廣州時(shí)尚天河項(xiàng)目定位思路及的推廣策略提案

廣州時(shí)尚天河項(xiàng)目定位思路及的推廣策略提案前言深圳市營(yíng)銷協(xié)會(huì)地產(chǎn)策劃中心做為深圳營(yíng)銷行業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，秉承“突破創(chuàng)新、協(xié)作共贏”的經(jīng)營(yíng)理念，成功地在華夏大地上不斷取得不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，樹立了固誠(chéng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的企業(yè)品牌。

多年來，策劃中心在操作項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行了諸多專項(xiàng)課題研究，對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)均建立了全面的監(jiān)控體系，同時(shí)積累了大量寶貴的客戶資源，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。

感謝時(shí)尚集團(tuán)對(duì)本中心的信任，給與中心參與思考本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。在接到貴司的邀請(qǐng)后，中心組織精英團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深入調(diào)研和多次討論，最終形成了本方案，今天有幸和大家共同分享。由于時(shí)間關(guān)系，本方案難免存在疏漏之處，希望有機(jī)會(huì)和貴司進(jìn)行更為深入的溝通，使得本項(xiàng)目打造成為區(qū)域性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)，提升時(shí)尚集團(tuán)的品牌！提案總思路項(xiàng)目啟動(dòng)和前期準(zhǔn)備廣州城市視角天河區(qū)域分析商圈內(nèi)商業(yè)個(gè)案分析本案分析地鐵商業(yè)概念解析類比商業(yè)分析本案定位主題定位業(yè)態(tài)定位銷售策略招商策略推廣策略

廣州城市視角城市是商業(yè)地產(chǎn)的依托和基礎(chǔ)，研究城市的地理、歷史、經(jīng)濟(jì)和未來的發(fā)展趨勢(shì)，尋找市場(chǎng)機(jī)遇，為項(xiàng)目的發(fā)展提供可參照的理論依托。1、城市區(qū)位：廣州市是廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心。地處省中南部，珠江三角洲的北緣，東連惠州市、東莞市，西鄰佛山市、中山市，北通清遠(yuǎn)市、韶關(guān)市，南瀕南海。

2、城市經(jīng)濟(jì)：廣州市GDP值達(dá)8215.82億元，位居全國(guó)第三，全省第一，人均GDP值為81233元，折合美元為11696美元，比上年增長(zhǎng)10％，提前4年超過小康生活標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)世界銀行的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)合組織(OECD)成員國(guó)人均GDP均超過1萬美元，這表明廣州已進(jìn)入中等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體行列。由此將使社會(huì)的服務(wù)性需求上升，商業(yè)消費(fèi)活動(dòng)愈發(fā)頻繁。

數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局一、廣州城市視角1、09年1－11月份，廣州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益良好，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)暢旺，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。

2、1－11月份累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2353.88億元，同比增長(zhǎng)18.5%，增速比上年同期快3.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近年同期新高。其中，批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1975.50億元，同比增長(zhǎng)18.3%；

二、廣州經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)析數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2009年廣州整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，商業(yè)繁榮、人民富裕，為明年成功舉辦第16屆亞運(yùn)會(huì)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。1、廣州力爭(zhēng)2015年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP65%成為全國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。2、廣州的城市發(fā)展始終呈現(xiàn)“雙軸驅(qū)動(dòng)”的空間特征。以“天河北商圈”為核心的新城市中軸線商務(wù)發(fā)展軸，成為廣州城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?/p>

三、廣州近期發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)析根據(jù)相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施方案，廣州將著力精心打造“廣州服務(wù)”品牌，重點(diǎn)打造“天河北—環(huán)市東—東風(fēng)路”中軸線，構(gòu)成廣州新世紀(jì)CBD。3、今明兩年，正值廣州籌備16屆亞運(yùn)會(huì)，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)管理“2010年一大變”目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期。4、目前，政府在現(xiàn)有總里程116公里地鐵線路的基礎(chǔ)上，增加建設(shè)8條線路，在建里程達(dá)153公里。5、2010年，廣州地鐵運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)235公里和164座車站，實(shí)現(xiàn)各區(qū)都有軌道交通覆蓋。政府每年投入120個(gè)億資金建設(shè)軌道交通，全面建成后將使廣州躋身于世界十大軌道交通發(fā)達(dá)城市行列。三、廣州近期發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)析廣州還將開通22.9公里的BRT快速通道，公交專用道的實(shí)施規(guī)模達(dá)到300公里。三、廣州近期發(fā)展規(guī)劃簡(jiǎn)析體育盛會(huì)向來是城市發(fā)展的助推器，廣州市為交通和環(huán)境兩大塊總共投入580多個(gè)億，明年8月前將全部完工。建成必將有效改善廣州交通擁堵現(xiàn)狀。對(duì)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)生活也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，甚至將改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣。

