物業(yè)管理投標(biāo)課件

物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施包括:投標(biāo)前期階段、投標(biāo)實(shí)施階段、定標(biāo)總結(jié)階段三個(gè)階段的程序。第一節(jié):投標(biāo)前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標(biāo)資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關(guān)資料—包括招標(biāo)單位、招標(biāo)物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標(biāo)條件分析、競爭條件分析和市場風(fēng)險(xiǎn)分析。5.申請資格預(yù)審—提請資格預(yù)審。?物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施包括:投標(biāo)前期階段、投標(biāo)實(shí)施階段、?1二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定實(shí)行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時(shí)資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).[資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—?二、企業(yè)資質(zhì)?2三、投標(biāo)可行性分析1.招標(biāo)物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標(biāo)背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標(biāo)條件分析包括管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當(dāng)?shù)馗偁幷?、差異化競爭者的狀況分析。4.市場風(fēng)險(xiǎn)分析包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)的分析。?三、投標(biāo)可行性分析?3第二節(jié)：投標(biāo)實(shí)施階段一、投標(biāo)實(shí)施的步驟購買招標(biāo)文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費(fèi)用預(yù)算方案—標(biāo)價(jià)試算—標(biāo)價(jià)評估調(diào)整—辦理投標(biāo)保函—編制標(biāo)書—封送標(biāo)書保函.二、注意事項(xiàng)1.[購買招標(biāo)文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標(biāo)前業(yè)主答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類.2.注意招標(biāo)文件的翻譯工作.3.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定.如開標(biāo)定標(biāo)時(shí)間,投標(biāo)保證書,服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)及范圍,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明等.?第二節(jié)：投標(biāo)實(shí)施階段一、投標(biāo)實(shí)施的步驟?42.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標(biāo)方作出書面答復(fù).2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件因素.3.查清工程土建構(gòu)造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進(jìn)行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構(gòu)成、收入層次、服務(wù)要求等）5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。6.驗(yàn)收物業(yè)的各種項(xiàng)目質(zhì)量.包括(1)工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定和設(shè)計(jì)要求.(2)技術(shù)質(zhì)量是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設(shè)施設(shè)備調(diào)試和運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設(shè)施分布情況.?2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]?53.[制定管理方案]1.列出詳細(xì)的管理服務(wù)內(nèi)容.2.列出詳細(xì)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).3.明確管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式.4.制定階段性的管理服務(wù)目標(biāo).5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測算工作量]1.測算基本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護(hù)的工作量。2.測算專項(xiàng)業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護(hù)等。3.測算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民服務(wù)的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)的工作量。?3.[制定管理方案]?65.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]1.標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款和保證金的確定.2.管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金的確定.3.管理期間的費(fèi)用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風(fēng)險(xiǎn)資金的測算.6.[標(biāo)價(jià)試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費(fèi)用+利潤—其他收入)/(可收費(fèi)面積)=標(biāo)價(jià).3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會招標(biāo)文件規(guī)定要求和條件.?5.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]?77.[標(biāo)價(jià)評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評估調(diào)整.2.對不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進(jìn)行調(diào)整.8.[辦理投標(biāo)保函]1.投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書和投標(biāo)保函.2.中標(biāo)后必須按通知規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)簽約.3.簽約后一定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標(biāo)規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無效投標(biāo).5.中標(biāo)方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標(biāo)方的保證金在定標(biāo)后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.?7.[標(biāo)價(jià)評估調(diào)整]?89.[編制投標(biāo)書]1.投標(biāo)方作出最終投標(biāo)決策.2.按招標(biāo)文件編制正式投標(biāo)書.3.準(zhǔn)備提交要求的全部投標(biāo)文件.10.[封送標(biāo)書保函]1.所有投標(biāo)文件準(zhǔn)備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標(biāo)方放錯(cuò)文件所發(fā)生的一切事故,招標(biāo)方概不負(fù)責(zé).3.