物業(yè)管理投標課件

物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、定標總結階段三個階段的程序。第一節(jié):投標前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關資料—包括招標單位、招標物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標條件分析、競爭條件分析和市場風險分析。5.申請資格預審—提請資格預審。?物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、?1二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定實行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)項目的投標議標.2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下項目的投標議標.3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下項目的投標議標.[資質(zhì)標準]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—?二、企業(yè)資質(zhì)?2三、投標可行性分析1.招標物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標條件分析包括管理經(jīng)驗優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、財務管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當?shù)馗偁幷摺⒉町惢偁幷叩臓顩r分析。4.市場風險分析包括通貨膨脹風險、經(jīng)營風險、自然風險、其他風險的分析。?三、投標可行性分析?3第二節(jié)：投標實施階段一、投標實施的步驟購買招標文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費用預算方案—標價試算—標價評估調(diào)整—辦理投標保函—編制標書—封送標書保函.二、注意事項1.[購買招標文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標前業(yè)主答復”和“計入索賠項目”兩類.2.注意招標文件的翻譯工作.3.注意招標文件中的各項規(guī)定.如開標定標時間,投標保證書,服務要求標準及范圍,圖紙設計說明等.?第二節(jié)：投標實施階段一、投標實施的步驟?42.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標方作出書面答復.2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報價有關的外在風險條件因素.3.查清工程土建構造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構成、收入層次、服務要求等）5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理條件。6.驗收物業(yè)的各種項目質(zhì)量.包括(1)工程項目施工是否符合合同規(guī)定和設計要求.(2)技術質(zhì)量是否達到國家規(guī)定標準和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設施設備調(diào)試和運轉(zhuǎn)是否達到設計要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設施分布情況.?2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]?53.[制定管理方案]1.列出詳細的管理服務內(nèi)容.2.列出詳細的管理服務標準.3.明確管理服務收費的標準和方式.4.制定階段性的管理服務目標.5.明確各方的合同權利和義務.4.[測算工作量]1.測算基本業(yè)務工作量.包括日常辦公、日常維護的工作量。2.測算專項業(yè)務工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設備維護等。3.測算特色業(yè)務工作量.包括特約業(yè)務和便民服務的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務的工作量。?3.[制定管理方案]?65.[制定費用預算方案]1.標書規(guī)定的預付款和保證金的確定.2.管理項目啟動資金的確定.3.管理期間的費用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風險資金的測算.6.[標價試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費用+利潤—其他收入)/(可收費面積)=標價.3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領會招標文件規(guī)定要求和條件.?5.[制定費用預算方案]?77.[標價評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行評估調(diào)整.2.對不可預見風險費用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進行調(diào)整.8.[辦理投標保函]1.投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書和投標保函.2.中標后必須按通知規(guī)定時間地點簽約.3.簽約后一定時間內(nèi)投標人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標規(guī)定提交投標保證金的投標,將被視為無效投標.5.