qū)商鋪1、一層商鋪建筑面積為30～35㎡為主；所占比例為60%；20～30㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為10～15㎡為主；所占比例為60%；16～25㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。

滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。

30七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位

西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。

31七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)

西區(qū)商鋪

東區(qū)商鋪

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。

遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。

在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤(rùn)率。

32七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)西區(qū)商鋪東區(qū)商鋪東區(qū)的七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則

層總價(jià)一般控制在20～40萬(wàn)，盡量挖掘市場(chǎng)資源。首付款控制——首付款不宜超過(guò)4～10萬(wàn)元，降低投資門檻。

東區(qū)商鋪

西區(qū)商鋪

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街一層商鋪的價(jià)格為：10000元/㎡其他各層均價(jià)為6000元/㎡遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬(wàn)～200萬(wàn)。

二、三層均價(jià)為：6000元/㎡遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。

東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/㎡33七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營(yíng)群體和個(gè)體投資者

經(jīng)營(yíng)群體的主要特征1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營(yíng)企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。

個(gè)體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、國(guó)有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。

34七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營(yíng)群體和個(gè)體投七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10000元／㎡總房?jī)r(jià)30㎡×10000=30萬(wàn)元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬(wàn)元，貸款15萬(wàn)元)租金收益租金收益率10％年返租金額3萬(wàn)元(30萬(wàn)元×10％=3萬(wàn)元)提前返租購(gòu)房時(shí)返還3年租金9萬(wàn)元實(shí)際首付款6萬(wàn)元償還貸款10年15萬(wàn)元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元

東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)35七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析

投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬(wàn)元，40年累計(jì)收益120萬(wàn)元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬(wàn)元

(3萬(wàn)元×30+97110元—12.6萬(wàn)元=87.11萬(wàn)元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬(wàn)元(30×3=90萬(wàn)元)40年投資總收益177.111萬(wàn)元（87.111萬(wàn)元+90萬(wàn)元=177.111萬(wàn)元）36七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例

37八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬(wàn)m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%38八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例18%11%41%33%100.0%

與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。

39八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項(xiàng)目規(guī)模比例八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析1、寫字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。3、公寓功能特點(diǎn)其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并延長(zhǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利，且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。40八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套

酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。

41八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套酒店配八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套

公寓配套特點(diǎn)

1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。

42八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租。

東區(qū)商鋪1、一層商鋪建筑面積為30～35㎡為主；所占比例為60%；20～30㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為10～15㎡為主；所占比例為60%；16～25㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。

滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。

43七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位

西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。

44七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)

西區(qū)商鋪

東區(qū)商鋪

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。

遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。

在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤(rùn)率。

45七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)西區(qū)商鋪東區(qū)商鋪東區(qū)的七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則

層總價(jià)一般控制在20～40萬(wàn)，盡量挖掘市場(chǎng)資源。首付款控制——首付款不宜超過(guò)4～10萬(wàn)元，降低投資門檻。

東區(qū)商鋪

西區(qū)商鋪

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街一層商鋪的價(jià)格為：10000元/㎡其他各層均價(jià)為6000元/㎡遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬(wàn)～200萬(wàn)。

二、三層均價(jià)為：6000元/㎡遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。

東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/㎡46七、項(xiàng)目商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營(yíng)群體和個(gè)體投資者

經(jīng)營(yíng)群體的主要特征1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營(yíng)企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。

個(gè)體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、國(guó)有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。

47七、項(xiàng)目商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營(yíng)群體和個(gè)體投七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10000元／㎡總房?jī)r(jià)30㎡×10000=30萬(wàn)元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬(wàn)元，貸款15萬(wàn)元)租金收益租金收益率10％年返租金額3萬(wàn)元(30萬(wàn)元×10％=3萬(wàn)元)提前返租購(gòu)房時(shí)返還3年租金9萬(wàn)元實(shí)際首付款6萬(wàn)元償還貸款10年15萬(wàn)元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元

東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)48七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析

投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬(wàn)元，40年累計(jì)收益120萬(wàn)元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬(wàn)元

(3萬(wàn)元×30+97110元—12.6萬(wàn)元=87.11萬(wàn)元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬(wàn)元(30×3=90萬(wàn)元)40年投資總收益177.111萬(wàn)元（87.111萬(wàn)元+90萬(wàn)元=177.111萬(wàn)元）49七、項(xiàng)目商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例