（1）廣州市戶籍總?cè)丝?84.17萬人，比上年末增加10.69萬人。今年，登記在冊(cè)流動(dòng)人口達(dá)到635.2萬人。

（2）就業(yè)結(jié)構(gòu)來看，從業(yè)人員在三大產(chǎn)業(yè)中的比例逐漸優(yōu)化；第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比重逐漸加強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員的比重達(dá)到46.2％。（3）在廣州就業(yè)人口中，外來人口就業(yè)數(shù)約占從業(yè)人口總數(shù)的1/4。年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員就業(yè)率保持在70％以上、登記失業(yè)率控制在3.5％以下，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力5萬人。（4）預(yù)計(jì)到2010年，城鎮(zhèn)從業(yè)人員達(dá)到430萬人，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員的比重達(dá)到50％以上。

以上數(shù)據(jù)表明，廣州市的人口就業(yè)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。

四、廣州人口簡(jiǎn)析1、人口與就業(yè)數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（1）恩格爾系數(shù)：2008年，城市恩格爾系數(shù)為33.7％，根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在30%~40%為富裕。

（2）2008年，廣州城市居民家庭人均服務(wù)性消費(fèi)支出為7632元，占消費(fèi)性支出總額的比重為36.63%。汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，城市居民每百戶居民家用汽車擁有量為16輛。

由此可見，廣州人生活水準(zhǔn)較高，人們更注重生活質(zhì)量，消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)，對(duì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的需求越來越高。將不再僅僅滿足于傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，消費(fèi)頻次也將日趨增加。2、人口與消費(fèi)四、廣州人口簡(jiǎn)析數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局小結(jié)1、廣州市從公元前214年建城開始，至今已有2213年歷史，是嶺南古都所在地；是海上絲綢之路的始發(fā)地；也是商貿(mào)往來繁榮昌盛的外貿(mào)港口城市，自古便是商賈云集文明薈萃之地。2、近現(xiàn)代的廣州更是以其獨(dú)特的嶺南文化和改革開放先行者的姿態(tài)，在中國(guó)大地上引領(lǐng)時(shí)尚潮流，吸引著全國(guó)和世界的目光。3、改革開放30年，廣州緊緊地抓住發(fā)展契機(jī)，與時(shí)代共前進(jìn)，依托自身優(yōu)良的政策環(huán)境，大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，改善民生，使城市綜合實(shí)力位居全國(guó)領(lǐng)先地位，成為珠三角都市圈的領(lǐng)頭羊。4、廣州的未來發(fā)展有著強(qiáng)勁的潛力，有理由相信未來的廣州更加富饒昌盛。