中標方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標方的保證金在定標后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.?7.[標價評估調(diào)整]?89.[編制投標書]1.投標方作出最終投標決策.2.按招標文件編制正式投標書.3.準備提交要求的全部投標文件.10.[封送標書保函]1.所有投標文件準備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標方放錯文件所發(fā)生的一切事故,招標方概不負責.3.密封投標書過早開啟,招標方可予以拒絕并退還投標人.4.投標文件從截至日期起有效期為30天;招標人可拒絕在投標截至時間后收到的投標書.?9.[編制投標書]?9第三節(jié):定標總結階段一、中標后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權利和履行義務.二、未中標的總結工作1.分析未中標原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標工作總結報告.?第三節(jié):定標總結階段一、中標后的合同簽訂和履約?10三、資料整理歸檔1.招標文件2.招標文件附件及圖紙.3.招標會議記錄和書面文件.4.投標文件和投標書.5.投標保函和履約保函.6.與招標方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.?三、資料整理歸檔?11第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容一、組成要素1.投標致函主要內(nèi)容包括:管理服務內(nèi)容、質(zhì)量標準、總報價金額、合同期限、履約保證金承諾、投標報價有效期、法律約定、對招標方的表述等。2.投標附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實施方案等。?第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容?12二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容1.投標綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及服務標準8.管理服務財務預算方案9.項目開標一覽表10.項目投標價格表三、物業(yè)管理投標書樣本（略）?二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容?13第二節(jié)：投標書編寫中的注意事項一、投標書的基本要素1.計量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位.2.貨幣形式按招標文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標準規(guī)范按照國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準規(guī)范編寫.4.表述方式標書表述前后一致,風格統(tǒng)一,符合招標文件要求.5.理論技巧結合各種相關理論知識,規(guī)范專業(yè)編寫標書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實齊全.?第二節(jié)：投標書編寫中的注意事項一、投標書的基本要素?14二、投標書編寫中的注意事項1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.規(guī)范正確的填寫方式.4.不得改變標書格式.5.計算數(shù)據(jù)必須準確無誤.6.提供合理報價.7.標書包裝整潔美觀.8.報價方式規(guī)范.9.嚴守機密,公平競爭.?二、投標書編寫中的注意事項?15第七章:物業(yè)管理投標報價第一節(jié):物業(yè)管理投標總體策略一、影響競標結果的關鍵因素1.標價一般采用“成本加價法”或“固定利潤法”.包括管理費用、風險費用和適當利潤三部分。2.經(jīng)濟條件包括招標項目數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理服務水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實力、服務優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、公關優(yōu)勢等。4.企業(yè)實力資金實力、人才實力、技術實力、個性優(yōu)勢等。?第七章:物業(yè)管理投標報價第一節(jié):物業(yè)管理投標總體策略?16二、投標策略的原則1.集中實力,重點突破.2.客觀分析,趨利避險.3.精益求精,合理估算.4.適當加價,合理報價.5.加強調(diào)查,了解市場.三、投標策略類型1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低成本策略.降低利潤空間,控制管理成本,采用更低的報價競標的策略.4.差異化策略.采用個性化的管理服務內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差別.?二、投標策略的原則?17第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略1.模糊報價策略.沒有明確性的價格數(shù)值2.試探報價策略.給范圍性的價格值3.組合報價策略.給多種組合的多價格值二、投標中期報價策略1.修正報價策略.根據(jù)改變情況修正報價2.讓利報價策略.預留一定讓利空間報價3.多向報價策略.提供多方案的多個報價三、投標后期報價策略1.妥協(xié)報價策略.最大限度讓步的報價2.改變報價策略.突出優(yōu)勢,抬高報價3.討價報價策略.與招標方討價還價?