密封投標(biāo)書過早開啟,招標(biāo)方可予以拒絕并退還投標(biāo)人.4.投標(biāo)文件從截至日期起有效期為30天;招標(biāo)人可拒絕在投標(biāo)截至?xí)r間后收到的投標(biāo)書.?9.[編制投標(biāo)書]?9第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標(biāo)的總結(jié)工作1.分析未中標(biāo)原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標(biāo)工作總結(jié)報(bào)告.?第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約?10三、資料整理歸檔1.招標(biāo)文件2.招標(biāo)文件附件及圖紙.3.招標(biāo)會議記錄和書面文件.4.投標(biāo)文件和投標(biāo)書.5.投標(biāo)保函和履約保函.6.與招標(biāo)方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.?三、資料整理歸檔?11第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容一、組成要素1.投標(biāo)致函主要內(nèi)容包括:管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總報(bào)價(jià)金額、合同期限、履約保證金承諾、投標(biāo)報(bào)價(jià)有效期、法律約定、對招標(biāo)方的表述等。2.投標(biāo)附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實(shí)施方案等。?第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容?12二、物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容1.投標(biāo)綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽(yù)材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8.管理服務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)算方案9.項(xiàng)目開標(biāo)一覽表10.項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格表三、物業(yè)管理投標(biāo)書樣本（略）?二、物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容?13第二節(jié)：投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)一、投標(biāo)書的基本要素1.計(jì)量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位.2.貨幣形式按招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范按照國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編寫.4.表述方式標(biāo)書表述前后一致,風(fēng)格統(tǒng)一,符合招標(biāo)文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識,規(guī)范專業(yè)編寫標(biāo)書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實(shí)齊全.?第二節(jié)：投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)一、投標(biāo)書的基本要素?14二、投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.規(guī)范正確的填寫方式.4.不得改變標(biāo)書格式.5.計(jì)算數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確無誤.6.提供合理報(bào)價(jià).7.標(biāo)書包裝整潔美觀.8.報(bào)價(jià)方式規(guī)范.9.嚴(yán)守機(jī)密,公平競爭.?二、投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)?15第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略一、影響競標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵因素1.標(biāo)價(jià)一般采用“成本加價(jià)法”或“固定利潤法”.包括管理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用和適當(dāng)利潤三部分。2.經(jīng)濟(jì)條件包括招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理服務(wù)水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實(shí)力、服務(wù)優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、公關(guān)優(yōu)勢等。4.企業(yè)實(shí)力資金實(shí)力、人才實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、個(gè)性優(yōu)勢等。?第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略?16二、投標(biāo)策略的原則1.集中實(shí)力,重點(diǎn)突破.2.客觀分析,趨利避險(xiǎn).3.精益求精,合理估算.4.適當(dāng)加價(jià),合理報(bào)價(jià).5.加強(qiáng)調(diào)查,了解市場.三、投標(biāo)策略類型1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標(biāo)方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低成本策略.降低利潤空間,控制管理成本,采用更低的報(bào)價(jià)競標(biāo)的策略.4.差異化策略.采用個(gè)性化的管理服務(wù)內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差別.?二、投標(biāo)策略的原則?17第二節(jié):投標(biāo)報(bào)價(jià)策略一、投標(biāo)前期報(bào)價(jià)策略1.模糊報(bào)價(jià)策略.沒有明確性的價(jià)格數(shù)值2.試探報(bào)價(jià)策略.給范圍性的價(jià)格值3.組合報(bào)價(jià)策略.給多種組合的多價(jià)格值二、投標(biāo)中期報(bào)價(jià)策略1.修正報(bào)價(jià)策略.根據(jù)改變情況修正報(bào)價(jià)2.讓利報(bào)價(jià)策略.預(yù)留一定讓利空間報(bào)價(jià)3.多向報(bào)價(jià)策略.提供多方案的多個(gè)報(bào)價(jià)三、投標(biāo)后期報(bào)價(jià)策略1.妥協(xié)報(bào)價(jià)策略.最大限度讓步的報(bào)價(jià)2.改變報(bào)價(jià)策略.突出優(yōu)勢,抬高報(bào)價(jià)3.討價(jià)報(bào)價(jià)策略.與招標(biāo)方討價(jià)還價(jià)?第二節(jié):投標(biāo)報(bào)價(jià)策略一、投標(biāo)前期報(bào)價(jià)策略?18第三節(jié):標(biāo)價(jià)估算策略1.成本加高策略.對各項(xiàng)管理成本適當(dāng)加高,使得利潤變小,滿足招標(biāo)方對利潤度的認(rèn)可.2.內(nèi)容限制策略.對管理服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行限制,降低管理成本,從而降低標(biāo)價(jià).3.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償策略.對各種風(fēng)險(xiǎn)提出補(bǔ)償約定,降低管理風(fēng)險(xiǎn),形成隱含標(biāo)價(jià).4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個(gè)項(xiàng)目,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個(gè)標(biāo)價(jià)估算值進(jìn)行分析.?第三節(jié):標(biāo)價(jià)估算策略1.成本加高策略.?19第八章:招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開標(biāo)包括公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)兩種形式。一、開標(biāo)時(shí)間1.