天河區(qū)域分析分析天河區(qū)概況，有利于把握區(qū)域市場(chǎng)脈搏，明晰區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目商業(yè)尋找發(fā)展方向，規(guī)避經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，侍機(jī)突破。一、天河區(qū)概況分析1、區(qū)位：天河區(qū)位于老城區(qū)東部，珠江北岸，北回歸線以南。東連黃埔區(qū)，西接?xùn)|山區(qū)、越秀區(qū)，南望海珠區(qū)，北與白云區(qū)接壤。2、經(jīng)濟(jì)：2008年GDP達(dá)1434.39億元，比上年增長(zhǎng)13.3%，總量位列全市首位，占全市GDP比重為17.5%。人均GDP值全區(qū)人均GDP達(dá)12.65萬元（折合為美元18214元），同比增長(zhǎng)10.0%。3、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比值為0.2:18.8:81。數(shù)據(jù)表明：天河區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)服務(wù)業(yè)是其主要產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)良，零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局一、天河區(qū)概況分析4、人口：年末全區(qū)常住人口114.93萬人，增長(zhǎng)2.8%。戶籍人口71.65萬人，增長(zhǎng)3.9%。5、收入：全年單位職工年人均工資為62080元，增長(zhǎng)14.5%；居民人均可支配收入25556元，增長(zhǎng)13.6%；居民人均消費(fèi)性支出21590元，增長(zhǎng)12.1%。6、恩格爾系數(shù)為34%，為廣州市各區(qū)最低數(shù)值。數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局總體來看，天河區(qū)的年經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量、人均消費(fèi)情況均位居廣州市上游水準(zhǔn)，是廣州各區(qū)中最適合發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域。二、天河商圈分析1、天河商圈，以天河體育館為中心，環(huán)繞各大商業(yè)城，擴(kuò)散至天河購(gòu)書中心、體育東路、體育西路、廣州火車東站一帶。2、商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色：以“一站式”消費(fèi)為整體經(jīng)營(yíng)，特色在于是市內(nèi)最為綜合的集購(gòu)物、飲食、娛樂于一身的消費(fèi)商業(yè)區(qū)。商圈核心內(nèi)的天河城、正佳廣場(chǎng)形成了廣州市的消費(fèi)中心，其不但支撐起天河周邊的商業(yè)消費(fèi)，并且成為廣州市及周邊城市的消費(fèi)中心點(diǎn)。天河商圈（示意）二、天河商圈分析天河商圈內(nèi)現(xiàn)有已聚集了廣百中怡店、天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利、摩登百貨、天河娛樂廣場(chǎng)等多家大型商場(chǎng)，商業(yè)面積已達(dá)到70多萬平方米。此外，天河路東側(cè)兩座大型商業(yè)廣場(chǎng)太古匯、萬菱匯正在建設(shè)中，還有，太古匯面積約12萬平方米，萬菱匯的面積亦達(dá)5.8萬平方米。等這兩大商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)部分開業(yè)后，天河商圈的商業(yè)總面積將比目前遞增30%，超過100萬平方米。單從商業(yè)面積來看，天河商圈已名副其實(shí)地成為中國(guó)第一大商圈。物業(yè)名稱營(yíng)業(yè)面積天河城12萬㎡正佳廣場(chǎng)24萬㎡廣百中怡6萬㎡維多利亞廣場(chǎng)3萬㎡太古匯12萬㎡萬菱匯5.4萬㎡天河娛樂廣場(chǎng)3萬㎡摩登百貨2.5萬㎡東方寶泰8萬㎡ 二、天河商圈分析從天河區(qū)2009年上半年消費(fèi)品零售總額走勢(shì)可以看到，區(qū)域整體消費(fèi)態(tài)勢(shì)保持著穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。其中，6月份的零售總額達(dá)到69.5億元，高過同期11.5個(gè)百分點(diǎn)。其余各月份均比同期水平高。由此可見，天河商業(yè)圈具有較強(qiáng)的促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)的作用。數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局1、天河區(qū)做為廣州的中心區(qū)域，占據(jù)著天時(shí)地利的優(yōu)勢(shì)，隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，未來仍將是廣州乃至整個(gè)珠三角的核心區(qū)域。2、天河商圈是廣州市面對(duì)全世界的大都市商貿(mào)中心，是商業(yè)貿(mào)易的戰(zhàn)略要點(diǎn)，是商家必爭(zhēng)之地。3、商圈輻射范圍是以天河區(qū)為基點(diǎn)，擴(kuò)散至廣州市乃至珠三角區(qū)域。消費(fèi)人群年齡構(gòu)成以青年人為主，年齡分布在15歲至45歲之間。4、根據(jù)天河商圈消費(fèi)者行為分析，大致可以分為幾類型：（1）習(xí)慣消費(fèi)：天河區(qū)中心地段的居住者為主力消費(fèi)群體。（2）情感消費(fèi)：在天河區(qū)工作的白領(lǐng)及高薪階層，雖居住區(qū)外但有車的人士。（3）假日消費(fèi)：廣州市各區(qū)的假日休閑消費(fèi)者。（4）觀光消費(fèi)：外地到訪廣州的商旅人士。 小結(jié)商業(yè)個(gè)案分析對(duì)區(qū)域商圈中的商業(yè)個(gè)案進(jìn)行分析，目的在于能清醒頭腦，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，謀求差異化，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，為企業(yè)盡可能地規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和市場(chǎng)價(jià)值。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析1、天河城開發(fā)主體：廣州天貿(mào)（集團(tuán)）股份（已更名為“天河城集團(tuán)”）管理公司：天河城集團(tuán)主題定位：大型綜合購(gòu)物中心功能定位：集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑的一站式購(gòu)物中心檔次定位：中高檔經(jīng)營(yíng)方式：只租不售客群定位：都市白領(lǐng)

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析1、天河城業(yè)態(tài)分布：

樓層業(yè)態(tài)－2、－3停車場(chǎng)（上千車位）－1樓主力店（JUSCO）首層品牌專賣店、連鎖店二層天河城百貨三層天河城百貨四層音像數(shù)碼、影城五層家居精品、書城百貨六層游藝休閑、品牌餐飲七層品牌餐飲

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析1、天河城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目地址天河區(qū)天河路與體育館西路交界處投資額總投資12億元建筑面積16萬平方米營(yíng)業(yè)面積10萬平方米樓層狀況共計(jì)10層（地面7層，地下3層）開業(yè)時(shí)間1996年8月18日（2月9日試業(yè)）租金幅度2000元/㎡～800元/㎡1、天河城亮點(diǎn)分析：1）項(xiàng)目地理位置好，營(yíng)業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)繁多且組合合理。

