某某金域華庭整合營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案

整合營(yíng)銷(xiāo)方案萬(wàn)科金域華庭1目錄第一部分 基本概況—————————3第二部分 宏觀經(jīng)濟(jì)—————————11第三部分 城市規(guī)劃—————————26第四部分 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)—————————36第五部分典型個(gè)盤(pán)—————————52第六部分項(xiàng)目理解—————————63第七部分 客戶定位—————————74第八部分項(xiàng)目定位—————————94第九部分銷(xiāo)售策略—————————1022Part1基本概況31.地理位置廣州市佛山禪城區(qū)獅山鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)東部東接廣州南接佛山市禪城區(qū)西接獅山鎮(zhèn)“廣佛黃金走廊”基本概況42.基本數(shù)據(jù)總面積：125.77平方公里10個(gè)居委會(huì)和32個(gè)村委會(huì)戶籍人口25.2萬(wàn)人，外來(lái)人口30萬(wàn)人綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）的第一位。下轄大瀝、鹽步、黃岐3個(gè)辦事處基本概況53.區(qū)域特色與文化表現(xiàn)大瀝是名符其實(shí)的文化名鎮(zhèn)。大瀝是中國(guó)民間藝術(shù)“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術(shù)“曲藝之鄉(xiāng)”和“書(shū)畫(huà)藝術(shù)之鄉(xiāng)”。原產(chǎn)于大瀝的沙皮狗是中國(guó)僅有的兩種世界名犬之一?；靖艣r64.行政區(qū)域劃分2005，南海鎮(zhèn)級(jí)行政區(qū)域調(diào)整，原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮(zhèn)。大瀝街辦鹽步街辦黃歧街辦基本概況7改變過(guò)去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷,發(fā)揮各行業(yè)的集群效應(yīng).提升大瀝形象，增強(qiáng)廣州經(jīng)濟(jì)圈輻射效應(yīng)加快城市化進(jìn)程工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰，改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題承接來(lái)自廣州中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射和功能轉(zhuǎn)移，向大型會(huì)展和現(xiàn)代物流中心等商貿(mào)物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展4.行政區(qū)域劃分----合并優(yōu)勢(shì)基本概況8北5.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞基本概況95.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞廣茂鐵路、321、325國(guó)首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內(nèi)，是云南、廣西、海南、粵西進(jìn)入廣州的西陸路門(mén)戶。距廣州白云（花都）新國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里距離國(guó)家一級(jí)港口南海港僅10公里。前往香港、澳門(mén)的車(chē)程約3小時(shí)，形成四通八達(dá)、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。10Part2宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)111.GDP分分析析2006年年大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)GDP達(dá)達(dá)213億億，，增增長(zhǎng)長(zhǎng)24.74%南海海1/10人人口口,創(chuàng)創(chuàng)造造南南海海1/5GDP大瀝瀝是是南南海海兩兩個(gè)個(gè)超超百百億億城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之之一一預(yù)計(jì)計(jì)2010年年大大瀝瀝GDP可可以以達(dá)達(dá)到到300億億元元宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)南海海龍龍頭頭強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)122.大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入分分析析大瀝瀝與與南南海海全全區(qū)區(qū)居居民民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄存存款款余余額額對(duì)對(duì)比比宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)藏富富于于民民，，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力強(qiáng)強(qiáng)人均均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄存存款款余余額額達(dá)達(dá)11.6萬(wàn)萬(wàn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于全全區(qū)區(qū)的的平平均均水水平平4.8萬(wàn)萬(wàn)，，居居民民生生活活富富裕裕。。2006年年大大瀝瀝儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄存存款款余余額額達(dá)達(dá)282.6億億元元，，占占全全區(qū)區(qū)總總額額的的28.7%133.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu):工業(yè)業(yè)占主體體,第三三產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃發(fā)展展宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主,第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展有色金屬屬加工業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)物流業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、、內(nèi)衣業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)。。14重點(diǎn)工業(yè)業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)鎮(zhèn),經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)迅迅速大瀝是廣廣東省重重點(diǎn)工業(yè)業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)鎮(zhèn)和全國(guó)國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)之一一。以有有色金屬屬深加工工業(yè)為主主，摩托托車(chē)生產(chǎn)產(chǎn)、機(jī)械械制造、、家用電電器、制制版印刷刷、塑料料建材、、制衣制制鞋、食食品飲料料等20多個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)行業(yè)業(yè).2007年年上半年年，大瀝瀝工業(yè)總總產(chǎn)值266.51億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)26.02%；投資潛力力顯著，，發(fā)展后后勁強(qiáng)大大2007年上半半年，大大瀝百萬(wàn)萬(wàn)元以上上招商引引資項(xiàng)目目56個(gè)個(gè).其中中，計(jì)劃劃總投資資超千萬(wàn)萬(wàn)元項(xiàng)目目24個(gè)個(gè)，計(jì)劃劃總投資資超億元元項(xiàng)目8個(gè)。引入了中中國(guó)鋁業(yè)業(yè)、深圳圳同心黃黃金首飾飾、廣東東致卓精精密輪轂轂及PCB電子子銅等四四大項(xiàng)目目。3.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析----工業(yè)占占主體宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)15城市百貨貨、連鎖鎖商業(yè)、、連鎖服服務(wù)業(yè)為為主體的的城市商商業(yè)體系系在大瀝瀝已初步步形成，，提升大大瀝商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力，3.