50八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬(wàn)m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%51八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下物業(yè)功能寫字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例18%11%41%33%100.0%

與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。

52八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本項(xiàng)目規(guī)模比例八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析

各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析1、寫字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。3、公寓功能特點(diǎn)其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并延長(zhǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利，且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。53八、項(xiàng)目功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套

酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。

54八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套酒店配八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套

公寓配套特點(diǎn)

1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。

55八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套

寫字樓配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)作為白領(lǐng)階層，他們需求主要集中在生活需求方面，實(shí)用性和形象并重，講求生活質(zhì)量。2、配套內(nèi)容公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。員工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。3、共享配套銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。

56八、項(xiàng)目功能及配套建議本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套寫字樓八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布

各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求

配套名稱前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求

配套名稱美容、美體保健中心花店藥店、面包房超市配套名稱桑拿、淋浴健身房體操房?jī)和顒?dòng)室圖書室配套名稱西餐廳休息廳球類運(yùn)動(dòng)室空中花園

1、寫字樓配套需求

配套名稱銀行會(huì)議室商務(wù)中心高檔餐廳配套名稱員工餐廳、郵局咖啡廳夜總會(huì)57八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布各產(chǎn)品類型配套功八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3、寫字樓可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。4、高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。

各產(chǎn)品類型配套功能組合58八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布1、東部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部購(gòu)物和金融、通訊等部分商務(wù)功能功能。2、步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂功能。3、西部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、部分娛樂功能。4、高檔俱樂部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。

共享商業(yè)配套的分布59八、項(xiàng)目功能及配套建議配套功能組合與分布1、東部商業(yè)區(qū)共八、項(xiàng)目功能及配套建議高檔商務(wù)俱樂部

目標(biāo)客戶具備一定實(shí)力的公司的決策層人士

經(jīng)營(yíng)方式采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式

功能分類1、康體娛樂功能：健身房、桑拿、臺(tái)球、保齡球、壁球、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等；

2、高級(jí)餐飲：以高級(jí)西餐為主，以及日本、韓國(guó)料理等，兼有最高檔中餐；3、會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室；

4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間；60八、項(xiàng)目功能及配套建議高檔商務(wù)俱樂部目標(biāo)客戶具備一定實(shí)九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

營(yíng)銷總思路以“整體營(yíng)銷策略”、“未來(lái)營(yíng)銷策略”和“功能營(yíng)銷策略”為主要營(yíng)銷策略，針對(duì)未來(lái)的“中天人”定向推廣，結(jié)合中天國(guó)際流光溢彩的賣點(diǎn)，確定銷售和推廣策略。

“整體營(yíng)銷策略”

將“國(guó)際公寓、星G酒店、市G商圈和5A配套的綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）”融為一體，以強(qiáng)調(diào)中天國(guó)際的恢弘與大氣，以中天國(guó)際的綜合性來(lái)塑造新武漢的城市景觀，以關(guān)鍵詞——“中天·國(guó)際”，以攜領(lǐng)之勢(shì)樹立整體形象。61九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷總思路以“整體營(yíng)銷策略”、“未來(lái)營(yíng)銷九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

營(yíng)銷總思路

“未來(lái)營(yíng)銷策略”

昨日漢陽(yáng)，“晴川歷歷漢陽(yáng)樹,芳草萋萋鸚鵡州”。明日漢陽(yáng)，“錦繡長(zhǎng)江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。以“錦繡長(zhǎng)江”描繪漢陽(yáng)未來(lái)，描繪中天國(guó)際的未來(lái)

“功能營(yíng)銷策略”

以功能的第一性使整個(gè)武漢為之瞠目。以告別空調(diào)與頂G品質(zhì)的嚴(yán)重背離，使整個(gè)武漢為之結(jié)舌。62九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷總思路“未來(lái)營(yíng)銷策略”昨日漢陽(yáng)，九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