2）經(jīng)營(yíng)多年具有較高的品牌知名度和消費(fèi)人氣。

3）商業(yè)定位明確，主題鮮明，消費(fèi)者選擇廣泛。成功借鑒：

1）主題清晰明確

2）品牌宣傳力度到位

3）人流動(dòng)線引導(dǎo)清晰

4）主力商家與品牌商家搭配合理鑒于其做為天河商圈最為老牌的商業(yè)綜合體，建筑結(jié)構(gòu)布局難免有其年代所遺留的硬傷。但是，對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)還是有可取之處的。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析2、正佳廣場(chǎng)開發(fā)主體：廣州正佳企業(yè)管理公司：廣州正佳企業(yè)主題定位：亞洲體驗(yàn)之都功能定位：集零售、飲食、娛樂、會(huì)展、休閑 等八大功能為一體的大型購(gòu)物中心檔次定位：中高檔經(jīng)營(yíng)方式：分鋪出售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)客群定位：家庭消費(fèi)群體，旅游團(tuán)體年齡界定為3至60歲

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析2、正佳廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：

樓層業(yè)態(tài)－1、－2停車場(chǎng)首層品牌專賣店、連鎖店二層友誼商店、飾品、眼鏡、男女裝三層友誼商店、男女裝四層KTV、運(yùn)動(dòng)服飾、皮具鞋帽五層數(shù)碼電訊、文教、個(gè)人護(hù)理、內(nèi)衣六層兒童、家居、特色美食七層影城、餐飲、游藝城

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析2、正佳廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目地址廣州市天河路228號(hào)投資額總投資40億元建筑面積42萬平方米營(yíng)業(yè)面積30萬平方米樓層狀況共計(jì)9層（地面7層，地下2層）開業(yè)時(shí)間2005年1月15日（03年9月開始招商）租金幅度1800元/㎡～400元/㎡2、正佳廣場(chǎng)亮點(diǎn)分析：1）處于核心商圈內(nèi)，業(yè)態(tài)繁多，極具綜合性。

2）商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚新穎，時(shí)代感強(qiáng)烈，購(gòu)物氛圍好。

3）寬闊的中庭，四通八達(dá)的購(gòu)物通道和出入口。

4）商品檔次中高低融和，消費(fèi)者選擇面廣。成功借鑒：

1）購(gòu)物空間寬敞明亮，人流動(dòng)線清晰

2）招商時(shí)間和力度到位

3）以百貨為主的主力商家，形成與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化

4）商業(yè)設(shè)施先進(jìn)，管理完善商場(chǎng)的定位是關(guān)鍵，招商工作也極其重要，在類似的建筑形態(tài)上，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)如何找到差異化是區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵要素，正佳廣場(chǎng)給本項(xiàng)目帶來啟示。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析3、中天購(gòu)物城開發(fā)主體：香港熊谷蜆殼發(fā)展管理公司：上海保利物業(yè)酒店管理主題定位：城市之心時(shí)尚匯聚功能定位：集零售、娛樂、休閑頂級(jí)購(gòu)物生活場(chǎng)所檔次定位：高檔經(jīng)營(yíng)方式：只租不售客群定位：金領(lǐng)、國(guó)際商務(wù)人士

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析樓層業(yè)態(tài)首層珠寶首飾、女士服裝二層男女裝、個(gè)人護(hù)理三層男士服裝、美容健康、食肆四層美容健康、食肆3、中天購(gòu)物城業(yè)態(tài)分布：

商場(chǎng)內(nèi)主要的商品均為全球頂級(jí)品牌：PORTS、MOISELLE、JORYA、VASTOCOLLECTION、SUSSI、BMWlifestyle等

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析3、中天購(gòu)物城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目地址天河北路233號(hào)中信廣場(chǎng)裙樓建筑面積3.34萬平方米營(yíng)業(yè)面積1.8萬平方米樓層狀況共計(jì)4層開業(yè)時(shí)間1997年底租金幅度1600元/㎡～2500元/㎡3、中天購(gòu)物城亮點(diǎn)分析：1）以其高檔的商業(yè)定位服務(wù)特定客群。

2）17.7米的超高入口大堂，提供良好的視野。

3）寬闊的中庭，四通八達(dá)的購(gòu)物通道和出入口。

成功借鑒：

1）獨(dú)有的商業(yè)定位，細(xì)分出自有的消費(fèi)市場(chǎng)

2）購(gòu)物環(huán)境整潔明亮，導(dǎo)視系統(tǒng)清晰

雖然此商場(chǎng)在天河商圈內(nèi)屬于純高端項(xiàng)目，與本項(xiàng)目的類別完全不同。但也能從其運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特視角窺探出別樣風(fēng)情，通過另辟捷徑，細(xì)分市場(chǎng)同樣能夠帶來合適的盈利模式和價(jià)值空間。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析4、廣百中怡店管理公司：廣百股份主題定位：高檔·時(shí)尚年輕功能定位：大型百貨零售一體店檔次定位：中檔經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)客群定位：年輕時(shí)尚人群