第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略?18第三節(jié):標價估算策略1.成本加高策略.對各項管理成本適當加高,使得利潤變小,滿足招標方對利潤度的認可.2.內(nèi)容限制策略.對管理服務內(nèi)容進行限制,降低管理成本,從而降低標價.3.風險補償策略.對各種風險提出補償約定,降低管理風險,形成隱含標價.4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個項目,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個標價估算值進行分析.?第三節(jié):標價估算策略1.成本加高策略.?19第八章:招投標的開標、評標與定標第一節(jié):開標包括公開開標和秘密開標兩種形式。一、開標時間1.在招標文件中有明確規(guī)定,一般在投標截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標,需書面通知各投標方.3.開標時各投標方需法人代表或委托代理人簽名報到,否則視為自動棄權.二、開標組織1.招標委員會主持,行政主管部門、招投標管理機構等參加，公證部門公證。2.招標委員會應單數(shù),開標時招標委員會主席和多數(shù)委員須參加,否則視為開標無效.?第八章:招投標的開標、評標與定標第一節(jié):開標?20三、開標程序1.宣布評標委員會名單.2.招標單位法人代表介紹招標情況.3.宣布唱標內(nèi)容、評標紀律、注意事項、評標原則。4.宣布被取消資格的投標方名單,由評標委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當場驗證投標標函,主持抽簽,決定唱標順序.6.主席唱標,投標方宣讀投標文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標會議結束.9.開標會議記錄存檔.?三、開標程序?21四、開標時的注意事項【招標方注意事項】1.制定開標規(guī)則,維護會場紀律.2.規(guī)范開標程序,控制開標時間.3.公平公正公開,嚴禁徇私舞弊.4.公開招標公告,及時通知各方.【投標方注意事項】1.遵守開標規(guī)定,確保開標及時.2.嚴肅會場紀律,保證開標順利.3.明確投標規(guī)則,嚴禁各方串通.4.嚴格評標紀律,投標評標私下不得接觸.5.初步排除無效投標,但不確定中標單位.6.澄清投標說明,不得更改投標內(nèi)容.?四、開標時的注意事項?22五、投標期延長1.原則上不延長,特殊須延長要征求投標各方意見.2.拒絕延長的,招標方不得沒收其投標保證金.3.同意延長的,也無權要求更改其投標書的內(nèi)容.六、無效標書1。未加蓋投標方法人代表印或簽字的標書。2。標書未密封或密封后未加蓋投標公司公章。3。逾期送達的投標書。4。投標方法人代表未按時出席開標會議的。5。未按規(guī)定格式編制標書或字跡不清難以辨認。七、投標活動作廢1。招標方認為各投標方報價均過高或均無法達到招標文件要求的；2。合格投標文件過少，不能保證投標競爭性的。3。招標方不能宣布作廢后按原招標文件二次招標。4。投標活動作廢后，要退還投標保證金。?五、投標期延長?23第二節(jié)：評標一、評標的原則1.公開公平公正的原則.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為規(guī)范、信譽良好的原則。二、評標的程序1.投標書的初步評議。包括投標人資格審查、投標書內(nèi)容審查、投標計算偏差審查等。2.投標書的詳細評審.包括服務內(nèi)容、標價、承諾條件等進行審查。3.對投標方詢標.招標方對投標方有權質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標報告.編寫評標情況報告,推薦候選中標單位.?第二節(jié)：評標一、評標的原則?24三、評標方法以標價為基本標準，結合管理內(nèi)容及質(zhì)量標準等進行綜合評價?！镜燃壴u分法】[適用]以管理服務質(zhì)量為重點的項目.[程序]1.把所有服務項目分成若干指標并確定不同的等級分數(shù).2.對各投標書滿足的程度給出相應的分數(shù).3.對各項分數(shù)按相應加權進行計算合計.4.得出各投標方的最終總分.5.比較各投標方的分數(shù),得分最高的前三名為推薦中標單位.?三、評標方法?25【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、服務內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價指標的項目。[程序]1.確定管理、服務、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷”和“熱”的程度，確定“大、中、小”三個等級。2.對各投標方進行各項的“冷熱”等級評定.3.確定招標方最關心的依次的項目程度.4.比較各投標方滿足招標關心因素的“冷熱”次序.5.確定滿足熱程度最高且熱項目最多的前幾個公司為推薦中標單位.?【冷熱比較分析法】?26【關鍵因素評分法】[適用]對管理服務有特殊或重點要求的項目.[程序]1.確定每個因素的“優(yōu)良中可差”的指標標準.2.確定各級的分值標準和所占百分比.3.確定各類因素的加權權重標準.4.對各個投標方進行評價和計算分值.5.比較各投標方分值,分值高的前三名為推薦中標單位.?【關鍵因素評分法】?27四、評標有關規(guī)定1.評標委員會有權索要投標方有關資料,但須通過招標辦,不得私自與投標方聯(lián)系接觸.2.委員有權到投標方實地考察,但須有招標辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標公正性的關系存在時,應主動申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標立場.6.在對投標方的詢標過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的部分.?四、評標有關規(guī)定?28第三節(jié):定標一、定標前的工作1.