在招標(biāo)文件中有明確規(guī)定,一般在投標(biāo)截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標(biāo),需書面通知各投標(biāo)方.3.開標(biāo)時(shí)各投標(biāo)方需法人代表或委托代理人簽名報(bào)到,否則視為自動(dòng)棄權(quán).二、開標(biāo)組織1.招標(biāo)委員會主持,行政主管部門、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)等參加，公證部門公證。2.招標(biāo)委員會應(yīng)單數(shù),開標(biāo)時(shí)招標(biāo)委員會主席和多數(shù)委員須參加,否則視為開標(biāo)無效.?第八章:招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開標(biāo)?20三、開標(biāo)程序1.宣布評標(biāo)委員會名單.2.招標(biāo)單位法人代表介紹招標(biāo)情況.3.宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)、評標(biāo)原則。4.宣布被取消資格的投標(biāo)方名單,由評標(biāo)委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函,主持抽簽,決定唱標(biāo)順序.6.主席唱標(biāo),投標(biāo)方宣讀投標(biāo)文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標(biāo)會議結(jié)束.9.開標(biāo)會議記錄存檔.?三、開標(biāo)程序?21四、開標(biāo)時(shí)的注意事項(xiàng)【招標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.制定開標(biāo)規(guī)則,維護(hù)會場紀(jì)律.2.規(guī)范開標(biāo)程序,控制開標(biāo)時(shí)間.3.公平公正公開,嚴(yán)禁徇私舞弊.4.公開招標(biāo)公告,及時(shí)通知各方.【投標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.遵守開標(biāo)規(guī)定,確保開標(biāo)及時(shí).2.嚴(yán)肅會場紀(jì)律,保證開標(biāo)順利.3.明確投標(biāo)規(guī)則,嚴(yán)禁各方串通.4.嚴(yán)格評標(biāo)紀(jì)律,投標(biāo)評標(biāo)私下不得接觸.5.初步排除無效投標(biāo),但不確定中標(biāo)單位.6.澄清投標(biāo)說明,不得更改投標(biāo)內(nèi)容.?四、開標(biāo)時(shí)的注意事項(xiàng)?22五、投標(biāo)期延長1.原則上不延長,特殊須延長要征求投標(biāo)各方意見.2.拒絕延長的,招標(biāo)方不得沒收其投標(biāo)保證金.3.同意延長的,也無權(quán)要求更改其投標(biāo)書的內(nèi)容.六、無效標(biāo)書1。未加蓋投標(biāo)方法人代表印或簽字的標(biāo)書。2。標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)公司公章。3。逾期送達(dá)的投標(biāo)書。4。投標(biāo)方法人代表未按時(shí)出席開標(biāo)會議的。5。未按規(guī)定格式編制標(biāo)書或字跡不清難以辨認(rèn)。七、投標(biāo)活動(dòng)作廢1。招標(biāo)方認(rèn)為各投標(biāo)方報(bào)價(jià)均過高或均無法達(dá)到招標(biāo)文件要求的；2。合格投標(biāo)文件過少，不能保證投標(biāo)競爭性的。3。招標(biāo)方不能宣布作廢后按原招標(biāo)文件二次招標(biāo)。4。投標(biāo)活動(dòng)作廢后，要退還投標(biāo)保證金。?五、投標(biāo)期延長?23第二節(jié)：評標(biāo)一、評標(biāo)的原則1.公開公平公正的原則.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好的原則。二、評標(biāo)的程序1.投標(biāo)書的初步評議。包括投標(biāo)人資格審查、投標(biāo)書內(nèi)容審查、投標(biāo)計(jì)算偏差審查等。2.投標(biāo)書的詳細(xì)評審.包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)、承諾條件等進(jìn)行審查。3.對投標(biāo)方詢標(biāo).招標(biāo)方對投標(biāo)方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標(biāo)報(bào)告.編寫評標(biāo)情況報(bào)告,推薦候選中標(biāo)單位.?第二節(jié)：評標(biāo)一、評標(biāo)的原則?24三、評標(biāo)方法以標(biāo)價(jià)為基本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評價(jià)?！镜燃壴u分法】[適用]以管理服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)的項(xiàng)目.[程序]1.把所有服務(wù)項(xiàng)目分成若干指標(biāo)并確定不同的等級分?jǐn)?shù).2.對各投標(biāo)書滿足的程度給出相應(yīng)的分?jǐn)?shù).3.對各項(xiàng)分?jǐn)?shù)按相應(yīng)加權(quán)進(jìn)行計(jì)算合計(jì).4.得出各投標(biāo)方的最終總分.5.比較各投標(biāo)方的分?jǐn)?shù),得分最高的前三名為推薦中標(biāo)單位.?三、評標(biāo)方法?25【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目。[程序]1.確定管理、服務(wù)、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷”和“熱”的程度，確定“大、中、小”三個(gè)等級。2.對各投標(biāo)方進(jìn)行各項(xiàng)的“冷熱”等級評定.3.確定招標(biāo)方最關(guān)心的依次的項(xiàng)目程度.4.比較各投標(biāo)方滿足招標(biāo)關(guān)心因素的“冷熱”次序.5.確定滿足熱程度最高且熱項(xiàng)目最多的前幾個(gè)公司為推薦中標(biāo)單位.?【冷熱比較分析法】?26【關(guān)鍵因素評分法】[適用]對管理服務(wù)有特殊或重點(diǎn)要求的項(xiàng)目.[程序]1.確定每個(gè)因素的“優(yōu)良中可差”的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn).2.確定各級的分值標(biāo)準(zhǔn)和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn).4.對各個(gè)投標(biāo)方進(jìn)行評價(jià)和計(jì)算分值.5.比較各投標(biāo)方分值,分值高的前三名為推薦中標(biāo)單位.?【關(guān)鍵因素評分法】?27四、評標(biāo)有關(guān)規(guī)定1.評標(biāo)委員會有權(quán)索要投標(biāo)方有關(guān)資料,但須通過招標(biāo)辦,不得私自與投標(biāo)方聯(lián)系接觸.2.委員有權(quán)到投標(biāo)方實(shí)地考察,但須有招標(biāo)辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標(biāo)方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標(biāo)公正性的關(guān)系存在時(shí),應(yīng)主動(dòng)申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標(biāo)立場.6.在對投標(biāo)方的詢標(biāo)過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的部分.?四、評標(biāo)有關(guān)規(guī)定?28第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作1.檢查服務(wù)質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報(bào)價(jià)與補(bǔ)充說明.3.審議主要服務(wù)方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、注意事項(xiàng)1.若滿意標(biāo)書仍有不能接受偏差，應(yīng)書面通知投標(biāo)方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標(biāo)書中標(biāo).3.若投標(biāo)方過多,可制定更嚴(yán)格的淘汰標(biāo)準(zhǔn),但要在投標(biāo)須知中說明.4.有關(guān)投標(biāo)書替代方案的規(guī)定應(yīng)在投標(biāo)須知中有相應(yīng)的說明.5.評標(biāo)選擇不是標(biāo)價(jià)越低越好.6.