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析4、廣百中怡店業(yè)態(tài)分布：

樓層業(yè)態(tài)－2層廣百超市－1層鞋帽服飾首層化妝品、珠寶、名表二層珠寶首飾、少淑服飾三層女士服飾、女性內(nèi)衣四層男士服飾、男性內(nèi)衣五層牛仔服飾、運(yùn)動(dòng)保健六層兒童、家居、孕裝七層電腦電子、攝影通訊八層折扣店4、廣百中怡店亮點(diǎn)分析：1）知名傳統(tǒng)商業(yè)品牌。

2）商業(yè)定位中端，價(jià)格適中，滿足工薪階層消費(fèi)。

3）負(fù)二層接駁地鐵站出入口，交通便捷，客流量大。

成功借鑒：

1）主動(dòng)在地面出入口處宣傳商場(chǎng)接駁地鐵站，吸引客流

2）樓體外墻廣告位及電子大屏設(shè)置醒目，吸引眼球

做為廣州本土經(jīng)營(yíng)歷史較長(zhǎng)的商業(yè)體，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，發(fā)揮傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)在眾商云集的天河商圈內(nèi)占有了一席之地。可見，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的豐富經(jīng)驗(yàn)也是可以給項(xiàng)目帶來良好效益的。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析5、又一城管理公司：廣州又一城經(jīng)營(yíng)管理主題定位：天河的潮流時(shí)尚功能定位：集合年輕化的時(shí)尚薈萃購(gòu)物街檔次定位：中檔經(jīng)營(yíng)方式：只租不售客群定位：年輕族群、地鐵客流

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析5、又一城業(yè)態(tài)分布：運(yùn)動(dòng)休閑、內(nèi)衣、時(shí)尚女裝、配飾、時(shí)尚手袋、皮具、首飾、飲料食品、眼鏡、工藝品、保健用品、化妝用品、男士服裝、鞋類等。

“天河又一城”位于中山大道地面下，連通天河城和購(gòu)書中心，并與地鐵1、3號(hào)線交會(huì)的體育西站相通，面積約4.3萬平方米。共設(shè)有160個(gè)商鋪，出租率達(dá)到90%，月平均租金為1200元/㎡。5、又一城亮點(diǎn)分析：1）屬于典型的地鐵商業(yè)，依托地鐵帶來的巨大客流。

2）商業(yè)定位中低端，商品款式繁多，價(jià)格低廉。3）業(yè)態(tài)種類有明晰的針對(duì)性，主要面向年輕時(shí)尚的消費(fèi)群體和地鐵客流快速消費(fèi)群體。成功借鑒：

1）鋪位劃分規(guī)整統(tǒng)一，購(gòu)物通道寬敞，人流動(dòng)線順暢

2）空氣流通好，采用玻璃隔斷，明亮的燈光照明，購(gòu)物視野開闊，營(yíng)造了較為舒適的購(gòu)物環(huán)境，能夠吸引客群逗留。

3）各鋪位門頭尺寸一致，規(guī)劃整齊，無凌亂感，提升了商場(chǎng)的檔次和時(shí)尚感。地鐵商業(yè)做為地下商業(yè)載體，容易出現(xiàn)空間壓抑布局凌亂的局面，局促的購(gòu)物空間將對(duì)整體商業(yè)形象檔次大打折扣，也會(huì)影響到客群逗留時(shí)間和購(gòu)買欲望。因此，應(yīng)當(dāng)從整體布局入手，合理安排鋪位和通道面積，細(xì)節(jié)致勝。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析6、東方寶泰開發(fā)主體：越秀集團(tuán)、城建集團(tuán)、匯港集團(tuán)管理公司：廣州東站天匯城主題定位：創(chuàng)新休閑商業(yè)“非MALL”功能定位：以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、影院等設(shè)施的休閑消費(fèi)場(chǎng)所。檔次定位：中高檔經(jīng)營(yíng)方式：只租不售，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理客群定位：白領(lǐng)、商旅人士、休閑觀光客群 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析商場(chǎng)內(nèi)布局有2個(gè)中庭，使商場(chǎng)整體富有層次感 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析商場(chǎng)入口處標(biāo)識(shí)明顯，且設(shè)置品牌展示墻，商業(yè)氛圍濃厚

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析6、東方寶泰業(yè)態(tài)分布：

樓層業(yè)態(tài)－3家飾主題、主題餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑、潮流個(gè)性、纖體美容、居家精品、－2JUSCO超市－1JUSCO超市、影院、主題零售店、休閑餐飲首層品牌休閑餐飲、便利店