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析----第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展有利于該該區(qū)域城城鎮(zhèn)化進(jìn)進(jìn)程加速速，廣佛佛黃金走走廊正日日漸成為為以商貿(mào)貿(mào)、物流流、居住住等為核核心產(chǎn)業(yè)業(yè)的新興興城區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)164.大大瀝支柱柱產(chǎn)業(yè)分分析1.有有色金屬屬產(chǎn)業(yè)2.商商貿(mào)物流流業(yè)3.房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)4.內(nèi)內(nèi)衣業(yè):中國(guó)內(nèi)內(nèi)衣名鎮(zhèn)鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)17規(guī)模：有有色金屬屬生產(chǎn)企企業(yè)1000多多家，年年產(chǎn)量超超過(guò)80萬(wàn)噸，，約占全全國(guó)的35％，，年稅稅收額超超過(guò)5億億元。產(chǎn)業(yè)鏈：：全國(guó)首首個(gè)“再再生金屬屬物流加加工基地地”,金屬流流通量每每年200多萬(wàn)萬(wàn)噸,約約占全國(guó)國(guó)總量的的1/3。4.1有有色金金屬產(chǎn)業(yè)業(yè)“中中國(guó)鋁業(yè)業(yè)第一強(qiáng)強(qiáng)鎮(zhèn)”發(fā)展瓶頸頸：粗放放型經(jīng)營(yíng)營(yíng)的中低低端企業(yè)業(yè)無(wú)序發(fā)發(fā)展,沒(méi)沒(méi)有充分分發(fā)揮規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)184.2商商貿(mào)物物流業(yè)----廣佛區(qū)區(qū)域性專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)及物流流集散地地嘉洲廣場(chǎng)場(chǎng)、雍景景商城、、時(shí)代廣廣場(chǎng)相繼繼開(kāi)業(yè)，，都市名名匯、新新都會(huì)廣廣場(chǎng)正加加緊建設(shè)設(shè)，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)逐逐漸豐富富，城市市商業(yè)架架構(gòu)初步步形成發(fā)展瓶頸頸：舊有有商業(yè)檔檔次形象象不高，，需要合合理城市市規(guī)劃提提升業(yè)態(tài)態(tài)檔次大瀝“巴巴黎春天天”商業(yè)業(yè)步行街街和黃岐岐商業(yè)中中心步行行街人氣氣鼎盛.,但缺缺乏規(guī)劃劃,管理理檔次形形象不高高現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)19廣佛區(qū)域域性專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)及及物流集集散地的的地位逐逐步確立立南國(guó)小商商品城、、中大小小商品城城隆重開(kāi)開(kāi)業(yè)，中中建博美美五金裝裝飾材料料城、九九龍小商商品城、、大瀝桂桂江農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)、廣鐵鐵三眼橋橋糧油物物流中心心和康力力醫(yī)藥物物流中心心全面施施工，廣廣佛區(qū)域域性專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)及及物流集集散地的的地位逐逐步確立立。發(fā)展瓶頸頸：新建建大型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)還沒(méi)成成型,需需要更完完善的規(guī)規(guī)劃支持持4.2商商貿(mào)物物流業(yè)----廣佛區(qū)區(qū)域性專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)及物流流集散地地宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)204.3房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè):品品牌發(fā)展展商帶動(dòng)動(dòng)大瀝地地產(chǎn)大瀝是眾眾多地產(chǎn)產(chǎn)大鍔進(jìn)進(jìn)駐佛山山的試金金石，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)甚為激激烈，形形成百花花齊放之之局面。。萬(wàn)科、、中海、、雅居樂(lè)樂(lè)、碧桂桂園和合合生創(chuàng)展展為爭(zhēng)奪奪市場(chǎng)份份額，不不斷推出出新品，，銷(xiāo)售十十分暢旺旺。發(fā)展瓶頸頸：舊三三鎮(zhèn)（黃黃歧、鹽鹽步、大大瀝）舊舊有功能能分區(qū)不不清晰，，工業(yè)居居住魚(yú)龍龍混雜，，居住環(huán)環(huán)境制約約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升升級(jí)2007年上半半年，房房地產(chǎn)投投資22.19億元，，同比增增長(zhǎng)67%；銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積51萬(wàn)萬(wàn)平方米米，銷(xiāo)售售金額27億元元，同比比增長(zhǎng)12.5%現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)214.4內(nèi)內(nèi)衣衣業(yè):中中國(guó)內(nèi)衣衣名鎮(zhèn)發(fā)展瓶頸頸：“三三來(lái)一補(bǔ)補(bǔ)”，品品牌發(fā)展展、銷(xiāo)售售網(wǎng)絡(luò)受受限制，，影響企企業(yè)發(fā)展展，無(wú)自自主品牌牌技術(shù)支支撐，需需要政府府引導(dǎo)下下大力引引入技術(shù)術(shù)人才，，發(fā)展自自主優(yōu)勢(shì)勢(shì)?，F(xiàn)狀大瀝鹽步步是“中中國(guó)內(nèi)衣衣名鎮(zhèn)””，也是是廣東省省專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新試點(diǎn)點(diǎn)之一。。大瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有內(nèi)內(nèi)衣生產(chǎn)產(chǎn)及相關(guān)關(guān)企業(yè)共共140多家.從業(yè)人員員逾2萬(wàn)萬(wàn)人，內(nèi)內(nèi)衣年產(chǎn)產(chǎn)量達(dá)1000多萬(wàn)打打，約60％出出口世界界各地，，以歐美美地區(qū)為為主。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)22優(yōu)二：將10％％的低端端產(chǎn)業(yè)或或企業(yè)向向外轉(zhuǎn)移移，到2010年完成成20％％～30％的工工業(yè)用地地置換，，用于建建立工業(yè)業(yè)園區(qū)，，開(kāi)發(fā)鋁鋁材等主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地的的合理利利用。強(qiáng)三：以城南中中心商貿(mào)貿(mào)區(qū)的建建設(shè)帶動(dòng)動(dòng)加強(qiáng)大大瀝第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。城南中心心商貿(mào)區(qū)區(qū)位于大大瀝城區(qū)區(qū)南部，，規(guī)劃面面積0.5平方方公里，，未來(lái)5~10年內(nèi)重重點(diǎn)發(fā)展展各種類(lèi)類(lèi)型的商商業(yè)及房房地產(chǎn)。。未來(lái)五五年，還還將進(jìn)一一步搞好好其他配配套建設(shè)設(shè)，務(wù)求求營(yíng)造更更良好的的營(yíng)商環(huán)環(huán)境。5.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強(qiáng)強(qiáng)三優(yōu)二二解決瓶頸頸,大瀝瀝提出““東優(yōu)西西拓、強(qiáng)強(qiáng)三優(yōu)二二”產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)235.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強(qiáng)強(qiáng)三優(yōu)二二東優(yōu)西拓拓”：大瀝東部部?jī)?yōu)化和和提升第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，尤其其是商貿(mào)貿(mào)、物流流業(yè)、房房地產(chǎn)為為主；大瀝西部部以長(zhǎng)虹虹嶺工業(yè)業(yè)園為中中心形成成新的工工業(yè)板塊塊，經(jīng)過(guò)過(guò)幾年時(shí)時(shí)間再創(chuàng)創(chuàng)造100億的的工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值，預(yù)預(yù)計(jì)2010年年大瀝GDP達(dá)達(dá)300億。