檢查服務質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報價與補充說明.3.審議主要服務方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、注意事項1.若滿意標書仍有不能接受偏差，應書面通知投標方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標書中標.3.若投標方過多,可制定更嚴格的淘汰標準,但要在投標須知中說明.4.有關投標書替代方案的規(guī)定應在投標須知中有相應的說明.5.評標選擇不是標價越低越好.6.評標與定標的采用方法和主要考慮因素應在投標須知中注明.?第三節(jié):定標一、定標前的工作?29三、定標后的工作1.書面通知中標單位.2.雙方進入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標單位提交履約保證金,收回投標保函.4.協(xié)助中標單位進入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標.2.退回投標保函.3.有效期結束時仍未能定標,應通知推薦中標單位延長投標保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標延期而調(diào)整合同價格.5.不同意延期的單位,視為自動退出.?三、定標后的工作?30第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括服務改進建議、更改局部條件、規(guī)范不合理條款、修改報價等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成部分,通常需要招標方和中標方簽字以示證明.3.發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書中標函的發(fā)送構成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.?第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂?31二、管理合同的構成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結尾—合同日期、地點和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)基本情況2.委托管理事項3.管理合同期限4.雙方權利義務5.合同管理目標6.管理服務費用7.管理獎懲措施8.違約雙方責任9.其他約定事項10.合同的附件?二、管理合同的構成?32第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。一、履行的原則1.協(xié)作履行原則.合同雙方不但履行合同義務,同時可要求對方協(xié)助其履行合同義務.2.情勢變更原則.在客觀事實，合同成立之后終止之前，不可預見事實，歸責雙方當事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔保1.遞交時間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。?第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。?33三、合同的變更和解除【合同變更】[特點]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關系基礎.2.具有法律依據(jù)或當事人約定.3.具備法定形式.4.非實質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.若變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行部分產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當事人造成了損害,則另一方當事人應負相應賠償責任.?三、合同的變更和解除?34【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況,使得雙方的權利義務關系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當事人一方侵害另一方權益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權要求采取補救措施,并要求賠償損失.?【合同解除】?35四、違約的法律責任【違約行為的種類】1.屆期違約和預期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責條款.?四、違約的法律責任?36第十章:物業(yè)管理費的收支預算方案㈠預算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關規(guī)定人工費：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價格支出委托專業(yè)公司維護的設備及綠地的費用按照市場價格。人員編制和基本工資標準見表?第十章:物業(yè)管理費的收支預算方案㈠預算依據(jù)及說明?37

人員編制和基本工資標準表?人員編制和基本工資標準表?38㈡收支預測1、物業(yè)管理費收入測算管理費按芳村寫字樓的市場價格水平及花園大廈的實際情況制定。停車場收費按照政府的有關規(guī)定和60個車位的數(shù)量制定。①管理費：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停車場：60×300元=18000×12=216000元/年合計：5841900元/年2、物業(yè)管理費用支出測算見表?㈡收支預測?39