一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析6、東方寶泰經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)容項(xiàng)目地址林和西路天河?xùn)|站廣場(chǎng)地面下建筑面積15萬平方米營(yíng)業(yè)面積7.5萬平方米樓層狀況地面下共3層開業(yè)時(shí)間2009年12月1日租金幅度400元/㎡～800元/㎡6、東方寶泰亮點(diǎn)分析：1）規(guī)劃布局大氣時(shí)尚，休閑空間與經(jīng)營(yíng)空間比為1:1，使得空間感比商圈內(nèi)任何一個(gè)商場(chǎng)都要開闊。

2）2個(gè)巨大的中庭使整個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境和檔次顯得高端。

3）負(fù)三層地面大面積使用鮮花圖案地塑，有效吸引目光，且設(shè)置了玩樂設(shè)施和人造景觀，吸引客流。

4）通達(dá)底層的扶手梯數(shù)量充足，便利客流動(dòng)線。成功借鑒：

1）建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高，入口處及通道寬敞，層高合理，空間開闊

2）各入口處標(biāo)識(shí)醒目，戶外廣告牌設(shè)置營(yíng)造良好的商業(yè)感

3）消防系統(tǒng)、導(dǎo)視系統(tǒng)和安防系統(tǒng)均給客戶帶來安全舒適的環(huán)境

4）將人造景觀設(shè)置在邊角位置，能有效引導(dǎo)客流。對(duì)于面積較大的地鐵/地下商業(yè)體，如何吸引客流、引導(dǎo)客流、滯留客流是必須要解決的關(guān)鍵問題。東方寶泰期望通過豐富的空間層次、營(yíng)造休閑商業(yè)的氛圍來達(dá)到這個(gè)目的。 一、區(qū)域商業(yè)個(gè)案分析1、縱覽天河商業(yè)圈內(nèi)個(gè)案，不難發(fā)現(xiàn)，依托廣州核心商圈的巨大影響力，以及交通帶來的滾滾客流，讓所有的天河商業(yè)體都盡享地利之便。2、商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色：多數(shù)是以“一站式”消費(fèi)為整體經(jīng)營(yíng)，竭力打造集購(gòu)物、飲食、娛樂于一身的消費(fèi)場(chǎng)所，以聚集各大知名國(guó)內(nèi)/國(guó)際品牌來吸引目標(biāo)消費(fèi)群，以優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境聚集更多的消費(fèi)者。3、據(jù)政府部門測(cè)算，目前天河商圈每天有將近20萬人次的客流量，周末則為60萬人次。往來客流年齡層次80％為15歲至45歲。4、依據(jù)交通部門規(guī)劃的天河商圈客流，每天最多可達(dá)到90萬人次。其中，地鐵（1號(hào)線、3號(hào)線）大約搭載50.6萬人次；80多班公共汽車日運(yùn)載量近27萬人次。巨大的客流量將保證天河商圈財(cái)源滾滾。 小結(jié)

『時(shí)尚天河』分析分析項(xiàng)目，定性項(xiàng)目，契合市場(chǎng)實(shí)際，找尋機(jī)會(huì)點(diǎn)，明確項(xiàng)目定位，為項(xiàng)目整體規(guī)劃和推廣奠定基礎(chǔ)。

一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置示意圖

天河路體育西路天河北路天河城正佳廣場(chǎng)又一城廣百購(gòu)書中心中天購(gòu)物城東方寶泰中信廣場(chǎng)維多利天河體育中心體育西體育東路

體育中心BRT16屆亞運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館本案位于天河體育中心地面之下：北向中信廣場(chǎng)；南臨天河路正對(duì)天河城與正佳廣場(chǎng)；西接體育西路；東靠體育東路。

一、項(xiàng)目分析圖中紅色箭頭所示為本案的客流出入口，這不難發(fā)現(xiàn)東區(qū)、西區(qū)均有地鐵客流進(jìn)出，而中區(qū)則有正佳廣場(chǎng)、天河城、BRT客流，唯獨(dú)北區(qū)深入腹地。本案東西側(cè)均與地鐵站點(diǎn)連通，屬于“地鐵商業(yè)”。并且，如何引導(dǎo)地鐵客流入北區(qū)將是本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)。北區(qū)西區(qū)中區(qū)東區(qū)思考一：“地鐵商業(yè)”是什么？定義：“地鐵商業(yè)”代表城市軌道交通中，與交通動(dòng)線站點(diǎn)相聯(lián)接的商業(yè)系統(tǒng)。因?yàn)榈罔F是人流的重要集散地，這與商業(yè)的發(fā)展需要相符,因此提供了兩種業(yè)態(tài)之間的結(jié)合。形式：根據(jù)地鐵建筑結(jié)構(gòu)可以分為：點(diǎn)式商業(yè)、條式商業(yè)、立體商業(yè)據(jù)此概念，從建筑結(jié)構(gòu)形式來看，本案屬于“立體式地鐵商業(yè)”。

二、“地鐵商業(yè)”概念解析1、開發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：1）地鐵資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。