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)24小結(jié)大瀝作為為一個(gè)重重點(diǎn)衛(wèi)星星工業(yè)城城市，處處于轉(zhuǎn)型型期，舊舊有城市市規(guī)劃功功能布局局難以滿滿足大瀝二三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)需要新的的城市規(guī)規(guī)劃進(jìn)行行合理的的功能分分區(qū)，實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)優(yōu)化發(fā)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強(qiáng)強(qiáng)三優(yōu)二二宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)25Part3城城市規(guī)劃劃261.大瀝瀝城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃城市定位位：廣佛佛都市區(qū)區(qū)重要的的區(qū)域性性專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)及物物流集散散地，佛山具有有優(yōu)良生生態(tài)環(huán)境境的新城城區(qū)，南海重要要的制造造業(yè)基地地之一。。規(guī)劃范圍圍：城市市總用地地125平方公公里，其其中居住住用地共共26.78平平方公里里。城市規(guī)模模：2010年總?cè)巳丝谝?guī)模模為65萬(wàn)，2020年為75萬(wàn)。。發(fā)展目標(biāo)標(biāo)：對(duì)城城市進(jìn)行行合理的的功能分分區(qū)與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)與與住宅的的合理分分區(qū)，滿滿足城市市發(fā)展需需要。城市規(guī)劃劃272.城城市規(guī)劃劃----廣佛佛重要的的區(qū)域性性專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)及物物流集散散地引入大量量資金和和技術(shù)人人才，是是大瀝未未來(lái)重要要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。并并為大瀝瀝商貿(mào)業(yè)業(yè)的進(jìn)一一步升級(jí)級(jí)提供大大量的消消費(fèi)需求求和強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)后盾。。規(guī)劃設(shè)置置大型物物流中心心,豐富富產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃劃28位于大瀝西部長(zhǎng)虹嶺仙溪湖畔，總面積達(dá)800多公頃。南部是高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、有色金屬開(kāi)發(fā)區(qū)分別在工業(yè)園中部為仙溪湖旅游渡假區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)保護(hù)區(qū)，東南部是佛山市培養(yǎng)科學(xué)技術(shù)人才的搖籃——佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院（北院），北面是南海市信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。2.城城市規(guī)劃劃----南海海重要的的制造業(yè)業(yè)基地之之一以建設(shè)佛佛山具有有優(yōu)良生生態(tài)環(huán)境境的新城城區(qū)為基基礎(chǔ)，保保持南海海經(jīng)濟(jì)龍龍頭地位位，升級(jí)級(jí)傳統(tǒng)支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)——制制造業(yè)。。以長(zhǎng)虹工工業(yè)園為為中心,轉(zhuǎn)移低低層次產(chǎn)產(chǎn)業(yè),發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)將低層次次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，將將企業(yè)總總部研發(fā)發(fā)、設(shè)計(jì)計(jì)、銷(xiāo)售售、辦公公等核心心部分和和高端生生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)留在大大瀝，發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)。。成為南南海重要要的制造造業(yè)基地地。城市規(guī)劃劃292.城城市規(guī)劃劃----佛山山具有優(yōu)優(yōu)良生態(tài)態(tài)環(huán)境的的新城區(qū)區(qū)【物業(yè)升升級(jí)】【產(chǎn)業(yè)升升級(jí)】【環(huán)境升升級(jí)】在未來(lái)3年內(nèi)開(kāi)開(kāi)展“三三舊”改改造項(xiàng)目目68個(gè)個(gè)，總改改造面積積220萬(wàn)平方方米，其其中重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目26個(gè)，，改造面面積200萬(wàn)平平方米。。退陳引新構(gòu)建建新版圖。啟啟動(dòng)聯(lián)滘片區(qū)區(qū)廢舊塑料回回收行業(yè)，廢廢舊金屬回收收行業(yè)，清除除碎布加工行行業(yè)整治相繼繼進(jìn)行。下一一步，大瀝將將著手轉(zhuǎn)移廢廢舊棉花加工工行業(yè)。同同時(shí)為有色色金屬產(chǎn)業(yè)、、商貿(mào)業(yè)等支支柱產(chǎn)業(yè)，搭搭建平臺(tái)。未來(lái)3年內(nèi)，，大瀝將投資資過(guò)億元，對(duì)對(duì)鎮(zhèn)內(nèi)13條條主干河涌進(jìn)進(jìn)行整治，并并對(duì)村組整治治河涌給予補(bǔ)補(bǔ)貼。此外，，城南污水處處理廠的管網(wǎng)網(wǎng)鋪設(shè)正在加加速進(jìn)行，鹽鹽步污水處理理廠將在年內(nèi)內(nèi)奠基并爭(zhēng)取取明年投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)。中心城城區(qū)生活污水水實(shí)現(xiàn)截污的的設(shè)想不久將將會(huì)實(shí)現(xiàn)。全面整治升級(jí)級(jí)促重鎮(zhèn)變變新城城市規(guī)劃303.發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：一脊兩兩翼城市規(guī)劃314.發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：一脊兩兩翼連接南海經(jīng)濟(jì)濟(jì)，大瀝經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)費(fèi)力將進(jìn)一步步與南海、廣廣佛融合，同同時(shí)向西部擴(kuò)擴(kuò)張，帶動(dòng)周周邊配套及房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展。項(xiàng)目目位于“西翼翼”，未來(lái)將將發(fā)展成為大大瀝新城金融融商貿(mào)中心。。制造業(yè)、工業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)全面發(fā)展城市規(guī)劃325.城市功功能分區(qū)

居住居住居住居住工業(yè)園工業(yè)園商貿(mào)區(qū)黃岐海南居住綜合片區(qū)黃岐海北居住綜合片區(qū)鹽步居住綜合片區(qū)大瀝居住綜合片區(qū)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園南部工業(yè)片區(qū)七大功能片區(qū)《佛山市南海區(qū)大瀝鹽步組團(tuán)總體規(guī)劃》明確功能分區(qū)，改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀，四大居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展，將有效改善大瀝生活居住環(huán)境，并擴(kuò)大當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的輻射面。功能分區(qū)清晰晰，改善居住住環(huán)境，發(fā)揮揮工業(yè)規(guī)模效效應(yīng)城市規(guī)劃33“六橫”：：廣佛－廣三三高速、建設(shè)設(shè)大道、廣佛佛新干線、廣廣佛高速與西西環(huán)高速聯(lián)系系線、穗鹽路路－同慶大道道、海八路；；“六縱”：：廣州西環(huán)高高速公路、佛佛山一環(huán)、桂桂和路、廣佛佛高速、325國(guó)道新線線、虹嶺路。。6.城市路路網(wǎng)建設(shè)-----與廣廣州無(wú)縫對(duì)接接六縱六橫公路路建設(shè)：東西走向———從廣州窖口口開(kāi)始，經(jīng)黃黃岐海北居住住綜合片區(qū)、、商貿(mào)綜合發(fā)發(fā)展區(qū)、大瀝瀝居住綜合片片區(qū)后，向南南接入佛山禪禪城區(qū)，與在在建的廣佛地地鐵銜接。南北走向———與廣佛軌軌道線在海八八路站相連；；向北，經(jīng)過(guò)過(guò)商貿(mào)綜合發(fā)發(fā)展區(qū)，與廣廣州地鐵5號(hào)號(hào)線延伸線相相連；經(jīng)里水水、和順鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，與花都區(qū)區(qū)范圍內(nèi)的軌軌道交通線相相接，經(jīng)花都都汽車(chē)城、花花都中心城區(qū)區(qū)，沿云山大大道向東進(jìn)入入新機(jī)場(chǎng)。