評標(biāo)與定標(biāo)的采用方法和主要考慮因素應(yīng)在投標(biāo)須知中注明.?第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作?29三、定標(biāo)后的工作1.書面通知中標(biāo)單位.2.雙方進(jìn)入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標(biāo)單位提交履約保證金,收回投標(biāo)保函.4.協(xié)助中標(biāo)單位進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標(biāo)單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標(biāo).2.退回投標(biāo)保函.3.有效期結(jié)束時(shí)仍未能定標(biāo),應(yīng)通知推薦中標(biāo)單位延長投標(biāo)保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標(biāo)延期而調(diào)整合同價(jià)格.5.不同意延期的單位,視為自動(dòng)退出.?三、定標(biāo)后的工作?30第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括服務(wù)改進(jìn)建議、更改局部條件、規(guī)范不合理?xiàng)l款、修改報(bào)價(jià)等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成部分,通常需要招標(biāo)方和中標(biāo)方簽字以示證明.3.發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書中標(biāo)函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實(shí)質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.?第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂?31二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點(diǎn)和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)基本情況2.委托管理事項(xiàng)3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標(biāo)6.管理服務(wù)費(fèi)用7.管理獎(jiǎng)懲措施8.違約雙方責(zé)任9.其他約定事項(xiàng)10.合同的附件?二、管理合同的構(gòu)成?32第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實(shí)際履行和適當(dāng)履行兩種。一、履行的原則1.協(xié)作履行原則.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時(shí)可要求對方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢變更原則.在客觀事實(shí)，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見事實(shí)，歸責(zé)雙方當(dāng)事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔(dān)保1.遞交時(shí)間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔(dān)保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。?第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實(shí)際履行和適當(dāng)履行兩種。?33三、合同的變更和解除【合同變更】[特點(diǎn)]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系基礎(chǔ).2.具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定.3.具備法定形式.4.非實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.若變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行部分產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當(dāng)事人造成了損害,則另一方當(dāng)事人應(yīng)負(fù)相應(yīng)賠償責(zé)任.?三、合同的變更和解除?34【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當(dāng)事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當(dāng)事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權(quán)要求采取補(bǔ)救措施,并要求賠償損失.?【合同解除】?35四、違約的法律責(zé)任【違約行為的種類】1.屆期違約和預(yù)期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當(dāng)履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責(zé)任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補(bǔ)救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責(zé)事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責(zé)條款.?四、違約的法律責(zé)任?36第十章:物業(yè)管理費(fèi)的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標(biāo)書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定人工費(fèi)：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費(fèi)：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價(jià)格支出委托專業(yè)公司維護(hù)的設(shè)備及綠地的費(fèi)用按照市場價(jià)格。人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)見表?第十章:物業(yè)管理費(fèi)的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明?37

人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表?人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表?38㈡收支預(yù)測1、物業(yè)管理費(fèi)收入測算管理費(fèi)按芳村寫字樓的市場價(jià)格水平及花園大廈的實(shí)際情況制定。停車場收費(fèi)按照政府的有關(guān)規(guī)定和60個(gè)車位的數(shù)量制定。①管理費(fèi)：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停車場：60×300元=18000×12=216000元/年合計(jì)：5841900元/年2、物業(yè)管理費(fèi)用支出測算見表?㈡收支預(yù)測?39