關(guān)鍵詞中天·國(guó)際

中天概念

天地之元點(diǎn)，歷法之根本；四季交更、時(shí)代變遷之臨界點(diǎn)。

《堯典》中記載，敘述了帝堯當(dāng)時(shí)制定歷法的情況。帝堯命令羲氏、和氏通過(guò)觀測(cè)日月星辰的運(yùn)行，制定歷法，告知百姓。具體的做法就是：“日中星鳥，以殷仲春”，“日永星火，以正仲夏”，“宵中星虛，以殷仲秋”，“日短星昴，以正仲冬”。也就是說(shuō)，晝夜等長(zhǎng)的時(shí)候，當(dāng)黃昏時(shí)見到鳥星升到中天，即為仲春或春分；白晝最長(zhǎng)的時(shí)候，見到大火星升到中天，即為仲夏或夏至；晝夜又等長(zhǎng)到時(shí)候，見到虛星升到中天，即為仲秋或秋分；白晝最短的時(shí)候，見到昴星升到中天，即為仲冬或冬至。

63九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略關(guān)鍵詞中天·國(guó)際中天概念天地之元點(diǎn)九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

關(guān)鍵詞

國(guó)際概念

注冊(cè)世界500強(qiáng)的國(guó)際商務(wù)空間國(guó)際品質(zhì)：頂級(jí)品質(zhì)＝節(jié)能＋智能居住世界各地朋友的世界村——中天國(guó)際公寓國(guó)際的思維方式：大武漢·大華中·大中國(guó)·大世界的思維方式。

64九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略關(guān)鍵詞國(guó)際概念注冊(cè)世界500強(qiáng)的國(guó)際九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

銷售策略

高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌

形成一個(gè)有效的貼合產(chǎn)品：漢陽(yáng)——武漢明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場(chǎng)推廣主題：中天·國(guó)際——武漢天元；因地制宜的高效率組合有效媒體——高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。

“五位一體”，多頭并進(jìn)，高效蓄水，快速銷售包裝成一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊(duì)伍、營(yíng)造一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境、設(shè)計(jì)一個(gè)好的推廣策略和形成一個(gè)好的項(xiàng)目管理體系及全員激勵(lì)措施。

65九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略銷售策略高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

促銷策略本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是“中天國(guó)際購(gòu)物中心”，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是“中天商廈”。促銷時(shí)“中天國(guó)際購(gòu)物中心”先行，重點(diǎn)進(jìn)行“中天國(guó)際大廈”的促銷。

整合資源

除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。

建立制度1、“全員獎(jiǎng)勵(lì)制度”；2、“客帶客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度”；3、VIP大客戶（團(tuán)購(gòu)）制度4、政府官員自動(dòng)行銷管理制度；5、促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度66九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略促銷策略本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是“中天國(guó)際購(gòu)物中九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

價(jià)格策略價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。

本項(xiàng)目的價(jià)格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間和保值、增值優(yōu)勢(shì)。

在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。

67九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略價(jià)格策略價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

促銷措施舉例——“中天國(guó)際大廈”

武漢市今年寫字樓大量面市，必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)空間與銷售渠道的深度開發(fā)

行銷策略：直銷為主的行銷原則盡快鎖定目標(biāo)大客戶，了解目標(biāo)客層投資需求，力爭(zhēng)以整售為主，配合廣告宣傳主動(dòng)上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。

低首付的付款方式中天國(guó)際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。

返租計(jì)劃針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租。

68九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略促銷措施舉例——“中天國(guó)際大廈”武漢市今九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

促銷措施舉例——“中天國(guó)際大廈”

買房、租房送豪華大小會(huì)議室其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。買房客戶贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或頻次迎合其需要。

買房租房送酒店套房買房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年10次），事先預(yù)約使用。

免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)、菜單式裝修服務(wù)以租代售方式（免息）69九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略促銷措施舉例——“中天國(guó)際大廈”買房、九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

銷控策略

整體銷控策略“中天國(guó)際購(gòu)物中心”、“中天國(guó)際大廈”、“中天國(guó)際大酒店”，依序銷控；“中天國(guó)際公寓”與“中天國(guó)際都市匯”同步進(jìn)行。

各產(chǎn)品的銷控策略1、“中天國(guó)際大廈”銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配。2、“中天國(guó)際大酒店”銷控策略：分區(qū)銷控，散、整合理控制。3、“中天國(guó)際公寓”與“中天國(guó)際都市匯”銷控策略：分樓、分層、分戶型合理銷控4、“中天國(guó)際購(gòu)物中心”銷控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷控策略70九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略銷控策略整體銷控策略“中天國(guó)際購(gòu)物中九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略