東西、南北軌軌道建設(shè)：城市規(guī)劃——優(yōu)化后的的大瀝交通，，將有16個(gè)個(gè)出口通往廣廣州，與廣州州實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)對(duì)接。34從城市總體規(guī)規(guī)劃角度，大大瀝將會(huì)加強(qiáng)強(qiáng)區(qū)域的空間間布局優(yōu)化，，奠定廣佛經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈中心的的地位。從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展角度，““東優(yōu)西拓、、強(qiáng)三優(yōu)二””將有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源優(yōu)化和和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。。從城市交通規(guī)規(guī)劃角度，路路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，將會(huì)改改善大瀝的內(nèi)內(nèi)部交通路網(wǎng)網(wǎng)暢順，以及及縮短與周邊邊城市距離。。但從商業(yè)發(fā)發(fā)展前景而言言，城區(qū)之間間的距離縮短短反而更易造造就消費(fèi)力外外流的機(jī)會(huì)，，影響本地商商業(yè)的發(fā)展。。小結(jié)城市規(guī)劃35Part4房房產(chǎn)市場(chǎng)361.總體印印象2007年1-11月南南海區(qū)各鎮(zhèn)街街普通住宅成成交信息統(tǒng)計(jì)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住住宅成交面積積居南海區(qū)之之二，成交均均價(jià)居南海之之三房地產(chǎn)市場(chǎng)372.供求關(guān)關(guān)系大瀝街道供應(yīng)應(yīng)和成交面積積最少，但價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)幅度度最高，達(dá)15%房地產(chǎn)市場(chǎng)382006-2007年大大瀝街道樓盤(pán)盤(pán)普通住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)市場(chǎng)已售單位統(tǒng)計(jì)計(jì)包括已備案案單位和已簽簽約單位統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包包括各樓盤(pán)的的洋房,不包包括車(chē)位/商商鋪/別墅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源源于”佛山建建設(shè)局”,統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至至2007-12-1039大瀝街道市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)最少，，06年成交交主要為南海海碧桂園1128套“翠翠堤水岸”花花園洋房，07年新推出出海琴軒和名名匯城市花園園共800多多套單位，到到目前為止約約銷(xiāo)售5成；；黃歧、鹽步品品牌大盤(pán)云集集，供應(yīng)充足足，市場(chǎng)較為為穩(wěn)定；相對(duì)其它兩區(qū)區(qū)，大瀝街道道表現(xiàn)出更大大的市場(chǎng)承受受力，價(jià)格自自2006年年第三季度起起快速增長(zhǎng)，，第三季度均均價(jià)已超過(guò)黃黃岐、鹽步；；房地產(chǎn)市場(chǎng)403.大瀝街街道的樓市狀狀況樓盤(pán)供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)由低端的單單體樓轉(zhuǎn)向中中高端的住宅宅小區(qū)，價(jià)格拉升大規(guī)模：總建面2.8萬(wàn)㎡，共437套；產(chǎn)品類(lèi)型：多層、高層組成；推售時(shí)間：2004年-2006年均價(jià)：2524元/㎡金碧華庭2004年規(guī)模：總建面4.8萬(wàn)㎡；共540套產(chǎn)品類(lèi)型：小高層；推售時(shí)間：2005年-2006年均價(jià)：4323元/㎡名匯苑2005年規(guī)模：總建面7萬(wàn)㎡；產(chǎn)品類(lèi)型：高層；推售時(shí)間：2002年-2005年均價(jià)：1682元/㎡德明大廈2006年2007年規(guī)模：總建面9.6萬(wàn)㎡；共561套產(chǎn)品類(lèi)型：小高層；推售時(shí)間：2007年3月-現(xiàn)在均價(jià)：5500元/㎡名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房，共1128套產(chǎn)品類(lèi)型：多層、低層；推售時(shí)間：2006年均價(jià)：4200元/㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場(chǎng)414.產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住住宅套均成交交面積信息統(tǒng)統(tǒng)計(jì)大面積單位需需求增大，產(chǎn)產(chǎn)品主力供應(yīng)應(yīng)面積為130-160平米房地產(chǎn)市場(chǎng)424.產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)大瀝街道市場(chǎng)均價(jià)低，，豐厚的居民民消費(fèi)能力實(shí)實(shí)現(xiàn)了客戶群群對(duì)大面積單單位的需求，，套均面積需需求在130-160平平方米之間。。06年南海海碧桂園“翠翠堤水岸”戶戶型面積包括括70-80㎡二房，133㎡三房房和155-250㎡四四房以上；07年名匯城城市花園和海海琴軒成交單單位以三房130㎡以上上為主。黃岐、鹽步集中了大瀝大大部分的外來(lái)來(lái)發(fā)展商，產(chǎn)產(chǎn)品檔次高、、結(jié)構(gòu)豐富，，憑借與廣州州約一半的價(jià)價(jià)格差距，吸吸引了約6成成廣州客源。。因此相對(duì)充充裕的資金與與低價(jià)位，實(shí)實(shí)現(xiàn)了廣州客客戶100-120㎡的的大面積需求求。房地產(chǎn)市場(chǎng)435.客源流流向大瀝本地人購(gòu)購(gòu)房外流現(xiàn)象象嚴(yán)重，外來(lái)來(lái)移民是大瀝瀝商品房購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)主體房地產(chǎn)市場(chǎng)445.客源流流向大瀝街道污染染嚴(yán)重的居住住環(huán)境、雜亂亂的治安氛圍圍和低檔次、、高密度的樓樓盤(pán)素質(zhì)導(dǎo)致致客戶外流現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重；本地高端客戶戶群除通過(guò)村村鎮(zhèn)土地競(jìng)拍拍自建房，普普遍在南國(guó)桃桃園、獅山、、丹灶或桂城城置業(yè)。外來(lái)來(lái)高端城鎮(zhèn)移移民是大瀝商商品房成交最最活躍的群體體，大部分都都會(huì)在大瀝城城鎮(zhèn)置業(yè)，占占大瀝購(gòu)房群群體的6成；；自建房房地產(chǎn)市場(chǎng)456.土地供供應(yīng)大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地指標(biāo)標(biāo)一覽表(單位：公頃頃)可開(kāi)發(fā)土地資資源少，舊舊城改造”盤(pán)盤(pán)活土地房地產(chǎn)市場(chǎng)4647土地供應(yīng)日益益緊缺,；特特別是大瀝街街鎮(zhèn)，更是““寸土尺金””，稀缺性性將極大提升升新房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的升值、、投資潛力；；大瀝城鎮(zhèn)舊物物業(yè)大多建于于20年前，，建造檔次低低，現(xiàn)正是合合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)時(shí)間。在土地地供應(yīng)緊缺的的情況下，全全城掀起了大大規(guī)模的“舊舊城改造”，，置業(yè)需求求日益膨脹；；6.土地供供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)487.政策影影響大瀝街道在售售樓盤(pán)少，成成交量、價(jià)格格受供應(yīng)影響響大，政策影響不明明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)3月，物權(quán)法正式公布；5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；6月，明確房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用；7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；8月，住房公積金貸款上限提至20萬(wàn)；9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高；10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%；498.