物業(yè)管理費(fèi)用支出測算表?物業(yè)管理費(fèi)用支出測算表?40??413、經(jīng)費(fèi)測算分析：總收入-總支出=盈利（5841900-5570524.32=271375.68元/年）（總收入的4.6%）?3、經(jīng)費(fèi)測算分析：?42ThankYou!?ThankYou!?43每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-2212月-22Thursday,December29,2022天生我材必有用，千金散盡還復(fù)來。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22得道多助失道寡助，掌控人心方位上。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22擴(kuò)展市場，開發(fā)未來，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在。29十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022時(shí)間是人類發(fā)展的空間。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科學(xué)，你是國力的靈魂；同時(shí)又是社會發(fā)展的標(biāo)志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機(jī)緣。事件和決定，這些機(jī)緣、事件和決定在它們實(shí)現(xiàn)的當(dāng)時(shí)是取決于我們的意志的。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財(cái)上的親密，破壞友誼。12月-222022/12/2911:09:3212月-22謝謝大家！每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-44生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22日復(fù)一日的努力只為成就美好的明天。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全放在第一位，防微杜漸。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22精益求精，追求卓越，因?yàn)橄嘈哦鴤ゴ蟆?9十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22讓自己更加強(qiáng)大，更加專業(yè)，這才能讓自己更好。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022這些年的努力就為了得到相應(yīng)的回報(bào)。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科學(xué)，你是國力的靈魂；同時(shí)又是社會發(fā)展的標(biāo)志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22相信命運(yùn)，讓自己成長，慢慢的長大。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022愛情，親情，友情，讓人無法割舍。12月-222022/12/2911:09:3212月-22謝謝大家！生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。12月-2212月-2245物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施包括:投標(biāo)前期階段、投標(biāo)實(shí)施階段、定標(biāo)總結(jié)階段三個(gè)階段的程序。第一節(jié):投標(biāo)前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標(biāo)資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關(guān)資料—包括招標(biāo)單位、招標(biāo)物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標(biāo)條件分析、競爭條件分析和市場風(fēng)險(xiǎn)分析。5.申請資格預(yù)審—提請資格預(yù)審。?物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施包括:投標(biāo)前期階段、投標(biāo)實(shí)施階段、?46二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定實(shí)行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時(shí)資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下項(xiàng)目的投標(biāo)議標(biāo).[資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—?二、企業(yè)資質(zhì)?47三、投標(biāo)可行性分析1.招標(biāo)物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標(biāo)背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標(biāo)條件分析包括管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當(dāng)?shù)馗偁幷?、差異化競爭者的狀況分析。4.市場風(fēng)險(xiǎn)分析包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)的分析。?三、投標(biāo)可行性分析?48第二節(jié)：投標(biāo)實(shí)施階段一、投標(biāo)實(shí)施的步驟購買招標(biāo)文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費(fèi)用預(yù)算方案—標(biāo)價(jià)試算—標(biāo)價(jià)評估調(diào)整—辦理投標(biāo)保函—編制標(biāo)書—封送標(biāo)書保函.二、注意事項(xiàng)1.[購買招標(biāo)文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標(biāo)前業(yè)主答復(fù)”和“計(jì)入索賠項(xiàng)目”兩類.2.注意招標(biāo)文件的翻譯工作.3.注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定.如開標(biāo)定標(biāo)時(shí)間,投標(biāo)保證書,服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)及范圍,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明等.?第二節(jié)：投標(biāo)實(shí)施階段一、投標(biāo)實(shí)施的步驟?492.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標(biāo)方作出書面答復(fù).2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報(bào)價(jià)有關(guān)的外在風(fēng)險(xiǎn)條件因素.3.查清工程土建構(gòu)造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進(jìn)行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構(gòu)成、收入層次、服務(wù)要求等）5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理?xiàng)l件。6.驗(yàn)收物業(yè)的各種項(xiàng)目質(zhì)量.包括(1)工程項(xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定和設(shè)計(jì)要求.(2)技術(shù)質(zhì)量是否達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設(shè)施設(shè)備調(diào)試和運(yùn)轉(zhuǎn)是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設(shè)施分布情況.?2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]?503.[制定管理方案]1.列出詳細(xì)的管理服務(wù)內(nèi)容.2.列出詳細(xì)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).3.明確管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和方式.4.制定階段性的管理服務(wù)目標(biāo).5.明確各方的合同權(quán)利和義務(wù).4.[測算工作量]1.測算基本業(yè)務(wù)工作量.包括日常辦公、日常維護(hù)的工作量。2.測算專項(xiàng)業(yè)務(wù)工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設(shè)備維護(hù)等。3.測算特色業(yè)務(wù)工作量.包括特約業(yè)務(wù)和便民服務(wù)的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務(wù)工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務(wù)的工作量。?3.[制定管理方案]?515.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]1.標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款和保證金的確定.2.管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金的確定.3.管理期間的費(fèi)用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風(fēng)險(xiǎn)資金的測算.6.