2）處于特定時(shí)空下的地鐵商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。

3）地鐵內(nèi)商業(yè)發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。2、運(yùn)營(yíng)的局限性：

1）商業(yè)客流滯留與地鐵疏散功能相背離。

2）地下構(gòu)筑物具有較大不可逆性，前期規(guī)劃甚為重要。

3）地下空間的封閉性與商業(yè)空間的開放性相矛盾。

二、“地鐵商業(yè)”概念解析思考二：別人是如何做的？1、流行前線地理位置：地鐵一號(hào)線“陵園西路站”負(fù)一層業(yè)態(tài)情況：以流行時(shí)尚的服裝、飾品為主租售情況：租賃率達(dá)95％以上，經(jīng)營(yíng)情況良好價(jià)格水平：月租金均價(jià)約為1100元/㎡，主通道商鋪月租金約1400元/㎡，次通道商鋪月租金約800元/㎡。

三、類比地鐵商業(yè)分析廣州

三、類比地鐵商業(yè)分析2、新動(dòng)力數(shù)碼廣場(chǎng)地理位置：地鐵一號(hào)線“陵園西路站”負(fù)一層到三層業(yè)態(tài)情況：手機(jī)通訊大賣場(chǎng)租售情況：開發(fā)商出售商鋪后返租，返租三年，7.5％回報(bào)率，銷售率達(dá)8成，物業(yè)費(fèi)38元/㎡。廣州樓層售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡）負(fù)一層4.6萬－5.5萬320－360一層均價(jià)16萬均價(jià)1200夾層4.6萬－5.5萬320－360二層4.3萬－5.2萬290－320三層2.8萬－3.2萬200－250

三、類比地鐵商業(yè)分析3、藍(lán)色快線地理位置：地鐵二號(hào)線“市二宮站”負(fù)一層到三層業(yè)態(tài)：婚慶專業(yè)市場(chǎng)租售情況：一、二層租滿，三層空鋪多。負(fù)一層主要為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)店。物管費(fèi)10元/㎡。廣州樓層租金（元/㎡）負(fù)一層130一層160二層130三層901、現(xiàn)狀：與站廳連接的地下商場(chǎng)或商業(yè)街規(guī)模及經(jīng)營(yíng)面積較大。主要業(yè)態(tài)是時(shí)尚服裝、飾品、特色食肆?？腿簽樽非髸r(shí)尚的中、大學(xué)生和潮流青年。2、經(jīng)驗(yàn)：引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和品牌主力商家，區(qū)分商場(chǎng)、商鋪不同情況，采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。3、問題：消費(fèi)者還未養(yǎng)成逛地鐵商鋪的習(xí)慣；商家經(jīng)營(yíng)策略缺乏吸引力。

廣州

三、類比地鐵商業(yè)分析現(xiàn)狀、經(jīng)驗(yàn)、問題

三、類比地鐵商業(yè)分析1、青衣城

1）嘗試走概念化道路，打造海洋概念主題。

2）引進(jìn)全港乃至世界知名品牌主力店。

3）將主力店其余部分劃分成小型商鋪，依靠主力店帶動(dòng)，保持商鋪的整體性和連續(xù)性。

4）業(yè)態(tài)豐富，應(yīng)有盡有，方便快捷，保證消費(fèi)者快速消費(fèi)和一站式消費(fèi)。香港1、現(xiàn)狀：地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，多數(shù)融和購(gòu)物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商場(chǎng)。主要業(yè)態(tài)為中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品。目標(biāo)客群為大眾消費(fèi)者。2、經(jīng)驗(yàn)：經(jīng)營(yíng)定位明確，特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)，為商場(chǎng)注入個(gè)性?shī)蕵?、休閑元素，強(qiáng)化消費(fèi)引導(dǎo)力。營(yíng)銷模式善于創(chuàng)新，把地鐵客流與商場(chǎng)客流進(jìn)行經(jīng)營(yíng)捆綁。3、問題：香港地鐵沿線有些地下商場(chǎng)的燈光照明亮度不足，給客群造成壓抑感。

香港

三、類比地鐵商業(yè)分析現(xiàn)狀、經(jīng)驗(yàn)、問題

三、類比地鐵商業(yè)分析1、迪美商城位于上海市人民廣場(chǎng)西南側(cè)，地鐵一號(hào)線“人民廣場(chǎng)站”負(fù)一層，負(fù)二層為停車場(chǎng)。占地面積5萬平方米，建筑面積4.95萬平方米，是上海首家地下“都市中心多功能購(gòu)物中心”。集購(gòu)物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑、泊車等多功能為一體。租金平均約為680元/㎡。商場(chǎng)采用國(guó)際先進(jìn)水準(zhǔn)購(gòu)物中心規(guī)劃，商場(chǎng)中央主通道達(dá)12米，以中央大廳的鋼琴吧為標(biāo)志。有2個(gè)大面積的敞開式主入口通達(dá)地面。上海