政策對(duì)對(duì)鹽步、黃岐岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)續(xù)攀升，受政政策影響不明明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)508.政策對(duì)對(duì)鹽步、黃岐岐的影響鹽步臨近廣州州，以廣州為為風(fēng)向標(biāo)，受受政策影響明明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)519.未來(lái)新新政預(yù)測(cè)及分分析新政一：2008-2009年可能能開(kāi)征“保有有稅”目的：針對(duì)對(duì)戶型面積積偏大的房房子收取一一定費(fèi)用，，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)中小套型型住宅，促促進(jìn)理性購(gòu)購(gòu)房。預(yù)測(cè)：保有有稅144M2可能能是起征面面積，稅率率大概在0.8%左左右。影響：對(duì)整整個(gè)房產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)進(jìn)進(jìn)行征稅，，持續(xù)征收收的原則將將迫使購(gòu)房房投資和消消費(fèi)回歸理理性空間。。新政二：““兩稅合并并”，明年年賣(mài)樓省稅稅費(fèi)利好：調(diào)低低了稅率，，擴(kuò)大了開(kāi)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)空間。預(yù)測(cè)：927放貸新新政后，市市場(chǎng)成交量量下降。購(gòu)購(gòu)房者和發(fā)發(fā)展商形成成角力的狀狀態(tài)。對(duì)于于已完成今今年目標(biāo)，，實(shí)力雄厚厚的發(fā)展商商預(yù)計(jì)會(huì)繼繼續(xù)控貨，，以期待明明年更大的的利潤(rùn)空間間。大瀝街道受受土地供應(yīng)應(yīng)限制，房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)少，，受政策影影響不明顯顯。相對(duì)本項(xiàng)目目，“保有有稅”的實(shí)實(shí)施將產(chǎn)生生一定的影影響，但大大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民民富的市場(chǎng)場(chǎng)特征將對(duì)對(duì)項(xiàng)目提供供充足的支支撐.房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)52小結(jié)房地產(chǎn)成交交活躍，供供應(yīng)缺口導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格上上漲幅度大大房地產(chǎn)受政政策影響較較弱房地產(chǎn)成交交活躍，供供應(yīng)缺口導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格上上漲幅度大大市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)以中低低端為主，，高端產(chǎn)品品匱乏房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)53Part5典型個(gè)個(gè)盤(pán)54南海桂城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝鹽步黃歧天安鴻基花花園地理位置：：南國(guó)桃園園東門(mén)發(fā)展商商：天安（（廣州）投投資有限公公司占地面積：：900畝畝總建面積：：18萬(wàn)㎡㎡容積率率：0.28綠化率率：73.3%總戶數(shù)數(shù)：1000多戶產(chǎn)品類(lèi)型:別墅、、公入市時(shí)間：：2001年年底配套：23000平平方米天然然湖泊；4500㎡㎡星級(jí)陽(yáng)光光會(huì)所；4800平平方米商業(yè)業(yè)中心典型外流個(gè)個(gè)盤(pán)，7成成客戶來(lái)自自大瀝個(gè)盤(pán)分析55產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以以260-500㎡㎡別墅為主主天安鴻基花花園個(gè)盤(pán)分析56風(fēng)格各異的的別墅，突突顯主人風(fēng)風(fēng)情萬(wàn)種的的個(gè)性與審審美天安鴻基花花園個(gè)盤(pán)分析57座落于南國(guó)國(guó)桃園內(nèi)，，環(huán)境資源源優(yōu)越；離大瀝僅十十分鐘車(chē)程程，生活、、工作游刃刃有余；以3個(gè)近6萬(wàn)㎡天然然湖泊為中中心，別墅墅依山就勢(shì)勢(shì)，各自擁?yè)碛歇?dú)立、、優(yōu)美的景景觀元素；；超低密度、、超高綠化化率、超強(qiáng)強(qiáng)可塑性，，切合客戶戶群需求；；大型、高檔檔次而充滿滿異國(guó)情調(diào)調(diào)的配套設(shè)設(shè)施，滿足足業(yè)主一切切生活、娛娛樂(lè)所需。?！h(huán)境為為項(xiàng)目最大大亮點(diǎn)；——為突顯顯身份、個(gè)個(gè)性，客戶戶不惜重金金打造，房房子內(nèi)外兼兼修。天安鴻基花花園個(gè)盤(pán)分析58地理位置：：大瀝鎮(zhèn)雅雅瑤桂和路路發(fā)展商商：碧桂園園集團(tuán)代理商商：自銷(xiāo)總建面積：：62.7萬(wàn)㎡總戶數(shù)數(shù)：3000戶產(chǎn)品類(lèi)型:別墅、、洋房建筑風(fēng)格：：歐式入市時(shí)間：：2006年1月——未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目最大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本信息南海碧桂園園個(gè)盤(pán)分析59產(chǎn)品分析“陽(yáng)光花海?！崩寺?yáng)陽(yáng)光別墅，，2006年1月1日開(kāi)賣(mài)聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)立別墅；面積：238-378㎡，花園75-350㎡；均價(jià)：聯(lián)排別墅4000-6000元/㎡，獨(dú)立別墅7500-8500元/㎡南海碧桂園園個(gè)盤(pán)分析60“翠堤水岸岸”花園洋洋房1128套，2006年年五一開(kāi)賣(mài)賣(mài)產(chǎn)品分析南海碧桂園園17棟11層“大戶人家”洋房、11棟低層洋房、1棟復(fù)式洋房；主力戶型：155～250㎡四房、五房單位均價(jià)：4200元/㎡（帶裝修）主力客戶群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐珓?wù)員，廣州客戶較少個(gè)盤(pán)分析61“藍(lán)天山畔畔”一期，，2006年五一開(kāi)開(kāi)賣(mài)產(chǎn)品分析南海碧桂園園80套聯(lián)排排別墅戶型：335-378㎡，七七房、九房房二廳，均價(jià)：5000元/㎡（帶裝裝修）個(gè)盤(pán)分析62“藍(lán)天山畔畔”二期，，2007年二月開(kāi)開(kāi)賣(mài)49套獨(dú)立立別墅戶型：400-806㎡，七七/八/十十房二廳均價(jià)：5000元/㎡（帶裝裝修）銷(xiāo)售情況：：12月1日銷(xiāo)售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園園63小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺缺別墅產(chǎn)品品，自住、、投資相宜宜；成熟品牌形形象，治安安物管好；；高檔次、大大社區(qū)環(huán)境境，成熟居居住氛圍；；規(guī)劃過(guò)于密密集，別墅墅私密性不不高；商業(yè)配套人人氣不旺；；生活配套套缺乏?！源鬄r瀝唯一在售售別墅帶動(dòng)動(dòng)洋房的銷(xiāo)銷(xiāo)售；——以項(xiàng)目目創(chuàng)新產(chǎn)品品及品牌物物管進(jìn)行市市場(chǎng)突圍。。個(gè)盤(pán)分析64Part6項(xiàng)目理理解651.項(xiàng)目目介紹地塊位置：：佛山市南南海區(qū)大瀝瀝鎮(zhèn)體育中中心區(qū)西側(cè)側(cè)地段地塊現(xiàn)狀：：用地紅線線外基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施達(dá)到五五通，即通通路、通電電、通供水水、通排水水、通訊，，用地紅線線內(nèi)土地部部分平整。。交易面積：：75915.8平平方米土地用途：：城鎮(zhèn)混合合住宅用地地使用年限：：住宅用地地柒拾年、、商業(yè)用地地肆拾年、、其他用地地伍拾年容積率：≤≤2.4；；建筑密度：：≤28%；綠地率：≥≥30%；；大瀝鎮(zhèn)政府大瀝體育文化中心2分鐘生活圈項(xiàng)目理解662.SWOF分析析項(xiàng)目理解67產(chǎn)品對(duì)比——躍式、復(fù)復(fù)式個(gè)性化化產(chǎn)品備受受歡迎據(jù)市調(diào)情況況分析，大大瀝消費(fèi)者者追求產(chǎn)品品個(gè)性化與與生態(tài)環(huán)境境。創(chuàng)新產(chǎn)品配配合新居住住觀念以引引導(dǎo)消費(fèi)者者的好奇與與購(gòu)買(mǎi)傾向向。3.