[標(biāo)價(jià)試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費(fèi)用+利潤—其他收入)/(可收費(fèi)面積)=標(biāo)價(jià).3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領(lǐng)會招標(biāo)文件規(guī)定要求和條件.?5.[制定費(fèi)用預(yù)算方案]?527.[標(biāo)價(jià)評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評估調(diào)整.2.對不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進(jìn)行調(diào)整.8.[辦理投標(biāo)保函]1.投標(biāo)人在投標(biāo)有效期內(nèi)不得撤回標(biāo)書和投標(biāo)保函.2.中標(biāo)后必須按通知規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)簽約.3.簽約后一定時(shí)間內(nèi)投標(biāo)人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標(biāo)規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo),將被視為無效投標(biāo).5.中標(biāo)方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標(biāo)方的保證金在定標(biāo)后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.?7.[標(biāo)價(jià)評估調(diào)整]?539.[編制投標(biāo)書]1.投標(biāo)方作出最終投標(biāo)決策.2.按招標(biāo)文件編制正式投標(biāo)書.3.準(zhǔn)備提交要求的全部投標(biāo)文件.10.[封送標(biāo)書保函]1.所有投標(biāo)文件準(zhǔn)備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標(biāo)方放錯(cuò)文件所發(fā)生的一切事故,招標(biāo)方概不負(fù)責(zé).3.密封投標(biāo)書過早開啟,招標(biāo)方可予以拒絕并退還投標(biāo)人.4.投標(biāo)文件從截至日期起有效期為30天;招標(biāo)人可拒絕在投標(biāo)截至?xí)r間后收到的投標(biāo)書.?9.[編制投標(biāo)書]?54第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權(quán)利和履行義務(wù).二、未中標(biāo)的總結(jié)工作1.分析未中標(biāo)原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標(biāo)工作總結(jié)報(bào)告.?第三節(jié):定標(biāo)總結(jié)階段一、中標(biāo)后的合同簽訂和履約?55三、資料整理歸檔1.招標(biāo)文件2.招標(biāo)文件附件及圖紙.3.招標(biāo)會議記錄和書面文件.4.投標(biāo)文件和投標(biāo)書.5.投標(biāo)保函和履約保函.6.與招標(biāo)方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.?三、資料整理歸檔?56第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容一、組成要素1.投標(biāo)致函主要內(nèi)容包括:管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、總報(bào)價(jià)金額、合同期限、履約保證金承諾、投標(biāo)報(bào)價(jià)有效期、法律約定、對招標(biāo)方的表述等。2.投標(biāo)附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實(shí)施方案等。?第六章:物業(yè)管理投標(biāo)書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容?57二、物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容1.投標(biāo)綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽(yù)材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)8.管理服務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)算方案9.項(xiàng)目開標(biāo)一覽表10.項(xiàng)目投標(biāo)價(jià)格表三、物業(yè)管理投標(biāo)書樣本（略）?二、物業(yè)管理投標(biāo)書的主要內(nèi)容?58第二節(jié)：投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)一、投標(biāo)書的基本要素1.計(jì)量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位.2.貨幣形式按招標(biāo)文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范按照國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編寫.4.表述方式標(biāo)書表述前后一致,風(fēng)格統(tǒng)一,符合招標(biāo)文件要求.5.理論技巧結(jié)合各種相關(guān)理論知識,規(guī)范專業(yè)編寫標(biāo)書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實(shí)齊全.?第二節(jié)：投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)一、投標(biāo)書的基本要素?59二、投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.規(guī)范正確的填寫方式.4.不得改變標(biāo)書格式.5.計(jì)算數(shù)據(jù)必須準(zhǔn)確無誤.6.提供合理報(bào)價(jià).7.標(biāo)書包裝整潔美觀.8.報(bào)價(jià)方式規(guī)范.9.嚴(yán)守機(jī)密,公平競爭.?二、投標(biāo)書編寫中的注意事項(xiàng)?60第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略一、影響競標(biāo)結(jié)果的關(guān)鍵因素1.標(biāo)價(jià)一般采用“成本加價(jià)法”或“固定利潤法”.包括管理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用和適當(dāng)利潤三部分。2.經(jīng)濟(jì)條件包括招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理服務(wù)水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實(shí)力、服務(wù)優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、公關(guān)優(yōu)勢等。4.企業(yè)實(shí)力資金實(shí)力、人才實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、個(gè)性優(yōu)勢等。?第七章:物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)第一節(jié):物業(yè)管理投標(biāo)總體策略?61二、投標(biāo)策略的原則1.集中實(shí)力,重點(diǎn)突破.2.客觀分析,趨利避險(xiǎn).3.精益求精,合理估算.4.適當(dāng)加價(jià),合理報(bào)價(jià).5.加強(qiáng)調(diào)查,了解市場.三、投標(biāo)策略類型1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標(biāo)方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低成本策略.降低利潤空間,控制管理成本,采用更低的報(bào)價(jià)競標(biāo)的策略.4.差異化策略.采用個(gè)性化的管理服務(wù)內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差別.?二、投標(biāo)策略的原則?62第二節(jié):投標(biāo)報(bào)價(jià)策略一、投標(biāo)前期報(bào)價(jià)策略1.模糊報(bào)價(jià)策略.沒有明確性的價(jià)格數(shù)值2.試探報(bào)價(jià)策略.給范圍性的價(jià)格值3.組合報(bào)價(jià)策略.給多種組合的多價(jià)格值二、投標(biāo)中期報(bào)價(jià)策略1.修正報(bào)價(jià)策略.根據(jù)改變情況修正報(bào)價(jià)2.