三、類比地鐵商業(yè)分析2、香港名店街位于人民大道地下通道內(nèi)，連通地鐵一號(hào)線“人民廣場(chǎng)站”，地理位置優(yōu)越，交通極其便利?？偨ㄖ娣e1萬平方米，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積為4500平方米，共規(guī)劃獨(dú)立商鋪96間。租金為850元/㎡，租賃率達(dá)100％。是綜合型的地下購(gòu)物中心，采用并排商鋪的形式，但購(gòu)物環(huán)境比較寬敞。業(yè)態(tài)主要有服飾、玩具、工藝品、小飾品等，各商鋪經(jīng)營(yíng)的商品有共同的特點(diǎn)就是非常時(shí)尚、國(guó)際化。上海1、現(xiàn)狀：地鐵商城或商業(yè)街，多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、飾品、禮品、化妝品，目標(biāo)客群為時(shí)尚青年男女。2、經(jīng)驗(yàn)：地鐵商業(yè)開發(fā)主要采用招商的方式，采用特色化經(jīng)營(yíng)或連鎖經(jīng)營(yíng)。注重地鐵站、地下商城以及地上商業(yè)的銜接。3、問題：很多地鐵商業(yè)規(guī)劃欠合理；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重復(fù)雷同；功能定位不明確。

上海

三、類比地鐵商業(yè)分析現(xiàn)狀、經(jīng)驗(yàn)、問題1、地鐵商業(yè)的發(fā)展與其所處區(qū)域商業(yè)氛圍的關(guān)系密切。2、地鐵對(duì)沿線商業(yè)帶動(dòng)具有二重性：對(duì)于城市中原來商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好的區(qū)域，會(huì)加速原有商圈的“洼地效應(yīng)”；對(duì)于城市中原來商業(yè)氛圍不濃厚的區(qū)域，對(duì)其商業(yè)吸附力提升作用不明顯，甚至降低該地區(qū)的商業(yè)輻射能力。3、除了原本設(shè)計(jì)的缺陷，地鐵物業(yè)經(jīng)營(yíng)的無序性是造成失敗的主要原因之一，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳推廣的香港地鐵商業(yè)大多獲得成功。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)地鐵商業(yè)需采用主題化、特色化的模式，以強(qiáng)化消費(fèi)引導(dǎo)力。4、地鐵商業(yè)消費(fèi)者年齡層次涵蓋于18歲－40歲人群。5、成功的地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為前沿時(shí)尚潮流物品和快速消費(fèi)品，地鐵商業(yè)檔次與經(jīng)營(yíng)管理水平有很大的關(guān)系。 小結(jié)思考三：

『時(shí)尚天河』該如何去做？

『時(shí)尚天河』定位天河商圈消費(fèi)者年齡構(gòu)成最主要的為20－30歲，達(dá)40％；而20歲以下的學(xué)生年齡層有25％的比例，30－40歲年齡層占20％?？梢园l(fā)現(xiàn)，年青人是天河商圈消費(fèi)的主力軍。

一、主題定位環(huán)繞本案周邊商業(yè)都是大中型的“一站式”商場(chǎng)，業(yè)態(tài)種類繁多，集百貨大型超市的綜合型商業(yè)。本案不能跟風(fēng)而行，應(yīng)另辟捷徑，從個(gè)性化、年輕化、時(shí)尚感入手。廣百百貨零售一體店天河城一站式購(gòu)物中心正佳廣場(chǎng)體驗(yàn)式購(gòu)物中心中天購(gòu)物城高檔購(gòu)物中心又一城潮流時(shí)尚地下城

一、主題定位商圈區(qū)域內(nèi)品牌百貨、超市、MALL業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激烈差異化創(chuàng)造價(jià)值青年人＋大中學(xué)生主力消費(fèi)群體消費(fèi)理念時(shí)尚個(gè)性潮流決定業(yè)態(tài)

一、主題定位主題定位——

新人類·炫酷特區(qū)

CentroSAR時(shí)尚時(shí)尚是一門藝術(shù)，時(shí)尚是不同生活品味，時(shí)尚是盡情展露個(gè)性，時(shí)尚就是－大眾爭(zhēng)相效仿的生活方式。新人類他們特立獨(dú)行，不受束縛他們崇尚新潮，追尋刺激他們善用強(qiáng)烈的色彩彰顯個(gè)性我的青春我做主炫酷炫目光彩，展示張揚(yáng)酷我直率，顛覆主流特區(qū)劃地而治蘊(yùn)涵獨(dú)特文化和生活之區(qū)域1、零售業(yè)商圈現(xiàn)狀與發(fā)展預(yù)期⊕MALL型商業(yè)，以中高檔品