物業(yè)管理費用支出測算表?物業(yè)管理費用支出測算表?40??413、經(jīng)費測算分析：總收入-總支出=盈利（5841900-5570524.32=271375.68元/年）（總收入的4.6%）?3、經(jīng)費測算分析：?42ThankYou!?ThankYou!?43每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-2212月-22Thursday,December29,2022天生我材必有用，千金散盡還復來。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22得道多助失道寡助，掌控人心方位上。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22擴展市場，開發(fā)未來，實現(xiàn)現(xiàn)在。29十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022時間是人類發(fā)展的空間。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科學，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機緣。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志的。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財上的親密，破壞友誼。12月-222022/12/2911:09:3212月-22謝謝大家！每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-44生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM做一枚螺絲釘，那里需要那里上。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22日復一日的努力只為成就美好的明天。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全放在第一位，防微杜漸。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22精益求精，追求卓越，因為相信而偉大。29十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22讓自己更加強大，更加專業(yè)，這才能讓自己更好。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022這些年的努力就為了得到相應的回報。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科學，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22相信命運，讓自己成長，慢慢的長大。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022愛情，親情，友情，讓人無法割舍。12月-222022/12/2911:09:3212月-22謝謝大家！生活中的辛苦阻撓不了我對生活的熱愛。12月-2212月-2245物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、定標總結階段三個階段的程序。第一節(jié):投標前期階段一、程序1.取得從業(yè)資格—包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)證明.2.籌措投標資金—包括自有資金和銀行貸款.3.收取有關資料—包括招標單位、招標物業(yè)、競爭對手的資料。4.做可行性分析—包括物業(yè)條件分析、公司投標條件分析、競爭條件分析和市場風險分析。5.申請資格預審—提請資格預審。?物業(yè)管理投標的實施包括:投標前期階段、投標實施階段、?46二、企業(yè)資質(zhì)[規(guī)定]1.《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定實行分級審批制度，共分一，二，三級和臨時資質(zhì)。2.企業(yè)資質(zhì)每兩年核定一次,依次逐級上升,不得越級上升.[范圍]1.一級企業(yè)可參與全國范圍內(nèi)所有物業(yè)項目的投標議標.2.二級企業(yè)只限于參與全國范圍內(nèi)30萬平方米以下項目的投標議標.3.三級企業(yè)只限于參與本省區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下項目的投標議標.[資質(zhì)標準]1.一級企業(yè)—2.二級企業(yè)—3.三級企業(yè)—?二、企業(yè)資質(zhì)?47三、投標可行性分析1.招標物業(yè)條件分析包括物業(yè)性質(zhì)、特殊要求、招標背景、開發(fā)商狀況等分析。2.公司投標條件分析包括管理經(jīng)驗優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、財務管理優(yōu)勢、劣勢分析。3.競爭狀況分析包括潛在競爭者、同類競爭者、當?shù)馗偁幷?、差異化競爭者的狀況分析。4.市場風險分析包括通貨膨脹風險、經(jīng)營風險、自然風險、其他風險的分析。?三、投標可行性分析?48第二節(jié)：投標實施階段一、投標實施的步驟購買招標文件—考察物業(yè)現(xiàn)場—制定管理方案—測算工作量—制定費用預算方案—標價試算—標價評估調(diào)整—辦理投標保函—編制標書—封送標書保函.二、注意事項1.[購買招標文件]1.注意前后文是否一致,將不明之處列為“招標前業(yè)主答復”和“計入索賠項目”兩類.2.注意招標文件的翻譯工作.3.注意招標文件中的各項規(guī)定.如開標定標時間,投標保證書,服務要求標準及范圍,圖紙設計說明等.?第二節(jié)：投標實施階段一、投標實施的步驟?492.[考察物業(yè)現(xiàn)場]1.發(fā)現(xiàn)問題要求招標方作出書面答復.2.