讓利報(bào)價(jià)策略.預(yù)留一定讓利空間報(bào)價(jià)3.多向報(bào)價(jià)策略.提供多方案的多個(gè)報(bào)價(jià)三、投標(biāo)后期報(bào)價(jià)策略1.妥協(xié)報(bào)價(jià)策略.最大限度讓步的報(bào)價(jià)2.改變報(bào)價(jià)策略.突出優(yōu)勢,抬高報(bào)價(jià)3.討價(jià)報(bào)價(jià)策略.與招標(biāo)方討價(jià)還價(jià)?第二節(jié):投標(biāo)報(bào)價(jià)策略一、投標(biāo)前期報(bào)價(jià)策略?63第三節(jié):標(biāo)價(jià)估算策略1.成本加高策略.對各項(xiàng)管理成本適當(dāng)加高,使得利潤變小,滿足招標(biāo)方對利潤度的認(rèn)可.2.內(nèi)容限制策略.對管理服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行限制,降低管理成本,從而降低標(biāo)價(jià).3.風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償策略.對各種風(fēng)險(xiǎn)提出補(bǔ)償約定,降低管理風(fēng)險(xiǎn),形成隱含標(biāo)價(jià).4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個(gè)項(xiàng)目,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個(gè)標(biāo)價(jià)估算值進(jìn)行分析.?第三節(jié):標(biāo)價(jià)估算策略1.成本加高策略.?64第八章:招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開標(biāo)包括公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)兩種形式。一、開標(biāo)時(shí)間1.在招標(biāo)文件中有明確規(guī)定,一般在投標(biāo)截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標(biāo),需書面通知各投標(biāo)方.3.開標(biāo)時(shí)各投標(biāo)方需法人代表或委托代理人簽名報(bào)到,否則視為自動(dòng)棄權(quán).二、開標(biāo)組織1.招標(biāo)委員會主持,行政主管部門、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)等參加，公證部門公證。2.招標(biāo)委員會應(yīng)單數(shù),開標(biāo)時(shí)招標(biāo)委員會主席和多數(shù)委員須參加,否則視為開標(biāo)無效.?第八章:招投標(biāo)的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)第一節(jié):開標(biāo)?65三、開標(biāo)程序1.宣布評標(biāo)委員會名單.2.招標(biāo)單位法人代表介紹招標(biāo)情況.3.宣布唱標(biāo)內(nèi)容、評標(biāo)紀(jì)律、注意事項(xiàng)、評標(biāo)原則。4.宣布被取消資格的投標(biāo)方名單,由評標(biāo)委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)標(biāo)函,主持抽簽,決定唱標(biāo)順序.6.主席唱標(biāo),投標(biāo)方宣讀投標(biāo)文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標(biāo)會議結(jié)束.9.開標(biāo)會議記錄存檔.?三、開標(biāo)程序?66四、開標(biāo)時(shí)的注意事項(xiàng)【招標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.制定開標(biāo)規(guī)則,維護(hù)會場紀(jì)律.2.規(guī)范開標(biāo)程序,控制開標(biāo)時(shí)間.3.公平公正公開,嚴(yán)禁徇私舞弊.4.公開招標(biāo)公告,及時(shí)通知各方.【投標(biāo)方注意事項(xiàng)】1.遵守開標(biāo)規(guī)定,確保開標(biāo)及時(shí).2.嚴(yán)肅會場紀(jì)律,保證開標(biāo)順利.3.明確投標(biāo)規(guī)則,嚴(yán)禁各方串通.4.嚴(yán)格評標(biāo)紀(jì)律,投標(biāo)評標(biāo)私下不得接觸.5.初步排除無效投標(biāo),但不確定中標(biāo)單位.6.澄清投標(biāo)說明,不得更改投標(biāo)內(nèi)容.?四、開標(biāo)時(shí)的注意事項(xiàng)?67五、投標(biāo)期延長1.原則上不延長,特殊須延長要征求投標(biāo)各方意見.2.拒絕延長的,招標(biāo)方不得沒收其投標(biāo)保證金.3.同意延長的,也無權(quán)要求更改其投標(biāo)書的內(nèi)容.六、無效標(biāo)書1。未加蓋投標(biāo)方法人代表印或簽字的標(biāo)書。2。標(biāo)書未密封或密封后未加蓋投標(biāo)公司公章。3。逾期送達(dá)的投標(biāo)書。4。投標(biāo)方法人代表未按時(shí)出席開標(biāo)會議的。5。未按規(guī)定格式編制標(biāo)書或字跡不清難以辨認(rèn)。七、投標(biāo)活動(dòng)作廢1。招標(biāo)方認(rèn)為各投標(biāo)方報(bào)價(jià)均過高或均無法達(dá)到招標(biāo)文件要求的；2。合格投標(biāo)文件過少，不能保證投標(biāo)競爭性的。3。招標(biāo)方不能宣布作廢后按原招標(biāo)文件二次招標(biāo)。4。投標(biāo)活動(dòng)作廢后，要退還投標(biāo)保證金。?五、投標(biāo)期延長?68第二節(jié)：評標(biāo)一、評標(biāo)的原則1.公開公平公正的原則.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費(fèi)合理、行為規(guī)范、信譽(yù)良好的原則。二、評標(biāo)的程序1.投標(biāo)書的初步評議。包括投標(biāo)人資格審查、投標(biāo)書內(nèi)容審查、投標(biāo)計(jì)算偏差審查等。2.投標(biāo)書的詳細(xì)評審.包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)、承諾條件等進(jìn)行審查。3.對投標(biāo)方詢標(biāo).招標(biāo)方對投標(biāo)方有權(quán)質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標(biāo)報(bào)告.編寫評標(biāo)情況報(bào)告,推薦候選中標(biāo)單位.?第二節(jié)：評標(biāo)一、評標(biāo)的原則?69三、評標(biāo)方法以標(biāo)價(jià)為基本標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評價(jià)?！镜燃壴u分法】[適用]以管理服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)的項(xiàng)目.[程序]1.把所有服務(wù)項(xiàng)目分成若干指標(biāo)并確定不同的等級分?jǐn)?shù).2.對各投標(biāo)書滿足的程度給出相應(yīng)的分?jǐn)?shù).3.對各項(xiàng)分?jǐn)?shù)按相應(yīng)加權(quán)進(jìn)行計(jì)算合計(jì).4.得出各投標(biāo)方的最終總分.5.比較各投標(biāo)方的分?jǐn)?shù),得分最高的前三名為推薦中標(biāo)單位.?三、評標(biāo)方法?70【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目。[程序]1.確定管理、服務(wù)、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷”和“熱”的程度，確定“大、中、小”三個(gè)等級。2.對各投標(biāo)方進(jìn)行各項(xiàng)的“冷熱”等級評定.3.確定招標(biāo)方最關(guān)心的依次的項(xiàng)目程度.4.比較各投標(biāo)方滿足招標(biāo)關(guān)心因素的“冷熱”次序.5.確定滿足熱程度最高且熱項(xiàng)目最多的前幾個(gè)公司為推薦中標(biāo)單位.?【冷熱比較分析法】?71【關(guān)鍵因素評分法】[適用]對管理服務(wù)有特殊或重點(diǎn)要求的項(xiàng)目.[程序]1.確定每個(gè)因素的“優(yōu)良中可差”的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn).2.確定各級的分值標(biāo)準(zhǔn)和所占百分比.3.確定各類因素的加權(quán)權(quán)重標(biāo)準(zhǔn).4.對各個(gè)投標(biāo)方進(jìn)行評價(jià)和計(jì)算分值.5.比較各投標(biāo)方分值,分值高的前三名為推薦中標(biāo)單位.?【關(guān)鍵因素評分法】?72四、評標(biāo)有關(guān)規(guī)定1.