服務(wù)策略

“中天護(hù)照”——利益在線的互動(dòng)

鐘點(diǎn)助理——101服務(wù)升級(jí)版建議發(fā)行“中天護(hù)照”，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

傳統(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書人員，可以跟隨SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作

71九、項(xiàng)目營(yíng)銷策略服務(wù)策略“中天護(hù)照”——利益在線的互動(dòng)十、項(xiàng)目宣傳策略宣傳總精神

充分利用“中天國(guó)際”前期的宣傳成果，提煉中天·國(guó)際內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

中天·國(guó)際內(nèi)涵

——中天生活，看得見、用得著、影響生活方式、擁有榮譽(yù)感的生活；——中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。

第一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

1、第一性中天國(guó)際——告別空調(diào)的頂G品質(zhì)，武漢無(wú)同類。2、未來(lái)性中天國(guó)際——鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個(gè)元點(diǎn)。

72十、項(xiàng)目宣傳策略宣傳總精神充分利用“中天國(guó)際”十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)提煉

不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮明的賣點(diǎn)，在本項(xiàng)目中，必須將各產(chǎn)品類型的賣點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。以“中天國(guó)際大廈”為例，說(shuō)明賣點(diǎn)提煉過(guò)程。

中天國(guó)際生態(tài)寫字樓賣點(diǎn)精粹

極品物業(yè)

——綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運(yùn)用——高科技、智能化、人性化設(shè)備的配套呈現(xiàn)——綠色植物、綠色建筑、綠色生活——不一樣的客戶形態(tài)，一樣的皇家服務(wù)體系

73十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)提煉不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹

集錦多元——可貸款可按揭的靈活付款，可租可售的多維物業(yè)；——優(yōu)于儲(chǔ)蓄的兩大優(yōu)勢(shì)：可持續(xù)增值、可隨時(shí)取用；——強(qiáng)于股票的三大利好：低風(fēng)險(xiǎn)性，高成長(zhǎng)性，回報(bào)穩(wěn)定；——值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。

升級(jí)價(jià)值——辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購(gòu)物的多元業(yè)態(tài)；——休閑步行街、精品世界、VIP會(huì)所的多元產(chǎn)品；——名流商賈、中外機(jī)構(gòu)、世界村落共生共存的多元人群；——全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式。74十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹集錦多元——可貸款可按揭的十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹

星級(jí)服務(wù)——執(zhí)行“99+1”模式的新懶漢計(jì)劃；——星級(jí)大堂、星級(jí)會(huì)所、星級(jí)辦公的“星”生活；——業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；——換位思考，從“請(qǐng)消費(fèi)者注意”到“請(qǐng)注意消費(fèi)者”；75十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹星級(jí)服務(wù)——執(zhí)行“99+1十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹

技術(shù)智能——紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；——“指紋生活”上，“卡式生活”下，簡(jiǎn)單才是硬道理；——VOD點(diǎn)播、電子商務(wù)、遠(yuǎn)程可視會(huì)議輕松“指點(diǎn)”；

繼續(xù)發(fā)展——建筑是發(fā)展的，改進(jìn)+引進(jìn)，物業(yè)正無(wú)窮；——服務(wù)是發(fā)展的，人性+個(gè)性，滿分不滿足；——客戶是發(fā)展的，交流+溝通，生活起步走；——“中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無(wú)極限；76十、項(xiàng)目宣傳策略賣點(diǎn)精粹技術(shù)智能——紅外線遙控安保十、項(xiàng)目宣傳策略客群目標(biāo)策略

第一階段媒體目標(biāo)——提升內(nèi)涵，引起關(guān)注

第三階段媒介目標(biāo)——加大力度，引導(dǎo)消費(fèi)

第二階段媒介目標(biāo)——注重信息到達(dá)率，激發(fā)購(gòu)買欲望

此階段是項(xiàng)目推廣開盤前進(jìn)行宣傳造勢(shì)，以迅速提升中天國(guó)際的品牌內(nèi)涵為主要目的，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。

此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主要目的，激發(fā)他們的租賃、購(gòu)買欲望，形成租售市場(chǎng)的熱點(diǎn)。此階段為全面招租、銷售階段，針對(duì)目標(biāo)客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。