查明現(xiàn)場物業(yè)與報價有關的外在風險條件因素.3.查清工程土建構造和內(nèi)部安裝,并記錄在案進行分析.4.主要業(yè)主情況.(人員構成、收入層次、服務要求等）5。物業(yè)所在的氣候、地質(zhì)、地理條件。6.驗收物業(yè)的各種項目質(zhì)量.包括(1)工程項目施工是否符合合同規(guī)定和設計要求.(2)技術質(zhì)量是否達到國家規(guī)定標準和使用要求.(3)各類竣工工程是否能正常使用.(4)設施設備調(diào)試和運轉(zhuǎn)是否達到設計要求和正常功能.(5)確保外在質(zhì)量無重大問題。(6)周邊公共設施分布情況.?2.[考察物業(yè)現(xiàn)場]?503.[制定管理方案]1.列出詳細的管理服務內(nèi)容.2.列出詳細的管理服務標準.3.明確管理服務收費的標準和方式.4.制定階段性的管理服務目標.5.明確各方的合同權利和義務.4.[測算工作量]1.測算基本業(yè)務工作量.包括日常辦公、日常維護的工作量。2.測算專項業(yè)務工作量.包括保安消防、清潔綠化、物業(yè)設備維護等。3.測算特色業(yè)務工作量.包括特約業(yè)務和便民服務的工作量。4.測算經(jīng)營業(yè)務工作量.包括各種經(jīng)營性業(yè)務的工作量。?3.[制定管理方案]?515.[制定費用預算方案]1.標書規(guī)定的預付款和保證金的確定.2.管理項目啟動資金的確定.3.管理期間的費用支出測算.4.管理期間的資金收入測算.5.其他資金來源的測算.6.不可確定風險資金的測算.6.[標價試算]1.明確自己可接受的最低利潤.2.(總費用+利潤—其他收入)/(可收費面積)=標價.3.重新核算工作量是否有誤.4.尋找有可比性的物業(yè)管理資料.5.領會招標文件規(guī)定要求和條件.?5.[制定費用預算方案]?527.[標價評估調(diào)整]1.依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行評估調(diào)整.2.對不可預見風險費用調(diào)整.3.依據(jù)競爭形式進行調(diào)整.8.[辦理投標保函]1.投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書和投標保函.2.中標后必須按通知規(guī)定時間地點簽約.3.簽約后一定時間內(nèi)投標人必須提供履約保函或履約保證金.4.未按招標規(guī)定提交投標保證金的投標,將被視為無效投標.5.中標方的保證金在簽訂合同并履約后的5天內(nèi)予以退還;未中標方的保證金在定標后的5天內(nèi)予以退還,均不用支付利息.?7.[標價評估調(diào)整]?539.[編制投標書]1.投標方作出最終投標決策.2.按招標文件編制正式投標書.3.準備提交要求的全部投標文件.10.[封送標書保函]1.所有投標文件準備好正本和副本,正本1份副本2份,分別密封包裝.2.投標方放錯文件所發(fā)生的一切事故,招標方概不負責.3.密封投標書過早開啟,招標方可予以拒絕并退還投標人.4.投標文件從截至日期起有效期為30天;招標人可拒絕在投標截至時間后收到的投標書.?9.[編制投標書]?54第三節(jié):定標總結階段一、中標后的合同簽訂和履約1.簽訂前談判工作.2.簽訂諒解備忘錄.3.發(fā)送中標函.4.簽訂合同協(xié)議書.5.雙方按合同行使權利和履行義務.二、未中標的總結工作1.分析未中標原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企業(yè)與競爭對手的差距.4.撰寫投標工作總結報告.?第三節(jié):定標總結階段一、中標后的合同簽訂和履約?55三、資料整理歸檔1.招標文件2.招標文件附件及圖紙.3.招標會議記錄和書面文件.4.投標文件和投標書.5.投標保函和履約保函.6.與招標方的來往信件資料.7.其他重要的文件資料.?三、資料整理歸檔?56第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容一、組成要素1.投標致函主要內(nèi)容包括:管理服務內(nèi)容、質(zhì)量標準、總報價金額、合同期限、履約保證金承諾、投標報價有效期、法律約定、對招標方的表述等。2.投標附件主要附件包括:公司證明性文件、法人地位及法人代表證明、合同意向承諾書、管理人員的配備、管理實施方案等。?第六章:物業(yè)管理投標書的編制第一節(jié):物業(yè)管理投標書的內(nèi)容?57二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容1.投標綜合說明書2.法人地位及法人代表證明3.物業(yè)管理公司簡介4.管理人員配備方案5.合同意向承諾書6.企業(yè)榮譽材料文件7.物業(yè)管理內(nèi)容及服務標準8.管理服務財務預算方案9.項目開標一覽表10.項目投標價格表三、物業(yè)管理投標書樣本（略）?二、物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容?58第二節(jié)：投標書編寫中的注意事項一、投標書的基本要素1.計量單位采用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標準計量單位.2.貨幣形式按招標文件規(guī)定使用統(tǒng)一的貨幣單位.3.標準規(guī)范按照國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準規(guī)范編寫.4.表述方式標書表述前后一致,風格統(tǒng)一,符合招標文件要求.5.理論技巧結合各種相關理論知識,規(guī)范專業(yè)編寫標書.6.資料真?zhèn)翁峁┵Y料文件要求真實齊全.?第二節(jié)：投標書編寫中的注意事項一、投標書的基本要素?59二、投標書編寫中的注意事項1.確保填寫無遺漏空缺.2.不任意涂改填寫文字內(nèi)容.3.規(guī)范正確的填寫方式.4.不得改變標書格式.5.計算數(shù)據(jù)必須準確無誤.6.提供合理報價.7.標書包裝整潔美觀.8.報價方式規(guī)范.9.嚴守機密,公平競爭.?