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析---產(chǎn)品對(duì)對(duì)比項(xiàng)目理解68西部首個(gè)居居住社區(qū)，，樹(shù)標(biāo)桿新新標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目區(qū)位位相對(duì)處于于劣勢(shì)，非非重點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商住區(qū)域域，以承接接?xùn)|部工業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移為主主。項(xiàng)目周邊無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，市政工工程，機(jī)關(guān)關(guān)單位向該該區(qū)集中。。引導(dǎo)項(xiàng)目形形象定位為為行政商務(wù)務(wù)區(qū)的休閑閑居住氛圍圍社區(qū)。3.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析----區(qū)位位對(duì)比項(xiàng)目定位69優(yōu)質(zhì)物管成成就和諧人人居治安差為大大瀝普遍共共識(shí)，項(xiàng)目目周邊村落落、工業(yè)區(qū)區(qū)圍繞，治治安問(wèn)題更更加突出。。萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)的的物管服務(wù)務(wù)認(rèn)同度高高，可以此此引導(dǎo)本地地消費(fèi)者形形成新的和和諧人居觀觀念。3.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析-----物物業(yè)管理對(duì)對(duì)比項(xiàng)目理解70萬(wàn)科是全國(guó)國(guó)知名品牌牌，廣東第第一名牌，，市場(chǎng)認(rèn)識(shí)識(shí)度高。通過(guò)宣傳深深化萬(wàn)科品品牌認(rèn)知度度，吸引客客戶對(duì)居住住持續(xù)服務(wù)務(wù)的認(rèn)可。。全國(guó)知名品品牌引領(lǐng)居居住新氣象象3.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析----品牌牌對(duì)比項(xiàng)目理解713.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析----配套套對(duì)比教育配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)突顯項(xiàng)項(xiàng)目氛圍大瀝為典型型產(chǎn)業(yè)城市市，高檔次次、大型配配套相當(dāng)缺缺乏。項(xiàng)目與大瀝瀝巴黎春天天商業(yè)街約約10分鐘鐘車(chē)程，商商業(yè)配套相相對(duì)完善。。項(xiàng)目周邊教教育配套擁?yè)碛写鬄r高高級(jí)中學(xué)、、實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)，優(yōu)勢(shì)明明顯，可深深化推廣。。項(xiàng)目理解72分析—特色色街區(qū)文化化打造次級(jí)級(jí)商圈項(xiàng)目距離長(zhǎng)長(zhǎng)虹嶺工業(yè)業(yè)園5分鐘鐘車(chē)程，大大瀝高級(jí)中中學(xué)2分鐘鐘車(chē)程，大大瀝體育文文化中心不不到1分鐘鐘車(chē)程。未來(lái)項(xiàng)目商商業(yè)除針對(duì)對(duì)項(xiàng)目業(yè)主主外，還可可輻射至工工業(yè)園中高高層，高級(jí)級(jí)中學(xué)師生生，體育中中心運(yùn)動(dòng)休休閑人群。。3.項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)分析----項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定定位對(duì)比項(xiàng)目理解73市場(chǎng)整體向向好，中產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)定格格突顯地產(chǎn)產(chǎn)公民形象象同檔次項(xiàng)目目均計(jì)劃于于年底到明明年1月期期間推貨，，前期產(chǎn)品品均基本售售馨。對(duì)未來(lái)價(jià)格格預(yù)計(jì)均統(tǒng)統(tǒng)一在7000–8000元元/平方米米。預(yù)計(jì)樓市在在經(jīng)過(guò)對(duì)新新政策的消消化后將保保持穩(wěn)定發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，，項(xiàng)目定位位8000元/㎡處處于市場(chǎng)均均價(jià)范圍內(nèi)內(nèi)。3.項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析----價(jià)格格分析項(xiàng)目理解74小結(jié)價(jià)格定位：：均價(jià)8000元/㎡；市場(chǎng)突圍：：品牌、物物管、教育育配套、產(chǎn)產(chǎn)品。項(xiàng)目理解7576Part7客戶定定位771.客戶戶分析思路路大瀝常住人人口分析挖掘核心客客戶群核心客戶群群訪談?wù){(diào)研研地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)人人員員訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研核心心客客戶戶群群的的購(gòu)購(gòu)房房需需求求特特征征客戶戶定定位位782.核核心心客客戶戶群群目標(biāo)客戶群核心心客客戶戶群群為為在在大大瀝瀝工工作作的的中中型型專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)/商商貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)企企業(yè)業(yè)主主客戶戶定定位位79家庭庭年年收收入入在在10––50萬(wàn)萬(wàn)間間的的本本地地居居民民追追求求人人居居社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍，，相相對(duì)對(duì)完完善善物物業(yè)業(yè)管管理理，，同同時(shí)時(shí)兼兼顧顧工工作作需需要要，，子子女女求求學(xué)學(xué)入入戶戶需需要要，，因因此此成成為為大大瀝瀝房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)潛潛在在消消費(fèi)費(fèi)力力。。家庭庭年年收收入入在在20––100萬(wàn)萬(wàn)以以上上的的外外來(lái)來(lái)居居民民在在大大瀝瀝生生活活時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)，，融融入入到到大大瀝瀝生生活活文文化化當(dāng)當(dāng)中中，，事事業(yè)業(yè)與與家家庭庭已已扎扎根根于于大大瀝瀝，，因因此此在在生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，交交通通便便利利的的前前提提下下選選擇擇在在周周邊邊區(qū)區(qū)域域及及大大瀝瀝區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)選選擇擇高高素素質(zhì)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目目置置業(yè)業(yè)。。分析析：：客戶戶定定位位803.訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研————地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)人人員員客戶戶定定位位813.訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研————核核心心客客戶戶群群客戶戶定定位位82城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新移移民民成成置置業(yè)業(yè)主主力力———在在大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)街街置置業(yè)業(yè)最最活活躍躍的的消消費(fèi)費(fèi)群群體體是是高高收收入入外外來(lái)來(lái)務(wù)務(wù)工工者者4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---客客戶戶分分布布客戶戶定定位位83大瀝瀝置置業(yè)業(yè)以以自自住住為為主主———城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新移移民民跟跟本本地地人人一一致致認(rèn)認(rèn)為為置置業(yè)業(yè)首首先先要要滿滿足足自自住住需需求求，，首首付付高高，，按按揭揭期期短短可可以以推推斷斷出出投投資資性性置置業(yè)業(yè)觀觀念念相相對(duì)對(duì)薄薄弱弱。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征----置置業(yè)業(yè)目目的的客戶戶定定位位84口碑碑傳傳播播是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐乜涂蛻魬羧喝后w體的的信信息息主主要要來(lái)來(lái)源源；；主要要通通過(guò)過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)樣樣板板房房及及園園林林景景觀觀認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)樓樓盤(pán)盤(pán)。