77十、項(xiàng)目宣傳策略客群目標(biāo)策略第一階段媒體目標(biāo)——提升十、項(xiàng)目宣傳策略廣告定位

廣告宣傳導(dǎo)入期

形象＝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝＋主要商務(wù)和商業(yè)中心的高空看板＋新聞媒體炒作

廣告鞏固期重點(diǎn)客戶群購(gòu)買欲望＝地段＋功能＋品質(zhì)＋服務(wù)＋投資收益

廣告加強(qiáng)期硬廣告＋軟廣告＋與促銷策略的實(shí)施形成

廣告消退期實(shí)現(xiàn)銷售突破＝珍板＋優(yōu)惠

78十、項(xiàng)目宣傳策略廣告定位廣告宣傳導(dǎo)入期形象＝項(xiàng)目現(xiàn)十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題

中天國(guó)際大廈

1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)“告別空調(diào)的5A級(jí)商務(wù)空間”2、輔助廣告語(yǔ)——整層度身定制豪邁雋永——360度空間有360度的商務(wù)社交生活；——開間隨意分割自在實(shí)用——給成長(zhǎng)企業(yè)提供和500強(qiáng)握手的機(jī)會(huì)?！⌒阄錆h，大氣辦公79十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題中天國(guó)際大廈1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題

中天國(guó)際公寓1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)中天國(guó)際公寓——提前入駐武漢高檔社區(qū)。2、輔助廣告語(yǔ)——只聽說(shuō)點(diǎn)菜服務(wù)，沒想到還有廚師“點(diǎn)播”，專屬的超快感?！羌?jí)酒店服務(wù)空降武漢——四星級(jí)的生活包廂——侍者&保姆&管家&商務(wù)助理80十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題中天國(guó)際公寓1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題

中天國(guó)際都市匯

1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)：體驗(yàn)五星級(jí)酒店公寓2、輔助廣告語(yǔ)三維住宅綜合體新武漢的“青年匯”我行我宿——挑戰(zhàn)單身公寓產(chǎn)品極限“中天國(guó)際都市匯”的“100+1”全服務(wù)在“中天國(guó)際都市匯”，做多面人。

81十、項(xiàng)目宣傳策略廣告主題中天國(guó)際都市匯1、主導(dǎo)廣告十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）銷售額（億元）住宅（中天國(guó)際公寓）4772048502.315寫字樓（中天國(guó)際商務(wù)中心）2331658501.364酒店（中天國(guó)際大酒店）1822263001.148公寓（中天國(guó)際都市匯）622152000.323西區(qū)二、三層512060000.307商業(yè)街和臨街店鋪5816250001.454東區(qū)一層5100100000.510東區(qū)四層880060000.528合計(jì)7.949項(xiàng)目銷售目標(biāo)及銷售收益82十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）銷售十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售標(biāo)及銷售收益：

7.949億元

83十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售標(biāo)及銷售收益：83十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)銷售分期

銷售期

實(shí)際銷售目標(biāo)總銷售期為18個(gè)月，其中商業(yè)銷售期為10個(gè)月，商務(wù)銷售期：18個(gè)月，住宅銷售期為12個(gè)月。1、銷售預(yù)約期：工作目標(biāo)是項(xiàng)目推廣和客戶積累，時(shí)間4個(gè)月。2、開盤強(qiáng)銷期：其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn)銷售額的突破,時(shí)間4個(gè)月。3、銷售擴(kuò)張期:其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn)銷售的增長(zhǎng),時(shí)間7個(gè)月。4、掃尾清盤期:其工作目標(biāo)是最大限度的提高銷售額,3個(gè)月。84十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)銷售分期銷售期實(shí)際銷售目標(biāo)總銷十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

1、開盤強(qiáng)銷期，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)30％，銷售額為：2.385億元2、銷售擴(kuò)張期，實(shí)現(xiàn)銷售額40%,銷售額為：3.180億元3、掃尾清盤期,實(shí)現(xiàn)銷售額15%,銷售額為：1.192億元實(shí)際銷售目標(biāo)（以15%為沉淀物業(yè)）：6.757億元實(shí)際銷售目標(biāo)階段銷售目標(biāo)85十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)1、開盤強(qiáng)200年