二、投標書編寫中的注意事項?60第七章:物業(yè)管理投標報價第一節(jié):物業(yè)管理投標總體策略一、影響競標結果的關鍵因素1.標價一般采用“成本加價法”或“固定利潤法”.包括管理費用、風險費用和適當利潤三部分。2.經(jīng)濟條件包括招標項目數(shù)量、接管物業(yè)數(shù)量、管理服務水平、現(xiàn)行法規(guī)政策等條件的影響。3.競爭狀況企業(yè)實力、服務優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、公關優(yōu)勢等。4.企業(yè)實力資金實力、人才實力、技術實力、個性優(yōu)勢等。?第七章:物業(yè)管理投標報價第一節(jié):物業(yè)管理投標總體策略?61二、投標策略的原則1.集中實力,重點突破.2.客觀分析,趨利避險.3.精益求精,合理估算.4.適當加價,合理報價.5.加強調(diào)查,了解市場.三、投標策略類型1.攻勢策略.公司有明顯競爭優(yōu)勢,招標方對自己有明顯的合作意愿.2.守勢策略.公司沒有競爭優(yōu)勢,沒有明顯的管理優(yōu)勢,尋找競爭者的弱勢.3.低成本策略.降低利潤空間,控制管理成本,采用更低的報價競標的策略.4.差異化策略.采用個性化的管理服務內(nèi)容方式,與競爭對手形成優(yōu)勢性差別.?二、投標策略的原則?62第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略1.模糊報價策略.沒有明確性的價格數(shù)值2.試探報價策略.給范圍性的價格值3.組合報價策略.給多種組合的多價格值二、投標中期報價策略1.修正報價策略.根據(jù)改變情況修正報價2.讓利報價策略.預留一定讓利空間報價3.多向報價策略.提供多方案的多個報價三、投標后期報價策略1.妥協(xié)報價策略.最大限度讓步的報價2.改變報價策略.突出優(yōu)勢,抬高報價3.討價報價策略.與招標方討價還價?第二節(jié):投標報價策略一、投標前期報價策略?63第三節(jié):標價估算策略1.成本加高策略.對各項管理成本適當加高,使得利潤變小,滿足招標方對利潤度的認可.2.內(nèi)容限制策略.對管理服務內(nèi)容進行限制,降低管理成本,從而降低標價.3.風險補償策略.對各種風險提出補償約定,降低管理風險,形成隱含標價.4.利潤模糊策略.將利潤分解到各個項目,模糊利潤具體數(shù)額.5.多向估算策略.提供最好和最差的多個標價估算值進行分析.?第三節(jié):標價估算策略1.成本加高策略.?64第八章:招投標的開標、評標與定標第一節(jié):開標包括公開開標和秘密開標兩種形式。一、開標時間1.在招標文件中有明確規(guī)定,一般在投標截至日之后1-3天內(nèi).2.如需推遲開標,需書面通知各投標方.3.開標時各投標方需法人代表或委托代理人簽名報到,否則視為自動棄權.二、開標組織1.招標委員會主持,行政主管部門、招投標管理機構等參加，公證部門公證。2.招標委員會應單數(shù),開標時招標委員會主席和多數(shù)委員須參加,否則視為開標無效.?第八章:招投標的開標、評標與定標第一節(jié):開標?65三、開標程序1.宣布評標委員會名單.2.招標單位法人代表介紹招標情況.3.宣布唱標內(nèi)容、評標紀律、注意事項、評標原則。4.宣布被取消資格的投標方名單,由評標委員會和公證人簽字后記錄在案.5.公證人當場驗證投標標函,主持抽簽,決定唱標順序.6.主席唱標,投標方宣讀投標文件.7.公證人宣讀公證詞.8.開標會議結束.9.開標會議記錄存檔.?三、開標程序?66四、開標時的注意事項【招標方注意事項】1.制定開標規(guī)則,維護會場紀律.2.規(guī)范開標程序,控制開標時間.3.公平公正公開,嚴禁徇私舞弊.4.公開招標公告,及時通知各方.【投標方注意事項】1.遵守開標規(guī)定,確保開標及時.2.嚴肅會場紀律,保證開標順利.3.明確投標規(guī)則,嚴禁各方串通.4.嚴格評標紀律,投標評標私下不得接觸.5.初步排除無效投標,但不確定中標單位.6.澄清投標說明,不得更改投標內(nèi)容.?四、開標時的注意事項?67五、投標期延長1.原則上不延長,特殊須延長要征求投標各方意見.2.拒絕延長的,招標方不得沒收其投標保證金.3.同意延長的,也無權要求更改其投標書的內(nèi)容.六、無效標書1。未加蓋投標方法人代表印或簽字的標書。2。標書未密封或密封后未加蓋投標公司公章。3。逾期送達的投標書。4。投標方法人代表未按時出席開標會議的。5。未按規(guī)定格式編制標書或字跡不清難以辨認。七、投標活動作廢1。招標方認為各投標方報價均過高或均無法達到招標文件要求的；2。合格投標文件過少，不能保證投標競爭性的。3。招標方不能宣布作廢后按原招標文件二次招標。4。投標活動作廢后，要退還投標保證金。?五、投標期延長?68第二節(jié)：評標一、評標的原則1.公開公平公正的原則.2.質(zhì)量優(yōu)良、收費合理、行為規(guī)范、信譽良好的原則。二、評標的程序1.投標書的初步評議。包括投標人資格審查、投標書內(nèi)容審查、投標計算偏差審查等。2.投標書的詳細評審.包括服務內(nèi)容、標價、承諾條件等進行審查。3.對投標方詢標.招標方對投標方有權質(zhì)疑,并要求對方澄清.4.編寫評標報告.編寫評標情況報告,推薦候選中標單位.?第二節(jié)：評標一、評標的原則?69三、評標方法以標價為基本標準，結合管理內(nèi)容及質(zhì)量標準等進行綜合評價?！镜燃壴u分法】[適用]以管理服務質(zhì)量為重點的項目.[程序]1.把所有服務項目分成若干指標并確定不同的等級分數(shù).2.對各投標書滿足的程度給出相應的分數(shù).3.對各項分數(shù)按相應加權進行計算合計.4.得出各投標方的最終總分.5.比較各投標方的分數(shù),得分最高的前三名為推薦中標單位.?三、評標方法?70【冷熱比較分析法】[適用]以管理內(nèi)容、服務內(nèi)容、經(jīng)營內(nèi)容為評價指標的項目。[程序]1.確定管理、服務、經(jīng)營三大方面內(nèi)容的“冷”和“熱”的程度，確定“大、中、小”三個等級。2.對各投標方進行各項的“冷熱”等級評定.3.