評標(biāo)委員會有權(quán)索要投標(biāo)方有關(guān)資料,但須通過招標(biāo)辦,不得私自與投標(biāo)方聯(lián)系接觸.2.委員有權(quán)到投標(biāo)方實(shí)地考察,但須有招標(biāo)辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標(biāo)方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標(biāo)公正性的關(guān)系存在時(shí),應(yīng)主動(dòng)申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標(biāo)立場.6.在對投標(biāo)方的詢標(biāo)過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的部分.?四、評標(biāo)有關(guān)規(guī)定?73第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作1.檢查服務(wù)質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報(bào)價(jià)與補(bǔ)充說明.3.審議主要服務(wù)方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、注意事項(xiàng)1.若滿意標(biāo)書仍有不能接受偏差，應(yīng)書面通知投標(biāo)方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標(biāo)書中標(biāo).3.若投標(biāo)方過多,可制定更嚴(yán)格的淘汰標(biāo)準(zhǔn),但要在投標(biāo)須知中說明.4.有關(guān)投標(biāo)書替代方案的規(guī)定應(yīng)在投標(biāo)須知中有相應(yīng)的說明.5.評標(biāo)選擇不是標(biāo)價(jià)越低越好.6.評標(biāo)與定標(biāo)的采用方法和主要考慮因素應(yīng)在投標(biāo)須知中注明.?第三節(jié):定標(biāo)一、定標(biāo)前的工作?74三、定標(biāo)后的工作1.書面通知中標(biāo)單位.2.雙方進(jìn)入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標(biāo)單位提交履約保證金,收回投標(biāo)保函.4.協(xié)助中標(biāo)單位進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標(biāo)單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標(biāo).2.退回投標(biāo)保函.3.有效期結(jié)束時(shí)仍未能定標(biāo),應(yīng)通知推薦中標(biāo)單位延長投標(biāo)保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標(biāo)延期而調(diào)整合同價(jià)格.5.不同意延期的單位,視為自動(dòng)退出.?三、定標(biāo)后的工作?75第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括服務(wù)改進(jìn)建議、更改局部條件、規(guī)范不合理?xiàng)l款、修改報(bào)價(jià)等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成部分,通常需要招標(biāo)方和中標(biāo)方簽字以示證明.3.發(fā)送中標(biāo)函或簽發(fā)意向書中標(biāo)函的發(fā)送構(gòu)成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標(biāo)函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實(shí)質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.?第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂?76二、管理合同的構(gòu)成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結(jié)尾—合同日期、地點(diǎn)和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)基本情況2.委托管理事項(xiàng)3.管理合同期限4.雙方權(quán)利義務(wù)5.合同管理目標(biāo)6.管理服務(wù)費(fèi)用7.管理獎(jiǎng)懲措施8.違約雙方責(zé)任9.其他約定事項(xiàng)10.合同的附件?二、管理合同的構(gòu)成?77第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實(shí)際履行和適當(dāng)履行兩種。一、履行的原則1.協(xié)作履行原則.合同雙方不但履行合同義務(wù),同時(shí)可要求對方協(xié)助其履行合同義務(wù).2.情勢變更原則.在客觀事實(shí)，合同成立之后終止之前，不可預(yù)見事實(shí)，歸責(zé)雙方當(dāng)事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔(dān)保1.遞交時(shí)間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔(dān)保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。?第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實(shí)際履行和適當(dāng)履行兩種。?78三、合同的變更和解除【合同變更】[特點(diǎn)]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關(guān)系基礎(chǔ).2.具有法律依據(jù)或當(dāng)事人約定.3.具備法定形式.4.非實(shí)質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.若變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行部分產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當(dāng)事人造成了損害,則另一方當(dāng)事人應(yīng)負(fù)相應(yīng)賠償責(zé)任.?三、合同的變更和解除?79【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的情況,使得雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當(dāng)事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當(dāng)事人一方侵害另一方權(quán)益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當(dāng)事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權(quán)要求采取補(bǔ)救措施,并要求賠償損失.?【合同解除】?80四、違約的法律責(zé)任【違約行為的種類】1.屆期違約和預(yù)期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當(dāng)履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責(zé)任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補(bǔ)救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責(zé)事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責(zé)條款.?四、違約的法律責(zé)任?81第十章:物業(yè)管理費(fèi)的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標(biāo)書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定人工費(fèi)：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費(fèi)：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價(jià)格支出委托專業(yè)公司維護(hù)的設(shè)備及綠地的費(fèi)用按照市場價(jià)格。人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)見表?第十章:物業(yè)管理費(fèi)的收支預(yù)算方案㈠預(yù)算依據(jù)及說明?82

人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表?