月

日商業(yè)部分竣工2007年1月1日開盤項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)2.385億元2006年9月銷售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售預(yù)約期項(xiàng)目銷售小組入駐2007年4月30日銷售擴(kuò)張期2007年11月30日2008年3月1日銷售強(qiáng)銷期銷售清盤期實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)3.180億元實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)1.192億元十一、項(xiàng)目銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)與銷售目標(biāo)進(jìn)度表86200年月日2007年1月1日項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)特別說(shuō)明：

本策劃案系我司工作人員在對(duì)武漢市商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，結(jié)合我司豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和貴司項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合我司外圍專家的論證，分析討論而形成的。

本報(bào)告只就貴司項(xiàng)目的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)收益分析、商場(chǎng)店鋪切割等方面進(jìn)行闡述和分析，僅供貴司及有關(guān)部門決策參考之用。

本報(bào)告為可行性分析報(bào)告，在項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)、開發(fā)、實(shí)施和運(yùn)作當(dāng)中，我司會(huì)依據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)的具體情，進(jìn)一步出具項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目具體實(shí)施方案等相關(guān)報(bào)告。87特別說(shuō)明：本策劃案系我司工作人員在對(duì)武漢市商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查謝謝88謝謝8889899090919192929393經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理營(yíng)銷策劃方案北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目952019-3-132019-3-13營(yíng)銷策劃方案北京碧桂園商業(yè)街項(xiàng)目22019-3-132019

我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造專業(yè)價(jià)值”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供專業(yè)價(jià)服務(wù)。

——同世飛天的使命96我們本著“專業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為客戶創(chuàng)造專目錄第一部分：市場(chǎng)背景分析第二部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)第六部分：經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)第七部分：商場(chǎng)店鋪切割方案本案共分為七個(gè)部分：

97目錄第一部分：市場(chǎng)背景分析本案共分為七個(gè)部分：4

武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長(zhǎng)江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢(shì)。從傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，漢口是商業(yè)中心，漢陽(yáng)是工業(yè)中心，武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過(guò)多年的培育和營(yíng)造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點(diǎn)，已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。98武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被長(zhǎng)江市場(chǎng)背景一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來(lái)一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽(yáng)區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的提升；99市場(chǎng)背景一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來(lái)一直保持著健一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來(lái)的數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇和商機(jī)。

隨著國(guó)際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)機(jī)。100一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析市場(chǎng)背景武漢城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來(lái)的數(shù)量增長(zhǎng)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

市場(chǎng)背景銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；未來(lái)武漢市尤其是漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長(zhǎng)速度。

101一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

市場(chǎng)背景銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：

商圈名稱主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)解放大道商圈武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢商場(chǎng)、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設(shè)大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、中心百貨、太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)等中南商圈中南廣場(chǎng)、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商、家樂福等珞喻商圈亞貿(mào)廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價(jià)廣場(chǎng)、銷品茂、麥德龍、中百倉(cāng)儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽(yáng)商場(chǎng)、中商21世紀(jì)購(gòu)物中心、家樂福、國(guó)美等102一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀武漢主要商圈分布：商一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：武漢市已形成以解放大道、中山等為主的“多商圈”分布格局。

武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。

目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。103一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：10一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì)

國(guó)內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐武漢商業(yè)市場(chǎng)，極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場(chǎng)繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加??；專業(yè)市場(chǎng)、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)生力軍，不斷搶占大型商場(chǎng)市場(chǎng)份額；綜合性購(gòu)物中心將成為武漢消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。

104一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析武漢市零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展態(tài)勢(shì)國(guó)內(nèi)外二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目概況

105二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況12二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一——漢陽(yáng)“鐘家村商圈”，漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心區(qū)域；項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；總用地面積：24183.46㎡，地上總建筑面積137600㎡，其中商業(yè)面積43500㎡，停車位511個(gè)，容積率：5.70，綠化率：15.50

%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92㎡。106二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat107二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析Strengths二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Strengths（優(yōu)勢(shì)分析）

項(xiàng)目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大；

開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；

項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積4萬(wàn)余平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，市場(chǎng)范圍東可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場(chǎng)影響范圍廣；周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購(gòu)買消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；108二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Stren二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Weakness（劣勢(shì)分析）

良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)相比落后，項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍；開發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)；物業(yè)為狹長(zhǎng)底商，進(jìn)深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營(yíng)；本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。109二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Weaknes二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