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---樓樓盤(pán)盤(pán)信信息息獲獲知知途途徑徑口碑碑傳傳播播是是當(dāng)當(dāng)?shù)氐乜涂蛻魬羧喝后w體的的信信息息主主要要來(lái)來(lái)源源；；客戶戶定定位位85置業(yè)業(yè)范范圍圍在在工工作作地地不不遠(yuǎn)遠(yuǎn)為為首首選選——本本地地人人與與新新移移民民對(duì)對(duì)工工作作的的積積極極態(tài)態(tài)度度，，決決定定了了在在大大瀝瀝工工作作地地不不遠(yuǎn)遠(yuǎn)地地方方置置業(yè)業(yè)的的需需求求。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---置置業(yè)業(yè)范范圍圍置業(yè)業(yè)范范圍圍以以就就近近工工作作為為原原則則客戶戶定定位位86對(duì)品品牌牌忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度高高4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---品品牌牌忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度客戶戶定定位位—本本地地人人對(duì)對(duì)碧碧桂桂園園品品牌牌忠忠誠(chéng)誠(chéng)度度高高，，對(duì)對(duì)其其他他品品牌牌認(rèn)認(rèn)知知度度有有限限，，需需要要深深化化引引導(dǎo)導(dǎo)87高度度重重視視物物管管———要要求求很很高高，，既既要要嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)又又要要方方便便，，是是決決定定購(gòu)購(gòu)房房的的前前提提之之一一。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---物物業(yè)業(yè)管管理理客戶戶定定位位88客戶戶對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品要要求求是是舒舒適適感感要要強(qiáng)強(qiáng)，，房房大大廳廳大大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)大大，，房房屋屋開(kāi)開(kāi)間間好好，，注注重重實(shí)實(shí)用用性性，，對(duì)對(duì)創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型接接受受能能力力強(qiáng)強(qiáng)，，可可以以接接受受躍躍式式、、錯(cuò)錯(cuò)層層等等創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型，，較較標(biāo)標(biāo)榜榜個(gè)個(gè)性性。。4.核心客客戶群需求特特征---戶戶型設(shè)計(jì)舒適感要求高高客戶定位、89單一追求大園園林景觀——非常注重重園林、綠化化，是促成樓樓盤(pán)成交的重重要因素4.核心客客戶群需求特特征---園園林客戶定位90客戶要求鬧中中帶靜，不能能太混雜，對(duì)對(duì)配套仍停留留在滿足基本本生活需求上上。4.核心客客戶群需求特特征---配配套要求不高客戶定位91傳統(tǒng)中帶有時(shí)時(shí)尚4.核心客客戶群需求特特征---建建筑風(fēng)格客戶定位對(duì)建筑風(fēng)格沒(méi)沒(méi)有肯定的要要求，但提出出要帶有時(shí)尚尚性，大瀝客客戶經(jīng)常出游游歐洲，見(jiàn)識(shí)識(shí)廣但總結(jié)性性比較差需要要引導(dǎo)924.核心客客戶群需求特特征---裝裝修標(biāo)準(zhǔn)青睞毛胚房客戶定位當(dāng)?shù)厝似毡榍嗲嗖A毛坯房，，可以自主裝裝修設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)個(gè)性，但但也接受簡(jiǎn)單單裝修93房屋與車(chē)位捆捆邦式銷(xiāo)售是是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市市場(chǎng)的特色之之一。市場(chǎng)上車(chē)位供供不應(yīng)求，成成為購(gòu)房置業(yè)業(yè)的重要影響響因素。車(chē)位位配比至少是是1：1以上上。4.核心客客戶群需求特特征---車(chē)車(chē)位客戶定位94購(gòu)房以自住為為主，“無(wú)無(wú)債一身輕””思想仍較濃濃厚，但按揭揭付款購(gòu)房會(huì)會(huì)成為趨勢(shì)。。4.核心客客戶群需求特特征---付付款方式一次性付款為為主客戶定位95小結(jié)項(xiàng)目主力客戶戶群：城鎮(zhèn)新新移民第一置業(yè)因素素：物管-綠綠化-車(chē)位-戶型針對(duì)城鎮(zhèn)新移移民，營(yíng)造特特色社區(qū)文化化、社區(qū)氛圍圍；針對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、金融商貿(mào)貿(mào)區(qū)等客戶工工作、生活集集中區(qū)域進(jìn)行行主題活動(dòng)推推廣、宣傳，，配合點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)式銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)，在市場(chǎng)形形成廣泛影響響，拉動(dòng)銷(xiāo)售售。并帶動(dòng)本本地人客戶的的關(guān)注；96Part8項(xiàng)項(xiàng)目定位97項(xiàng)目定位在萬(wàn)科的產(chǎn)品品體系中，““金”色系列列定位為城市市中心、時(shí)尚尚精英一族的的中高端產(chǎn)品品。產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位位金域藍(lán)灣金御華府金色家園金域華庭將秉秉承金色系列列產(chǎn)品風(fēng)格，，帶給大瀝市市民嶄新的居居住概念，引引領(lǐng)居住潮流流。98城市新移民原大瀝外流居民專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小企業(yè)主金領(lǐng)一族投資者周邊區(qū)域現(xiàn)居民客戶群體如何構(gòu)成？項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位位99因此，我們認(rèn)認(rèn)為，我們的的主力客戶群群是：公務(wù)員、教育育體系高薪人人士及當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)高管層及及技術(shù)人員，，我們統(tǒng)稱(chēng)為為“金領(lǐng)一族族”周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)小企業(yè)主項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位位100我們的客戶群群體有哪些特特征？他們事業(yè)處于于發(fā)展階段，，有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)未未來(lái)及生活充充滿憧憬；他們生意與國(guó)國(guó)際接軌，見(jiàn)見(jiàn)識(shí)廣博；他們珍惜家庭庭關(guān)系，自己己辛苦拼搏為為家人創(chuàng)造更更好生活環(huán)境境，家中事務(wù)務(wù)一般交由老老人及孩子自自行管理；他們對(duì)現(xiàn)居住住條件不盡滿滿意，特別是是治安及空氣氣環(huán)境，但由由于工作關(guān)系系暫不便離開(kāi)開(kāi)大瀝；項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位位101項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項(xiàng)目風(fēng)格定位位佛山經(jīng)緯房產(chǎn)產(chǎn)咨詢有限公公司因此，金域華華庭是大瀝市市民期待已久久的夢(mèng)想家園園。102準(zhǔn)確定位，錯(cuò)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，減減少競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要消費(fèi)群項(xiàng)目風(fēng)格定位位金域華庭定位位為中高端時(shí)時(shí)尚項(xiàng)目；適合市場(chǎng)需求求；填補(bǔ)市場(chǎng)空白白，更可與對(duì)對(duì)手形成錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，減低低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。。103項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位主要消費(fèi)群項(xiàng)目風(fēng)格定位位金色的夢(mèng)想領(lǐng)領(lǐng)域——城市新居居住概念———概念內(nèi)涵金色是產(chǎn)品系系列，突顯品品牌效應(yīng)；金色是工作領(lǐng)領(lǐng)域，體現(xiàn)事事業(yè)成就；金色是居住氛氛圍，章顯身身份尊貴；金色是生活向向往，表達(dá)未未來(lái)追求；金域華庭，是是您夢(mèng)想的金金色領(lǐng)域！