確定招標方最關心的依次的項目程度.4.比較各投標方滿足招標關心因素的“冷熱”次序.5.確定滿足熱程度最高且熱項目最多的前幾個公司為推薦中標單位.?【冷熱比較分析法】?71【關鍵因素評分法】[適用]對管理服務有特殊或重點要求的項目.[程序]1.確定每個因素的“優(yōu)良中可差”的指標標準.2.確定各級的分值標準和所占百分比.3.確定各類因素的加權權重標準.4.對各個投標方進行評價和計算分值.5.比較各投標方分值,分值高的前三名為推薦中標單位.?【關鍵因素評分法】?72四、評標有關規(guī)定1.評標委員會有權索要投標方有關資料,但須通過招標辦,不得私自與投標方聯(lián)系接觸.2.委員有權到投標方實地考察,但須有招標辦人員陪同.3.委員及親屬不得以任何形式接受投標方的宴請和禮品.4.委員及親屬有影響投標公正性的關系存在時,應主動申請回避.5.委員不得以任何形式影響其他委員改變其自主公正的評標立場.6.在對投標方的詢標過程中,委員會的提問僅限于澄清問題的部分.?四、評標有關規(guī)定?73第三節(jié):定標一、定標前的工作1.檢查服務質(zhì)量是否滿足要求.2.審議報價與補充說明.3.審議主要服務方式與特殊要求.4.檢查資料是否齊全完備.二、注意事項1.若滿意標書仍有不能接受偏差，應書面通知投標方，并提出整改建議。2.業(yè)主委員會可自行決定選擇某一標書中標.3.若投標方過多,可制定更嚴格的淘汰標準,但要在投標須知中說明.4.有關投標書替代方案的規(guī)定應在投標須知中有相應的說明.5.評標選擇不是標價越低越好.6.評標與定標的采用方法和主要考慮因素應在投標須知中注明.?第三節(jié):定標一、定標前的工作?74三、定標后的工作1.書面通知中標單位.2.雙方進入合同談判階段,并簽訂正式合同協(xié)議.3.中標單位提交履約保證金,收回投標保函.4.協(xié)助中標單位進入物業(yè)現(xiàn)場.四、未中標單位的處理1.發(fā)出通知,告知未中標.2.退回投標保函.3.有效期結束時仍未能定標,應通知推薦中標單位延長投標保函的有效期.4.同意延期的單位,可要求因定標延期而調(diào)整合同價格.5.不同意延期的單位,視為自動退出.?三、定標后的工作?75第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂一、合同簽訂程序1.雙方協(xié)商談判.包括服務改進建議、更改局部條件、規(guī)范不合理條款、修改報價等。2.簽訂諒解備忘錄.諒解備忘錄是合同的有效組成部分,通常需要招標方和中標方簽字以示證明.3.發(fā)送中標函或簽發(fā)意向書中標函的發(fā)送構成合同成立提交,但意向書僅是要約邀請,不能視為中標函.4.簽訂合同協(xié)議書雙方擬定實質(zhì)性合同條款,并最終雙方簽字,從而合同正式成立.?第九章:物業(yè)管理合同的簽訂履行第一節(jié):物業(yè)管理合同的簽訂?76二、管理合同的構成1.序文—雙方名稱、物業(yè)名稱、法律依據(jù)2.正文—合同各種正式約定的內(nèi)容3.結尾—合同日期、地點和雙方簽字三、管理合同的內(nèi)容1.物業(yè)基本情況2.委托管理事項3.管理合同期限4.雙方權利義務5.合同管理目標6.管理服務費用7.管理獎懲措施8.違約雙方責任9.其他約定事項10.合同的附件?二、管理合同的構成?77第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。一、履行的原則1.協(xié)作履行原則.合同雙方不但履行合同義務,同時可要求對方協(xié)助其履行合同義務.2.情勢變更原則.在客觀事實，合同成立之后終止之前，不可預見事實，歸責雙方當事人，履行有違公平的情況下可要求變更或解除合同。二、管理合同的擔保1.遞交時間.簽訂合同后30天內(nèi)。2.擔保金額.在合同中雙方約定。3.有效期限.通常比合同期稍長。?第二節(jié)：物業(yè)管理合同的履行包括實際履行和適當履行兩種。?78三、合同的變更和解除【合同變更】[特點]1.協(xié)商一致性.2.局部變更性.3.相對消滅性[條件]1.已存在合同關系基礎.2.具有法律依據(jù)或當事人約定.3.具備法定形式.4.非實質(zhì)性條款發(fā)生變化.[效力]1.若變更內(nèi)容不明確,從法律上推定為未變更.2.變更后的合同不對已履行部分產(chǎn)生效力,也無追溯力.3.合同的變更對一方當事人造成了損害,則另一方當事人應負相應賠償責任.?三、合同的變更和解除?79【合同解除】[性質(zhì)]發(fā)生法律規(guī)定或當事人約定的情況,使得雙方的權利義務關系消滅,從而使合同終止法律效力.[條件]1.合同規(guī)定的期限屆滿.2.當事人一方違約,經(jīng)法院判決解除合同的.3.當事人一方侵害另一方權益,經(jīng)協(xié)商或法院判決解除合同的.4.當事人雙方商定解除合同的.[規(guī)定]1.須在雙方經(jīng)過簽約和承諾階段后,方可使解除行為發(fā)生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,終止履行.3.已經(jīng)履行的,有權要求采取補救措施,并要求賠償損失.?【合同解除】?80四、違約的法律責任【違約行為的種類】1.屆期違約和預期違約.2.根本違約和非根本違約.3.不履行和不適當履行.4.瑕疵履行和加害履行.【違約責任的方式】1.繼續(xù)履行.2.采取補救措施.3.賠償損失.4.支付違約金.【免責事由】1.發(fā)生法定的不可抗力.2.合同中約定的免責條款.?四、違約的法律責任?81第十章:物業(yè)管理費的收支預算方案㈠預算依據(jù)及說明〈〈花園大廈物業(yè)管理招標書〉〉提供的數(shù)據(jù)和有關規(guī)定人工費：參照寫字樓物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制定。水、電費：按廣州市自來水公司和供電公司公布的價格支出委托專業(yè)公司維護的設備及綠地的費用按照市場價格。人員編制和基本工資標準見表?第十章:物業(yè)管理費的收支預算方案㈠預算依據(jù)及說明?82

人員編制和基本工資標準表?