良線作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目提供了良好的成長(zhǎng)空間；

周邊區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)居民數(shù)量的增長(zhǎng)和居民收入的提高，為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場(chǎng)機(jī)會(huì)；周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間；110二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Opport二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目（SWOT）分析

Opportunity（機(jī)會(huì)分析）

項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；

城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值；北京各類商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)展連鎖，招商資源相對(duì)豐富。111二、項(xiàng)目概況及SWOT分析

項(xiàng)目（SWOT）分析Oppor二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析

Threat（威脅分析）

北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷售；

項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長(zhǎng)。112二、項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目（SWOT）分析Threat三、項(xiàng)目商業(yè)定位

業(yè)態(tài)定位：

社區(qū)商業(yè)休閑中心

功能定位：餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物、社區(qū)配套服務(wù)。

113三、項(xiàng)目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：20時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置

功能類別服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。114時(shí)尚店三、項(xiàng)目商業(yè)定位功能配置

功能類別服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成：

核心商圈：良鄉(xiāng)商圈；輻射商圈：北京西部房山、豐臺(tái)海淀等區(qū)。115三、項(xiàng)目商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔四、樓層規(guī)劃布局

運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理

“倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：

樓層經(jīng)營(yíng)區(qū)域面經(jīng)營(yíng)品類備注東區(qū)F1精品館5100

金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾

不含1F臨街店鋪（2600㎡）

F2-3生活超市16400生活日常用品、小百貨等物業(yè)持有或整售(不含2F門市店)F4時(shí)尚流行館8800飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等業(yè)主自營(yíng)西邊步行街F1-2品牌店5000名品專業(yè)店、中西快餐等業(yè)主自營(yíng)F3餐飲、娛樂、2700餐飲、茶藝、KTV、院線等業(yè)主自營(yíng)116四、樓層規(guī)劃布局運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明： 商場(chǎng)的垂直功能布局以“漢堡包”形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過(guò)各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場(chǎng)的整體形象。117四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明： 24四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過(guò)其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來(lái)充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營(yíng)上突出“小、少、廉、精、飾、炫、酷、動(dòng)”的特征，小、動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位，精是對(duì)其商品屬性的定位，廉是對(duì)其價(jià)格的定位，少、炫、酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位，飾是對(duì)其經(jīng)營(yíng)品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營(yíng)特色，又是一樓經(jīng)營(yíng)品類的延伸和補(bǔ)充，提升四樓的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，擴(kuò)大商場(chǎng)商鋪的銷售面積。西區(qū)商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。

118四、樓層規(guī)劃布局說(shuō)明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定

樓層品類規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積備注F1精品館（7700㎡）F1臨街店鋪：1600㎡。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理室內(nèi)部分：1、名品街4100㎡；2、個(gè)人護(hù)理專業(yè)店：500㎡；3、項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500㎡規(guī)劃為網(wǎng)吧。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理F2、F3生活超市（1.64萬(wàn)㎡）1、F2：7600㎡；（其余1100㎡規(guī)劃為門市店鋪）2、F3：8800㎡。物業(yè)持有或整售租戶自主經(jīng)營(yíng)管理F4時(shí)尚流行館(8800㎡)1、百元商品街：4200㎡；2、電玩：600㎡；3、風(fēng)味小吃城：3200㎡；4、其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800㎡。1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理西區(qū)步行街F1-2品牌店（名品專業(yè)店、中西快餐等）：5000㎡；1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū)1—3F擬規(guī)劃約1500—2000㎡作為獨(dú)立餐飲店面；2、業(yè)主自營(yíng)、自行管理3F餐飲、娛樂、休閑：2700㎡。

119四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定

樓層品類規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面五、招商及運(yùn)營(yíng)

招商目標(biāo)品牌（略）招商建議：規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套；招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。120五、招商及運(yùn)營(yíng)

招商目標(biāo)品牌（略）27五、招商及運(yùn)營(yíng)招商策略

策略一：科學(xué)分類、合理配比；

策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先；策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn)；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；

121五、招商及運(yùn)營(yíng)招商策略策略一：科學(xué)分類、合理配比；28五、招商及運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議

模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)管理。122五、招商及運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管七、項(xiàng)目商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營(yíng)或包租。

東區(qū)商鋪1、一層商鋪建筑面積為30～35㎡為主；所占比例為60%；20～30㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為10～15㎡為主；所占比例為60%