104Part9銷(xiāo)銷(xiāo)售策略105首期貨量統(tǒng)計(jì)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)階段部署開(kāi)賣(mài)方式銷(xiāo)售策略106首期貨量統(tǒng)計(jì)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)階段部署開(kāi)賣(mài)方式銷(xiāo)售策略107首期貨量統(tǒng)計(jì)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)階段部署開(kāi)賣(mài)方式銷(xiāo)售策略五大階段，，兩大高潮潮，奠定項(xiàng)目目勝局4月初6月7-8月9月首次公公開(kāi)發(fā)發(fā)售二次開(kāi)開(kāi)賣(mài)收籌二次收收籌售樓部部開(kāi)放放樣板間間園林林示范范區(qū)開(kāi)開(kāi)放5月6月1日工程配配合銷(xiāo)售工工作5月1日備注：：具體體開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間間根據(jù)據(jù)工程程進(jìn)度度及市市場(chǎng)情情況另另議。。108引爆式式銷(xiāo)售售，制制造全全城熱熱話銷(xiāo)售策策略首期貨貨量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)目目標(biāo)階段部部署開(kāi)賣(mài)方方式集中式式開(kāi)賣(mài)賣(mài)方式式，雖雖能引引起關(guān)關(guān)注，，造就就樓盤(pán)盤(pán)氣勢(shì)勢(shì)及羊羊群效應(yīng),但從調(diào)調(diào)查所所得，，大瀝瀝人由由于工工作較較忙碌碌，而而且銷(xiāo)銷(xiāo)售習(xí)習(xí)慣令令他們們不愿意意參與與過(guò)多多繁復(fù)復(fù)的程程序及及輪侯侯，甚甚至?xí)?huì)因此此而放放棄購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。。故本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)賣(mài)方方式建建議與與開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)動(dòng)“千首宴宴”一同進(jìn)進(jìn)行，，讓參參與者者在飯飯后余余興之之際參參與抽抽簽，，巧妙妙滲透透開(kāi)賣(mài)賣(mài)，千千人共共聚，，也達(dá)達(dá)至造造勢(shì)效效果。。109即使贈(zèng)品品只是一一張紙，，顧客也也是高興興的。如如果沒(méi)有有贈(zèng)品，，就贈(zèng)送送“笑容容”。所謂企業(yè)業(yè)管理就就是解決決一連串串關(guān)系密密切的問(wèn)問(wèn)題，必必須有系系統(tǒng)地予予以解決決，否則則將會(huì)造造成損失失。浪費(fèi)時(shí)時(shí)間。。1月-231月-23蓋茨運(yùn)運(yùn)用的的管理理風(fēng)格格既不不是美美國(guó)的的個(gè)人人主義義式，，也不不是日日本的的共識(shí)識(shí)主義義式，，而是是獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟幟的達(dá)達(dá)爾文文式企業(yè)成功經(jīng)經(jīng)典名人名名言22:5322:5322:53:441月-23前方充滿著著未知，但但我必須得得走。無(wú)法評(píng)估，就就無(wú)法管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5322:53授權(quán)就像放風(fēng)風(fēng)箏，部屬能能力弱線就要要收一收，部部屬能力強(qiáng)了了就要放一放放。軍隊(duì)無(wú)放任，，學(xué)校無(wú)放任任，此今日世世界各共和國(guó)國(guó)之道例。軍軍隊(duì)放任，則則將不能以令令，學(xué)校放任任，則師不能能以教；將不不能令則軍敗敗，師不能教教則學(xué)校敗，，其為國(guó)忠，，莫此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人在每每一次憂患中中都看到一個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)，而消消極的人則在在每個(gè)機(jī)會(huì)都都看到某種憂憂患。不是是沒(méi)沒(méi)辦辦法法，，而而是是沒(méi)沒(méi)有有用用心心想想辦辦法法。。用用心心想想辦辦法法，，一一定定有有辦辦法法，，遲遲早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何減減少少人人的的短短處處，，而而在在于于如如何何發(fā)發(fā)揮揮人人的的長(zhǎng)長(zhǎng)處處。。觀察察才才行行。。你的的臉臉是是為為了了呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上帝帝賜賜給給人人類(lèi)類(lèi)最最貴貴重重的的禮禮物物做人低三三分，做做事高三三分。22:53:4422:53:4422:531月-23決不能在在沒(méi)有選選擇的情情況下，，作出重重大決策策。經(jīng)營(yíng)企業(yè)業(yè)，是許許多環(huán)節(jié)節(jié)的共同同運(yùn)作，，差一個(gè)個(gè)念頭，，就決定定整個(gè)失失敗當(dāng)你在在事業(yè)業(yè)上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念頭頭時(shí)，，你應(yīng)應(yīng)該加加以注注意，，這是是最危危險(xiǎn)的的時(shí)候候!1月-231月-2322:5322:53:44世界上上沒(méi)有有夕陽(yáng)陽(yáng)企業(yè)業(yè),只有落落后和和不思思進(jìn)取取的企企業(yè)。。光靠?jī)r(jià)價(jià)格便便宜的的產(chǎn)品品能夠夠長(zhǎng)久久地存存活下下來(lái)。。沒(méi)有組組織就就沒(méi)有有管理理，而而沒(méi)有有管理理也就就沒(méi)有有組織織。管管理部部門(mén)是是現(xiàn)代代組織織的特特殊器器官，，正是是依靠靠這種種器官官的活活動(dòng)，，才有有職能能的執(zhí)執(zhí)行和和組織織的生生存。。管理就是做做好無(wú)數(shù)小小的細(xì)節(jié)工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品率預(yù)預(yù)定為85%，那么便表表示容許15%的錯(cuò)誤存在在。顧客是重要要的創(chuàng)新來(lái)來(lái)源。人生的選擇擇決定一切切。成功的企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅僅是授權(quán)高高手，更是是控權(quán)的高高手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之長(zhǎng)。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要隨著著形勢(shì)的的變化而而變化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治觀觀局勢(shì)。。魔鬼存在于細(xì)細(xì)節(jié)之中。一月231月-2322:53大多數(shù)的錯(cuò)誤誤是企業(yè)在狀狀況好的時(shí)候候犯下的，而而不是在經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善的時(shí)候候。沒(méi)有什么比忙忙忙碌碌更容容易，沒(méi)有什什么比事半功功倍更困難。。成功的方法千千萬(wàn)條,多總結(jié)別人的的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的路路行走,不要太在意聽(tīng)聽(tīng)取名人大家家的創(chuàng)業(yè)格言言。協(xié)調(diào)以以及控控制。。1月-232023/1/522:5310:53:44下下午午企業(yè)做做大后后CEO說(shuō)話要要越來(lái)來(lái)越細(xì)細(xì)。小小企業(yè)業(yè)要有有長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的打打算大大企業(yè)業(yè)要有有注意意細(xì)節(jié)節(jié)。2023/1/522:53:44企業(yè)的的成功功靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，而不不是靠靠個(gè)人人。只要要不不是是相相當(dāng)當(dāng)重重要要的的商商品品，，不不是是穩(wěn)穩(wěn)健健踏踏實(shí)實(shí)地地行行商商，，迅迅速速發(fā)發(fā)展展就就等等于于迅迅速速破破產(chǎn)產(chǎn)，，只只有有使使多多種種商商品品不不間間斷斷地地相相繼繼配配合合上上市市，，才才能能使使迅迅速速發(fā)發(fā)展展的的事事業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步步前前進(jìn)進(jìn)。。1月月-232023/1/522:53:44正確確的的決決策策來(lái)來(lái)自自眾眾人人的的智智慧慧。。周到到的的服服務(wù)務(wù)，，那那簡(jiǎn)簡(jiǎn)直直是是難難以以想想象